小区物业保安管理制度汇编20篇

一、责任范围：

适用于本公司全部所辖区域。

二、主要职责

1、贯彻执行公司关于内部安全保卫工作的百思特网方针，政策和有关规定，建立健全各项保安工作制度,对职责范围内的保安工作全面负责。

2、依据制度实施公司人员、财产、治安、消防安全管理工作。

三、岗位职责

1、安全主管职责

⑴负责维护管辖区域内治安秩序，预防和查处安全事故，做好与相关单位的联系联防工作。

⑵制定各类突发事件的处理程序，建立和健全各项安全保卫制度。

⑶建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合。

⑷根据所管辖区域的大小和周边社会治安情况，配备相应的保安人员，并对保安人员落实24小时值班制度的情况进行监督和检查。

⑸密切保持与保安人员的通讯联络，每天不定时巡视管辖区域的安全工作，检查各值班岗位人员的值勤情况并适时进行指导。

⑹完善管辖区域内安全防范措施,检查安全设施、设备、器材的使用情况，保证其能在工作中达到预定的使用效果。

⑺检查管辖区域内有无妨害公共安全和社会治安秩序的行为,有无违反规章制度的行为,并及时进行纠正,提出处理意见,跟进处理结果。

⑻协调本部门和其他部门的工作，提高工作效率。

⑼接待员工的投诉，协调处理各种纠纷和治安违纪行为。

⑽做好保安人员的出勤统计，业绩考核等管理工作。

⑾掌握保安人员的思想动态，定期召开队务会议做好思想沟通工作。

⑿定期对保安人员进行职业安全，思想道德和各类业务技能培训。

⒀做好保安队各种内外文件、信函、资料的整理归档；各种通知的起草以及各类案例处理的书面报告。

⒁以身作则，亲力亲为，全面提高安全管理工作的质量。

2、保安员职责

⑴维持公司办公场所内外区域的正常工作秩序。

⑵维护公司内部治安秩序，消除隐患于萌芽状态，防患于未然。

⑶加强对重点部位的治安防范，加强防盗活动，保安管理制度及时发现可疑人和事，并进行妥善处理。

⑷监督员工遵守安全守则，规章制度。

⑸加强防火活动，及时发现火灾隐患苗头，并消除之。

⑹对违反治安条例的行为，查清事实，收集证据向公司或公安机关报告。

⑺配合领导做好下班后值班工作，检查公司办公场所安全状况及宿舍留宿情况。

⑻支持、协助相关单位门卫履行工作职责。

⑼妥善保管配发的安保器械，不得丢失和擅自使用。

⑽做好工作交接，正确记录当班值班日志和案件笔录，及时提出相关工作报告。

⑾安保人员应做到：

①服从领导，听从指挥，加强组织纪律性，遇事及时请示、报告。

②坚守岗位，恪尽职守，不脱离睡串岗，不闲聊，不做与工作无关的事。

③明辨是非，保持警惕，遇到复杂问题，保安管理制度多思多想，对周边情况仔细观察。

④遵守制度，坚持原则，机智灵活，注意工作方式方法。

⑤仪态端正，着装整洁，精神饱满，态度和气，言语文明，处事公平合理。

⑥工作效率高，达到“四快一圆满”，即发现快、反应快、保安管理制度到位快、展开快、完成任务圆满。

一、个人仪表

1、值班人员须着装整洁大方，佩戴工作卡，上岗前整理好仪容。执勤中应整肃服装仪容，对于应急及防身器具等应经常佩带，或储备齐全，以应不时之需。

2、站姿正确，坐姿端正。

3、对讲机及保安器械要按统一要求佩戴。

二、礼貌服务

1、岗位值班人员回答或询问客户时，需使用文明用语。

2、热诚对待客户，耐心解释有关要求及规章制度。

3、执勤中应严守岗位，不得擅离职守或酗酒、闲聊、阅读书报、听收录音机、睡觉等失职事情。

4、平时应谨言慎行，执行职务时态度和蔼严正，不亢不卑。

5、当值工作期间不准饮酒。

一、治安安全管理

1、严格按照公司的规定，定时开关大门。

1、车辆出入管理

⑴管制出入公司的车辆，一般接洽业务或参观访问，等人员所乘车辆，一律按指定位置依序停放，不按照规定者，保安应及时纠正

⑵一般接洽业务或参观访问，以及其它厂商之营业、采购、检查、安装等人员所乘车辆，一律按指定位置依序停放，不按照规定者，保安应及时纠正。

⑶对于公司人员停放车辆一律要求一车一位，整齐排放。不得有占用多个车位、越位停车、占用车道等现象发生。

⑷加强对车辆的安全检查巡视，注意有无载有违禁、危险或易燃物品，发现异常立即上报处理，随时与安全主管保持联络，密切协作，保证车辆安全。

⑸下班、节假日公司的商务车、大众车钥匙交由保安管理,无派车单严禁交车钥匙，特殊情况须经安全主管或经理同意。

2、物品出入管理

⑴物品放行应凭核准的出门证核对无误方能放行，经保安确认之后出门证由警卫室按顺序装订保管。

⑵公司人员经保安查获有私带公物或他人物品之嫌者，暂扣留物品，并以下列程序处理：

①记录携带人所属部门、姓名、时间、地点。

②由携带者亲书理由，注明品名、数量、由何处取得等。

③情况严重时，不得让当事人离公司，应速呈报处理。

⑶公司内住宿人员携带个人物品出公司时，按下列规定处理：

①携带行李、包裹、提箱等大件物品者，应凭保安开具出门证放行。

②携带一般日常用品者，保安管理制度由保安人员查验后放行。

⑷记录和填写《物品进出情况登记表》。

3、人员管制

⑴协助行政稽查，确实管制员工上下班、迟到、早退、加班人员的考勤记录。

⑵员工在上班百思特网时间因公或事(病)假离公司时，应查验请假记录或核对因公外出事由，始允其外出。各级人员公出或事(病)假由其直接上级核准。经理以上人员可自由出入。

⑶辅导公司员工遵守各项规定，并制止不法行为的发生，维持公司库区及办公处所秩序。

⑷上班时间内除公事接洽外，一律谢绝会客。

⑸外界来宾到公司接洽业务或参观访问，以及其它公司的营业、采购、检查、安装人员等应至警卫室办理进入公司的手续，发给会客单，并联络有关部门接待。非经公司部门人员接待者，不得任其进入公司。凡来访人员不可携带易燃、易爆、剧毒等物品进入公司。

⑹无明确探访对象的人员，在未明白来意之前，不得让其进入公司。

⑺所有推销，收废品等闲杂人员，未经办公室允许，不得进入公司。

⑻内部员工在辖区内各项活动要严格遵守各项规章制度，保安员在公司辖区范围内有权监督员工的各种违章违纪现象并据实上报给予严肃处理。

⑼合作单位派驻公司的工作人员，须凭胸卡、工作服或其他标识出入。

⑽记录和填写《外来人员出入库登记簿》。

4.巡查制度

⑴白天：由安全主管或其指定保安员负责巡查，监督公司内部治安、消防及生产安全，发现违规行为及时制止并记录上报有关领导按章处罚，最大限度地避免安全事故隐患。

⑵夜间：由值班保安员负责巡查，监督公司内部治安、消防及生产安全，发现违规行为及时制止并记录上报有关领导按章处罚，最大限度地避免安全事故隐患；值班保安每日巡查安全保卫责任范围至少三次，并做好巡查记录，以确保公司安全。

⑶交换班时，应将执勤所需器械物品，注意事项交接清楚，并将执勤中所见重要事项或事故，以及巡逻时间等登记入《值班记录表》。

⑷记录和填写《巡逻记录表》。

二、消防百思特网安全管理

1、认真执行消防法规，由安全主管负责安排人员每月定期检查督促各部门防火安全措施的落实，消除火险隐患。

2、由保安队长负责安排人员每月定期进行消防设备的检测、保养、维修，及时排除消防设备故障。

3、检查办公及宿舍用电、用水状况，发现违规行为及时制止并记录上报有关部门按章处罚。

4、应熟记公司内各处之水、电、燃料、开关、门锁及消防器材放置地点，以免临急慌乱，对重要路口电灯、门窗、围墙等有缺损时，应即上报办公室处理。

5、密切注意、熟练操作消防控制器，及时处理火警、故障信号，并做好记录。

6、通过监视器密切监视出入公司人员情况，发现可疑问及时通知附近有关人员注意和处理，并记录在案。

7、当班人员不得无故私自离岗，针对天气突发情况要关好门窗等。

三、紧急事件之处理原则

1、发现窃盗时，以收回失窃物为首要，并应立即呈请处理。

2、保安人员应熟练安全装备的使用，了解配置地点。紧急事发生时应镇静，以最有效方法使灾害减少至最低限度，保安管理制度不可慌张误事，视情况按下列程序处置：

⑴判断情况若尚可解决消除时，速采取行动，并报告上级。

⑵判断事故无法解决，应立即通报有关部门。

⑶日间灾害急报有关负责人，夜间灾害除急报有关负责人外，判断情况报派出所110、消防单位119或救护单位120。

⑷夜间或休假日近邻发生灾难时，应将所知及判断是否波及本公司等情形，迅速通报有关负责人。

通过对出入口的控制，确保小区安全。

适用于管理（服务）中心小区出入口岗位。

3.1对小区车辆、人员进出实施24小时监控管理。

3.2门岗秩序维护员负责维护门岗内的设备、设施和环境卫生。

4.1车辆出入管理

4.1.1熟悉本辖区内业户及车辆的`基本情况。

4.1.2当业户车辆进入辖区时，应及时为其开启门锁或道闸，并主动提供帮助。

4.1.3车辆凭卡出入，临时停放车辆须按照物价部门核准的收费标准收费，并做好登记。

4.1.4与相关岗位人员保持联络，及时将有关人员或车辆情况反馈给相关岗位，密切配合。

4.1.5遇救护车、消防车、警车出入小区的应做好相关指引及配合工作并通知各岗位人员。

4.1.6当值秩序维护员应做好当班记录，如实填写《岗位值班记录表》、《车辆出入登记表》

4.2来人来访登记

4.2.1施工及服务人员凭有效出入证（卡）进出大门，谢绝推销或其他闲杂人员进入。

4.2.2当有人员来访时，应询问清楚被访的业户房号、姓名等，经业户确认后登记放行，并通知巡逻员跟进。

4.2.3若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作。

4.3物品出入制度

4.3.1当有业户搬迁时，通知业户到管理（服务）中心开具《物品放行条》。

4.3.2门岗人员查阅物品与《物品放行条》上所列物品是否相符。若不相符，与业户沟通确认并由领班报管理（服务）中心查明原因。若相符，则由值班员签字放行，并核实、存档。

4.3.3遇货运车辆进入小区时应检查车辆是否装载危险品、不符合要求的装修材料与器材，检查时应请司机自行打开车厢（门）配合检查。

4.4维护责任区内的设备、设施及清洁卫生，交接班前进行1次清洁。

《岗位值班记录表》

《来人来访登记表》

《车辆出入登记表》

《物品出门单》

甲方(委托人)：____住宅区业主管理委员会

乙方(受托人)：____物业管理公司

为加强____住宅区管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《____区住宅区物业管理条例》(以下简称住宅区条例)及其配套实施细则(以下简称住宅区细则)和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本物业管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：

一、物业管理范围及内容

(一)甲方将位于____区____路的____住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

(二)管理事项包括：

1.房屋的使用、维修、养护;

2.区内公用设施、设备及场所(地)[消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维修、养护和管理;

3.清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作);

4.公共生活秩序;

5.文娱活动场所;

6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所(不含肉菜市场);

行驶及停泊;

8.住宅区档案管理;

9.政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

二、委托管理原则

以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。

三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。

四、委托管理期限委托管理期限为____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。

五、双方责任、权利、义务

1、依照住宅区条例和本合同规定将____住宅区委托乙方实行物业管理;

2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方;

3、按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0.5%)____平方米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续;

4、给乙方提供管理用房____平方米(其中办公用房____平方米，员工宿舍____平方米)，按微利房租金标准租用;

5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;

6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;

8、负责确定本住宅区管理服务费_____标准;

9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改;

10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作;

11、政策规定由甲方承担的其他责任。

(二)乙方责任、权利、义务

1.根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法;

2.遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;

3.根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费;

4.接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;

5.对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;

6.乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处;

7.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

8.负责测算住宅区管理服务费_____标准并向甲方提供测算标准与依据;严格按照甲方审议通过的_____标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收;

9.有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理;

10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档案及有关资料;

11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;

12.有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位

六、管理目标和经济指标

(一)各项管理指标执行《____区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后____年内达到____标准。

(二)确保年完成各项_____指标____万元，合理支出____万元，乙方可提成所收取管理费的____%作为经营收入。

七、风险抵押

(一)乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币____元，作为风险抵押金;

(二)乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息;

(三)如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失;

(四)如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

八、奖罚措施

(一)在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额____%奖励乙方。

(三)如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任;

(四)如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币____至____元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担;

(五)由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失(以市住宅主管部门的鉴定结论为准)。

九、合同更改、补充与终止

(一)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准;

(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前六个月向对方提出书面意见;

(三)合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。

十、其他事项

(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

(二)本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、____、____为合同的有效组成部分。

(三)本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。

(四)双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由________人民法院裁决。

甲方(盖章)：________

乙方(盖章)：________

代表(签名)：________

代表(签名)：________

时间：______________

过去半年，是公司提升企业安全、服务品质的半年，也是保安部贯彻公司、管理处指标完成的较为理想的半年。值此辞旧迎新之际，对半年的工作进行回顾，总结经验、查找不足，以利于在新的半年里扬长避短，再创佳绩。

一、培训资料方面：

保安部在20_年制定了《新员工上岗前的培训细则》、《班次岗位安排及巡逻路线的规定》、《办公楼大厅岗管理细则》;重新修改了《各岗位职责》;重新整理了消防《四个能力》、《保安员权限》、《保安员仪容仪表规范》、《保安员工作纪律》、《保安奖罚制度》等，并定期进行培训。

二、安全管理方面：

安防管理：本队严抓两出入岗对外来人员、外来车辆的登记制度，发现有漏洞马上整改，巩固安全防范措施;巡逻人员每小时检查单元门关闭情况，各队员随时发现随时关闭。6:00—20:00每小时巡视园区周边、地下车库及外围，20:00—00:30每小时巡视园区周边、各楼栋、楼顶、地下车库及外围等，00:30—6:00每小时巡视园区周边、各楼顶、地下车库及外围等，并做好签到及记录，如需整改以工作联系单的方式发给管理处派单。不足的是缺少了内部的安全管理，像出租房、公司这一类，此事因各部门配合做好登记、审查工作，以免混进不法人员，下一步进行这一方面的管理及改进。

消防管理：20_年初本队在本管理小区的各个消防器材上贴上提示语和使用方法，张贴消防知识于各楼栋明显处;本队严格落实消防‘四个能力’，每月进行1—3次消防演练，让队员能熟悉和简单的使用消防器材;每月一次消防大检查，每日视查的工作;另本小区因多数消防系统故障，经报告业委会、房管局，20_年10月份对全部的消防系统进行了维修(现已经接近尾声)。不足的是办公楼中控室没有人员配置，希望能引起重视。

三、车辆管理方面：

本小区现有车辆600多辆，车位路面66个，地下车库144个。这已远远不能满足车辆的停放，20_年本队严格落实车辆管理，小区路面划分车位、车位编号、指示标志，并在墙上张贴单行线标志;车库人员指挥车辆停放，及时报给门岗小区车位情况;门岗严格登记、控制外来车辆进入小区;另各班交接班前后半小时对小区路面的车辆全面检查有无情况，并记录。半年来，通过大家的努力，小区车辆停放基本有序，偶尔几起的车辆刮擦也在第一时间解决好。但也有个别业主不听指挥，停在影响别人通行的位置，下一步做好这一块的沟通、管理。保安部通过对20_年工作进行回顾和总结，总结过去、展望未来，整改不足之处并制定新半年的提升服务目标，以利于20_年做的更好：

1、我们将始终贯彻落实“安全第一、预防为主”的方针，在各项预案具体实施还不尽完美的情况下，保安部将继续跟进落实。

2、保安员及领导组织管理水平有待提升：表现为骨干人员文化修养、专业知识和管理能力等综合素质高低不一、参差不齐，本队将针对问题加强教育培训。

3、反复出现的问题是有个别新保安员仪容仪表不整齐、礼节礼貌不生动、服务不周到、处理应变不灵活，这些问题严重影响着整体的服务质量。在20_年的工作中，保安部将重点跟进、狠抓落实新队员的培训工作。

4、做好消防‘四个能力’的培训、落实。

一、认真完成上级分配的各项工作及任务。

二、配合供电负责人搞好各项工作,并积极参加各种安全活动及安全学习。

三、认真履行供电职责,保证线路畅通;

四、抄表准时,计度准确、计费正确,收费认真;

五、配合供电负责人做好用户的停电、送电工作;

六、配合供电负责人认真做好线路的巡查工作;

七、做好安全用电宣传,保证用电质量;

八、协助供电负责人保证通迅线路的畅通及电费的收缴工作。

九、认真履行工作职责,保证供电网络的安全,随时排查隐患,确保人身财产安全。

二、严格执行设备操作规程，每月启动水泵不少于二次，保持高位消防水箱、气压水罐等储水充足，稳压泵正常运行;

三、保持系统出水管网及管道阀门常开，水泵类别、水流方向、阀门开启状态、配电柜开关状态等标识清晰，配电柜开关处于手动状态;

四、禁止无关人员进入泵房和操作水泵房内设备，严禁擅自关停设备和阀门;

五、设备投入使用后应保证其处于正常运行或正常工作状态，不得擅自断电停运或长期带故障工作;

六、建立故障报告和故障消除登记档案。发生故障，应当及时组织修复，因故障、维修等原因，需要暂时停用系统时，应当和物业部消防责任人协商，系统停用时间超过24小时的，应经分公司经理批准，并采取有效措施确保安全。

广东碧桂园物业管理有限公司巢湖中庙分公司

消防水泵房操作规程

一、消防水泵房值班人员使用消防水泵应按规定要求及时通知运行消防中心值班人员。

二、消防水泵房的消防水泵确定为自动启动和手动停止的运行方式。

三、消防泵房的消防水泵的自动(压力开关控制)启动过程：在消防泵房的配电消防水泵控制柜，把电源开关操作按钮打在自动位置;当消防水管网的压力低于0.75mpa时，消防泵房的消防泵会自动启动供水;低于0.55mpa时，消防泵房的另一台消防水泵启动供水，这时两台消防泵同时工作。

四、消防水泵房消防水泵的“停止”操作步骤：在消防控制中心的消防联动控制柜上的选择开关上选择手动后，按下消防泵房的消防水泵的“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵工作，或在现场消防泵控制柜上按下“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵工作。

五、水泵房消防水泵手动控制操作步骤：在消防中心的消防联动控制柜上选择开关上选择“手动”;在消防泵房的消防水泵控制箱上，把电源开关操作手柄打在自动的位置;在消防中心的消防联动控制柜上按下消防泵“启动”按钮，启动消防泵房的消防水泵;在消防中心的消防联动控制柜按下消防水泵“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵。

六、消防泵房的消防水泵控制箱就地操作步骤：在消防泵房的消防水泵控制箱，把电源开关操作手柄打在手动的位置;在消防泵房的消防水泵控制箱上按下“启动”按钮，启动消防泵房的消防水泵;在消防泵房的消防水泵控制箱上按下“停止”按钮，停止消防泵房的消防水泵。

1．国务院各相关行政部门、各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业服务的行政规章及地方性法规规章。国务院的行政部门中以建设部的规章居多。例如1990年《城市危险房屋管理规定》、1990年《城市异产毗连房屋管理规定》、20xx年《物业管理收费管理办法》等。地方性物业法规如《广东省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等。

2．最高人民法院关于物业服务法律法规的司法解释。如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

通过物业管理招投标是物业管理市场发展、房地产管理体制改革和提高物业管理水平的需要。20xx年建设部印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，虽对前期物业管理招标应遵循的基本原则、招标方式等做出了规定，但并未对哪些项目必须实行招投标，哪些可以通过招投标或其他方式选择物业服务企业以及哪些不宜进行招投标进行规定。《物业管理条例》第二十四条只提到国家提倡通过招投标的方法选聘具有相应资质的物业服务企业。目前物业管理的招投标法规还未制定，给物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

建设部发布了《物业服务企业资质管理办法》，以加强对物业管理活动的监督管理，规范物业管理市场秩序，提高物业管理服务水平。但对于物业管理模式的问题，最高层次的专门立法《物业管理条例》只允许具有相应资质的物业企业委托管理模式，与其上位法律《物权法》的规定存在冲突。《物业管理条例》第三章从大体上规定了招投标的方式、前期物业服务合同与物业服务合同在期限上的衔接、建设单位与物业服务企业承接移交的总体规定，缺乏对承接验收更为严密的规定，对前期物业的开始时间界定不清，容易造成建设单位选聘前期物业企业不规范，前期物业合同侵犯业主合法权益的现象。由于物业管理服务十分复杂、牵涉主体广泛，要求采用书面形式的物业服务合同。为规范委托管理行为，保护合同当事人的合法权益，使物业管理委托合同更全面、准确地反映物业管理全过程的内容，更充分表述当事人双方的意愿，建设部和国家工商行政管理总局1997年发布的《物业管理委托合同(示范文本)》。《物业管理条例》第三十五条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但其内容过于原则，不利于操作，并且对物业服务合同性质没有明确界定。我国《合同法》分则规定了15种典型合同，而今对物业服务合同的性质存在不同认识，导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是。

装饰装修是指为了使建筑物、建筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、建筑物外表和内部精心修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中:《物业管理条例》的第四十六条和五十三条的规定。建设部20xx年发布的《住宅室内装饰装修管理办法》。

《物权法》首次在法律上为建立业主自治机构提供了依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了业主的法律范围。《物业管理条例》第二章对业主和业主大会进行了规定。为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了《业主大会和业主委员会指导规则》，建设部制定了《业主临时公约(示范文本)》，供建设单位制定《业主临时公约》参考使用。国内现行法律对业主大会、业主委员会的运作制度缺乏可操作性规定，业主自治机构的民事主体资格不明确。业主委员会的民事主体资格缺失，就有关物业管理服务合同而发生的某些诉讼，主体发生缺位，业主的权益就有可能受损。

《物权法》规定建筑物区分所有权分为:专有权、共有权和共同管理的权利。《物业管理条例》第五章规定了物业使用和维护的内容。另外，《建筑工程质量管理条例》、《商品房预售管理办法》、《商品房住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》、《开发经营管理条例》、《城市异产毗连房管理规定》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，都直接或间接为物业的使用和维护提供了法律依据。当前法规未对物业的专有部分和共有部分做出明确的划分和界定，使得这方面的纠纷特别多。另外，《物业管理条例》对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对其相关管线和设施设备维修养护责任未细化，使物业公司维修责任被强制扩大。

涉及物业服务收费的相关法规有《中华人民共和国价格法》、《消费者权益保护法》、《物业管理条例》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》等都是调整物业服务收费的相关法律。我国物业管理服务收费实行的是政府定价、政府指导价，业主与物业服务企业在指导价范围内在合同中明确约定。物业管理过程中还存在收费标准的争议，对车位费、停车服务费、车辆保管费的界定不一，物业管理费收取及管理权的归属错位，物业管理收费监管责任不明等问题。

在国家立法上，到目前为止我国尚无一部在行政法规以上的由最高国家权力机关制定的专门的物业管理法律。最高效力的专门立法《物业管理条例》层次低，与《物权法》存在冲突。各地的物业管理发展水平不一，立法者对物业管理立法的理解不一致，制定出来的物业管理条例在内容上大相径庭，与国家的规定不相一致，破坏了我国物业管理立法的统一性。只有从理论上科学认识和寻求物业管理内在的、必然的联系，通过立法途径，才能从根本上解决这些问题。

我国物业管理理论研究尚处于起步和探索阶段，理论研究滞后于物业管理的实践。必须加强物业管理的理论研究，通过借鉴国外的理论研究成果并紧密结合我国物业管理发展现状，深入研究我国物业管理发展过程中存在的问题，明确我国物业管理的发展方向，提出具有中国特色的物业管理发展模式。在正确理论的指导下不断完善物业管理的相关法律，提高物业管理立法的针对性和有效性，为物业管理的健康稳定发展奠定基础。

出台《物业管理法》，充分考虑已出台的上位法律相关规定的配套和细化，以现有的立法内容为基础并吸收近年来物业管理立法的成功经验，从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性。明确规定住户(业主和使用人)的权利和义务;业主大会和业主委员会的性质和法律地位，业主大会的职责、召集和决议方式，业主委员会的权利和义务;规定物业服务合同的定义、性质，合同的内容或事项，合同的订立、合同的解除和终止，合同的解释，对合同法的适用，对合同的监督和管理;规定物业管理收费的原则，收费用途，收费标准的制定，对收费的管理和监督等。这样一部专门法律，不仅提高了物业管理的立法层次，更重要的是使得物业管理各有关方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲点。

不同层次的法律、法规和规章之间(即上下位法之间)应当互相衔接、不互相抵触，同一层次的有关规范内容协调配套，不互相矛盾。在已制定的法规中，有与其上位法律明显冲突的地方应及时予以修订，如:《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的主体的规定与《物权法》中的相关规定不一致，要予以修改;为避免地方性法规之间不协调，较高层次的法规应对物业管理在体制、收费等原则性问题上进行规范，但不宜太具体，以保证各地根据自身发展情况制定细则的自主性;各级部门应及时修改和完善相关法律法规，以适应物业管理发展的需要。

完善物业管理的司法保障制度，明确业主个人、业主集团、业主委员会等诉讼主体地位，对诉讼程序进行规范，并对监管、物业验收和保修等方面做出细致规定，保障物业质量及配套机制的完善，为我国物业管理的长远和高效发展提供保障。同时，建立专门处理系统，以解决物业管理纠纷为专职，不仅能提供相关法律咨询，同时也有利于及时、高效地处理物业管理纠纷。

为了加强公司固定资产管理，明确部门及员工的职责，结合公司现有实际情况，特制定本制度。

固定资产是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在20xx元以上，或者使用期限超过2年的，也应作为固定资产管理。

1、房屋及建筑物；

2、机器设备：指生产、生活所用设备包括：打草机、绿篱机、电焊机、割磨机、切膜机、角磨机、打磨机、热熔机、疏通机、吸尘器、电锤、手电钻、打压泵、电流表、万用表、兆欧表、内六角、钢锯、尖嘴钳、剪丝钳、大力钳、手锤、拉钉钳、梅花扳手、开口扳手、活动扳手、套筒扳手、抽油烟机、猛火炉、电饭锅、冰箱/柜、排风扇、热水器、洗衣机、打卡机

3、运输工具：包括汽车、垃圾车、行李车、叉车等；

4、计算机及设备：包括显示器、主机、打印机、传真机、复印机、扫描仪、投影仪、相机、镜头、移动硬盘、移动光驱、u盘、监控系统、等相关办公设备；

5、办公家具：包括空调、饮水机、文件柜、办公桌椅、茶几、钟表、电视、床、衣柜、电视柜、电风扇、楼梯、保险柜、电烤炉等；

6、检验工具：包括电子称、卡尺、厚度计、扭力计、秒表等。

7、娱乐家具：乒乓球台、台球桌、麻将桌、

根据内部控制原则，全公司所有固定资产由行政部统一管理，由各实际使用部门进行保管与保养。

各具体管理部门应：

1、设置固定资产实物台帐，建立固定资产卡片；

2、对固定资产进行统一分类编号；

3、对固定资产的使用落实到使用人（机器设备落实到主管以上人员）。

4、按照要求定期本对固定资产进行保养；

5、行政部会同固定资产管理部门对固定资产每季进行一次盘点，做到帐物相符；

1、财务部为公司固定资产的核算部门；

2、财务部设置固定资产总帐及明细分类帐；

3、财务部对固定资产的增减变动及时进行帐务处理；

4、财务部会同行政部对固定资产每半年进行一次盘点，保持帐、物、卡一致。

1、各部门需购置固定资产，需填写《固定资产采购申请表》（格式见附1），生产设备及相关设备报经各部门负责人、工程部、行政部、财务部及总经理批准；计算机设备、办公设备、家具、运输工具、娱乐家具报经各部门负责人、行政部、财务部及总经理批准。在此表中应详细填写固定资产名称、规格、型号、数量以备合理采购。

2、所需固定资产到位后，由其使用部门负责验收，并填写《固定资产登记表》（格式见附2）一式三份，在《固定资产登记表》中应详细填写固定资产名称、规格型号、金额、数量，并同时对固定资产进行编号。一份由使用部门留存，一份交财务部进行相应的帐务处理，一份交行政部部门填写固定资产卡片，更新台帐，落实使用责任人。

1、固定资产在公司内部部门员工之间转移调拨，需填写《固定资产转移申请单》一式四联（格式见附3），送移入部门签字，确认后交固定资产管理部门，第一联由行政部留存，更新固定资产卡片，第二联送交财务部，第三联送交移入部门，第四联送交移出部门。将固定资产转移单交固定资产管理部门办理转移登记；

2、固定资产管理部门将固定资产转移登记情况书面通知财务部，以便进行帐务处理；

3、注意固定资产编号保持不变，填写清楚新的使用部门和新的使用人，以便监督管理。

固定资产使用部门应将闲置的固定资产书面告知管理部门，填写《闲置固定资产明细表》（格式见附4），管理部门拟定处理意见后，按以下步骤执行：

物业保洁主管职责标准

物业保洁主管在服务中心主管领导下，负责实施住宅区的物业保洁工作，美化、净化居住环境。其职责如下：

一、物业保洁工作的现场管理，及时了解物业保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题，并定期向服务中心主管汇报。

二、严格按保洁物业管理作业程序和保洁物业标准及检查考核评分标准，实行工作检查制度，包括：自查、互查、主管检查、抽查、服务中心定期检查等检查制度，考核结果切实与员工工资挂钩。

三、合理配置住宅区内保洁物业和清扫工具的数量，合理配备保洁物业人员，确保住宅区内不留卫生死角。

四、坚持每天巡视住宅区2次，有效制止各种违章现象，现场督导保洁物业工作。

五、经常检查商场、店铺，落实“门前三包”责任，严禁摆摊设点，占道经营。

六、负责保洁物业内务管理工作的安排和实施，每月组织召开保洁物业情况分析会，总结一周保洁物业工作。

七、负责物业保洁员的岗位技能培训工作。

八、负责业主家庭钟点服务的安排及落实工作，确保服务质量。

九、带领物业保洁各班完成服务中心安排的临时任务。

物业保洁组长职责标准

物业保洁组长在物业保洁主管领导下，负责实施住宅区物业保洁工作，美化、净化居住环境。具体岗位职责如下：

一、熟悉住宅区楼宇结构、单元户数、楼座排列、车行道、人行道分布及面积，绿化地分布及面积。

二、坚持高质量、高标准，根据公司作业指导书制定车行道、人行道、楼梯走动道、商场、大堂等具体作业程序和物业保洁标准，检查考核评分标准和奖惩措施，经物业保洁主管批准后组织并实施。

三、合理配置住宅区内垃圾桶数量、分布地点，垃圾转运车，清扫工具数量及保管场所，合理配备物业保洁人员，住宅区内不留卫生死角。

四、住宅区物业保洁工作实行“划片分区包干”作业管理，做到员工之间任务划定清楚、责任明确、检查、考核标准公开，奖惩对象明确。

五、严格本部门考勤制度。对物业保洁员，每天定时集中讲评，对全年出全勤，无迟到早退员工，报请服务中心主管给予奖励。安排好员工节日期间的探亲活动，确保住宅区内保洁工作有条不紊。

六、坚持每天巡视住宅区2次，有效制止住宅区乱贴字画、广告，外墙乱写乱画，乱倒(抛)垃圾，随地吐痰等不良现象;培养业主爱护小区清洁卫生的自觉行为，现场督导保洁工作。

七、经常检查商场、店铺，落实门前“三包”责任，严禁随地摆摊设点，占道经营。

八、严格执行保洁工作检查制度，实行自检、互检、组长检查、主任抽查，服务中心定期大检查五级检查制度，检查、考核结果切实与员工收入挂钩。坚持把责任区域、责任人、考核评分定期公开，广泛接受业主监督。

九、定期组织员工学习，关心员工文化生活，倡导在平凡岗位上，干出不平凡事迹。

十、完成服务中心主管交办的其他任务。

保洁员职责标准

保洁员职责标准如下：

一、守岗位，按时上下班。上班佩戴工作卡，做到服装整洁、干净。

二、熟悉各自分工所负责范围内的清洁卫生情况，对所负责范围内卫生全面负责。

三、每日和分2次清运垃圾到中转站。

四、每日负责清扫公共走廊、楼梯、电梯、停车场、绿地、公共设施周边环境等1次。每周清洁楼道扶手2次，清洁公共场所门窗1次，并保持区内公共面积无纸屑、烟头、污垢等，保持清洁卫生。

五、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决，并做好工作记录。

六、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。

七、处理与清洁卫生相关的.其他事宜。

清洁工职责标准

一、清洁工必须依时清洁大堂、走廊、楼梯等共用地方。

二、劝喻各业主勿将垃圾桶或袋置于走廊、楼梯等公用地方，请将其放入通往楼梯门旁的垃圾桶内，以免影响卫生和阻塞通道。

三、如发现有杂物置于走廊、天台或楼梯间，应劝喻业主自行搬往附近的垃圾收集站。如无法找到业主，清洁工除自行清理外，还应将情况登记在服务中心记事本内，向上级报告。

四、如发现天台、天井等公用地方积污水，应立即清理。难以清理的地方，可暂时淋上油渣，防止蚊虫繁殖，再研究处理办法。

五、如发现本楼宇的污水渠和沙井等堵塞或破烂，应迅速安排修理。

六、劝喻业主淋花时要特别小心，不要将水淋到阳台外，以免影响下层和下面行人。

七、如发现冷气机或发出大量热气或噪音时，劝业主从速修理，以免影响邻居和市容卫生，并根据城管条例，对影响市容者报行政执法机关处理。

八、如有需要，通告或口头劝业主切勿抛垃圾出窗外，也不得将可引致淤塞的杂物投入厕盆和污水渠内。

九、若上层业主的水喉或水渠破烂而导致下层天花板渗水，则通知上层业主修理;如无结果，则应详细记录及请示上级处理。

十、如有不顾公共卫生的业主，经多次劝告仍不改善，应做详细记录并报告上级和有关卫生部门。

楼内外保洁员职责标准

一、每天对楼内外清扫，楼道内、停车场、绿化带等，保持干净，定时清运楼内垃圾。

二、每日需对楼内信箱、标牌、墙面等公用部分进行保洁工作。

三、每日需对楼内消防箱、防盗门、天台等公用通道的外露管理进行保洁工作。

四、每月需对走道灯罩进行清洁工作，以保持干净整洁。

五、每次使用完保洁工具，器具应清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充或申领保洁工具。

六、定期对楼内外蚊虫、鼠害进行消杀，确保无“四害”。

七、对楼内外来访人员的可疑情况，及时与保安员联系。

八、每月需对竖井、井道、沟渠全面清洗一次，定期进行消杀。

九、完成保洁组长交办的其他工作。

自2020xx年6月份调入物业管理处以来，我努力适应本单位新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，自我感觉已经较好地完成了各项工作任务，下面将任职来的工作情况汇报

一、自觉加强学习，努力适应工作

我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。

二、心系本职工作，认真履行职责

(一)耐心细致地做好财务工作。自接手管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，20xx年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。

(二)积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，文案管理上手比较快，主要做好了以下2个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。

(三)认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。

三、主要经验和收获

在工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：

(一)只有摆正自

己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位

(二)只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态

(三)只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责

(四)只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。

四、存在的不足

由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，20xx年的工作存在以下不足：

(一)对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时;

(二)食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难;

(三)绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫

五、下步的打算

针对20xx年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：

(一)积极搞好与鸿亚公司、业主之间的协调，进一步理顺关系;

(二)加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益;

(三)管好财、理好账，控制好经常项目开支;

(四)想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系;

(五)抓好小区绿化维护工作。

企业内部控制制度的建设是世界现代企业管理的发展趋势和加入wto后中国企业界的必然选择，同时也是现代经营模式的重要组成部分和成熟企业管理的标志，也是中国企业在激烈的竞争中走向全球化和一体化的产物。完善企业内部控制制度，保证会计信息质量，对于完善公司治理结构和信息披露制度，保护投资者合法权益，保证资本市场有效运行，有着非常重要的意义。

（一）对内控认识不足，内部控制制度不健全

许多企业对内部控制的理论缺乏认识，甚至对内部控制还存在误解，对内部控制制度的内涵还不十分清楚，没有建立起规范化的操作程序，工作透明度不高，一人办事，一人了结的情况相当普遍，使许多内部控制制度成为一纸空文或形同虚设。

（二）内部控制制度缺乏科学性和连贯性，难以发挥应有的功效

我国有许多企业虽然建立了内部控制制度但仍缺乏科学性与合理性。如一些企业受利益驱动，重经营，轻管理，自我防范、自我约束机制尚未建立起来，内部控制的组织网络不健全，控制制度的健全让位于业务发展，以至于既定的内部控制制度失控。还有些企业对外部环境和经济业务等变化缺乏预见性，导致其管理滞后，没有能够及时制定出相应的处理程序和制度。

（三）人员素质不高

当前我国会计工作中信息失真问题较为严重。有的没有严格的复核审批制度；有的单位账证、账账、账表、账实不符；有的单位现金管理不符合规定，坐支现象普遍，资金管理严重失控；有的单位负责人擅自对外投资，导致投资盲目性。这些现象主要是由于现阶段我国企业管理人员素质不高，企业监督意识不强，使内部控制制度不能发挥应有的作用。

（四）监督机制不全

目前有很多企业监督评审主要依靠内部审计部门来实现，而有些企业的内部审计部门隶属于财务部门，或与财务部同属一人领导，内部审计在形式上就缺乏应有的独立性。另外，在内审的职能上，很多企业的内部审计工作仅仅是审核账目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内各组织机构执行职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。一部分企业虽设立了审计部门，但由于体制不顺，使企业经营活动的各项内部管理制度监督执行不力，权利缺乏制衡和监督，决策者只有权利而没有明确的责任。

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1) 根据企业总体战略规划，拟定物业管理工作计划;

2) 负责企业所属物业设施及物业系统的各项综合管理;

3) 编制物业管理费的预算，审核各项采购及各种费用付款申请;

4) 审核各设备年度维修保养计划，并控制各项维修保养的费用;

5) 负责制定安全工作及消防工作检查计划及制度，并有效落实;

6) 对承包商履行合同情况进行监督管理，并以此对承包商的选择提出建议;

7) 对物业部日常工作情况进行监督并及时向上级汇报工作情况;

8) 相关内外关系的沟通协调，维系承包商关系，将承包商的意见及时反馈给公司加以改进;

9)协调政府、物业、开发商、施工单位的工作关系，保持良好的公共关系，树立企业品牌、形象;

10) 及时处理各种投诉、突发事件，树立公司良好形象;每周不少于一次进行综合巡查，发现质量与安全问题及时处理;

11)高效准确的完成上级交办的其他事宜等;

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1、负责拟定工程、安保、保洁绿化、客服班组等运行管理的规章制度、应急预案、工作流程、标准和规范并上报领导批准后实施；

2、负责园区工程、安保、保洁绿化、客服班组的现场管理及执行情况的检查监督；

3、组织制定工作管理办法、工作程序制度，编制、审核项目年度、月度计划；

4、检查、督促、考核部门员工严格执行各项制度、程序、规范及工作进度，了解部门员工思想状况，对不良倾向及时纠正；

5、负责对服务团队直接下属工作业绩考核，并与工资挂钩；

6、协助部门经理制定全年园区服务课程、园企活动的制度、组织和执行工作；

1、协助招聘管理处配置人员，负责员工的培训及其考核和奖惩;

2、制订各类紧急事件之处理程序，对“南昌工厂”整体物业管理负有组织领导的具体责任;

3、处理投诉及突发事件需到现场;

4、出席各类会议，并提交会议记录;

5、负责管理区内员工工作日检和员工考核，并做好记录;

6、认真执行物业管理法规和公司有关规章制度，在实践中不断提高自身的业务素质和领导工作能力;

7、不断建立和完善科学的运作、监督和考核体系，确保政令畅通，信息反馈流畅管理工作高效;

8、制定“南昌工厂”物业管理目标，包括一系列规章制度和操作规程，制定“南昌工厂”全体员工的职责，并监督实施;

9、制定管理“南昌工厂”物业管理年度、月度工作计划，并监督执行;

10、负责管理“南昌工厂”物业管理日常管理经费的审报工作，合理控制费用开支;

11、负责组织、协调员工工作安排，负责管理“南昌工厂”员工工作绩效考评证;

12、负责审批《月采购申请表》、《员工物品领用单》，对物资的使用进行有效的程序控制;

13、负责组织管理“南昌工厂”物业的各项工作检查，通过检查、考核，加强部门及责任人的工作责任感，树立“创一流”工作成绩的荣誉感，督导各项服务工作的有效落实。

14、组织每日管理“南昌工厂”员工工作例会，及时了解人员状况、工作难点，检查、总结和布置工作;

15、自觉接受“南昌工厂”工作人员的民主监督，采纳合理化建议，并加以实施;

16、通过与“南昌工厂”的联系，建立良好的公共关系，协调配合，搞好工作;

17、接受公司的月、年度和任期考核，接受奖惩，对公司和“南昌工厂”负责;

18、以身作则，关心员工，为员工解决实际困难，丰富员工的业余文化生活，限度地发挥和调动全体管理处员工的工作热情和责任感，增强集体的凝聚力。

1.负责统筹并监管保安、消防、车辆、违建各模块管理工作的各项程序，并不断完善及改进，确保为业主提供优质且安全的居住环境;

2.负责制定并监管各区域人员的岗位职责，随时检查园区内保安人员的值勤工作纪律情况及违建情况;

3.做好园区要害部位的日常安全检查工作，加强安全防范措施，预防各类案件的发生;

4.对园区内安全、消防设备设施进行检查，发现损坏立即报修并跟进维修进度，对安全隐患问题要立即整改;

5.积极配合公安机关、司法部门做好违法行为的取证工作，协助消防机关的检查工作并及时改进;

6.负责检查承办商服务人员现场出勤情况;

7.对值班期间安全工作能够统筹安排，提出合理化建议，积极配合上级领导的工作;

8.认真做好值班记录，并做好交接班工作，遇重大事件或特殊事件应做出专项报告(《特别事件报告》);

9.掌握园区防火工作重点，制定消防工作计划，定期进行总结并对园区消防安全管理提出合理化建议及管理方案，并监督执行;

10.建立健全防火安全管理组织，经常组织开展防火宣传教育和安全检查工作，并负责对存在安全隐患的施工工地、部门签发安全隐患通知书;

11.负责建立防火档案，制定和组织实施火灾应急预案及重点部位灭火作战计划;

12.负责定期对全体员工进行消防培训，组织消防演习;负责消防业务培训工作，定期组织消防业务和相关常识的培训与考核工作，并对业主、物业员工进行消防常识的宣传教育工作;

13.负责消防控制室管理工作，掌握各类设备设施的性能及正确使用方法，做好各类设备、设施的管理、保管工作，并能熟练操作设备和组织排除一般性故障，不定期对义务消防队进行演练，确保在发生火情时及时做到警戒、疏散、营救、扑救与报警;;

14.监督下属工作情况，检查工作纪律，及时处理当值时发生的各类消防问题，对重大隐患采取临时性安全措施，并及时向上级汇报，提出整改意见;

15.对园区二装现场及施工维修进行消防安全检查，对施工期间出现的消防安全隐患进行制止，对不听从制止的人员可清离园区;

16.做好日常文件、检查、图表记录等消防资料的收集及消防档案的管理，做好车辆及违建管理台账;

17.每天做好工作日志，将未完成、需要跟进事件及上传下达文件、训令等进行记录，并做好交接班工作;

18.负责建立各岗位管理制度，规范各岗位工作指引/流程，监督各岗位日常工作是否按相关规定/政策/要求执行，并跟进整改;

19.负责本部门人员的定岗定编，及提出员工的招聘、调职、晋升、解聘等相关意见或建议;

20.加强本部门内部的管理与沟通，掌握下属人员工作情况，发现问题及时进行纠正指导与整改;

21.定期主持本部门工作例会，听取汇报及给予合理化建议，监督各项工作进展情况，解决工作中的各类问题;

22.监管并指导下属按时按质完成其工作内容，并审核其准确性;

23.负责制订本部门工作计划及员工培训计划，并组织实施，按计划及目标要求完成本部门工作，对下属工作进行分工、监管与培训;

24.制作及管控本部门的费用预算和费用使用情况;

25.对下属员工进行考核和业务指导;组织员工开展技术业务学习，不断提高员工业务技术水平，为公司培养能够独当一面的优秀人才;

26.负责监管本部门各岗位的工作计划/工作目标的实施情况，并定期总结汇报。

1. 受理租户各类申请、投诉，跟进、落实、回访并做好相应的汇总，及时向上级汇报;

2. 保持与租户间的沟通渠道、了解租户需求、动态;

3. 积极配合进行协调租户之工作，包括但不限于安全、环境、工程、应急、节假日安排等，确保时刻处于良好运营状态;

4. 负责整理本部门文件管理工作，确保各类文函准时发放给租户;

5. 负责楼层公共区域的巡检工作，确保楼层公共环境、公共设施完好;

6. 协助上级监督客服台日常工作，确保访客登记流畅有序;

7. 监督前台物资情况，每月对物资进行盘点，确保物品始终保持在良好状态;

8. 高峰期间，协助其他团队维持大堂秩序;

9. 有效完成上级委派工作;

10. 上级可根据实际工作安排不定期调整工作范围。

一、学校要高度重视校园及师生员工的安全保卫工作，成立相应的安全保卫领导班子。

二、所有安全领导班子成员，应负责协助值班领导管理好校园内的.相关的安保工作。

三、增强师生的安全意识，学校每期要开展一次有关安全知识的宣传教育活动，各班每学期至少召开一次以“安全、保卫”知识为主题的班会，时刻敲响安全警钟。

四、严格按照标准配置好安全器材及相应设施，确保有备无患。

五、定期检查学校体育设施及校舍、宿舍等的安全性，彻底消除安全隐患。

六、严禁在校园内追赶、打闹、骑自行车横冲直撞、撒把等，提倡做一名礼貌学生。

七、防止外人对校园的干扰、滋事，即时协调、处理，防止事态的扩大。

八、搞好晚间巡查、防火、防盗，对事故隐患要防患于未然，预防为主，防消结合。

九、切实安全用电，按章用电，有事找电工，经常检查各用户的用电状况，定期检查电线线路，及时更换老化线路及用电器，以免酿成火灾。

十、实行安全保卫工作重大事故的“一票否决”，切实做好各方面的安全保卫工作。

为保持干净整洁，使住（用）户享有优雅舒适的生活环境，结合管辖区实际情况，特制订本制度。

（一）清扫保洁队员应热爱本职工作，培养良好的职业道德和敬业精神，不怕苦、不怕脏、不怕累，用辛勤汗水赢得社会的尊重和承认。

（二）严格执行清扫保洁工作程序，按时完成各项任务，并按规定质量标准检查验收。

（1）每天清扫行车道路两次，上下午各一次。

（2）每天早上清扫绿化带、公共场所、人行道等各一次。

（3）每天清运垃圾一次。电梯间、楼梯每周擦抹两遍。

（4）每隔三天清洗垃圾桶及其周边一次。

（5）每十天用药物喷杀蚊、蝇、虫一次，主要在垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井等处。

（6）每季度疏通沙井一次。

（一）完成规定清洁任务后，应在区内认真巡查保洁，制止破坏环境卫生的行为。

（二）业主、住户提出预约上门卫生清洁服务或报告管道堵塞，必须在24小时内处理完毕。

（三）保洁员在当班时间发现不卫生现象时，应立即予以清除，如工作量过大，应向领导报告，组织保洁员进行清除。

（四）认真使用、保管各种清洁工具、机具，不得随意乱放，以免丢失、损坏。有意损坏或丢失工具者，要照价赔偿。

（五）严格遵守劳动纪律，按时上、下班，上班时不得无故离开工作岗位，不得无故旷工，请病、事假须得到上级批准。

（六）注意仪容仪表，上班时应穿工作服、戴工牌，不得穿拖鞋、短裤上岗。

（七）符合下列条件之一者，将给予嘉奖、晋升：

（1）对搞好清扫保洁队管理，提高服务质量有贡献者。

（2）在服务工作中，创造优异成绩者。

（八）违反劳动纪律和严重违法乱纪行为者，将按规定给予警告、停职直至开除的处理。

二、负责广场稽查，防止偷窃并对盗窃行为依照公司规定处置；

三、负责安全员、消防员、稽核员的工作指导和员工培训，定期组织学习有关业务知识，定期进行考核；

四、负责上级领导、外宾来公司时护接、护送，保证安全；

五、协调政府各治安部门和相关治安部门的业务关系，协调与公司各部门之间的关系，确保广场安全；

六、指导保安员工作，负责他们的考勤。组织实施应急措施；

七、负责广场的消防安全。负责落实上级有关消防安全法规，实施公司商业营运规范的消防管理规定，指导各客户制定相关的消防制度，发现隐患及时与当地有关公安、消防负责人联系，共同制定整改措施并报告部门经理；

八、负责公司消防设备（喷淋、烟感、通风阀、自动监控）的检查完善，随时保持良好运行状态。协助工程部对消防泵、管道、水箱、消防电梯的检查维护；

九、负责消防器材的配制、检查，负责应急方案的制定实施，负责义务消防队员的专业培训和定期演练；

十、负责疏导广场前交通，保证通道畅通。