房地产全程策划方案(汇编20篇)

一、活动宗旨

为丰富员工文化活动，增强员工体魄和公司凝聚力，营造浓郁的健身氛围，引导广大员工积极参加体育健身活动，不断提高健身意识和健康水平。公司将在5月21日举行“苍海湖公园健步走”活动。

二、活动时间：

5月21日（星期六）上午08：00

三、健步地点：

梧州市龙圩区苍海湖公园

四、活动主题：

“我运动我快乐我健康”苍海湖公园健步走

五、参加人员：

公司本部和苍梧分公司“幸福1+1”健步走俱乐部全体会员及爱好健步走的员工（俱乐部会员122人，预计参加活动人数为150人左右）

六、活动装备：

舒适运动鞋、运动服。

七、活动规则：

设起点—终点，全体人员统一从起点出发，顺预定路线快步走向终点。

八、活动要求

（一）市公司本部和苍梧分公司要充分认识这次活动的重要意义，切实加强对此项工作的领导，积极配合做好此项活动的开展。

（二）市公司工会和苍梧分公司综合部要精心组织，确保本次活动能够顺利进行，要加强对整个活动的组织和领导，确保活动既隆重热烈，又安全有序。

（三）请各部门将参加本次活动的人员名单于5月18日前报到综合部。

联系人：

梁冬梅联系电话：

林桂秋联系电话：

前言

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

_商业城项目是_房地产开发公司开发的精品物业，将成为_市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

_商业城座落于_市城区北部的_广场旁，是_地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2、倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1、销售(招商)目标

2、销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

(一)项目入市时机及姿态

1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘(或2008年9月)，可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高 潮;在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高 潮。

2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

(二)价格定位及价格策略

1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，价为4000元/平方米。

3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

(一)宣传策略主题

1、个性特色：“_商业城财富地产投资商业”是我市首家也是一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

2、区位交通：本项目地处_广场旁，地段，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

(二)宣传媒介组合

1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

设计思路：根据小班幼儿的身体发展特点和规律，以及3-4岁幼儿的好奇心比较强，又加上小班幼儿特别喜欢爬，但是机械式的爬枯燥无味，就难以激起幼儿的兴趣，应该为幼儿精心设计游戏场景，在一系列游戏场景的变换中练习爬的动作。但是很多幼儿都不能掌握正确的爬要领，以及在爬的过程中应该注意什么，基于这些具体情况设计如下活动，最主要的目的是让幼儿学会正确的爬的姿势以及提高幼儿的动作的。灵活性。《纲要》中指出："以游戏为基本活动，寓教育于各项活动之中"。

【活动目标】：

一、引导幼儿练习手膝着地地自然协调地向前爬，尝试倒退爬，提高动作的灵活性。

二、让幼儿喜欢参加体育活动，感受集体活动的快乐。

【活动准备】：

一、材料准备：小蚂蚁头饰；沙包制成的红、绿粮食若干；红、绿筐各一个；垫子搭乘的小桥一个；背景音乐。

二、经验准备：了解有关蚂蚁生活的相关知识。

【活动过程】：

一、准备活动--听音乐做动作听音乐，幼儿和教师一起做热身运动：头、肩、腰、腿、膝、脚教师扮蚂蚁妈妈，幼儿扮蚂蚁宝宝，可以充分调动幼儿的积极性，引发幼儿参与活动的兴趣。热身运动让幼儿充分活动各个关节，防止在活动中受伤。

二、基本活动(一)、练习各种不同方式的爬行动作1、自由爬教师边念儿歌便带领幼儿自由爬，为后面的游戏爬做好准备。并提醒幼儿不要相互碰撞，注意安全。

自编儿歌：今天天气好晴朗，跟着妈妈去散步。

蚂蚁蚂蚁爬呀爬，蚂蚁蚂蚁爬呀爬。

2、有序爬鼓励幼儿一个接一个有序地爬过垫子连接而成的小桥。

3、寻声爬通过玩"捉迷藏"的游戏，请宝宝们拉下头饰蒙上眼睛，倾听妈妈的互换，手膝着地爬着找妈妈。

4、尝试倒退爬(播放"狮王进行曲")宝宝听什么声音？前面发生什么事了？让我们一起去看看。(引导幼儿向前爬)哎呀！是一只正在找食物的老虎，快向后退。(引导幼儿向后倒爬)听，没声音了，让我们再次向前爬。(引导幼儿再次向前爬)三、游戏：蚂蚁背豆豆引导幼儿寻找场地一头用沙包制成的小粮袋。

请幼儿将红、绿两色的小粮袋安颜色标记运回相应的粮仓。(师友共同检查游戏结果)小结：启发幼儿总结出爬的时候背部要保持平稳。

蚂蚁妈妈：粮食不够怎么办？

引导幼儿在场地中发现"大豆"鼓励幼儿一起合作把"大豆"抬回去。

四、放松练习，结束活动。(时间2分钟，运动量小)律动《一只小蚂蚁》鼓励幼儿先拍拍手臂、膝盖、再互相拍拍手臂、膝盖。

注意事项：

1、在游戏过程中，引导幼儿爬时眼睛要向前看，避免与其他幼儿相撞，提醒幼儿注意安全。

2、关注幼儿的卫生，教育幼儿手爬脏了不要乱摸，特别不能揉眼睛、吃手等。

【活动评析】：

根据《纲要》中健康领域的目标，运用游戏的形式引导幼儿练习手膝着地自然协调地向前爬，还尝试了倒退爬，提高幼儿动作的灵活性，让幼儿感受到参加体育活动的乐趣。本次活动的特点：

首先，趣味性方面：幼儿喜欢小蚂蚁，扮演聪明可爱的小蚂蚁会让他们觉得很有趣。过"小桥""寻声爬""躲避大老虎"等，整个活动以游戏的方式贯穿始终，孩子们和教师一起游戏玩耍。自然轻松而富有亲情的游戏氛围让孩子们感受到集体活动的无穷乐趣。

再次，层次性方面：根据循序渐进的原则，自由爬、一个接着一个爬、尝试后退爬、背着物体爬等一系列游戏活动，不断提高练习要求，逐步发展孩子们动作的协调性和灵活性。

最后，综合性方面：幼儿园的教育是为所有在园幼儿的健康成长服务的，各领域的目标是统一的，差别仅仅在于侧重点不同。因此，活动设计时整合了科学、社会领域的相关的知识，力求做到与其他领域的融合，注意多层次的整合。

活动主题：庆圣诞、迎新年亲情回馈

活动时间：12月20日～1月7日

活动内容：

(一)大部分应季商品5～8折

提示说明：

1、足金、铂金及个别品牌不在此列，各柜组折扣详见柜内明示：

2、活动期间商品折扣部分全部由厂家或供应商自行承担，厂家或供应商要根据实际情况自行确定，但严禁调高售价后再打折;

3、业务招商主管和客务员要对“调高售价再打折”情况进行严格监督;

4、按照已上报的折扣，各柜组必须在活动期间严格执行，不得随意调高折扣，各楼层要严格监督，一经发现投机取巧者将予以500～5000元罚款。

(二)持卡会员特惠购物惊喜价

活动期间，每天正常营业时间内，商场会员于1～5楼累计购物每满300元(现金部分)，送等值特惠购物凭证一张。会员在每天“18：30～20：30营业时间持特惠购物凭证消费，享受特别优惠。

提示说明：

1、以300元为整数单位，零头不计：

2、顾客持本人会员卡及两联收银机制小票在6楼促销服务台领取特惠购物凭证，工作人员在两张小票上分别加盖“已领特惠购物凭证”印章后，收回第二联收银机制小票为做帐凭证;

3、每张特惠购物凭证限购300元以内商品，使用时以300元为单位，不足部分不予计算，超出部分可多张使用：

4、营业员，收银员、总服务台、促销服务台工作人员应积极提示顾客：在1楼总服务台可免费办理积分卡或通过消费达到条件可直接办理银卡、金)卡，成为时代会员;

5、会员持“特惠购物凭证”购物发生退货时收银台一并退还“特惠购物凭证”给顾客;

6、会员持“特惠购物凭证“购买时，如购买商品金额超出“特惠购物凭证”限额的10%以内时，柜组可将实际购物金额减少至限额内后，填写购物小票;

7、每天18：30～20：30为特惠购物时间，顾客若无“特惠购物凭证”而要求购物时，营业员按正常销售填写小票，并提醒顾客，此期间购物不能提供收银机制小票，且不能参加领取‘特惠购物凭证”的活动，若顾客仍需参加活动或索要机制小票，可在第二天凭购物小票顾客留存联索取收银机制小粟，

8、收银员确认小票填写的准确性后，同时收回“特许购物凭证”。

9、顾客在每天18：30～20：10期间正常购物的退换货以购物小票顾客留存联为依据;

10、12月10日～1月7日每天18：30～20：30特惠期间，营业员在填写持“特惠购物凭证”的购物小票时，在“单价”栏填写商品正价：在“正常折让”栏填写当前促销折让，在“vip折让”栏填写特惠折让，“妥收”栏填写持特惠凭证享受的价格。

例如：一件商品正价1000元，当前促销价是8折，特惠价是6折，营业员在“单价”栏填写1000元，在“正常折让”栏填写8折，在“vip折让”栏填写6折，在“实收”栏填写600元。

11、个别不直接在现场进行特惠价销售的柜组，必须以由楼层统计后的名单，经业务、营销总监签宇确认单据为执行核算的依据。经确认的柜组，每日18：30～20：30由商场统一在6楼促销服务台进行现金返利，返现分担事项另行通知财务。

13、特惠购物凭证有效期至XX年1月7日止，各商场及收银台、返现人员在1月6日、7日的最后两天要加强管理人员及值班人员。

(三)折扣亲手转幸运不落空

活动期间，每天正常营业时间顾客在1～5楼累计消费满200元(现金部分)即可到6楼亲自转动幸运转盘.转盘指针停留处即为顾客所获相应折扣或赠券。经工作人员确认后，按顾客获得折扣由6楼促销服务台直接返还十足抵用券。

提示说明：

1、幸运转盘设定优惠分别为：9折、8.5折、8折、7.5折、7折、6.5折、6折、5折、4折及“10元赠券”共10种;

2、以单张机制小票显示购物金额为准，单张小票购物金额超过200元即可转一次，余额不再累计。若顾客持有多张机制购物小票，且每张均超过200元，则可以拄照机制小票数转动转盘，也可将小票叠加;转动一次。

3、顾客凭收银机制小票第一联及购物小票顾客留存联参加本活动，抽奖小组确认后，分别在收银机制小票第一联及购物小票顾客留存联上加盖相应奖项印章;

4、顾客持收银机制小栗第一联及购物小票顾客留存联到促销服务台领取相应折扣返券，工作人员同时收回购物小票顾客留存联作对帐凭证;

5、返还赠券以10元为整数单位，零头不计;

6、一楼欧柏莱、za、珠宝区、名表区、3楼裘皮区及一次性处理商品不参加此活动。

7、特惠期间，凭特惠购物凭证购物部分不再参加本活动，正常购物顾客可于次日凭购物小票顾客留存联领取收银机制小票参与活动。

(四)缤纷礼品整点派送

12月24日、25日、26日、31日及XX年1月1日的营业时间内，每逢整点将由圣诞老人、小丑在商场内循环走动，为顾客随机派送各种精致小礼品或甜蜜糖果。

阜房网论坛是阜阳房地产交易网的重要组成部分，基于阜阳房地产精准置业群体共同交流探讨房地产相关内容的实力平台。目前所拥有购房俱乐部及阜阳各楼盘项目网上业主交流社区，旨在打造阜阳市第一房产专业论坛。

随着圣诞节的关注度在国人眼中的分量越来越重，结合圣诞节举办的各种活动，成为重要的活动营销及商家促销的重要节点。

以寻宝活动的开展，加强项目业主对楼盘的`心理认同以及阜房网网友的能动性，做到项目和阜房网品牌的宣传。阜房网需作全方位得活动报道，打造网络口碑及优质社会舆论。

活动形式：参与活动人员在限定的时间内通过寻找事先隐藏于活动场地内的特殊标符，如：圣诞快乐 四个字。集齐为一等奖，任意三个字为二等奖，任意两个字为三等奖，一个字为纪念奖，凭找到的字符领取奖品。另设参与奖若干。

活动对象：阜房网网友、楼盘购房房业主或意向购房者

一、活动时间与地点

1、时间：20xx年4月27日8：50——11：00、14：50——17：00，

28日14：50——17：00、17：00——19：30

2、地点：xx公园规定路线绕园一圈。

3、起点、终点：学校教工之家一楼大厅。

二、参加办法

1、参加人员：全体教职员工

2、本次活动在西湖公园指定位置将设置3个签到点，参加活动人员从起点（教工之家一楼大厅）领取签到卡，凑足10人以上集体出发，到3个签到点签到，再回到终点（教工之家一楼大厅）交签到卡，才算完成健步走活动的全程路线，否则无效。三个签到点位置分别是：沙滩茅棚、建筑群大屏幕小桥边、莲花池观莲亭。

3、本次活动是徒步健身活动，参加活动人员不得乘坐、骑行交通工具；必须自行完成3个签到点的签到，不得请他人代替签到，否则无效。

4、请工会组长和班组长做好本组教职工参加活动的协调工作，请教职员工选定四个时间段中的一个完成本次活动，不得影响教学及本职工作。

三、注意事项

1、本次活动参加人员在健步走前做一些简单的身体活动，特别是踝和膝关节要活动开。

请穿宽松衣服和运动鞋，自备茶饮。

2、本活动为健步走健身活动，重在参与，参加过程要注意礼让，安全第一；活动中做文明游客，不乱丢烟头和垃圾，做好环保工作。

四、奖励办法：

所有参加活动且完成3个签到点签到的教职员工，均给予一定的奖励。

五、本方案解释权属校工会。

大班语言《小鼹鼠过生日》

活动目标：

1.了解故事内容，能用较连贯的语言表达故事的主要情节。

2.知道在路上开车、行走时要遵守交通规则。

活动准备：

标志PPT，标志卡片若干，配套《幼儿画册》。

活动过程：

1.通过标志PPT导入故事内容。

师：我听贝贝老师说，小朋友们已经认识了许多标志，现在我来考考你们，都认识哪些标志呢？（播放PPT）

小朋友们真棒！现在我们认识了这么多的标志，那在马路上会不会看这些标志呢？要不要遵守交通规则呢？可是有一只小鼹鼠，它可没有我们这么棒哦！下面我们就一起来听听这只小鼹鼠到底发生了什么事情？

2.教师讲述故事，帮助幼儿了解故事内容。

师：小鼹鼠的生日礼物是什么？

小鼹鼠得到生日礼物后，发生了什么事情？

3.教师分段讲述故事，提问启发幼儿用较连贯的语言表达故事情节。

师： (1)小鼹鼠开着汽车，一路上都遇到了哪些标志，它是怎么做的？

(2)小鼹鼠不看交通标志，给朋友们带来了哪些麻烦？（引导幼儿用故事中的原话来复述）

(3)最后发生了什么事情，朋友们是怎么样帮助小鼹鼠的？

4.游戏：能干的小鼹鼠。

小鼹鼠知道自己错了，以后开车时一定会记得看标志的，是不是呢？

现在我们来玩一个游戏，游戏的`名字：“能干的小鼹鼠”。

游戏规则：请若干小朋友来做标志，分隔站好，请一名幼儿做小鼹鼠，经过标志时大声说出标志的含义，并按其去做，小标志就放行。

5.结束活动：带领幼儿阅读《幼儿画册》。

目的、11月8日，“无冕之王”迎来了属于自己的节日。为隆重庆祝我校第三届记者节，增进校园媒体间交流互动，推动记者节期间学术、文艺活动，我们拟在11月记者节期间组织六项大型活动。

Ⅰ、活动口号：沟通你我 见证民大

Ⅱ、活动特色：涵盖校园及武汉各高校；集学术、交流、娱乐于

一体；学术氛围浓厚、师生参与性强；

Ⅲ、活动安排：

项目一

“影像民大·我爱我家”

——中南民族大学首届摄影大赛方案

为发掘我校优秀摄影人才，培养我校学生实践、创新精神，同时整理一批宝贵的校史图片资料，中南民族大学首届摄影大赛组委会，本着公平、公正、公开的原则，开展此次大型摄影比赛活动。

大赛口号：我形我像

组织形式：分设大赛委员会和大赛秘书处两级组织

委员会组成：宣传部、校办、工会、招生就业处、学工部、研究生部、创新创业中心、文学院

秘书处：新闻网、广告教研室

一、参赛资格

所有民大在校大专、本科学生、研究生，含民大二级学院学生。

二、参赛类别

1、校园风光类（代码A）：充分调动摄影的艺术手段展示民族大学秀美的自然风光、丰厚的文化底蕴、优雅的学习生活环境，以及近年来在校园建设等方面取得巨大成就，进一步提升民大民族风貌与现代文明于一体的新形象；

2、新闻、学校生活类（代码B）：发现、抓取身边转瞬即逝的生活事象，以真实、生动、深刻地记录身边感人的故事，如具有特殊意义的亲情、友情、爱情、师生情等和丰富多彩的学生的业余生活，如有特色的文艺、体育活动等；以新视角展现大学生风采，浓缩大学校园生活，生动形象地反映新世纪一代新人的成长历程。

3、艺术创意类（代码C）：打破传统摄影的边界和种种局限，不单纯地记录某个画面和事件，而是根据“创新与发展”这一主题充分发挥想像力和创作力，创造出独一无二的作品；

4、人物肖像类（代码D）：以摄影为手段展现人物形象的“真我”特色和闪光之处，表现人物自信、热情、文明、美丽的精神风貌。

5、静物、商业类（代码E）：运用创意构思、摄影技法和数码图像加工，使商品广告、静物器皿和建筑造型等具有不同凡响的内涵和审美效应。

6、民大历史类（代码F）：老民院校园风光、历史人物、教学科研、文体活动、领导视察、校友等各类历史照片

三、各类作品评审标准

1、内容真实，着力体现“创新与发展”主题；

2、各类作品的评审标准均以原创性、拍摄难度为主要标准，形象生动，富有冲击力和感染力；

3、本次比赛旨在促进摄影艺术交流和鼓励艺术创新。凡属于以创造审美价值为目的，各种题材、体裁、风格、流派的摄影作品均可参加。鼓励探索新颖表现形式、采用独特视觉语言来开拓艺术新境界的摄影作品，提倡摄影创作张扬个性，各种风格、不同流派的探索性、实验性作品均可参赛。

4、标题与图片说明准确、简明；作品主题清楚、参赛类别清晰。

四、参赛作品要求

1、比赛接受黑白照片、彩色照片、正片和数码照片。

2、所以参赛作品均以20cm×25cm（10英寸） 规格制作，牢固粘贴裱在A3(297×420mm)黑色KD板上，在KD版左下角粘贴作品标签（标签统一制作下发），参赛报名表粘贴在KD板背面，系列作品需要在背面注明（评审时由组委会工作人员在正面粘贴序列号码）。

3、所有作品正面展示部分均不得标注作者姓名，或者其他可以识别作者以及参赛单位的记号。违反规定者将取消参赛资格。

4、对于每一位参赛者的单张照片和系列照片限在6件以内。系列图片中，每张都需要标记分类代码和顺序标识。

5、数码摄影：来源于数码拍摄的照片或正片必须注明是由数码相机拍摄。要求以光盘电子文件的形式提供拍摄的原始文件，未对画面加工，JPG格式，像素限制在400万以上。

6、不接受合成照片、用电脑技术作较大人工修改制作的照片，艺术创意类（代码C）、静物、商业类（代码E）两类别除外。

7、作为系列照片参赛的作品不能再进入单幅照片的比赛。

8、比赛组委会享有永久免费使用参赛者作品的权力，可以重复使用这些图片进行出版和展览，并在使用过程中尊重参赛者的署名权。本次大赛不收参赛费、不退稿。

五、奖项设置

全场大奖：

一名，将获得奖金1000元（人民币）、获奖证书及获奖作品集画册或光盘，并被邀请参加颁奖典礼和展览开幕式。

按参赛类别所列六类专题，每类均设一、二、三等奖、优秀奖，为保证评奖质量，对未达到的评选质量标准的奖项，可空缺。

一等奖：1名 奖金200元 （人民币）

二等奖：2名 奖金100元（人民币）

三等奖：3名 奖金50元（人民币）

优秀奖：总参加比赛作品总数的15%

六、参赛作品截稿时间

参赛作品截稿时间为20xx 年11月30日

收件：摄影大赛组委会（行政楼6楼宣传部612室魏老师收）

电话：

策划：新闻网、广告实验室

时间： 年11月2日

◆项目二

“飞扬文字——抵达内心天堂 ”中南民族大学首届“博客之星”大赛策划方案 一、 目的

学子网自重新启动起来，得到了较大的关注，尤其是新增版块“写手专栏”，更是受到网友的热烈欢迎。为了推广这个栏目，笔者欲在全校范围内开展举办首届“博客之星”大赛，以发掘优秀写手，并借以宣传学子网，最终达到扩大新闻网知名度的效果。

二、 口号

飞扬文字——抵达内心天堂

三、 方案

借助5016、南湖虫子、学强三大论坛的人气，做出大赛专题界面，将参赛者的个人博客在民大论坛、5016、南湖虫子、学强网民大四大论坛的专题上展出，以网友投票的形式决出前10名。之后，由编辑部邀请相关专业老师，组建评审团从文字功底、模板设计等方面进行评选，决出前3名。前三名为博客之星。

四、 操作程序

(1) 方案经魏老师批准后，提交至站务委员会讨论，通过修改后，由技术部开始制作专题页面，在学子网和民大论坛上挂出，并在学子网的专题上开通投票和回复系统。

(2) 营销部联系其他三大论坛的负责人，将专题同时挂在其他三个论坛公告区。

(3) 营销部出宣传板，从大赛的目的、背景、形式、程序等方面做好宣传。

同时请广播台在上午的课间、午间和晚间三个时间段将大赛通知连续播放两天，并联系文院报等兄弟媒体在版面上给我们宣传。

(4) 编辑部邀请一位文院中文系老师和一位美院设计系老师，请他们在终审上把关。

(5) 编辑部综合考虑学子网和四大论坛的投票结果和回复内容决定10名优胜者。

(6) 由特邀评委老师对10篇博客进行终审，从文字内容和模版设计上决出前三名。

(7) 确定3位优胜者后，新闻网在宣传部会议室请他们召开颁奖会议。

(8) 营销部出海报向全校公布大赛结果。

五、 奖励

将前10名胜出者的美文按顺序在学子网“写手专栏“上发表，并链接其博客；对前三名进行冠名：博客金星、博客银星、博客铜星，并给予一定物质奖励，颁发证书，并聘请为学子网特约写手。

六、 参赛范围

民大全校师生，包括已毕业的校友

七、 参赛标准

博客内容不允许出现反动、淫秽、暴力、邪教等有关内容，可以为心情日记的记录，也可以为生活的真实刻画，也可以为原创的各种体裁。严禁抄袭或整合他人文章，一经发现，向全校公告其舞弊行为。

八、 操作部门：

新闻网编辑部、技术部、营销部、

九、 比赛时间

11月8日至11月29日

十、 预算

(1) 海报喷绘：50元

(2) 给评委老师买纪念品：50元

(3) 物质奖励：300元(150、100、50)

(4) 购买证书

为了全面贯彻落实《某县教育系统创建“无毒校园”工作实施方案的通知》精神，按照上级相关要求，真正把禁毒工作任务、措施和责任落到实处，认真做好预防教育活动，防止毒品犯罪的渗入。我园特制定本方案。

一、指导思想

根据有关部门文件精神为指导，在园领导的要求下，积极开展各项有关禁毒宣传活动内容，结合严打整治和创建安全文明园活动，认真开展宣传教育工作，提高全园师生防毒、拒毒的意识，开创无毒园工作。

二、工作目标

积极开展“不让毒品进校园”活动，使幼儿从小树立远离毒品，拒绝毒品的意识，实现“不吸毒，园无毒品”的目标。

三、组织领导

1、成立领导小组。

组长：

副组长：

成员：

领导小组下设办公室，由办公室主任协助工作。

四、工作措施

1、提高认识，明确责任，构建广大师生禁毒预防教育的长效机制充分认识到创建“无毒园”，为幼儿营造安全稳定的`学习和生活环境，实施科教兴国战略，促进教育事业和经济协调发展的必然要求，是构造和谐社会、维护社会稳定的客观要求。为了实现这一目标，全体教师高度重视幼儿禁毒预防工作，制定切实可行的工作计划和实施方案，动员一切力量，采取有效措施，确实抓好预防教育工作，形成学校领导负责，班级教师共同参加，法制辅导员、幼儿家长密切配合，上下联动，构筑起持久严密的防范体系，切实为做好幼儿禁毒预防工作打下坚实的基础。

2、创新思路，全方位开展预防教育工作。

在建立广大师生禁毒预防工作的长效机制的同时，我们要更加重视创新工作思路，把禁毒预防教育工作纳入思想道德建设工作之中。

(1)要把“教育与防范”、“教育与管理”有机地结合起来，多渠道、全方位地开展创建“无毒校园”工作，增加预防教育工作的长效性和实效性。

(2)落实幼儿园禁毒教育责任制，加强毒品预防教育示范学校建设，积极开展“不让毒品进园”活动。实现“人不吸毒、园无毒品”的目标。

(3)要通过观看视频学习禁毒知识，宣传毒品危害，使广大师生了解毒品给中华民族带来深重灾难和奇耻大辱的近代史，懂得吸毒会传播疾病，损害健康；吸毒会摧毁家庭；吸毒会诱发犯罪；吸毒危害社会稳定和人民安全的道理。培养幼儿自觉抵制毒品的意识和责任。

(4)要利用主题班会等活动，利用宣传画、图片展览等形式，在全园幼儿中开展一场“珍惜生命、远离毒品”的预防教育活动。

3、加强校园文化建设，培养幼儿健康向上的生活爱好。注重幼儿园文化建设，购置图书和文体器材，为幼儿创造良好的学习和生活环境。教师更要洁身自好，以身作则，爱护幼儿，不吸烟，不吸毒，引导幼儿树立远大理想，做品性纯良的孩子，懂得告诫他人不近毒、不吸毒。

4、毒品预防制度在全园内予以公示，在园内醒目的位置设立禁毒宣传和教育的标志。

5、各班利用每学期开展一定次数的禁毒为主题的活动，做好记录。

6、开设禁毒教育课。各班老师要利用安全教育活动月的开展，以一节禁毒主题课纳入教学管理，把教案交到办公室。加强领导、落实责任、突出重点、真抓实干、强化管理、注重实绩。做好活动记录和过程资料的收集存档工作，及时上报相关材料，搞好宣传、总结工作。

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。xx商业城项目是xxx地产开发公司开发的精品物业，将成为xxx北区的新型休闲地产商业的经典作品。

xx商业城座落于xx市城区北部的xx广场旁，是xx地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为

根据本项目

1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2、倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4、启动一个前卫市场：崇尚

5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

1、销售(招商)目标

2、销售目标分解

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

一)项目入市时机及姿态

1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个

启动高潮;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

2、入市姿态：以全市乃至西北地区

二)价格定位及价格策略

1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。

3、价格策略：采取

一)宣传策略主题

1、个性特色：

2、区位交通：本项目地处xx广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

二)宣传媒介组合

1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新

2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以

3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

1)广告目标

造市。制造销售热点。

造势。多种媒体一齐上，掀起立体广告攻势。

大范围、全方位、高密度传播售楼信息，激发购买欲望。

扩大‘__田园区’的知名度、识别度和美誉度。

提升企业形象。

一年之内销售量到达80%以上。

2)广告对象

好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、少年;

对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;

喜欢到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;

喜欢在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;

喜爱周末公园休闲、通俗文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;

具有怀旧情结、回归自然心愿、喜好一点农活类劳动体验的主城区居民;

乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;

3)广告地区

在重庆这个城市及周边地区。

4)广告创意

广告主题：

(1)每一天活在水果的世界里

创意

选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用flash动画的方式展现孙悟空在那里的逍遥自在，然后跳到__田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，__田园区你也每一天尖在水果的世界里。

(2)回到家，就是渡假的开始

创意

一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。”

老公：“行，立刻带你上。”

上了车，但是多久就到了。[由Www.QunZou.Com整理]他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且那里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在那里住一辈子?!”

老公：“没问题。”孕妇：“真的能够吗?”老公：“当然，因为我早就在这为你买了一套你必须会满意的房子。”孕妇：“哇，你好棒呀!!!我每一天都能够渡假了!!!!!!!”老公：“回到家，就是渡假的开始。”你想每一天都能渡假吗?就到__田园区。

5)广告实施阶段

第一期：试销阶段(三个月)

行为方式----------新闻运作、广告、

时 间----------20__年2月1日

新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采用。新闻的力量远远在于广告的影响，而且少花钱，多办事，容易构成口碑，引起广泛注意。

大造声势。对重庆本地目标市场采用密集轰炸式的广告宣传，各种媒体一齐上，采用多种促销手段，造成立体广告攻势。以图一举炸开市常

让受众和消费群了解物业的基本状况，同时塑造发展商的良好公众形象。

在首期宣传中，让40%的目标客户明白__田园区，并在心目中留下深刻印象。

以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进行首轮销售，销售量到达10%。

吸引目标对象注意，诱导20%的目标顾客采取购买行动。

及时总结经验和教训，对第二期销售计划进行补充，调整和完善。

第二期：扩销阶段(三个月)

行为方式-----------新闻、广告、营销

乘第一期广告之余威，持续其热度不要降下来，继续采取宽正面立体推广，巩固已有成绩，吸引目标受众更多的注意，变潜在客户为准备购买群。

一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓励和引导更多的人来买__田园区。

此时前来看房和参观售楼处的人相应增多，此时广告投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售服务必须要跟上去。

继续吸引目标受众，注目率已达40%左右，并构成必须之口碑。

合力促进销售，引导30%的目标顾客采取购买行为，并继续产生边际效应。

第三期：强销阶段(四个月)

行为方式-------------新闻、广告、营销

充分利用新闻的巨大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售 楼服务，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。

部分客户进行现身说法，谈__别墅区的好处，增加可信性。

市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让‘__田园区’传为美谈，变 成公众的社会话题。

广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。

加强管理和服务，让售楼现场服务的软功变成硬功，抓住后效应不放。

调动新闻的一切能够调动的手法和载体，进行深入宣传。

合力吸引目标客户，引导30%目标顾客购买。

第四期：巩固阶段(三个月)

行为方式-------------营销、广告

消化剩余楼盘，基本完成销售计划。

对前三期广告运动进行检验，对不足之处加以弥补和改善。

细水长流，渗透式的广告行为。

加强物业管理，贯彻始终的良好服务，树立住户的主人公观念。

注意后效益和市场消费心理贯性。

完善各项法律手续和文书文件，规范，科学，严谨地保证客户各项权益。

第一章 策划人职业生涯规划

第一节 奋斗方向

设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。其实眼前的工作所获得的依然是短期利益，它固然很重要，但适度而具体的发展规划，才是你追逐的梦。

1．不要因为地位卑微而自弃，当压力重重袭来，才能迸发出巨大的能量；

2．用心拓展自己的兴趣、见闻和知识结构，提高分析、整合和逻辑思维的能力；

3．可能多地去接触不同的行业，了解的越多，越有可能发掘潜藏的机会和各方面之间的内在联系，或许那些希望的种子就隐藏在许多未被人发现的机会里面；

4．善于借助他人的力量，建立良好的人际关系，为将来发展时得到别人的帮助打下良好基础；

5．向资深同事学习工作，追求更高的效率，博得更好的评价。对于新手而言，完全靠自己凭空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，终究无法真正的迈进。

6．做一个有心人，经常思考自己的前途，策划每个阶段的发展模式，更不要因为白白虚度了几年光阴而放弃追求。当一个人开始有所计划的时候，他永远都不会晚！

二．阶段目标

为使你的奋斗目标逐渐明朗化，同时产生更好的效果，你可以先将注意力放在最重要的工作铺垫上，尤其是当两个阶段目标发生冲突的时候。

三．策划自己的人生

一般说来，人生的目标可以分为四类：职业、经济收入、个人成长和精神满足。这四类目标基本上涵盖了人生的各个方面。你不妨问自己三个问题：从事这项工作是否有助于更接近实现某一目标？从事哪项工作会有更多的目标成就？是否可以做到既不浪费时间又能迅速接近最终目标？

（一）遵循“早知道”法则

对于刚刚工作的人来说，干好第一份工作是自己的首要目标，因为工作是实现其他愿望的必经之路。可干了一段时间后你可能发现，自己与这份得来不易的工作有一种与生俱来的抗拒。你的天赋、能力、兴趣以及工作的持久力慢慢在丧失，整天处于惯性工作状态，你变得懈怠并且烦恼。你问自己，这到底是不是正确的职业道路呢？从这个起点，能不能登临事业的顶峰？

这个时候建议你，最应着手的就是要好好了解和评估你的人生发展计划，确定具体的实现步骤，尽量选择和接近适合自己能力和理想的目标，可千万不要满足于：我已经找到了工作。

四．分享策划的快乐

如果你不能一下子到达既定目标，不妨一段一段地去耕耘。策划阶段人生，可以有两种实施的方案，一种是有目标的积累，一种是没有目标的积累，就看你的选择和期许程度

第二节 策划人员基本素质互动培训

互动师培训能够使学员通过亲身体验获得自己的经验，从而在有限的时间内获得最大的收获。

一．策划的客观性和主观

1．策划人员讨论生活中对主观性产生影响的日常因素，不同的外界条件对主观性的影响。

2．策划人员根据个人知识和经验对策划人员所应具备的素质进行互动交流，讨论客观性和主观性。

二．知识结构与策划思路

(一）首先我们来做两个互动游戏

1．互动游戏一：如何将一个吹好的气球装进玻璃瓶子里。

（答案：将气球放气，然后塞到玻璃瓶里，只留气球嘴上的带子在瓶口的外面，然后重新将汽球吹起，成功。）

请学员按照自己想法做一遍，然后讨论各自方法的思路及成败的因素进行讨论。当你遇到一个难题，解决它很困难，你可以改变你的方法。思想的改变，一次改变不难多次改变就不易了。

2.互动游戏二：如何将一个玻璃瓶子装在另一个玻璃瓶子里？

（答案：打碎了装进去）

游戏很简单，但难的是：彻底的改变需要很大的决心，如果有一点点留恋，就不能真的打碎。你们知道，打碎了它就是毁了它，再没有什么力量能把它恢复得和从前一模一样。所以当你下决心要打碎某个事物时，你应当再一次问自己，我是不是真的不会后悔？

（二）虽然这些游戏看上去与房地产无关，但是在遵循事务的客观性的基础上，发挥个人的主观能动性并非想象的那么简单，这就是为什么策划人对一个项目的营销感到力不从心、感到压力与困惑的原因。应该放开自己的思想，避免让自己禁锢在同一个思想领域和知识范围。

从事房地产策划的人员，最好是通才，要求你知识面要广博，对建筑学、市场经济、文化等方面都要有所涉及，总之，需要的是具备综合素质的人才。

1．知识结构：

（1）了解房地产行业的相关法律、法规；

（2）熟悉房地产建筑、规划等基础专业知识；

（3）掌握企业管理的基本原理和知识；

（4）熟悉广告学、市场营销的基本知识；

（5）了解消费心理学的基本知识；

（6）学会将资源整合，对项目本身、开发商和营销策划公司、广告公司、媒体等多方面的资源进行有效整合，充分利用自身优势资源进行楼盘创意推广。

2．策划思路：

（1）首先，对项目进行研究，这是营销策划中重要一步，是在为今后的工作做铺垫和确立主体方向。

（2）市场调研是全盘策划中关键步骤，包括市场调查和市场研究两部分。正确的市场调查才会得出正确的市场研究结论，这关系到整个营销策划的决策倾向；让市场来检验产品，与市场进行对照，充分挖掘本项目的营销优势。其具体内容包括：市场格局调研、竞争对手项目情况调研、竞争对手营销策划调研、消费群体调研等等。

3．调研之后，进行项目再定位

为何对项目再次定位？开发商在立项开发时，基本上对项目进行了初步的定位，但当时是从宏观上进行考虑，对市场定位的把握不够细致、准确，从立项开发到营销开始大都要经过一段漫长的时期，期间市场可能发生诸多变化，因此在实施营销策划时要进行项目再定位。

4．营销策略

项目按照市场进行定位，与市场进行充分结合，按照市场运行轨道做出一个系统营销策略，包括：楼盘包装、品牌包装、价格定位、营销诉求、市场推广（广告主题、媒体组合与选择、广告诉求和基调、广告排期等）。

5．项目规划设计建议

从营销角度对项目的规划、设计提出要求和建议，包括功能设置、小区布局、环境规划、景观规划、户型结构及分配、工作进展排期等。

6．入市时机选择

入市的时机选择非常关键，如果选择时机失败，就有可能导致整个营销的失败。

（1）有市场空白时；

（2）有事件发生时；

（3）有重要节日来临时；

（4）有市场需求而市场出现供给断裂时；

（5）旺季来临时；

（6）市场竞争强度较弱时；

（7）总需求增大时；

7．广告策划的执行

广告是一种沟通，一种主线，它承载着房地产产品的销售力、项目卖点的提炼、项目形象的表现、项目理念的传达。各种广告媒体充当着项目与潜在客户群进行沟通的不可替代的重要角色，高效的广告沟通，能使项目以实现更快的速度实现更大的价值。而广告创意的成功与否，就决定了项目同潜在客户能否进行有效的沟通。可以从一下五方面着手：

（1）目标市场策略

开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场，哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。

以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。

（2）市场定位策略

定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。

（3）广告诉求策略

根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。

（4）广告表现策略

广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。

（5）广告媒介策略

据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介”。“线下媒介”也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。

（6）广告效果的测定

广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。

课堂作业：在北京做一个产权酒店，你如何选址？如何进行营销策划？分组讨论，然后在课堂上由个人、或各组代表阐述思想和方法。

（三）如何消除策划的困惑

课堂讨论：如果给你时间去旅行，你会选择那座城市？

分组讨论并阐述：

（1）为什么选择这个地方？

（2）之前你对这个地方的认识？包括主观和客观认识。

（3）此行目的？或要满足自己的那些需要？

做事之前确立目标很重要，确立准确目标需要你做足基本功，打好基础；简单的说房地产项目就是要满足特定人群的特殊需要，只有层层剖析才能最终确立你的目标。

1．对项目判断的困惑

万事开头难，项目的研究与定位就是营销策划的第一关键，一个地产项目的成败，70％决定于发展商对地块的判断。

从地块考察开始，充分挖掘项目地块的地产因子并判断土地的价值，作为项目建筑功能和市场定位的核心依据；从市场调研中寻找依据，这是一个地产项目能否成功的关键的前提条件；从项目定位出发，进行项目投入产出模拟分析，透视项目的风险性并提出相关的规避方式，使发展商在项目的运作之初就可以预知未来的成果。

2．针对卖点群的精确策划

随着房地产供应量的增加、需求相对减弱，买家开始能从容地挑选。买家在“货比三家”的过程中，使得发展商必须快速适应购买者的挑剔。因而采取“人有我有”的经营策略。

策划公司适其时，开始有意识地收集众生之长而集于一者，使得开发商不得不在短期之内对于购买者作出充足的承诺。策划公司在引导开发商力求尽善尽美之时，也极其所能地向市场罗列无尽的卖点。

每一个卖点，都凝聚着发展商的心机；每一个卖点的后面，都是智慧和成本的凝结；每一个卖点的成型，都似一根根钢筋对大厦起着更为牢固的支持，每一个卖点的后面通常都是成本的发生。

卖点数量和质量的增加，使楼盘质素不断地得到提高。市场在接受这些卖点之时，使策划公司亦获得绵延不断的商业合约机会，但不少楼盘的“富贵病”亦随之产生。许多城市的高楼大厦，实际已出现明显的成本高于售价的问题，多数卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也使许多楼盘成本处于高处不胜寒之境。

3．市场难以把握的困惑

在买方市场的条件下，市场的竞争体现在多因素竞争状态之中。在房地产卖方市场阶段，项目是在选优的条件下获取成功，只要有一个突出的优点或闪光点成为热门卖点，就可以以这个突出优点的高度来实现价值。而在进入买方市场之后，买方在从容的时间和足够的选择，来精挑细选，找你的毛病，任何一个小问题，都可能导致买卖不能成交，价值不能实现。这样就呈现出多因素的竞争，以你的短项弱项来决定整体效益。

4．继续提高自己的综合运营能力

激烈的市场竞争，大家都在提高，谁能加速度提高，谁能更多更好地借用外脑，谁就能在竞争中立于不败之地，所以不但要用好资本、品牌、信用，而且要用好外脑、智慧。现在专业策划被行业的普遍接受，就已经说明社会在这个层面的进步。讨论案例：

策划路线？策划人生？——3000美元游世界

留学英国mba毕业的朱兆瑞仅用了3000美元，历时77天周游了欧洲、美洲、大洋洲和亚洲的28个国家和地区，如澳大利亚和韩国等。

（1）请阐述各自对这一事件的看法。

（2）通过这一次旅游对他人生有何影响？他是在策划自己吗？

第二章 房地产基础知识

第一节 建筑与规划基本知识

一．建筑识图基础知识

房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。

（一）．施工图的内容和用途

一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：

1．图纸目录

包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。

2．设计总说明

主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；施工要求（如施工技术、材料、要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。

3．建筑施工图

包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。

4．结构施工图

包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。

5．设备施工图

包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。

（二）施工图中常用的符号

为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》（简称“标准”），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：

1．定位轴线

在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便施工时位纺线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。

定位轴线采用细点画线表示。轴线编号的画圆用细实线，在画圈内写上编号。在平面上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字中i、o及z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、0及2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。

2．标高

在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图纸上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数后三位数（总平面图中为二位数）。

标高有绝对标高和相对标高。

绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。

相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高－0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。

3．尺寸线

施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据《标准》规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。

在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45度的中粗短线表示，短线方向应以所注数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。

二．建筑材料基础知识

（一）建筑材料的分类

根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。

（二）建筑材料的基本性质

1．材料结构状态的主要参数

（1）密度：材料在绝对密实状态（不含空隙或孔隙）下单位体积的质量。

（2）体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。

（3）孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。

（4）密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。

2．密度和体积密度主要反映材料的轻重，而孔隙率和密实度主要反映材料钟孔隙的多少。一般情况下，材料孔隙率越高（密实度越低），则材料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而材料的强度降低，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐蚀性能耐久性等均下降。

（三）材料的力学性质

1．强度

材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被破坏时的最大应力（单位面积承受的力）值来表示。

根据外力作用方式的不同，材料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。弹性也塑性

材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后，不能完全恢复其原状的性质称为材料的塑性。大多数建筑材料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形；当外力超过一定的数值后，便出现塑性变形。

2．韧性与脆性

材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称脆性材料。材料在冲击、振动作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称为韧性，具有此性质的材料称为韧性材料。

3．硬度与耐磨度

材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。

（四）材料的物理性质

材料的物理性质主要指的是材料的耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容量、耐燃性与耐火性、吸声性与隔声性的基本性质，这些性质构筑了建筑材料稳定性。

（五）胶凝材料

能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料称胶凝材料。胶凝材料在建筑工程中应用广泛。常用的胶凝材料，多数是无机矿物质粉状物，按其凝结硬化的条件不同分为气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料两大类。

1．气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结硬化并保持和发展其强度的胶凝材料。常用的气硬性胶凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。

2．水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持发展其强度的胶凝材料。这类建筑材料主要有水泥，它的强度主要是在水的作用下产生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途广泛，品种繁多。建筑中工程中常用的是硅酸盐水泥和普通的硅酸盐水泥。

（六）混凝土及砂浆

混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料按适当的比例配合制成的伴合物，经一定的时间硬化后，成为人造石材。混凝土主要有普通混凝土、轻混凝土、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等几种。

砂浆是由胶凝材料合细骨料配合制的伴合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。砂浆主要有砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等几类。

（七）建筑钢材与木材

1．建筑钢材

建筑钢材的主要品种有：建筑用钢筋、建筑用型钢。

2．木材

木材作为建筑材料，在工程中应用广泛。如用作屋架、梁柱、门窗、模板及室内装修等。木材按树种类划分，可分为针叶树和阔叶树两大类；木材按加工材料分类，可分为三种：原条、原木、板方材。

（八）防水、保温隔热及吸声材料

1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是沥青及其制品。

2．保温和吸声材料

（1）无机保温吸声材料：这种吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及岩棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。

（2）有机保温吸声材料：这种材料通常吸声效果较好，主要有软木制品、木丝板、毛毡等。

（九）墙体材料

墙体及屋面材料石建筑工程中用量较大的材料之一。传统的建筑中，大量采用的墙体材料是粘土砖瓦，随着科学技术的发展，新型的墙体材料逐渐被广泛使用。现在普遍采用的墙体材料是粘土砖和砌块。

1．粘土砖

（1）普通粘土砖：是以粘土为主要原料，经过成型、干燥、焙烧而成的墙体材料。普通粘土砖的规格为：240x115x53(单位：毫米)

（2）粘土空心砖：与普通砖相比，粘土空心砖可减轻自重30％－35％，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料，干燥时间短，烧成率高。

2．砌块

砌块有以下优点：适用性强、原料来源广、不占耕地节约能源、制作施工方便，由于砌块具有以上优点，所以近年来发展较快，全国许多地方在推广。

（十）装饰材料

1．装饰材料的基本要求及选用

建筑装饰材料是用于建筑物表面，起到装饰作用的材料。对装饰材料的基本要求有以下几个方面：

（1）材料的颜色，光泽和透明性

（2）花纹图案、形状和尺寸

（3）质感

2．常用建筑装饰材料

常用的饰面材料（制品）主要有琉璃瓦、面砖、釉面砖、陶瓷锦砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板。

三．建筑结构基础知识

各种不同的建筑，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地面、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。

住宅的建筑结构形式有很多钟，例如按其施工方法可划分为现浇(现场浇制)和预制(预先浇制)钢筋混凝土结构两大类型和预应力结构等。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有砌体结构（如：砖混结构、砌块结构等）以及现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等；从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。

（一）下面就上述常见的承重系统类型做一个简要的介绍。

1．砌体结构

砌体结构是我国广泛采用的多层住宅建筑的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混凝土预制楼板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构件采砖砌体。

砌体材料主要有：普通粘土砖、多孔砖、普通混凝土小砌块、轻骨料混凝土小砌块等。

常规的砌体厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。习惯上人们把370毫米厚的墙称为“三七墙”、240毫米厚的墙称为“二四墙”。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的注意，非承重墙仅承担自重不承担上部荷重，可作为间隔墙使用。

2．现浇钢筋混凝土结构框架结构

框架一般由梁、板、柱所组成。其特点是框架结构布置灵活，具有较大的室内空间，使用比较方便。框架结构的楼板大多采用现浇钢筋混凝土板，框架间的填充墙多采用轻质砌体墙。

由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，影响室内使用，以往在住宅建筑中采用较少。结合框架结构特点，在新建住宅中出现了一种异形柱框架轻型住宅结构和短肢剪力墙结构体系。

异形柱框轻住宅与其他传统结构相比，具有以下特点：由t形边柱、十字形中柱、l形角柱组成框架受力体系，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，填充墙采用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻住宅结构体系和短肢剪力墙结构体系在多高层住宅中的应用方面具有广阔的发展前景。

3．剪力墙结构

剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间，（二）如按照建筑物的承重结构，主要有以下几种形式：

1．砖混结构：是建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用钢筋混凝土结构。通俗上讲是小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重的结构。

2．钢、筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或用其他材料填充。这种结构抗震性好，整体性强，抗腐蚀性耐火能力强，经久耐用。

3．砖木结构：是建筑物中竖向承重结构得墙、柱等采用砖体砌筑，横向采用木质结构。这种结构现代建筑中基本已不采用，其各种性能都较差。

4．钢筋框架结构：是指建筑物的竖向、横向等主要承重结构用钢筋制作，其余部位采用玻璃或其他围合材料制作的。这种结构多用在售楼处、小商铺等临时性建筑。

四．住宅小区规划设计基础知识

城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的40％－50％。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅小区居民日常生活相关的商业、服务、教育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅小区空间范围内，也可能位于该住宅小区的空间范围之外。

（一）居住小区的规划结构

1．用地规模与配置

为了使住宅小区具备基本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地达到一定的规模，这一要求对周围设施不足或没有设施的住宅小区而言，如在城市边缘地区新建的住宅区，显得尤为重要。

用地配置包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等。

一个具体的住宅小区用地配置的确定应该考虑多方面的因素。住宅小区用地的配置应该在国际《城市居住区规划设计规范》（cb50180－93）用地配置建议的基础上，考虑住宅小区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。

满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配置的基础，不同的居住对象对住宅区的居住、公共服务、户外环境和交通基础等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住宅区各类用地构成的比例。

2．居住密度

在住宅小区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。

居住密度是关于住宅小区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指标的综合概念。它主要的评价指标有人口密度、住宅区人口密度（毛）、住宅区人口密度（净）、人均用地、建筑密度、住宅区建筑密度（毛）、住宅区建筑密度（净）、建筑面积密度溶剂率等等指标。

3．设施布局

基本要求：各项公共服务设施，交通设施以及户外活动场地的布局在满足各自的时空服务距离的同时，以达到使居民有更多的选择为目标。

考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中公共服务设施、交通设施、教育设施和户外活动设施的布局对住宅区规划布局结构的影响较大。同时应该注意到，随 着现代网络技术的发展和进入家庭，部分公共服务设施和教育设施的布局特别是管理设施的位置将逐步摆脱服务半径的限制。

（二）主要规划指标

1．建设强度指标

住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。

2．环境指标

住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距。

（三）规划管理

1． 规划管理审批的程序：

（1）申报与立案；

（2）工作周期。

2． 规划管理程序内容：

（1）规划要点；

（2）选址定点；

（3）建设用地规划许可证；

（4）规划设计条件；

（5）规划设计方案；

（6）设计方案；

（7）建设工程规划许可证；

并不是所有建设工程都需要经过以上所述程序，对于工程量小，处在非重要地段的简单建设项目，经市规划局同意，可简化规划设计条件或设计方案设计程序，建设单位可直接申报建设工程规划许可证。

五．住宅智能化和综合布线

随着信息社会的飞速发展，住宅智能化已经是社会信息化的必然要求，提供方便的经济信息服务，创造安全舒适的居住环境。建立现代化的物业管理体系，实现快捷高效的超值服务是现代化家居发展的必然方向。

住宅职能化是建筑技术与信息技术相结合的产物，是反映当今住宅科技的成果。它包括：中央监控系统、门禁系统、通信系统、防灾系统、耗能参数计量管理系统、家庭设施自动化系统及办公自动化系统。同时随着家庭社会化，还需要考虑各种自动化系统的节能控制、电子信箱管理、商品咨询、购物服务、医疗、学习服务及有效的家庭和家务管理。

综合布线的通用定义是通过对结构、系统、服务与管理这四项建筑物的基本要素以及对它们之间的内在关联作最优化的考虑，提供一个投资合理又具有高效、舒适、便利、安全的环境空间。具体而言住宅的综合布线即在一个住宅内安装一导体网络，该网络必须满足一定数量、质量及安排灵活性的要求。并且具有模块化结构，有极高的可靠性，一旦布线完成后，应当可以连接任一类型的终端，使布线标准化、简单化。实现对语音、数据、视频图像的连接和对整套住宅的控制与管理，从而在住宅内重新布置工作端时无需另外布线，也可在不改变布线结构的情况下重新组织网络的拓扑结构

第二节 土地权属登记

土地权属登记是国家进行地籍管理的重要途径，土地权属登记一般分为两步：第一步进行土地调查，第二步进行土地登记。

一．土地调查

土地调查是为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。《土地管理法》规定：“国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查”。这一规定明确了土地调查是各级土地行政主管部门的一项法定的职责和义务。

《土地管理法实施条例》规定：土地调查内容包括：土地权属和土地利用现状。

（一）土地权属调查

土地权属调查是指对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。

土地权属调查是以宗地为基本单位进行的。土地权属调查的主要内容有：宗地* 位置、界线、权属（权属性质和权源）和使用状况（土地用途、土地等级、地价和共用情况）等。

土地权属调查的范围主要是城镇范围内的土地，农村土地的权属确定由土地利用现状调查来进行。

城镇土地分为十个一级类，二十四个二级类（见表1）。

表1 城镇土地分类体系

（二）土地利用现状调查

土地利用现状调查是为查清土地的利用现状而进行的全面性的调查。根据我国《土地利用现状调查技术规程》，我国的土地按土地利用现状用途分为8大类，并以利

用方式、经营方式和覆盖特征等分为46个二级类（见表2）。

表2 土地利用现状分类体系

二．土地登记

土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、座落、面积、用途、等级、价格等在专门簿册上进行的一项重要的土地行政管理工作与制度。

土地登记分两类：

（一）初始土地登记，是一种基础性登记，是普遍的土地权属登记。

（二）变更土地登记，也叫日常土地登记或经常性土地登记，它是在初始登记基础上，根据土地使用者、所有者的土地权属及主要用途变更的情况，随时办理的登记。

三．土地权属登记办理流程

受理申请登记→权属审核（初审、外业调查、复审）→公告→审批→收费、发证→归档

第三节 房屋权属登记

一．房屋权属登记

房屋权属登记是指房地产管理部门依照法律、法规的规定对申请登记的房屋的性质、权属来源、取得方式、取得时间及其他有关情况，在专门簿册上进行记载并予以确认的法律制度。房屋权属登记主要分为：

（一）总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。

（二）初始登记: 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关证明文件。房地产开发商在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。

（三）转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。

（四）变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：

1、屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的；

2、房屋面积增加或者减少的；

3、房屋翻建的；

4、法律、法规规定的其他情形。

（五）他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

（六）注销登记：因房屋灭失、土地使用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

二.房屋权属登记的程序

（一）受理登记申请。

（二）权属审核。

（三）公告。

（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

三．房地产交易的核心

房地产交易的核心是权力的转移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等权力发生了转移。不论是房地产一级市场交易，还是二级市场交易的核心都是房地产各种权力发生了转移。

（一）商品房预售

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房预售应当符合下列条件：

1．已交付全部土地使用权出让金，取得土堆使用权证书。

2．持有建设工程规划许可证和施工许可证。

3．按揭提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（二）商品房买卖合同

1．商品房买卖合同说明

（1）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

（2）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

（3）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

（4）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

（5）对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

（6）在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

（7）本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

（三）商业银行个人住房贷款

个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

个人住房贷款现阶段主要有三种方式：等额本息、等额本金和组合贷款三种。现在一般采用等额本息和等额本金的方式。

（四）个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指对交缴住房公积金的个人向房屋开发商购买住房、用于支付购房款，而发放的个人住房贷款。

（五）贷款对象及条件：

贷款对象是具有完全民事行为能力的个人，并同时具备以下条件：

1．按期交缴住房公积金。

2．有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。

3．与开发商签订了购房合同。

4．已首付30%以上的购房款。

5．以所购房产或贷款人认可的其它房产作为贷款的抵押物；或以国债、工商银行定期存单作

质押。苏州市区（不含园区、吴中区、相城区）的借款人必须由苏州市住房置业担保有限公司为其提供保证担保。

（六）额度和期限：

贷款额度最高为房价的70％。贷款期限最长20年。

（七）贷款利率：

1－5年，月利率3.45‟；5－20年，月利率3.825‟；

（八）申请材料： 按住房基金管理中心要求提供。

（九）贷款申办程序：

1．借款人签订购房合同并预付30％以上的房款；

2．持借款人及其配偶的公积金卡到住房基金管理中心申请贷款；

3．携住房基金管理中心的贷款审批表，并带齐所有贷款申请材料，到工商银行“个人理财中心”办理贷款手续，签订《个人购房借款合同》；

4．银行将贷款以借款人购房款的名义，直接划入开发商账户中；

5．借款人到银行拿取个人住房贷款进帐单、到开发商处换取房款收据或发票。

（十）贷款归还：

贷款期限为一年以下的（含一年）,到期一次还本付息,利随本清。贷款期限一年以上的，从贷款发放的次月起，按月等额偿还借款本息。

按月等额还款时，采用委托代扣、自动转帐方式。借款人将本人在工商银行开立的活期储蓄帐户或牡丹灵通卡帐户作为还款帐户，于每月还款日之前，在该帐户上存足当月应还款金额，通过委托银行代扣方式，自动转帐归还贷款。

借款人可按任意金额提前部分归还贷款，或按当前贷款本金余额全部还清贷款。提前部分归还或提前还清贷款时，银行对提前归还的本金按实际借款时间、原档次的贷款利率结清贷款本息。

四．住宅新概念与创新设计

随着社会的进步，人们对住宅要求的不断提高，房地产产品也大踏步的向前。各种新概念的住宅不断出现，设计的创新，产品的更新，但住宅创新需要建立在产品之上，这样才能体现产品的创新，如果背离了产品价值去创新，就会被市场所抛弃。

（一）以人为本炼就现代人居

1．多层甚至小高层住宅花园化渐成气象，大面积退台设计、入口大堂花园式设计比比皆是，诸多独栋、联排、叠拼住宅的设计手法被更多地运用到多层及小高层的设计中来，“情景花园住宅”渐成新宠，并导致各地项目亦步亦趋。

2．景观环境设计理念日渐深化，使居住体验更接近人文本质。与此相对应，矩阵式的兵营排列、“四菜一汤”的程式化规划等已极为罕见，依山就势、傍河而居等与当地地脉、人脉相融通的设计比比皆是，景观的均好性已得到极大尊重，不少项目还通过出色的规划和景观设计令项目透出弥足珍贵的文化底蕴。

（二）绿色生态、健康住宅

绿色生态住宅在国际上亦被称为绿色住宅、生态住宅、可持续发展住宅等，但无论怎么称呼，其核心都是为人们提供更健康、舒适和经济的居住条件和环境，实施住宅的可持续发展战略。随着我国住宅市场化进程的加快，住宅市场的竞争日趋激烈，开发商和购房者开始关注绿色生态住宅。

这种新的住宅讲究：以人为本，呵护健康舒适；资源的节约与再利用；与周围生态环境相协调与融合。以可持续发展相关的模式：人类的生活模式；现有的生产模式；消费模式为动力。评价这种创新的住宅的指标是：社会效益、环境效益和经济效益。

这种绿色生态住宅同时业是一种可持续发展建筑，基本上围绕三个主题：第一减少对地球资源环境的负荷和影响，第二创造健康舒适生活环境，第三与周围自然环境相和谐。

虽然在当今房地产界人们大谈住宅创新、绿色建筑，然而，目前中国对绿色建筑的规划，还存在一定的误区和不合理运用。

（三）高科技型住宅

科技型住宅的本质其实就是要应用高科技进行细节处理，以提高人们住宅生活的舒适度。运用各种科技手段建造高技术集成型住宅来塑造高品质的生活。这种产品体现人性的关怀，遵循的是以人为本的设计理念，决不是一味的追求高技术含量，通过运用高技术达到节约、环保、生态等等功能

第四节 房地产开发中的税费

房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有：

（一）营业税

1．应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

（1）转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

（2）销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

a.销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

b.销售其他土地附着物

a.销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

c.单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

e.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

f.不动产租赁，不按本税目征税。

2.涉及税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。

(1)销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

a.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

b.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

c.营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

a.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

c.按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

(2)其他具体规定如下：

a.根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

b.对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

a.第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

一种是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

另一种是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

b.第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

第一种情况是房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

第二种情况是房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

第三种情况是如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：

纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。“此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

c.根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

d.中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》（京地税营[1994]205号）规定：

a.关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

b.关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

c.对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%.计算公式=营业额×5%

(二)城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：

1．计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。

2．税率：分别为7%、5%、1%.计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

(1)纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；

(2)纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；

(3)纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；

（三）教育费附加

根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：

1．计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额

2．税率为3%.计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。

（四）土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：

1．对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。

2．转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

3．附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

4．取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

5．土地增值税的计税依据

计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：

a.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

b.开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

c.开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项<

双十一走了，双十二要来了！这次流量史上最大，红包史上最多的1212将会是几百万卖家的舞台。零门槛，精准推送，让更多的卖家和买家加入到这场年终盛典中来。

二、活动时间

12月12日

三、活动主题

主题：淘宝双十二联合营销活动

活动主页：

四、全网推广方式

全网推广优势：

1、 价格低

2、 速度快，没有任何一种传播工具可以像互联网这么快。

3、 传播范围广，可以全方位，全面的把活动信息展示在互联网任何角落。

1、微博推广

微博作为一种新兴的媒体传播渠道被越来越多的人关注，因为他传播速度快，一对众的n次方传播范围广，时效性强，推广方法如下：

1、更新微博：微博图文并茂更有说服力。常与粉丝互动取得信任，达到口碑宣传、信任代理。

2、微任务：让大v转发(付费，五十元左右一条)，大v的效果不能忽视，大v就证明在某一圈子或领域有一定的影响力！

3、粉丝通(付费)：精准投放，百分百展示，按效果付费。

粉丝头条(一元)与粉丝通相似，前是展示在自己粉丝信息之中，后者是全网之中。

4 、发起博友转发互动，在原微博上闹起来！使更多的人参与进来转发互动，便可以展示在更多人面前 。

2、微信推广

微信特色是一对一基础上的人脉口碑传播，传播速度慢但影响深，信任度高，微信还有极强的移动o2o基因，很适合做销售转化及客户关系管理。

公众账号、朋友圈、漂流瓶等方式进行广告、软文发布。可以公司全民参与，让更多的人了解。(联系高质量公众账号发布)

3、论坛推广

论坛是人气聚集最高的地方，设置个性签名，可以发一些活动介绍(新闻)、软文链接等，做好关键词也方便百度等搜索引擎收录。

4、sns社区推广

sns的关键是关系黏度，校友网、人人网、开心网、豆瓣网等，可以分三步，加好友、常互动、留答案。

5、qq推广

可以同时加几十个qq群，每个群有200人左右， 发布广告、群邮件、(一般会被请出群。)

6、博客推广

sina博客、网易博客、qq空间(说说)、百度空间等发表几篇好文章，这个需要长期间的积攒沉淀才能换来终始的粉丝。目前只能做到广告展示的效果。

7、百度推广

贴吧：到比较火的吧发链接、发布广告，在黄金时段马甲顶贴，使其置顶展示。

问答：自问自答，需要多个马甲。

百科文库：具有权威性，搜索排名靠前。(ps：如本次方案做好标题关键词、加上活动链接就可以上传文库。)

五、最终目的

经各种推广手段引流达到30万uv，并提高更好的转化率。是双十二活动完成制定目标！

一、策划缘起

东部旅游节日在即，全城热销海岸生活

7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。

二、合作优势

《××周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航

同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《××周刊》正式创刊。《××周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《××周刊》为盐田生活传递信息。

三、媒体互动

《××周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式

为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《××周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。

四、报道方法

全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷

1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变

2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境

3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁

4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事

5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告

五、其他配合

全面互动，《××周刊》期待合作

1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图

2、组织看楼专车免费服务

3、赠送老板、总经理专访文章

4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势

5、其他合作另行协商

活动目标：

1、学习沙包的多种玩法。

2、通过玩沙包，让幼儿重点练习单手肩上回臂投物。

3、激发幼儿参与活动的积极性，从活动中感受和同伴一起玩耍的乐趣。

活动准备：

沙包人手一个，狼的图片挂在场地的上方。

活动过程：

一、开始部分

组织幼儿随音乐做准备活动。

二、进行部分

1、幼儿与老师一起“玩沙包”。

（1）双臂张开，头顶沙包走。

（2）双脚夹沙包跳。

（3）双膝夹沙包跳。

（4）把沙包放在背上爬。

2、出示已挂好的大灰狼的图片，激发幼儿打大灰狼的兴趣。

3、教师讲解，示范投掷方法（正面投）。

4、组织幼儿反复练习。

三、游戏：追沙包。

教师将幼儿分成两组，一组幼儿用力将沙包投出，另一组幼儿待沙包落地后，迅速跑去捡沙包，捡到沙包第一个跑回来者为胜，从中培养幼儿的注意力及练习定向跑。

四、活动结束

教师组织幼儿做放松运动。

五、活动总结

教师总结幼儿在活动中的表现，表扬和鼓励在活动中表现积极的幼儿。并鼓励能力相对较弱的幼儿，使其增强自信心，争取在下次活动中表现的更好。

策划公司在全程综合策划过程中所扮演的角色

在策划公司对市场进行全力调研后，应对项目的户型规划和环境、物业的规划提出具体可行的建议。以适应目标消费者的需求，再造优势资源。

开发商对政府关于房地产开发方面的相关法律条文或许相当熟悉，但却未必全面。这就要求策划公司对政府出台的一切有关房地产的法律法规，包括边缘政策法规进行仔细的研究，甚至对地方政府的政策意向也要仔细分析，并给出建议。法律咨询的内容还包括针对未来营销过程中可能出现在开发商与消费者之间的纠纷进行预测，并给出模拟解决方案。

一个楼盘的开发是多家单位合作的成果。包括：开发商、建筑单位、监理单位、营销策划公司、广告公司、媒体等。营销策划公司身处于以上诸单位之中，但职能要求它能跳出来，站在一个更高的角度，对它们进行调控，使项目能够顺利的进行。

在项目进行过程中，监理公司只针对工程的质量进行监督。而策划公司则是对整个策划方案的实施进行监督。任何有悖于策划方案的行为都应该得到及时有效的制止，保证策划方案的有效实施，为营销的顺利进行奠定良好的基础。

策划公司应对开发商负责保证开发商投入的资金能够百分之百用在对项目的价值提升上。

一、组织协调

1、成立幼儿消防处理领导小组，明确分工，明确任务。

2、小组成员由下列人员组成：

①组长：李凤英

②副组长：王燕霞

③成员：吴碧珠、苏振奋以及全体教师及保育人员

二、火警通报顺序

一旦发现火警，要立即打电话报110消防指挥中心和园长室（第一个目击者），并联络值班领导和消防安全小组成员。

三、全体人员注意事项

1、当某处发生火灾时，全体人员应保持镇定，及时报警并迅速依据任务分工和组长的命令担负起抢救工作，不可袖手等待消防人员前来抢救而延误时机。

2、迅速切断配电箱电源。

3、消防人员抵达现场后，除参与抢救工作外，其余人员应从速远离现场，以免影响或妨碍抢救工作的进行。

4、现场有危险品、易燃易爆物品应迅速搬离。

四、各组成员职责

1、灭火行动组及职责

组长：

成员：

主要职责：利用机关配置的消防器材及有关设施，全力进行扑救。

2、通讯联络组及职责

组长：

成员：

主要职责：迅速与市消防大队或当地消防部门取得联系，引导消防人员和设施进入火灾现场；联络有关单位、个人，组织调遣消防力量；负责对上、对外联系及报告工作。

3、疏散引导组及职责

组长：

成员：

主要职责：引导全体师生迅速转移到安全地带，并负责重要物品的`看守工作。

4、安全防护救护组及职责

组长：

成员：

主要职责：利用就便器材对伤病员进行紧急抢救，联系当地医院送救。

五、应急行动

1、领导小组依法发布有关消息和警报，全面组织各项消防救护工作。各有关组织随时准备执行应急任务。

2、组织有关人员对所属建筑进行全面检查，封堵、关闭危险场所，停止各项室内大型活动。

3、加强对易燃易爆物品、有毒有害化学品的管理，加强对大型锅炉、供电输电、机房机库等重要设备、场所的防护，保证消防应急顺利进行。

4、加强广大师生宣传教育，做好师生、家长思想稳定工作。

5、加强各类值班值勤，保持通信畅通，及时掌握基层情况，全力维护正常教学、工作和生活秩序。

6、按预案落实各项物资准备。

六、火灾原因调查

火灾发生后，幼儿园要积极协助公安消防机关查明火灾原因，提供必要的信息，属人为的火灾事故，坚持做到“三不放过”（原因没有查清不放过，事故责任不放过，没有落实防范措施不放过）的原则，进行严肃处理。

20某年到来了，对于我而言，是充满压力的一年。要想做好房地产销售工作，得从多个方面入手，下面是本人的工作计划：

1、加强自身业务能力训练。在20某年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20某年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

2、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20某年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20某年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

3、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。销售工作重点是公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

4、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合自已的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

5、贯彻落实集团要求，力保销售任务达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

6、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。

前言

第一节 市场分析

一 __市房地产市场基本状况

二 __市同类住宅调查统计

三 消费者分析

第二节 “__”项目分析

一 项目优势分析

二 项目劣势分析

三 竞争对手分析

四 项目价格策略分析

五 核心价值分析

第三节 推广策略界定

一 目标消费群体界定

二 卖点界定

第四节广告策略

一 广告宣传目的

二 总体策略

三 广告主题

四 要树立的形象

五 分期广告的整合策略

第五节 营销活动推荐

一 营销渠道及人员促销建设

二 营销公关活动推荐

第六节 媒体策略

一 媒体目标

二 目标受众

三 媒介策略

四 媒介分析及选取

五 广告预算及分配

第七节 方案说明

前 言

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“__”带给一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对本地市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出

“__”项目的资源问题与机会，以到达或超出“__”的原定销售计划，并为鸿宇房地产塑造品牌。

第一节 市场分析

一、__市房地产市产基本状况

1 、

_x_属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的完美前景;有高速有效的物流体系;又据东西南北交通要塞;处中南最大服装批发市场;有大批大型国有企业。这意味着x_的诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入x_。房地产更是有超多外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从2000年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，到达初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。x_市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到2001年为止，房地产项目投资到达82118万元，住房项目方面的投资到达43628万元。2001年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据证明，2001年以来批准预售和销售的总面积为24904。47平方米，住房销售均价由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方米，升幅达21。6%。

2、

现有品牌楼盘的基本状况，现有名的楼盘西区有湘银房产、保利房产等;南区有庆云山庄、湘江四季花园、南星小区等;北有响石岭广场圈等。但是由于市场不是很成熟，他们有这样或那样的缺点。具体表此刻以下这些方面：A

、 定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。B

、有的没有服务的概念。这又表此刻销后服务差劲，物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。C

、小区规化与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。

3 、政府引导监管不够， 销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。

二、 __市同类住宅调查统计

“同类”定义为具有小高层，别墅等的住宅小区。现将__市河西，河东小区进行大体比较分析如下：

1、 河西地带。

由于河西为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独 特的优势。总体来说，河西地段房地产都在卖自然环境。

湘银：

核心竞争力：二十一世纪购房新概念

拥有很高的品牌效应;

其周边环境好;

用绿色的生活时尚来吸引高级白领、外国投资者、社会成功人士，市场销售反应良好;

其定位为社会高薪阶层。

滨江一村：

小区面积大;

邻近湘江;

周边环境好;

2、 河东地带。包括河东整个地块北有石峰区，南有芦淞区及东部的荷塘区。

天鹅花园：

核心竞争力：真、善、美

属于自然水生态屋村、绿化面积广：

拥有900亩的面积，其中400亩水面。

区内有水生游玩系统。

映荷园：

核心竞争力：演绎精彩生活塑造经典小区

属未来商业地带

周边交通发展趋势大

房屋设计理念突出

银座大厦：

近临中心广场，一医院;

只是一个连体楼、属小高层，没有自身小区;

周边自然环境不是很好;

但它属预置房产其房屋多数为企业或近处金融高层管理人员所预购。

庆云山庄：

核心竞争力：离尘不离城

品牌知名度高;

周边环境绿色条件好;

拥有98亩的绿色自然地带;

其发展迅速，塑造了良好绿色生活理念在消费者心中构成良好的品牌。其新近开发的“紫南阁”，定位较高，目标群是中高薪阶层。

湘江四季花园：

核心竞争力：山水之傍，尊贵之居，人文大家

交通便利

环境幽雅

小区为12层左右的带电小高层，设计时尚

为江山置业这一实力雄厚的开发商的大手笔

价格定在1800左右

三 消费者分析

根据《__房地产市场调查报告》及《__市鸿宇房地产市场调查报告》的结论，我们得出消费者购房心理和对住宅要求如下：

1、环境规划必须要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，必须要有超前的思想，使小区更具现代化气息，个性要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区;

2、高绿化率。几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，此刻消费者对住宅环境的要求已经越来越高;

3、小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等;

4、67%的消费者选取多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选取小高层住宅，对于单体别墅因为涉及的资金相对较大，所以绝大多数消费者不会此刻打算购买别墅;

5、消费者对物业管理的要求

a、带给保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);

b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

第二节 “__”项目分析

一、 项目优势分析

1 环境：坐拥两山，环境幽雅，闹中取静，拥有天然的巨大绿地覆盖，高达60%，山中成片天然古木是__现有楼盘中绝无仅有的。

2

地段：位于__市南部芦淞区，附近楼盘以庆云山庄为主，经庆云山庄多年的开发，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，电脑城，家具城，水果批发大市场，更有众多服装批发市场，离目标消费群工作地近。

3

价格：由于地价较底，节省了巨大成本。房价有回旋余地。并有银行房贷支持，按揭买房，减轻了买房压力。价格完全具有比较优势。消费者买房不是一时冲动，而是完全比较后行为，这一点应是本案拉动销售的最大着力点。

4

物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，贴合本案的定位主题。二十四小时保安，全封闭式管理。因为__的安全环境及以前某楼盘的事故的原因，所以安全是__市民关心的大要素，更是目标消费者着重思考的主题。

5 小区设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

6 小区配套设施齐全，有游泳池、高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等。

7 偏离工业区：远离工业污染区，噪音低，空气好。

二、 项目劣势分析

1

交通：显然交通是本案最大的瓶颈，虽有24、25、28、29、43路停靠，但是尚无直达的公交。道路条件差，而交通又是思考买房的很大要素，如何解决交通问题是我们面临的主要问题。能够思考与市政府合作开通几路专线。

2 楼盘外环境：本小区外部的大环境不是很好，房屋杂乱，市政建设差。没有大型购物，休闲场所。缺乏相应的教育设施，医疗设施，娱乐设施。

3 物业管理：不是湘银的物管，品牌力度不够。

4 房屋设计：房屋种类较多，有6层、带电小高层、别墅，层次不一，面向复杂。

三。 竞争对手分析

根据楼盘的位置和楼盘的定位，我们把庆云山庄和湘江四季花园作为竞争对手，状况如下：

庆云山庄

优势：

(1)地处芦凇区建设南路延伸地段，靠近__繁华商业区，无工业废气污染，附近有高中、市级医院，购物环境和文卫设施齐全，方便居民生活。

(2)属于__市芦淞区。由于目前大多数房地产开发商都紧盯天元开发区，芦淞区的房地产开发明显不如天元区。该区属本地商业旺地，聚集了数量庞大的外来经营户(尤以广东、福建人士居多)，加上芦淞区的“本地人士”，这一区域的楼盘对这部分消费者有很大的吸引力，同时由于临近__县，也有利于吸引__县收入高的消费者购房。

(3)价格低。以758元——1088元每平方米的价格售房，相对__地区其他同类型楼盘而言，价格优势相当明显。

(4)交通便利。有专门的公交路线，并且公交车经过火车站、中心广场、一医院等繁华地段，方便购物及就医。

劣势：

(1)小区规划不够整齐划一，楼型外观设计不够新颖，无法对潜在客户产生强大的视觉冲击力，进而产生强烈的购买欲望。

(2)小区内配套服务设施不足，不能满足众多用户需求。

(3)低价位商品房，档次不高，不能吸引经济潜力强的成功人士入住，不利于整个小区形象的提高。

湘江四季花园

优势：1)项目资金雄厚，有资金可做必要的周转，以应付市场变化。

2)整体项目规划在__尚属首例。相比其它竞争项目，无论在住宅档次、小区设计、投资资金等，都处于明显优势。

3)__市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选取。

4)本地市场楼盘众多，但大盘太少，具有文化底蕴的大盘更少，真正好处上的山水概念楼盘更是绝无仅有。

劣势：

1)品牌号召力：__房地产市场经过几年的竞争，优胜劣汰。此刻以湘银、中房、中大、联谊、协力为代表的房地产公司经过几年的房地产操作，已积累了相当的经验，已构成了房地产市场上的强势品牌。在消费者中有着不错的口碑。江山置业进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

2)市场承受潜力：由于__市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

四 项目价格策略分析

1 楼盘定位能够是“__文化艺术之都”，但价格应定位是“中等偏上”。

2 高开低走，保证品牌支撑，预留楼盘销售力。视销售进度让价应是本案的基本策略。

3

确定“高开”的基础价格时，除思考南区数大楼盘的售价，亦应思考楼盘定位价。根据湘江四季花园的1800元/平方米，庆云山庄的800-900元/平方米的定价，以及对手和自身的优劣势，本小区1300元/平方米的基础价格基本合理。

五 核心价值分析

1“__”核心定位是“都市文化艺术之都”。营造文化艺术概念。打品位牌，人文概念具体化。“__”是__市有艺术修养的，有文化品位的人，向往艺术文化的人的部落。

2 “劳动者光荣”，有钱是一种价值，是一种潜力。有钱不外显，购买品位是一举两得的好事，“__”正是这样的载体。

4

“家在身旁”，劳累后不是匆匆奔向远远的家。家就在身旁，“__”毗临的电脑城，手机大市场，家具城，水果批发大市场，众多服装批发市场的人气家园。阶级居住区概念是本案的核心价值之一。

第三节 推广策略界定

一， 目标消费群界定

从“__”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅的销售特点，界定“__”的目标消费群及其相关特征是：

1

目标消费者：芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层。

2 年龄：年龄大约在35到55岁，

3 家庭结构已进入中年期，人口简单，居住空间之娱乐性与休闲性较大。

4对住宅小区有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，文化程度相对较底，但喜欢附庸风雅，期望透过外在条件来追求文化品位。

二 ， 卖点界定

1 项目本身的生活理念：

(1) 家在身旁，与工作地临近。

(2) 自然入室，独一无二天然山地树林绿地。

(3) 社区内宁静安祥、幽雅恬静的生活氛围。

(4) 保安设施齐备，安全起居。

2 “文化艺术”的设计理念

(1) 艺术就在生活中，雕塑、园艺构筑小区。

(2) 谈艺术不要出门，会所定期艺术展览。

(3) 品位包围生活，文化名人与我们同在。

-- 第四节 广告策略

一 广告宣传目的

1。 把项目宣传与鸿宇房产的公司形象推广做有机结合，适当地树立鸿宇房产公司的品牌形象;

2。 树立项目本身底蕴深厚的形象，与其它南区楼盘没有品牌内涵相区别;

3。 把“__”塑造成品质卓越的东南区第一楼盘;

4。 促进楼盘销售，为其成为“__十佳楼盘”带给动力。

二 总体策略

1、 不要过于强调“人文”概念，回避其他楼盘都在渲染的那种所谓的“人文关怀”，而要树立项目富有个性的文化艺术概念;

2、 与竞争对手相区别，不直接、简单地卖环境，摈弃叫嚣、喧闹地广告格调，而是挖掘环境能给予买家的利益点，使公众构成对“天然绿色”生活的认同;

3、

要透过广告本身蕴涵的文化气息来塑造项目的文化品位，使项目具有既沉静又不呆板，既现代又不张扬的气质，同时又体现发展商稳健而又内敛的大家风范;

4、 要体现周到细致，处处为业主着想的专业理念。

三 要树立的形象

1、艺术、文化、有品位、能体现成就感;

2、不仅仅是家，更是休身养性、渡假，处处体现出对品质的追求，对业主的尊重。

3、精品物业，安全第一楼盘

四 分期广告的整合策略

引导试销期：广告原则是-------给信息

既透过活动与立体广告媒介网告知广大市民，个性是目标消费者，以“艺术文化”为定位设计目的的“__”正在建设，即将推出。按“小城有大事”的标准来炒作。转移公众对期他楼盘的注意力。构成对“__”的期盼心理。并可作内部销售，引导目标客户对楼盘的态度与看法。

公开发售期：广告原则------------给感觉

以活动与广告塑造项目的文化品位，完成形象沉淀。透过公关及促销活动，使公众对项目构成新的认知，为楼盘发销积蓄形象资源。加深和巩固公众的注意集中度，制造“火热”事件。开发潜在消费者。

公开发售中期：广告原则---------给实体

透过对“__”项目的卖点细节的挖掘和渲染，进一步突显发展商“为业主创造价值”的服务观念和专业、超前的操作程序，给予公众“卓越文化品位，家在身旁”的静品绝版印象，构成物超所值的感觉。

五 广告主题及口号

广告主题：自然、艺术、享受

理由：

(1)自然：既代表了现代人的追求潮流，又在各众多楼盘中诉求的人造绿色、景观中脱颖而出，“__”的草地，数木是天然的，还贴合楼盘在工业城市中无污染区的优越位置。使有“自然”能使买主有超越时髦，舒适和谐的、广阔自如的空间的感觉。

(2)艺术：艺术是高品质的象征，拥有文化艺术才是真正的品位。艺术又体现了人成功后的一种高级、高尚的愉悦享受，正是艺术给了业主的优越感、满足感。

(3)享受：不是人人都能在竞争的社会中有一份快乐的享受，正是因为成功，才能拥有享受，这能给予业主一种成熟、自豪的感觉。并且，享受亦道出了物业周到、安全服务的放心。

广告口号：“__” 都市艺术家园

理由：

(1)“都市艺术家园”既是对“__”从设计理念到硬件设施等综合素质的定位确认，又是对业主的内心需求的直接表达。

(2)“都市艺术家园”具有超前的韵味，超越了竞争对手众说一词的空洞无物的“人文”概念炒作，与“__”的形象定位十分契合。

(3)广告口号与广告主题一脉相承，有利于相互照应。

(4)“都市艺术家园”更进一步核心化了项目诉求，有利于诉求的目标性。

广告创意原则：创意原则务必充分体现广告传播主题，即艺术、自然、享受。电视、报纸、广播、户外、车体的视听设计要大胆前卫，不落俗套，以突出表现艺术性。楼书、直邮手册等设计要充分体现楼盘的本质属性(幽雅的自然环境，高品质的物业管理)。

第五节 营销活动推荐

一 营销渠道及人员促销建设

1，

营销渠道的建设十分重要，应建设双点两线销售渠道，“双点”指开发商和潜在购房者，“两线”指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，透过建设售楼部，成立电话销售热线，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式，以点带面，依靠口头传播。如在目标消费者聚集的会所开展无形广告销售。

2， 人员培训与管理：建设一支高效、优质的售楼队伍，售楼人员队伍的思想意识务必是前卫的、开放的、务实的

，在与顾客接触时，他们承担了楼盘的第一形象，他们务必能体现项目的定位，有修养、有风度、有气质。务实是指务必熟练懂得房屋交易的合法合理程序，业务务必准确到位，交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与成熟，获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。

二 营销公关活动推荐

一、“__”奠基典礼暨“我心中的小区有奖征名、征文”活动

1、 策划用意：高格调以引起一鸣惊人，广渗透以引起十分关注

。借典礼邀请政界名人，目标消费群领军人物，著名艺术家参与。给项目的定位打好头阵。征集楼名与楼文是以引起市民个性是目标消费者的

深度相关性，扩大客户量，提高购买率。

2、 活动资料

(1)

典礼，发布会。(2)艺术家做秀。(3)设立征名征文点，发放意见卡。(4)“我心中的小区有奖征名、征文”活动揭晓。(5)新闻发布会及颁奖晚会。

3、 活动实施：时光：楼盘开工期间及楼盘预售期间。地点：典礼在小区现场、发布及晚会在国宾大酒店。

二、系列艺术展览活动

1，

策划用意：艺术展览活动是对楼盘的定位的最大支撑。透过艺术展以联络客户和艺术家，明星的关系，以客户的自我品质有由外到内的升华。在客户中树立良好的形象为热销打好基础，为迅速收盘做好前奏。

2， 活动安排：A，大型艺术雕塑落户小区仪式;B，书画艺术家的展览;C，文人墨客的讲座研讨互动会;D，明星才艺表演会。

3，

活动参与人员：每次活动的参与人务必目标消费群所认可的知名人士，各路相关媒体记者，目标消费群代表，后期活动时的业主代表，各发展商，地产经纪人士。

三、赠房活动

1，

策划用意：制造爆炸新闻事件，以迅速提高楼盘及发展商的知名度和美誉度。由发展商带给一套现房赠送给某著名人士，策动新闻，便于楼盘的软文炒作，以构成目标消费者对楼盘的定位及价值的高度认可。

2，

活动实施：在公开发售后热售前进行，著名人士拟请__市的院士某人，__市市长，__籍的国内著名人士，湖南电视台某明星。赠送仪式的规格要高，后继讨论(软文、座谈会)要有良性导向。

第六节 媒体策略

一、 媒体目标

1， 在公众心目中树立楼盘的品牌形象;

2， 提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度;

3， 力求“__”销售顺利，并能引起销售高潮;

4， 使小区构成良好的口碑效应。

二、 目标受众

小区附近的芦凇区服装市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，西单车库出口广告位，通讯市场业主，南区附近购房者;以及自身具有文化艺术气质的经济潜力较强的阶层;内心向往文化艺术的白领或政府部门人士。

年龄：35——55岁左右

主要特质：注重生活品质，有文化品位(或期望有高的文化品位);

有必须的经济基础，但是又比较讲究物有所值;

事业有成，期望获得别人的称赞，有种事业有成的豪情;

工作环境相对嘈杂，接触人员多，内心向往一种幽雅恬静的家园生活。

媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯。

1， 喜欢新闻类节目及娱乐节目;湖南卫视的娱乐节目，__电视台新闻综合频道的《晚间报道》为地区收视率最高的节目;

2， 阅读以《__日报》、《__晚报》和《潇湘晨报》为主;

3， 收听广播以在坐车(打的)时居多，或驾驶私家车时，多为消磨时光，被动收听。

三、媒介策略

1， 销售准备期

所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。

2， 引导试销期

(1) 以报纸广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传;

(2) 邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻，重点围绕“__”的定位——“自然、艺术、享受”来作重点的宣传，配合硬性广告形象宣传;

(3) 针对既有的目标客户和潜在客户寄发DM广告。

3， 公开强销期

(1) 以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、DM广告、促销活动和现场广告，来构成强烈的宣传攻势，增加与目标客户的接触频次;

(2) 在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即时宣传销售状况，以构成一种新闻热点;

(3) 适当使用户外媒体，以持续宣传的持久性;

(4) 定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与更换我们的媒介组合。

4， 销售冲刺期

(1)

根据前期销售状况及客户反馈意见，对广告诉求及表现形式作出调整，继续以报纸广告为主的广告的广告攻势，并对已购买的客户作跟踪服务，挖掘潜在客户;

(2) 媒体新闻炒作，作销售辅助。

四、媒体分析及选取

1、 平面媒体

(1)《潇湘晨报》，《__日报》《__晚报》是__影响较大的报纸媒体。阅读率高，读者层次广泛。推荐作为此次宣传的主要平面媒体。同时，《__日报》的房地产专刊可相应投放，该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高。

(2)《湖南日报》《三湘都市报》《__日报》的商业广告气息比较低，权威性更大，读者信度高。推荐作为此次宣传的软性新闻的媒体。

2、 电视媒体

湖南经视，__电视台新闻综合频道，它们在__地区影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。推荐赞助湖南经视某一专题栏目，在__电视台新闻综合频道投放广告宣传片。时光应是开盘前后一个月，时段是在晚8点左右。

3、 户外媒体

户外媒体在__的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响。推荐从动工到封盘在施工外围树立3D效果图，开盘前一个月在中心广场，金三角大市场，北区主干道，南区摩托车大市场树立大型户外广告牌。车体广告选取28路，1路，2路。另外，在开盘当天，推荐使用“气艇”这种新型的媒体。同时，南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放，给予辅助。

4 、广播媒体

__交通频道覆盖面广，影响大。虽然针对性差，但成本底。故推荐作为长期、高容量信息投放方式。

5、 楼书，DM手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。

这些广告载体对细节要求高。推荐信息资料要准确道位。

第 五、广告预算及分配

(1)广告总额应是总销售额的5%左右。“__”的建筑面积为S平米，均价为R元，广告预算为S _ R_5%

。其中，80%为计划广告投人，20%为机动费用。

(2)媒体费用为计划广告投人总额60%，包括报纸50%，电视30%，户外10%，广播5%，车体5%。

(3)表现制作类为计划广告投人总额6%。

(4)SP活动及公关计划广告投人总额为30%。

(5)礼品制作为计划广告投人总额4%。

第七节 方案说明

一、推荐

1，在进行促销、公关活动时媒体投放务必相互照应，以确保每次活动都能到达相关目的，人员协调务必准确，要设立活动负责人。每次活动都要有媒介负责人，能够保证相关信息的及时有利的报道、宣传。

2，至于交通及道路建设问题，开发商务必说服政府，与政府合作，由政府出面，开发商承担一部分费用共同来解决道路改造问题，同时务必申请开通专线公交。

3，小区外居安环境及市容环境建设，开发商必须要有看的见手段，让目标消费者相信小区是安全可靠的，与街区合作，搞好市容环境卫生。

4，价格是一种随市场变化的东西，“高开低走”只是一种预见性想法，价格就应视开盘后销售环境来定，遇高走高，遇低走低。

5，“暗线销售”十分重要，在房地产市场不成熟的状况下，从操作过程和手法来说，真正的“商品化房”还是不多见。所以务必全面建设暗线销售通路。

二、附(广告脚本)

1、电视广告文字脚本示例

广告主题：家在身旁，突出“__”距目标消费群工作地之近。

画面1：两老板从某市场下班回家 配音：无

画面2：两人走到门外路旁 配音：公众场合喧嚣、嘈杂声

画面3：公交车开过来，车拥挤不堪 配音：嘈杂声

画面4：两人中一人要不顾一切的挤上 配音：嘈杂声节奏加快。

公交，另一人优雅的看着，微笑

(特写)

画面5： 车上的人挤的变形 配音：金属刺耳声，

画面6： 没有上车的人出此刻“__”

小区门口，美丽的妻子和可爱的 配音：轻快温柔的声音。

儿子在迎接他。

画面7： 虚化画面，打出“__- 配音：美丽的声音读出文字

家在身旁”

2，广播广告文字脚本示例

广告主题：“__”是艺术之都

一阵流畅的钢琴声

一个女孩：“哎，听说著名钢琴家__要来__演出耶!”

一个男孩：“是啊，听说票很难买到，我真想去看看!”

两个人同时叹息

开门声，一个男人的声音：“两个怎样了，不开心吗?走，我带你们去看钢琴演奏会!”

两个人同时问：“你有票?”

男人笑着说：“当然啦，我刚买了“__”的房子，演奏会就在__举行，我是在家享受艺术啊!

标准广告语：“__”都市的艺术家园!

3，报纸(户外)广告示例

广告主题：体现“__”的天然古木之多和环境的优雅恬静

画面构成：以小区实际的茂林为主体画面，画面应简洁，但要有冲击力;

外加小区名，发展商名，及电话号码!

广告语：__，没有“开封”的自然之绿!

车到山前必有路，有路必有丰田车。作为世界第一大汽车企业，以安全性能著称的丰田汽车，却因为安全问题引发了“踏板门”、“脚垫门”、“刹车门”等风波，这无疑“自己打自己的耳光”。巨额损失、销售下降自不必说，其数十年塑造的质量口碑更是岌岌可危，也让丰田汽车陷入了一场前所未有的危机之中。面对消费者的抱怨，媒体的口诛笔伐，丰田汽车公司为修复公司形象，挽回消费者信心，展开了密集的危机公关活动。

一、企业背景：

丰田是世界十大汽车工业公司之一，全球最大的汽车公司，创立于1933年。早期的丰田牌、皇冠、光冠、花冠汽车名噪一时，近来的雷克萨斯豪华汽车也极负盛名。丰田在汽车的销售量、销售额、知名度方面均是世界一流公司之一。特别在汽车销量上，位列世界第一名。丰田生产包括一般大众性汽车、高档汽车、面包车、跑车、四轮驱动车、商用车在内的各种汽车。其先进技术和优良品质倍受世界各地人士推崇。

二、现状分析

（三）从危机的处理过程来看，丰田则暴露出一系列更为严重的问题，此次事件的焦点有两个，一个是车辆加速问题到底是电子控制系统问题还是丰田所言的踏板或者脚垫问题；另一个是丰田对此事件的态度。

（四）对此次事件的解决上，丰田仍然没有给予公众满意的答复，仅仅是成立质量咨询小组、强化质量细节，召回问题车辆是无法从根本上解决危机。被问及对于已经出厂、而又不在召回范围的车是否加装“刹车优先系统”时丰田章男顾及左右，最后丰田北美总裁和CEO稻叶良明确表示：对所有车都装刹车优先系统是不可能的，车辆太多了。因此，对所有车辆加装刹车优先系统在操作上并没有难度，为难的可能就是费用问题。但是与可能存在的巨大潜在风险而言，此时的巨额费用投入应该更为值得。

因此，事件的发生并非仅仅是丰田疏于对安全的关注，从目前上至丰田章男下至对丰田执行团队而言，召回门事件不是一起单一事件，而是企业文化已经出现严重的问题，一个企业得以健康发展的根基已经被动摇，这可能会是丰田深度危机的开始。

三、消费和市场分析

召回事件对丰田的品牌造成了巨大的负面影响。据著名调查机构贝叶思的调查显示：在丰田公司经历了大规模的召回后，丰田品牌在国内消费者心目中的品牌影响力下降十分明显。

四、预期目标

（一）锁住危机焦点问题，阻止并清除不良信息的传播；

（二）稳定消费者与商的不良情绪和对丰田的信心，积极面对问题及重塑公司形象；

（三）将企业的损失降低到最小，稳定市场占有率。

五、处理危机公关的方案以及具体措施

（一）成立处理危机事件的专门组织机构

当危机事件出现后，公司应首先成立由最高层领导牵头，公关部门主管具体负责的，有公关人员、相关技术人员及其他人员参加的专门组织机构，全力以赴投入危机事件的处理。

小组类别工作内容人员数量责任人

组长此类事件的处理的总负责人，组织协调各项工作，并作为公司的对外发言人，应对各种来访和媒体的采访1吴澄辉

公众问题组沟通消费者和商方面，帮助应对受害公众，接待公众来访2黄薇薇 韦增冼

外援活动组组织公关外援工作网，一方面负责联系媒体，另一方面负责联系政府有关部门3农春花 黄娇艳 梁秀芳

内部控制组协调公司内部，统一思想，组织人力等2梁慧 陈美琴

（二）对危机事件的具体措施

1. 针对消费者

（1）与消费者沟通以及赔偿

①本着尊重法律、尊重客户的原则，如果消费者投诉我们的汽车有质量问题，我们应该对消费者提出的合理诉求积极、认真地予以回应。以尽最快时间受理投诉，不要以各种借口拖延，拖延得越久我们越没有主动权。

②诚恳地向消费者说明真相。以诚相待，开诚布公地说明事情原委，诚恳地接受批评，以淡化矛盾、转化危机。推委和含糊其辞只会给消费者不坦诚的感觉，增加危机处理难度

③真诚地向消费者道歉。危机出现后，消费者已经不再关注事实，而是关注我们对事件的态度。消费者可以原谅我们犯错，但不可原谅我们不承认错误。所以危机发生后，我们首先得在第一时间内拿出态度。并善于倾听消费者心声。危机发生后，往往对消费者心理产生很大的冲击，往往非常愤怒，往往会对我们发牢骚。这个时候，我们不要打断他，不要反驳与辩解，要认真倾听。明白对方的意图。

④加快召回进度，用最少地时间去召回所有有质量问题的汽车，并做出承担相应的退赔的承诺和提供优质的售后服务：

Ⅰ、对于购买丰田汽车的买主，如果发现汽车有质量问题，被召回而造成的交通费、误工费损失，但没造成人身伤害的情况。丰田公司在召回活动中免费为顾客提供为期一年的维修，并保证维修质量和承担相应地交通费和误工费，并在汽车修理期间，提供同型号车辆进行使用。包括丰田公司所提供三选一的特别服务项目，也包括与损失等价的服务消费券、代金券、代工时券等形式，个别4S店还会给予消费者现金补偿。如 “消费券”的补偿方式，金额从200元到300元不等。

Ⅱ、如果发现汽车有质量问题，而且给人身造成轻微伤害的。丰田公司在召回活动中不仅为顾客提供以上的服务，而且承担所有的医疗费用和给予精神上的补偿。

Ⅲ、如果发现汽车有质量问题，而且给人身造成严重伤害，甚至导致死亡的。丰田公司在召回活动中不仅承担所有的医疗费用还会给予家属精神上的高额补偿。

Ⅳ、与经销商沟通，对于问题车辆可直接在购买处给予退换相关手续，对经销商承诺对于退回的车辆给予退换维修等，并对销售商给予一定的赔偿。对于缺陷汽车产品根据其程度不同给予修理、更换、收回等不同方式消除产品可能引起人身伤害、财产损失的缺陷的过程。向经销商和消费者承诺会承担担消除缺陷的费用和必要的运输费

⑤对尚未召回的有质量问题的汽车，可根据消费者的需求提供上门召回服务，在召回维修阶段影响车主使用的，由经销店提供代步车供消费者使用。

⑥未交付的那些汽车，丰田公司将充分尊重客户的选择，如果客户提出解约，公司将全额退还客户订金。

⑦作为质量改善的一个具体措施，丰田应加强技术实地调查的体制，比如说通过派遣技术人员到当地进行技术分析，也就是客户品质、技术工程部门，而且还要强化经店、售后服务部门的技术分室，这些都要结合中国的实际情况不断的来完善。此外，在召回的决策流程当中，丰田更多的反映各地区的消费者的声音，让更了解当地市场的相关人士参与决策，更好、更快、更准确的作出决策。

⑧人才的培养。关于质量管理，丰田汽车的本部有一个顾客第一培训中心，今后在全世界各个地区，包括中国，也要成立同样的培训职能，这样才能培养真正从客户角度进行质量保障活动的人才。

（2）开展促销活动

活动一：“油”礼值千金活动。在活动期间凡购买丰田汽车的客户均可获赠价值1000元的加油卡；凡是增购或换购丰田的用户，不仅可获上述1000元油卡，还会获赠1500元油卡；活动二：“购车砸金蛋！惊喜送不断”促销活动：凡是在活动期间订购“威驰、花冠、卡罗拉、RAV4、锐志、皇冠”等的客户，在现有的优惠基础上还可参与订车砸金蛋活动，购车客户凭购车凭据，在5个金蛋中，任砸一个，众多好礼相待。活动三：“温情雨季、刷新好心情”维修服务活动：凡是在活动期间，到店维修保养的客户可享受轮胎免费检测项目，并可获赠礼品一份；温情雨季关爱活动为客户量身订做了雨季保养套餐，凡活动期间购买雨季套餐的客户，即可获赠精美家庭运动套装礼品一份。活动四：“指定车型零利率促销”活动：在活动期间，客户通过丰田金融贷款购买指定车型，可享受首付50%，一年后再付50%，0利率，0月供促销活动。

(3)开展新车试驾活动

①对已经改进好的问题车辆的试驾。试驾者由原问题车辆的车主推荐者、汽车行业专家、以及从社会招募的试驾者组成，在世界各地指定地点开展新车试驾活动，年龄在18周岁持有驾照者持有效证件在在规定时间内在指定地点均可以报名参加试驾活动。

②试驾的车型为与问题车辆同一批次或是同一型号，主要有丰田卡罗拉、Matrix、凯美瑞、汉兰达、Sequoia等车型。试驾者可以任意挑选试驾车型。

③试驾者只要成功完成爬坡等厂商指定的路程，然后填写试驾体会表，便可以获得有厂商颁发的丰田汽车试驾证书。一年内消费者持丰田汽车试驾证到当地的任何一个店购车均可享受优惠。

④试驾活动开展时，邀请权威的汽车专家对此次试驾汽车进行公正点评。同时邀请当地权威媒体对试驾活动进行直播。

2.针对媒体部门和政府部门 ：

（1）媒体公关

①秉持媒体态度。现在是信息高度发达的社会，任何企图封杀媒体的做法都是错误的。在一个突发事件面前，如果你越掩盖，媒体就会越炒作；你越拒绝媒体采访，就越证明你有不可告人的内幕。这个时候，只有主动向媒体传递正确的信息加以引导，媒体才有可能认为你有诚意解决问题，甚至是可以谅解的，那些传言、谣言甚至谎言才可能得到平息。

②统一媒体口径。借鉴新闻发言人的做法，确定一个熟悉本单位情况的人来接待记者，统一管理和重要信息。也就是规定如何与媒体打交道，本企业中哪些人有权利接受媒体的采访，谁能代表本单位对媒体讲话等等。这样做的目的是，碰到发生重大事件时，统一对媒体的口径，用一个声音讲话，避免在媒体面前一个人一个观点，说法不一，前后矛盾，造成于己不利后果。

③构筑媒体通路。也就是确定一至两家媒体为自己的“心腹”媒体，与他们建立起良好的合作关系。一旦遇到负面报道，可以通过“心腹”媒体输出正面消息，从而引导舆论。通过自己的“心腹”媒体发出正面的新闻信息，从而平息负面报道。如果有一两家心腹媒体站出来为我们说话，可能就不会那么孤立无援。另外，和媒体处好了关系，同时也可以宣传自己的正面新闻，遇到负面报道时，也可以在最早的时间得到消息，有利于我们采取措施。

④善用媒体报道。利用国内最权威的媒体和网站对丰田处理“召回门”所采取的措施以及相关事情进行报道，表明丰田对解决这件事情的诚意以及负责任的态度，以期获得大众的认可。如利用中央电视台的新闻联播期间以及新浪网等媒介针对此次事件的赔礼道歉新闻会进行现场直播、并且不定期的将我们积极举措进行相关报道。

（2） 政府公关

“我们的政府公关突出强调了两个原则，一是公开性原则，就是要在不同的场合向不同的对象都要传递同样的信息。另外一个就是‘投其所好’，也就是说要弄明白政府在想些什么。”

① 举行听证会，与政府部门进行主动沟通，主动与政府部门接触和联系：

由于事件的焦点是在美国，因此丰田汽车北美区总裁要出席美国国会听证席，向美国众议院能源和商务委员会的议员们详细解释丰田召回事件。参议院商业科学和交通委员会也将举行听证会，调查丰田有没有拖延召回问题汽车。

②押宝国会游说大军

邀请游说专家代表丰田和美国国会议员进行交流，“或者当面对话，或者电话沟通，目的就是为了让这些议员对丰田留下一个好印象，并且听到丰田的解释和它的诉求”，同时“帮助丰田尽量减少损害”，希望能在最后时刻为自己多增加一些政治筹码。

③积极参与一些政府技术攻关项目、社会公益事业，通过企业内刊、新闻报道、座谈会、公关活动等多种形多向政府传达企业的良性信息。同时，定期由企业高层领导统筹带头，主动约请政府相关主管部门来企业参观或举行会议，了解政府对企业的一些指导政策，以利于企业采取措施去维持良好的政府关系。

与政府建立互信基础，积极响应政府的号召或者以主动的姿态为政府分担在社会责任上的重任，并为此做出一系列书面或口头承诺，并以自己的行为来履行诺言，比如主动向政府捐赠巨额资金用以捐建希望学校，建立丰田慈善机构等，以赢得政府部门的信任。

3.针对公司内部：

（1）内部自检，追究责任。

①组织内部技术人员、设计人员、外部专家对引发问题的加速器、脚垫和电子油门系统从设计到生产及投入使用各个环节进行全面检查和测试，找出问题根本原因。

②针对问题出现的原因和环节，进行技术攻关、改进生产或是安全使用引导，在最短时间内解决内部环节问题。

③无论是技术问题、设计问题、生产问题，丰田公司对引发问题的部门和个人将依据内部程序追究责任，必要时将进一步采取追究责任的措施，以给消费者一个满意答复。

④将问题的原因和公司内部处理过程在第一时间在权威媒体和我公司网站上发表声明让关注者及时了解我公司积极行动。

（2）及时处理召回的问题车，并解决车辆问题

对于召回的汽车，分析其缺陷的存在的具体原因。积极组织专业技术人员分析问题的所在，根据问题存在的不同给予维修，如更换加速器、脚垫等零件。对于电子油门系统存在缺陷的汽车和更换其零件不能能够解决的汽车，给予更换。严把维修汽车质量关，杜绝再次将缺陷零件重新装入缺陷汽车当中去。

（3）将调整改进后的技术问题请权威第三方检验：

①将改进后的设计、技术、生产流程先进行内部自检，确保其安全性和可操作性

②请国内行业专家、国际相关协会人士和专家、国内外相关权威检验机构对改进后的设计或技术或流程进行检验和评估。

③请中外媒体代表全程跟随报道，并在最短时间内向外正式公布检验及评估结果。

（4）请相关人士参观已得到权威认可的技术和生产流程：

①邀请车主代表、国际汽车组织人员、政府机构相关负责人、专家参观汽车生产工厂，亲眼见证生产过程，媒体记录参观过程。

②在参观过程中，建立一个多方交流的平台，交流参观之后的感想对于车主提出的建设性建议给予奖励。邀请国际汽车组织人员对整个生产过程给以评价，对于组织人员认为生产中的不足进行评估，并及时进行改正。向社会外界公开参观的过程以及更正结果。

在召回维修阶段影响车主使用的，由经销店提供代步车供消费者使用。

（5）强化质量管理体系：

公司内部从设计、技术开发、测试、生产到最终投入消费领域之前，在秉承公司经营宗旨的基础上，每个部门加强质量监管和强化责任制，明确部门责任和个人责任。对于海外生产商，关于产品质量标准，按照国际所设的质量标准执行，对于各厂商所生产的不符合标准的产品将追究其责任。

（6）提高员工面对以及处理危机的积极性

①选好员工代表，并加强与员工代表间的沟通。向员工代表说明此次事件原委，清醒认识事件所造成的影响。化解员工由于负面新闻产生的不良情绪。让员工参与度过危机具体措施的制定，增加员工的参与性与使命感。让员工了解自己工作的目的和意义，增加员工的参与性与使命感。

②设立意见反馈和激励机制。鼓励员工对企业的此次顺利渡过危机出谋划策，对于提出有建设性建议的员工给予物质或精神奖励。对于此次企业弊端处理措施中存在的弊端勇于提出。

对于处理危机由出色表现者给予升迁机会，增加员工的参与的积极性。

六、效果的评估及总结

（一）对于消费者

经过一系列的举措，能够第一时间诚恳地向消费者说明事情的真相，并及时消费者道歉。倾听消费者心声，明白和了解消费者的心声，根据其需要作出有效的应对措施。让消费者心理上得到会一定的满足和慰藉，逐步恢复对丰田的态度，并再次购买从而有助于成为丰田的忠实顾客。

（二）政府部门和媒体

努力澄清事实，政府将会大力支持和帮助丰田度过难关。 媒体跟踪报道，帮丰田澄清形象，重新树立美誉度。

（三）内部员工

经过此次事件，内部员工将会形成更强的凝聚力。 企业自身（丰田）成功的危机公关恢复消费者对品牌的忠诚度，提升自己的美誉度。

（四）总结

在一个新的市场环境中，我们不应该将企业危机简单理解为利益上的冲突，价值观、情感方面的迥异及对抗都可能是引发企业重大危机的根源。这对企业而言，危机管理的重点或许就应该在完善企业内部管理同时，认真倾听、追踪公众舆论，并及时对舆论情绪做出反应，第一时间将危机的种子扼杀在萌芽状态。恢复消费者、社会、政府对它的信任。这样不仅可以使品牌形象得以恢复，而且还能够进一步丰满和提升品牌形象！

公共关系策划书（二）

在我的职业生涯中，目睹了无数企业由于决策失误或者内外部因素的负面影响，导致企业品牌形象一落千丈。品牌形象受损的直接后果造成企业诚信度的下降、合作伙伴的不信任、客户的舍弃、内部员工满意度与忠诚度的减弱，从而令企业的发展步入困境。正因为企业的品牌形象与企业的发展息息相关，所以企业的品牌塑造、形象公关时常为媒体与社会所关注。但是与企业品牌形象一样重要的城市品牌形象塑造，却一直为人所习焉不察。除了个别一线大城市外，大多数城市的品牌发展不受领导者的注意与重视。其实城市的品牌建设如同企业品牌，同样有着成长、成熟、衰落的过程，城市品牌发展起落过程就是城市经济发展兴盛或者衰落的侧面反映。我所接触过的A市就是一个典型的代表。

商业信用恶化推倒多米诺骨牌

A市是位于南方某省的一个县级市，人口80多万。八十年代后期由于抓住时代机遇，大搞轻工业和第三产业，经济蓬勃发展，一度成为南方有名的服装、烟草、药品的集散地，全国各地客户络绎而来，专业市场上天天人满为患。在主力市场的带动下，全市各行各业都呈现极为昌盛发达的景象，全市的GDP一度跻身于全国百强县级市前列。

进入九十年代中后期，由于市场监管不严，一些本地不法商人为追求暴利，开始把以次充好的商品出售，有的甚至以假冒真，市场秩序开始受到扰乱。这些不法商人为逃避法律的制裁，使用＊＊等手段勾结当地一些主管官员，继而使这些不法商人在市场上能够以合法的面目进行违法经营。由于大量次货、假货的进入流通，致使不少外地客户上当受骗，损失惨重，而且由于某些＊＊＊＊的缘故，这些外地客户投诉无门，只能愤然而去。

一颗老鼠屎坏了一锅粥。A市个别商家的恶劣行径所带来的负面影响开始笼罩整个市场，外地客户在交易时开始抱着怀疑、不信任的态度，在检验货物、交纳货款时非常小心谨慎，有时一宗小小的交易也要进行反复多次检证，致使交易成本与交易时间大大增加，客户来A市交易的经济优势逐渐减弱。

个别不法商人的违法行径严重影响A市整个专业市场的声誉，外地客商日趋减少。同时，由于交易量的减少导致相关税收的锐减，某些政府部门的收入也受到一定影响。为了增加额外收入，弥补资金缺口(或者说为满足一部分官员的胃口)，一些与专业市场相关系的政府机构，开始制订条条不合理的商业条例，对本地商户尤其是外地客户课以重税，原本良好的商业环境又一次受到重挫。外地客户长途跋涉到A市做贸易，本是冲着能够通过正常交易有利可图的目的而来，而现在，不仅要承担不慎买到假货的损失风险，而且要交纳一大笔额外的费用，如此一来，所得利润几乎微乎其微。这些多年来一直在A市进行贸易的外地客户开始对A市失去信心，而他们的退出，意味着A市专业市场的式微与衰落开始露出冰山一角。

A市专业市场从火爆慢慢走向冷清，不少本地商户开始倒闭，与此相关的饮食、宾馆、运输等服务行业也随之出现萧条，大批人被裁退失去工作，某些人在谋生无门的情况下，开始偷抢，治安迅速恶化。他们针对外地人不熟悉本地情况而且势单力薄的情况，专门针对外地人特别是携款前来的客户下手，同时也纠结成伙，对本地经营商户进行敲诈勒索，A市的营商环境又一次受到雪上加霜的打击。到了99年初，三个专业市场已经基本处于停顿状态，剩下零丁的几家商户也不过是苟延残喘。与此三个专业市场相联系的上下游制造商等本地企业，要么倒闭，要么将企业迁至外地经营。由于商业信用的恶劣及本地治安的恶化，很多本地人才纷纷离开当地到大城市谋求发展。A市的发展前景一片黯淡。

从名闻全国的百强县到臭名远扬的“问题城市”，A市的衰落如同企业从兴旺走向式微一样，中间的起伏波折虽然快得让人吃惊，但是其前因所导致的结果却是完全在意料之中。商业信用的恶化使A市在冥冥中逃脱不了败落的渊薮。

挖掘潜在优势 ，收拾旧山河重振旗鼓

面对A市经济的萎靡不振，A市领导们开始认识到问题的严重性，所以延请外脑进行咨询。我们有幸与A市的主管官员进行接触，双方就A市存在的问题与未来发展情况进行探讨。对过去的市场管理与营商环境构造方面的失误，显然已无法挽救，现在当务之急就是如何打造A市新形象，重树商业信用，给本地和外地客户以信心，吸引他们回流。

经过对A市社会及市场情况的充分了解，同时查阅大量关于A市各种资料报告，我们发现A市在软硬件方面还是存在非常好的基础。经过整理，我们将这些优势分为三大类：

一、完善的产业配善设施

经过多年的发展，与三大专业市场相对应的其他产业已经发展成熟，外地客户可以用较低的成本完成全程交易过程。虽然由于三个主要市场的萧条导致其他配套产业的低迷，但是只要能够成功启动专业市场，其他配套产业自然而然也能随之发展起来。

二、庞大的客户基础

A市三大专业市场开办十几年，交往的客户遍及全国各个省份，虽然目前前来的客户已经非常稀少，但是以往的那些老客户还是一大资源，只要能与他们好好沟通，用好的政策与良好的营商环境吸引他们回流，这些庞大客户群将对推动A市经济起关键作用。

三、良好的外部资源

A市是有名的侨乡，很多本地藉的华侨分布世界各地，其中不少事业有成，而且关心家乡建设，一直对A市的发展都关注倍切； A市走出去的优秀人才中，不少已在大城市独挡一面，事业蓬蓬日上，如能吸引这批人才共同为A市发展出谋献策或进行投资建设，对A市的重新崛起将起到非常重要的作用。

在对A市调查了解之中，我们意外地发现A市其实还存在很好的环境资源。虽然其环境资源不能与其他旅游城市相比，但是如果经过一定的修缮与整合，供客户在营商之余休闲放松渡假数日之用还是绰绰有余。营商环境与旅游环境虽然不直接挂钩，但是两者内在却也有千丝万缕之联系。作为以轻工业为主打产业的A市，要大规模去开拓旅游资源塑造成旅游城市，显然是不合逻辑的事情。但是如果能在打造良好营商环境的同时，加强对旅游资源的管理，必然可以提升整个城市的质素，同时也对营商环境的良好构造也有一定的推动作用。以重造营商环境为龙头，以改善旅游环境为辅助，让外地客户在辛苦贸易经商的同时，能够在良好的舒适的氛围中得到放松与休息，这无疑会大大提升他们的满意度。

提升A市的品牌形象，营造一流的商业环境，使客户从满意向忠诚过渡，虽然中间要走的路很长很长，要做的工作很多很多，但这就是我们策略方案所引导的方向，也A市所要努力的目标。

诚信当头，推动A市品牌形象

品牌的辐射效应既是对外的，也是向内的。建立起A市清晰有力的品牌形象，既是对外的一种城市实力与形象的展示，也是对内的一种凝聚力与感召力。在经过各方面情况的详细了解分析之后，我们为A市拟定了一份题为“诚信重造价值——A市品牌形象推广方案”，整个方案分为形象公关、诚信工程、品牌树立三个大部分进行：

一、形象公关

A市商业环境恶劣之后，最直接后果就是城市形象受损。一提起A市，许多客户立即就会将其与假货、欺诈、管理混乱、＊＊等词语联系在一起，城市的外在形象降到了零点以下。一个城市的形象就是这个城市与外界交往的名片，A市以往的过失成了名片上一个污点。摆在我们面前第一个要解决的大问题，就是如何去除污点，令A市重新以清正的形象出现于世人面前。

在借鉴了许多城市的形象公关推广宣传手法之后，我们为A市的形象公关制定了下面的策略大纲：

策略一：媒体影响

如何去运用媒体，借助媒体的影响力、公信力、渗透力，将A市的良性信息有目的、有步骤地传达出去，同时将舆论的导向引向A市已经取得的制度改革管理方面的成就，是我们在这阶段所要达到的目的。

1、邀请省内各大传媒的记者来A市采风，了解前几年市场环境管理失误的原因及现阶段A市政府在重振市场经济方面的决心与雄心，重点放在近几年来A市在廉政建设、政府工作效率提高、制度化管理方面已取得的成就。

2、拍摄电视专题宣传片《不忘过去，眺望未来》，采用人物专访、故事采写、事件记录等形式，重现A市当年经济蓬勃发展的风貌，鼓舞士气。同时也检讨曾经的失误，警示人们不要为一时近利而重蹈复覆。

3、在A市最主要的报纸开设“我为A市发展进一言”专栏，邀请A市权威人士、商户代表、普通市民发表他们对A市未来发展的看法与建议。通过这种方式使所有民众认识到改变A市社会形象的重要性与迫切性，同时也激发他们为A市建设献计献策的主人翁精神。

4、…………

策略二：活动宣传

1、借三大专业市场开办十五周年之际，组织现有商家，在政府大力支持下，策划一次面向全国一次大型产品联展活动，以优质产品重新展现A市专业市场的风采。

2、市工商联组织一个A市商家代表团，到外地举办产品推介会暨商业合作恳谈会。以主动出击、整合多方面力量、展示A市各方面优势的方式，挖掘一切的商机，推广三大专业市场的专业风采。

3、…………

策略三：政策支持

1、革除以往不合理的市场管理条例，向社会公布新的条例，并就条例制订听取社会各方意见。对于新条例的执行情况，除了政府委任的管理机构外，还将成立由客户及商家代表组成的监督小组，这监督小组中，外地客户代表与本地客户代表各占一半。

2、成立由副市长挂帅的市场巡查小组，不定期对三大专业市场进行暗访调查，既查证商家的交易情况，也监督市场监管机构的透明程度。将举此是向公众表明A市政府已将诚信经商视为重建A市良好经济环境的头件大事来看待。

3、开通市长投诉热线与专用信箱。以诚恳的态度接受社会与公众对政府在经济管理方面的投诉，对提供有助于推进三大专业市场发展与完善的一切建议或措施给予重奖。这种开放的姿态、倾听民声的做法有助于树立政府的亲民形象。

二、诚信工程

以往A市三大专业市场假货泛滥成灾，出现了劣币驱逐良币的情况，商业信用受到严重的损害。信用是任何交易的基础，没有信用根本谈不上经商，更谈不上经济的发展。为达到重建A市三大专业市场的诚信形象，我们制定了一系列的策略：

1、市政府倡仪，市领导牵头、开展万家商户/客户大签名活动，并将此签名牌匾永久保存，以表万众一心重建A市诚信工程的决心。

2、延续万人大签名活动，铸造“诚信造就万年家业”的诚信碑，深化诚信工程建设，此碑将被树立于市中心广场显眼位置。

3、建立商业信用体系的目的是重造良好营商环境的关键。由工商部门、市场管理机构联手，建立专业市场所有商家与外来客户的诚信档案，商家与客户的诚信记录的累积会成为他们在经商便利、税收交纳方面的优惠或奖励的衡量标准。

4、在诚信档案的基础上，建立一套公平、透明、公开的诚信记录的评选体系。每季度、每年各评选一次，选出最有价值的客户、最讲诚信商家等荣誉称号，并借当地报纸上向社会公布，也接受社会的监督。连续三个季度以上中选者，可在A市出版宣传的刊物是免费宣传企业或商家信息以资鼓励。

5、********。

三、品牌塑造

每一个优秀的城市都有其清晰的品牌形象。这种品牌形象可以是城市的主打产业、可以是环境资源、也可以是最具盛名的某一项产品或者是一种精神。说到上海，我们会联想到APEC会议、说到大连就会想起服装节、哈尔滨想到冰雕、桂林想到漓江的山水——这种最突出的标志性产业或资源已成为这些城市的最具影响力的品牌形象。A市最具代表性的品牌形象应该是什么呢？

三个专业市场是A市经济发展最主要支撑，也是最为外界所知晓的“城市名片”。依此分析，A市最鲜明的品牌形象应该就是这三大专业市场的综合表现。根据此方向，我们制定了如下的策略：

1、全新CIS设计。

为了清晰地展示A市的品牌形象，首先在标识上要有清楚的表述。就创作LOGO新标识一事，在媒体上进行说明，广泛向全社会征求意见稿，最后经过专家的论证与市民的投票选出最后的定稿。征求LOGO过程，其实也是A市品牌形象一次大规模的宣传。

2、海外投资推介会。

如前面分析所提及的，众多侨居海外的A市侨民是A市一大有利的外部资源，如果能够成功说服他们关心家乡建设、共同出力重振三大专业市场雄风，对A市发展及品牌建设都有非常大的推动作用。市侨办、工商联及当地媒体将联合组成海外投资推介会，以关系营销的方式，向海外乡亲介绍A市的发展建设、未来计划蓝图，力争得到他们的投资与支持。

3、举办结合A市现有旅游资源，举办旅游文化节，向外界展示A市良好的投资与发展软环境。

一、指导思想

为响应教育部和国家体育总局倡导的足球进的号召，全面贯彻阳光体育运动，鼓励学生积极参与足球运动，田家学校特开展校级足球赛活动，旨在普及足球文化，培养足球人才。

二、活动时间

20xx年5月20日上午9。30—10。00

三、活动地点

田家学校小学部足球场

四、活动流程

1、各班列队(运动员站好)

2、宣布仪式开始

3、领导讲话

4、校长宣布足球联赛正式开幕

5、各年组抽签

6、运动员退场

7、校长举行开球仪式

五、具体分工

主持：王本泉

组织会场：赵迪

抽签：

李亭亭(一年)

何艳军(二年)

梁玉贺(三年)

欧鹏(四年)

李营阁(五年)

金祥库(六年)

校队组织：张雪民