物业工作职责怎么写范文精选20篇

第一章总则

物业管理部是公司开发项目设备保障、设备正常运行、公司后勤保障的职能部门。物业部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，是为顾客及公司产品创造安全、文明、舒适、方便的经营及消费环境的基本保证和坚强后盾，是反映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志部门。

第二章部门职责主要岗位及标准

一、主要岗位职责

总经理职责

1、决定公司的发展规划、年度经营计划和投资方案；

2、决定公司的经营方针和管理机构设臵；

3、确认公司年度财务预、决算等方案；

4、主持公司的经营管理工作，分管人事部、安保部、工程部、保洁部、财务部；

5、拟订公司年度经营计划草案，并组织实施；

6、拟订公司基本管理制度和内部管理机构设臵方案；

7、拟订公司规章制度方案；

8、全面负责公司对外联系部门和行业管理部门的.沟通及关系；

9、全面考核物业员工的日常工作内容和状态。

总经理助理职责

1、拟草物业管理月度和年度计划，报总经理审批执行；

2、协助总经理处理公司日常工作，协调物业各部门工作；

3、协助总经理制定公司年度财务预、决算等方案；

4、负责公司质量管理工作，工程、保洁、保安各部门工作落实情况；

5、负责物业人事管理及工资核算工作；

6、协助总经理制定基本管理制度和内部管理方案；

7、管理租户合同到期的续租及善后事宜；

8、协助总经理与外联管理部门、行业管理部门的有关工作；

9、执行总经理交办的工作。

客服文员职责

1、各部门的周检和月检抽查工作，建立物业资料档案；

2、负责核收租户的收费，及时发现收费中的问题并帮助解决；

3、负责处理租户上报的重要投诉；

4、负责协调处理各部门上报的与人事、维修、安防、保洁等有关事务并作记录；

5、负责制定质量管理计划和创建计划并指导实施；

6、文件收发，送阅、存档。文件资料的打印、复印；

7、档案管理，公司财产管理和办公室的管理；

8、会议组织，整理会议纪要；

9、负责接待和有关内务工作；

10、处理业主的投诉，并做好跟踪和回访工作；

11、分管领导交办的工作。

保安部岗位职责

1、按规定着装，整齐干净，注意仪容仪表；

2、严格交接班手续，认真完成交接班记录；

3、做好车辆停放及管理交接手续；

4、按时巡楼，填写防火巡查表；

5、管理好大厦物品出入楼登记工作；

6、按时到正装修租户施工现场进行巡逻管理；

7、礼貌待人，文明执勤，不得与租户发生争吵；

8、工作时间不得玩手机、脱岗、睡觉，一经发现，一律惩处；

9、爱护工作设备，妥善保管使用，熟练操作消防设施设备；

10、认真完成上下班签到制度，不得无故迟到早退；

11、完成上级交办的其他临时工作任务。

工程部岗位职责

1、严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务；

2、努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养；

3、执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表；

4、积极配合管理部门工作，出现上下水故障时能够迅速排除故障；

5、严格执行设备管理制度，做好交接班工作；

6、交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去；

7、维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系；

8、在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象；

9、做好办公室清洁工作；

10、当天因为配件不全的原因无法修复的作好记录，隔天修复；

11、配电房是大厦供电系统的关键部位，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内；

12、值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项；

13、值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行；

14、配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误；

15、因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释；

16、保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用；

17、严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式；

18、配电房内严禁堆放其它杂物；

19、完成领导交办的其它工作。

保洁部岗位职责

1、在岗工作时工装整洁，按规定上下班；

2、做好日常工作的同时，发现灯具、洁具有破损现象及时报告；

3、爱护工具，妥善保管；

4、消防物品、标示牌、灭火箱要经常清洁；

5、收集垃圾及时处理。避免过多外溢，产生异味，影响环境卫生；

6、卫生间每小时巡查一次，做到地面干净无异味；

7、电梯间随时进行巡查，保持按键无污渍，地面无烟头、纸屑、水渍等杂物，电梯门沟无异物；

8、服从公司领导统一安排的其他工作。

二、员工行为规范及安全管理规范

员工行为规范

为了实现公司目标、维护公司利益、履行公司职责、严守职业道德，从思想认识到日常行为应遵守的职业纪律。员工的一言一行，一举一动，是公司形象的再现。不断提高员工的自身素质，规范员工行为是公司文化建设的切入点。

1、遵纪守法，遵守国家法律法规、遵守公司规章制度，做到令行禁止。

2、端正仪容仪表、讲究个人卫生、礼貌待人、使用文明用语。

3、维护企业形象、确立大局意识、建立诚信观念，严格要求自己。

4、树立良好的服务意识、提高工作效率。

5、发扬团队精神，密切配合，同事之间相互尊重，团结协作。

6、上班时间以工作为中心，不做与工作无关的事情。

7、服从领导，听从指挥，努力工作，讲求效率，按时完成各项任务。

8、维护公司信誉，保守公司商业秘密。

安全管理规范

1、执行“谁主管谁负责，谁在岗谁负责，谁操作谁负责”的安全岗位责任制。

2、严禁在“禁止吸烟”的公司区域内吸烟。

3、严禁私自安装各种电器设备，乱架电线。

4、不准擅自动用、拆卸消防设备和消防工具；定期学习和使用灭火器材和消防设备。

5、未得到工程部门认可，任何人不得在电缆井内施工。

6、发现火情，立即拨打公司和消防报警电话，报警时讲清火灾具体地点、燃烧物品、火势大小、报警人姓名和岗位；关闭着火现场的所有门窗，切断电源；如火势较大，积极协助指挥人员疏导现场人员从安全通道撤离，严禁使用电梯，服从指挥。

第三章管理制度

第一节劳动人事管理制度

员工招聘制度

一、招聘条件：

1、年龄在18周岁以上，50周岁以下

2、管理岗位人员要求大专以上学历（含大专）

3、其他岗位人员要求初中以上学历，同时具备其岗位所需的技能；保安保洁等岗位根据情况年龄可放宽至55周岁。

二、员工聘用程序与审批

1、应聘人员应如实填写登记表、并备有关证件复印件，经资格审查、公司领导审批后办理录用手续。

2、员工到职两个月为试用期，工作表现特别优秀者，可缩短试用期。保安保洁员工试用期为一个月。试用期中的员工，如发现不符合岗位任职条件或违反公司管理规定者，公司有权随时停止试用并办理解聘手续。

3、员工服务工龄，自试用之日起计算。

4、员工试用期满合格者办理转正手续，并签订劳动合同。

1、 保洁员根据行政后勤部制度的工作时间进行日常保洁工作;

2、负责公司办公区过道、电梯内、电梯间、茶水间等公共场所卫生的清扫，保持所有公共场所的卫生整洁，地面干净、无尘土、无卫生死角;

3、 负责会议室、贵宾厅会前、会后的清扫、整理工作;

4、 负责打扫各独立办公室的地面卫生，清倒办公室和公用走道之垃圾;

5、 保持公共场所楼梯扶手、窗台表面无灰尘，光洁明亮，保持环境美观;

6、 保持所有公共场所玻璃窗在视线内无灰尘、蜘蛛网、印痕，每周擦一遍以上;

7、负责清扫办公大楼的公共厕所卫生及墙面、地面卫生、蜘蛛网、污物，每天上、下午各清扫一次以上。做到厕所清洁无异味，地面干净无污迹、积水、纸屑，保证墙面瓷砖光亮，无水印、无污迹;

8、 负责管理清扫工具、清运工具，按时清倒垃圾桶内的垃圾;

9、 负责楼内卫生，保持室内过道楼梯无烟头、垃圾及杂物，每天认真打扫每个会议室，保持干净;

10、 注意节约用水、用电;

1.要有安全操作证方可驾驶操作电梯，不要让无证者操作电梯。

2.要按照安全操作规程操作电梯，不要违反安全操作规程。

3.要用手操作电梯开关按钮，不要用身体其它部位或物件去操纵。

4.要站在轿厢内或层门外等候，不要跨在轿门和层门之间停留。

5.要服从检修人员的指挥，不要听从在场的.其它人员的指挥。

1.电梯驾驶员在开启电梯层门进入轿厢之前，首先要看清电梯轿厢是否确实在本层站，然后才可进入轿厢，切勿盲目闯入造成踏空坠落事故。

2.进入轿厢打开照明，检查轿厢是否清洁，层门、轿门地坎槽内有无杂物，轿内照明、电风扇、装饰吊顶、操纵箱等器件是否完好，所有开关是否在正常位置。

3.打开电源开关，检查讯响器、轿门、层门楼层指示灯工作是否正常。

4.进入机房检查弋引机、限速器、控制屏等工作是否正常，机械结构是否有明显松动现象和漏油状况，电气设备电线接头有否脱落松动，接地是否可靠。

5.驾驶员在工作时间内不得擅自离开电梯，如果必须离开时，应将电梯开到基站，关掉电源开关并关好层门方可离开。

6.驾驶员应负责监督控制轿厢的重量，运载货物时应注意重心，将货物放在轿厢中间。

7.在没有采取防范措施前，轿厢内不准装载易燃易爆危险品。

8.告诉乘客不要在轿厢内蹦跳，以免引起电梯安全钳误动作而发生困人事件。

9.电梯驾驶员应仪表大方礼貌礼貌，不与乘客争吵。服务时间不做私货，不与亲友闲谈。

10.电梯使用过程中停电、发生故障驾驶员应关掉电源，告诉乘客坚持镇静，听从指挥，然后利用通讯工具通知管理及维修人员，采取紧急救援措施放人。

11.工作完毕，做好轿厢内、层门、轿门地坎槽内杂物清洁工作。

12.关掉电源开关及轿内照明、电风扇、层门和轿门。13.驾驶员应将电梯回到基站停放、并做好交接班工作。

14.顶层高度不够，对重缓冲距坚持在以下。

1.电梯机房门必须上锁，通往机房的通道必须通畅。

2.机房内坚持空气流通，应供给足够的照明，配备消防器材。

3.机房应防止墙壁与天花板渗水，门窗玻璃要齐全。

4.不将机房作其它用途。

5.应坚持轿厢内、层门、轿门地坎槽内清洁。

6.轿厢顶部应定期清扫。轿顶不得放置其它杂物。

7.轿厢内一般不得使用机动叉车装卸货物。

8.勿让幼儿单独搭乘电梯，勿用硬物敲打电梯按钮，以免发生意外。

1.搭建公司物业管理体系;

2.建立物业管理规章制度和服务要求;

3.开展物业管理和服务的培训;

4.办公区规划设计、装修设计和工程实施;

5.园区建筑设施设备日常保养维护;

6.园区配套设施设备提升改造项目实施;

7.公司日常物业修缮管理;

8.公司园区绿化管养;

9.公司园区环境卫生保持和管理;

10.物业服务商的采购管理;

11.开展物业管理所需耗材、工具、设备及配套物品的采购;

12.为公司各部门员工提供优质的后勤服务;

13.根据需要开展其他物业服务。

1. 了解、掌握物业管理法律、法规方面的信息，并负责传达各部门;

2. 负责定期对各物业服务中心日常服务工作进行监督检查;

3. 按照品质检查制度制作质量月报，监督整改;

4. 负责与各物业服务中心协作组织和策划业主文化活动的开展;

5. 协助建立完善的培训体系与培训制度;

6. 负责公司员工的各项专业培训工作及培训效果的跟踪;

7. 协助编制本公司质量手册、质量计划、程序文件和质量体系运作监督、检查工作;

8. 负责修改与审定程序文件，作业指导书及各种报表和运行路线;

9. 完成领导交办的其它工作;

10.企业文化的推广及实施工作。

1、保卫部档案建立在本部门办公室(原则上由秘书管理);

2、消防档案包括：上级文件、公函;工程消防验收报告;防火检查记录单;火险隐患通知单，向上级呈送的各类消防请示和报告，各级消防组织、灭火力量，消防设施、设备的分布;

3、内保档案包括：上级文件、公函，重点要害部位及人员政审，公安机关对案情案卷，保卫部对案情的调查案卷，公安机关出具的传唤、搜查、逮捕、拘留、劳动教养通知书，司法机关送达的判决通知书，公安机关的外调介绍信，案情通报;

4、其它档案包括：上级文件、通知、会议纪要，向上级请示的各类行文、饭店各项安全管理制度，对饭店各级安全检查的记录单、通知单、隐患通知书，整改措施、意见和建议，各项安全培训与考核记录，有关安全会议纪要，交通事故、违纪开除、非正常死亡，工作计划和总结;

5、档案分类装存，编排序号，建立目录，严格履行借还登记手续。

6、建立新类别档案需经部门经理，撤消旧档案须经部门经理办公会确定，报上级批准。

材料和设备调拨管理办法

第一部分 通则

1.0 总则

配合建筑项目合约化管理实施，为更好实行材料调拨管理，特制定本办法，旨在规范材料调拨全过程操作。

2.0 适用范围：集团内甲供材调拨，按受控程度分为两类。

2.1高值周转材（简称高周材）和设备：如木方、模板、扣件、钢管、电缆、塔吊等，其调

拨须经集团同意，本办法主要规范此类材料调拨。

2.2 主材和水电材料：如水泥、钢筋、pvc管等，如涉及城市内项目间调拨经地产副总同意

后可实行，同步报采购中心备案，并结算成本；如涉及城市间调拨，需经采购中心同意，具体操作参照本办法。

2.3 对同一项目实行跨期材料调拨视同城市内项目间调拨。

3.0 调拨管理原则

3.1 提倡就近调拨，如未来2个月就近无使用需求，方可远程调拨。

3.2 确保调拨有效性，必须由采购中心组织工程管理中心现场评估，确定残值或损耗率，对

不能使用的材料杜绝调拨并就地做报废处理，详见《材料报废处理管理办法》。 3.3 谁调出谁维护，强调调拨前必须作好维修翻新工作。 3.4 积极盘活材料，主动上报闲置材料避免积压。

3.5 服从集团安排，不得故意隐藏闲置材料或无正当理由拒绝调出或接收。

第二部分高值周转材调拨管理

1.0 下架高周材管理

1.1 对下架材料，项目经理应组织人手同步清理与堆码，在下架完毕7天内归堆完毕。 1.2 对如木方、模板、电线电缆等不用维修的材料，应区分报废和可调拨的堆码整齐并作好

防雨防潮措施，仓库主管组织材料稽查、成本会计、施工工长进行盘点，按《高值周转材盈亏管理制度》由成本会计登记入库，入库单经以上人员会签后交项目经理确认，对需报废材料参照《材料报废处理管理办法》执行。

1.3 对如扣件、钢管等须维修或翻新的材料，由项目经理组织人手翻新维修后堆放整齐，仓

库主管组织以上人员参照1.2 进行盘点入库并确认。

1.4 以上工作完成后，项目经理向采购中心提出《下架材料调出申请》，申请时间不得晚于材

料实际下架日期后的30天，否则视为下架材料不及时回收，将在综合检查中扣分。 2.0 材料维保责任界定

2.1 原则上，调出项目负责在集团指定时间内完成下架材料的清理、维修、养护和翻新。 2.2 对无故推卸翻修维保责任或拖延时间时，经采购中心调配可不维保直接发往接收项目，

由此发生的所有维保费用，由接收部门送采购中心审核，分管副总裁审批后从调出部门全额扣除，同时对该批高周材的损耗率由采购中心适当增大，调出部门不得有任何异议。 2.3因接收项目需求急迫导致调出项目无法正常完成维保时，经采购中心协调可直接发往接

收项目，由此发生的维保费用由采购中心评定后报分管副总裁审批。

2.4 如果该批材料暂物接收项目，采购中心可安排就地封存，封存期间不计使用费，但维保

费用由封存项目负责。 3.0 集团对下架材料的评估与检查 3.1 从两个渠道确定检查时间：

根据项目向采购中心提出的《下架材料调出申请》之日起7个工作日内。 材料即将调出前。 3.2 检查组织

由采购中心组织，工程管理中心、审计监察中心和财务管理中心参加，检查前由采购中心发出《下架材料评估检查通知》。 3.3 检查内容

下架材料是否及时回收，是否归类堆放，堆放是否整齐。 下架材料的维保及时性和质量。 复核木方残值评估是否合理。 下架材料入仓的完整性和及时性。

对比材料进场和退场在数量上的差异，以便为成本核算提供依据。 4.0 下架材料的汇报

4.1 每周由仓库主管填制《下架材料周报》，注明有无下架材料、下架材料状态及每类材料数

量，其中对木方还须注明新旧程度，对每类下架材料需预计下次本项目使用时间。每周最后一个工作日发送采购中心。

4.2 采购中心根据各项目周报汇编《集团各项目下架材料周报》，发送财务、工程、成本和分

管副总裁，抄送地产副总。

5.0 高周材调拨管理流程

第三部分 设备调拨管理

1.0 设备拆除前工作

1.1 项目在拆除设备前，应向采购中心提出《设备退场申请》。

1.2 采购中心接收申请后7个工作日内，组织工程管理中心到场检查设备的使用状态并确认

拆除时间及接收项目。

1.3拆除前由项目机电主管核查《设备清单一览表》，包括如下内容，报采购中心和工程管理

中心核实。

设备所有功能是否运行正常，对有故障零部件予以登记以便将来维修或更换。

核对之前的《设备清单一览表》（一览表需登记本项目使用过程中购置或更换的零部件），

登记缺失零部件。

1.4 拆除后项目机电主管负责将所有零部件装箱，并登记零部件状态，核对拆除前缺失零部

件是否一致，更新《设备清单一览表》。抄送采购中心和工程管理中心。

1.5 拆除后的设备零部件做好防雨防盗措施，对故障零部件予以维修以待调拨。

1.6 采购中心登记每台准备调拨的设备情况，以便将来调拨后判断购置设备零部件合理性。 2.0 设备调拨流程

下架材料调出申请 本项目第次申请

申请人

申请日期

项目经理

申请项目

针对年月日~月日下架的材料，清单如下，我项目已按集团要求全部分类堆码及维保完毕，为加速资产盘活，现申请调出，请集团现场核查并统一调配。

岗位职责:

1.协助上级做好商场的现场维护管理工作;

2.能够快速处理各种突发事件,解决客户投诉和纠纷,确保商场能够正常营业;

3.负责管理区域租赁、收铺、退铺等手续的办理;

4.认真落实各项政策、规定,收集客户的建议和意见,维持良好关系,随时掌握客户动态信息;

5.商场消防设施、消防通道日常巡检,参与消防培训、消防演习指导工作;

6.上级交代的其他工作

任职要求:

1. 高中/中专及以上学历,年龄20-35岁,(条件优秀者可放宽至45岁);

2. 形象仪表大方得体,有物业管理工作经验,具有批发城、商场、购物中心管理员工作经验为佳;

3. 随机应变能力强,具有较强的沟通协调、语言表达能力及良好的服务意识;

4. 工作积极主动,学习能力强,具团队合作精神。

1. 负责项目统筹管理工作，完成项目年度经营和管理目标，对项目整体运营情况负责;

2. 负责统筹管理治安、消防、客服、工程、保洁等工作，对物业管理服务质量体系考核与评审;

3. 负责落实公司各类规章制度、决议与检查事项，并按规定向公司反馈过程与结果;

4. 负责客户关系建立与维护工作，提升物业服务品质，营造良好物业服务环境，提升客户满意度;

5. 负责与相关部门配合，参与处理政府部门的公关等事务性工作，建设企业品牌形象;

6. 响应集团及公司号召，完成领导安排的其他工作。

1. 本科以上学历，具3年以上全国知名物业管理企业同等岗位工作经验;

2. 熟悉物业法律法规，对社区商业经营工作开展有一定经验或推动思路;

3. 有前期物业介入工作经验者为佳;

4. 有管理公建项目物业、商业或甲级写字楼物业、星级酒店等中高端项目管理经验者优先。

1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。

2.负责本物业区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维

修保养的方法。

3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。

4.积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。

5.设备在维护保养前通知客户，配合相关部门做好其维护保养工作，并按时做好记录。

6.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。

1)组织制订、落实年度工作计划，确保公司的各项管理文件、制度的贯彻执行;

2)组织编制项目年度财务预算和成本开支计划，严格按预算控制日常管理费用开支，严格执行经费审查、报批手续;

3)负责确定组织架构和用人计划，将项目的总体工作目标分解到每一条工作线;

4)负责员工的考评工作，并确定员工的奖励、提升、处分和辞退的方案;

5)负责定期召开工作例会，讲评、总结和布置工作，经常与员工保持良好的沟通，确保员工了解和熟知项目的工作目标和要求;

6)负责对外(与政府主管部门、发展商)的联络事宜，做好内部(包括与公司各部门)的协调工作;

7)定期对项目的各项工作进行抽查，做好记录，并组织相关人员进行及时的整改;

8)负责及时了解客户对本项目工作的意见，并做出相应的改进;

9)对项目重大工作失误负责:

10)对各类大型活动相关工作全面负责，协调，落实，监督;

11)定期向上级述职，接受上级对岗位职责履行情况的检查;

12)督导和检查下属工作的实施及完成情况统筹安排

13)执行本项目所对应服务标准，并督导下属执行服务标准。

•负责物业管理费收费通知单的发放和费用的催缴工作;

•负责收集辖区内用户资料，做好用户档案的管理;

•负责公司服务热线电话的值守，并收集掌握热线电话的所有记录，记录报修情况和服务质量，负责与业主/住户联络;

•负责业主/住户来信、来访、投诉等处理工作，及时做好回复、跟踪、检查工作;

•负责业主/住户满意度调查工作，做好关于业主/住户满意度调查的各种数据的统计分析工作;

•负责做好辖区内对业主/住户的宣传工作，调查工作;

•对辖区内举行的各种活动进行现场管理;

•对辖区内外的公共设施、消防设施、环境卫生、广告宣传海报进行监督管理;

•负责用户进出货物的监督管理;

•执行公司的各项管理规章制度。

负责检查、监督各项制度的执行情况;

负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作;

合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人。

协调本部门与相关部门的关系，便于开展各项工作(合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人。同时关心员工生活，确保物业管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。);

协调项目大业主和小业主的关系，便于开展各项工作，按时完成物业管理费收取;

认真完成物业管理处其他工作职责内容和公司安排的其他工作任务;

拟定年度工作(含财务预算)计划，执行公司各项管理制度，控制管理成本，对本中心的经营管理状况负责;年终有工作总结;

对物业发生的各类安全事故和隐患要认真核实、区分责任，提出处理建议;

与有物业所在区域的各级管理单位保持良好的公共关系，与管理区内各业主各单位保持友好的睦邻关系，树立良好形象，代表物业部门处理对外关系及接待来访业主、群众、团体、单位等;

1.负责项目的物管服务、保洁绿化、秩序维护、工程维护等工作的组织开展；

2.负责制定、监督实施物业管理各项规章制度；

3.负责办理租户出入园手续，室内二次装修的申报审核工作，督导进行装修监理工作；

4.定期对园区的设备管理与维护、秩序维护、消防管理、环境管理等工作巡视检查；

5.对园区物业的突发事件进行处理，做好处理结果的跟踪；

6.负责受理客户投诉，组织客户意见征询活动，了解客户对公司各项服务的意见及建议；

7.催收租金及维护园区内租户关系。

职责：

1、领导、监察、审查、评估及修订物业管理的职能及工作的能力;

2、执行政府各项法规、法令及物业管理公约，与有关各部门保持良好关系;

3、制定项目年度物业管理预算方案，管理日常物业的服务品质、操作管理流程及适当的财务运行情况;

4、妥善处理一切紧急及突发事件;

5、负责楼宇、设施、设备的验收及设备设施的维修，安排各项维修工程和专业的发标工作;

6、负责协调和管理绿化、保安等相关工作;

7、负责处理租户、业主投诉，保持小区环境卫生及维持治安秩序;

8、完成公司年度经营目标。

任职要求：

1、本科或以上学历，物业管理或行政管理等相关专业，具有物业管理经理人上岗证优先;

2、五年以上大型物业管理相关经验，且在管理岗位上工作三年以上;

3、能够组织协调开展物业管理工作，协助提升项目品牌知名度;

4、参与前期策划工作，协助提出项目定位方案;

5、熟悉物业管理操作流程且掌握有关物业管理相关法律、法规;

6、执行力和规划能力强，富有团队合作及敬业精神;制定物业管理计划并协调实施;

7、具有较强的社交网络和能力。

售楼处门岗保安员工作内容及标准

主要职责：热情迎接宾客，向客人提供优质的服务，做好车辆疏导工作。对进出车辆、人员严格管理。

一、工作内容

1、职守固定岗位恭候客户来临；

2、做好门前车辆疏导工作；

3、负责维护售楼处正常秩序，对于损坏设施行为的人员要及时制止；

4、随时注意观察出入售楼处人员，防止可疑人员进入；

5、积极完成领导交办的各项具体任务和稳妥处理各种突发事件。

二、工作标准

1、注重个人卫生、穿着指定的制服；

2、不准在岗时间和闲散人员聊天、说与工作无关的话；

3、注重礼仪，使用标准用语和标准动作为客户提供优质服务；

4、距客户车辆2m左右敬礼；

5、对于看房、办事的客户予以感谢，并敬礼引导车辆驶入。

6、向离开园区的车辆及人员敬礼示意，感谢客户的光临；

7、使用标准动作引领客户停车并询问客户前来目的。

紫东苑销售部 2016年5月24日

审 计 监 察 管 理 办 法

有限公司 2015年5月18日。

1。

目录

1.审监部门职能 2.岗位职责 3.审监工作程序

4.工程（含制作安装）预算审监办法 5.工程（含制作安装）进度款支付审监办法 6.工程（含制作安装）收方签证审监办法 7.施工方案的审批及施工质量的监控办法 8.工程（含制作安装）竣工结算审监办法 9.计划督办管理办法。

2。

一、审监部门职能 1.招投标审计监察

1.1参与公司招投标活动并对其合规性进行监督； 1.2对公司所有招投标文件进行审计监察； 1.3对公司所有招投标结果进行审计监察。2.对主要经济合同进行专项审计

2.1全面了解公司经济合同的签订情况和审计检查履约状况； 2.2及时掌握和发现经济合同方面存在的问题，有针对性地提出建议。3.工程项目预决算审计

3.1对项目的预算、竣工结算进行审计，联合财务部门办理工程竣工决算，并对结果进行总结及提出相关建议。 4.工程经济签证事前审计

4.1 对工程施工过程中的签证项目进行审查核实；

4.2 参与工程设计变更、技术核定、施工方案方面的经济事项会审。5.公司相关工作、计划执行的督办 5.1公司领导的指示会议决议的督办 5.2计划实施阶段的督促； 5.3相关部门之间工作进度的协调； 5.4计划执行的情况检查 6.部门管理

6.1明确本部门人员岗位责任；

6.2负责本部门人员的业绩考核与技能培训，促进部门人员与公司共同发展。

3。

二、岗位职责：

审监部经理的岗位职责： 1.建立健全公司审计管理体系 1.1建立健全公司审计管理体系；

1.2在总经理领导下，拟定审计监察部的制度，经董事长审定后执行； 2.根据公司要求，对经济案件开展专项审计 2.1制订专项审计方案；

2.2指导下属开展专项审计，出具相关内容的《审计（监察）报告》 3.负责公司的重大经济合同签订和执行情况进行审计监察； 4.负责公司工程项目的预结算成果的审计监察； 4.1预决算人员的预结算工作的检查、核实； 4.2收集和掌握建筑市场行情变化情况；

4.3 对公司工程项目的方案论证、施工、预结算全过程进行成本控制； 5.负责联系外部审计机构对公司相关工作的审计；

6.督导下属收集、整理和提供各类审计资料，建立审计档案； 7.完成领导交办的其他工作。工程师的岗位职责

1.负责审查收方签证资料的真实性和完整性； 2.负责审查竣工结算资料的真实性和完整性； 3.参与重要隐蔽工程的收方签证；

4.对涉及工程造价增加的施工技术措施采用提出建议； 5.负责对公司的建筑工程预算（结算）的审计；

6.负责收集、整理和提供各类审计资料，建立审计档案；。

4。

7.积极参加专业培训，不断提高业务水平和专业技能； 8.完成领导交办的其他工作。材料采购岗位职责

1.组织编制材料、设备供应管理的各项制度报总经理审批后组织执行； 2.负责市场调查，了解市场行情，掌握建材价格； 3.开展供应商调查，建立，管理供应商目录和档案；

4.根据工程进度和材料需求计划，制定材料（设备）采购计划； 5.参与材料（设备）采购招投标和采购合同的制定； 6.参与大型设备的选型、定性审核；

7.协助工程部开展采购材料、设备的质量检验工作； 8.审核材料设备价格，报主管领导审批；

9.负责材料（设备）的采购管理、运输管理和交货管理工作； 10.做好材料（设备）资料的收集、整理；

11.即时将有关合同、文件资料收集汇总归类，统一交合约管理部存档； 12.完成领导交办的其他工作。办公室文员的岗位职责

1.受部门经理直接领导，负责审计监察部办公室日常事务工作；

2.完成部门经理交办的各项事务，对公司的通知、文件要做到及时上传下达； 3.负责有关资料、文件的打印，收发和分类归档，填制各种报表和表格； 4.传达审计监察部有关工作安排，并将落实情况及时汇报； 5.完成领导交办的其他工作。计划督办的岗位职责： 1.督察公司年度计划的执行。

5。

2.督察工程部工程计划的实施；

3.督察公司相关部门计划任务完成情况并给予必要的协调工作； 4.负责计划的业务检查，检查计划完成情况； 5.完成领导交办的其他工作。三、审计工作程序

1.目的 为保证审计工作健康有序进行，不断规范审计行为，使其逐步制度化、规范化程序化，根据公司规定，特制定如下审计工作程序。2.范围 本程序适用于审监部开展审监工作具体实施。

3.确定审计、监察对象

按照公司要求，公司各部门的经济行为、员工的行为均属审计、监察对象，或直接接受领导指令确定审计监察目标。4.确定审计、监察形式

4.1对员工严重违章违纪监察，发生时审计。 4.2对工程预、结算及进度款支付，发生时事前审计 4.3对工程、材料、设备采购合同，事前审计；

4.4 对公司的招投标活动，发生时审计。

5组织审计、监察实施

5.1按照审计项目要求召开被审计单位会议，听取有关部门人员介绍情况并做好记录。

5.2索取、收集相关合同及其他资料，查阅有关会议记录，调查了解被审计部门内部管理的工作方式。

5.3 检查工程预、结算，重要经济合同和其他具备法律效力的经济文件的执行情况，审查工程预、结算工程量、定额标准执行的准确性、市。

6。

场价格采用的合理性。

5.4在审计、监察过程中，可采取合法手段收集审监证据，有关部门和人员必须积极配合不得阻扰。

5.5收集、整理审计记录，向被审计单位或有关人员索取重要审计记录的签字、盖章材料和调查证明材料。

5.6写出有理、有据、有分析、有建议的详细《审计（监察）报告》。

5.7工程预算审计作出有事实、有依据、有建议的预算审计报告。 5.8监察报告送被审（监）部门、人员征求意见，并将征求意见及结果上报总经理，根据总经理批示作出审计结论和决定 四、工程（含制作安装）预算审计办法

1.目的 为有效进行开发成本控制，规范工程预算审计程序和报审资料范围、要求等，根据工程预结算审计特点和要求，特制定如下办法。2.范围 本办法适用于公司各工程项目预算审计实施。3.对提供审计的资料要求 3.1工程招标文件； 3.2施工合同及补充协议；

3.3施工单位编制的《施工图预算书》；

3.4合同预算部编制及审核后的《施工图预算书》； 3.5合同预算部提供用广联达软件编制预算的电子文件； 3.6工程量计算式及各种含量表格（电子文件）；

3.7完整的施工图及设计说明； 3.8图纸会审及交底纪要；

3.9 其他与预算有关的资料。

7。

4.工程预算审计采取事前审计的方式进行 5.工程预算审计方法

根据部门领导安排，收到设计施工图、图纸会审纪要或合同预算部报来的预算审核资料后，依据下列方法进行审计。

5.1不按施工图预算金额进行包干的项目，采取指标审核和简单复核办法进行审计；

5.2凡是以施工图预算进行包干或预算代结算的项目，从工程量计算开始，必须采取全面预算审计方式进行。 6.工程预算审计程序

合同预算部提供预算编制文件审监部预算师审计与合同部沟通形成审计结论部门负责人审核签批报总经理审批审监部发出（财务部、档案室原件、合同预算部和审监部复印件）。工程预算审计的重点和方法

6.1采取指标审核和简单复核办法必须进行审计的重点和程序；

6.1.1检查定额套用是否准确；

6.1.2计算钢筋和砼含量，根据经验和公司相同项目指标判断其准确性； 6.1.3复核取费表系数是否正确；

6.1.4复核取费表造价金额是否正确；

6.1.5计算单方造价金额，根据经验和公司相同项目指标判断其准确性。

6.2采取全面预算审计方式的审计方法。 6.2.1计算工程量；

6.2.2与合同预算部或施工单位核对工程量； 6.2.3将预算审定资料由双方签字盖章加以确认。

8。

6.2.4形成工程预算书并交施工单位确认；

6.2.5形成《工程预（结）算造价定案表》，交施工单位盖章； 6.2.6交工程部、分管副总签字确认；

6.2.7形成《工程结算审计结论》，交部门负责人、分管副总、总经理签字确认；

6.2.8经总经理签字后的《工程结算审计结论》，交财务部办理财务结算，同时将《工程预（结）算造价定案表》加盖公章返施工单位及公司相关部门。 7.工程预算审计采用标准

7.1合同约定的相关定额、建管部门相关文件（合同约定不采用文件例外）。 7.2 有效施工合同及协议，并按照合同约定下浮比例审核；

7.3 根据工程项目实际情况，采用单位造价或总价包干的项目，依据有关定额、文件，结合市场实际情况确定预算包干价。五、工程（含制作安装）进度款支付审计办法

1.目的 为保证公司资金支付安全和有效的用好有限的资金资源，特制定如下办法。

2.范围 本办法适用于公司工程项目进度款支付实施。3.对提供审计的资料要求：

3.1工程报审资料由预算部人员提供，根据审计需要，所缺资料由施工单位补遗；

3.2报审资料应符合下列规定；

3.3经监理公司和工程部分管工程师、工程部经理和项目经理签字认可的《工程形象进度报表》；

3.4施工单位编制的工程形象进度预算书；。

9。

3.5合同预算部项目分管预算员编制报部门负责人签字认可，并经施工单位项目经理签字认可的进度款预算书； 3.6有效签证资料和技术核定、设计变更资料； 3.7其它与进度审核有关的资料。4.审核工作程序

4.1工程进度款实行备案抽审制度；

4.2每月终了的次月7日，由合同预算部将审核资料交审监部各分管审计人员，分管审计人员进行简单算术复核；

4.3各分管审计人员在复核中，对有疑虑的事项进行抽查审核；

4.4经复核后的数据各分管审计人员进行登记，审核资料部门妥善保管备查； 4.5各分管审计人员对不实的、超出预算金额的和合同约定付款比例的进度付款，经与相关部门和领导确认后，有权予以纠正和建议不再支付进度款； 4.6各分管审计人员和部门负责人在进度付款单上进行签字确认。六、工程（含制作安装）收方签证审计办法

1目的 为了加强现场签证管理，规范工作流程，有效地控制成本，根据工程预结算审计特点和要求，特制定如下办法。

2范围 本办法适用于公司各工程项目的现场签证管理工作。3现场签证的内容及要求

3.1现场签证是指对施工管理中发生的零星事件的确认，例如：因设计变更引起的拆除、合同约定对隐蔽部位的收方、地下障碍的清除迁移、现场简易通道的搭建、临时用工等。 3.2现场签证的主要类型：

3.2.1因设计变更导致已施工的部位需要拆除（需注明设计变更编号）。

10。

3.2.2土石方的挖填运弃以及合同约定对隐蔽部位的收方。 3.2.3施工过程中出现的未包含在合同中的各种技术措施处理；

3.2.4施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线等）变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项；

3.2.5施工合同之外，委托承包方施工的5万元以内的零星工程； 3.2.6合同规定需实测工程量的工作项目。

3.3所有的现场签证单都必须使用公司规定的标准表格，并明确以下内容：编号、工程名称、发生的时间、发生的部位或范围、变更签证的内容做法及 原因说明、增加的工程量、减少的工程量、相关图纸说明。

3.4关于临时用工的签证事项，应在签证通知单上洽商确定以下问题：工作内容及工作量、工日、工日单价（如属综合单价，则包含间接费、管理费和利润，并明确是否包含税金）。

3.5所有现场签证单必须签字完善并加盖公司相关部门印章才能生效，承包方也应加盖有效印章。

3.6公司相关部门应对现场签证单进行编号(可按归属合同连续编号，总承包合同还应分专业连续编号)并整理归档、妥善保存；并应设置设计变更、现场签证事项的单据交付记录，即交付对方单据时要求对方签收，接收方不得拒签。

4.对于设计变更、技术洽商、收方及施工签证的依据由下列人员签字审计认定有效。

4.1凡2000元以下，工程部、预算部、审监部负责人签字有效。

4.2凡2000元以上5000元以下，在4.1条款的基础上增加工程副总和成本总监签字有效。。

11。

4.3凡5000元以上10000元以下，在4.2条款的基础上另增加总经理签字有效。 4.4所有签证不得化整为零进行签证，否则对相关人员分别处以1000元以上的罚款或行政处分。

5、在办理结算的签证单中，凡是未按上述程序办理并缺少任何一个人签字的均视为无效签证

七、施工方案的审批及施工质量的监控办法

1.目的 为加强工程质量管理工作，确保工程质量，特制定如下办法。2.范围 本办法适用于公司各工程项目的质量管理工作。3.主要内容及要求

3.1 审批施工组织设计方案、监理规划； 3.2 参与审核重大技术方案、质量事故处理方案；

3.3 每月定期对工程质量巡检，组织质量联查，编制质量报告； 3.4定期参与工程质量验收工作；

3.5 根据质量检查情况对工程部的项目管理行为进行监督； 3.6 对监理公司的工作及服务质量行为进行监督； 3.7 参与功能性主要材料、设备验收，并进行监督检查。八、工程（含制作安装）竣工结算审计办法

1.目的 为降低开发成本，不断提高经济效益，规范工程预结算审计程序和报审资料范围、要求等，根据工程结算审计特点和要求，特制定如下办法。2.范围 本办法适用于公司各项目工程结算审计实施。3.对提供工程竣工结算审计的资料要求

3.1工程报审资料由合同预算部分管项目预算人员提供。。

12。

3.2报审结算审计时必须全部提供下列资料原件，审计过程中发现资料不全的后补资料和复印件一律不予结算。

3.2.1经施工单位签字盖章和监理公司、工程部分管代表、技术负责人签的完整的竣工图；

3.2.2工程竣工验收合格证明表； 3.2.3施工合同或补充协议；

3.2.4经合同预算部预算人员初审并经部门负责人签字后，交施工单位项目经理、预算人员签字确认的工程结算审核表和结算书各一份及施工单位递交的原件结算书；

3.2.5合同预算部提供用广联达软件编制预算书的电子文件；

3.2.6图形算量的电子文件； 3.2.7有效的设计变更、核定单原件； 3.2.8有效的收方签证单原件；

3.2.9经双方签字认可的材料价格核定单原件；

3.2.10经甲方和监理方盖章批准的施工组织设计（或施工方案）； 3.2.11其他相关技术资料（如：隐蔽资料、材料、产品合格证明等）； 4.工程竣工结算审计方法

工程竣工结算审计必须采用全面审计的方法。5.工程竣工结算审计程序

合同预算部提供结算编制文件 审监部审计 与合同预算部沟通和与施工单位核对 形成《工程结算审计结论》 部门负责人审核签批 报总经理审批 部门发出（财务部、档案室原件、合同预算部和审监部复印件）

。13。

6工程竣工结算审计的方法 6.1预算项目是否与图纸相符；

6.2工程量是否符合规定的计算规则、是否准确； 6.3分项工程预算定额选套是否合规，选用是否恰当； 6.4工程取费是否执行相应计算基数和费率标准； 6.5利润和税金的计算基数、利润率、税率是否符合规定。6.6与合同预算部或施工单位核对工程量并双方签字确认。6.7形成工程结算书并交施工单位确认。

6.8形成《工程预（结）算造价定案表》，交施工单位盖章。

6.9经施工单位盖章的定案表传工程部、合同预算部、分管副总签字确认。 6.10形成《工程结算审计结论》，交部门负责人、分管副总、总经理签字确认。

7.工程竣工结算重点审核的部分

7.1 施工用水、用电价差调整是否符合规定；

7.2 工程实施过程中发生的设计变更和现场签证； 7.3 工程材料价格的变化情况（与预算时间段做比较）；

7.4将工程竣工结算经济指标列表，与工程预算作出比较及分析浮动原因。 8.工程结算审计采用标准

8.1约定的相关定额、建管部门相关文件。 8.2 有效施工合同及协议。

8.3 包干工程原则上不调整结算价，但包干合同范围以外增加的项目，确需调整包干价，必须在施工前确定单价或总价，并按批准签订补充合同，否则不予调整。

。14。

九、计划督办管理办法

1.目的 为加强工作计划管理的实效性，推进工作要求及目标的有效落实，在公司范围内执行“计划工作督办制度”。

2．适用范围 本办法适用于公司所属各部门。3.督办事项

督办事项包括：项目计划、短期经营要求、公司要求、领导指示、会议决议、部门协同工作的需要等。形式上分为两种：

3.1.指示决议督办：指对会议决定事项、领导交办任务进行督办。此类事项直接列入督办要求，下发相关部门。

3.2业务协调督办：指部门间业务协调。由业务部门提出正式督办需求，审监部审核其可行性，审核通过则作为督办要求下发执行部门；

3.3审监部根据督办事项，填发业务督办单，明确督办的事项和承办部门及完成时间； 4.监控管理措施

4.1所有督办事项均设定完成期限，到期前审监部人员督促、提醒；

4.2到期时执行部门主动反馈完成情况，审监部核查完成情况并给予评定及建议。。

15。

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报告上级:客服经理

联系部门:工程部、保安部、保洁公司

1.负责对所负责区域进行入户随访，让每位业主认识自己的管家，了解管家的作用，随时掌握业主信息，以利于下一步工作的开展。

2.及时与客服前台沟通，对所负责区域的业主报修进行跟进。

3.负责对业主报修进行入户跟进，保证业主户内维修的及时性。

4.负责对负责区域的业主报修进行回访。

5.针对业主反映的重要问题，及时上报客服经理。

6.负责每日对所负责区域进行巡视，在巡视中注意检查各种不安全隐患，发现问题认真记录，并通知客服经理和相关部门及时处理.将处理结果以书面形式报告客服经理。

7.协助对客户意见征询活动的开展。

8.负责协调上级主管，做好施工单位入户的跟进验收工作。

9.牢记客服中心提供的收费服务项目及收费标准，掌握无偿服务项目的内容，并根据业户需求协助上级主管和相关部门及时提供服务。对超出服务范围的服务尽最大努力满足。

10.对所有投诉处理过程、服务过程进行统一监控管理，简化业主与各部门联系程序;对于业户的投诉，能解决的则迅速处理，对无法当时解决的，说明原因并上报客服经理及通知相关部门，确定处理方案后，通知业户，对无法解决及时上报主管领导，并将当值时所接待的投诉处理情况认真填入《交接班记录本》。

11.负责对业户日常服务工作和各项特殊服务要求的收费工作。

12.负责物业费收取、催款工作，完成总体收费率90%以上。

13.做好每日对楼内公共区域设施、设备的巡视，并认真填写《巡视记录表》，发现问题上报主管领导并通知相关部门及时整改，对整改完毕的项目及时跟进。

14.定期对所有公共设施进行检查，发现需维修的设备、设施做好记录，通知客服前台填写《维修单》，由客服前台通知工程部，进行维修。定期检查维修情况。

15.完成上级领导交办的其它工作。

1、负责指引租赁客户办理交改、入驻装修、验收及退场等有关手续，并跟进及查察商场的租赁动态，做好租户的动态报告;

2、负责租户的租金、管理费、水电费和各种有偿服务费用的催缴工作;

3、协助管理商场顾客服务台的工作，管理租户的档案资料，接待租户/顾客的来访及投诉等工作;

4、监督评核外判公司的工作质量，对存在问题敦促其及时整改;

5、负责制定用户意见调查程序，对用户意见的汇总进行分析;

6、处理物管部与租户、各部门之间沟通工作;

7、制定部门物业需求计划书;

8、培训员工的文化素质、工作能力及业务技能;

9、 完成上级领导安排的其他工作。

1.0目的

贯彻安全生产方针，搞好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活动，维护医院物业安全。

2.0适用范围

适用于__医院管理处的安全生产管理。

3.0职责

3.1部门主管(负责人)负责部门安全生产工作的落实、培训及综合安全检查。

3.2管理处主管负责审核各部门安全生产培训计划及整体安全检查。

4.0管理规定

4.1安全作业

4.1.1管理处各部门员工在工作时，严格按各部门制定的操作规程作业。

4.1.2值班人员负责每日安全工作的落实监督。

4.1.3部门负责人负责本部门安全工作的监督，整改及知识培训，不定时进行检查。

4.1.4员工在工作中，发现不安全因素，应立即停止作业，并及时将情况上报部门主管，在不安全因素未得到彻底排除前，严禁作业。

4.2消防安全

4.2.1所有员工严格执行消防法律法规和各项制度，保安部负责监督检查，发现异常情况及时上报管理处。

4.2.2保证各种消防设备设施完好，禁止用作其他用途。

4.2.3在工作中涉及到需要使用消防系统的情况，应先通知保安部，由保安部请示管理处，提出正确处理方法。

4.2.4保安部在检查中发现消防设备设施有破损或故障，根据不同情况上报管理处，管理处通知医院保卫科及时配换处理。

4.3治安安全

4.3.1保安部全面负责医院内治安状况和维持良好的治安环境，发现异常情况及时处理，并上报管理处。

4.3.2管理处其他员工发现本物业管理区域内违法犯罪情况，立即上报管理处，管理处按《应急处理规程》处理。

4.4人身安全

4.4.1各部门员工发现有危及人身安全的情况，要及时上报管理处，并设置危险标志。

4.4.2工作时要换工作服，扣好衣扣，脱下手表、钥匙等易导电金属，要穿胶底安全鞋或干布鞋。

4.4.3维修任何电气设备时，一般不带电作业，注意切断相应的电源开关，挂上警告牌。修理完毕后，通电前应先检查一下线路，有无其他人在工作，确认无误后方可合上开关。

4.4.4高空作业(离地面2米以上)时，要戴安全帽和安全带，以防失足或触电坠落，同时注意携带的工具、器材，勿失手落下，以免伤人和损坏设备。

4.5车辆安全

4.5.1保安部负责所有进出车辆及停车场的检查、指挥、登记。

4.5.2保安部当值人员严格执行车辆管理的各项制度，确保交通、人身安全。

4.5.3对违规停放、驾驶车辆的人员，保安部立即制止、纠正，根据不同情况上报管理处。

4.6设备安全(此部分由医院维修班负责)

4.6.1切实做好设备的维修保养，保持设备绝缘良好及接地保护装置完好。并经常监测，如遇绝缘损坏时应及时处理，使之符合安全要求，防止事故扩大。

4.6.2进行机械设备方面的维修工作时，要注意切断动力电源，停止运行部件，挂上警示牌。确认无误方可进行工作。

4.6.3检修或检查有带电容器的电气装置或高压设备时，应将电容器充分放电，必要时可短接后进行工作。

4.7遇到突发应急事件按《应急工作规程》处理，由管理处写出《突发事件报告》保存、归档。

5.0相关文件

应收款的管理

应收款管理包括应收费用、往来帐清理、应收票据管理以及坏帐损失的确认等,具体办法如下:

(一)、各小区负责每月对当月发生的水电气费、物管费的催收工作,编制各项费用的应收款统计表,并于每月25日向财务部和经理报送,报表必须如实反映当月费用发生总额,实际收回总额,尚未收取总额。

(二)、财务部据各小区报送应收费用统计表,对应收费用实行建帐管理,明确费用追溯责任人。

(三)、各小区管理处应在小区内公开小区费用的收取标准、收费责任人及公司专用收费凭据,密切与业主沟通收费相关事宜,避免小区收费与业主自行交费的脱节,同时需制定相应激励政策,以有效防止各项费用的错收、漏收和截留,保证公司资金不受损失。

(四)、财务部需不定期地上门向业主询问交费情况,以抽查各小区的收费管理情况,若抽查出有违纪违法行为,应立即提交经理及授权人处理。

(五)、财务部必须定期核对和清理公司的往来款项。

(六)、对坏帐损失的确认必须依据《会计法》,按严格的审核、审批程序进行。逾期三年的呆帐可报经总公司财务总监审核、总经理审批后加以确认。

采购及库房管理

(一)、实物采购管理

1、各小区及部门在每月25日前统一制定下月所需物品计划,交予库房管理员,经与库存实物核对后,统一按以下格式制定下月采购计划。

采购计划表

编制单位:xxxxx所需时间:x年x月

采购物品需用数量预计单价预计总额需用时间使用部门及用途需用人签字

部门负责人:xxx库管:xxx审批人:xxx

注:该表一式三份,一份部门留存,一份采购留存,一份交财务部。

采购计划表需经部门负责人签字,库管复核,经理审批后方能交公司采购员采购。各部门不得自行采购物品,特殊原因需由经理审批。

2、各小区及部门当月所需的非常用物品及油料由部门主管填写请购单,并经公司经理签字后交采购人员采购。

3、采购人员根据采购计划表或请购单,按所需时间采购物品。

4、采购人员经公司经理批准可借支一定数量的备用金,备用金的使用需受财务部出纳的监督。

5、所有采购物品必须经库管人员清查、验收后入库,库管人员开具入库单,直接交付使用的采购物品由库管人员出具验收单。财务部凭据有效发票和库管开具的入库单或验收单予以报销。

6、月末财务人员定期检查采购人员所报采购计划表及请购单是否与库管人员开具的入库或验收单相符。财务人员应做好该项原始凭据的审核记录,以备经理抽查。

(二)、实物的验收入库和退库管理

1、库管入库时需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符,核对无误后,开具入库单。

2、直接交付使用的采购物品,库管人员仍需仔细清查、验收实物,并核对实物同购货凭据上所记载的品种、数量、金额是否相符,核对无误后出具验收单。

3、实物退库必须填写退库清单,库管按相关财务折旧方法计算折旧,按折抵后的价格填写入库单。离岗员工在退回领用衣物、办公用品时,必须保持实物干净、无损方可退回。

4、库管人员需按月归集和统计入库单,月末与财务部对帐。

(三)、实物的领用管理

5、各小区及部门在库房领用物品必须填写领料单,经部门主管签字后方能在库房领取物品。

6、领料人在领取物品时严格按领料单上所填实物数量领取,出库实物经领发双方核对无误后,由领料人签字领取。

7、领用易耗品(如:保洁用抹布、灯泡、有外包装的清洁剂等)必须以旧换新。到期需更换工作服的员工,需书面申请服装更换,经部门主管批准后方可领取。

8、库管人员需按月归集和统计实物领用单,并交财务部作帐务处理。

(四)、实物的保管管理

1、入库实物需分类堆放,标明品类。库管按月检查库房实物,保证物品的存放安全。

2、对过期或变质的物品应及时登记、隔离,月末做统计报表经经理签字确认后,报财务部作自然损耗处理。

3、未经库管人员许可,任何人不得任意进出库房。

4、库管人员对库房存放的实物负完全保管责任,如因遗失或无故毁损而对公司财产造成的损失由库管负赔偿责任。

(四)、实物的盘点管理

1、每月25日为库房盘点日,库管必须逐一对实物进行盘点,财务部出纳监督盘点。盘点日内,库房不进出任何物品。

2、库房盘点需逐一核对库房登记帐与盘点实物是否相符,做到帐实相符,清点完毕需编制库房盘点表交财务部对帐。

3、财务部会计据盘点表核对会计分类帐金额,做到帐帐相符,如有不吻合,会计应及时查明原因。因不可抗力原因造成的差异可作待处理财产损溢处理,其他原因均需追溯责任。

其他有形资产管理

(一)、凡单位价值在20xx元以上,使用期超过一年的即是公司的固定资产,单位价值在20xx元以下的有形实物视为低值易耗品,以上两项均是公司的有形财产,属于公司有形资产管理范围。

(二)、固定资产、低值易耗品需按件设置卡片,并在实物上标明公司所属标志。

(三)、根据有形资产的使用部门、放置地点及其性能划分管理责任人,负责资产的安全与完整,做到实物资产有归属,资产使用有记录。