管理人员岗位技能提升培训方案【精彩20篇】

第一章 策划人职业生涯规划

第一节 奋斗方向

设计阶段人生，并不是叫你立刻放弃眼前的工作，因为不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与未来的目标联系起来。其实眼前的工作所获得的依然是短期利益，它固然很重要，但适度而具体的发展规划，才是你追逐的梦。

1．不要因为地位卑微而自弃，当压力重重袭来，才能迸发出巨大的能量；

2．用心拓展自己的兴趣、见闻和知识结构，提高分析、整合和逻辑思维的能力；

3．可能多地去接触不同的行业，了解的越多，越有可能发掘潜藏的机会和各方面之间的内在联系，或许那些希望的种子就隐藏在许多未被人发现的机会里面；

4．善于借助他人的力量，建立良好的人际关系，为将来发展时得到别人的帮助打下良好基础；

5．向资深同事学习工作，追求更高的效率，博得更好的评价。对于新手而言，完全靠自己凭空摸索是很不容易的，但一味模仿他人的做法，终究无法真正的迈进。

6．做一个有心人，经常思考自己的前途，策划每个阶段的发展模式，更不要因为白白虚度了几年光阴而放弃追求。当一个人开始有所计划的时候，他永远都不会晚！

二．阶段目标

为使你的奋斗目标逐渐明朗化，同时产生更好的效果，你可以先将注意力放在最重要的工作铺垫上，尤其是当两个阶段目标发生冲突的时候。

三．策划自己的人生

一般说来，人生的目标可以分为四类：职业、经济收入、个人成长和精神满足。这四类目标基本上涵盖了人生的各个方面。你不妨问自己三个问题：从事这项工作是否有助于更接近实现某一目标？从事哪项工作会有更多的目标成就？是否可以做到既不浪费时间又能迅速接近最终目标？

（一）遵循“早知道”法则

对于刚刚工作的人来说，干好第一份工作是自己的首要目标，因为工作是实现其他愿望的必经之路。可干了一段时间后你可能发现，自己与这份得来不易的工作有一种与生俱来的抗拒。你的天赋、能力、兴趣以及工作的持久力慢慢在丧失，整天处于惯性工作状态，你变得懈怠并且烦恼。你问自己，这到底是不是正确的职业道路呢？从这个起点，能不能登临事业的顶峰？

这个时候建议你，最应着手的就是要好好了解和评估你的人生发展计划，确定具体的实现步骤，尽量选择和接近适合自己能力和理想的目标，可千万不要满足于：我已经找到了工作。

四．分享策划的快乐

如果你不能一下子到达既定目标，不妨一段一段地去耕耘。策划阶段人生，可以有两种实施的方案，一种是有目标的积累，一种是没有目标的积累，就看你的选择和期许程度

第二节 策划人员基本素质互动培训

互动师培训能够使学员通过亲身体验获得自己的经验，从而在有限的时间内获得最大的收获。

一．策划的客观性和主观

1．策划人员讨论生活中对主观性产生影响的日常因素，不同的外界条件对主观性的影响。

2．策划人员根据个人知识和经验对策划人员所应具备的素质进行互动交流，讨论客观性和主观性。

二．知识结构与策划思路

(一）首先我们来做两个互动游戏

1．互动游戏一：如何将一个吹好的气球装进玻璃瓶子里。

（答案：将气球放气，然后塞到玻璃瓶里，只留气球嘴上的带子在瓶口的外面，然后重新将汽球吹起，成功。）

请学员按照自己想法做一遍，然后讨论各自方法的思路及成败的因素进行讨论。当你遇到一个难题，解决它很困难，你可以改变你的方法。思想的改变，一次改变不难多次改变就不易了。

2.互动游戏二：如何将一个玻璃瓶子装在另一个玻璃瓶子里？

（答案：打碎了装进去）

游戏很简单，但难的是：彻底的改变需要很大的决心，如果有一点点留恋，就不能真的打碎。你们知道，打碎了它就是毁了它，再没有什么力量能把它恢复得和从前一模一样。所以当你下决心要打碎某个事物时，你应当再一次问自己，我是不是真的不会后悔？

（二）虽然这些游戏看上去与房地产无关，但是在遵循事务的客观性的基础上，发挥个人的主观能动性并非想象的那么简单，这就是为什么策划人对一个项目的营销感到力不从心、感到压力与困惑的原因。应该放开自己的思想，避免让自己禁锢在同一个思想领域和知识范围。

从事房地产策划的人员，最好是通才，要求你知识面要广博，对建筑学、市场经济、文化等方面都要有所涉及，总之，需要的是具备综合素质的人才。

1．知识结构：

（1）了解房地产行业的相关法律、法规；

（2）熟悉房地产建筑、规划等基础专业知识；

（3）掌握企业管理的基本原理和知识；

（4）熟悉广告学、市场营销的基本知识；

（5）了解消费心理学的基本知识；

（6）学会将资源整合，对项目本身、开发商和营销策划公司、广告公司、媒体等多方面的资源进行有效整合，充分利用自身优势资源进行楼盘创意推广。

2．策划思路：

（1）首先，对项目进行研究，这是营销策划中重要一步，是在为今后的工作做铺垫和确立主体方向。

（2）市场调研是全盘策划中关键步骤，包括市场调查和市场研究两部分。正确的市场调查才会得出正确的市场研究结论，这关系到整个营销策划的决策倾向；让市场来检验产品，与市场进行对照，充分挖掘本项目的营销优势。其具体内容包括：市场格局调研、竞争对手项目情况调研、竞争对手营销策划调研、消费群体调研等等。

3．调研之后，进行项目再定位

为何对项目再次定位？开发商在立项开发时，基本上对项目进行了初步的定位，但当时是从宏观上进行考虑，对市场定位的把握不够细致、准确，从立项开发到营销开始大都要经过一段漫长的时期，期间市场可能发生诸多变化，因此在实施营销策划时要进行项目再定位。

4．营销策略

项目按照市场进行定位，与市场进行充分结合，按照市场运行轨道做出一个系统营销策略，包括：楼盘包装、品牌包装、价格定位、营销诉求、市场推广（广告主题、媒体组合与选择、广告诉求和基调、广告排期等）。

5．项目规划设计建议

从营销角度对项目的规划、设计提出要求和建议，包括功能设置、小区布局、环境规划、景观规划、户型结构及分配、工作进展排期等。

6．入市时机选择

入市的时机选择非常关键，如果选择时机失败，就有可能导致整个营销的失败。

（1）有市场空白时；

（2）有事件发生时；

（3）有重要节日来临时；

（4）有市场需求而市场出现供给断裂时；

（5）旺季来临时；

（6）市场竞争强度较弱时；

（7）总需求增大时；

7．广告策划的执行

广告是一种沟通，一种主线，它承载着房地产产品的销售力、项目卖点的提炼、项目形象的表现、项目理念的传达。各种广告媒体充当着项目与潜在客户群进行沟通的不可替代的重要角色，高效的广告沟通，能使项目以实现更快的速度实现更大的价值。而广告创意的成功与否，就决定了项目同潜在客户能否进行有效的沟通。可以从一下五方面着手：

（1）目标市场策略

开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场，哪个细分市场需要广告配合，广告就应该以那个细分市场为目标并采取相应的广告策略。

以兼有多层和高层住宅的小区广告策划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢迎的多层住宅为主，这时可采用开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘迅速进入市场。当小区逐步成型时，则采用劝说性广告策略：广告以说服客户购买，提高市场占有率为目的。当小区初具规模，欲推出高层楼盘时，可采取提示性广告策略：以造声势，提醒客户留意认购期为主要目的。

（2）市场定位策略

定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可根据目标客户群的要求，采取价格定位策略、素质定位策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告诉求时重点不明，受众难以留下特定的鲜明印象。

（3）广告诉求策略

根据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采用理性诉求策略，即通过真实、准确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智地做出决定；也可采用感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购买欲；当然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息，以感性诉求激发受众的情感，从而达到最佳的广告效果。

（4）广告表现策略

广告表现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告诉求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的自豪感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进行包装并确定广告设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新颖独特，但不能离奇古怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。

（5）广告媒介策略

据统计，80％的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介”。“线下媒介”也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。

（6）广告效果的测定

广告效果通常是在广告发布后测定的，对于房地产广告却不太合适，事后测定不利于控制广告效果。较为明智的做法是在广告发布前就进行预测。先邀请目标客户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反馈意见再结合部分专业人士的建议，反复调整，就可使广告计划日臻完善。

课堂作业：在北京做一个产权酒店，你如何选址？如何进行营销策划？分组讨论，然后在课堂上由个人、或各组代表阐述思想和方法。

（三）如何消除策划的困惑

课堂讨论：如果给你时间去旅行，你会选择那座城市？

分组讨论并阐述：

（1）为什么选择这个地方？

（2）之前你对这个地方的认识？包括主观和客观认识。

（3）此行目的？或要满足自己的那些需要？

做事之前确立目标很重要，确立准确目标需要你做足基本功，打好基础；简单的说房地产项目就是要满足特定人群的特殊需要，只有层层剖析才能最终确立你的目标。

1．对项目判断的困惑

万事开头难，项目的研究与定位就是营销策划的第一关键，一个地产项目的成败，70％决定于发展商对地块的判断。

从地块考察开始，充分挖掘项目地块的地产因子并判断土地的价值，作为项目建筑功能和市场定位的核心依据；从市场调研中寻找依据，这是一个地产项目能否成功的关键的前提条件；从项目定位出发，进行项目投入产出模拟分析，透视项目的风险性并提出相关的规避方式，使发展商在项目的运作之初就可以预知未来的成果。

2．针对卖点群的精确策划

随着房地产供应量的增加、需求相对减弱，买家开始能从容地挑选。买家在“货比三家”的过程中，使得发展商必须快速适应购买者的挑剔。因而采取“人有我有”的经营策略。

策划公司适其时，开始有意识地收集众生之长而集于一者，使得开发商不得不在短期之内对于购买者作出充足的承诺。策划公司在引导开发商力求尽善尽美之时，也极其所能地向市场罗列无尽的卖点。

每一个卖点，都凝聚着发展商的心机；每一个卖点的后面，都是智慧和成本的凝结；每一个卖点的成型，都似一根根钢筋对大厦起着更为牢固的支持，每一个卖点的后面通常都是成本的发生。

卖点数量和质量的增加，使楼盘质素不断地得到提高。市场在接受这些卖点之时，使策划公司亦获得绵延不断的商业合约机会，但不少楼盘的“富贵病”亦随之产生。许多城市的高楼大厦，实际已出现明显的成本高于售价的问题，多数卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用，但同时也使许多楼盘成本处于高处不胜寒之境。

3．市场难以把握的困惑

在买方市场的条件下，市场的竞争体现在多因素竞争状态之中。在房地产卖方市场阶段，项目是在选优的条件下获取成功，只要有一个突出的优点或闪光点成为热门卖点，就可以以这个突出优点的高度来实现价值。而在进入买方市场之后，买方在从容的时间和足够的选择，来精挑细选，找你的毛病，任何一个小问题，都可能导致买卖不能成交，价值不能实现。这样就呈现出多因素的竞争，以你的短项弱项来决定整体效益。

4．继续提高自己的综合运营能力

激烈的市场竞争，大家都在提高，谁能加速度提高，谁能更多更好地借用外脑，谁就能在竞争中立于不败之地，所以不但要用好资本、品牌、信用，而且要用好外脑、智慧。现在专业策划被行业的普遍接受，就已经说明社会在这个层面的进步。讨论案例：

策划路线？策划人生？——3000美元游世界

留学英国mba毕业的朱兆瑞仅用了3000美元，历时77天周游了欧洲、美洲、大洋洲和亚洲的28个国家和地区，如澳大利亚和韩国等。

（1）请阐述各自对这一事件的看法。

（2）通过这一次旅游对他人生有何影响？他是在策划自己吗？

第二章 房地产基础知识

第一节 建筑与规划基本知识

一．建筑识图基础知识

房屋是供人们生产、生活、工作、学习和娱乐的场所，与人们关系密切。将一幢拟建房屋的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”。它是用以指导施工的一套图纸，所以又称为施工图。

（一）．施工图的内容和用途

一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：

1．图纸目录

包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸所组成，以便查找。

2．设计总说明

主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关的地质、气象资料等）；施工要求（如施工技术、材料、要求以及采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上写成文字说明。

3．建筑施工图

包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。

4．结构施工图

包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小及构造做法等。

5．设备施工图

包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求等。

（二）施工图中常用的符号

为了保证制图质量、提高效率、表达统一和便于识读，我国制订了国家标准《房屋建筑制图统一标准》（简称“标准”），其中几项主要的规定和常用的表示方法如下：

1．定位轴线

在施工图中通常将房屋的基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出，并进行编号，以便施工时位纺线和查阅图纸，这些轴线称为定位轴线。

定位轴线采用细点画线表示。轴线编号的画圆用细实线，在画圈内写上编号。在平面上水平方向的编号采用阿拉伯数字，从左向右依次编写。垂直方向的编号，用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字中i、o及z三个字母不得作轴线编号，以免与数字1、0及2混淆。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示。分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。

2．标高

在总平面图、平面图、立面图和剖面图上，经常用标高符号表示某一部位的高度。各种图纸上所用标高符号，以细实线绘制。标高数值以米为单位（不标单位），一般标注至小数后三位数（总平面图中为二位数）。

标高有绝对标高和相对标高。

绝对标高：我国把青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高都以它作为基准，在总平面图中的室外地面标高中常采用绝对标高。

相对标高：除了总平面图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高－0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。

3．尺寸线

施工图中均应注明详细的尺寸。尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成。根据《标准》规定，除了标高及总平面图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位。为了使图面清晰，尺寸数字后一般不必注写单位。

在图形外面的尺寸界线是用细实线画出的，一般应与被标注长度垂直，但在图形里面的尺寸界线以图形的轮廓线和中线来代替。尺寸线必须用细实线画出，而不能用其他线代替；应与被注长度平行，且不宜超出尺寸界线。尺寸线的起止点用45度的中粗短线表示，短线方向应以所注数字的左下角向右上角倾斜。尺寸数字应标注在水平尺寸线上方（垂直尺寸线的左方）中部。

二．建筑材料基础知识

（一）建筑材料的分类

根据材料来源不同，建筑材料可分为天然材料和人造材料；根据使用部位不同，可分为墙体材料、地面材料和屋面材料等；根据材料功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。为了研究学习方便，一般按材料的化学组成分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。

（二）建筑材料的基本性质

1．材料结构状态的主要参数

（1）密度：材料在绝对密实状态（不含空隙或孔隙）下单位体积的质量。

（2）体积密度：材料在自然状态下单位体积的质量。松散材料的体积密度一般称为堆积密度。

（3）孔隙率：固体材料体积内孔隙体积所占的比例。

（4）密实度：材料体积内被固体物质充实的程度，即材料的绝对密实体积与其总体积之比。

2．密度和体积密度主要反映材料的轻重，而孔隙率和密实度主要反映材料钟孔隙的多少。一般情况下，材料孔隙率越高（密实度越低），则材料的保温隔热性能、吸声性能和吸湿性能越好，而材料的强度降低，抗渗透性能、耐磨性能、抗冻性能、耐腐蚀性能耐久性等均下降。

（三）材料的力学性质

1．强度

材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为强度，用材料在被破坏时的最大应力（单位面积承受的力）值来表示。

根据外力作用方式的不同，材料强度主要有抗拉强度、抗压强度、抗折强度和抗剪强度。不同的材料，对其强度的要求也不一样。如水泥以抗压强度为主，钢筋以抗拉强度为主。弹性也塑性

材料在外力作用下产生变形，外力除去后，仍能恢复其原状的性质称为材料的弹性。反之，当外力除去后，不能完全恢复其原状的性质称为材料的塑性。大多数建筑材料都同时具有弹性和塑性，在外力不大的情况下，产生弹性变形；当外力超过一定的数值后，便出现塑性变形。

2．韧性与脆性

材料在外力作用下，未发生明显变形就突然破坏的性质称脆性，具有此性质的材料称脆性材料。材料在冲击、振动作用下产生较大变形尚不致破坏的性质称为韧性，具有此性质的材料称为韧性材料。

3．硬度与耐磨度

材料抵抗较硬物体压入和刻划的能力称为硬度。材料抵抗磨损的能力称为耐磨性。

（四）材料的物理性质

材料的物理性质主要指的是材料的耐水性、抗渗性、抗冻性、吸湿性、导热性、热容量、耐燃性与耐火性、吸声性与隔声性的基本性质，这些性质构筑了建筑材料稳定性。

（五）胶凝材料

能将散粒材料或块状材料粘结成整体并具有一定强度的材料称胶凝材料。胶凝材料在建筑工程中应用广泛。常用的胶凝材料，多数是无机矿物质粉状物，按其凝结硬化的条件不同分为气硬性胶凝材料和水硬性胶凝材料两大类。

1．气硬性胶凝材料：只能在空气中凝结硬化并保持和发展其强度的胶凝材料。常用的气硬性胶凝材料主要有石膏、石灰、水玻璃等。

2．水硬性胶凝材料：不仅能在空气中凝结硬化，而且能在水中硬化并保持发展其强度的胶凝材料。这类建筑材料主要有水泥，它的强度主要是在水的作用下产生的。水泥是最重要的建筑材料之一，用途广泛，品种繁多。建筑中工程中常用的是硅酸盐水泥和普通的硅酸盐水泥。

（六）混凝土及砂浆

混凝土是由胶凝材料、水和粗骨料按适当的比例配合制成的伴合物，经一定的时间硬化后，成为人造石材。混凝土主要有普通混凝土、轻混凝土、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等几种。

砂浆是由胶凝材料合细骨料配合制的伴合物，凝结硬化后具有相应的强度，并可将块状材料胶结成整体。混凝土和砂浆是现代建筑中最重要的材料。砂浆主要有砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等几类。

（七）建筑钢材与木材

1．建筑钢材

建筑钢材的主要品种有：建筑用钢筋、建筑用型钢。

2．木材

木材作为建筑材料，在工程中应用广泛。如用作屋架、梁柱、门窗、模板及室内装修等。木材按树种类划分，可分为针叶树和阔叶树两大类；木材按加工材料分类，可分为三种：原条、原木、板方材。

（八）防水、保温隔热及吸声材料

1．防水材料：建筑物的防水是很重要，其常用的防水材料，主要是沥青及其制品。

2．保温和吸声材料

（1）无机保温吸声材料：这种吸水材料主要包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及岩棉制品、玻璃棉、泡沫玻璃。

（2）有机保温吸声材料：这种材料通常吸声效果较好，主要有软木制品、木丝板、毛毡等。

（九）墙体材料

墙体及屋面材料石建筑工程中用量较大的材料之一。传统的建筑中，大量采用的墙体材料是粘土砖瓦，随着科学技术的发展，新型的墙体材料逐渐被广泛使用。现在普遍采用的墙体材料是粘土砖和砌块。

1．粘土砖

（1）普通粘土砖：是以粘土为主要原料，经过成型、干燥、焙烧而成的墙体材料。普通粘土砖的规格为：240x115x53(单位：毫米)

（2）粘土空心砖：与普通砖相比，粘土空心砖可减轻自重30％－35％，能改善墙体绝热、隔声性能，并且节省粘土原料，干燥时间短，烧成率高。

2．砌块

砌块有以下优点：适用性强、原料来源广、不占耕地节约能源、制作施工方便，由于砌块具有以上优点，所以近年来发展较快，全国许多地方在推广。

（十）装饰材料

1．装饰材料的基本要求及选用

建筑装饰材料是用于建筑物表面，起到装饰作用的材料。对装饰材料的基本要求有以下几个方面：

（1）材料的颜色，光泽和透明性

（2）花纹图案、形状和尺寸

（3）质感

2．常用建筑装饰材料

常用的饰面材料（制品）主要有琉璃瓦、面砖、釉面砖、陶瓷锦砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板。

三．建筑结构基础知识

各种不同的建筑，尽管它们在使用要求、空间组合、外形处理、结构形式、构造方式及规模大小等方面各有其特点，但构成建筑物的主要部分都是由基础、墙体或柱、楼地面、屋顶、楼梯、门窗等六大部分组成。此外，一般建筑物还有台阶、坡道、阳台、雨棚、散水以及其他各种配件和装饰部分等。

住宅的建筑结构形式有很多钟，例如按其施工方法可划分为现浇(现场浇制)和预制(预先浇制)钢筋混凝土结构两大类型和预应力结构等。一般而言，从采用的结构墙体材料上分，主要有砌体结构（如：砖混结构、砌块结构等）以及现浇钢筋混凝土结构和轻钢结构等；从受力传递系统上分，常有剪力墙结构和框架结构等。

（一）下面就上述常见的承重系统类型做一个简要的介绍。

1．砌体结构

砌体结构是我国广泛采用的多层住宅建筑的剪力墙结构形式。一般采用钢筋混凝土预制楼板、屋面板作为楼、屋面结构层，竖向承重构件采砖砌体。

砌体材料主要有：普通粘土砖、多孔砖、普通混凝土小砌块、轻骨料混凝土小砌块等。

常规的砌体厚度有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。习惯上人们把370毫米厚的墙称为“三七墙”、240毫米厚的墙称为“二四墙”。在工程中厚度大于等于240毫米厚的墙常用做承重墙，小于240毫米厚的墙用做非承重墙。承重墙分为纵向承重墙和横向承重墙，分别承受建筑物上部荷重和承受纵横方向来的地震力。外墙作承重作用，理应受到充分的注意，非承重墙仅承担自重不承担上部荷重，可作为间隔墙使用。

2．现浇钢筋混凝土结构框架结构

框架一般由梁、板、柱所组成。其特点是框架结构布置灵活，具有较大的室内空间，使用比较方便。框架结构的楼板大多采用现浇钢筋混凝土板，框架间的填充墙多采用轻质砌体墙。

由于有框架结构的柱截面较大，不宜家具布置和装修，影响室内使用，以往在住宅建筑中采用较少。结合框架结构特点，在新建住宅中出现了一种异形柱框架轻型住宅结构和短肢剪力墙结构体系。

异形柱框轻住宅与其他传统结构相比，具有以下特点：由t形边柱、十字形中柱、l形角柱组成框架受力体系，其柱间填充墙与体壁同厚，室内不出现柱楞便于使用，填充墙采用轻质保温隔热材料，因墙体减薄，与砌体结构相比可增加使用面积。异形柱框轻住宅结构体系和短肢剪力墙结构体系在多高层住宅中的应用方面具有广阔的发展前景。

3．剪力墙结构

剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式。此时，房间的分隔墙和预应力厨房卫生间分隔墙可采用预制的轻质隔墙来分隔空间，（二）如按照建筑物的承重结构，主要有以下几种形式：

1．砖混结构：是建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用钢筋混凝土结构。通俗上讲是小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重的结构。

2．钢、筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或用其他材料填充。这种结构抗震性好，整体性强，抗腐蚀性耐火能力强，经久耐用。

3．砖木结构：是建筑物中竖向承重结构得墙、柱等采用砖体砌筑，横向采用木质结构。这种结构现代建筑中基本已不采用，其各种性能都较差。

4．钢筋框架结构：是指建筑物的竖向、横向等主要承重结构用钢筋制作，其余部位采用玻璃或其他围合材料制作的。这种结构多用在售楼处、小商铺等临时性建筑。

四．住宅小区规划设计基础知识

城市是人类集中的生活居住地域，是一种现代的人聚集的环境形式。在一个城市中，生活居住用地的比重一般占到城市建设总用地的40％－50％。住宅区是城市中在空间上相对独立的各种类型和各种规模的生活居住用地的统称，它包括居住区、居住小区、居住组团、住宅街坊、和住宅群落等。住宅小区的组成不仅仅是住宅和与其相关的道路、绿地，还包括与该住宅小区居民日常生活相关的商业、服务、教育、活动、道路、场地和管理等内容。这些内容在空间分布上，可能在该住宅小区空间范围内，也可能位于该住宅小区的空间范围之外。

（一）居住小区的规划结构

1．用地规模与配置

为了使住宅小区具备基本的生活设施以满足居民的日常生活需求，一般要求住宅人口或用地达到一定的规模，这一要求对周围设施不足或没有设施的住宅小区而言，如在城市边缘地区新建的住宅区，显得尤为重要。

用地配置包含住宅建筑用地、公共服务设施用地、道路与停车设施用地、公共绿地和其他用地五部分的数量以及比例，它反映了一个住宅区的某些重要的特征，如区位、环境、标准甚至住宅的层数等。

一个具体的住宅小区用地配置的确定应该考虑多方面的因素。住宅小区用地的配置应该在国际《城市居住区规划设计规范》（cb50180－93）用地配置建议的基础上，考虑住宅小区的职能侧重、居住密度、土地利用方式和效益、社区生活、户外环境质量和地方特点等多方面的因素综合确定。

满足住宅区居民的居住生活需求是确定住宅区用地配置的基础，不同的居住对象对住宅区的居住、公共服务、户外环境和交通基础等存在不同的需求，因而应该根据居住对象的特点适度增减住宅区各类用地构成的比例。

2．居住密度

在住宅小区规划考虑的因素中，居住密度是一项重要的量化控制指标，它对居住环境的品质以及规划结构的空间与布局形态有着根本的影响。

居住密度是关于住宅小区环境质量的重要指标之一。它是指单位用地面积上居民和住宅的密集程度，是一个包含人口密度、人均用地、建筑密度和建筑密度指标的综合概念。它主要的评价指标有人口密度、住宅区人口密度（毛）、住宅区人口密度（净）、人均用地、建筑密度、住宅区建筑密度（毛）、住宅区建筑密度（净）、建筑面积密度溶剂率等等指标。

3．设施布局

基本要求：各项公共服务设施，交通设施以及户外活动场地的布局在满足各自的时空服务距离的同时，以达到使居民有更多的选择为目标。

考虑因素：上述设施在布局中可以考虑在平面上和空间上的结合，其中公共服务设施、交通设施、教育设施和户外活动设施的布局对住宅区规划布局结构的影响较大。同时应该注意到，随 着现代网络技术的发展和进入家庭，部分公共服务设施和教育设施的布局特别是管理设施的位置将逐步摆脱服务半径的限制。

（二）主要规划指标

1．建设强度指标

住宅区在建设强度方面的指标包括容积率、建筑密度、总建筑面积和分类建筑总面积。

2．环境指标

住宅区在环境质量方面的量化指标主要包括绿地率、人口密度、套密度、人均住宅区用地面积、人均绿地面积、人均公共绿地面积、人均住宅建筑面积、日照间距。

（三）规划管理

1． 规划管理审批的程序：

（1）申报与立案；

（2）工作周期。

2． 规划管理程序内容：

（1）规划要点；

（2）选址定点；

（3）建设用地规划许可证；

（4）规划设计条件；

（5）规划设计方案；

（6）设计方案；

（7）建设工程规划许可证；

并不是所有建设工程都需要经过以上所述程序，对于工程量小，处在非重要地段的简单建设项目，经市规划局同意，可简化规划设计条件或设计方案设计程序，建设单位可直接申报建设工程规划许可证。

五．住宅智能化和综合布线

随着信息社会的飞速发展，住宅智能化已经是社会信息化的必然要求，提供方便的经济信息服务，创造安全舒适的居住环境。建立现代化的物业管理体系，实现快捷高效的超值服务是现代化家居发展的必然方向。

住宅职能化是建筑技术与信息技术相结合的产物，是反映当今住宅科技的成果。它包括：中央监控系统、门禁系统、通信系统、防灾系统、耗能参数计量管理系统、家庭设施自动化系统及办公自动化系统。同时随着家庭社会化，还需要考虑各种自动化系统的节能控制、电子信箱管理、商品咨询、购物服务、医疗、学习服务及有效的家庭和家务管理。

综合布线的通用定义是通过对结构、系统、服务与管理这四项建筑物的基本要素以及对它们之间的内在关联作最优化的考虑，提供一个投资合理又具有高效、舒适、便利、安全的环境空间。具体而言住宅的综合布线即在一个住宅内安装一导体网络，该网络必须满足一定数量、质量及安排灵活性的要求。并且具有模块化结构，有极高的可靠性，一旦布线完成后，应当可以连接任一类型的终端，使布线标准化、简单化。实现对语音、数据、视频图像的连接和对整套住宅的控制与管理，从而在住宅内重新布置工作端时无需另外布线，也可在不改变布线结构的情况下重新组织网络的拓扑结构

第二节 土地权属登记

土地权属登记是国家进行地籍管理的重要途径，土地权属登记一般分为两步：第一步进行土地调查，第二步进行土地登记。

一．土地调查

土地调查是为查清土地的数量、质量、分布、利用和权属状况而进行的调查。《土地管理法》规定：“国家建立土地调查制度。县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查”。这一规定明确了土地调查是各级土地行政主管部门的一项法定的职责和义务。

《土地管理法实施条例》规定：土地调查内容包括：土地权属和土地利用现状。

（一）土地权属调查

土地权属调查是指对土地权属单位的土地权源及其权利所及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查。

土地权属调查是以宗地为基本单位进行的。土地权属调查的主要内容有：宗地* 位置、界线、权属（权属性质和权源）和使用状况（土地用途、土地等级、地价和共用情况）等。

土地权属调查的范围主要是城镇范围内的土地，农村土地的权属确定由土地利用现状调查来进行。

城镇土地分为十个一级类，二十四个二级类（见表1）。

表1 城镇土地分类体系

（二）土地利用现状调查

土地利用现状调查是为查清土地的利用现状而进行的全面性的调查。根据我国《土地利用现状调查技术规程》，我国的土地按土地利用现状用途分为8大类，并以利

用方式、经营方式和覆盖特征等分为46个二级类（见表2）。

表2 土地利用现状分类体系

二．土地登记

土地登记是国家依照法律程序将土地的权属关系、座落、面积、用途、等级、价格等在专门簿册上进行的一项重要的土地行政管理工作与制度。

土地登记分两类：

（一）初始土地登记，是一种基础性登记，是普遍的土地权属登记。

（二）变更土地登记，也叫日常土地登记或经常性土地登记，它是在初始登记基础上，根据土地使用者、所有者的土地权属及主要用途变更的情况，随时办理的登记。

三．土地权属登记办理流程

受理申请登记→权属审核（初审、外业调查、复审）→公告→审批→收费、发证→归档

第三节 房屋权属登记

一．房屋权属登记

房屋权属登记是指房地产管理部门依照法律、法规的规定对申请登记的房屋的性质、权属来源、取得方式、取得时间及其他有关情况，在专门簿册上进行记载并予以确认的法律制度。房屋权属登记主要分为：

（一）总登记：总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区内的房屋权属证书进行验证或者换证。

（二）初始登记: 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料及其他有关证明文件。房地产开发商在商品房竣工后，经过初始登记才能取得大产证。

（三）转移登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨转让、分割、合并、裁决等原因使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请转移登记。

（四）变更登记：权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：

1、屋坐落的街道、门牌或者房屋名称发生变更的；

2、房屋面积增加或者减少的；

3、房屋翻建的；

4、法律、法规规定的其他情形。

（五）他项权利登记：设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。

（六）注销登记：因房屋灭失、土地使用年限、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。

二.房屋权属登记的程序

（一）受理登记申请。

（二）权属审核。

（三）公告。

（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

三．房地产交易的核心

房地产交易的核心是权力的转移，即房屋和土地的占有、使用、分配、收益等权力发生了转移。不论是房地产一级市场交易，还是二级市场交易的核心都是房地产各种权力发生了转移。

（一）商品房预售

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房预售应当符合下列条件：

1．已交付全部土地使用权出让金，取得土堆使用权证书。

2．持有建设工程规划许可证和施工许可证。

3．按揭提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

（二）商品房买卖合同

1．商品房买卖合同说明

（1）本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。

（2）本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。

（3）为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

（4）本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。

（5）对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。

（6）在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。

（7）本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管理局负责解释。

（三）商业银行个人住房贷款

个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

个人住房贷款现阶段主要有三种方式：等额本息、等额本金和组合贷款三种。现在一般采用等额本息和等额本金的方式。

（四）个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指对交缴住房公积金的个人向房屋开发商购买住房、用于支付购房款，而发放的个人住房贷款。

（五）贷款对象及条件：

贷款对象是具有完全民事行为能力的个人，并同时具备以下条件：

1．按期交缴住房公积金。

2．有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力。

3．与开发商签订了购房合同。

4．已首付30%以上的购房款。

5．以所购房产或贷款人认可的其它房产作为贷款的抵押物；或以国债、工商银行定期存单作

质押。苏州市区（不含园区、吴中区、相城区）的借款人必须由苏州市住房置业担保有限公司为其提供保证担保。

（六）额度和期限：

贷款额度最高为房价的70％。贷款期限最长20年。

（七）贷款利率：

1－5年，月利率3.45‟；5－20年，月利率3.825‟；

（八）申请材料： 按住房基金管理中心要求提供。

（九）贷款申办程序：

1．借款人签订购房合同并预付30％以上的房款；

2．持借款人及其配偶的公积金卡到住房基金管理中心申请贷款；

3．携住房基金管理中心的贷款审批表，并带齐所有贷款申请材料，到工商银行“个人理财中心”办理贷款手续，签订《个人购房借款合同》；

4．银行将贷款以借款人购房款的名义，直接划入开发商账户中；

5．借款人到银行拿取个人住房贷款进帐单、到开发商处换取房款收据或发票。

（十）贷款归还：

贷款期限为一年以下的（含一年）,到期一次还本付息,利随本清。贷款期限一年以上的，从贷款发放的次月起，按月等额偿还借款本息。

按月等额还款时，采用委托代扣、自动转帐方式。借款人将本人在工商银行开立的活期储蓄帐户或牡丹灵通卡帐户作为还款帐户，于每月还款日之前，在该帐户上存足当月应还款金额，通过委托银行代扣方式，自动转帐归还贷款。

借款人可按任意金额提前部分归还贷款，或按当前贷款本金余额全部还清贷款。提前部分归还或提前还清贷款时，银行对提前归还的本金按实际借款时间、原档次的贷款利率结清贷款本息。

四．住宅新概念与创新设计

随着社会的进步，人们对住宅要求的不断提高，房地产产品也大踏步的向前。各种新概念的住宅不断出现，设计的创新，产品的更新，但住宅创新需要建立在产品之上，这样才能体现产品的创新，如果背离了产品价值去创新，就会被市场所抛弃。

（一）以人为本炼就现代人居

1．多层甚至小高层住宅花园化渐成气象，大面积退台设计、入口大堂花园式设计比比皆是，诸多独栋、联排、叠拼住宅的设计手法被更多地运用到多层及小高层的设计中来，“情景花园住宅”渐成新宠，并导致各地项目亦步亦趋。

2．景观环境设计理念日渐深化，使居住体验更接近人文本质。与此相对应，矩阵式的兵营排列、“四菜一汤”的程式化规划等已极为罕见，依山就势、傍河而居等与当地地脉、人脉相融通的设计比比皆是，景观的均好性已得到极大尊重，不少项目还通过出色的规划和景观设计令项目透出弥足珍贵的文化底蕴。

（二）绿色生态、健康住宅

绿色生态住宅在国际上亦被称为绿色住宅、生态住宅、可持续发展住宅等，但无论怎么称呼，其核心都是为人们提供更健康、舒适和经济的居住条件和环境，实施住宅的可持续发展战略。随着我国住宅市场化进程的加快，住宅市场的竞争日趋激烈，开发商和购房者开始关注绿色生态住宅。

这种新的住宅讲究：以人为本，呵护健康舒适；资源的节约与再利用；与周围生态环境相协调与融合。以可持续发展相关的模式：人类的生活模式；现有的生产模式；消费模式为动力。评价这种创新的住宅的指标是：社会效益、环境效益和经济效益。

这种绿色生态住宅同时业是一种可持续发展建筑，基本上围绕三个主题：第一减少对地球资源环境的负荷和影响，第二创造健康舒适生活环境，第三与周围自然环境相和谐。

虽然在当今房地产界人们大谈住宅创新、绿色建筑，然而，目前中国对绿色建筑的规划，还存在一定的误区和不合理运用。

（三）高科技型住宅

科技型住宅的本质其实就是要应用高科技进行细节处理，以提高人们住宅生活的舒适度。运用各种科技手段建造高技术集成型住宅来塑造高品质的生活。这种产品体现人性的关怀，遵循的是以人为本的设计理念，决不是一味的追求高技术含量，通过运用高技术达到节约、环保、生态等等功能

第四节 房地产开发中的税费

房地产企业在进行房地产开发过程中主要要缴纳的税费有：

（一）营业税

1．应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：

（1）转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

（2）销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

a.销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

b.销售其他土地附着物

a.销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

b.其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

c.单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

d.在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

e.以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

f.不动产租赁，不按本税目征税。

2.涉及税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。

(1)销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

a.纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

b.单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

c.营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

a.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

b.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

c.按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

(2)其他具体规定如下：

a.根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

b.对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：

合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

a.第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

一种是土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。

另一种是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

b.第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

第一种情况是房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

第二种情况是房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。

第三种情况是如果房屋建成后，双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：

纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。“此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

c.根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营[1995]319号）规定：

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

d.中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》（京地税营[1994]205号）规定：

a.关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

b.关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

c.对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%.计算公式=营业额×5%

(二)城市维护建设税

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]第19号）规定：

1．计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。

2．税率：分别为7%、5%、1%.计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

(1)纳税义务人所在地在东城区、西城区、崇文区、宣武区范围内的和在朝阳区、海淀区、丰台区、石景区、门头沟区、燕山六个区所属的街道办事处管理范围内的，税率为7%；

(2)纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；

(3)纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；

（三）教育费附加

根据北京市税务局转发《北京市人民政府转发国务院关于教育费附加征收问题文件的通知》的通知（京税三[1994]217号）的规定：

1．计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额

2．税率为3%.计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。

（四）土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：

1．对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。

2．转让地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

3．附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

4．取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

5．土地增值税的计税依据

计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》和《细则》规定的扣除项目金额后的余额。

房地产转让收入包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）开发土地的成本、费用；

（3）新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：

a.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

b.开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

c.开发土地和新建房及配套设施的费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算，市政府在京政发（1996）7号《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项<

1、增强员工对企业的归属感和凝聚力

企业的人才队伍建设一般有两种：一是靠引进，二是靠自己培养。所以企业应不断地进行员工培训，向员工灌输企业的价值观，培训良好的行为规范，使员工能够自觉地按惯例工作，从而形成良好、融洽的工作氛围。通过培训，可以增强员工对组织的认同感，增强员工与员工、员工与管理人员之间的凝聚力及团队精神。就企业而言，对员工培训得越充分，对员工越具有吸引力，越能发挥人力资源的高增值性，从而为企业创造更多的效益。培训不仅提高了员工的业务水平，而且提高了职工对自身价值的认识，对工作目标有了更好的理解。

2、提升员工技术、能力水准

岗位人员上岗后也需要不断地进步、提高，参加更高层次的专业技能升级和职务晋升等方面的培训，使各自的专业知识、技术能力达到岗位规范的高一层标准，以适应未来岗位的需要。

3、有助于企业建立学习型组织

企业要想尽快建立学习型组织，除了有效开展各类培训外，更主要的是贯穿“以人为本”提高员工素质的培训思路，建立一个能够充分激发员工活力的人才培训机制。成功的企业将员工培训作为企业不断获得效益的源泉。

4、增强企业竞争优势

一个企业要想建立竞争优势，就必须提供比其竞争对手质量更好的技术或服务，提供竞争对手所不能提供的创新性技术或服务，或者以更低的成本提供与其竞争者相同的技术或服务。研究表明，员工培训对企业竞争优势的建立有着强烈的直接影响。

二、原则与要求

1、坚持按需施教、务求实效的原则。根据公司发展的需要和员工多样化培训需求，分层次、分类别地开展内容丰富、形式灵活的培训，增强教育培训的针对性和实效性，确保培训质量。

2、坚持自主培训为主，外委培训为辅的原则。整合培训资源，立足自主培训搞好基础培训和常规培训，通过委外培训做好相关专业培训。2、3坚持培训人员、培训内容、培训时间三落实原则。

三、培训职责

1、由行政人事部负责公司的各项培训工作，包括培训制度的拟定、培训体系的建立、培训流程的完善、培训计划的制定、培训通知的发送、培训的组织实施、培训的跟踪与反馈、培训效果的评估与总结等工作。

2、各部门主管负责提交本部门年度培训计划或临时性的培训需求并执行;负责推行本部门培训训练;选派所属员工参加公司的各项培训或委外培训;利用各种方式组织指导对本部门员工的培训;

3、员工本人有义务参加公司或本部门举办的各项培训。

四、培训计划纲要

根据各部门的需求和公司的发展需要，20某某年的培训计划纲要如下：

1、加强新员工入职培训。行政人事部负责院级培训，深入宣导公司的发展史、组织构架、企业文化，了解公司的人事制度，提高其组织、沟通、团队协作等能力，强化组织纪律性，使其能尽快适应公司环境，融入企业文化，完成自身角色的转变。各部门/科室严格做好新员工部门级培训及岗位级培训，从而使新员工尽快适应工作环境，提高工作效率。

2、丰富一线销售员工的产品知识培训，顾问式销售技巧、沟通技巧的培训，个人效能管理(时间、目标管理等)的培训等，解决销售人员专业技能的欠缺和提升业绩。

3、加强一线服务性员工的服务礼仪培训，客户服务技巧和沟通技巧培训，提升顾客的满意度。

4、强化临床医技人员业务培训。医生助理人员要进行病例书写规范性培训，顾客服务礼仪和沟通技巧培训，专业知识专业技能的培训;各科室临床医生要紧密结合自己专业，鼓励通过自学等方式增长本专业技术的新理论、新技术、新方法，掌握交叉学科和相关学科的知识，和掌握医疗突发事件应急能力培训;各医技科室结合本职岗位，进行专业技术知识和技能的培养;在按需培训的原则、公司经济条件和时间条件许可的情况下，选派医务人员到上级医院学习，吸收先进技术，提高技术水平。

5、提升中高层管理人员的管理技能。中高层管理者是企业战略、规划、制度的制定者、引导者、推行者，中高层管理者队伍的素质和管理水平直接关系到企业的执行力，关系到企业的生存发展。因此，2015年我们要强力推进中高层管理人员的管理技能。主要以下列的培训内容为主：高效能人士的七个习惯、非人力资源的人力资源管理(招聘，绩效，员工关系等)、执行力、领导力、全面预算管理、角色认知(针对新任主管)等。

6、加强部门团队建设。团队成员应对团队具有强烈的归属感，愿意为团队的利益和目标尽心尽力，充分发挥团队成员的个体优势，从而提升团队的整体效能。

7、企业文化塑造与宣导。深化执行《员工福利制度》和其他企业文化建设的工作。

8、加强外部培训的管理。外部培训员工必须签订《外部培训协议》等事宜;寻找优质的外部培训资源，从多方面选择。

9、资格培训。部分科室部门需要持证上岗的人员(如：医师、护士等人员)按照上级部门的要求定时参加培训、考核，考核合格后持证上岗。

10、培训时间。20某某年，各部门/科室人员培训累计时间应不少于2小时/月。

1、组织贯彻执行上级产权管理制度，建立健全公司产权管理制度;

2、负责公司和所属单位的设立、增减注册资本、变更、清算注销事项的审核及报批;

3、参与研究股权变更事宜，负责审核、指导所属单位股权的处置、变更调整事宜。

4、负责公司组织架构和部门设置方案的编制和报批;

5、负责公司组织管理手册编写、修订工作。

6、根据日常工作向上级提出专业建议或方案;

7、执行公司通过的`各项规章制度;

8、完成公司交办的其他工作。

1、本科及以上。

2、企业管理、经济管理及其他相关专业。

3、熟悉策划规划相关的政策、法律法规;熟悉产业地产规划相关专业知识;熟悉产业地产整体业务运作流程与供方业务运作流程;熟悉产业地产规划管理相关工作流程。

4、 3年以上企业工作经验，2年以上类似岗位工作经验。

5、具有房地产企业全过程业务运作流程体系和现代企业管理制度与运作流程的专业管理知识。有较强的执行、人际沟通与合作、写作能力;创新能力好，承受压力能力强、有吃苦耐劳的良好品质。

一、护士长以上的管理人员，要参加护理管理人员岗位培训学习，更新护理管理知识，及时了解国际、国内的护理发展，不断更新管理理念和管理方式，提高护理管理人员的管理水平，使护理管理步入科学化管理。

二、护理部每年组织一次护理管理人员及骨干的培训。

三、对新上岗的护士长进行岗前培训教育，尽快适应护士长角色的转换，实现从一名优秀护士到护理管理者的转变，掌握病区护理管理的重点，学习与医生、护士、病人等的沟通技巧，让新护士长既有工作动力也有压力，努力带好自己的团队。

四、提供护士长及骨干每年参加一次外出学习本专科新进展、新理论学习，了解护理新理论、新信息，了解专科的发展，知道本科的临床护理工作，不断改进护理质量，回院进行全员讲课，让全员护士了解护理发展的信息，不断改进护理工作，提高护理质量。

五、根据需要参加专科护士的培训，提高专科护理技能，带领护理团队提升本科室专科护理技能，提高护理质量。

六、鼓励年轻护理管理人员及骨干参加各种形式的学历教育，如自考、分段学习等达到护理本科学历，提高护理管理人员的整体素质。

七、要求自学护理学现代护理管理、责任制整体护理、沟通技巧等书籍、订阅护理杂志，不断学习护理新知识，充实自己，提高自身的理论水平和管理能力，参加各种形式的继续教育，每年学分≥25学分。

八、组织到其他医院参观学习，学习别人的先进管理经验，取长补短，不断改进自己的工作，提高护理质量。

正值北风呼呼，寒风凛冽的冬季，群山环抱的梅岭东方度假酒店会议室内却热火朝天，讨论激烈。20__年南昌大学第二附属医院护士长管理培训班在这里隆重举办，其目的是为了加强护士长的管理水平，提高我院护理服务质量。

第一天是由我们护理部熊主任诠释了新的护理模式—责任制整体护理，并告诫我们不能照本宣科，应针对我院护理现状如护理人力资源缺乏，护理队伍年轻等特点找到最适合我院发展现状的护理模式。随后张副主任、__红总护士长、金总护士长手把手地教我们如何进行在职护士培训教育，如何规范管理文件夹，如何书写护士长手册。第二天，由北京金牌专家董胜利医学心理硕士授课，课堂上教师采用了互动游戏、现场提问等形式，生动有趣地讲解如何提高护士长管理执行力，如何进行护理管理，护理管理文化等。董老师的课件内容高屋建瓴，让我们的思想境界骤然提升，到达了一个从前自己难以企及的高度。文字组织更是“字字珠玑”，其中的很多内容都可以做为座右铭，激励我们在平凡的岗位上，去思索人生的价值。老师博古通今，我们在感慨他知识渊博的同时也反省自己知识的贫乏。我们如饥似渴地畅饮知识源泉，对于我们每一位护士长来说这不光是一次管理水平培训，更是一次心灵的洗涤。

紧凑而愉悦的两天培训结束了，我们怀着依依不舍的心情踏上了返程的客车，身体虽有些疲倦，但内心却久久不能平静，留下一串串的思考和回忆。

护士长竞聘演讲时的情景还历历在目，豪情壮语也记忆犹新，但当我真正走上这个护士所谓“领头羊”岗位时，才发现了与现实的差距。半年了，一路走来，有许多艰难，也受了不少挫折，怀疑过，退缩过，甚至想过放弃自己的梦想，通过两天的培训让我受到鼓舞，看到希望。

“性格决定命运,态度决定人生”。一件事情总会有两面性，不能总陷在沼泽中不能自拔。当你以积极态度面对困难时，有时它会迎刃而解，换个角度对于我来说，这些经历何尝不是一次难得的摔打和锻炼。复杂的处境磨砺了人的心智，提高心理承受力和处理问题的能力，激发了积极奋斗的意志力。我想，我也会用积极向上的态度，给自己一个阳光明媚的人生。也将尽努力，带好自己的一支护士队伍，让她们以积极的态度面对生活，面对护士这个职业。

“自知为明，知人者为智”。这句话给我的感触颇深，一个明智的管理者，不但自身要有良好的修养，渊博的知识，精湛的专业技能，还要有卓越的协调沟通能力，雷厉风行的执行力，以及不竭的激情和开拓创新能力，更应具备知人善任，用人之长，容人之短的胸襟。这将是完成护理工作最有效的措施。人尽其才，扬长避短，这些都对我们的日常工作有现实的指导意义。

1、负责园区安全预防、隐患排查及消除，与消防、安监等安全管理部门的事务处理;

2、负责园区特种设备、环境环评等事务的管理;

3、负责园区保安、保洁、绿化、班车、停车位、餐厅等后勤事务的协调管理;

4、负责园区设施设备台账及维保、园区公共物设施维修改善，水电煤太阳能等能源管理与优化;

5、负责园区租户统筹管理与沟通协调;

6、负责部门合同档案管理;

7、负责园区重大接待、活动等配套组织协调，及部门内或跨部门综合事务协调处理;

8、围绕部门工作目标，承接上级交办的其他事项等。

为进一步提高项目财务总监的综合素质和专业水平，加强财务人才队伍建设，满足公司及项目财务管理需要，公司组织安排了为期5天的第x期项目财务总监培训。

通过前3天的培训，深感此次培训的课程内容丰富，涵盖面广，从与世界一流财务管理体系的对标到公司财务转型升级，从公司的发展战略到标准化建设;既有对财务基础管理与工作要点的总体讲解，也有对资产管理和税务管理的专项讲解，还有以年报审计问题为导向的会计准则讲解以及财务人员廉洁纪律的教育课程。各位老师的授课也是视角独特、深入浅出、理论结合实际，使我受益良多。

一是要转变观念，随着时代的变迁，社会的发展，财务管理进入数字化时代，再不能局限于像账房先生一样只管收钱付款，唯有开拓视野、转变观念、加强学习、履职尽责，才能顺应时代发展，坚持以价值创造、战略协同、风险管控为核心，充分发挥预测、决策、控制三项财务管理职能，助推公司财务管理转型升级。

二是要夯实基础，“基础不牢地动山摇”，夯实基础工作是强化财务管理的基石，重点是职责到位、强化执行、寻找短板、弥补不足，提升管理能力，致力成为高素质的财务管理人才。

三是要廉洁自律，财务人员应“坚持底线，不踩红线”，把好价值观、廉洁观，要经得起诱惑，耐得住寂寞，遵纪守法，不去触犯规定和标准之外的事。无论何时都要兢兢业业，做好财务监督工作，守住风险的最后一道关口。

本次财务总监培训不仅为我们增加了知识储备，更为我们日后工作带来新的启示和思考。公司的发展要适应时代的发展，财务管理的转型升级更是势在必行，这就要求我们在履职尽责的同时，创新思维，以业绩为先，在实现自我价值同时，为公司创造更大的价值。

员工是一个企业赖以生存和发展的基石，一个企业的问题一般都可归结到人的问题。如何得到一只优秀的员工队伍往往成为困扰管理者的最大难题。而人力资源的组织与开发正是解决这一问题的关键。

一．聘用员工

1、 从需求开始并不是高素质的人才都是你需要的，每个企业都应该首先搞清楚自己的需求，我们曾经犯过类似的错误，随意地进行招聘，把员工看成一种可增值的资源进行储备和积累，有一段时间甚至疯狂地去参加各种人才见面会，通过各种渠道进行招募。但是之后就碰到了一个问题，那就是失去了标准。因为没有确切的`需求计划，导致招聘目标不明确，而单凭素质进行检验无疑是一件非常盲目而危险的事情，我们曾经在一次人才招聘会上挑选了至少10名被认为素质高的人员，但是由于公司并没有提供可供这些人员进行的确切项目，最后导致这些人员无事可做，更可怕的是这种现象还延续到老员工的身上，使他们感觉到非常不安，客观上起到了负面的作用，最后事实证明这一决策的错误之后，代价是所有招募到的人员全部在两个月之内离开了。因此在这里强调的是：不是每一个高水平高素质的人才都适合你的公司，也不是任何时候你都需要找到这样的人用来取代或威胁你现有的员工。看清楚你的需求，找到适合你的那一个，不能犯类似的错误，否则将为"鸡肋"之类的事情发愁。

2、 去那里招募

目前招募员工的渠道很多，我们通常采用的有几种：

1） 报纸电视 报纸电视是传统的媒体，不仅受众广，也是求职者主要的信息来源，因此到达率非常高，但是这种形式的弊端就是覆盖面广，你就必须面对大批蜂拥而至的求职者并且保持足够的耐心去挨个检验、填表、面试乃至到最后厌倦疲劳冒着失去千里马的危险把一大卷的应聘资料丢到碎纸机里去，或者选择做一个发疯的伯乐。当然，如果你的目的是想找到大众性的应聘者并且需要数量可观的情况下报纸电视肯定是一个不错的选择。

2） 供需见面会 现在各个地方都有专业的人才市场，并且定期地进行供需见面，这种形式的好处是针对性强，还有就是可以由需求者与供给者直接见面，设置了第一道筛选的检验关口，提高了效率。但是这种形式显而易见的弊端就是你不得不面对许多求职若渴的人，而这些人往往是鱼龙混杂，而且一般情况是鱼比龙多！需要你有一双慧眼（最好是孙悟空的那一双）在人群中一眼就能看到你未来的员工。另外的风险是你还必须看着手里拿着十几份个人简历的人在分发自己的材料，这种情况经常导致的是一种"马太效应"，即多的越多，少的越少。好的单位能获得更多的选择权限，而差的单位就不可避免"门前冷落鞍马稀"的尴尬局面或者看上的人却被捷足先登的状况，也就无法怨天尤人了。双向选择，确实刺激。

3） 网络招聘 对于专业技术人才来讲，从网上进行招聘无疑是一种明智的选择，原因有 二，一是能上网的人一般都有比较高的个人素质和技能，适应现今社会的潮流（当然不能一概而论）。二是显示了招聘单位的实力和开阔的视野，能够采取网络招聘的单位往往在观念上已经超越了传统的企业，非常适合现代人尤其是年轻人的口味，一般来讲命中率是很高的，而且在初期接触中可以采取电子邮件和电话通讯的方式，合则见，不合便byebye，别无二话，用不着在面试不合适之后还要挖空心思寻找一些既不刺伤对方自尊又能明确表达否定的委婉之辞，实在轻松愉快。

4） 朋友介绍 这是最古老的一种猎头手段，但也是最有效的捷径。这里没有含情脉脉的试探，也不需要艰苦卓绝的磨合，你的目标就在那里，你所做的只是一次直截了当的谈判，对技能和人品的了解使你简单到一个词：待遇。但是切忌"水涨船高"，在挖人的同时，自己的员工往往也面临着被挖的可能，在你给5000，我给6000的竞标下酝酿的往往是成本的飚升和老员工日益积累的不满，因此，挖人是一柄双刃剑，如何得心应手地使用是高手必须面对的问题。

在人力资源的组织上，进行合理的组合也是非常重要的。由于目前人员流动性强，为保证一只稳定的员工队伍，适当进行一些阶梯性组合是非常必要的。那专业人员来说，优秀的专业人员个性普遍比较强，在管理上有很大难度，且不确定因素也较多。因此除了做好他们的稳定工作之外，还应在其他人员配备上下功夫。如配合一些专业水平稍差的人员进行配合，以达到培训学习的作用，还可招募一些应届毕业生，他们虽然没有很强的专业能力和实践经验，但是有较高的素质和提升空间，性能价格比特别好，作为公司自己培养的人才是非常划算的。以上这几种人员的组合基本上就能使整个队伍保持一种较高的水准、较强的学习能力和较稳定的发展

3、 如何面试

然后呢？然后一般就是面试了。

面试是一件很难的事情，如何不错杀一个，也不漏网一人，是一个很难掌握的平衡技巧。有的人很善于夸夸其谈，善于表现自己，但是并不一定金玉其内，有的人讷于言止，也并不一定败絮其中。这里很关键的是透过现象看本质。一般说来，参加面试的人往往会因为牵涉自己的命运或将来而紧张，因此不妨先稳定其情绪，问一些求职者肯定早已准备的问题或闲聊一些话题，比如姓名、毕业学校、学的专业等等，待到其情绪稳定下来之后即可进入实质性的提问，这时的问题最好要出乎求职者的意外，且根据需要指定提问的节奏和内容，最好的方式是能找到求职者话语中的漏洞并用严谨的逻辑把求职者逼到不能自圆其说的地步，然后观察其应付突发事件的能力。在考察过程当中，着重要考察的是以下几个方面：全面性（知识面）、警觉性（反应）、服从性、逻辑思维能力（推理和判断）、学习能力和人品。

4、最终决策

面试之后，面临的就是一个决策问题。综合获得的各种信息，基本上对参加面试的人已经有了初步的认识，现在就需要根据自己的具体需求进行筛选。在对参与者打分的同时，也要注意职位与求职者之间的匹配度，既不能让大马拉小车，又不能让小马拉大车。另外面试中的人品因素至关重要，这主要说的是求职者是否具备应有的职业人员素质，是否坦诚，是否肯正视自己的缺点和错误，这对未来的发展起着非常关键的作用。当然这之后就是电话通知，无论是不是已经录取对方，都要给对方一个明确的答复，并且强调感谢对方积极参与并支持了本公司的招聘活动，这对树立公司的良好社会形象很有帮助。

二、 培训

几乎每个企业的管理者都希望员工能得到培训，几乎所有的老板都认为培训是当务之急，然而究竟怎么对员工进行培训，采取什么样的培训最适合企业的具体情况，则不是每个老板都能够说得清楚的，其实培训远远不是把员工集中在培训教室里，象上学一样给他们讲课，然后考试，这种看法太浅薄了。

在现代企业里，培训的重要性可以说是无与伦比，有句流行的话叫做"培训是最好的福利"，可略见一斑。

1、 岗前培训

每一个新员工上岗之前都应该得到岗前培训，这关系到员工进入工作状态的快慢和对自己工作的真正理解以及对自我目标的设定。这种培训一般由人事主管和部门主管进行，除了对工作环境的介绍和同事间的介绍之外，最重要的是对企业文化的介绍，包括企业的经营理念，企业的发展历程和目标，通俗地讲，就是告诉新员工我们公司是什么样的一个企业，我们的辉煌历史如何，我们在同业之间的地位如何，谁是我们最主要的竞争对手，我们想把公司带到什么地方去等等，告诉员工我们想做什么，这很重要。在很长一段时间内，员工会牢记这些并且通过对其他人（家人和朋友）的再描述强化这些，从而深入到意识深处，而且一朝形成，就不会轻易改变，一个员工可能不会记得昨天在办公室里发生了什么，但他绝对不会忘记头一天上班公司主管对他说的话。

2、培训技巧

培训的目的是想让每一个参与培训的人员得到知识的补充和技能的提高，因此其主动性十分重要，对于传统的填鸭式培训早已被培训专家所不齿，因为那样的效果甚微而且还会引发逆反心理。最好的培训往往是员工自发地要求进行培训，因此一定要对员工的培训请求十分重视，因为这是最好的培训时机，一旦员工发现自己在工作中存在不足并且亟待解决的时候培训往往是他们首先作出的反应，抓住他们的需求，能起到事半功倍的作用。培训的形式是多种多样的，不见得要选派出去参加固定的培训班，也不见得一定要请到什么专家来强迫大家一起坐下来听，主管对员工的每次谈话都可以被视作一种培训，老员工对新员工的帮助也是培训，在每一个项目每一件事情上对员工的严格要求和把关也是一种十分重要的培训。可以说培训贯穿在日常工作的每一个细节中，连翻阅报纸，在互联网上冲浪都是不同形式的培训，在公司中必须树立一个观念，那就是培训无处不在。

3、培训与学习

培训与学习是密不可分的，每一个拥有培训欲望的员工都是学习新知识的忠实爱好者，除了书本上的学习之外，新的资讯时代已经使太多的信息冲击人的头脑，包括菁华和垃圾，每个人未必都能理智地从中汲取营养，因此沟通变得十分重要，抽时间大家坐在一起聊天，说说新近发生的事情，是一种学习的好办法，每一个人都能从他人对事情和世界的理解中或多或少地得到与自己不同的生活内容，也可能因此而激发学习的欲望，几乎每一个好点子都是一些人有意无意聊天或者说进行思维碰撞而产生出来的，因此不要吝啬你的语言和想法，哪怕它很不成熟。而在这个过程当中对事件的不断完善则可被看作是对每个人最好的培训。

4、 培训实施

当然最传统的培训还是专家传授，因为在每个领域内这些专家无论是站的高度还是解决问题的技巧极其深度都会比普通人要强很多，因此借助专家的力量当然是不可忽视的，培训实施后最重要的莫过于考核，这是对培训效果的评估，因此千万不要把这个环节流于形式。培训是否达到了预期的目的，专家教授的水平如何，这些都能在一次客观公正的考核中得到体现和验证，因此任何时候都应当注意培训是一个全过程，除非你不想有所作为，否则把握好每一个环节，尤其是考核。

5、 培训应注意的问题

培训不能让参与者产生不快，不要因为占用了被培训人员个人时间或者因为糟糕的培训场地而导致被培训人员的不快，这些小事会使培训效果大打折扣，因为相对被培训人员的受训欲望和培训的投入来讲，这实在是得不偿失，要注意其中的细节。你不能要求每一个参与者都具有很高的觉悟和积极性，你所能做的就是尽量为其提供一次好的机会，并且让你的参与者能够理解你（或者公司）为其作出的一切。还有一个关键问题就是搞清楚你的员工是否需要培训。培训不是一个主观的活动，不是主管认为怎样就是怎样。培训是有其客观规律的，是有其局限性的，针对不同的员工有不同的培训措施。比如一些新员工急需的就是技能上的提高和公共知识的补充，但是对于老员工来讲，这些已经对他们构不成任何吸引，找到他们的问题，刺激他们的需求，才能有效地制订出合理的培训方案，有的放矢。

三、 人事政策开发

1、 员工手册

制订一本实事求是的员工手册对于一个公司来讲是相当重要的，它不仅是企业所有政策的荟粹大成，也是员工各种行为规范、道德标准的依据。系统的员工手册编制并不难，难的是如何让它能够适合自己公司的实际情况，具体说来，就是对本公司员工最关注的一些问题作出详细的规定和解释。一般对于一个公司来讲，最受关注的不外是员工的权利和义务两个方面。具体说来，员工往往对下面几个问题最为敏感。一是薪酬待遇，包括基础工资、发放形式、加薪办法等；二是福利待遇，包括各种保险的落实、加班规定和各种假期规定。所以对这两点投入最大的精力将其完善是至关重要的，这样可以最大程度减少劳资之间的纠纷，最大限度提高员工的积极性。员工手册中另一重要部分是奖惩办法，只有公正划一的奖惩措施，才能保证员工能时时规范自己的行为，保持良好的道德操守。以上这几点可以说是员工手册的基石。

此外在员工手册中还应多进行关注的焦点是劳动合同。劳动合同绝对不是形同虚设，因为它签署之后就具备了相应的法律效力，因此对于其中的每一条款都应该认真对待。如果公司希望在其中体现一些避税等方面的问题则更应当慎重从事，与员工做好沟通工作，以确保双方的利益不受损害，同时能够尽可能地约束双方的行为，保证稳固的合作关系。

2、 政策贯彻实施

政策制订好以后，面临的就是一个实施问题。对于一个公司来讲，这种管理制度的建立和完善往往是一个漫长的过程。一般可采取进行局部培训、主管教授、总经理谈话等形式将其贯彻到每名员工。在其中，总经理谈话的方式往往能收到很好的效果，因此建议作为管理者来讲，总经理应该形成定期与员工交谈沟通的习惯，聆听员工的抱怨或者建议，定期掌握员工的动态，并根据实际情况对公司相应政策进行调整。

在实施上，一定要做到令行禁止，公平对待。对于每个公司来讲，都有一些特殊员工，或者因为自恃专业能力强，或者自恃资历老不把公司的规则放在眼中，这些都是造成制度政策难以贯彻落实的最大障碍，往往也是公司运作中的关键环节，因此应该着重予以解决，以防止造成不良影响。只有把这些问题隐患消除，管理才能真正实施下去。

3、 政策修订

政策不是永久性的，它可以根据实际情况进行不断修订完善，但是政策的修订一定要注意对事不对人，无论是什么特殊的人物，也不能因此而更改政策，只有客观公正的政策体系才能保证公司的良好运作，规则建立起来之后，可以完善，可以调整，但是不能更改，以保持政策的严肃性。这里牵涉一个实事求是的问题，有时会碰到政策不能解决的区域，或者与政策相抵触，这时应该先着手解决问题，然后从政策的根源上寻找是不是有不合理之处，并加以修正。政策的修订一般在其制订后半年到一年之间进行一次大的修订，以后就进入相对的稳定期，不再作出大的调整了。根据经验，在这半年到一年的时间内，足可以暴露原来政策中的一些漏洞与不足，以及员工对政策的评价和看法，适时地搜集并整理，对最后得到一份符合具体公司情况的政策会有很大帮助。

4、 政策评估

政策的好坏是有具体标准的，因此对政策应当进行效果评估。评估的参与者应当是员工代表、管理层人员以及政策的制订、修订者。评估的原则当然是公正客观，但也应该注意根据具体情况掌握实事求是的原则。政策评估应该在政策进行修订完之后一段时间内进行，以确保其中的内容多为员工所体会。在评估中分量最重的当然应非员工莫属。因为员工的看法往往代表着一些倾向，甚至一种潮流，因此应当认真对待，谨慎处理。

四、 绩效管理

1、 绩效管理的必要性

绩效管理无论是对大公司还是小公司都会带来同样多的益处，它能帮助经营者见空公司的前进方向，为明智的战略管理决策提供信息，创造有利的环境，使坚强的工作团队相互协作，也给每个员工提供对其绩效的期望标准，使其了解如何获得做好工作所必需的资源和支持。另外还能鼓励公司不断改进工作流程，建立一个公平而富有激励作用的报酬和奖励制度

2、 目标与管理

对于个体的绩效管理，我们的做法是将工作中的主要因素进行分解量化，对于一个员工来讲，可能牵涉到的因素有：工作主动性、工作能力、合作精神、工作业绩、职业道德操守、突出贡献及劳动纪律等，其中因每个公司看重的不同而对其分数有所区别，但总体说来，应该能够在这些分数衡量下可以基本上量化一个员工的绩效。然而这仅仅只是一个开始，在制定了这些因素标准之后，还需要进一步对员工的个体绩效问题进行分析。这种分析的目的是要找出绩效不足的原因，是员工自身的问题还是体制问题，是否对员工的岗位设置不合理还是其他，包括是否需要立即进行培训或者调整岗位等等。

长久以来，绩效评估被用来作为了解员工工作得如何的依据，并且被作为加薪或者晋升的基础。然而，由于体制的束缚，往往使得传统的绩效考核具有非常大的局限性，包括单方面的观点、个人喜好、偏见等使得这种评估流于形式，不能客观地反映存在的问题和真实的情况。即使全面运用的完善的绩效考核方法，也很难对固有的一些偏见进行改变。为此，我们尝试进行了通过团队进行检查的方式，即在我们每一个组织单位--项目来作为一个封闭性的团队进行考核，通过其内部的检查获得对其绩效的了解。在这个充满沟通和理解的过程当中，团队中的资源发生了自发的调整，目标的清晰度、个人的合作能力都得到了改善和提高，这种反馈形式使得团队更加有效。

在深入了解人的基本需求的基础上，对员工的绩效管理应当抓住一些要点，一是钱很重要，但不是最重要的。二是一句老话：不患寡而患不均，当然这里指的不均并非是绝对意义上的不均，而是分配的不合理。三是员工都有精神方面的需求，例如对团队的认同、对个人的信赖、对企业的自豪感和归属感、安全感等。如何将这些概念化的东西运用到管理当中去，是人事管理工作所必须面对的重要问题。

为了使这次研修学习发挥真正的效果，真正让自己取得一定的进步，我在研修期间指导专家教授的授课精髓，制定了自我研修方案。

1、转变固有的教学观念，与新时代的教学观念保持一致。

2、提升自身对信息技术应用在教学中应用的了解能力和操作能力。

3、结合信息技术的应用能力，不断反省和总结教育，提高自己的专业发展能力。

1、积极学习。

珍惜这次训练的提高机会，认真遵守训练能力提高工程的要求，每天抽出时间在网上学习，专心听讲，认真听专家报告，做必要的记录。无论专业人士报告什么样的风格，都坚持在最快的时间内调整思路，融入专业人士解释思路，内化成自己的知识，弥补自己专业知识的不足。

2、倾听咨询。

在说明中不理解问题和教育中的困惑，立即在网上查询，向同行咨询，寻求专家帮助解决。积极参加培训班的各项研讨活动，与大家的学生交流学习，提出自己的问题，与大家的学生商量。

3、反省提高。

每天结合自己在研修学习中的心情写学习心得、研修日志，在班级研修平台上发表，与大家交流，探讨提高自己的信息技术在教育中的应用能力。

4、使用所学的东西。

争取通过学习，在培训结束后写出培训学习的心得和收获。在小学语文课堂教学中恰当运用多媒体信息技术提升课堂效率，培养发展学员能力，激发学员兴趣爱好，促进学员自主学习。合理运用信息技术可以使传统与现代教育媒体相互渗透，弥补传统教育手段的不足。

一位老师说，只有好好学习才能博学，博学才能使教育生感动。教师的认知背景如何，他的学生能力如何。作为教师，只有不断学习，更新自己的认知背景，才能得到学生的喜爱。俗话说，给学生一碗水，老师必须有一桶水。我们必须树立终身学习的观念，创造新的、符合时代要求的教师。希望得到领导的指导，帮助我成长！

职责

1、负责物业项目内客户需求的受理、收集、跟进、回访、统计和上报工作，加强与业户的沟通，增强业户的满意度;

2、每日巡查相应的物业区域，按各种工作量化标准要求，督促相关工作人员，做好清洁卫生、绿化养护、设备设施维护等工作;

3、负责跟进处理各项工程质量遗留问题，妥善处理业主各种投诉;

4、拟定和制作并向各业派发或公布各类信函、通知、简报、公告，做好物业服务、管理信息的推广工作;

5、每月配合财务进行物业服务费的收(催)缴工作;

6、配合公司举办各种活动，完成公司安排的工作任务。

岗位要求

1、大专或以上学历，物业管理、酒店管理、旅游管理等专业优先考虑(应届毕业生亦可)，若工作经验特别符合的，学历可放宽;

2、具有良好的沟通、协调、语言表达能力且服务意识强;

3、有五星级酒店/物业公司同类职位工作经验优先考虑;

4、英语水平达或日语水平优秀者优先考虑(可额外享受外语补贴);

5、有文艺或体育特长优先;

6、有海外工作经验或留学高端人才优先。

一、培训目的

根据中央关于“大规模培训干部，大幅度提高干部素质”和省市有关文件的指示精神，按照人力资源和社会保障部《关于在全国行政机关公务员中开展突发事件应对法培训的通知》(人社厅[20xx]36号)和市人事局《关于在全市公务员中开展突发事件应急管理和职业道德与政务礼仪培训的通知》的要求，使公务员深刻理解和把握突发事件应对法的知识，增强应对突发事件的意识，提高有效防范和处置突发事件的能力;增强综合素质和社会管理及公共服务能力，为我市经济建设和社会发展提供科学、规范、有效的管理和服务。我中心将从20xx年起，用2年时间，有计划、有步骤地开展突发事件应急管理培训与考核工作。

二、培训对象

培训对象为我市55周岁以下的行政机关公务员及参照《中华人民共和国公务员法》管理的工作人员。

三、时间安排

20xx年6月起相应集中培训。

四、培训形式和考试

培训采取集中面授的方式，为解决工学矛盾，在培训实施过程中，采取集中调训和送教上门的方式，时间安排上，可以根据单位的需求灵活掌握。市人事局将组织统一闭卷考试。

五、培训内容

突发事件应急管理培训的主要内容：应急管理法制法规体系建设及管理运行机制、应急预案的编制和管理、《中华人民共和国突发事件应对法》、四类突发事件(自然灾害、事故灾难、公共卫生、社会安全)应急处理及案例分析。培训教材统一使用由人力资源和社会保障部组织专家编写，中国人事出版社出版的《应对突发事件读本》。

六、培训师资

在中南大学、湖南大学、湖南师范大学、省委党校等院校中聘请相关老师担任教学工作，每门课程配备3—5名左右的老师。

七、培训方式

集中培训时间四天，培训结束后进行考试。

八、组织管理

1.市人事局负责全市公务员应急管理培训考试的组织管理、协调工作，市国家公务员培训中心具体组织实施市直单位公务员的培训、考试、验证工作。

2.参训人员考试合格后，将培训考试情况登记在公务员培训证书上，作为公务员调动、定级、晋升和年度考核的重要依据之一。考试成绩不合格者，当年年度考核不能评为优秀等级。对未按要求完成培训的单位，其年度考核优秀比例不得超过15%。

一、方案总则

培训部自成立至今，得到了公司领导、各分公司经理及员工的大力支持和用心配合，为了尽快搭建企业培训机构，实行规范化操作，根据公司副总经理许总指示，培训部现面向各相关部门招贤纳士，公开招聘内部培训师。

二、招聘要求

1、品德要求：

热爱公司，热爱自我从事的职务，对培训工作有兴趣，待人热情，喜欢挑战自我，做事情有韧性，在公司工作1年以上。

2、专业要求：

精通本部门的工作流程，产品制造，产品结构，掌握相关技术，具备相关资格证书者优先思考。

3、潜力要求：

能够独立编写相关培训教材，考核试卷，有较强的课堂控制潜力，善于表达，有较强的学习潜力。

三、级别鉴定

1、A级培训师

大学本科以上学历，具有中级及中级以上相关资格证书，工作经验3年以上。有较强的动手潜力和表达潜力。

2、B级培训师

大学专科以上学历，具有相关资格证书，工作经验2年以上。有必须的动手潜力，善于表达。

3、C级培训师

中专以上学历，工作经验2年以上。有必须的动手潜力和基本表达潜力。

四、内部培训师考核

1、培训教材使用审批，技术类培训由生产技术部林强顺部长负责审批，公共类培训由许总负责审批。

2、培训效果考核，

①问卷考核。培训部当场发放培训课时效果调查表，根据学员打分，计算平均分评定，80分以上为A级，60分以上为B级，60分以下为C级。(此类适用所有培训)

②工作模拟考核。培训部将在培训结束一星期内，安排学员进行相应的技能操练，及格率在80%以上的为A级，60%以上的为B级，60%以下的为C级。考核由质量部邓永杰部长全面负责。(此类针对技术性培训)。

③绩效考核。培训部将在培训结束一星期内，向学员所在部门发放调查问卷，由学员上级对学员培训前后的工作态度、员工士气、员工流动率等作出评估。80分以上为A级，60分以上为B级，60分以下为C级。(此类针对公共类/销售技能类培训)。

五、待遇

1、公司颁发内部培训师证书，正式聘用。

2、A级培训师每节课补贴__0元，考核A级__0元，B级50元，C级—20元。

B级培训师每节课补贴80元，考核A级__0元，B级50元，C级—20元。

C级培训师每节课补贴50元，考核A级__0元，B级50元，C级—20元。

每节课时时间为45—60分钟，酬劳为：课时补贴+考核补贴，问卷考核/工作模拟考核/绩效考核三类考核得分不累计，以单项所得最高分给予补贴。

3、__人以下培训不分等级统一为30元，新员工入职培训不计。

六、附2__年公司培训计划表

打造学习型团队，超越创新，需要各位员工的大力支持，用心参与，需要相关部门负责人用心推荐，严格把关，请以上分公司负责人在规定时间内向培训部推荐3名人才，培训部将从中挑选1—2名。

20xx年10月24日至11月2日，受公司委派，我参加了由中国保险行业协会主办，澳大利亚及新西兰金融与保险学会(ANZIIF)(以下简称“澳新学会”)承办的赴澳大利亚保险行业高管培训班。透过本次培训，增长了见识、学习了知识、提升了技能、结交了朋友，具体资料总结如下：

一、增长了见识。

澳大利亚地广人稀(国土面积是中国的79%，人口仅有中国的1.6%)，其保险行业经过150多年的发展，竞争充分，制度健全。澳大利亚保险市场经历过四个关键阶段：统一费率时期、首次整合、二次整合、网络阶段。首次整合期，即费率市场化改革阶段，行业发生巨变，多家大型保险公司倒闭，保险公司从150家降到30家左右;二次整合，部分公司透过合并/并购迅速扩张，市场份额快速扩大。两次整合对保险公司带来巨大冲击，同时也带来巨大机会。根据统计数据，澳大利亚平均1.3个人就拥有一辆汽车，而中国则11.9人拥有一辆汽车，两者相比，澳大利亚汽车保险已进入成熟期，市场竞争度处于较高水平，而中国汽车保险拥有巨大的发展空间。目前澳大利亚非寿险业务中个险业务占比60%左右，团险业务占比40%左右。个险业务全部透过直销进行业务拓展，网销和电销基本各占50%，网销占比稍强;电销中呼出业务主要以老客户续保为主。团险业务基本上以中介渠道为主。良好的市场竞争环境及完善的理赔管理体系保证了保险业务的盈利性。澳大利亚非寿险目前盈利水平在15%左右，综合赔付率在60%左右，综合费用率25%左右，较低的费用率得益于个险业务基本没有中间费用，配件价格的统一、透明化确保了赔付率水平。

二、学习了知识。

透过《领导力与战略转型》以及《制定战略与绩效管理》等课程的学习，一是了解了领导人的特征以及在转型期如何提升领导力。二是了解了领导人经常面临的5个*：1)把自己的职务、地位看得比工作成果更重要;2)重人气轻职责;3)做事决策不果断，不能根据环境变化及时调整;4)过于追求和谐而限制了思想的交流和碰撞;5)以失去互信为代价而片面追求权威。以上5个*在不同的领导身上都可能不同程度的存在，同时明白了如何才能更好地检视和完善。三是关于制定战略的过程。要透过与利益相关人的沟通，外部环境的扫描与分析，以及员工的广泛参与，制定贴合SMART原则的目标，并进行宣传和实施。四是关于绩效管理，重点了解了绩效中KPI制定应把握的三个关键因素：质的因素、量的因素、时间因素，以及如何向下属进行绩效评估并理解反馈，透过绩效管理为员工未来的发展和成长带给切实可行的规划。

三、提升了技能。

(一)在关于客户战略转型上，澳大利亚的做法给我们在未来的客户服务中带给了一些参考和借鉴:

1、客户战略的关键首先在于企业文化中客户服务意识的打造和培养，把客户服务转成一种意识中的习惯动作。

2、数据架构的搭建。客户服务是一套系统工程，务必有一个强大的数据库带给支持，数据库架构的再造将成为制约客户服务潜力提升的技术关键。

3、理赔是打造客户服务潜力的最直接体现。在理赔之前对客户服务的一些瑕疵客户都可能会谅解，但理赔的瑕疵对客户来讲是不能够原谅的，保险就是理赔在澳洲已深入人心。理赔前置是实现客户战略转型的第一步，主要关键点包括：理赔人员的选取、让客户知晓理赔进度、客户理赔回访等等细节管理。

4、做好续保细节管理。透过保险利益的重申、优质的客户服务等手段，促使客户坚定投保信心，继续续保。

(二)在保险公司的风险管理上，澳新学会专家介绍了澳大利亚保险公司风险管理体系，风险管理失效主要原因分析等，并注重把风险管理与公司董事的职责挂钩，把风险管理写进公司文化范畴。这也为未来在我司的风险管理从理念到方法上都带给了很好的借鉴，有利于我们不断提升风险管理水平，促进公司健康持续发展。

四、结交了朋友。

透过本次为期10天的培训与交流，与各公司领导早夕相处，大家一齐学习、一齐沟通、一齐探讨，结下了深厚的友情，彼此都成了很好的朋友。

最后再一次对保险行业协会对本次活动的精心策划和周密安排表示衷心的感谢，也期盼未来能够有更多的机会参加此类活动。

一、个人卫生制度

1、 养成讲究个人卫生的良好习惯。勤洗澡、勤换衣服、勤理发、勤洗手、勤剪指甲。每周班级检查一 次个人卫生。

2、 讲究食品卫生，不喝生水，不吃生冷和不清洁的食物;不买路边小吃摊上不洁零食;不暴饮暴食，不吸烟、不喝酒，饭后半小时内不做剧烈运动。

3、注意保护眼睛，坚持用眼卫生，做到看书写字姿势端正。不躺着看书，不在强烈的阳光下或光线暗淡的地方看书。不在行驶的车船或行走时看书。用眼时间不能过长。要坚持做眼保健操。看书时眼睛与书本要保持三十公分左右的距离。要定时检查视力，及时治疗眼睛疾病。

4、 积极参加早操活动积极参加体育锻炼，坚持按时作息注意劳逸结合。

二、教室卫生

1、卫生由班主任负责，卫生委员协助班主任管理班级卫生。卫生委员安排并指导值日生对教室卫生清扫。每天两扫一拖。拖地时要注意保持楼道的整洁。每月学校组织一次全方位的大扫除。

2、 门窗要轻开轻关，保持门窗干净明亮，桌椅轻拿轻放。

3、 不得随地吐痰，乱扔废纸、果皮，不准将垃圾存放在课桌的抽屉里。更不准学生在教室和走廊上追逐打闹，乱扔东西。

4、 要保持地面清洁卫生，无杂物和痰迹及口香糖迹，桌椅摆放整齐，书籍摆放有序。

5、 课后清擦黑板及讲台，保持黑板及讲台干净，槽内无粉尘，粉笔、教具摆放整齐。

6、 定时开关门窗，保持教室内通风

7、 保持教室计算机、投影仪及录音机清洁每天要用干净的湿布擦洗，不能有灰尘，用后及时关闭。

8、 要求清洁工具有序，及时清理垃圾桶。

9、 保持室内及走廊、楼梯墙壁的清洁，禁止乱涂、乱写、乱画。

10、爱护班级里的一草一木，窗帘、饮水机、书架及各种盆栽等并保持清洁。

三、检查措施：

1、 由学生会成员每天一次进行卫生检查，卫生管理老师每周两次随机抽查记入三项竞赛总分。

2、 每月布置大扫除后由政教处组织进行全面大检查。

3、 按平时成绩占50%，大扫除成绩占50%计算，每月每段评出卫生优胜班级三名，颁发奖状并在晨会上予以表扬。

通过20xx年昌乐市寒假校长培训班的学习，本人感觉受益匪浅。我深刻地领悟到新时期校长必须具备的素质，也看到了教育发展的辉煌前景。在此谈几点心得体会：

作为一校之长，如何在课程提升领导力 我认为：首先，校长要有自己的办学思路，学校要办出特色和成绩，让主管部门满意，甚至欣赏，校长不要总是抱怨，关键是要有行动，要有所作为，重要的是如何为学生们办一所理想中的好学校。

近几年来，课堂改革轰轰烈烈，流派纷呈，各种教育创新和改革如跑马灯般，你方唱罢我登场，各领风骚三五天。但到最后很少有长久生命的东西，为什么 我认为校长因为没有自己的办学思路，没有坚定的教育操守，所以经常忘记了自己的目的，反而把一些用来达到目的的手段变成了目的，比如教材、教法、分数、作业、考勤等都是学校帮助学生健康成长的手段。这些手段在很多场合都自成目的，甚至让培养人这个目的反过来为这些手段服务，于是教育蜕变为压抑人、控制人、折磨人、奴役人的异己物，成为剥夺学生幸福生活的“教育因素”。

试查一所好的学校，它不在高楼大厦，不在权威讲坛，也不在那些张扬的东西，而在有自己独特的灵魂。通过讨论与交流，师生共进，教学相长，形成一种独具特色的教学氛围，并不断完善和发扬，影响越来越多的学生，打造出亮点，创办出特色。所以一定要学会用自己的脑子思考，要有自己的教育哲学——时时刻刻想到和做到。

作为学校的领头雁，校长必须牢牢把握“学校是为学生们而办的”理念。山东乐陵市实验小学李升勇校长得出了“学会回到原点思考教育”的英明论断：采用分组合作学习，让每一个个体生命都能在课堂中充分成长。华师大课程与教学系博士生硕士生导师——崔允漷提出了“做好自己想做且能做的事”。他们以独特的视角，用别人从未尝试的教育方法创造了成功的素质教育的典型案例。

由此看来，在课堂教学中，真正起决定作用的不是某种特定的教学模式，而是学生的兴趣爱好、感知能力和知识储备等主观因素，教学内容等客观因素以及教师的语言表达、知识素养等综合素质。

那么学校课堂改革的成败由什么决定呢?

一、 人心问题

一所学校一定要有一种凝聚力，一旦失去教师的齐心协力，失去教师的信赖和支持，校长想要有所作为很难。真正为学生负责的教育，自然少不了要人文关照、人文情怀，因为有了这些灵魂的东西，教育才会真正成为学生生命未来着想的教育，也才能成为润泽学生生命，为学生生命添彩的教育。

二、 打造队伍

有一支积极进取、业务精湛、品德高尚的优秀教师队伍，在学校形成一种积极进取、不断创新、共谋发展、互比贡献的良好氛围，才能使课堂改革稳步推进，并结出累累硕果。

三、 改革探索

要使课堂教学质量此文来自优秀教育资源网斐斐,课件园高，解决学生兴趣问题是关键。

校长运筹帷幄，稳坐校中，课程改革照样轰轰烈烈，照着你独具特色的想法走下去，这就是领导力。

通过这次学习，我认识到：时代的发展、社会的进步对教育教学此文转自斐斐课件园及课堂改革提出了全新的要求，不是改方法，而是换“脑袋”;不是改良，而是重建。总之，校长的观念必须跟上时代发展的步伐，让自己先进的思想引领学校的长效发展。

2、认真贯彻执行国家有关压力容器，气瓶安全的法规和其它规定，对站内各种设备的安全运行及充装安全负技术责任。

3、负责站内各种设备、操作、检修人员的安全教育和安全技术培训管理工作。

4、负责站内各种设备的安全管理规章制度。

5、负责建立站内设备的技术档案及办理压力容器使用登记，制定压力容器的年度检验计划，并负责组织实施。

6、负责站内各种设备、器具的检验，修理更新等技术审查。

7、负责检查压力容器的运行、维修和安全附件的校验情况。

8、负责向主管部门及当地锅炉压力容器安全监察机构报送当年压力容器数量和变动情况的统计表，定期检验计划的实施情况及存在的问题。

9、负责压力容器、气瓶事故的调查分析和报告。

10、负责安全技术防火方面的规定，对站内临时动火作业，按要求执行审批手续，并到现场监督指导。

11、负责组织、搞好消防演练，加强防范，提高消防水平。

12、负责督促站内各岗位执行安全法规及岗位安全责任制的情况，有权制止违章操作现象，对站内领导忽视安全生产，不认真执行有关法规，对事故隐患不采取有效措施等行为有权向上级主管部门及当地锅炉压力容器安全监察机构报告。

岗位职责：

1.协助领导完成公司的组织架构、岗位职责、员工培训、绩效考核、薪酬管理、企业文化建设等各模块的工作;

2.建立和完善公司人力资源管理制度并监督实施、协助各部门进行人员编制的统筹规划;

3.塑造、维护、发展和传播企业文化，执行并完善;

4.负责公司员工管理中所产生的劳动纠纷问题及对重大劳资纠纷案件时提供支持;

5.负责招聘面试、劳动合同与档案建立等具体专业工作;

6.负责公司员工活动的策划和组织;

7.监督执行规章制度和劳动纪律，处理员工奖惩事宜;

8.其他突发事件处理和领导交办的临时性工作。

任职资格：

1、人力资源或相关专业本科以上学历;

2、熟悉人力资源管理各项实务的操作流程，熟悉国家各项劳动人事法规政策，并能实际操作运用;

3、具有良好的职业道德，踏实稳重，工作细心，责任心强，有较强的沟通、协调能力，有团队协作精神;

4、具备期货从业资格优先考虑;

为提升销售人员工作积极性，现制定以下销售提成方案。

一、工资待遇执行办法

1、业务人员执行工资及业务提成制度，月结月清；

2、基本工资部分按公司已经公布及执行的标准执行；

3、业务提成办法：办公人员、业务销售、业务管理两部分工作均可享受业务提成；百分比提成的原则：

办公人员提成办法：独立完成谈判的；独立找到客户、由公司协助其谈判及完成的；受公司委托独立完成的；以上三种情况下，业务经办人可享受所办业务的纯利润（扣除电话本成本和税费用）的30%提成；由公司安排或受公司委托完成业务的经办人享受所办业务的纯利润（扣除电话本成本和税费用）的30%提成；在公司内接单，完成业务的，经办人享受业务金额的10%。

业务销售的30%提成办法：业务员经办业务时可享受业务提成，其余人员不享受；根据广告单或合同的签字情况，由业务经理统计相关业务量及，相关业务经办人可享受30%的销售毛利（扣除电话本成本和税费用）提成。

业务管理的10%提成办法：业务部经理每月按其部门的整体利润享受10%的利润提成；部门利润指当月部门实现的纯利润，纯利润等于部门毛利润减去部门费用成本。

提成与每月基本工资同时汇总、发放。每月基本信息采编量__X条，超出部分按照每条X元核发。

二、人员分工及其职责描述

1、部门分工

业务部：负责业务人员的选拔与培养，市场开拓，巩固。

办公室：负责建立与巩固各类客户及总部的关系；负责公司资金的运作；负责公司业务工作宏观管理；负责对公司各部门下达业务指标、资源分配、资金分配等工作。

2、岗位职责描述

副总经理兼业务经理：具体负责公司业务的开拓、扩展及管理工作，协助总经理完成各项业务管理工作，同时负责业务一部的管理工作，对本部门的周度任务指标负责。负责月度业务任务指标完成情况检查与考核。

总经理助理兼培训部经理：除负责完成公司分配的总经办工作外，同时负责公司业务部协助管理工作，公司业务队伍素质培训工作，负责统筹总经理安排的各项工作内容，负责业务管理工作精神的上传下达，协助总经理完成各部门的工作协调与工作分配。

业务员：负责完成公司下达的各项业务任务和利润指标，建立客户档案及客户关系维护和产品销售服务工作。

三、绩效考核内容及办法

1、每周办公室对各部门业务工作信息进行管理，统计。每月任务指标等结果由部门负责人进行考核，直接计入当月工资及提成发放。

2、季度绩效考核由办公室负责完成。

3、副总经理，总经理助理，办公室主任直接对总经理负责。

4、连续两个月不能完成任务指标的业务部门负责人，公司有权撤换或辞退。

5、连续一个月不能完成任务指标的业务员，公司有权调整其工作岗位或辞退。

为了提高教育系统财务人员的业务水平和综合素质，璧山县教委计财科于20__年4月23日至25日开展了两天的财务基建管理培训活动。我作为参训人员，深感荣幸。这次财务培训的内容以事业单位财务为主要内容。通过这次培训，我的收获颇多，不仅丰富了专业知识技能，而且提升了自身的职业道德素养，真是受益匪浅。具体来说有以下体会：

我虽然从事财务工作多年，但随着我国经济的发展，教育系统的财务工作也发生了很多变化。尤其是对法律法规知识的普及和监督的管理，以及财务管理的业务水平都应该学习和加强。学校财务工作并不是那么简单，会计涉及到的事情很多，如我校有中职、教师培训、电大教育等等，而且我作为学校的会计，还担任了劳资、统计、电大班主任等工作，工作量大，也很繁琐，责任性大。这次培训学习，我在专业技能上有很大收获，虽然我不是专业的会计，但是只要做了这个工作，就应当有较强的专业知识，不然就不符合财务要求。因此，在财务工作中，我应当热爱本职工作，努力钻研业务，使自己的知识和技能适应所从事工作的要求;应当熟悉财经法律、法规、规章和国家统一的会计制度，并结合会计工作进行广泛宣传;应当按照会计法规和国家统一会计制度规定的程序和要求进行会计工作，保证所提供的会计信息合法、真实、准确、及时、完整。

我认为做好财务工作，不光要有精湛的专业技术和技能，而且更重要的是要有良好的职业道德和职业荣誉。特别对于我一个才开始财务工作的人来说，在会计工作中一定要严格遵守职业道德，树立良好的职业品质、严谨的工作作风，严守工作纪律，努力提高工作效率和工作质量。严格按照法律法规办事，做好本单位的预算、决算工作，政府采购按照县财政局的操作流程办理，当好学校的家，管好学校的钱、物，为领导出谋划策，当好参谋。作为一名财务工作人员，在今后的工作和生活中，我会不断提高自身业务素质，树立正确的人生观，做到依法办事、爱岗敬业、搞好服务，正确处理好国家、集体和个人的利益。

时刻自重、自警、自励，在是非面前坚持正确的立场和态度，端正思想作风，提升思想境界，淡泊名利，廉洁自律清白做人，为学校的财务管理做出应有的贡献。

这部片子讲的是三个贼本来按部就班的进行这种活动，但执行宝贝计划的时候，出现了意外。单线联系的那个贼--包租公由于交通肇事，被抓了起来，就剩下那两个贼来看护那个宝贝，与宝贝的朝夕相处下，与宝贝发生了很深的感情，最后虽然把宝贝交给了买家，但因为不放心又决定把孩子给夺回来。

这一连串的故事，其实内容也跟很多看过的故事有些雷同的感觉。但是感觉还是拍得比较细腻，尤其对于情感的诠释。人字拖和他老爸之间的感情，人字拖和高园园扮演的女护士之间的微妙情感，八达通和他老婆之间的情感，包租公和包租婆之间的情感，陈宝国扮演的老爷和自己儿子的情感。我觉得这正是成龙慢慢由自己的功夫电影而往情感类更深的电影去转换。从《神话》到如今的《宝贝计划》都是如此。《神话》除了爱情，更多的是灌注的爱国心，很多台词都体现出来;而《宝贝计划》则是灌注的亲情，家人之间的这种感情。

曾经看过“艺术人生”中对成龙的一个专访节目。成龙自己曾经就沉迷于赌博，恨不能输掉所有，让他的父亲十分伤心。所以我觉得《宝贝计划》里那个沉迷于赌博的人字拖就是一个曾经成龙的映射，我想当成龙在演这个戏的时候，肯定也看到了自己曾经的影子。

故事情节并不复杂，但是情感描写比较细腻。人字拖和八达通和孩子的相处，当孩子交给买家时，他们的不舍。还有最后成龙为了救孩子，用汽车的点击传到自己的身体再救孩子，真得很让人感动。

当然故事依然不会少了成龙式的幽默，让你总会在很多地方爆笑。除了成龙，其他的几位演员，也演得很不错。我最喜欢的古天乐，可怜兮兮的阿萨，演戏到位的陈宝国，还有最最可爱的小baby。出彩的还有只有几个镜头的谢霆峰和吴彦祖的对话，呵呵，也是很有意思。现在越来越多的导演喜欢用一些名人做一些小的客串，但感觉还是相当成功的，一般喜剧效果还是非常好的就表达出来了。

昨天看中央6的那个节目就在介绍这部片子，某一位不知道是什么来历人说什么如果从艺术性什么性来看，成龙的这部片子是在倒退。我觉得一部片子的好坏，并不是什么所谓的这家那家说了算的，而是由看电影的老百姓来说的。总会批评别人，不知道他自己又做了什么呢?

第一、培训内容:

一、物业管理专业知识

1、物业管理的概念

2、物业管理的分类

3、物业管理的主要内容

4、物业管理人员的素质要求与职业道德

5、物业管理的基本原则

二、保安管理规章制度

1、保安员纪律、职责权限、职业道德规范、礼仪规定

2、行为规范

3、对讲机使用规定

4、保安人员奖惩制度

5、岗位职责

三、消防知识

1、消防安全知识

2、灭火器及灭火方法

3、义务消防队的任务

4、火警报警程序

5、发现火警、火灾应急处理程序

四、治安管理知识

1、物业管理及治安管理的要求

2、正当防卫

3、保安类各种问题的处理方法

4、保安员交接班管理标准作业规程

5、易发生事故部位强化防范措施

五、军体素质

1、队列考核

2、体能考核(视情况而定)

2、擒敌应用技术动作(视所接手项目而定)

第二、培训方案

根据领导指示和实际情况。主管对本项目下属保安员全面负责管理和考核。因此这次培训要求全体保安员(除值勤外)和主管全部参加，并且在培训过程中实行考核。培训结束后，根据实际情况对现有保安人员进行筛选和调整。

一、培训时间

1、全程培训时间为1个月。

2、具体时间按排详见《培训时间表》

3、培训以操练和理论交叉进行，时间安排根据具体情况临时决定。

二、培训地点:公司大门口

第三、培训目标

1、提高全体保安人员综合素质，树立良好的社会形象。

2、提高全体保安人员工作效率，服务质量，为公司提供高效、周到的服务。

3、提高全体保安人员自我学习，自我约束的能力，实现企业前景。

第四、培训管理规定

为保证这次全体保安人员的培训工作顺利进行，达到预

期的目标，现根据我公司《员工手册》制定以下几条纪律:

1、不得无故不参加培训，违者按旷工处理

2、培训时应该做到不早退不迟到，违者捐活动基金

3、遵守纪律，不得在培训过程中做与培训内容无关之事项