物业管理政策法规与基本制度(推荐20篇)

1.负责接听客户服务热线电话，全程跟踪并书面记录各类投诉及处理结果。

2.做好业主或使用人来信、来访的接待工作。

3.业主投诉定期整理存档和上报，上门回访业主，了解业主思想动态。熟悉辖区入住业主情况，掌握辖区各种配套设施的运行情况，认真、及时替业主排忧解难。

4.负责做好所管区内的巡视，及时发现制止和处理违规、违法事件，做好装修申请、报审、验收工作。

5.参与物业接管验收，发现问题及时反映，并监督其及时处理。

6.负责催缴和收取物业管理费等其他相关费用，协助收费员完成写单发单工作。

7.完成领导交办的其他工作。

职责：

1、落实公司标准体系建立及解读培训;

2、制定品质检查计划，定期开展品质督导检查工作并组织品质督导分析会;

3、项目前期介入管理，制定项目接管计划;

5、客户满意度控制(过程满意度、年底满意度测评、报事投诉);

6、战略发展与品牌宣传;

7、多种经营指标分解与达成;

8、风险预控等。

要求：

1、30-45岁，物业管理相关专业优先;

2、5年以上大型物业企业同岗位工作经验;

3、熟悉物业管理专业知识、国家物业管理相关法律法规;

4、熟悉业行业先进管理理念、办公软件使用知识 ;

5、有良好的管理、统筹、沟通、协调能力;

6、该项目位于重庆铜梁区，需要能够接受出差或派遣。

为加强物业管理处与广大住户（业主）的联系，使管理处各项工作置身于住户（业主）监督之中，从而集思广益，及时总结经验、教训，不断改进管理工作，提高服务质量，特制定对住户回访制度。

一． 回访要求

1． 物业管理处正、副主任把对住户（业主）的回访列入职责范围，并落实到每年的工作计划和总结评比中。

2． 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，作好回访记录。

3． 回访中，对住户（业主）的询问、意见，如不能当即答复，应告知预约时间回复。

4． 回访后对反馈的意见、要求、建议、投诉，及时逐条整理综合、研究、妥善解决，重大问题向公司请示解决。对住户（业主）反映的问题，做到件件有着落，事事有回音。回访处理率达100%，投诉率力争控制在1%以下。

二． 回访时间及形式

1． 牧业管理处办公室主任每年登门回访1~2次。

2． 物管员按区域范围分工，每月回访1次。

3． 每季度召开一次楼长会，征求意见。

4． 利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。

5． 有针对性地对住户（业主）作专题调查，听取意见。

6． 物业管理处设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交办公室主任及时处理。

7． 随时热情接待来访，作好登记。

2.物资设备部负责设施和设备的购置与管理，使用部门负责日常维护保养。

3.各类安全装置的检测和鉴定由物资设备部负责。

4.项目部负责人必须树立高度的安全意识，严格按照《安全生产法》中的规定，保障安全设施、设备资金的方面投入。

5.购入的安全设施、设备要符合国家有关标准，必须从是有资质企业生产的产品。

6.各种设施设备要分类、编号、入帐，定期盘点，做到帐物相符。

7.配置在生产设备上、起保障生产作业人员和设备安全作用的防护装置（如防护罩、安全阀、限位器、联锁装置、消防器材和报警器等），必须专人每日定时岗前巡查加强维护、保证灵敏好用。

8.各种安全装置规定责任部门要有专人负责管理，经常检查、维护、保养、并落实到人和做好记录。

9.各类安全装置的责任部门要按照有关规程，对主管的安全装置定期进行检查和校验，并将检查、校验的情况载入档案，各种安全设备和设施要建立档案编入设备检修计划、定期检修。

10.安全设施和设备不准随意拆除、挪用或弃置不用，因检修拆除的，检修完毕后必须立即复原。

11.因工作需要，安全设施和设备需要拆除的，必须由主管部门制定拆除计划和方案，报项目部主管领导批准后方可实施。

科学、完善的管理制度是保洁工作顺利进行的有力保证。物业服务企业应在国家和地方有关法律法规的基础上，制定出自己的九管理工作规章制度，如保洁卫生操作标准、岗位职责、员工服务规范、清洁设备领用制度、操作规程、奖惩规定等。

工作计划是具体实施保洁管理的主要依据。因此，保洁工作应明确每日、每周、每月工作的安排，以便实施和检查。

1、每日清洁工作的内容

（1）所辖区域内道路（喊人行道）清扫两次，整日保洁。

（2）所辖区域绿化带，含草地、花木灌丛、建筑小品等清扫一次。

（3）楼宇电梯间、地板拖洗两次，墙身清抹一次。

（4）各层楼梯及走廊清扫一次，楼梯扶手清擦一次。

（5）收集住户生活垃圾，清除垃圾箱内垃圾。

2、每周清洁工作的内容

（1）各层楼宇的各层公共走廊拖洗一次。

（2）业主信箱清擦一次。

（3）天台、天井清扫一次。

3、每月清洁工作的内容

（1）天花板灰尘和蜘蛛网清除一次。

（2）各层楼宇各层的公用玻璃窗擦拭一次。

（3）公共走廊及住宅内路灯罩清擦一次。

（三）抓好卫生设施建设

物业服务企业保洁部要搞好环境卫生管理工作，必须有相应的卫生设备设施。

（1）卫生车辆包括清扫车、洒水车、垃圾运输车、粪便清运车等。

（2）便民设施指为便利群众而建设的卫生设施，如垃圾清运站、果皮箱等。

（四）加强环境卫生，既需要物业服务企业的管理、打扫，也需要业主或使用人的保持与配合。因此，应通过宣传教育，提高住户的文明程度，自觉遵守有关规定，配合物业服务企业搞好保洁管理工作。

1、协助所辖项目的管理工作，全面统筹物业服务中心工作;

2、定期检查物业管理服务费和其它有关费用的收缴情况，保证管理费收缴指标按时完成;

3、根据项目实际情况，编制和修改安防、客服、环境、绿化、工程等板块的服务标准和规章制度并监督落实;

4、根据服务标准，监督落实项目日常的保洁、绿化、四害消杀等工作，对外聘单位服务品质进行考评监督;

5、协调部门内部客服、安防、保洁和工程板块工作

6、组织实施业户满意度调查，整理分析数据，形成分析报告并向上汇报;

7、负责本部门的团队建设，定期组织各项业务技能培训，不断提高服务品质和团队成员素质技能;

根据管理体制的总体要求，已经完成各项管理规章制度、员工奖惩制度和日常培训管理管理规定，让日常管理工作更制度化、规范化和更具操作性。员工手册等制度的完善已经纳入20__年工作计划当中。除了完善原有人力资源管理制度外，根据劳动法和劳动政策法规，结合公司的实际情况，明细了奖惩、考核、异动与选拔、休假、劳动关系等内容，逐步完善公司的人力资源管理制度。基本确立公司人力资源管理的制度体系，形成较为规范的人事管理，从整体上提高了公司的人力资源管理与开发水平。

任何进入或使用本小区停车场之人士，须严格遵守下列停车场制度：

*车辆进出车场时，外来车辆必须进行登记(录)，并由车主及管理员对登录内容核实。

*车辆应按管理员的要求停放于规定位置。

*车辆停放好以后，拉好手闸，关好车窗门，锁好防盗锁,避免使用带报警音的防盗锁，车内请勿存放现金及其它贵重物品。

*车场应按管理员的要求及现场的标识行车，车速小于10公里/小时，禁止鸣笛。

*场内禁止修理车辆、洗车、试刹车、学习驾驶等有安全隐患及影响现场卫生的活动。

*请勿将有可能对其他车辆或人士构成危险的车辆停泊于停车场内。

2)摩托车、自行车

禁止无牌摩托车进入，业户及访客摩托车、自行车请于指定位置存放，并锁好防盗锁。

2、各种安全防护装置、照明、信号、监测仪表、警戒标记、防雷、报警装置等设备要定期检查，不得随意拆除和非法占用。

3、易燃易爆、剧毒、放射、腐蚀和性质相抵触的各类物品，必须分类妥善存放，严格管理，保持通风良好，并设置明显标志。仓库及易燃易爆粉尘和气体场所使用防爆灯具。

4、木刨花、实验剩余物应及时清出，放在指定地点。

5、易燃易爆，化学物品必须专人保管，保管员要详细核对产品名称、规格、牌号、质量、数量、查清危险性质。遇有包装不良、质量异变、标号不符合等情况，应及时进行安全处理。

6、忌水、忌沫、忌晒的化学危险品，不准在露天、低温、高温处存放。容器包装要密闭，完整无损。

7、易燃易爆化学危险品库房周围严禁吸烟和明火作业。库房内物品应保持一定的间距。

8、凡用玻璃容器盛装的化学危险品，必须采用木箱搬运。严防撞击、振动、摩擦、重压和倾斜。

9、进行定期和不定期的安全检查，查出隐患，要及时整改和上报。如发现不安全的紧急情况，应先停止工作，再报有关部门研究处理。

第一条、为了适应社会主义市场经济体制和投融资体制改革的需要，规范基本建设投资行为，加强基本建设财务管理和监督，提高投资效益，根据《中华人民共和国预算法》、《会计法》和《政府采购法》等法律、行政法规、规章，制定本规定。

第二条、本规定适用于国有建设单位和使用财政性资金的非国有建设单位，包括当年安排基本建设投资、当年虽未安排投资但有在建工程、有停缓建项月和资产已交付使用但未办理竣工决算项目的建设单位。其他建设单位可参照执行。实行基本建设财务和企业财务并轨的单位，不执行本规定。

第三条、基本建设财务管理的基本任务是：贯彻执行国家有关法律、行政法规、方针政策;依法、合理、及时筹集、使用建设资金;做好基本建设资金的预算编制、执行、控制、监督和考核工作，严格控制建设成本，减少资金损失和浪费，提高投资效益。

第四条、各级财政部门是主管基本建设财务的职能部门，对基本建设的财务活动实施财政财务管理和监督。

第五条、使用财政性资金的建设单位，在初步设计和工程概算获得批准后，其主管部门要及时向同级财政部门提交初步设计的批准文件和项目概算，并按照预算管理的要求，及时向同级财政部门报送项目年度预算，待财政部门审核确认后，作为安排项目年度预算的依据。建设项目停建、缓建、迁移、合并、分立以及其他主要变更事项，应当在确立和办理变更手续之日起30日内，向同级财政部门提交有关文件、资料的复制件。

第六条、建设单位要做好基本建设财务管理的基础工作，按规定设置独立的财务管理机构或指定专人负责基本建设财务工作;严格按照批准的概预算建设内容，做好账务设置和账务管理，建立健全内部财务管理制度;对基本建设活动中的材料、设备采购、存货、各项财产物资及时做好原始记录;及时掌握工程进度，定期进行财产物资清查;按规定向财政部门报送基建财务报表。 主管部门应指导和督促所属的建设单位做好基本建设财务管理的基础工作。

第七条、经营性项目，应按照国家关于项目资本金制度的规定，在项目总投资(以经批准的动态投资计算)中筹集一定比例的非负债资金作为项目资本金。

本规定中有关经营性项目和非经营性项目划分，由财政部门根据国家有关规定确认。

第八条、经营性项目筹集的资本金，须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告。投资者以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等非货币资产投入项目的资本金，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、行政法规评估作价。

经营性项目筹集的资本金，在项目建设期间和生产经营期间，投资者除依法转让外，不得以任何方式抽走。

第九条、经营性项目收到投资者投入项目的资本金，要按照投资主体的不同，分别以国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金单独反映。项目建成交付使用并办理竣工财务决算后，相应转为生产经营企业的国家资本金、法人资本金、个人资本金、外商资本金。

第十条、凡使用国家财政投资的建设项目，应当执行财政部有关基本建设资金支付的程序，财政资金按批准的年度基本建设支出预算到位。

实行政府采购和国库集中支付的基本建设项目，应当根据政府采购和国库集中支付的有关规定办理资金支付。

第十一条、经营性项目对投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额(包括发行股票的溢价净收入)、接受捐赠的财产、外币资本折算差额等，在项目建设期间，作为资本公积金，项目建成交付使用并办理竣工财务决算后，相应转为生产经营企业的资本公积金。

第十二条、建设项目在建设期间的存款利息收入计入待摊投资，冲减工程成本。

第十三条、经营性项目在建设期间的财政贴息资金，作冲减工程成本处理。

第十四条、建设项目在编制竣工财务决算前要认真清理结余资金。应变价处理的库存设备;材料以及应处理的自用固定资产

要公开变价处理，应收、应付款项要及时清理，清理出来的结余资金按下列情况进行财务处理：

经营性项目的结余资金，相应转入生产经营企业的有关资产。

非经营性项目的结余资金，首先用于归还项目贷款。如有结余，30%作为建设单位留成收入，主要用于项目配套设施建设、职工奖励和工程质量奖，70%按投资来源比例归还投资方。 第十五条、项目建设单位应当将应交财政的竣工结余资金在竣工财务决算批复后30日内上交财政。

第十六条、建设成本包括建筑安装工程投资支出、设备投资支出、待摊投资支出和其他投资支出。

第十七条、建筑安装工程投资支出是指建设单位按项目概算内容发生的建筑工程和安装工程的实际成本，其中不包括被安装设备本身的价值以及按照合同规定支付给施工企业的预付备料款和预付工程款。

第十八条、设备投资支出是指建设单位按照项目概算内容发生的各种设备的实际成本，包括需要安装设备、不需要安装设备和为生产准备的不够固定资产标准的工具、器具的实际成本。 需要安装设备是指必须将其整体或几个部位装配起来，安装在基础上或建筑物支架上才能使用的设备;不需要安装设备是指不必固定在一定位置或支架上就可以使用的设备。

第十九条、待摊投资支出是指建设单位按项目概算内容发生的，按照规定应当分摊计入交付使用资产价值的各项费用支出，包括：建设单位管理费、土地征用及迁移补偿费、土地复垦及补偿费、勘察设计费、研究试验费、可行性研究费、临时设施费、设备检验费、负荷联合试车费、合同公证及工程质量监理费、(贷款)项目评估费、国外借款手续费及承诺费、社会中介机构审计(查)费、招投标费、经济合同仲裁费、诉讼费、律师代理费、土地使用税、耕地占用税、车船使用税、汇兑损益、报废工程损失、坏账损失、借款利息、固定资产损失、器材处理亏损、设备盘亏及毁损、调整器材调拨价格折价、企业债券发行费用、航道维护费、航标设施费、航测费、其他待摊投资等。

建设单位要严格按照规定的内容和标准控制待摊投资支出，不得将非法的收费、摊派等计入待摊投资支出。

第二十条、其他投资支出是指建设单位按项目概算内容发生的构成基本建设实际支出的房屋购置和基本畜禽、林木等购置、饲养、培育支出以及取得各种无形资产和递延资产发生的支出。 第二十一条、建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。包括：不在原单位发工资的工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费，办公费、差旅交通费、劳动保护费、工具用具使用费、固定资产使用费、零星购置费、招募生产工人费、技术图书资料费、印花税、业务招待费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质开支。

业务招待费支出不得超过建设单位管理费总额的10%。 施工现场津贴标准比照当地财政部门制定的差旅费标准执行。

第二十二条、建设单位管理费实行总额控制，分年度据实列支。

建设单位管理费的总额控制数以项目审批部门批准的项目投资总概算为基数，并按投资总概算的不同规模分档计算。具体计算方法见附1.特殊情况确需超过上述开支标准的，须事前报同级财政部门审核批准。

第二十三条、建设单位发生单项工程报废，必须经有关部门鉴定。报废单项工程的净损失经财政部门批准后，作增加建设成本处理，计入待摊投资。

第二十四条、非经营性项目发生的江河清障、航道清淤、飞播造林、补助群众造林、退耕还林(草)、封山(沙)育林(草)、水土保持、城市绿化、取消项目可行性研究费、项目报废及其他经财政部门认可的不能形成资产部分的投资，作待核销处理。在财政部门批复竣工决算后，冲销相应的资金。形成资产部分的投资，计入交付使用资产价值。

第二十五条、非经营性项目为项目配套的专用设施投资，包括专用道路、专用通讯设施、送变电站、地下管道等，产权归属本单位的，计入交付使用资产价值;产权不归属本单位的，作转出投资处理，冲销相应的资金。

经营性项目为项目配套的专用设施投资，包括专用铁路线、专用公路、专用通讯设施、送变电站、地下管道、专用码头等，建设单位必须与有关部门明确界定投资来源和产权关系。由本单位负责投资但产权不归属本单位的，作无形资产处理;产权归属本单位的，计入交付使用资产价值。

第二十六条、建设项目隶属关系发生变化时，应及时进行财务关系划转，要认真做好各项资产和债权、债务清理交接工作，主要包括各项投资来源、已交付使用的资产、在建工程、结余资金、各项债权和债务等，由划转双方的主管部门报同级财政部门审批，并办理资产、财务划转手续。

第二十七条、基建收入是指在基本建设过程中形成的各项工程建设副产品变价净收入、负荷试车和试运行收入以及其他收入。

(一)工程建设副产品变价净收入包括：煤炭建设中的工程煤收入，矿山建设中的矿产品收入，油(汽)田钻井建设中的原油(汽)收入和森工建设中的路影材收入等。

(二)经营性项目为检验设备安装质量进行的负荷试车或按合同及国家规定进行试运行所实现的产品收入包括：水利、电力建设移交生产前的水、电、热费收入，原材料、机电轻纺、农林建设移交生产前的产品收入，铁路、交通临时运营收入等。

(三)其他收入包括：1.各类建设项目总体建设尚未完成和移交生产，但其中部分工程简易投产而发生的营业性收入等;2.工程建设期间各项索赔以及违约金等其他收入。

第二十八条、各类副产品和负荷试车产品基建收入按实际销售收入扣除销售过程中所发生的费用和税金确定。负荷试车费用计入建设成本。

试运行期间基建收入以产品实际销售收入减去销售费用及其他费用和销售税金后的纯收入确定。

第二十九条、试运行期按照以下规定确定：引进国外设备项目按建设合同中规定的试运行期执行;国内一般性建设项目试运行期原则上按照批准的设计文件所规定期限执行。个别行业的建设项目试运行期需要超过规定试运行期的，应报项目设计文件审批机关批准。

第三十条、建设项目按批准的设计文件所规定的内容建成，工业项目经负荷试车考核(引进国外设备项目合同规定试车考核期满)或试运行期能够正常生产合格产品，非工业项目符合设计要求，能够正常使用时，应及时组织验收，移交生产或使用。凡已超过批准的试运行期，并已符合验收条件但未及时办理竣工验收手续的建设项目，视同项目已正式投产，其费用不得从基建投资中支付，所实现的收入作为生产经营收入，不再作为基建收入。试运行期一经确定，各建设单位应严格按规定执行，不得擅自缩短或延长。

第三十一条、各项索赔、违约金等收入，首先用于弥补工程损失，结余部分按本规定第三十二条处理。

第三十二条、基建收入应依法缴纳企业所得税，税后收入按以下规定处理：

经营性项目基建收入的税后收入，相应转为生产经营企业的盈余公积。

非经营性项目基建收入的税后收入，相应转入行政事业单位的其他收入。

第三十三条、试生产期间一律不得计提固定资产折旧。 第三十四条、建设单位应当严格执行工程价款结算的制度规定，坚持按照规范的工程价款结算程序支付资金。建设单位与施工单位签订的施工合同中确定的工程价款结算方式要符合财政支出预算管理的有关规定。工程建设期间，建设单位与施工单位进行工程价款结算，建设单位必须按工程价款结算总额的5%预留工程质量保证金，待工程竣工验收一年后再清算。

第三十五条、基本建设项目竣工时，应编制基本建设项目竣工财务决算。建设周期长、建设内容多的项目，单项工程竣工，具备交付使用条件的，可编制单项工程竣工财务决算。建设项目全部竣工后应编制竣工财务总决算。

第三十六条、基本建设项目竣工财务决算是正确核定新增固定资产价值，反映竣工项目建设成果的文件，是办理固定资产交付使用手续的依据。各编制单位要认真执行有关的财务核算办法，严肃财经纪律，实事求是地编制基本建设项目竣工财务决算，做到编报及时，数字准确，内容完整。

第三十七条、建设单位及其主管部门应加强对基本建设项目竣工财务决算的组织领导，组织专门人员，及时编制竣工财务决算。设计、施工、监理等单位应积极配合建设单位做好竣工财务决算编制工作。建设单位应在项目竣工后3个月内完成竣工财务决算的编制工作。在竣工财务决算未经批复之前，原机构不得撤销，项目负责人及财务主管人员不得调离。

第三十八条、基本建设项目竣工财务决算的依据，主要包括：可行性研究报告、初步设计、概算调整及其批准文件;招投标文件(书);历年投资计划;经财政部门审核批准的项目预算;承包合同、工程结算等有关资料;有关的财务核算制度、办法;其他有关资料。

第三十九条、在编制基本建设项目竣工财务决算前，建设单位要认真做好各项清理工作。清理工作主要包括基本建设项目档案资料的归集整理、帐务处理、财产物资的盘点核实及债权债务的清偿，做到帐帐、帐证、帐实、帐表相符。各种材料、设备、工具、器具等，要逐项盘点核实，填列清单，妥善保管，或按照国家规定进行处理，不准任意侵占、挪用。

第四十条、基本建设项目竣工财务决算的内容，主要包括以下两个部分：

(一)基本建设项目竣工财务决算报表

主要有以下报表(表式见附2)：

1.封面

2.基本建设项目概况表

3.基本建设项目竣工财务决算表

4.基本建设项目交付使用资产总表

5.基本建设项目交付使用资产明细表

(二)竣工财务决算说明书

主要包括以下内容：

1.基本建设项目概况

2.会计账务的处理、财产物资清理及债权债务的清偿情况

3.基建结余资金等分配情况

4.主要技术经济指标的分析、计算情况

5.基本建设项目管理及决算中存在的问题、建议

6.决算与概算的差异和原因分析

7.需说明的其他事项

第四十一条、基本建设项目的竣工财务决算，按下列要求报批：

(一)中央级项目

1.小型项目

属国家确定的重点项目，其竣工财务决算经主管部门审核后报财政部审批，或由财政部授权主管部门审批;其他项目竣工财务决算报主管部门审批。

2.大、中型项目

中央级大、中型基本建设项目竣工财务决算，经主管部门审核后报财政部审批。

(二)地方级项目

地方级基本建设项目竣工财务决算的报批，由各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)确定。

第四十二条、财政部对中央级大中型项目、国家确定的重点小型项目竣工财务决算的审批实行“先审核、后审批”的办法，即先委托投资评审机构或经财政部认可的有资质的中介机构对项目单位编制的竣工财务决算进行审核，再按规定批复。对审核中审减的概算内投资，经财政部审核确认后，按投资来源比例归还投资方。

第四十三条、基本建设项目竣工财务决算大中小型划分标准。经营性项目投资额在5000万元(含5000万元)以上、非经营性项目投资额在3000万元(含3000万元)以上的为大中型项目。其他项目为小型项目。

第四十四条、已具备竣工验收条件的项目，3个月内不办理竣工验收和固定资产移交手续的，视同项目已正式投产，其费用不得从基建投资中支付，所实现的收入作为生产经营收入，不再作为基建收入管理。

第四十五条、各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)

可以根据本规定，结合本地区建设项目的实际，制定实施细则并报财政部备案。

第四十六条、本规定自发布之日起30日后施行。

财政部基本建设财务管理规定相关

1、固定资产是指使用期限两年以上的资产（物品），包括：车辆、高档办公家具、通讯器材、现代办公设备、电器等。

2、低值易耗品是指未达固定资产标准，单位价值较低，使用期限较短的物品。

1、各部门需购买添置固定资产时，须填写公司统一的《物品采购申请表》，由办公室汇总编制固定资产采购计划，交办公室主任、财务部经理审核，审核内容为，物品之名、价格、规格、质量、厂商等。

2、办公室主任、财务部经理审核，签字后报公司总经理批准。

3、办公室持审批文件到财务部领取支票并安排统一采购。

1、固定资产的.管理决策权归公司总经理，价值管理责任在财务部，实物管理归办公室。未经公司总经理批准同意，任何部门，任何个人不可擅自将固定资产转移，外借，报废。

2、固定资产购入后，应及时填写《固定资产登记表》，财务部及时入帐，登记固定资产名细帐，由办公室统一管理调配，以便定期核查，做到谁使用谁负责。

3、部门领用，须填写《物品领用单》，财务部在固定资产明细帐上进行记录，未经领导允许任何人不得私自拆装、挪用。凡私自拆装挪用，影响其正常使用的，按损失程度，给予相应处罚。

4、办公室会同财务部按季度对固定资产进行核查盘库，并上交盘点报告。

1、固定资产在使用过程中出现损坏或报废，使用者应在问题发现的当日告知办公室，由办公室视损坏原因，程度等具体情况决定是否修复或重新购置；如使用人未及时上报物品损坏情况，而使工作无法顺利完成，将追究使用人的责任。

2、机构调整、人员变更时，必须办理退库、清帐、移交手续。因非正常损耗造成的资产流失，损坏，责任人要照价赔偿，并做出相应的处罚。

1、请购部门须提前填写《物品采购申请表》，办公室会同请购人进行询价，内容包括：品名、规格、价格、质量、交货期、付款方式、退货规定、保修期限、售后服务等相关事宜。

2、办公室将询价进行汇总，做到货比三家，尽可能为直接生产厂家或一级经销商，并报总经理批准后，领取支票。

3、采购过程中，如为公司节约了资金，可作为人事考核评比奖励的依据。

4、固定资产（物品）入库以订货合同、到货、发票等原始依据为准，填写《固定资产登记表》，附带资料：如说明书、合格证书、保修卡等原件一律存档，物品领用人可留存附件或借用。

5、以上手续完备后，由库管在发票背面签字，采购者依据公司财务报销的有关规定到财务部报销。

1、一般使用期限较短的低值易耗品，各部门根据实际工作需要填写《物品采购申请单》，由办公室报请主管副总批准后，由办公室统一购置。

2、办公室每月要对低值办公易耗品进行盘点，以免造成库压和浪费。

1、报修

报修人填写《公司物品报修单》，详细注明故障表现，由部门负责人签署意见后，将报修物品和报修单报办公室。行政人员联系外修，并由维修单位提供故障发生原因。属于正常损耗或物品自身质量问题的，由公司财务部支付维修费用，属于个人使用不当造成的，由使用人承担维修费用。

2、报废

报废申请人到办公室查档，填写《公司物品报废申报表》，注明名称、购入时间、规格、数量、单位价格、金额、报废原因。

因个人使用不当致使物品报废的，由使用者照价赔偿。

办公室行政人员及办公室主任签署意见，交财务部审核。

一、安全方面

重点加强安全团队内部管理，提升客户直观感受

1、客户出入较集中的时段，将巡逻岗临时固定在明显位置，随时为客户提供便捷服务;

2、增强岗位的主动性，对认识的客户主动打招呼，面生的礼貌询问、身份核实;

3、每周末下午客户集中时段，进行安全军事训练，提高客户对安全的直观感受;

4、制作宣传画，在出入口摆放，引导住户进出小区时自觉刷卡，加强人员管控;

5、定期上门统计出租户信息，消除安全隐患;

6、定期开展安全日等活动，通过安全宣传展板或led屏播放进行宣传引导;

7、编制岗位傻瓜式操作指引，强化新职员对岗位快速适应;

8、对小区洋房地下车库梯间加装摄像头，保障人员出入受控;

9、片区管家定期到安全班组开座谈会，与一线安全员分析案例，提升一线人员的服务意识。

二、公共设施维护

重点提升公共设施完好性和维修及时性

10、制定公共设施保养计划，实施预防性管理，在公共设施出现问题前及时整改;制定夜间巡查计划，夜间安管员、公共设施维护人员和片区安全主主管参与其中，重点检查夜间照明的完好性;

11、以客户直观感受以及对客户日常生活影响程度为依据，制定公共设施维护时限表，责任人在接单后必须在规定的时限内完成;

12、公共设施维护责任到人，建立日常巡查和维护机制;

13、实行片区责任制，片区管家、安管人员和维修人员对所辖片区公共设施负责;对各片区公共设施维护状况进行评比，较好的进行鼓励，形成片区间的良性竞争氛围;

14、对小区内实施的各项公共设施维护改造，都及时通过公示栏知会客户。

三、环境卫生

重点关注小区主干道、出入口和客户感受较明显的部位

15、外包单位要针对各小区的差异，提供适合本小区的管理方案，包括人员招聘、培训、作业流程、考核办法等;

16、标准化外包单位现场作业流程和礼节礼仪，制定统一的培训课件;

17、物业公司定期评选外包单位优秀员工，给予一定奖励，提升外包单位人员工作积极性;让其融入到团队当中，更好的服务于社区;

18、每月与外包单位班长以上管理人员召开工作会议，针对本月环境工作出现的问题，客户投诉等确定整改措施，共同制定下月工作重点;

19、制定客户触点区域、时间段的环境卫生管理办法，让客户感觉干净整洁的居住环境;

20、定期调整作业顺序和流程，如：楼道清洁人员定期调整清洁楼道的顺序，让每个早上定时出门的业主都能遇到现场清洁人员;每天下班前对楼道进行一次清洁巡查，确保业主晚间回家时楼道清洁干净;

21、全员片区化管理，划分责任区域，避免死角存在;

22、强调全体职员人过地净，要求安全固定岗负责方圆一百米的环境卫生，不能出现白色垃圾。

四、绿化养护

重点提升客户观感

23、可保持客户集中区域和重点区域(如：主出入口、大堂、广场等区域)有时季节花美化;

24、对不同特定区域可选择叶子颜色不同的植被搭配栽种，也可选择价格较便宜的开花植物栽种;

25、开拓思维，外出学习，在小区内做一些标志性的植物造型;

26、对路面左右草坪进行砍边、切边修饰;针对季节制定绿化养护计划，并落实到位;

27、加强专业技能培训，掌握小区内植物的生长属性与养护要求，做好病虫害预防工作;

28、每年制定乔木修剪计划，避免乔木过于茂盛而影响业主的日常生活;

29、为客户免费提供绿化养护知识的咨询，并对有需求的客户家中枯萎的花草进行施肥养护指导。

五、交通秩序

重点加强对乱停放车辆管理

30、高峰期安排专人引导客户的进出与车辆停放，减少客户等待时间，及时处理冲突;岗位间形成互动，确保车辆驶入、引导、停放均有岗位跟进，缩短客户寻找车位的时间，规范车辆停放;

31、针对管辖的区域进行人流分离管理，可加开原有消防通道;

32、对经常违规的车主，各岗位必须熟知其信息，物业管理圈，从其一进入小区开始，车场岗就要进行提醒，还要定期采取电话提醒和上门进行沟通，直至此车主改变违规习惯;

33、对于停车位不足的区域，要积极的与业户沟通探讨，寻求资源拓展车位，改善停车位不足情况〔如路面或广场〕;

34、增强小区车位信息的透明度，如定期将项目内车位信息进行公示，加强与业主的沟通，提醒业主在买车前要充分考虑停车位的问题;

35、定期举行专项宣传，如文明行车宣传月、小区交通秩序宣传月等，通过举行各类活动进行广泛宣传;

36、收集社区周边汽车维修服务单位紧急联系电话，采购简易更换汽车轮胎工具并根据需要协助助更换汽车轮胎。

六、家庭维修

重点关注维修的及时性、收费合理性及返修率

37、制定落实客户投诉、家政维修回访制度，发现问题及时改进，并及时将回访情况汇总发送相关责任人;

38、将家政维修服务流程标准化，重点为服务礼仪上，从接单准备物资，上门与客户沟通，完工后与客户沟通，遇到客户不在时如何处理等各方面流程标准化;

39、家政维修完成后一个工作日内要求客服人员进行回访，维修效果不理想、客户有异议的，及时将信息传递给工程办跟进处理;

40、家庭维修回访情况每月形成报告，将当月发现的问题汇总分析，以便改善家庭维修服务;

41、每季度组织家政维修人员经验分享会，分享家政服务创新办法、家政维修小窍门等;

42、设置家政维修实操基地，强化技术人员专业技能提升;

43、研究家政维修量化考核制度，激励技术人员工作主动性;

44、家政维修人员根据社区客户家政维修的需求和家政量实行弹性工作制;

45、定期和监控中心、片区管家/客服相关人员召开沟通交流会，发现并解决流程方面的问题;

46、在维修任务完成后，主动咨询业主是否还有其他需求;

47、将社区周围家电维修服务电话制成小卡片，送给客户;免费给客户提供清洗空调过滤网，教客户节电小窍门等服务。

七、客户服务

新业主，留下美好的第一印象

48、销售现场强化客户对物业感受，如物业小故事、LED屏宣传;

49、销售现场物业服务人员配置专业素养高的人员，使顾客感受到安心、贴心的服务，同时加强案场服务人员培训资源的投入;

50、在业主的入伙现场DV播放物业人员开荒时的场面，评估多家装修单位，供客户选择，以此感动客户;

51、入伙手续办理前后，客服人员发短信给客户，感谢并欢迎业主成为雅居乐业主，并告知其物业助理的手机号，方便后期服务;

52、印制装修提示单，标明装修注意事项，在客户办理装修手续时提示客户。物业管理圈。客户装修监理服务：建立客户装修清单;定期知会业主装修进程和装修存在问题;

53、片区管家制定访谈计划和信息回馈跟进机制，在客户入住一周内进行客户关怀，恭喜客户入住小区，跟客户建立初期关系，告知其物业的服务范围及与物业的沟通渠道和方式。片区管家在出入较集中的路段在各大堂门口可安装服务名片，加深印象;

54、将每月的管理费帐单及时通过电子邮件、短信或传真的方式发送给客户;

55、在节假日发短信祝福客户，举行大型社区文化活动时发短信通知客户;

56、保修期满前一个月，统一发短信提醒客户;

57、针对业主入伙后的遗留问题进行整改，对遗留问题建档管理，实行首问责任制直至问题的解决;

58、与返修办定期召开例会，了解遗留问题的解决进展，重大问题协商解决办法，统一回复口径;

59、通过社区文化活动的开展，了解客户的兴趣爱好，建立关键客户、优质客户和重点客户信息库，针对不同客户群体，制定相应的客户服务及访谈计划;

60、根据客户爱好不同，在举行社区文化活动时，主动通知客户参加;

61、加大小区社团建设，通过开展不同的活动与社团成员建立良好关系，每年有计划的成立新的社团;

62、建立社区文化人才库，挖掘小区内的特长人才，通过社区文化活动开展，与其建立良好关系;

63、对满意度比较高的客户，要制定客户关怀和访谈计划，将这类客户培养成优质客户。如：短信关怀：节日、生日等重要日子里给客户送去温馨的祝福，包括业主家庭成员。上门关怀：生子、结婚、乔迁等喜事，可购买小礼物或鲜花，上门进行恭贺。特殊关怀：对有遗留问题的客户，向地产公司申请，与地产人员共同上门关怀;

64、每月进行‘经理接待日’活动有针对性的解决问题;

65、每月有重点有主题的集中进行文明宣传和引导工作，如文明养犬宣传月、文明行车宣传月、杜绝高空抛物宣传月、物业服务宣传月等;

66、印制各种卡片送给客户，如商户名录卡、节电小窍门、生活小常识、灭蚊妙方、文明养犬宣传卡等，根据客户需要发放给客户;

67、创办社区刊物，通过报刊搭建物业与业主的沟通平台;

68、客户服务专业细分：根据客户的生活习惯、性格特征、兴趣爱好、服务需求等要素对客户进行细分，以便及时调整客户服务的资源;

69、检查客户沟通渠道是否畅通，是否有专人负责跟进处理，问题处理是否及时。通过模拟群诉等突发事件，梳理应急处理流程;

70、以问答形式制定部门应知应会和投诉回复口径汇编，通过定期考试来提高各岗位对回复口径的熟悉度;

71、每季度分片区举行客服人员恳谈会，交流经验，探讨疑难问题的解决办法;

72、定期开展客服人员内部换岗位体验及外部交流学习;

73、投诉每日盘点确定责任人，每天对投诉进行盘点，未完成的投诉要找出根源，并负责督促责任人尽快完成;

74、每月部门例会中，进行投诉总结分析，做好投诉预警;

75、每周召开部门例会时，将未及时完成的投诉分析原因，确定解决办法;

76、严格前台及监控中心客户报事登记工作，做到事事有登记、有处理、有跟进、有结果、有回访。

八、物业增值服务

重点让业户充分感受我司服务

77、针对原有配套设施的基础上，根据不同区域，配置相应设施，给于业户方便与惊喜;

78、针对不同客户的兴趣爱好开展，不同的活动;

79、建立业户生日资料，组织开展业户生日晚会;

80、联合社区，组织开展相应的活动

1、物业管理费按当年管理合同约定及相应空房率作出预算

2、停车费依场地实际情况，按物价局审批的标准收费

1、人员工资按相应管理规模配备人员预算工资总额

2、人员相关福利费用按国家规定三金标准计提，工作人员工作制服、劳保费用核算

3、日常工程维保费用按公共机电、设施、设备日常维保以及维护、更换工程易耗品费用核算

4、保洁费用按日常保洁消耗品、定期消杀费用、日常垃圾清运、化粪池清运费

5、保安费用对讲机、巡更机以及日常工作消耗费用

6、绿化费用按盆摆、绿地养护费用核算

7、办公费用办公用品、通讯费用、交通费用等

8、固定资产折旧对投入管理的固定资产按平均年限法计提折旧

9、税费以预算收入按**市相关规定计提

10、保险费用为物业共享部位、公共设施设备、管理公众责任投保费用

次年一月份对上年度实际管理收支情况计算，并与预算作总结对比，作出决算，同时再提出新的一年的财务预算。

3.11.2物业管理费、代收、代缴费用收取方式与方法

物业管理费可按业主的意愿采取每半年或三个月一期收费，代收代缴的水、电费用按自来水公司、供电局同期抄表收费时间收取。每期收费一周前，由财务人员填写缴费通知单告知每户业主本期应缴管理费、水费、电费、公摊水电费明细。为方便业主缴费，客户服务中心采取周一至周六有专人负责收费（可电话预约上门收费），以及征得业户同意后还可为业户办理委托银行代扣费用等多种收费方法。

3.11.3专项资金管理及使用

专项资金管理及使用:我司将严格按照建设部、财政部联合下发的《住宅共享部位共享设施设备维修基金管理办法》的相关规定加以执行。该规定中维修基金的使用，执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部基字[1998]7号）的规定，专项用于住宅共享部位、共享设施设备保修期满后的大修、更新、改造。此项资金在物业管理的最初几年因房屋、设备在保修期内，故较少使用。在此后的管理年度，我司每年会结合房屋年度维修计划作出预算，报开发商或业委会认可使用。如有突发的较大维修事项，我司将在一周内向开发商或业委会提交维修方案，报批后组织实施。

3.11.4针对**市场能源费单独收取现状的说明

收缴办法及收费依据，根据《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知的第二条规定:

a、公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用水的费用开支。

b、多层、小高层商住楼、别墅的综合管理服务费中不含公共水电费，物业管理单位应每月向所有业主（住户）公布上月使用公共水电的度数、单价和总额及分摊办法。公共水电费可由物业管理单位会同业主委员会确定具体分摊办法，未成立业主委员会的公共水电费分摊办法应按以下规定进行:

对公共场所照明、消防和对讲系统、卫生保洁和绿化等用水、用电费用，按户合理分摊。

电梯电费由物业产权人，按房屋的楼层分段按户合理分摊。

水泵用电按用水量为系数合理分摊。

变压器损耗按业主用电量为系数合理分摊。

物业管理单位在物业管理过程中发生的水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养费用在公共维修金中开支；大额维修更新费用按国家有关规定执行。

1、负责所管辖区域项目物业服务的全面工作，向城市负责人负责;

2、制定并完成所辖项目物业管理服务年度目标和经济指标，执行公司各项管理制度，控制管理成本，对项目的经营管理状况负责;

3、有效监管所辖项目物业各部门运营流程，带领物业团队为客户提供良好的服务;

4、负责对主管及以上管理者的业务培训指导和绩效考核;

5、精通客户服务、工程维修、秩序、保洁、绿化、二装等各项管理流程和法规，能独立起草制订所辖项目物业管理各项规章制度及有关文件。

1、负责园区的现场管理，观察和掌握员工的工作状态与动向，纠正、协调、指导及评估其工作，并定期向运营总监汇报。

2、每日检查用品的库存量，编制材料购置计划的器具、设施的维修报告，减少损耗，控制成本。

3、坚持每天至少巡查2遍以上，有效制止各类违章现象，现场督导工作。

4、负责部门员工的岗位技能培训。

5、顾全大局，努力维护企业形象，及时处理好客户和其他部门有关保洁工作的投诉，定期与客户方举行工作会议，提高服务质量。 6、完成上级交办的其他任务。

7、确保预防性/预见性工作按时完成;

8、规定的时间内响应并执行服务需求;

为规范物业管理中给排水管理服务工作，明确给排水管理工作内容，特制订如下管理制度：

一、管理责任

1、管理服务中心维修组负责给排水系统的运行维护等管理工作，维修主管负责组织、维修人员实施。

2、给排水管理人员必须了解、熟悉楼宇内的供水系统，如：水管、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。

3、实行设备管理责任制，划分各类设备管理责任人。

4、管理服务中心主任负责给排水管理工作的监督和检查。

二、巡视制度

1、定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消杀一次，确保用水卫生。

2、发现水管爆裂时，必须尽快关上相应的阀门，大水管爆裂时应将总阀门关闭，并即时发出通告，按照《供水处理紧急方案》立即安排紧急抢修。

三、保养制度

1、注意水箱的保养，预防破裂和渗漏，水箱盖应保持密封，每次开启后及时锁好，防止蚊虫滋生。

2、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，平时严禁使用消防水作其他用途。

四、检修制度

1、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾以防止下雨时渠水受阻引起水浸，并按规定填写相关记录。

2、供水设备每年按保养计划进行保养，保养情况按年度保养计划填写。给排水设备，除了按年度保养计划保养外，还必须按规定进行正常的巡视检查，以便及时发现设备在运行中出现的问题。建立二次供水管理制度，严格按法规要求，实施定期维修保养。

五、正常给排水

1、管理服务中心维修主管负责给排水的技术指导、监督和检查，负责楼宇供排水设施设备的运行管理工作，保证24小时不间断供水。

2、运行维修人员在设备发生故障时应立即报告主管领导并积极进行抢修。

六、正常停水

1、当接到自来水公司的停水通知后，应立即通知客户服务中心，并做好记录。

2、当按计划保养必须停水时，应提前一天将停水的范围和时间通知客户服务中心，在得到客户服务中心的许可后方可进行保养。

3、由于工程的需要，对消防系统停水时，必须通知消防人员后，由消防人员进行操作，并做好相关记录。

七、水质保障

1、每年组织专业人员对生活水箱进行两次清洗，并按规定取得《供水卫生许可证》及卫生防疫部门的水质化验合格证明。

八、异常情况处理

1、楼宇外墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生。

2、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。

3、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。

4、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修。

5、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备。

6、化粪池每季度进行一次检查，化粪池满时及时组织人员清理，并将检查清理结果进行记录。

7、当发生突然停水事件时，客户服务中心应及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水的时间，主动与客户服务中心联系，帮助做好对客户的解释工作。

8、认真做好检查记录，日常的巡视检查记录在值班记录中，定期的检查保养记录在相应的检修保养记录表中。

为树立良好的企业形象,维护企业财产和员工的安全,加强本公司的保安勤务管理,特制定本办法,加强对水电消防设施的巡查,发现问题及时报告上级处理,对因工作失误者,追究其保安责任。

1.目的:为树立良好的企业形象,维护企业财产和员工的安全,加强本公司的保安勤务管理,特制定本办法。

2.范围:本公司及物业管理公司的所有保安人员。

3.保安部管理制度

3.1.遵守国家和地方政府的法律法规以及公司各项规章制度。

3.2.服从管理,听从指挥,廉洁奉公,敢于同违法犯罪分子作斗争。

3.3.坚守岗位,忠于职守,严格执行岗位责任制。

3.4.仪容整洁,讲究文明礼貌。

3.5.值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食;不准嬉笑、打闹,不准会客、打电话、看书报;不准做其他与值班执勤职责无关的事。

3.6.不准包庇坏人,不准准贪污受贿,不准徇私舞弊。

3.7.不准擅自带人进入单位宿舍, 不准留宿客人。

3.8.爱护各种警械器具装备,不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。

4.保安部员工上班管理制度

4.1.严格遵守公司的各项规章制度。

4.2.着装整齐、仪表端庄、精神饱满、文明礼貌,不准便装、制服混装上岗。

4.3.按时上、下班,严禁迟到或早退。

4.4.服从命令,听从指挥,完成上级交给的任务。

4.5.坚守岗位,不擅离职守,因事离岗必须请示当值领班。

4.6.不准利用工作之便无故刁难顾客、业主和宾客。

4.7.不准利用工作之便动用公司财物。

4.8.严禁睡觉、喝酒、监守自盗。

4 .9.加强对水电消防设施的'巡查,发现问题及时报告上级处理,对因工作失误者,追究其保安责任。

5.保安部日常管理制度

5.1.保安部依据公司的《员工守则》对保安员进行管理,同时根据“严格培训、严格管理”的要求,在实施具体管理时更应强调保安工作的重要性。

5.2.保安员应“律人先律已”,如保安员违反公司纪律,一律从严处理。

5.3.对保安员的日常管理和培训工作由保安部经理负责,并向分管保安副总经理负责。

5.4.保安部例会每周一次,传达上级指导,小结工作及进行思想教育。

6.值班查勤规定

6.1.领班对保安岗哨及人员坚持不定时查岗查夜,及时纠正保安人员的不规范行为。

6.2.查岗查夜的时间由领班自行安排,但白天不得少于二次,晚上不少于一次。

6.3.查勤形式可作全面检查也可抽查。

6.4.在查看时发现有违纪行为者,应及时记录并作为考核的内容。

6.5.每日查勤情况应详细记录于查勤月报告上,次月交公司领导审查。

6.6.查勤内容:

6.6.1.保安仪容、仪表。

6.6.2.当班保安日记。

6.6.3.防盗报警监控等系统是否正常。

6.6.4.物件签收事宜。

6 .6.5.人、车、物出入等稽核。

6.6.6.异常事件的处理。

6.6.7.保安员的巡逻事项。

7.值班交接规定

7.1.按时交接班,详细了解上班值班情况,做到心中有数。

7.2.查看保安值班日记,检查所交接的公文、信件和证件。

7.3.检查公司重要地点的出入人员。

7.4.查看了解上级规定指示的事项。

7.5.送货或寄存物品的转交,转交的时间、地点、人数要详细写清楚,并落实好。

7.6.交接班时,仔细检查对讲机、警棍和充电器、手电筒的使用状态。

7.7.接班后,警具、警械应随身携带,不得交与无关人员玩耍。

7.8.接班时,移交物品如有人为损坏(因公损伤除外),应追究当事人责任。

7.9.所有交接物品,应在当面交接时清点检查清楚,并详细记录于保安日记上,以保证遇紧急情况能投入正常使用,否则,由接班保安负责。

8.突发事件处理

8.1.遇火灾、水灾、台风等自然灾害时应勇于救护,情节严重应迅速向有关部门和主管汇报,如台风警报,保安人员应时刻准备着,加强对重点位置的保护。

8.2.遇打劫、偷盗等危害小区、酒店、富丽达花园等区安全的行为,值班保安应迅速与保安领班及其他保安联络,并立即拨打“110”电话报警,处理完事件后,应将事情经过详细记录在保安日记上,严重事件应保护好现场,等待公安处理。

8.3.员工之间发生纠纷或不轨行为,保安人员应及时劝阻,并制止事态的发展,本公司员工与外来人员发生争吵、斗欧等行为,应协助调解,并及时报告保安领班或当值领导。

8.4.员工发生急病或工伤应立即通知当值领导以便公司安排车辆及时送往医院治疗

为了维护小区交通秩序，保障车辆、行人安全，制定本制度;

1、遵守交通管理规定，爱护小区的道路、公用设施，不乱停放车辆，外来车辆未经允许不得驶入。

2、小区内车辆行驶停放要服从管理人员指挥，注意前后左右车辆安全，在规定位置停放。

3、非业主车辆不得在小区内停放过夜，若临时滞留必须停放在指定位置。

4、非机动车辆必须按规定的位置停放，严禁在消防通道及楼宇内等随意停放。

5、凡不遵守小区内车辆停放规定及管理人员的指挥，发生一切事故，后果自负。

6、本小区车辆出入小区要出示出入证，外部车辆出入小区时，由值班人员履行登记手续，并服从本小区管理人员指挥。

7、车辆进入小区，司机必须减速慢行，禁止鸣喇叭，注意往来车辆及行人安全。

8、停放好车辆后，必须锁好车门，调好防盗系统警备状态，车内贵重物品必须随身带走。

9、进入本小区车辆严禁携带易燃、易爆、剧毒及各种腐蚀性物品在本小区停留。

10、不准在本小区任何场地试车、修车、练车。

11、不准碾压绿化带，不准损坏路牌和各类标识，不准损坏路面及小区内一切设施。

12、不准在人行道上、车行道、消防通道停放车辆(非机动车必须服从管理人员指定的停放位置)。

13、出租车接送小区住户，上下客后必须马上驶离，不得在小区内招揽客人。出租车司机属来访客人，必须正常办理探访手续。

14、车辆带货驶离小区，必须有相应的证明，属贵重、大件物品或搬家物品，必须由住户登记签字放可放行。

15、除执行任务的车辆(消防车、警车、救护车)外，其它车辆一律按本制度执行。

16、本小区车位首先满足在本小区长期居住的业主停放车辆，非本小区业主的车辆，不管与其小区业主任何关系不予提供车位。

17、本小区车位在满足本小区业主停放的情况下，有多余车辆可以安排临时车辆停放，停放费按本物业规定收取。

第一章总则

第一条目的

为了加强保安队伍的管理工作，保障公司的正常工作秩序，做好人员、车辆和物品出入的管理，保安人员值勤执行任务有所依据，确保公司人员、财产、治安、消防安全，特制定本制度。

第二条适用范围：

本公司所有安保人员。

第三条权责

行政管理部负责本制度的制定、修改及执行的监督，保安人员按照相关内容严格执行。

第二章工作时间及主要工作内容

第一条工作时间

公司保安人员每日工作实行两班倒工作制，每班12小时（早班：08：00—20：00；晚班：20：00—08：00）。每班配置2人（门卫岗、巡逻岗各1名）。

第二条主要工作内容

执勤期间严格执行我司各项规章制度，对人员、车辆和物品的出入严格管理，对发生在当班期间、执勤区域内的不法侵害及时制止并采取控制措施，对发生的台风暴雨等突发性自然灾害事件，应及时上报行政部并协助处理。同时根据巡逻相关规定日夜不间断对厂区内部各点进行巡逻，做好防火、防盗、防灾等工作。认真做好交接班记录。

第三章岗位职责

第一条岗位职责

（一）保安队长的岗位职责：

负责保安队伍的建设、协助行政部严格管理公司内安全、消防工作，负责监督执行各项规定，及时把每天发生异常事件呈报给上级主管，及时传达、落实上级命令。具体如下：

1、负责维护公司内治安秩序，预防和查处安全事故，做好与相关单位的联系联防工作。队长与队员一样轮岗值班，履行保安人员工作职责。

2、处理当班突发事件，如火灾、偷盗等立即报警，并迅速公司行政部联系。

3、熟悉公司范围内的大小、厂房编号和周边社会治安情况，并对保安人员落实24小时值班制度的情况进行监督和检查。

4、密切保持与保安人员的通讯联系，每天不定时检查各值班岗位人员的值勤情况并适时进行指导，及时指出保安人员的工作失误及不规范的行为。每日查勤内容：保安仪容仪表；值班日志、交接班记录、巡逻记录；物件签收记录；人员、车辆、物品出入记录；

5、完善安全防范措施，检查消防、安全设施、设备、器材的使用情况，保证其能正常使用。

6、协调处理各种纠纷和治安违纪行为。

7、做好对保安人员的管理、训练与考核。掌握保安人员的思想动态，做好保安人员的值班安排，出勤统计，定期对保安人员进行职业安全，思想道德和各类业务技能培训。

8、做好保安工作期间各项文件记录资料的整理归档；各类案例处理的书面报告。

9、以身作则，亲力亲为，全面提高安全管理工作的质量。完成上级临时交办的事项。

（二）保安人员的门岗岗位职责

1、热情接待来访人员并做好来访登记工作。人员到访保安人员应起立主动上前咨询其来意及受访人等相关信息，并电询受访者得到确认后由受访者将人员带入厂区。对送货到公司的商家或司机要热情接待，与库管人员确认后引导进入仓库待检区待验收。

2、负责检查、登记进入厂区人员和车辆，凡发现有携带易燃、易爆、剧毒物品或携带污染性物品人员或车辆的，一律严禁驶入厂区（有公司特殊批文除外），严格执行公司的安全、门禁等相关制度。

3、负责报刊、书信的签收工作，并及时送至办公室。

4、维持公司办公场所内外区域的正常工作秩序、治安秩序，加强对重点部位的治安防范，消除隐患，防患未然。

5、认真履行值班登记制度，值班中发生和处理的各种情况在登记薄上进行详细登记，交接班时移交清楚，责任明确。

6、加强防火活动，及时发现火灾隐患苗头并消除。熟悉公司内部各处水、电、燃料、开关、门锁及消防器材的地点，定期对职责范围内消防栓进行检查登记，如有异常应立即通知保安队长。对重要的照明灯、门窗等有缺损时，应及时上报主管部门处理。

家长联系制度 :

1、各班教师每学期根据情况进行家访或电话随访;对缺勤一周以上幼儿必须进行落实并记录在案。

2、教师平时通过家长联系本及时与家长沟通信息，双方共同配合，进行教育;期末要对幼儿进行发展性评价。

3、在家长接送幼儿时，随时与家长联系，争取家长的了解、支持与配合。

4、每学期召开全园家长会或班家长会一次。

5、每学期各班可结合家长会向家长开放活动半日，使家长了解幼儿园工作及自己孩子各方面的表现。

6、建立家长园地，向家长宣传有关教育和卫生保健知识。

一、物业管理法律体系

1.国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。

2.最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二、物业管理实务中主要涉及的法规及问题

(一)物业管理招投标

通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。2003年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

(二)物业管理服务

建设部发布了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年发布的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。

(三)物业装饰装修管理

装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部2002年发布的《住宅室内装饰装修管理办法》。

(四)业主自治

《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。

(五)物业使用与维护

《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。

(六)物业服务收费

涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。

三、物业管理的立法完善

在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。

(一)加强理论研究工作，提高物业管理立法的针对性和有效性

我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。

(二)出台物业管理的专门法律《物业管理法》

出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。

(三)做好纵向和横向两方面的法律协调工作

不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。

(四)加强物业基础保障型的法律规定，建立物业纠纷处理系统

完善物业管理的司法保障制度，明确业主个人、业主集团、业主委员会等诉讼主体地位，对诉讼程序进行规范，并对监管、物业验收和保修等方面做出细致规定，保障物业质量及配套机制的完善，为我国物业管理的长远和高效发展提供保障。同时，建立专门处理系统，以解决物业管理纠纷为专职，不仅能提供相关法律咨询，同时也有利于及时、高效地处理物业管理纠纷。