物业各部门规章制度精品20篇

1、为了保障公司员工在工作过程中的安全与健康，不断改善员工的劳动条件，预防各类伤害事故的发生，根据国家、省、市有关规定结合公司实际情况，制定本制度。

2、公司各部门在经营管理活动中，要认真执行安全第一，预防为主的安全方针，全体员工必须牢固树立隐患重于明火，责任重于泰山的思想观念，为业主创造安全、舒适的生活环境，为员工创造安全健康的工作环境。

3、各级管理人员在工作中，要认真贯彻执行国家、省、市有关安全法律、法令、法规。

4、建立安全组织机构，健全各级安全管理责任制，做到责任明确，制度落实。

5、编制安全工作年度计划，将安全与工作同计划、同布置、同检查、同总结、同评比，把安全管理落到实处。

6、在工作过程中必须执行安全管理方针和操作规程，当工作与安全发生矛盾时，工作应服从安全，作业人员对违背安全管理方针的指挥和部署有权拒绝执行，并且及时向上级报告。

7、全体员工要支持安全管理人员工作，使之正确行使安全监督、管理职责。

8、安全检查

（1）安全检查内容：查思想、查管理、查隐患、查整改。

（2）安全检查重点：工作条件、生产设备、作业规范管理、安全卫生设施、工作人员的行为。

（3）安全检查发现的不安全因素、不安全隐患应要及时整改，对重大隐患应制定可靠安全措施，限期解决。

9、员工在工作中应执行安全卫生规定，正确使用保护用品、用具，遵守劳动纪律，遵章指挥、遵章作业。

10、制定年度安全卫生教育技术培训计划，要适时、宜人、内容合理，方式多样；组织实施力求严密、严谨、讲求实效。

（1）安全知识教育：经过教育使员工了解劳动过程中潜在的危险因素，并熟练掌握其防范措施。

（2）安全技术培训：经过培训使员工掌握安全劳动技能，减少操作中的失误。

（3）安全意识教育：经过教育使员工在工作中自觉实施安全作业。

11、根据季节变化出现的作业环境、作业条件变化进行安全教育，增强安全观念，控制人的不安全行为。

12、特殊工种作业人员、安全管理工作人员必须经过有关部门进行安全技术培训，经过考试取得合格证方可上岗作业、工作。

13、管辖区内建筑物必须坚固，如有损坏或危险征兆，应及时修理或采取有效措施。

14、电器设备

（1）电器设备和线路的绝缘必须良好，裸露带电导体要设置安全屏护设施及明显警告标志。

（2）电器设备金属外壳必须根据技术条件，采取保护性接地或接零措施。

（3）在低压电器、线路带电作业时，应设专人监护，使用绝缘手柄工具和绝缘劳动保护用品。

（4）使用手持电动工具，必须要有触电保护器。

（5）在潮湿环境下使用行灯变压器，电压不得超过36伏特。在金属容器内使用行灯变压器，电压不能超过12伏特。

（6）设备和线路要符合规格，并要定期检修。

15、进入检查井、地沟作业前，要确认检查井、地沟内是否有异常情况，无异常情况方可进入。

16、发生伤亡事故或紧急中毒事故，应立即抢救受伤人员，保护事故现场，并及时向有关部门报告。

17、发现严重伤亡事故，公司应与有关部门组成联合调查组，查清事故发生的经过、原因、造成的经济损失，确定事故的性质，由有关部门进行处理。

一、目的：

规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。

二、适用范围：

__物业管理有限公司所有工作人员。

三、职责：

3.1玉龙物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。

3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。

四、管理规定

4.1工作期间必须穿好工作服。

4.2工作服要干净。

4.3工作期间须戴工号牌。

4.4严禁工号牌借给别人。

4.5公司发放的工作服、工号牌等妥善保管使用。

4.6不得无故迟到、早退、外出。

4.7员工请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假（特殊情况例外）。

4.8严禁无故旷工。

4.9上、下班必须签到。

4.10不许代别人签到。

4.11不得涂改签到表。

4.12服从上司的命令，对同事和上级讲礼貌，执行正确的工作指导，维持正常工作秩序。

4.13发生事情必须立即上报、联络。

4.14严禁在公共区域吐痰或丢垃圾。

4.15严禁在工作时间内吸烟。

4.16工作时不准喧哗、打闹。

4.17不准盗窃他人或公司内的东西

4.18工作时间不准睡觉或做出睡觉姿势。

4.19离开作业现场（岗位）时一定要跟直接主管打招呼后方可离开。

4.20不许用任何方式威胁、恐吓同事。

4.21不许在公司内打架。凡有打架者，无论何原因，一律做无条件开除处理。

4.22凡在被本公司开除的雇员，一律不准再招入公司，一经发现，即时开除并扣除所有工资。

4.23热爱公司、团结同事，不说不利于公司的话，不做有损公司形象的事。

4.24工作上团结协作，不拖拉、不扯皮、不推卸责任。

4.25不利用职权谋私利，不损坏公司利益。

4.26上班时间不会客、不串岗、不脱岗、不办私事、不扎堆聊天。

违反以上规章制度将严肃处理，重者将严惩警告及罚款或送公安机关。

望各位员工严格遵守。

五、员工行为规范

员工行为规范是员工在公司内一切行动的基本准则，全体员工必须自觉遵守、认真执行。

5.1总则

5.1.1爱祖国、爱生活、爱公司。

5.1.2遵守国家的政策、法规、遵守社会公德。

5.1.3自觉遵守公司的各项规章制度。

5.2劳动纪律

5.2.1遵守职业道德，忠诚敬业，钻研业务，恪尽职守。

5.2.2服从领导，服从分配，服从调动，服从安排。

5.2.3高度负责，认真学习专业技术知识，及时完成本职工作。

5.2.4不迟到，不早退，自觉签到，不弄虚作假。（一次扣5元）

5.2.5维护公司声誉，提倡部门之间、员工之间的真诚合作，严禁散布流言蜚语，传播小道消息。（一经发现给予警告，二次开除）

5.2.6不得擅离职守，工作时间不准串岗、聊天、吃零食、嬉闹、大声喧哗。

5.2.7专心工作、精神振作、紧张有序，工作期间不得办理私事。

5.2.8不得利用职务和工作之便为亲友或个人谋私利。

5.2.9不得挪用公司财物，更不得利用职务之便将公司财物化为己有或转送他人。

5.3仪容仪表

5.3.1着装整洁、大方、得体，着工作服。

5.3.2员工必须注重仪容、仪表，保持衣冠、头发整洁，按指定位置佩戴胸卡。

5.3.3注意个人卫生，无汗味异味。

5.3.4严禁酒后上班。（一经发现立即开除）

5.3.5员工着装必须保持清洁、平整，不得污迹、开线、掉扣，保证定期清洗。

六、胸卡管理

6.1员工进入工作区域应按规定佩戴胸卡。

6.2胸卡须自行保管，不得借于他人。如有遗失，应按规定办理交费不领手续。

七、考勤

7.1考勤

7.1.1考勤设专人负责，实行签到考勤制度。

7.1.2主管必须按公司统一制定的考勤表认真填报，如实记录员工出勤情况，不得隐瞒、虚报、漏报，若有违反，视情节轻重给予处分。

7.2迟到、早退与旷工

7.2.1上班前十分钟为签到时间，员工应在该时间内将自己的名字按规定签入考勤表。（班组长应提前二十分钟到岗）

7.2.2签到时应认真逐日上、下午签写，不准补签、代签或预签，严禁弄虚作假。

7.2.3凡因外出公干未能签到者，由负责人登记证明。

7.2.4未按规定时间签到者为迟到，迟到人员不得签到，考勤员将上班时间如实填入考勤表。

7.2.5下班时间未到而提前下班为早退。

7.2.6发生下列情形之一者，作旷工处理。

7.2.6.1未请假或请假未被批准而缺勤者。

7.2.6.2超假不办理续假手续或未被批准而缺勤者。

7.2.6.3迟到或早退超过30分钟者。

7.3全勤奖与缺勤处理

7.3.1当月全勤者，可获得全勤奖20元。（当月满勤者，可获得60元出勤奖。迟到、早退者罚款5元，并且扣除当天出勤奖2元，事假相同）

7.3.2员工每月上班迟到或早退超过三次以上的每次罚款10元，并处以警告。超过五次辞退。

7.3.3每旷工一天，除不享受当天出勤奖外并扣除2日工资。

7.4.1加班：八小时以外，延长工作时间或利用休息时间工作的称作加班。

7.4.2加班时间2—4小时的记半天加班（10元），6—8小时的记1天加班（20元），中午不休息的同样记1天加班（26元）。

7.4.3凡是加班的必须有部门经理批准，并且填写加班条（单据）。

7.4.4公司安排的拓荒活动，各单位应积极参加，利用休息时间参加按加班计算。

八、请休假

8.1请假及执行程序

8.1.1如无特殊情况，请假须提前一天提出书面申请，主管批准。临时急事不能提前请假者，必须在四个小时内通知主管。

8.1.2一天以内（含一天）由主管批准。一天以上三天以内（含三天）由主管报经理批准。三天以上由经理报主管副总经理批准。

8.1.3所有请假必须获得批准后方可执行，否则按旷工论处。

8.1.4请假后及时将假单交主管计算考勤。

8.2婚假

员工婚假三天（带薪休假）。

8.3丧假

公司员工直系亲属去世，给假三天（带薪）家住外地者，可根据路程给予假期。

九、奖惩制度

9.1奖励

有以下表现者，应予以奖励：

9.1.1工作勤恳踏实、任劳任怨，努力完成本职工作和公司交给的各项任务，成绩显著者，奖励20—100元。

9.1.2爱司如家，善于总结学习，为公司提出合理化建议者并产生效益者，奖励30—100元。

9.1.3发现并制止危害公司利益的人或事，使公司减少损失的，奖励30—100元。

9.1.4领导有方，使工作成绩显著者，奖励20—50元。

9.1.5尊重领导、团结同事，积极帮助他人的奖励10—50元。

9.1.6每季度评选先进工作者一次，奖励20—80元。

9.1.7每季度评选先进班组一次，奖励100--200元，

9.1.8每半年评选一次先进工作者，奖励100--200元。

以上三项做为年底评先的依据。

9.2违纪处理

有以下表现者，将给予处罚：

9.2.1无故早退或迟到，罚款5元，

9.2.2无故旷工一天扣除2天工资及2天出勤奖。

9.2.3旷工连续3天，按自动离职处理。

9.2.4忘记签到或签错日期同样罚款5元。

9.2.5发现代人签到，一律罚款5元。

9.2.6擅自涂改签到表，一律罚款5元。

9.2.7当班时间饮酒者，给予警告并罚款20—50元。

9.2.8不服从管理，顶撞领导者，罚款20—50元。

9.2.9贪污、盗窃公司及同事财物者，记过并罚款30—100元。

9.2.10严重违犯公司规章制度，给公司带来重大损失者，罚款50—100元，或者开除。

9.2.11工作期间与客户或同事发生争吵、斗殴，罚款30—100元，或者开除。

9.2.12客户投诉视情节轻重，罚款30—100元，或者开除。

9.2.13搬弄是非、传播谣言，不利于团结者，警告并罚款30—50元。

9.2.14利用职权谋取私利，损害公司利益的，处分并罚款50—100元。

9.2.15对于违纪情节严重者，除以经济处罚，并追究法律责任。

十、安全与保密

10.1安全

为确保公司和员工的生命财产安全，全体员工要牢记“安全第一”，公司实行“主管谁负责，谁在岗位谁负责”的安全岗位责任制。

10.1.1正确使用各种工具和设备。

10.1.2严格按作业指导书及操作规程执行。

10.1.3严禁私自动用、安装各种电器设备和乱拉电线。

10.1.4及时清理地面油迹、水迹，防止意外事故的'发生。

10.1.5发现可疑情况及时报告上级和有关部门。

10.1.6不得擅自挪用或动用消防设施。

10.1.7下班前认真检查本岗位的环境，着重防火、防盗，发现隐患及时报告上级。

10.2保密

公司的保密文件资料要及时归档，妥善保管，严格借阅手续。任何人不得向外界透露、传播公司的机密（包括经营决策、市场推广方案、规化设计方案、财务收支情况、预慨算标准、施工订货合同、员工收入数额等），做到“该说的不说，不该问的不问”，作废的资料、单据要及时清理。

（一）在公司内口角、叫嚣、吵闹不听制止者。

1、要微笑，以发之内心的微笑为顾客服务；

2、要整洁

3、要礼貌

（三）在工作时间内偷闲、瞌睡、精神萎靡者。

（四）在工作时间内擅离职守，或集众谈天、嘻笑者。

员工有下列情形之一者，经调查属实给予解雇：

1、借端聚众罢工、怠工煽动工潮者。

2、故意损坏公物经查明属实者。

3、工作疏忽致使公司蒙受重大损失者。

4、违抗命令情节重大者。

5、窃取公物者。

6、见灾不救，酿成大祸者。

7、有舞弊情形经查明属实者。

8、在店内殴人成伤，情节重大者。

9、威胁店长及在职员工者。

10、工作时间内睡觉者。

11、在店内赌博者。

12、破坏团体名誉或散布谣言，影响工作秩序者。

13、利用职务之便利私用店内材料，制造或修理私人物件者。

14、捏名诬控同事者。

15、疏于检查或管理不善，致公物失窃者。

三、福利、培训及请假

1、员工工资均按月支付，工资等给标准依国家规定办理。

2、新进员工工资，由店长及所担任的工作拟订，送由总经理核定。

3、新进员工工资不得高于同一店内具有相当资格条件的原有员工的现支工资

4、员工工作未满一日应按实际工作时间比例计算工资。

5、员工加工，按每小时计给工资。

6、为增进员工技能及知识水准，视实际需要，在不妨碍工作原则下，举办各种教育培训课程，员工不得无故拒绝参加。

7、员工患传染病者，应予停止工作，依照规定给假治疗，经医师证明确已痊愈后方准复职。

8、员工伤亡恤助，依劳动法的规定办理。

9、员工退休，依劳动法的规定办理。

10、员工出差，填写员工出差签派单，呈经店长核准后，交总经理。因故延长出差时间时，请示店长补准。

11、员工于星期例假日、临时规定之假日，均予给假休息，工资照给。

员工继续工作满一定期间者依下列规定给予特别休假：

1年以上未满三年者7日。

3年以上未满五年者10日。

5年以上未满十年者14日。

10年以上者每年加给1日，其总数不得超过30日。

12、员工请假依下列规定处理之：

（一）因有重要事故必须亲自处理者得请事假，每年最多不得超过14日，假期内不给工资。

（二）因疾病必须治疗者得检具公立医院或指定的医院证明请给病假，每年不得超过30日，住院者，不得超过一年。逾限一年后尚未痊愈无法复工者，规定予以解雇。

（三）因结婚者得请给婚假3日，假期内工资照给。

（四）承重孙的祖父母、及父母、翁姑、配偶死亡者，得请给丧假3日，子女得丧假3日。假期内工资照给。

（五）女性员工分娩者得给娩假四星期，流产并经公产医院或医务室证明怀孕三个月以上者给假二星期。

（六）全月不请假者，给予相当一日工资的奖工一日。

13、员工请假均应填具请假单，呈经店长核准后方得离工，否则以旷工论，店长应将员工请假单即日送交总经理核办。

14、请假逾限或确因临时紧急事故未及请假不到而于事后补假者，均应提出确实证明，须经店长核准。

15、公伤病经公立医院或劳保指定医院证明必须休养者，申报店长给予公伤假。

16、请假未满半小时以半小时计，累积八小时为一日。

17、请假期内所遗工作由直接店长指定代理人，员工离开前应将工作及有关资料工具、钥匙等交由直接指定人接班。

一、全体保安员要树立高度的责任感和事业心，忠于职守尽职尽责，争做优秀员工。

二、认真学习公司的各项制度和部门规定，严于律己、克己奉公，认真学习法律知识，加强法律观念，遵纪守法。

三、按时上下班，不迟到、不早退、不擅离岗位、工作时间不办私事，不得利用工作之便进行违法犯罪活动。

四、上班着装整齐，仪容端庄，精神饱满，坚持文明礼貌执勤，严禁打人骂人、侵犯他人人身权利。不做有损公司形象的行为，处事机智迅速果断，按章办事。

五、敢于与一切不良行为作斗争，发现违法犯罪分子积极奋勇擒拿。

六、上下班交接手续清楚明了。

七、积极主动维护公司的治安交通秩序，做好“五防”(防盗、防火、防抢、防破坏、防治安灾害事故)工作。

为切实加强机关财务管理，促进机关党风廉政建设深入开展，根据旗委、旗政府《关于改善工作作风密切联系群众的规定》和《新州办事处财务管理制度》，特制定本制度。

一、单位来客一般不予招待，严格控制加班工作餐。特殊状况需要招待就餐或用工作餐的应请示主要领导。严禁娱乐招待，午后不准喝酒。

二、用餐标准。工作餐一般每人、每顿不得超过30元。来客就餐，本着节约的原则，按必须层次订餐，既让客人满意，又不浪费。

三、接待范围。实行对口接待的原则，减少陪客人员。一般状况下可由主要领导、分管领导和业务部门负责人(站所长)陪餐。

四、来客招待审批程序。由办公室统一负责，特殊时可由主要领导指定人员订餐，但第二天务必到办公室做好登记。

五、报销凭证。在定点餐馆进餐的招待费务必使用统一的税务餐饮专用发票报销，非专用发票一般不得作报销凭证。

六、报销程序。招待费的报销务必有当事人的签字，科室负责人和分管领导的审查意见，经办事处主任审批后，及时到财政所报销。

一、安全方面

重点加强安全团队内部管理，提升客户直观感受

1、客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务;

2、增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实;

3、每周末下午客户集中时段，进行安全军事训练，提高客户对安全的直观感受;

4、制作宣传画，在出入口摆放，引导住户进出小区时自觉刷卡，加强人员管控;

5、定期上门统计出租户信息，消除安全隐患;

6、定期开展安全日等活动，通过安全宣传展板或led屏播放进行宣传引导;

7、编制岗位傻瓜式操作指引，强化新职员对岗位快速适应;

8、对小区洋房地下车库梯间加装摄像头，保障人员出入受控;

9、片区管家定期到安全班组开座谈会，与一线安全员分析案例，提升一线人员的服务意识。

二、公共设施维护

重点提升公共设施完好性和维修及时性

10、制定公共设施保养计划，实施预防性管理，在公共设施出现问题前及时整改;制定夜间巡查计划，夜间安管员、公共设施维护人员和片区安全主主管参与其中，重点检查夜间照明的完好性;

11、以客户直观感受以及对客户日常生活影响程度为依据，制定公共设施维护时限表，责任人在接单后必须在规定的时限内完成;

12、公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制;

13、实行片区责任制，片区管家、安管人员和维修人员对所辖片区公共设施负责;对各片区公共设施维护状况进行评比，较好的进行鼓励，形成片区间的良性竞争氛围;

14、对小区内实施的各项公共设施维护改造，都及时通过公示栏知会客户。

三、环境卫生

重点关注小区主干道、出入口和客户感受较明显的部位

15、外包单位要针对各小区的差异，提供适合本小区的管理方案，包括人员招聘、培训、作业流程、考核办法等;

16、标准化外包单位现场作业流程和礼节礼仪，制定统一的培训课件;

17、物业公司定期评选外包单位优秀员工，给予一定奖励，提升外包单位人员工作积极性;让其融入到团队当中，更好的服务于社区;

18、每月与外包单位班长以上管理人员召开工作会议，针对本月环境工作出现的问题，客户投诉等确定整改措施，共同制定下月工作重点;

19、制定客户触点区域、时间段的环境卫生管理办法，让客户感觉干净整洁的居住环境;

20、定期调整作业顺序和流程，如：楼道清洁人员定期调整清洁楼道的顺序，让每个早上定时出门的业主都能遇到现场清洁人员;每天下班前对楼道进行一次清洁巡查，确保业主晚间回家时楼道清洁干净;

21、全员片区化管理，划分责任区域，避免死角存在;

22、强调全体职员人过地净，要求安全固定岗负责方圆一百米的环境卫生，不能出现白色垃圾。

四、绿化养护

重点提升客户观感

23、可保持客户集中区域和重点区域(如：主出入口、大堂、广场等区域)有时季节花美化;

24、对不同特定区域可选择叶子颜色不同的植被搭配栽种，也可选择价格较便宜的开花植物栽种;

25、开拓思维，外出学习，在小区内做一些标志性的植物造型;

26、对路面左右草坪进行砍边、切边修饰;针对季节制定绿化养护计划，并落实到位;

27、加强专业技能培训，掌握小区内植物的生长属性与养护要求，做好病虫害预防工作;

28、每年制定乔木修剪计划，避免乔木过于茂盛而影响业主的日常生活;

29、为客户免费提供绿化养护知识的咨询，并对有需求的客户家中枯萎的花草进行施肥养护指导。

五、交通秩序

重点加强对乱停放车辆管理

30、高峰期安排专人引导客户的进出与车辆停放，减少客户等待时间，及时处理冲突;岗位间形成互动，确保车辆驶入、引导、停放均有岗位跟进，缩短客户寻找车位的时间，规范车辆停放;

31、针对管辖的区域进行人流分离管理，可加开原有消防通道;

32、对经常违规的车主，各岗位必须熟知其信息，物业管理圈，从其一进入小区开始，车场岗就要进行提醒，还要定期采取电话提醒和上门进行沟通，直至此车主改变违规习惯;

33、对于停车位不足的区域，要积极的与业户沟通探讨，寻求资源拓展车位，改善停车位不足情况〔如路面或广场〕;

34、增强小区车位信息的透明度，如定期将项目内车位信息进行公示，加强与业主的沟通，提醒业主在买车前要充分考虑停车位的问题;

35、定期举行专项宣传，如文明行车宣传月、小区交通秩序宣传月等，通过举行各类活动进行广泛宣传;

36、收集社区周边汽车维修服务单位紧急联系电话，采购简易更换汽车轮胎工具并根据需要协助助更换汽车轮胎。

六、家庭维修

重点关注维修的及时性、收费合理性及返修率

37、制定落实客户投诉、家政维修回访制度，发现问题及时改进，并及时将回访情况汇总发送相关责任人;

38、将家政维修服务流程标准化，重点为服务礼仪上，从接单准备物资，上门与客户沟通，完工后与客户沟通，遇到客户不在时如何处理等各方面流程标准化;

39、家政维修完成后一个工作日内要求客服人员进行回访，维修效果不理想、客户有异议的，及时将信息传递给工程办跟进处理;

40、家庭维修回访情况每月形成报告，将当月发现的问题汇总分析，以便改善家庭维修服务;

41、每季度组织家政维修人员经验分享会，分享家政服务创新办法、家政维修小窍门等;

42、设置家政维修实操基地，强化技术人员专业技能提升;

43、研究家政维修量化考核制度，激励技术人员工作主动性;

44、家政维修人员根据社区客户家政维修的需求和家政量实行弹性工作制;

45、定期和监控中心、片区管家/客服相关人员召开沟通交流会，发现并解决流程方面的问题;

46、在维修任务完成后，主动咨询业主是否还有其他需求;

47、将社区周围家电维修服务电话制成小卡片，送给客户;免费给客户提供清洗空调过滤网，教客户节电小窍门等服务。

七、客户服务

新业主，留下美好的第一印象

48、销售现场强化客户对物业感受，如物业小故事、LED屏宣传;

49、销售现场物业服务人员配置专业素养高的人员，使顾客感受到安心、贴心的服务，同时加强案场服务人员培训资源的投入;

50、在业主的入伙现场DV播放物业人员开荒时的场面，评估多家装修单位，供客户选择，以此感动客户;

51、入伙手续办理前后，客服人员发短信给客户，感谢并欢迎业主成为雅居乐业主，并告知其物业助理的手机号，方便后期服务;

52、印制装修提示单，标明装修注意事项，在客户办理装修手续时提示客户。物业管理圈。客户装修监理服务：建立客户装修清单;定期知会业主装修进程和装修存在问题;

53、片区管家制定访谈计划和信息回馈跟进机制，在客户入住一周内进行客户关怀，恭喜客户入住小区，跟客户建立初期关系，告知其物业的服务范围及与物业的沟通渠道和方式。片区管家在出入较集中的路段在各大堂门口可安装服务名片，加深印象;

54、将每月的管理费帐单及时通过电子邮件、短信或传真的方式发送给客户;

55、在节假日发短信祝福客户，举行大型社区文化活动时发短信通知客户;

56、保修期满前一个月，统一发短信提醒客户;

57、针对业主入伙后的遗留问题进行整改，对遗留问题建档管理，实行首问责任制直至问题的解决;

58、与返修办定期召开例会，了解遗留问题的解决进展，重大问题协商解决办法，统一回复口径;

59、通过社区文化活动的开展，了解客户的兴趣爱好，建立关键客户、优质客户和重点客户信息库，针对不同客户群体，制定相应的客户服务及访谈计划;

60、根据客户爱好不同，在举行社区文化活动时，主动通知客户参加;

61、加大小区社团建设，通过开展不同的活动与社团成员建立良好关系，每年有计划的成立新的社团;

62、建立社区文化人才库，挖掘小区内的特长人才，通过社区文化活动开展，与其建立良好关系;

63、对满意度比较高的客户，要制定客户关怀和访谈计划，将这类客户培养成优质客户。如：短信关怀：节日、生日等重要日子里给客户送去温馨的祝福，包括业主家庭成员。上门关怀：生子、结婚、乔迁等喜事，可购买小礼物或鲜花，上门进行恭贺。特殊关怀：对有遗留问题的客户，向地产公司申请，与地产人员共同上门关怀;

64、每月进行‘经理接待日’活动有针对性的解决问题;

65、每月有重点有主题的集中进行文明宣传和引导工作，如文明养犬宣传月、文明行车宣传月、杜绝高空抛物宣传月、物业服务宣传月等;

66、印制各种卡片送给客户，如商户名录卡、节电小窍门、生活小常识、灭蚊妙方、文明养犬宣传卡等，根据客户需要发放给客户;

67、创办社区刊物，通过报刊搭建物业与业主的沟通平台;

68、客户服务专业细分：根据客户的生活习惯、性格特征、兴趣爱好、服务需求等要素对客户进行细分，以便及时调整客户服务的资源;

69、检查客户沟通渠道是否畅通，是否有专人负责跟进处理，问题处理是否及时。通过模拟群诉等突发事件，梳理应急处理流程;

70、以问答形式制定部门应知应会和投诉回复口径汇编，通过定期考试来提高各岗位对回复口径的熟悉度;

71、每季度分片区举行客服人员恳谈会，交流经验，探讨疑难问题的解决办法;

72、定期开展客服人员内部换岗位体验及外部交流学习;

73、投诉每日盘点确定责任人，每天对投诉进行盘点，未完成的投诉要找出根源，并负责督促责任人尽快完成;

74、每月部门例会中，进行投诉总结分析，做好投诉预警;

75、每周召开部门例会时，将未及时完成的投诉分析原因，确定解决办法;

76、严格前台及监控中心客户报事登记工作，做到事事有登记、有处理、有跟进、有结果、有回访。

八、物业增值服务

重点让业户充分感受我司服务

77、针对原有配套设施的基础上，根据不同区域，配置相应设施，给于业户方便与惊喜;

78、针对不同客户的兴趣爱好开展，不同的活动;

79、建立业户生日资料，组织开展业户生日晚会;

80、联合社区，组织开展相应的活动

为了保障公司办公楼的正常有序使用，明确相关部门的责任义务，营造一个好的工作环境，特制定本制度。

一、安全与消防管理

（一）办公室安全管理

1、办公楼的安全工作由办公室负责，办公室要切实加强对保安的管理，确保保安人员履行好安保职责，严格落实各项安保措施，确保办公楼安全。

2、严格来访登记制度。凡是来访的办事人员先由门卫告知相关部门，并在来访登记表上登记，注明事由，再由相关部门进行接待。杜绝外来人员在办公区域内部乱串乱闯现象发生。

3、各部门要认真做好部门自身的安全保卫工作。在下班前要检查门窗、用电使用情况，离开办公室必须关好窗，锁好门；关闭灯、电脑等用电设施，确保部门自身安全。

4、有重要设备、仪器仪表的部门要设专人负责，严格管理，避免发生财物丢失等责任事故。

6、财务室、档案室、配电室、设备机房、食堂、仓库等重点区域，相关部门要严格落实各项防火、防盗等安全措施，做到人防和技防相结合，加强管理，杜绝隐患。

7、各部门（人员）发现重大问题和带有苗头性的隐患要及时汇报，及时排除。

8、保安部门要认真检查维护电视监控系统，确保24小时开通，运转良好。非相关人员禁止进入电视监控室，如需要调看监控录像，必须征得办公室相关负责人同意。

9、节假日期间，值班人员必须坚守岗位，认真履行职责，做好交接班记录。对需要加班人员须在值班处登记。对突发事件和重要情况要及时报告，及时处理。

（二）办公室消防安全管理

1、财务室、配电室、设备机房、档案库、厨房餐厅、实验室、仓库等重点防火部位，要按公安消防部门的规定配备消防器材，设立禁止烟火标记。禁止在办公楼内乱扔烟蒂，禁止在办公楼非吸烟区（电梯）内吸烟。

2、各部门员工要遵守消防管理规定，严禁擅自移动或破坏办公楼内消防设施，严禁擅自占用、堵塞、封闭消防通道。

3、各部门员工要积极参加组织的消防培训，熟悉楼内安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自觉遵守办公楼各项消防安全制度。

4、妥善保管纸张等可燃性物品。严禁在办公室和公共区域堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。严禁私接、更改电器线路和设备。

5、严禁在楼道、办公室、卫生间及办公楼周围焚烧废纸、树叶等物品。

6、严禁在消防通道停放机动车与非机动车。

7、安全负责人要组织相关人员经常巡视办公楼防火情况，对重点部位加强检查，对存在的火灾隐患，及时下发整改通知单进行整改，杜绝隐患。

二、绿化管理

1、绿化建设和管理是企业文化（精神文明）建设的重要内容。

2、管理、爱护花草、树木是公司全体员工的权利和义务。

3、不准随意砍伐、挖掘、搬移公司绿化树木。如因确实需要者，需报办公室批准。

4、禁止攀折花木或在树上钉钉子、拉绳子、晾晒衣物等。

5、不得损坏花木的保护设施。

6、不准私自摘拿花果。

7、不准行人和各种车辆跨越、践踏绿化带。

8、不准往绿化带上倾倒污水或抛扔杂物。

9、不准在绿化地上堆放任何物品。

10、未经许可，不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

11、凡人为造成绿化、花木及设施损坏的，按实际损失进行赔偿。

12、办公楼的绿化管理由办公室负责，办公楼的绿化养护由专业养护人员负责。

三、设施设备使用维修管理

（一）、物业、设备设施的使用、维护和报修

1、全体员工要爱护公共设施，正确使用，规范操作，延长物业、设施设备的使用寿命，节省资源，杜绝浪费。

2、物业、公用设施设备维修保养部门，要严格安照工作程序、技术要求，制订物业、公用设施设备的维修保养维护计划，做好维修维护保养工作。设备运行期间，值班人员要按时巡查，检查各项运行参数、状态是否正常，遇到问题及时排除，并做好记录，确保各项设备运行正常。

3、物业及大型公用设施设备的维修，由设备工程管理部门提出维修方案报领导审批。做到科学计划，周密安排，严格审计，确保质量，厉行节约。

4、物业及公用设施设备的日常维修，由部门报办公室，再由办公室统一派人负责维修。

四、公共环境卫生清洁保洁

1、环境卫生设专人管理和清扫；

2、单元门外公共区域每日清扫一次；

3、合理分区设置垃圾桶，垃圾做到日产日清；

4、根据实际情况进行不定期的消毒和灭虫除害。

五、公共治安防范、门卫服务管理

1、由办公室负责区域内的治安防范、消防安全工作，发现有安全、消防隐患及时向有关部门做书面汇报；

2、门卫24小时值班，实行来客及物品出入登记制度；

3、负责区域内的车辆管理，保证小区内道路畅通；

4、发现安全、消防事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关部门报告，并协助做好救助工作。

1、熟悉、了解公司的各项规章制度，监督本部员工遵守各类规章制度;

2、合理安排工作，巡察本部门各岗位工作的开展情况，保持物业服务工作有序进行;

3、督促、收取各厂区物业管理费用(水、电费用)，进行空置房的统计，与财务核对收缴情况;

4、做好重大投诉的处理及汇报工作;

5、定期回访业主，配合完成市场文化活动;

6、协助物业经理对物业服务部门的建立;

7、做好上传下达工作，协调本部及各部之间关系，保证本部门工作的正常开展;

8、完成公司领导交办的其他各项工作任务。

1、本制度所称的商业秘密是指不为公众所知悉，能为公司带来经济利益，具有实用性质的技术信息和经营信息，以及公司依法律规定或者有关协议的约定，对外承担保密义务的`事项。

2、成为公司商业秘密的技术信息包括技术方案、工程设计、计算机软件、图纸、样品、模型、模具、技术文档等等。

3、成为公司商业秘密的经营信息包括客户名单、客户订单、营销计划、采购资料、财务资料、进货渠道、经营目标、经营项目、管理诀窍、货源情报、内部文件、经济合同、合作协议等等。

4、员工不得刺探、过问与本职工作无关的商业秘密，不得以任何方式泄露公司的商业秘密。

5、遵守公司秘密文件、档案资料的登记、借用和保密制度。秘密文件应存放得当，借用秘密文件、档案资料必须经总裁批准;不得在公共场所谈论公司机密事项和交接秘密文件。

6、文件和档案资料不得私自复印、摘录和外传，因工作需要复印时，应经总裁批准。

7、发现公司商业秘密被泄露或者因自己过失泄露商业秘密，应当采取有效措施防止泄密进一步扩大，并及时向总裁汇报。

一、具有下列情况之一者，给予口头警告, 并处罚金5-10元。情节严重者交给行政部处理。

1、不使用指定的员工通道进出。

2、上岗前仪容仪表、着装、号牌不符合要求。

3、未经批准使用不可使用的设施。

4、大声喧哗，遭到物业管理方或业主投诉。

5、无故迟到、早退。

6、随地吐痰，乱扔烟头，纸屑或杂物。

7、上班时间做私事、看报纸、吃东西。串岗、扎堆聊天。

8、工作时间接待亲友或私人探访。

9、8:30上班,8:50准时上岗,11:30下班,13:30准时上班,17:30下班，17：30之前不准在办公室逗留。

10、保洁员如上洗手间、饮水，不得超过10分钟，进餐不得超过30分钟, 同时立即通知上司安排人员顶岗, 否则不得离岗。

二、具有下列情况之一者，给予书面警告处分。罚款10-100元。 1、3次违反口头警告条款之一者。

2、对业主或同事粗言秽语，不讲礼貌。

3、不经上级批准，中止工作或迟到，早退两次以上者。

4、在工作时间瞌睡或已睡眠。

5、在工作区域内不遵守要求，不听管理和劝阻。

6、蓄意破坏社区或物业管理方财物。

7、在社区内随意乱写乱画，中伤他人。

8、无事生非，挑拨离间，损害员工团结。

9、不服从正常安全检查。

10、利用上班时间收集废旧物，不服从上司，影响工作质量。

11、开具虚假病历和处方单。

三、具有下列情况之一者，给予包括但不限于除名的`处分。

1、未履行批准手续，擅离岗位。

2、工作不力，下属涣散，影响工作质量。

3、迟到、早退累计超过五次者和旷工二日以内者。

4、经常不能保质保量完成本职工作。

5、损害公司声誉和物业管理方利益，弄虚作假者。

6、泄露内部经营情报。

7、利用工作之便，收受他人财物，经查实者。

8、盗窃公司或甲方的财物。

9、触犯法律，被拘留、劳教、判刑。

1 、遵守学院的各项规章制度，物业管理科必须 24 小时有人在岗值班。

2 、值班员工要全面了解和掌握学校各处水、电、暖等设施具体情况。

3 、值班员工要认真遵守学院的各项规章制度，值班期间不能做与工作无关的事情，严禁喝酒，不得擅离工作岗位，对待报修项目要及时处理，按要求认真填写值班记录。

5 、维修值班的电话是保持与学校各部门联系的重要通讯工具，不得私用 , 保持线路畅通。

6 、值班员工要有高度的责任心，严格执行值班制度、安全操作规程等。

7 、值班员工要做到文明、主动、优质的为师生服务。

第一章 总则

第一条：我们的准则：我们的心在远方，坚持的路就在脚下。

第二条：为进一步加强科技创新部内部管理、增强部里的凝聚力，强化科技创新部组织建设、明确成员责任、提高科技创新部成员的思想素质和工作能力、以便更好地开展社会实践部工作特定此制度。

第三条：实践部全体人员应自觉遵守此章程并且很好的执行下去。

第二章 工作范畴

1、了解学院、同学需求的信息，根据信息策划来更好的完善大型活动;

2、积极配合院团委以及各部门承担的学院大型活动的运行工作;

3、加强和发展和学院其他各部的关系，促进院团委工作的开展。

第三章 成员职能

部长职责

1、团结部内工作人员，增强部门的凝聚力，使部内工作人员充分发挥各自才能，让每位成员都有锻炼自我的机会。

2、协调科技创新部同其它部门的关系，传达任务。

3、主持本部门例会，并按需要控制会议时间。

副部长职责

1、协调部长做好各方面工作及协调部内成员关系。

2、监督部长及部内成员。

3、配合部长及老师完成工作。

部员职责

1、做好部内安排的任务，对工作提出建议和意见;

2、准时参加会议;

3、参加本部门，学院组织的活动;

4、监督部长、副部长做好工作;

5、当其他部门工作人员需要帮助时，应积极给予协助。

6、尊敬院团委老师、书记、各部部长。

成员的基本权利

1、在本部门工作有建议，批评和监督的权利;

2、在本部门的选举权，被选举权;

3、有参加本部门各项活动的权利

成员的基本义务

1、文明爱国，坚持四项基本原则;

2、自觉遵守法律，遵守校规校纪，文明自律，尊师爱校，自觉维护教学秩序;

3、遵守本部门章程执行本部门决议，积极参加本部门活动。

4、我部门所有成员工作中必须遵守国家法规和校纪校规违者按相应规定处理。

5、部门成员要做到学习态度端正，政治思想上进，个人作风严谨，品格优良。

6、部门成员工作要积极主动，认真负责，服从上级指挥、领导。

7、部门成员认真做好自己本职工作，相互配合团结一致，工作中倡导团队合作精神，要保持工作的整体性和一致性，要服从统一领导，统一指挥。

8、工作中实行分工不分家，所有成员要做到

9、工作中灵活变通，能够积极应对各种突发事件并妥善解决。

第四章 工作制度

活动制度

第一条：决定开展活动前必须交上一级领导批准，经各成员讨论确定，活动方可实施，写好活动计划交上级批准。

第二条：开展活动时必须严格按照计划书的方案执行，如遇到特殊情况改变方案须经上级同意，例会中活动组织人要汇报活动开展情况。

第三条:活动结束后，应及时总结(大型活动须有照片等资料)，并如实写出总结并交于办公室存档。

第四条:因活动要求 进入办公室不得大声喧哗、不得抽烟、衣冠不整者不得进入办公室、借用团委公共物品着应做好记录，如有丢失、损坏需照价赔偿。 请假制度

第一条：因故不能参加活动或会议的必须履行请假手续。

第二条：必须在活动或会议前请假，且请假须本人请假。

第三条：各成员请假备案，事后补假，请人带假视为无效。 问责制度

第一条：在日常工作和开展活动过程中实行主要负责人问责制。在各项工作中，各组长应把具体工作细化到人，分工明确，以便在出现问题时追究责任，如因分工不明造成的事故，责任归咎于组长。

例会制度

第一条：每次例会必须实行考勤。

第二条：参加会议人员不可无故迟到、早退，不得随意出入。

第三条：开会是须关闭手机或调为震动，不许接电话。

第四条：开会时须遵守纪律。

建筑学院科技创新部

二〇xx年四月

看了学生会部门规章制度文章

1.0目的

晨会是每日工作的第一步，是鼓舞士气的重要环节，对激励员工斗志，明确每日目标，凝聚团队向心力，激发个人活力，提高个人成长有至关重要的作用。为规范物业服务中心晨会流程，树立全体员工良好的精神风貌和工作作风，做到晨会的激励化、高效化、可执行化，特制订以下流程。

2.0适用范围

适用于广东碧桂园物业服务有限公司各物业分公司物业服务中心。

3.0定义

3.1晨会：每天早上（利用上班前10-15分钟），全体员工集合一起，互相问候、案例分析、交流信息和安排工作的一种会议形式。

4.0职责和权限

4.1分公司经理每月至少参加一次晨会或例会。

4.2物业服务中心经理负责对会议进行统筹、监督。

4.3客户助理按照会议工作要求履行职责。

5.0方法和过程

5.1会议时间：每天早上（利用上班前10-15分钟，或者班次人员较齐全的时间）

5.2会议地点：须选择在室外人流较多的地方，不得在室内举行（特殊天气除外）。

5.3与会人员：分公司经理、物业服务中心经理、物业服务中心在岗人员。

5.4会议内容：执行物业服务中心晨会八步曲。

5.4.1晨会第一步：【唱响晨曲】上班前提前播放或共同演唱一段激励歌曲，如《光荣与梦想》、《相信自己》、《真心英雄》、《我真的很不错》等节奏明快的动感曲目，用音乐把清晨的睡意和懒洋洋的情绪一扫而光，主持人（经理/值班经理）进行会前集合整队，可站成一排或围成圆圈。

5.4.2晨会第二步：【开场问候】主持人，一句问候开始今天的晨会主持人：“各位伙伴、各位同事大家早上好！”员工回答：“好！很好！非常好！”（加手势表现，加节奏性拍手。）

5.4.3晨会第三步：【放松运动】可参考：向左转，后面的伙伴搭在前面伙伴的肩膀上，按肩膀、按太阳穴、捶背；向右转，后面的伙伴搭在前面伙伴的肩膀上，重复以上动作，放松身体。

5.4.4晨会第四步：【礼仪互检】员工互检仪容仪表，包括：发型是否整齐；妆容是否到位；衣裤是否干净；鞋袜搭配是否合乎要求；工卡是否佩戴；精神面貌状态是否俱佳等。

5.4.5晨会第五步：【微笑赞美】主持人宣布所有员工把自己的好心情、积极的正能量以微笑的形式传递给身边的每一个人，跟旁边的伙伴握手并说一句赞美他/她的话语，如：“你今天的状态看起来很棒！”

5.4.6晨会第六步：【岗前展示】整体与会人员进行礼仪形象展示，包括但不限于：微笑演练、站姿、走姿展示、鞠躬礼仪、指引礼仪以及服务过程的标准服务用语演练。（可任选一到两项进行完美展示）

5.4.7晨会第七步：【工作讲评】晨会主持人，针对前一日的工作进行总结并对当天工作计划进行安排；通报公司重要制度或重要事务；进行简短的业务培训与宣贯；各同事进行日常工作简短沟通；管家服务及催费情况讲评；案例分享。

5.4.8晨会第八步：【快乐宣言】诵读物业服务中心快乐宣言，强化团队的共识，达成统一的目标。参考如下：

①“客户无小事，服务无尽头！在我们的字典里面没有“不知道”、“办不到”、“没希望”等字眼，我永远不会对我的业主说“不！”

②今天，你如果不生活在未来，那么明天，你将生活在过去！所有的优秀都开始于思想，所有的改变都可以在瞬间，我深信：勤奋的结果一定不会太差！”

5.4.9最后，大家一起齐声说：“棒！棒！棒！”，齐拍掌散会。

5.5纪律要求

5.5.1与会人员必须准时到达晨会地点，不可早退，中途不得离开。

5.5.2晨会期间，不可嬉戏、打闹、吸烟、吃零食、大声喧哗。

5.5.3晨会期间，手机调成震动、静音或者关闭。

5.6会议要求

5.6.1物业服务中心经理安排会议记录人做好相关准备。

5.6.2所有与会人员准时与会，分公司经理每月至少参加一次晨会。

5.6.3会议记录人组织所有与会人员（含与会嘉宾、会议主持人）在《物业服务中心会议签到表》上签到，对会场情况进行拍照，做好《物业服务中心会议纪要》交由物业服务中心经理签阅。

5.6.4物业服务中心所有员工对《物业服务中心会议纪要》进行阅知签名。

5.6.5客户助理（档案管理员）做好会议相关资料的存档。

第一章 董事会职权

一、议定本公司的长远规划和经营方针。

二、依据公司的长远规划与经营范围，讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围。

三、讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。

四、审定和通过公司的年度工作报告与财务决算。

五、讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。

六、根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。

第二章 经理岗位职责

经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。

一、认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。

二、充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。

三、负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发展。

四、贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命安全和身心健康。

五、加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。

六、抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术骨干。

七、认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。

八、以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质工作。

第三章 办公室职责

一、认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。

二、负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订和发放。

三、负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。

四、做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”，物品存放及保管安全妥善。

五、组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。

六、拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。

七、负责小区的环境绿化和卫生保洁工作。

八、负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。

九、负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作，搞好小区文化活动。

十、负责完成公司交办其它各项工作任务。

第四章 管理部职责

一、在物业公司经理的领导下，认真贯彻相关法律、法规和公司的规章制度，主管客服和小区治安工作。

二、负责小区物业的接管验收工作。

三、负责协调处理业主的各种投诉事件，并对其进行认证解释，做好投诉记录。

四、负责检查住户的装修、入住。保证和维护业主水、电、暖的正常使用，发生故障应及时进行维修。

五、负责公共设施、设备的管理和维修保养，保证其正常运行。

六、负责催交业主的物业管理费;水，电、暖费。

七、负责业主钥匙的管理。

八、完成公司交给的其它工作任务。

第五章保安员岗位职责

一、门卫岗位职责

1、着装整齐、佩戴齐全，按时上岗交接班。

2、值班时不准擅自离岗、嬉笑打闹、看书报、吃东西、睡觉、不准收听录音机等敢与工作无关的事。

3、值勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难业主和客户，处理问题要讲原则、讲方法，态度和蔼不急不燥。

4、认真填写各种登记，要求字迹清楚，内容详细准确。

5、对外来人员一律进行出入登记，来访的客人得到业主或公司领导同意后方可进入。

6、严谨各类修补、买卖、收旧及搞传销的人员进入小区。

7、装修材料及专业安装队进入时应检查相关手续，未办理装修和安装手续的不允许进入。

8、业主进入小区时应检查《临时业主卡》，装修人员进入小区须检查《临时出入证》。

9、对运出小区的物品必须有物业公司签字后方可放行。

10、进入小区的车辆要详细检查，如发现有问题时应请车主(司机)在检查表上签字确认。

二、巡逻岗岗位职责

1、巡逻员要着装整洁、语言文明、礼貌待人，不喝酒、不吸烟、不闲谈。

2、负责对进入小区的可疑和闲杂人员进行盘查，并及时请其离开小区，制止小区内的打假斗殴事件。

3、严禁搞传销及做广告的人员在小区内各种公共场所、设施上散发和张贴传单。

4、熟悉小区内的楼宇结构、单元户数、人口数量、楼座排列以及小区内区间道路走向，车辆和人员流动规律，系统掌握住宅区的整体情况。

5、劝说院内的过往行人不要乱丢纸屑、烟头，维护好公共区域的环境卫生。

6、指挥小区内的车辆顺序停放整齐，优先保证业主的车位。

7、装修方式时要不定时巡查试施工现场，垃圾必须及时清运，倾倒到指定位置，严禁向窗外、阳台外、楼梯过道、天台等公共场所抛洒和堆放。

8、要与队友团结协作、密切配合、互相照应、共同完成巡逻任务。

第六章 保洁员岗位职责

一、室外岗位职责

1、准时到岗，每天清扫分区道路、绿化带、楼宇间硬化部分及坐台两次。

2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。

3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。

4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不怕脏、不怕累。

5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。

7、完成公司交办的其它临时性工作。

二、室内岗位职责

①每日对楼道清扫、保洁、单元门、楼梯扶手清擦、保洁。

②每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、

一. 出勤：一月内迟到或早退两次扣一天工资。

二. 请假：必须要请假条，写明事由，由部门负责人批准，办公室核实。一天以上由主任批准，三天以上要经理批准，擅自离开者，按自动辞工处理，扣发15天工资。

(1) 请事假扣发当天工资。

(2) 请病假，必须要有医生证明，三天以内工资照发，三天以上扣除请假期间工资。

(3) 旷工者除扣当天工资外，年终奖扣发一天工资。

(4) 请假一天以上请假者必须提前申请。

(5) 上班时间内，必须坚守岗位，如检查不在岗位范围内，则按未上班处理，扣半天工资。

三. 坚守工作岗位，必须按质、按量达到管理处要求，完成各自职责，不能胜任工作，住户反映较大意见者，管理处有权做出调离原岗位或辞退处理。

四. 如损坏管理处及住户财产，视损坏程度照价赔偿并扣发工资。

五. 管理处的工具、机器、设备未经管理处或办公室同意，不准外借。

六. 上班时间不得看报、闲聊，不得用通迅设备聊天;业余时间应努力学习业务知识及相关知识。

七. 不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务。

八. 严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。

九. 热情、周到、主动、高效服务住户，依靠法规严格妥善管理，绝不可粗暴、冷漠、置之

不理。

文明办公制度

一. 员工应以认真负责的态度，严谨务实的作风做好本职工作，办公讲求效率。

二. 员工应自觉遵守管理处作息时间，严格执行劳动纪律，上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗，外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。

三. 讲究礼貌，注重仪容。员工服装庄重、大方、清洁。

四. 各办公室、会议室严禁吸烟。

五. 保持办公环境优美清洁，不得随意丢弃杂物。

六. 爱护公共财物，节约用水用电。

七. 重视防水、防盗和安全生产。

八. 办公时间要保持肃静，不准串岗聊天;嘻闹、高声喧哗和争吵。

九. 严格要求自己，遵守公司的各项规章制度。

十. 以上规定，有违者将按管理处规定，予以经济处罚。

办公室值班制度

为及时处理突发事件，维护小区正常的生产、生活秩序，制定本制度：

一. 值班人员：公司各部门经理以下人员，均应参加值班。

二. 值班地点：公司客户服务中心。

三. 值班时间：星期一至星期五12：00—13：00。

四. 值班人员应填写值班登记表，注明值班人、值班起止时间、值班情况等。

五. 值班人员必须及时处理各类突发事件。如遇重大事件，难以处理的，应及时报告公司经理，并请求有关部门协助处理。

六. 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗。若因此而造成损失的，追究当事人的责任。

七. 值班人同因事、因病无法参加值班的，应事先安排调班，并报办公室。事先无法安排的，应找机动人员暂替，并在值班登记表上注明。

八. 国家法定节假日另做加强值班安排。

管理处接待来访投诉工作制度

为加强管理处与业主、住户的联系，及时为业主、住户排忧解难，提高社会效益，特建立接待来访投诉工作制度。

一. 接待来访工作由客户服务中心负责，宣传接待投诉的办公地点、电话，让业主、住户来访投诉有门、信任管理处。

二. 任何管理人员在遇到业主、住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，面带微笑，不得刁难，不得推诿，不得对抗，不得激化业主、住户情绪，并做到对熟人、陌生人一个样、对大人小孩一个样、忙时闲时一个样。

三. 对住户投诉、来访中谈到的问题，客服人员应及时进行记录，须于当天进行调查、核实，并将结果和处理建议汇报办公室主任，由主任决定处理办法和责任部门。

四. 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务。不得推托、扯皮、推卸责任、为难业主、住户、或乘机索取好处、利益等，在处理完毕后应将结果回复业主、住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。

五. 全体管理人员要认真负责做好本职工作，为业主、住户提供满意管理、服务，减少住户的投诉、批评，将业主、住户的不满消解在投诉之前。

用户投诉处理制度

一. 用户投诉的接收

1. 凡用户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由管理处物管员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。

2. 管理处建立《客户投诉登记表》，对每一份投诉或意见均予以记录。记录的内容包括客户名称、投诉文件(信件、传真、电话及面谈的正式记录)的编号、投诉性质或内容摘要、处理结果等。

3. 管理处亲自或指定人员根据客户投诉或意见，填写《客户投诉处理通知单》。为了便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理通知单》应进行编号，并与《客户投诉登记表》中的编号以及对客户投诉或意见原件所作的编号保持一致。

二. 用户意见的处理(必须满足公司对用户的承诺要求处理)

1. 管理处将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。

(1) 由有关班组负责作出补救措施。

(2) 作出补救措施的同时，还需采取纠正措施，近预定时间完成。

2. 对重大问题的投诉，管理处不能处理的需统一协调的问题，直接报经理，由经理作出处理决定。

3. 对需采取纠正措施的问题要在《用户投诉处理通知单》中记录，以便跟踪检索。

4. 在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。

业主投诉处理和分析制度

一. 凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式如信函、电话或面谈，均由客服务中心进行接待、记录，然后按照投诉内容反馈给各相关责任部门，各责任部门应做好相应记录。

二. 各责任部门接到投诉后，在预定时间内向业主答复采取何种补救措施，答复时间最长不应超过三天。

三. 各责任部门按照业业投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给部调度室。

四. 对重大问题的投诉，各责任部门不能处理的或需统一协调的问题，直接报办公室主任，由主任作出处理决定。

五. 服务中心应采用电话或其他形式跟踪投诉解决后是否仍存在问题，如有，仍需责成有关部门迅速处理。

六. 对业主的投诉，分半年和年终进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。

业主意见调查和回访制度

一. 客服中心每年至少进行一次业主意见调查，业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度：

a) 供电管理;

) 供水管理;

c) 消防治安管理;

d) 卫生管理;

e) 绿化管理;

f) 公共设施管理;

g) 维修服务;

h) 服务态度。

二. 服务中心对回收的意见表进行统计分析工作，并将结果如调查表的回收份数，总的满意率以及分项满意率，业主对物业管理的意见(共性的意见)等书面报告办公室主任。

三. 对各部门存在问题，办公室主任提出整改意见，责成有关部门限期解决。

四. 对业主的误解，服务中心应进行必要的耐心解释。

五. 对业主意见调查结果及整改方案应定期向业主委员会进行通报，接受监督。

六. 物管员及相关职能部门应定期对相关业主进行回访。

七. 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

八. 回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

九. 回访后遇到的重大问题，应上例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。 管理处接待来访投诉定期固访制度

为加强管理处与住户的联系，及时为住户排扰解难，把管理工作置于住户监督中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理，提高服务质量，特建立接待来访投诉工作制度。

一. 接待来访投诉工作

1. 接待来访望风披靡工作由服务中心物管员负责，管理处应广为宣传接待投诉的办公地点、电话，让住户投诉有门。

2. 任何管理人员在遇到住户来访投诉时，都应给予热情接待，主动询问，耐心、细致地做好解释工作，当住户有不理解住宅区的管理规章制度时，要晓之以理，动之以情，让住户理解并支持管理处的工作。

3. 对住户投诉、来访中谈到的问题，接待人员应及时进行记录，当天进行调查、核实，然后将处理结果汇报管理处责任部门和主任;不能解决的，要将问题和意见向有关部门和主任汇报，由主任决定处理办法。

4. 当住户主动前来提合理化建议时，要详细、认真地做好记录，并及时向主任汇报，由主任决定采取或制定整改计划，并张榜公布整改措施和表彰“爱我小区”的住户名单，同时给住户优先评选“文明户”。

5. 责任部门在处理来访、投诉时，要热诚、主动、及时，要坚持原则，突出服务;不得推诿责任、为难住户或乘机索取好处，在处理完毕后应将结果回复住户和管理处主任，做到事事有着落、件件有回音。

6. 全体管理人员要认真负责，做好本职工作，为住户提供满意的服务，尽量减少住户的投诉、批评。将住户的不满消解在投诉之前。

7. 当同行物业管理单位要求参观时，管理处员工应给予热情接待，把住宅区情况做全面的介绍，通过互相学习，共同提高小区管理水平。

二. 回访工作

1. 回访要求：

(1) 办公室主任把对住户的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。

(2) 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。

(3) 回访中，对住户的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。

(4) 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。回访处理率达100%，有效投诉率力争在1%以下。

2. 回访时间及形式：

(1) 办公室主任每年登门回访1~2次。

(2) 物管员按区域范围分工，每季回访1次。

(3) 每半度召开一次住户座谈会，征求意见。

(4) 利用节日庆祝活动、社区文化活动、村民集会等形式广泛听取住户反馈。

(5) 有针对性地对住户发放住户调查问卷，作专题调查，听取意见。

回访工作制度

一. 维修回访由经理、主管、维修负责人担任。其中：经理回访率不低于10%;主管回访率不低于30%;维修负责人回访率不低于60%。

二. 回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访;漏水项目维修三天内回访。

三. 回访内容：

1. 实地查看维修项目。

2. 向在维修现场的业主(住户)或家人了解维修人员服务情况。

3. 征询改进意见。

4. 核对收费情况。

5. 请被回访人签名。

四. 对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。

住宅区管理处回访回访制度

为加强物业管理处与广大住户(业主)的联系，使管理处各项工作置身于住户(业主)监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户回访制度。

一. 回访要求

1. 物业管理处正、副主任把对住户(业主)的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。

2. 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。

3. 回访中，对住户(业主)的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。

4. 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。对住户(业主)反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。

二. 回访时间及形式

1. 物业管理处办公室主任每年登门回访1~2次。

2. 物管员按区域范围分工，每月回访1次。

3. 每季度召开一次楼长会，征求意见。

4. 利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

5. 有针对性地对住户(业主)作专题调查，听取意见。

6. 物业管理处设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交办公室主任及时处理。

7. 随时热情接待来访，作好登记。

第一条地下车库基本情况及基本定义

地下车库位置：北京市朝阳区西大望路19号院1号楼至13号楼地下一层

地下车位类型：可销售产权车位482个，其中业主已购买车位446个，北京中加兴业房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）未售出车位36个；地下人防车位366个，开发商拥有使用权及经营权。

车位产权人包括购买产权车位的业主和开发商，鉴于现阶段开发商取得地下人防的使用权及经营权，视其为人防车位产权人。

车位使用人包括车位产权人及从车位产权人处承租车位的业主或租户。

第二条甲方的权利与义务

1、代表车位产权人与乙方签署地库管理服务监管协议；

2、监督乙方的车库管理服务工作，并就车库管理的有关问题向乙方提出合理的意见和建议；

3、督促车位产权人严格遵守地下车库停车管理的有关规定。

第三条车位产权人的权利与义务

1、车位产权人有权在相应的车位停放自用车辆或将车位出租；

2、车位产权人不得实施第六条规定的行为，影响其他车位使用人正常使用相应的车位，威胁地下车库、停放车辆的安全；

3、不得改变车位的.使用性质；

4、车位产权人将停车卡借予他人或丢失后应及时告知乙方并补办；

5、车位产权人应当按照乙方的要求办理车辆停放地下车库的相关手续，与乙方签订相关协议，明确双方的权利和义务；

6、车位产权人将车位出租给他人使用的，应及时向乙方登记备案，督促车位承租人按照第三条第5款的规定办理车辆停放地下车库的相关手续。

第四条乙方的权利和义务

1、根据相关法规政策，结合实际情况，制定地下车库的管理制度，经甲方同意后，在本小区内进行公示；

2、建立健全地下车库停放车辆的档案资料；

3、按照地下车库的管理制度及相关协议，对地下车库及车辆进行管理；

4、对违反地下车库管理制度及相关协议的行为,及时采取有效措施予以制止。

第五条乙方提供地下车库管理服务应达到以下服务标准

1、按照地下车库的管理制度对地下车库及进入地下车库的车辆进行管理；

2、对车辆出入地下车库、在地下车库内行驶、停放进行引导服务，记录车辆出入地库的情况，督促车辆在地库内限速行驶、有序停放；

3、对实施第六条行为的车辆采取有效措施予以制止；

4、车库内设施设备完好，标线、标志牌清楚，设施稳固；

5、车库内设施、设备整洁，路面无杂物；

6、车库实行24小时值班制度，定时定点按规定路线巡视，并做好记录；

7、消防设备设施配置完好，运行正常，可随时启用；消防通道畅通无阻；制定有效的消防应急方案。

第六条车辆进入地下车库应遵守乙方制定的地下车库管理规定，包括但不限于：

1、停放车辆时不得对其他车辆的进出和其他车位的使用造成阻碍；

2、非停车区域禁止停放任何车辆；

3、不得私占他人车位；

4、不得在车库内练车、修车（如有滴、漏油现象，应及时清理，不得置之不理）；

5、不得停放运输或装有剧毒、易燃、易爆等危险品的车辆；

6、不得在地下车库燃放烟火；

7、不得损坏车库内的设施、设备。

第七条地下车库管理服务费收费标准及支付方式

地下车库管理服务费在本合同有效期内维持与20__年同等标准，价格不做调整，支付方式由乙方与车位产权人另行约定。

第八条违约承担

1、乙方违反本协议，甲方有权督促乙方限期整改。

2、因车位使用人原因造成乙方未能达到服务标准的，乙方应加强管理并有权要求甲方督促车位产权人改正。

3、乙方不得擅自提高收费标准或乱收费，甲方有权对其进行监督。

4、车位产权人违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳停车管理服务费用的，乙方有权要求其补交欠款，并有权要求支付利息。

5、车位使用人有责任和义务保证所停车辆的完好状态，由于滴、漏、电路问题等原因造成的后果由车位使用人自行承担；给其他车主或车辆和公共财产造成损害的，承担赔偿责任。

6、车位使用人违反本协议第六条规定的，由此所产生的一切经济、法律责任由车位使用人承担。

7、车位使用人将停车卡借予他人或丢失后未及时告知乙方并补办，导致车主本人或其他方遭受损失的，其法律责任与后果由使用人承担；

8、车位产权人、车位使用人拒不办理车辆停放在地下车库的`相关手续或拒绝提供相关资料的，乙方有权拒绝其进入地下车库停车的要求；

9、由于乙方管理原因造成车辆损失的，按照法律规定及乙方与车位使用人签订的协议承担责任。

第九条为维护车位产权人、车位使用人、公众的切身利益，在不可预见的情况下，乙方有权协助有关部门采取紧急措施，如发现燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施造成公共利益及车辆必要的财产损失的，按有关法律规定执行。

第十条本协议执行期间，如遇不可抗力致使合同无法履行时，双方应按相关法律规定及时协商处理。

第十一条凡因本协议及与本协议有关而引发的甲乙双方，乙方与车位产权人、使用人之间的争议，应通过友好协商加以解决。如协商不成的，任何一方均有权向金港国际物业所在地人民法院提起诉讼。

第十二条本协议未尽事宜，乙方可与车位使用人另行签订补充协议作为本协议内容的补充，补充协议与本协议内容如有冲突，以本协议内容为准。

第十三条本协议有效期自20__年1月1日起至20__年12月31日止。

第十四条本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字盖章之日起生效。

二、填报《厦门市物业管理企业资质申报表》;

三、厦门市建设与管理局的临时三级资质批复;

四、附下列文件：

1、企业经营负责人姓名及其学历、职称证书;

2、公司章程(加盖公章);

3、工商营业执照有效复印件;

4、验资证明(注册资金50万元以上);

5、上一年度的审计报告;

6、经营办公场所证明;

7、物业管理委托合同;

8、具有专业职称管理人员的资格证书(含物业管理从业人员岗位证书)原件及复印件

具体要求(专职专业管理人员不少于5人)：

(1)企业负责人取得建设部物业管理企业经理岗位证书;

(2)企业专职专业管理人员全部取得从业人员岗位证书;

(3)企业要具有工程、经济等中级以上职称的人员不少于5人;

(4)中级职称人员必须要有原单位出具证明、身份证复印件，并要签定劳动合同;

(5)企业经理必须有大专学历，二年以上物业管理经验;

(6)送验时必须提供证书原件，并附复印件(加盖公章)

申报材料要真实，企业从业人员、中级职称人员必须是本公司的在编人员，

不得借用各种证书，一经查明将不予办理企业资质;

第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。

除了规定另有规定外，物业管理企业执行，《施工、房地产开发企业财务制度》。

第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司；股份有限公司等各类组织形式的企业。

第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

1、房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。

2、共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

第四条代管基金作为企业长期负债管理。

1、代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

2、代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房、共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。

1、管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

2、商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、使用人向企业提供的经营用房。

第六条企业支付速达软件的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物凿权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生的的各项支出，按照国家规定计入成本费用。

第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。（）营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

1、直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。

2、直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

3、间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

第九条企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。

第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。

第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。

第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0、3%―0、5%计提坏帐准备金，计入管理费用。

1、企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

2、不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

第十三章营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

第十四章主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。

1、物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。

2、物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的.房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

3、物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

第十五条企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。

1、物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

2、企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

第十七条补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

1、营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

2、营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

。3、其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

1、商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

1、企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

2、企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

第二十一条本规定自xx年1月1日起施行。

1、负责项目运营期保安、保洁、绿化租摆和养护等外包项目的管理工作，做好辖区公共秩序和环境卫生的维护工作;

2、制定适合辖区内的管理办法和制度。

3、对辖区内外包秩序、保洁各岗位人员工作检查及监督，对工作出现的问题及时处理。

4、按期召开外包单位工作会议，对工作中出现的问题制定整改方案，每月组织自查，对不合格项提出整改方案，并跟踪落实效果。

5、定期检查辖区内消防设施，设备，做好维护和保养工作。

6、负责与地区的治安、消防、环卫、街道办事处等有关部门协调好关系。

7、负责拟定安全员、保洁员培训计划，制定工作年度计划，包括防火、防盗、对付意外事件的预案制定及训练计划，并组织实施。

8、负责组织安全骨干定期对项目进行全面的安全风险评估，发现安全隐患，跟踪整改，严防各类刑案的发生。

1、办公室负责指定接待员、档案员负责业主档案的信息收集、管理及整理工作;

2、专管人员须将业主的档案资料分户建立、逐一保存，建立统一目录，同时建立电子档备份。各类信息详细排列，以便查阅;

3、客户信息档案的内容包括：业主收楼及验收文件、装修文件、日常维修文件、缴费文件、回访处理文件及投诉建议等其他文件;

4、专管人员须认真填写各项记录表，纸文档与电子文档同时进行。及时跟进业主档案的变更，保证信息的准确性;

5、业主档案信息应严格管理，注意保密。严禁非相关人员查阅，以保护业主的隐私，维护公司良好形象;

6、为确保文档安全，文件柜要做好防火、防盗、防潮、防虫工作;

7、业主档案永久保存，及时与业主沟通，及时变更业主信息，保证其准确性。