小区物业保安管理制度【精品20篇】

1、按照公司要求落实园区租户的入驻及装修工作;

2、全面负责园区的日常行政及物业日常管理的日常事务，以及对接各部门物业方面的管理及沟通;

3、协助部门领导，对物业设备管理、物业维修、物业材料采购、物业外联关系维护等的管理工作;

4、全面负责园区物业秩序安全维护管理、消防安全管理、环境管理等工作;

5、协调好部门下属各个班组的工作安排及日常值班情况;

6、每月租金按时收缴，各项开支成本的核算，各项增收的开展;

第一条 安全保卫工作特指公司办公区域内的防盗、防火及其他保护公司利益的工作。

第二条 行政管理部负责公司办公区域的安全保卫工作，办公时间（上午8：30—17：30）由前台秘书负责来宾的接待引见工作，非办公时间（17：30—次日8：30及节假日）由行政管理部指定专人负责办公区域的安全保卫工作。

第三条 公司实施门进管理系统，非办公时间职员应使用门进卡进人办公区域，职员应妥善保管门进卡，如门进卡丢失要照价赔偿。

第四条 公司实施节假日值班制度，由行政管理部负责每月的值班安排和监督工作，值班人员必须按时到岗，并认真履行值班职责。各部门对各项安全制度、安全操作规程是否落实。

第五条 行政管理部夜间值班人员负责每日的开门和锁门，每日晚上值班人员在锁门前必须认真检查办公区域内的门窗是否锁好，电源是否切断，保证无任何安全隐患。

第六条 办公区域内的门锁钥匙由行政管理部专人负责保管，并每日早晚按时将办公室的门打开、锁好。一般职员不得随意配置门锁钥匙；计划财务中心的钥匙由本部门保管。

第七条 公司职员应将印章、钱款、贵重物品、重要文件等妥善保管，下班前将抽地及文件柜锁好，切断电源后方可离开。

第八条 公司行政管理部负责组织有关人员不定期地对公司办公环境的安全实施监督检查。如有安全隐患，相应部门要及时整改。

第九条 公司所属办公区域的门锁钥匙起用前应在信息管理中心行政管理部备份一套，行政管理部须妥善保管，以备急需时使用。

第十条 公司物品运出办公区域需填写《出门证》，经有关领导批准后方可搬离。

第一章总则

第一条目的和依据

1.1 目的

⑴为了完善公司薪酬分配体系，使公司的薪酬体系与市场接轨，能够达到激发员工活力的目标；

⑵把员工的个人业绩和团队业绩有效结合起来，共同分享企业发展所带来的收益；

⑶促进员工价值观念的凝合，形成留住人才和吸引人才的机制；

⑷最终推进公司发展战略的实现。

1.2依据

依据国家有关法律、法规及深圳特区的相关规定与公司的有关规定，制定本制度。

第二条适用范围

本制度适用于公司全体员工。

第三条薪酬分配的依据

公司薪酬分配依据岗位价值、技能和业绩。

第四条薪酬分配的基本原则

薪酬作为价值分配形式之一，应遵循竞争性、激励性、公平性和经济性的原则。

1、竞争性原则

根据市场薪酬水平的调查结果，对与市场水平差距较大的岗位薪酬适时作一定幅度的调整，使公司薪酬水平具备市场竞争性。

2、激励性原则

打破工资刚性，增强工资弹性，通过绩效考核，使员工的收入与公司业绩和个人业绩紧密结合，激发员工积极性。

3、公平性原则

薪酬设计重在建立合理的价值评价机制，在统一的规则下，通过对员工的绩效考评决定员工的最终收入。

4、经济性原则

人力成本的增长与企业总利润的增长幅度相对应，用适当的工资成本的增加激发员工创造更多的经济价值，实现可持续发展。

第五条薪酬体系依据岗位性质和工作特点，公司对不同类别的岗位人员实行不同的工资系统，构成公司的薪酬体系，包括结构工资制，及临时性员工工资制。

第五条：职能

5.1行政人事部职能

5.1.1 行政人事部在做出客观、正确的岗位评价、薪酬市场调查的基础之上，建立适合于本公司的薪酬体系。

5.1.2 行政人事部在保障薪酬体系在不断完善的前提下，使之具备一定的市场竞争力，为员工稳定成长和公司不断发展奠定良好基础。

5.1.3 行政人事部每月及时进行薪酬原始资料汇整、核实及员工薪酬核算等。

5.1.4 行政人事部及时了解市场、行业内及公司薪酬动态并汇报及体系调整优化。

5.1.5 行政人事部根据本年度的经营收入、薪酬总额，以及下一年度的经营计划，对各职等和薪档的岗位薪酬基数进行调整和确定。通过对下一年度各职等和薪档人数的预计，做出下一年度的薪酬预算，包括固定工资总额和标准绩效考核奖金总额。

5.2 财务部职能

5.2.1 审核行政人事部提报的月度薪资报表，并呈报公司审批。

5.2.2 确保员工薪资在规定的时间内及时转入员工个人帐户。

5.2.3 为了加强对薪酬体系、新酬预算执行情况的过程控制，财务部应于每月初，将上月实际薪酬发放情况汇总上报。

5.3各职能部门职能

5.3.1 各部门每月及时准确的提交考勤报表、员工请/休假记录、奖惩记录等到行政人事部

5.3.2 各部门负责人及时反馈员工对薪酬意见和建议。

第二章内容与程序

第一条 薪酬结构

1.1薪酬基本结构：

1.1.1基本工资

1.1.2岗位（级别）工资

1.2.3绩效工资

1.2.4全勤奖金

1.2.5其他

1.2.6应扣项

1.2 薪酬结构项说明

1.2.1基本工资：是各职级员工在公司服务的基础工资。基本工资参照深圳市《深圳市人力资源和社会保障局关于调整我市最低工资标准的通知（20__）》我司确定为1500元-4000元，（部分人员/人才根据岗位性质和职务的不同，由公司酌情调整基本工资标准，但不得低于1500元）

1.2.2岗位（级别）工资：岗位工资综合考虑员工的职务高低、学历技能高低、岗位责任大小、能力强弱、贡献大小、经验丰富与否，在本公司从业时间长短等因素而确定。是岗位任职人员责任权重的经济性相对体现。

1.2.3绩效工资：是员工工作业绩、工作成效的直接体现，属浮动性、弹性工资项。

1.3.4全勤奖金：每月除公司规定的休假日外，正常出勤及加班时间内无请假、旷工、迟到、早退记录的员工，每月均发给全勤奖金。

1.2.5其他：值班津贴及对员工服务的忠诚度、贡献及立功性行为等，定期或一次性予以奖励性质之经济补给；考勤资料有误而致员工个人上月薪资核算错误而于本月进行调整之加减项及员工个人奖惩应计金额。

1.2.6应扣项：个人所得税、五险一金等代扣代缴项。

1.3 薪酬总额

1.3.1根据岗位评价的结果，同时参照员工的工作经验、技术、业务水平及工作态度等因素确定相应的工资等级，将公司所有岗位划分为高层管理层、中层管理层基层管理层、和一线操作层四个类别，同时，将全公司岗位按岗位性质划分为A、B、C、D、E、F，5个等级（详见附件）。

第二条 新酬核算

2.1薪酬核算

2.1.1 工作时间依据《国务院关于职工工作时间的规定》国务院令第174号令，同时结合公司的实际情况确定，详见《员工手册》之《考勤管理规定》；

2.2.2 额定工资=（基本工资＋岗位工资+绩效工资+奖金＋其它）之和，根据公司的《薪酬等级表》核给，在每月上班时间正常出勤的情况下，可全数发放；若发生请假、迟到、早退及旷工等异常状况时，依《考勤管理规定》相关条款处理。

员工新入职岗位定级：由用人部门提议，行政人事部参照《薪酬等级表》审核后报公司领导审批。原则上员工初任时，薪酬为所处岗位工资最下限。

2.2.3 其他及应扣项等

依公司相关规定于每月或一次性补/扣于员工工资中

2.2.4 全勤奖金

公司按照《劳动法》、《劳动合同法》和其他相关法律规定为员工提供相关假期。法定假日共11天，具体如下：

元旦（1月1日）1天

春节（正月初一、二、三）3天

劳动节（5月1日）1天

清明节（4月5日）1天

端午节（五月初五）1天

中秋节（八月十五）1天

国庆节（10月1日～10月3日）3天

带薪年假员工在企业工作满一年可享受5个工作日的带薪休假。其他如法律规定的婚假、产假、丧假、工伤假等；

员工在正常考勤时间全部出勤的情况下，可予每月发放全勤奖金50元；若有缺勤状况时，除依据《请休假管理规定》中相关条款规定外，扣发全勤奖金；新入职员工首月工资中不计发全勤奖金。

2.3. 转正定级、岗位调整、薪酬调整

2.3.1 转正定级：由用人部门提议，行政人事部参照《薪酬等级表》审核后报公司领导审批。原则上员工转正时，在试用期薪酬基础上薪酬上调1级或者不作调整。

2.3.2 岗位调整人员、职级较低的员工代理（或兼任、代行）高于本职之职务时，考察期或代理期内仍按原职务额定工资核计。期满转正/任命后方可调整为正式作用岗位额定工资。

2.3.3 公司根据经营情况及薪酬战略确定薪酬调整方案及幅度。行政人事部根据员工岗位胜任能力及考核结果向公司建议对员工的薪酬进行上/下调整。

2.4 离职人员

2.4.1 员工正常办理离职手续后，当月工资于员工发薪日发放到工资卡中。

2.4.2 自动离职（见《入离职管理规定》）者视为自动放弃未发工资，不予计发工资。

2.4.3 公司解雇、劝退员工，应扣除其不良行为造成之相应损失、罚款后，余款于员工发薪日予以发放到工资卡中。

2.5 下列情况员工薪资可不予扣除

2.5.1 因公外出者

2.5.2 奉调参加培训者

2.5.3 奉派外出考察者

2.5.4 依据考勤制度给假且手续完备者（如：婚假、丧假、产假等、年休假等）

第三条 薪资计算期间、支付规定及支付形式

3.1薪酬结构

3.1.1年薪工资制的薪酬结构

年薪工资制结构由四部分组成：正常工作时间工资（基本工资+岗位工资）、绩效工资、年终奖金/年终绩效工资。

3.1.2月薪工资制的薪酬结构

月薪工作制结构由三部分组成：正常工作时间工资（基本工资+岗位工资）、浮动及加班工资、绩效工资。

3.1.3协议工资制的薪酬结构

实行协议工资制的岗位和人员须进行备案。协议工资制的薪酬结构由三部分组成：正常工作时间工资（基本工资+岗位工资）、绩效工资、年终奖金/年终绩效工资。

3.2岗位工资

3.2.1岗位工资系根据岗位评估档级、个人资历档级、及员工在公司生产经营中所处不同的岗位价值而确定的工资单元。

3.2.2岗位工资评估档级取决于不同岗位在工作职责、工作能力、工作难度和工作环境等关键要素的综合评价结果，详见《首地物业薪酬矩阵图》；

3.2.3个人资历档级取决于个人学历、物业行业工作经验、同级/同岗位工作经验。

3.3基本工资

3.3.1为月度保障型收入，不与绩效挂钩，按自然年度分12次按月发放。

3.3.2公司所有员工基本工资根据当地法定最低工资标准及本公司实际情况确定，旨在确保公司员工的基本生活水平，见当地《最低工资标准》

3.4绩效工资

3.4.1指按照部门绩效、岗位绩效进行挂钩、从而调动员工积极性的重要工资单元。

3.4.2绩效工资根据绩效考核结果确定。绩效工资＝岗位工资基数×绩效工资系数×考核分数÷100。

3.4.3绩效工资的分配采取年度考核、季度考核、月度考核相结合的办法，按照《__X公司绩效考核管理办法（暂行）》，核发员工绩效工资。

3.5年终奖金/年终绩效工资

根据公司的经营计划完成情况发放的变动收入。年终奖金/年终绩效工资=岗位工资基数×调节系数

3.1员工薪资计算期间为当月1日起至30（或28、31）日止，实行月薪制

3.2各部门于每月2日前将本部员工考勤汇总报于行政人事部；行政人事部于4日前核算完毕全公司员工薪资，并制作报表，即时交财务部审核后，报公司领导审批。

3.3公司每月8日至12日发放上月薪资，如遇节假日或特殊情况，按日期顺延发放。

3.4全体员工薪资转入个人银行账户中（本公司员工工资发放银行为深圳平安银行），员工于发薪日需亲自前往财务部部领取个人薪资明细条，对薪资实发金额如有异议，可于三天之内向行政人事部申请复核。

3.5公司因其他非主观原因而无法按期支付薪资时，事先可与员工达成协议后于薪资支付之前五日以公告形式通知员工，以达成劳资互谅。

第四条

公司年度营业在完成计划内经营指标如有盈余，依照比例可提取部分利润核发奖金，根据贡献、能力及业绩以分配，其分配办法另行制定。

第五条 薪酬调整

薪酬调整包括薪酬整体调整、薪酬部分调整以及薪酬个人调整三个方面。

5.1整体调整

整体调整指公司根据国家政策和物价水平等宏观因素的变化、行业及地区竞争状况、公司发展战略变化以及公司整体效益情况而进行的调整，包括薪酬水平调整和薪酬结构调整，调整幅度由总经理根据经营状况决定。

5.2部分调整

部分调整是指根据人力市场的供需状况及行业与地区竞争状况，对部分岗位进行调整

5.3个别调整

个别调整主要指薪酬级别的调整，为不定期调整。薪酬级别不定期调整：指公司在年中由于员工职务变动等原因对员工薪酬进行的调整。

5.4各岗位员工薪酬调整由项目负责人提出申请，行政人事部调查、分析、审核后报总经理综合评估审批，审批通过的调整方案由行政人事部执行

5.5调整办法

5.5.1依据工龄调整（即工龄工资）

根据员工为本公司连续服务年限长短确定，鼓励员工长期、稳定地为司服务。调整幅度=员工工龄[1]×（工资总额×5%）（即在公司工作每满一年，工资递增5%）。

9.0薪酬调整

9.1普调

公司根据人工成本使用效率、经济效益、物价和市场水平，适时调整调节系数，保障员工收入与企业经济效益挂钩，实现效益共享、风险共担，建立动态的分配机制。

9.2薪档调整

公司根据绩效考核管理办法和考核结果，调整岗位工资、绩效工资系数的档次。

9.2.1部门年度调薪人数不得占部门总人数的30%;

9.2.2管理层、员工层年度绩效考核结果为杰出者（年度加权平均考核95分以上），薪酬档级晋升一个薪档；

9.2.3操作层员工连续9个月绩效考核结果为优秀者，各项目负责人可向公司申请晋升一级薪档，经公司审批后执行（此晋薪人数控制在部门总人数的10%以内）；

9.2.4管理层、员工层连续两年平均年度绩效考核结果为良好者，薪酬档级晋升一级；

9.2.5管理层、员工层连续三年年度平均绩效考核结果为合格者，薪酬档级晋升一级；

9.2.6所有员工连续三个月绩效考核结果为不合格者，给予辞退处理。

9.2.7所有员工年度绩效考核结果（年度绩效考核加权平均）不合格者，薪酬档级自动降低一个薪档。

A.绩效考核成绩四个层次：A（杰出）、B（良好）、C（合格）、D（不合格）。

B.考核等级定义如下表：

等级

定义

摘要

参考比例

考核工资

发放标准

A

95-100

杰出

实际绩效显著超过预期计划/目标或岗位职责/分工要求，在计划/目标或岗位职责/分工要求所涉及的各个方面都取得非常突出的成绩。

15%

全额发放

B

85-94

良好

实际绩效达到或超过预期计划/目标或岗位职责/分工要求，在计划/目标或岗位职责/分工要求所涉及的主要方面取得比较突出的成绩。

40%

按实际考核分数发放

C

75-84

合格

实际绩效基本达到预期计划/目标或岗位职责/分工要求，既没有突出的表现，也没有明显的失误。

40%

D

75以下

不合格

实际绩效未达到预期计划/目标或岗位职责/分工要求，在很多方面或主要方面存在着明显的不足或失误。

5%

不发放

9.3薪级调整

9.3.1员工岗位变动（含晋升），自批准之日起的次月起薪酬等级调整为相应薪酬最低薪档，若调整后员工年薪标准收入低于原水平的，按照就近原则套入相应薪档，避免职位晋升收入下降的情况。

9.3.2员工职位降低，自批准之日次月起年薪标准参照新岗位水平，采取“就近靠档，就高不就低”原则执行，调整为相应薪级中间薪档；

9.3.3操作层员工岗位变动（含晋升、降级），自批准之日起的次月按操作层员工薪酬标准逐档上升或下降。

9.3.4未满足11.2.2至11.2.5的人员，特别优秀者（管理层员工），经总经理办公会、深圳片区党委会研究决定后，报集团人事行政部批准后方可跨级晋升。

9.3.5程序

A.管理层员工发生薪酬调整时，由所在部门负责人提出调薪申请，填写《__表格》，报送综合管理部，经综合管理部审核，报公司主管领导和总经理批准，自批准之日次月起执行。

B.操作层员工发生薪酬调整时，由所在部门主管提出调薪申请，填写《__表格》，报送分公司综合部，分公司负责人审核，经公司综合管理部批准，自批准之日起次月起执行。

第三章 薪酬保密

第一条 行政人事部、财务部及所有经手/接触工资信息的员工及管理人员必须保守薪酬秘密。非因工作需要，不得将员工的薪酬信息透露给任何第三方或公司以外的任何人。

第二条 薪酬信息的传递必须通过正式的渠道。有关薪酬的书面材料（包括各种有关财务凭证）必须加强管理。经手/接触工资的工作人员在离开办公区域时，不得将相关保密材料堆放在桌面或容易泄漏的地方。有关薪酬方面的电子文档必须加存储密码，密码不得转交给他人。

第三条 员工需查核本人工资情况时，必须由行政人事部会同财务部进行核查。

第四条 违反薪酬保密规定的，一律以严重违反公司劳动纪律的情形予以辞退。

第四章 参考文件

1、《深圳市人力资源和社会保障局关于调整我市最低工资标准的通知（20__）》

2、《国务院关于职工工作时间的规定》国务院令第174号令

3、《劳动合同法》、《劳动法》

4、《岗位调整管理规定》、《请休假管理规定》、《入离职管理规定》、《奖惩管理规定》

1、熟悉酒店灯光、音响系统、点歌系统、电脑管理系统、电视系统门禁系统、电话系统的布局和线路走向，了解各分线盒、交换机、放大器、分支分配器的位置和功能。

2、熟悉酒店相关设备设施的型号、性能，掌握各种易损件的名称、规格。

3、经常巡查各系统的运行情况，发现异常情况及时处理和汇报，确保各系统正常运行。

4、维修消耗的电子元器件必须登记，每日将统计数报值班工程师核实，凡是维修拆下的器件都应上交仓管员核消。

5、对各部门报修的项目应及时进行维修，因客观原因无法及时修复时，应及时向报修部门负责人反馈，做好记录并向值班工程师汇报。

6、定期做好各系统设备设施的保养和维护工作。

7、做好各机房的卫生工作，严禁外人进入机房。

8、配合相关人员，负责做好酒店重要活动的现场调音工作。

9、协助部门相关工种做好其它日常维修工作。

1、遵守酒店各项规章制度，严格执行安全操作规程。

2、发扬主人翁精神，爱店如家，认真做好设备设施的维护工作。

3、服从工作安排，积极主动完成工作任务。认真履行工作职责。

4、加强分工协作、团结同事。

5、认真学习专业技术，不断提高业务水平。

第六条辅导员工遵守各项规定，并制止不法行为的发生，维持工厂及办公处所秩序。

第七条确实管制员工上下班，迟到、早退、加班人员的考勤卡纪录。

第八条员工在勤务中因公或事(病)假离厂时，应切实查验公出申请书或请假记录卡，始允其外出，并在公出单或到工卡上记录离厂，回厂时间以备查考。

各级人员公出或事(病)假之核准权责由各厂订定列表送保安室执行。

经副理以上人员由保安登记进出。

第九条上班时间内除公事接洽外，一律谢绝会客。

第十条外界来宾到厂接洽业务或参观访问，以及厂商的营业、采购、检查、安装人员等应至保安室办理入厂手续，发给来宾证，并联络有关单位接待。非经厂单位人员接待，不得任其进入厂区。

第十一条协力厂商长期派驻工厂人员，得凭厂务单位发给之识别证进出工厂。

第十二条假日加班人员或因事需进厂者，应凭厂务单位所送之名单核对相符后，准予进厂。但本厂课长(含副课长)以上人员得于登记后进厂。

第十三条公司或其他各厂同仁得凭识别证办理登记后进厂。

第十四条厂内住宿人员，在勤务时间外，凭住宿证进出工厂，但夜间不按规定时间出入厂者，应即通知舍监室处理。

第十五条物品放行应凭核准的放行单核对无误始得放行。

经保安签认后之放行单由保安室按顺序装订保管。

放行物品的分类(如材物料、半成品、成品、用品、资产、废料、机械设备等)及授权核准人员由各厂订定列表送保安室执行。

第十六条各协力厂商交货时所随带他家厂商物品的运出，在进厂时先由保安人员查验登记于离厂时再经保安人员依原登记查对符合后始予放行。

第十七条离厂人员经保安查获有私带公物或他人物品之嫌者，暂扣留物品，并以下列程序处理：

1、记录携带人所属单位、姓名、时间、地点。

2、由携带者亲书理由，注明品名、数量，由何处取得等。

3、情况严重时，不得让当事人离厂，应速呈报处理。

第十八条厂内住宿人员携带人个物品出厂时，按下列所定处理：

1、携带行李、包裹、提箱等大件物品者，应凭舍监室开立之放行单放行。

2、携带一般日常用品者，由保安人员查验后放行。

第十九条本公司员工及一般外宾不准携带照相机进厂，遇有特殊情况，如参观、访问或外籍人员携带照相机者，应按厂单位主管所示处理。

第二十条同仁进入工厂上班不准携带与本公司产品相似的产品，厂内住宿人员如因需要，经厂务单位开立证明单者(注明品种、型号)准予携带进厂。但携带出厂者，应凭厂务单位开立的物品放行单，经查验无误后放行。

第二十一条本厂各型车辆(汽车、机车)出厂凭厂单位的核派单放行。

第二十二条外宾车辆进入工厂，除随车人员按本准则第十条及第十一条办理外，依下列所定处理：

1、持有证明来厂交货或提货之车辆，准予驶入厂区内有关处所。

2、一般接洽业务或参观访问，以及厂商之营业、采购、检查、安装等人员所乘车辆，一律按指定位置依序停放，不照规定者，保安应即时纠正。

第二十三条公司或其他各厂车辆进厂，除随车人员按本准则第十三条处理外，应依第二十二条规定所处理。

第二十四条进出工厂车辆应一律检查，进厂车辆当注意有无载有违禁、危险或易燃物品，出厂车辆载有货物时，应凭放行单查验无误后放行。

第二十五条发现窃盗时，以收回失窃物为首要，并应立即呈请处理。

第二十六条保安人员应熟练安全装备的使用。了解配置地点，紧急事发生时应镇静以最有效方法使灾害减少至最低限度，不可慌张误事，视情况按下列程序处置：

1、判断情况若尚可镇压消除时，速采取行动，并报告上级及通知厂务单位。

2、判断事故无法镇压，应急速通报有关单位。

3、日间灾害急报有关主管，夜间灾害急报派出所，消防单位或救难单位。

第二十七条夜间或休假日近邻发生灾难时，应将所知及判断是否波及本厂等情形，迅速通报有关主管。

第二十八条本准则如有未尽事宜，得随时以命令补充或修正。

第二十九条本准则经呈奉总经理核准后实施，修改时亦同。

保安队长每天的工作详细职责

1、执行公司的'规章制度，做好本职工作，管理全队的各项工作。

2、做好队员的思想工作。要关心爱护队员，了解队员的思想、工作、家庭等的情况，及时发现问题。做到政治上关心，思想上信任，工作上教导，生活上体贴。

3、不断提高队员的业务素质。要有计划的组织队员学习业务，检查督促队员管好、用好装备和消防器材，使其保持良好工作状态。

4、加强与客户保卫部门的联系。要与客户保卫部门保持密切的联系，交换工作情况，熟悉客户单位周围的社会治安情况，从进驻单位的实际出发，及时提出保安工作的建议和要求，以保障客户安全，维护客户利益。

5、认真做好考勤工作。要贯彻公司提出的"从严治队"的要求，及时、准确填报公司印发的考勤报表，并于当月25日前开展分队会议，及时总结当月工作情况和计划下月的工作目标。

6、组织责任区内的工作。要根据公司宗旨和保安服务的合同事项，组织好责任内的守护，巡逻等工作，维护责任区安全，妥善处理各种纠纷和案件。

7、做好领班思想工作。根据其情节轻重进行处理保安领班的失职行为，造成后果的报公司保安部门处理。

我们是今年1月3日开始值班的。由于我们是一支新组建的团队，而且又是在扬州珠宝城这样一个大型的化企业里工作，责任重大，压力千钧。为了保质保量完成、履行好肩负的使命，上半年我们重点抓了三项工作。

一是抓队伍建设。

一支过硬的队伍是做好工作的重要保，从保安队组建开始，我们在队伍建设上就坚持两手抓:一手抓人员的配备，一手抓素质的提高。在人员的配备上，我们从西官学校招聘了21名学生队员;同时，我们还注意从部队退伍人中招聘优秀队员。通过半年的努力，我们团队的人数从当初的7个人，增加到现在的39人，是刚开始时的5倍之多。在队伍建设上，我们把相马、赛马、驯马、养马相结合。在多渠道引进队员的同时，高度重视队员综合素质的提高。凡新队员进来后，我们都要组织为期半个月的保安业务素质的训练。同时我们还专门邀请扬州市消防大队的专家，来为队员讲授消防方面的知识和技能，使队员都能尽快掌握各项基本的本领，达到上岗的要求。队员上岗后，我们还坚持每周2天的技能训练，风雨无阻，冷热不断，使队员的业务素质不断提高。

半年来，我们保安队已成为一支拉得出，打得响，有较强执行力和战斗力，能出完成任务的队伍。

二是抓制度建设。

工作的规范有序、卓有成效的关键是靠科学适用的制度作保，不以规矩，不成方圆。团队组建后，我们对值班、交接班、学习、训练等方面都了一整套严格、实用的制度，对团队实行准事化管理，用制度来规范大家的行为，用制度来保工作任务的完成。如值班队员必须提前15分钟到岗进行交接;队员上下班都必须列队行进，充分展示人的素质和风。

三是抓思想建设。

由于我们的队员来自不同的地方，不同的岗位，各人的综合素质、格、爱好均不相同。更重要的是他们都刚20出头，血气方刚，这既是我们保安工作的需要，同时，也是我们在日常工作、生活中需要注意的。可塑很大，但是可变也很大。因此，我们在队伍建设工作中，要把思想道德建设贯穿始终，紧抓不放。在工作方法上，我们根椐不同队员，不同情况，灵活机动地在班会、业务会上入思想教育的以会代训，与队员个别谈心，交心，典型案例教育，举行升旗仪式等多种形式，灵活多样地实施思想品德的教育。如我们抓住人员雷鸣同志冒雨救伤员、拾金不昧的事迹，组织全体队员在学习的基础上，展开人的价值在哪里?、怎样做一名合格、业务过硬的保安队员?、我认为一位合格的保安班长应是的大讨论，每个队员都能在学习、讨论的基础上写出有深度、有价值的体会文章，并且大多数队员都能把学习落实到具体的行动上。对工作中出现的问题和差错，我们要求:不得隐瞒，及时上报，有错必纠，有错必改，惩前治后，引以为鉴，强化精神，改进工作。

形式多样的思想品德教育，收到了实实在在的效果。无论在工作上，还是在日常生活中，我们的队伍中出现了三多三无的喜人局面。即:工作积极主动的多，消极应付的少;干事情吃苦在前的多，讨价还价的无;做好人好事的多，违纪背法的无。

根据上级文件精神，为进一步加快规范物业安保管理工作，确保各物业管理小区安保设施达标，现提出如下要求，请认真执行

一、抓好源头控制，把好规划设计关

全县所有物业管理小区和新近准备进行物业招投标的小区，必须安装视频和巡更设备。

开发建设单位在办理综合竣工验收备案之前，必须安装好系统及物业安保人员巡更系统。在设计阶段，要向县开发、物业主管部门报送具体的分项施工图、平面图，要求和巡更面积达到小区全覆盖，不留死角，待审查合格后方可进行施工。

物业办负责对我县已经进行物业管理的小区进行清查，凡没有安装视频和巡更系统的，责令进行整改建设，具体措施

1、尚未进行综合竣工验收备案的新建小区，必须安装视频和安保人员巡更设备方可验收备案。

2、已经办理产权的新建小区，没有进行视频和巡更设备安装的，必须进行安装，其安装费用从物业质保金中支付。

3、已经交付使用五年以上的物业管理小区，其视频设备及物业巡更设备建议由业主委员会提出申请，动用住宅专项维修基金进行安装。

4、没有缴纳住宅专项维修基金的物业管理小区，由业主委员会负责与业主协商，由业主公摊费用，安装视频设备和巡更设备。

二、提高准入门槛，把好设备关

建立产品及巡更机质量审查制度，严把市场准入机制，杜绝假冒伪劣产品，规范物业服务小区视频、巡更机安装混乱的局面，由主管部门对设备的前期选型、安装进行把关，坚决杜绝安装之后无法使用或者效果不好的情况。

三、分清责任，发挥物业企业主体作用

各物业服务企业是实施本项工作的主体，要切实负责起各个物业服务小区的安保工作，积极落实好小区的安保工作，并认真负责好安保设备的提升建设。已经安装配套好视频设备和物业安保人员巡更设备的物业服务小区要做好系统的维修、养护、检验、更换，以保系统在良好状态下运行。视频及巡更设备不完善的物业小区要积极进行完善，尚未进行视频设备和巡更设备安装改造提升的物业管理小区要抓紧报送方案，进行安装。对没有缴纳住宅专项维修基金的物业小区，物业企业要负责与业主委员会和业主协调，做通业主工作，保障完成设备和巡更设备的安装。

四、强化监管，发挥主管部门联动作用

规划、设计、监理、开发、物业等科室、单位要通力合作，各司其职，把好规划、设计、图纸审查、施工、验收等每一个环节，确保把物业安保设备安装落到实处，加强我县的物业服务小区的安保水平。视频设备和物业巡更设备安装前，方案必须到主管部门报批，安装的设备必须通过主管部门的检验合格后方可进行安装，视频设备和物业巡更设备安装后，必须由开发办、物业办进行验收。凡未经过上述环节或者审查存在问题的新建小区，一律不准通过竣工综合验收备案;凡未经过上述环节或者审查存在问题的物业服务小区，一律不予授予各类物业表彰及评优评先，主管部门不予通过资质年审。

一、做好保安人员稳定工作，控制人员流失

1、加强队员思想教育，教育队员认清现阶段就业形式，珍惜来之不易的工作机会，报着对单位、对自己，对家人负责的态度，端正工作态度，积极做好本职工作。

2、加强与队员的沟通交流，指明工作发展方向，指出机会是靠自己争取的，公司发展较快，机会很多，提高队员工作积极与工作责任心;关心队员日常生活，帮助队员解决一些实际问题，提高队员对保安职业、公司集体的认同感。

3、关心队员业余生活，引导队员参与健康有益的业余活动，如读书、体育运动等;部门在人力、财力能安排的前提下，适当组织一些健康有益的文体活动，丰富队员文化生活，活跃队员身心。也可组织一下文体比赛、业务技能竞赛等，凝聚人心，提高队员团队意思。

二、加强队员日常管理与培训，努力提高保安队员思想素质和业务技能

1、严格落实公司规章制度，对于新入职队员，加强二级培训，使保安队员尽快适应大厦管理;注重队员在岗状态的监督，通过保安班长来严格落实平常工作，提高管理的有效。

2、加强队员业务培训，培训内容包括：队列训练、体能训练、消防培训、礼节礼貌、车辆管理、物品管理、法律法规等方面，注重培训形式的多样化，采用集中讲授和岗位指导相结合，理论教学与实际作相结合，使保安队员熟练掌握业务技能，适应大厦安全工作需要。

3、注重队员思想教育，加强法律法规的培训，积极培训队员遵守《治安管理处罚法》、《交通安全法》、《刑法》等。引导队员提高思想认识，强化觉悟。预防队员出现违法乱纪的事件。

4、鼓励员工积极学习，追求进步，对于工作积极，有一定管理能力，具备管理人员基本素质的队员，加强关注，引导其向更高层次发展。

三、注重安防设施设备维护，确保、消防设施完好

1、积极协同管理处工程部、维保单位对大厦消防设施、设备(消防主机、消防广播、烟温感、喷淋系统、防火卷帘门、消防器材及大厦消防防火重点区域等)进行检查与测试，存在问题及时维保单位处理，如无法解决的由维保方出具报告，交管理处及大厦业主方审核。

2、协同管理处工程部定期或不定期对大厦安保系统(监视屏、电梯手控、双鉴布防、巡更打点、紧急录象等)的检查与测试，存在问题及时修复。

3、在“消防、安保”设施、设备部分存在故障的前提下，加强“人防”管理，尽最大可能的保障大厦各方面安全。

四、规范进出人员管理，确保人员管理上不出现漏洞

1、中控、大堂及机动巡逻队员密切配合，加强大厦及各楼层可疑、推销及迷路人员的管理，及时做好制止与指引工作。

2、大堂、车库岗加强施工人员进入大厦的监督，严格按制度执行，凭施工(一人一)核对放行。

3、外来送水、送货、搬家人员，先客户确认后，安排队员指引通道全程跟踪陪同，直至结束，人员离开。

4、在非办公时间段(夜间、双休日、及国假日)要进、出入大厦的人员要实行登记，并协调中控进行确认。

5、外来至大厦办公人员(如：办理公积金等业务)有领班、大堂队员及时主动询问并作指引，加强公共区域的管理，维护大厦的日常秩序。

五、加强车辆安全管理，维护管区内正常交通秩序，保障车辆安全

1、车辆进出车库应按指定路行、车速行驶。

2、车辆进入时需认真检查《出入》、车况，登记进出时间。

3、每天对停在地下车库车辆、过夜车辆进行车况检查，发现问题及时与车主联系处理，并登记。

4、外来车辆要进入大厦要事先问清事由，可以放行的应通知了下车库保安指定其停车位置。

六、做好物品进出管理工作，控制物品流失

1、大厦内租户要携出物品时，出具物品出门，出门上必须有其单位盖章，保安在各出入口进行核对确认后放行，出门汇总后交部门存档。

2、大厦内施工单位要携出物品时，出具物品出门，出门上必须有其施工负责人签字或单位盖章，保安在各出入口进行核对确认后放行，出门汇总后交部门存档。

3、有业主租户物品进入大厦的，各岗位队员应根据实际情况准确指引途径、路线，并有专人负责全程陪同。

七、加强大厦消防安全管理，杜绝发生火险隐患

1、加强保安人员的消防安全培训，提高保安队员消防安全意识和消防业务技能，建立义务伍：由保安主管为消防安全管理人，管理处全体人员都是义务消防员。大厦内各租户领导是本单位的消防安全责任人，负责做好各自所属范围的消防安全工作。消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针。

2、防火责任人和义务的消防员的职责是：

a、认真贯彻招待消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。

b、认真贯彻招待消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传，普及消防知识。

c、经常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患。

d、管理消防器材设备，特别是室内消防器材，定期检查，确保各类器材和装置外于良好状态。安全防火通道要时刻保持畅通。

e、工程部负责管理好消防泵与消防电梯等，定期运转和保养，使之处于良好状态。

f、保安部消防中心，实行24小时。

g、义务员成员要在接到火灾后，在向消防机关准确的同时，迅速启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾原因。

3、编制应急预案并组织演练：保安部根据大厦防火需要和防火安全形势，编制《消防应急预案》，保安人员和参与消防演练人员必须熟悉《消防应急预案》的内容。根据消防应急预案进行定期的消防实际演练。使所有员工除掌握工作环境和岗位的消防安全知识外，还要了解一定公共聚集场所的消防防范知识。使所有员工真正达到“四懂”、“四会”。

为使电梯设备运行在安全、高效的工作状态，避免对电梯产生额外损坏，应严格按以下规定使用：

一、使用电梯实行分段定时制，即每日的8：00—12：00、14：30—18：00为材料搬运时间；

二、业主和搬运队在搬运物品时一律采用货梯，客梯仅供客人上下，严禁用于搬运物品。电梯载重量不得超过800kg，搬运过程不得长时间占用电梯或用物料堵塞电梯门；

三、沙、石搬运需按要求袋装方可入内，进入电梯后需肩扛，不得放置在电梯轿厢底部；轻质砖块、地板砖等材料进入电梯需在轿厢底部铺垫保护胶袋，搬运过程确保材料平铺，不得集中堆放在电梯轿厢单侧，避免造成电梯倾斜损坏；

四、进入轿厢的货物不得超过长1、5米、深1、6米、高2、2米；厚度为5厘米(包括5厘米)以上的木板严禁硬塞入电梯轿厢；

五、装载流质、粉状、砂石、块状材料应包装牢靠，无渗漏、无污染，遗留物应自行清理干净；

六、装载的货物尽可能采用箱装、袋装或捆绑等措施，并在装运前，集中在厅门附近堆放(勿堵塞通道)，以减少占梯时间；

七、装运装修用易燃易爆材料、化学危险品时，应向管理人员如实说明，采取必要的防护措施；

八、严禁以下违章用电梯行为：

l非消防状态下敲击消防按纽呼梯；

l用木片塞入厅门门槽或用货物阻止厅(轿)门关闭；

l擅自开启轿内操纵厢面板使用电梯；

l装卸货物时采用拖拉式、抛甩式撞击轿厢或强行向轿厢内塞货物，造成轿厢门变形。

为保护全体业主的合法权益，规范小区施工管理，保证建筑物的完好和安全，保持住宅区的美观和清洁，根据中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理方法》，结合“爱家名邸”小区物业实际，特制订本规定：?

一、房屋装修遵循先申请，后施工原则，具体报批程序如下：?

1、业主与装修施工单位负责人到物管处申报办理装修手续，装修负责人到该公司财务部交纳装修履约金。?

2、业主与施工单位负责人持装修履约金的付款凭证到物管处详细、如实填写《装修申请表》，并提交装修方案由物管处进行审批同意。?

3、作为业主聘请的施工单位，需具有一定资质，并向物管部提供施工单位的营业执照、资质证明、安全施工许可证等复印件备案，以确保工程质量，方便后期开展工作，上述证件齐全方可入场施工。? 4、施工单位负责人要办理装修人员临时《出入证》。施工人员凭《出入证》进出小区，严禁一证多人使用。(装修人员需交一寸照片2张及身份证复印件)?

二、装修管理要求：?

(一)装修期限?

业主应在规定时间(自验收接管2年)内对房屋进行装修。对逾期不装修的房屋，装修过程中，室内出现的问题物管部不负责协调处理。?

装修期限原则上控制在90天之内，如需延期，业主应提前向物管部提出申请，经过批准后方可继续施工。?

(二)装修时间?

装修施工应安排在上午8:00—12:00，下午14:00—18:00时间内进行，星期六、星期日时间早9:00—12:00，下午14:00—18:00，以免影响他人正常生活。

如在装修前期，无业主入住时，装修时间也可适当延长(但须经物业公司批准后方可施工)。?

(三)物管部将派管理人员对正在装修中的房屋进行不定期检查，装修人员不得拒绝和阻碍物管部人员对住宅室内装饰装修活动的监督检查工作。?

三、业主装修管理：?

(一)室内部分：?

1、严禁拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板、楼梯等主体结构部件，允许对住宅楼地面、内墙面、顶棚进行表面装修。?

2、不得凿除地面和房顶的水泥层，不得随意凿动卫生间地面，有防水层的不得破坏原有防水层。严禁将没有防水要求的房屋或阳台改为卫生间、厨房，乱接水管，乱改电路，若改动出现问题由业主负责。?

3、严禁改变房屋配套设施的使用功能，严禁乱改动房屋原有门、窗。扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。楼面装修设计荷载不得大于150KN。?

4、在封包和拆改水电路改管线及配套设施时，业主必须监督装修施工企业按规定重点部位(如：厨房、卫生间有存水湾处)，必须预留检查孔，(不小于30×30cm)并方便拆卸。否则，物业在维修时发生的损坏由业主自负。?

5、需改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并报物管公司备案同意，并做闭水试验。改动过的卫生间、厨房防水物管处不负责维修处理。?

6、严禁在房屋内安装动力设备。严格遵守施工安全操作规程，不得擅自动用明火和进行焊接工作，保证作业人员和周围住房及财产的安全。?

7、严禁私拉乱接偷用水电，不得擅自使用380伏三相电，线路安装必须接地，并做好绝缘处理。?

(二)室外部分：?

1、不得改动外墙、窗户及门的样式、规格和颜色，不得在阳台上私搭乱建，不得在外窗安装防盗笼、晒衣架、遮雨棚、如需安装防护栏，须在物业管理公司指导下在室内安装，以保持整个小区房屋外观的统一。?

2、未经物管部批准，不得擅自封闭露台。?

3、未经物管部批准，业主不得私自上楼顶安装太阳能及其它设备。?

4、业主需要装饰外墙的(如做门头、广告牌等)，必须在物业公司的指导下装修。

5、未经申报、同意，不得私自接驳和移动电源线路。?

四、装修材料及装修垃圾的存放、运送：

1、运送材料、清运垃圾，须采用编织袋袋装，按管理处指定位置堆放。?

2、物业公司按照相关规定向业主收取装修垃圾外运费及装修管理服务费。(详见装修管理协议)?

3、装修材料顺放在户内，严禁向窗外、楼梯、过道等公共场所抛散堆放装修垃圾或装修材料。过道上或楼内其它公共部位禁止堆放装修垃圾，如有违反规定者，物管部有权对其处理。?

4、若搬运装修材料或装修垃圾时，对墙面造成大的划痕或损坏公共设施，应负全部责任。并在搬运完时，及

1、业主交纳部分标准：1000.00元/户。?时清扫走道。?

5、严禁向窗外抛装修垃圾或把垃圾倒入下水道、景观沟渠。违者罚款500—1000元。?

五、装修履约金：(其装修垃圾清运费、管理费、楼道恢复费详见装修管理协议)?

2、装饰企业统一交纳1000.00元整。?

3、装修押金的退还：装修登记完工3个月后符合条件给予退还。

六、违规责任

1、违反第一条有关规定除责令其限期恢复，扣除保证金外，对装修业主(业主)处500元以上，1000元以下罚款，对装修企业(对人员)处1000元以上5000元下罚款。?

2、违反第二条有关规定的责令其限期改正，对装修企业(住户)处500元以上1000元以下罚款。?

3、未按照第三条有关规定办理的一律处1000元以上5000元以下罚款。?

4、在装修施工中有违反上述规定之行为的。物管部有权视情节严重程度给予扣除部分至全部押金的处理。?

5、装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和他人财产物品造成损害的必须照价赔偿。?

6、装修造成他人损失或公共财产损失由装修业主(住户)承担赔偿责任。?

7、装修造成重大影响，严重影响使用安全或公众利益的报相关部门处理。?

8、装修未经过批准就擅自进行装修的，物管公司有权进行纠正，并处500—1000元罚款。?

七、违章处理：

根据情节轻重，管理处有权按下列方式处理。?

1、责令停工;?

2、停水、停电;?

3、责令恢复原状;?

4、延期退还装修履约金;?

5、赔偿经济损失;?

6、扣除装修履约金。

甲方签章： 乙方签章：成都展望物业管理有限责任公司

代表人：

年 月 日 代表人：

转让方(以下简称甲方)：

工作单位:

住址: __

身份证号:

受让方(以下简称乙方)：

工作单位:

住址:

身份证号:

经自愿协商达成一致,甲方将自己合法拥有的一套房屋转让给乙方，双方就房屋转让相关事宜达成以下合同条款,以资共同遵守:

第一条 转让房屋的基本情况

转让房屋(以下简称该房屋)位于x 区 x 路 x号x 单元x层 x 室，房屋结构为x ，建筑面积 x 平方米，该房屋为长治市城区政府安康工程，甲方已将全部房款付清，并签订商品房买卖协议书，经房屋管理部门登记备案。

第二条 转让价格

双方商定该房屋转让价格为(人民币) 元整，大写(人民币) 。 (该价格包括全部房款、地下室、太阳能、煤气安装、暖气初装费等费用，也包括办理甲方房屋所有权证的契税、维修基金等费用。)

第三条 付款方式

购房款由乙方一次性向甲方付清。甲方在收到房款并向乙方出具收据时应将持有的原商品房买卖协议书、交付各种费用的收据、房屋全部钥匙交给乙方，从此该房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。

第四条 房屋交付

甲方应于本合同生效之日起 x 日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。

第五条 房屋过户

由于该房屋为城区政府安居工程，并在房地产管理部门备案，甲方不能直接将该房屋的产权证办理到乙方名下，房屋交付乙方后，甲方继续办理该房屋产权证，在拿到后立即交给乙方。待该房屋几年后具备过户条件时，甲方必须无条件将该房屋的产权证办理到乙方名下。

房屋交付乙方后，甲方应当在x 时间内办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理产权证相关费用由甲方承担。

第六条 甲方的承诺保证

甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍。

甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该房屋集资、购房款、天然气管道安装费、壁挂炉安装费用、物业管理费及其他应当交纳的费用已全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由甲方全部承担。

第七条 违约责任。

甲方违反本合同约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之二承担违约责任;逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款x的违约金。

乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款x的违约金。

第八条 本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。

第九条 本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由x仲裁委员会仲裁。

第十条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

第十一条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

通过严格的卫生工作标准和有效的管理监督机制,确保小区公共场所保洁率达到98%以上。

(一)人员配备:

小区道路:1名;楼道等公共部位及样板房:2名。

(二)工作时间

拟定上班时间为上午7:30-12:00,下午13:00-17:30。

(三)保洁范围

小区所有公共部位、小区外道路、停车场、地下室等。

1、目视楼层通道地面干净无杂物、无烟蒂、无纸屑、无果皮、无污迹,墙身有光泽,踢脚线干净、无灰尘。

2、用干净纸巾擦拭墙面和公共设施,无明显污迹。

3、标识牌、公共设施目视无明显灰尘;

4、不锈钢表面无污迹。

5、垃圾桶清倒及时,桶内无异味。

6、墙角、门框上目视无灰尘、蜘蛛网。

7、卫生间墙面、地面干净,大小便器洁净无黄渍、无异味。

8、小区外道路、绿地无杂物等。

1、小区外路面清扫,每日10小时保洁;

2、小区大厅、楼梯、走廊每天打扫、拖洗一次,10小时保洁,不间断对垃圾桶收集、清运;

3、楼梯间玻璃窗每月擦拭一次;

4、每周对楼内护栏、标识牌等公用部位进行保洁擦拭,并不断巡视保持干净整洁;

5、垃圾收取,固定垃圾桶每天定时收取两次;

6、绿地卫生每天巡视、清洁一次,保持绿地无杂物、垃圾、果皮、纸屑;

项目计划方案实施效果

生活垃圾在楼幢间设置垃圾桶早晚二次由清洁工直运垃圾中转站,垃圾桶每天清洗一次防止垃圾二次污染,减少垃圾在小区内运转路程,对清洁路面,提高小小区次,减少垃圾带来的污染源

建筑垃圾设置建筑垃圾堆放点袋装集中清运,每周定期将建筑垃圾拉往倾倒点消除乱堆乱放现象,及时清除建筑垃圾污染问题

果壳类设置数个果壳箱放置点一天收集一次,每天清洗一次减少地上果壳、烟蒂、纸屑

道路广场10小时动态清扫保持,清卫员1小时循环、动态一次清卫果壳纸屑地上不超过一小时。加强接壤部位的`保洁力度地上无明显的杂物、烟蒂,道路清洁畅通。

公共楼梯走廊楼梯、走廊每天清扫一次,每天拖洗一次,扶手3天擦拭一次,楼梯玻璃每月擦一次。楼梯、走廊无烟蒂、纸屑,扶手无灰尘,玻璃窗时净无灰尘,清卫工包干。进入楼道感到清洁、明亮、舒适

除四害按季节要求除四害配合社区居委会,及时购买、投放、回收小区内无明显的四害侵害和活动

公厕每天清扫二次厕内无粪便堆积,地上无污染厕所内无臭味,地面干净,无粪便污染

一、爱岗敬业、服从管理，听从指挥。保安人员必须服从上级领导和部门经理、主管的管理，否则给予书面警告，屡教不改者开除。

二、穿工作制服戴工号牌上岗，且衣着整洁大方。

三、严禁衣冠不整，穿拖鞋进入酒店。

四、不迟到、早退、不旷工、不旷会，不擅自脱岗，不睡岗。

五、上班期间不得吃零食、吸烟、看小说。

六、严禁保安员到前台闲聊、嬉闹。

七、手机必须处于24小时开机状态，突发事件接到通知后必须在短时间内赶到。

八、消控室必须保持卫生干净，物品摆放整齐。

九、辞职者必须履行辞职手续，即提前一月写辞职报告上交管理人员同意后安排离岗日期。

十一、调休请假者必须持请假条，请假一天由主管批准，两天以上由经理签字同意后方可，否则按旷工处理。

十二、值班人员必须严格登记出入车辆。停车场车辆必须停放整齐，严禁自行车、摩托车乱放，如有乱放应及时整理。

十三、在工作中出现意外情况，自己的直属上级不在场，又必须解决时，可向上级主管、经理、值班经理请示或反映。

十四、夜值班人员必须保持高度警惕，并做好记录，如遇突发事件立即向值班经理反映。

十五、不得对上级安排的任务无顾拖延拒绝或终止完成。

十六、严禁保安员酗酒、闹事，否则扣除当月工资并开除。

合同编号：

甲方(委托方)： (业主管理委员会)

乙方(受托方)： (物业管理公司)

为加强______ ___(物业名称)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 (物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业管理内容

1.物业基本情况

(1)物业类型：_________。

(2)座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。

(3)四至：东_________，南_________，西_________，北_________

(4)占地面积：_________平方米。

(5)建筑面积：_________平方米。

2.委托管理事项

(1)房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。

(2)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

(3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。

(4)本物业规划内的附属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点)的维修、养护和管理。

(5)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

(6)交通、车辆行驶及停泊。

(7)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。

(8)社区文化娱乐活动。

(9)物业及物业管理档案、资料;

(10)法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。

第二条委托物业管理形式

承包经营，自负盈亏。

第三条物业管理服务费用和住宅公共维修基金

1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积_________元。

2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：、

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_________%的幅度上调;

(3)按每年_________%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整_________。

3.住宅共用部位共用设施设备维修基金

(1)共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。

(2)共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹或由产权人按实分摊。

(3)产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

4.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：

(1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_________费用中支付。

5.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的_________%。

第四条其他有偿服务费用

1.车位及其使用管理服务费用：

(1)机动车：_________;

(2)非机动车：_________;

2.有线电视：_________;

3._________。

第五条代收代缴收费服

受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。

第六条物业管理期限

委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。、

第七条双方权利、义务

1.甲方权利义务

(1) 根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理

(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方.

(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的_________%)_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续;

(4)给乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;

(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;

(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

(7)对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同

(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;

(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;

(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;

(11)政策规定由甲方承担的其他责任

2.乙方权利义务：

(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;

(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督

(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费

(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;

(5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;

(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;

(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况

(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;

(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理;

(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;

(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;

(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位

第八条物业管理目标和经济指标

1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准

2.确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。

第九条风险抵押

1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。

2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

第十条奖罚措施

1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。

2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元(全国)、_________元(省)、_________元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。

4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。

第十一条合同更改、补充与终止

1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的_________个月向对方提出书面意见。

3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。

第十二条声明及保证

甲方：

1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。

2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。

3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

4.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力乙方：

(1)乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同 。

(2)乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。

(3)在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。

(4)乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。

第十三条保密

双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。

一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。

第十四条不可抗力

本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。

如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。

第十五条通知

根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

各方通讯地址如下：_________。

一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。

第十六条争议的处理

1.本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。

2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

(1)提交_________仲裁委员会仲裁;

(2)依法向人民法院起诉。

第十七条解释

本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。

第十八条补充与附件

本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

第十九条合同效力

本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。

甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________

代表(签字)：_________ 代表(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

签订地点：_________ 签订地点：_________

1、改正完善《保安队员绩效挂钩实施方案》。

2、和管理处一起做好绩效方案的宣传发动预备工作。

3、认真执行绩效管理的检讨监察职责，公正公平处置问题，决不姑息违规队员，努力在保安队营造人人遵照公司制度的正气。

1、制订正副队长培训方案。

2、从月份开端每个星期二天，一共进行为期十天的正副队长加强培训。

3、在月中旬就培训内容分别进行业务和军事考核。

1、制订下半年保安队员的`培训计划。

2、认真落实培训计划，半年集中搞一次军事训练竞赛，条件成熟考虑搞一次安全知识竞赛。

3、探索培训经验，形成一种长效模式。

1、制订新聘队员培训方案。

2、联接公司实际情况，由保安部对新队员进行三天的业务培训后，由保安队长对新队员进行实际工作辅导和军事消防训练一个星期，八天后由保安部考核，考核合格后纳入惯例训练。

3、在今后的工作中，对每个新聘队员依此进行规范培训。

1、贯彻公司的学习制度，每月至少组织二次学习。

2、二次学习中至少一次扩大到队长层面。

1、比较部门职责和岗位职责，做好日常工作。

2、增强巡查岗亭，特别是管理处下班以后的时段。

3、就懂得到的情况问题和管理处共同分析研究，认真解决。

1、实事求是地对所有队员进行才能评估。

2、建立后备保安干部名册。

3、将后备保安干部人选按照对正副队长的要求进行培训。

1、与客户保持紧密、良好的联络、沟通，受理客户的投诉；负责制定客户回访计划，组织客户意见征询活动，定期了解客户对公司各项服务的意见及建议，不断保持、改进、提升服务的素质；

2、负责监督管辖范围内公共区域的环境卫生、园林绿化及公共设施设备养护等方面工作开展情况。发现问题，与相关部门协调，寻求改善之方法；

3、对服务供应商的监督和管理；

4、负责制定、贯彻、落实本部门岗位责任，制定工作要求、工作目的、以及建立各项管理制度；

5、部门员工工作表现的评估及培训和考核；

6、负责对物业相关法律、法规、政策的定期学习、掌握并合理运用；

7、依据公司经营计划，并配合公司总目标，制定本部门的目标与工作计划；

8、运用有效的教导方法，激励下属人员的士气，提高工作效率，并督导下属人员依照工作标准或要求，有效的执行其工作，确保本部门目标的达成；

9、依照员工考核奖惩办法，审慎办理下属人员的考核、奖励、升降等事项，并力求处理事情的公平合理；

10、负责协调本部门与其它部门的工作协调与沟通。

为加强对局机关保安工作的管理，规范门卫工作人员行为，保持好机关稳定有序的工作秩序，特制定本制度。

一、工作守则

1、热爱本职工作，做到坚守岗位，文明服务，不得擅离职守，认真执行领导指定的任务，树立高度的组织纪律观念，全面做好局机关大楼的安全保卫工作。

2、上岗时注意形象，做到服装整齐，仪表端正，精神饱满，态度和蔼，礼貌待人，不干与工作无关的事，不随便会客、聊天，不擅自把无关人员带进机关，严禁在门卫室内进行娱乐活动。

3、全天24小时守卫，遵守考勤制度，做到无迟到、早退、缺勤，因事、因病离岗或请假须提前和分管领导报告。经批准并确定代班人员后方可离开，不得擅离岗位。

4、爱护办公设备设施，熟悉有关设备的操作、使用，按照安全、节俭的原则，使用水、电等设施。

二、岗位职责

1、负责局机关办公楼(包括后院)内的一切安全保卫工作，忠于职责，勤巡勤查。防止无关人员和车辆进入机关办公楼或院内，对陌生人员或可疑人员要询问，发现可疑人员要提高警觉，对可疑情况要及时报告。

2、对出入机关办公楼的外来人员要认真按要求进行登记，严防推销、收废品等闲杂人员进入办公楼推销业务或随便行动出入，维护机关机关办公楼和院内的治安和正常的办公秩序。负责检查公物外出情况，并进行登记，出门物资在未查验清楚前不得放行。

3、熟悉本机关人员、车辆等基本情况，对外单位及外地来机关办事的车辆，应问明情况。外单位的车辆在下班后和公休日，不准在机关院内停放，非来办事的车辆，不准停放在机关院内和办公楼前。

4、要热情接待前来办事的群众，并正确指引有关部门的位置，接待集体上访人员要注意工作方法和态度，人数较多并有聚众闹事苗头时，要及时关上大门，并迅速通知局领导，防止有关人员冲击机关办公场所。

5、加强防范检查，要以防火、防盗、防破坏为主要内容，随时巡查机关各部位防火、防盗及防漏(水、电)情况，并填写好巡查日志。工作日内每晚7:00前要对办公楼进行全面检查，查看各办公室和走廊的门窗、电器是否关好，如发现未关好的，要立即与相关人员联系，夜间要定时巡视机关办公楼和大院。

6、严守大门，办公楼前大门办公时间要求敞开，非办公时间半闭，晚上7:00全闭，次日早上8:00开门。

7、发现偷盗等违法犯罪分子，应想方设法擒获，如遇治安或刑事案件，要保护好现场，并立即报警和向分管领导报告。发现火险迅速报警，并尽力组织扑救。违反机关制度，损坏院内财物或夜间翻越门墙的，门卫人员应予以制止，由于门卫人员失职造成损失的(除追究有关人员责任外)应追究门卫人员的责任。

8、协助做好防汛等其它特殊时期的值班工作。积极认真地做好领导交办的其它工作任务。

9、每天彻底清扫处机关大院一次，做到全天保洁。监督办公院外的居民和过往行人不得随地乱倒垃圾和大小便。要管好院内花木及设施。

10、认真做好报刊、信件收发工作，做到及时、准确，急件及时送交有关人员。

11、完成领导交办的其他工作。

三、违规责任

门卫人员对机关安全有直接责任，必须确保机关安全。一旦出现问题，要追究有关人员责任，并与工资挂钩。在职责范围内出现失(盗)窃等安全保卫问题，将视情节轻重给予扣发工资或辞退处分。

一、着装仪表

1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿;

2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。

二、行为规范

1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;

2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等;

3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天;

4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊;

5、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗;

6、不得睡觉;

7、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，

三、日常管理

1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻;

2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记;

2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定;

4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品;

5、门岗值班室不得会客。

四、罚则

1、违反本规定第一条、第二条(第八点除外)、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次(含五次)以上者作辞退处理;

2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退;

3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。

值班管理规定

1、公共秩序维护人员实行24小时轮流值班制度。

2、值班人员分3个班，3个班分为早、中、晚三班，早班为：7：30-16：00，中班为：16：00-0：00，晚班：0：00-7：30。

3、各班公共秩序维护员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。

4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。

①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等;

②及时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件;

③遇紧急事件及重大事故应报告相关领导;

④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。

物业工程部设备运行管理制度:机房管理制度

物业的空调冷冻机房、变配电所、水泵房等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的。操作证。工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。

各设备机房、中控室值班室必须注重内部的清洁工作，保持xxx大厦内整齐，无卫生死角。所有规章制度、值班表、检修计划均应打印成表格，张贴于xxx大厦内明显位置。

1)安全防火管理规定:

a)认真执行国家消法规，严格遵守物业的消防制度。xxx大厦内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，xxx大厦内要保持良好通风。

b)严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。

c)配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令，严禁违章维修电器设备；每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。

d)木工房内严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在xxx大厦内堆放；不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。

e)各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。

f)爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。

g)凡违反本规定者，按物业消防管理规章有关规定处理。

6、消防水泵房管理制度

消防水泵房是消防用水的关键部位。为管理好消防水泵房需制订管理规定。

a)消防泵、恒压泵的选择开头位置与自动位置，操作标志都应简单明确。

b)消防泵每月运转一次（10分钟），以保持正常运转，每半年进行一次自动、手动操作检查，每年进行一次全面检查。

c)水泵房卫生每周打扫一次，及管道每半月清洁一次。

d)操作人员在2米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须带好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶挡。

e)机房内应遵守安全防火制度，注意消防安全。

（一）人员进出管理

1、节假日及上班以外时间，如果公司生产部没加班，保安应阻止员工进入生产部及仓库，其它特殊情况须经相关部门审核登记方可进入。

2、员工上班时间出厂应持管理部开出的《员工外出准行条》，有携带物品时，须有负责人检查，无放行条时，保安有权制止其外出。（特殊情况应记入值班记录表备底。

3、员工应自觉维护厂内及宿舍环境卫生，保安有权制止乱扔果皮、纸屑等杂物垃圾的行为，包括在厂里边走边吃东西的行为；

4、被公司开除及离职人员，保安应凭批准后的放行条给予放行，并严格检查其行李物品，严禁携带任何具有本公司标志的物品及其它公司财物，一经发现，立即扣留其所有物品。

5、外来人员因公入厂，保安应先帮其联络，征得受访人同意，并先登记后放访客进入。

6、上班时间，严禁私访，若有特殊情况需部门主管同意方可在前门保安室会客，会客时间不得超过30分钟。

（二）车辆进出管理

1、本公司车辆进出，须登记进出时间和驾驶员姓名。

2、外来车辆入厂应在保安室登记，出厂时须持有有效人员签名的《车辆出入登记表》。保安应严格检查，携带本公司物品应由负责人在《货物放行条》出厂货物内容一栏上注明并签字，值班保安将车内所载物品名称、数量、型号与放行条核对，无误后才予以放行。

3、所有车辆入厂后均应在指定地点停放，自行车出入厂门，必须下车推行。

（三）物品进出管理

1、员工及外来人员携带行李、包裹进出厂门时，须自觉接受保安的检查与登记。

2、携带物料、加工零件、样板或模具出厂，须有负责人以上审核，在《货物放行条》携带物件一栏上注明，经核实无误后方可出厂。

3、厂商来厂交货，应先在保安室登记，由保安通知收货人员接洽。

4、对人员、车辆所携带物件有疑问时，应及时询问相关人员加以确认。

（四）严禁进厂的外来人员

1、携带易燃易爆及危险品的人员及车辆；

2、不明身份、衣冠不整的人员；

3、推销产品及收购废品的人员及车辆；

4、非洽谈公务人员与车辆，或是洽谈公务但拒绝登记检查者；

5、来访人员报不清受访部门及受访人员者；

6、来访人员不能出示有效证件者；

（五）严禁进厂的公司员工

1、携带违禁物品者；

2、上班穿拖鞋、短裤、背心者；

3、衣帽不整、形象外表太差者；

4、未经主管核准擅自带客参观者；

5、已经离职者；

（六）严禁出厂人员、车辆及物品

1、人同与车辆出厂时拒绝检查者；

2、货物出厂无放行条或所装货物与放行条不符合者；

3、个来人员虽有《货物放行条》，但未经负责人签核者；

4、员工上班外出，无《东淳公司上班时间员工外出准行条》、《请假单》者；

5、员工出厂，携带物品，《货物放行条》上无负责人签核者；

6、员工携带物品有《货物放行条》，但物单不符者；

（七）检查时应注意的事项

1、不可触及人身；

2、主要是检查有无公司产品、物料半成品或工作用具等公司财物为主；

3、检查时要谦和有礼，避免引起被检查人的误会与反感，必要时婉言说明，并请谅解；

4、严禁有公报私仇、故意刁难等不妥行为；

1、遇火灾、水灾、台见等自然灾害时应勇于救护，情节严重应迅速向有关部门和主管汇报，如遇台见警报，保安人员应时刻准备着；

2、遇打劫、偷盗等危害厂区安全的行为，值班保安应迅速与保安队长及其它保安联系，并立即打当地派出所电话报警，处理完毕后，应将事情经过详细记录在保安日志上，严重事件应当保护好现场；

3、员工之间发生纠纷或有不轨行为时，保安人员应及时劝阻，并制止事态的进一步发展，本厂员工与外厂员工发生争吵、斗殴等行为时，应协助调解，并及时报告保安队长处理；

4、员工发生急病或工伤时，应立即通知保安队长和管理部，以便迅速安排厂车及时送往医院治疗；

甲方（委托方）________________业主管理委员会

乙方（受委托方）________________物业管理公司

为加强___________小区（大厦）的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据________市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。

1.甲方将位于________区_________路的________范围内的物业委托给乙方被告统一管理、综合服务。

2.管理事项包括：

（1）房屋的使用、维修、养护；

（2）物业范围的公用设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等）的使用、维修、养护和管理；

（3）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

（4）公共生活秩序；

（5）文娱活动场所；

（6）便民服务网点及和业范围内所有营业场所；

（7）车辆行使及停泊；

（8）物业档案管理；

（9）授权由物业管理公司管理的其他事项。

承包经营、自负盈亏。

委托管理期限为_______年，自_____年______月______日起到______年______月______日止。

1. 甲方权利、义务：

（1） 根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理；

（2） 监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方；

（3） 按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的______%） ______平方米给乙方，按月租金_______元租用，并负责办理使用手续；

（4） 给乙方提供管理用房_______平方米（其中办公用房_______平方米，员工宿舍_____平方米），按月租金_____元租用；

（5） 负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

（6） 不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

（7） 对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的物业管理目标和经济指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

（8） 负责确定本住宅区管理费收费标准；

（9） 委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不交有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改；

（10） 协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；

（11） 政策规定由甲方承担的其他责任。

2. 乙方权利、义务：

（1） 根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理的各项规章制度；

（2） 遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

（3） 根据住宅区内大、中修的需要制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金串领取所需的维修经费；

（4） 接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账目；

（5） 对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

（6） 乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；

（7） 住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

（8） 负责测算住宅区管理费收费工向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价；

（9） 有权依照甲方委托和业主公约的规定对来主公约和物业管理规章制度进行处理；

（10） 在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；

（11）） 开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

（12） 有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物来管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_______年内达到_____标准。

2.确保年完成各项收费指标______万元，合理支出______万元，乙方可提成所收取管理费的_______%作为经营收入。

1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_______元，作为风险抵押金。

2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。

3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。

4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。

1. 在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额的______%奖励乙方。

2. 如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民______元（全国）_____元（省）______元（市）获得上级部门单项奖或有关荣誉的资金另定；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级取消，则乙方应全部返还上述资金及银行活期存款利息。

3. 如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。

4. 如果乙方没有完成全责责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_______至_______元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。

5. 由于乙方管理不善或重大失误，造成住房经济损失或生活严重不便的，应当赔偿中业主及使用人的经济损失。

1. 经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。

2. 合同的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同须于期满前三个月向对方提出书面意见。

3. 合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。

1. 本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等），造成经济损失的，双方应相互体谅、共同协商、合理分摊。

2. 本合同自签订之日起生效；附件1、2、3、4、_______ 、_______为合同的有效组成部分。

3. 本全责正本一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。

4. 双方如对合同发生争议，协商不成的，可提请物业管理部门调解，或诉至人民法院。

5. _______________________________________________________________ .

6. _______________________________________________________________ .

_________年_______月________日 _________年________月_______日

附：

1. 住宅区物业情况一览表（略）

2. 住宅区物来年收支测算表（略）

XX年是经济高速增长和金融危机并存的年代，对于花园来说也是极为不平凡的一年，从新年的堵管事件、业主的抱怨，到管理处改善薄弱的环节，赢得业主的好评，真实的记录了管理处所有工作人员的艰辛付出。其工作总结如下：

一、由于我们的操作不合理和住户的违规使用，导致新年期间花园小区13栋209房被污水入浸，污水延伸到一楼商铺，给业主和商家都造成了很大的损失，管理处工作人员忙得不可开交，业主也是抱怨满腹。在公司的支持和管理处工作人员的共同努力下，经一个多礼拜的努力，此事终于得到了圆满的解决，业主还拿出现金给我处工作人员慰劳。

二、市场环境的变化，导致我们管理处秩序维护员短缺，给小区的治安防范带来了挑战，由于人员的不足，致使两户住户的门锁被撬，虽未损失什么贵重物品，但说明了人员稳定的重要性。管理处上报公司，经对工资和人员做了相应的调整后，小区到目前为止，没有再发生过上述问题，确保了小区治安的稳定性。

三、西餐厅占用小区的消防通道长达三年之久，造成业主对管理处的抱怨，也带来了消防隐患，经管理处多次协商、调节，并借用执法部门的整治时机，成功的让西餐厅归还了长期占用的消防通道，还提高了对消防的认识。此举得到了业主的好评，消除了安全隐患。

四、人员紧缺，招聘时不能择优录取，有些员工私心较重，素质不过硬，给公司的声誉带来了一些负面的影响，经管理处与业主沟通，虽能得到理解，但是不可否认，这种行为应该胎死腹中，不能盟发。否则将会给公司带来毁灭性的打击。因此我们接下来的重任是一定要加强员工的素质培训，提高个人的荣辱观，体现物业管理人的真正价值。

五、管理处积极响应公司的号召，制定有偿服务价格表，并率先在花园实施，虽有少数业主持有不同的意思，但经过沟通后，都欣然接受了这一事实。到目前为止运行壮况良好，此举不是为了增加公司的收入，而是规范了物业管理服务的范围。确认了业主和物管各自的责任。

六、小区已成立8年之久，加上地下管网小很容易堵塞，管理处就按照年前制定的操作流程，历时一年的流程操作，现已无任何问题，管网畅通，还给了小区业主一个舒适卫生的生活环境，得到了公司和业主的好评。

七、因为有了XX年成功分亨芒果的经验，XX年我们在芒果的管理和分享的过程中都做的得心应手，让小区的业主再一次享受了自已的节日—芒果节。看小区业主们分享着芒果盛宴，让我们深深的感触到，只有真心的付出，才会收获满意的微笑。物业管理艺术的决巧就是看我们怎样去勾勒。

八、楼宇天台的年久失修，暴露出了安全隐患，管理处工作人员扛着沉重的焊机，攀爬于每个楼道，经一个礼拜的努力，终于划上了圆满的句号。小区东西门的破损和当初的设计不合理，让小区业主饱受了烈日和雨水之苦，管理处决心改善其薄弱环节，投入大量的人力物力，进行改建，让以前的过关变成了现在的回家，也彰现了我们物业公司服务的本质。

九、小区单元楼的门禁系统，是业主与管理处之间的畔脚石，多年来一直得不到有效的解决。管理处与业主进行反复的沟通，得到了大多数业主的认同，并同意由管理处牵头进行联系，共商门禁改造计划。此工程到目前为止，已成功的完成两栋楼宇的改造，投入使用后运行良好。管理处对已安装好的业主进行了回访，得到的答复是：“我家小孩到晚上9点了还到楼下去按自家的对讲机，让我们在家听对讲里面发出来的音乐，笑死人了”。

小区物业年终工作总结由于受社会大环境的影响，花园管理处在XX年进行了人员精减，由以前的16人精减这现在的13人，这对于我们来说是一个挑战，以前的成绩摆在那儿，并不能以精减了人员为借口，从而降低服务质量，这样就没办法得到业主的认可，经过大家的共同努力，用实际行动给出了答案。清洁卫生保持原来的标准；治安情况比去年好，全年共发生两起治安事件，立案一宗；由于对绿化没有什么投入，也只能维持原状。业主投诉率明显降低，管理处工作就略显清闲。

纵观本年度，我们的工作虽小有收获，但是也还存在着许多的不足，希望接下来在公司的正确引导下，在各位领导的监督下，让我们向着正确的、稳固的方向发展，使我们的服务质量再上一个新台阶。

1.0目的：维护停车秩序，保证车辆安全，加强车辆停放管理。

2.0适用范围：小区停车场。

3.0职责：护卫员严格管理、认真执行。

4.0基本内容

4.1地下车库管理规定

4.1.1地下车库车位分出售和出租分类，出售车位属客户一次性买断；出租按年(月)出租；车主到管理处签定车位租赁合同，办理车辆出入卡，车位租金按政府有关规定执行，租金不可拖欠，只能预交，拖欠租金按合同执行。

4.1.2进入地下车库的车辆必须在车库进口处完成刷卡操作程序，方可进入地下车库停车。

4.1.3出库车辆在地下车库出口处，凭出入卡刷卡出场，护卫员在对车辆、司机、出入卡确认后放行。

4.1.4客户应将小区车辆出入证放在汽车挡风玻璃左侧醒目处，以便识别，车辆出入卡由客户妥善保管随身携带，作为出入凭证。

4.1.5客户所租车位原则上属专位专车，如果客户要停放不同牌号的车辆，必须事先到管理处登记，凡与车位登记之不同牌号车辆不得停放地下车场。

4.1.6客户不要把贵重物品放在车内，停放后，请检查是否关好门窗。

4.1.7护卫员必须严格履行车辆出入登记手续，认真执行规定，对异常情况要及时报告。

4.1.8客户若不慎遗失出入卡，应立即向管理处申明补办，否则，后果自负。

4.1.9临时停放车辆实行计时收费，按政府规定收费标准执行。

4.2地面停车场管理规定

4.2.1地面停车场为客户车辆来往临时停车提供方便。

4.2.2地面停车场车位出售、租赁手续与上述相同。车辆停放收费按政府有关收费标准执行。

4.2.3停放在小区停车场内的所有车辆，客户必须关好车门窗，请勿将贵重物品留置在车内，以防止丢失。

4.3本小区停车场只提供停车场地，车辆若有遗失或损坏由客户自行承担，管理处有义务协助客户报案。

4.4凡客户在本小区停车场内停放车辆与管理处发生的任何纠纷，双方应协商解决，如协商不妥，则由仲裁机构予以仲裁。

5.0支持性文件和记录：无