房地产项目招标规范【精品20篇】

甲方：________

住所：

法定代表人：

乙方：____________

住所：

法定代表人：

鉴于：

甲方拥有“____”项目（下称该项目）用地，乙方拥有资金上的优势，为了促进____市城市建设的发展，适应城市规划的要求，合理开发利用土地，尽快实现土地的经济效益与社会效益，明确合同双方当事人的权利义务，甲、乙双方本着公平、诚实信用的原则，经友好协商就合作开发该项目达成如下协议，以资共同遵守。

第一条 项目用地基本情况

1、项目名称： “____”

2、地籍号：

3、土地座落：____市湖里区

4、总用地面积： 平方米

5、土地性质：出让

6、该地块目前所具备的文件：

1) ；

2) ；

3) 。

第二条 项目总投资约人民币 元。

第三条 甲、乙双方对项目投入方式

1、甲方以地块出资，乙方以现金出资，作为对该项目的合作条件。

2、甲方地块作价 元，占该项目总投资的 %；乙方出资 元，占该项目总投资的 %。

3、投入方式

1）乙方根据双方《项目合作框架合同》，已实际借给甲方20xx万元人民币整，现乙方以上述全部借款作为乙方对上述项目的投入；

2） 略

第四条 合作方式

1、甲方权利义务：

1）办理开发本项目手续；

2）同意将甲方在项目的经营管理权全权委托乙方代理，并出具正式的书面授权委托书；

3）提供印鉴使用的便利；

4）按照约定比例分取利润。

2、乙方权利义务：

1）根据本合同约定履行出资义务；

2）协助甲方办理政府部门审批手续；

3）按照约定比例分取利润；

3、设立项目部，负责项目独立运作与核算。项目部运作模式：

1) 项目部设项目经理一人，项目实行项目经理负责制；项目经理由乙方指派或更换。

2) 项目经理有权根据实际情况自主任命副经理及成立具体经营部门、人事管理；项目经理签署的一切文件皆需向协议双方报备。

3) 甲方公章及财务章的管理：

4) 项目部的财务部会计由甲方指定，出纳由乙方指定。

5) 项目部设立项目共管专用银行帐户， 。

6) 项目部发生的费用及承担：

7) 项目部职责：

a、略

b、略

4、权益及风险：

1) 项目销售收入应先行承担项目设计、施工、监理等项目开发成本，承担项目融资成本及其他因项目运行发生的诸如销售费用、广告宣传费用、行政审批费等费用；

2) 双方约定项目运作后续仍需要继续投入的资金由双方按股权比例继续注资。如其中一方不能履行继续注资的义务，则不能履行的一方将自身拥有的项目股权按未付应注资额大小按比例转让另一方，同时另一方应承担相应注资。（转让比例具体计算方式为：转让比例=未付应注资额/5000万）

3) 在“______”项目完成最后的结算工作后，甲、乙双方对余款按使双方出资比例予以分配。

第五条 违约责任：

1、除本合同另有约定外，发生一方较对方迟延出资或因任何一方原因致使延迟清偿对外债务等情形的，则每逾期一日一方应按千分之一向对方支付逾期违约金，并对项目因此而增加的损失（包括逾期利息、违约金等）承担全部赔偿责任；对方发出催款通知后，一方仍不履行付款义务的，则每逾期一日应按千分之二向对方支付逾期违约金。

2、甲方如未按照本合同第四条之1所规定履行义务，则每逾期一日应向对方支付 万元违约金，并对项目因此而增加的损失（包括违约金等）承担全部赔偿责任；另一方发出催款通知后，一方仍不履行付款义务的，则每逾期一日应按 万元向对方支房地产项目合作开发合同样本提要：合理开发利用土地，尽快实现土地的经济效益与社会效益，明确合同双方当事人的权利义务付违约金。

3、一方违约期限超过 个月的，另一方有权解除本合同，同时约定如下：如系甲方违约，则甲方必须在乙方通知后15天内将乙方所投入资金一次性退还乙方，同时按乙方已支付金额的30%一次性向乙方支付违约金；如系乙方违约，则甲方可在乙方通知后15天内将乙方所投入资金一次性退还乙方，同时乙方应按甲方应支付金额的 %一次性向甲方支付违约金。

4、若本合同生效后，任何一方要求退出本项目的，应向守约方支付 万元的违约金。

5、本合同约定的违约金不足以弥补对方因此而遭受的损失的，还应赔偿不足的部分。

第六条

在该项目合作期间，如甲方有其它地块需开发，在同等条件下选择乙方作为合作对象。

第七条

合同的解除：

1、 依据法律规定解除；

2、 依本合同约定解除；

第八条 合同的终止

1、本合同履行完毕；

2、合同解除；

3、双方协商一致终止本合同；

本合同的终止不影响违约责任条款的执行。

第九条

甲、乙双方在本合同的履行过程中如有争议，首先应协商解决，协商不成，任何一方均可向人民法院起诉。

第十条

本合同未尽事宜，双方另行协商，所签订的补充协议须经各方签字或盖章，为本合同之有效组成部分。

第十一条

本合同一式 份，双方各执 份，自各方签字或盖章之日起生效。

甲方：

法定代表人：

乙方：

法定代表人：

签约日期：______年______月______日

授权人：

被授权人：

兹授权 包长泰 同志为我公司承建的 青海京能格尔木光伏电站 工程项目经理，其在公司授权职责范围内行使下列职权：

1、作为公司委派施工现场的法定代理人，是工程质量、进度、安全、成本、人力资源管理的第一责任人。

2、组建项目经理部，主持项目经理部的日常管理工作。

3、严格执行国家有关法律、法规及各级建设主管部门和公司的各项规章管理制度，对违反国家（或行业）有关规范、标准、规程及强制性标准条文的行为予以纠正，必要时报请公司相关职能部门运用行政、经济、法律手段追究相关责任人的责任。

4、监督管理工程款的使用以及民工工工资的发放，对恶意挪用工程款、骗取工程款、拖欠民工工资及材料款的行为有权制止和纠正，并报请公司相关职能部门追究相关责任人的责任。

5、参与民工队组、材料供应商、专业分包队伍的选择及合同谈判，在合同签订前报项管中心审批，并根据施工需要与民工队组、材料供应商、专业分包商签订管理责任书，有权对不服从指挥的民工队组、不合格材料以及专业分包队伍作出清退的决定。

6、组织工程各阶段的质量验收工作，确保工程质量一次验收合格。

7、保证安全文明费用专款专用，对安全生产、文明施工不达标的项目，有权通知公司财务部门直接划拨资金用于整改，有权对各民工队组的违章行为作出处罚决定。

8、有权对工伤事故按有关规定进行处理，在工程发生紧急事故时，有权采取紧急措施避险。

9、根据《工程施工合同》有关条款，及时做好工程进度报量和结算工作，在存在拖欠工程款时，有权向建设单位催收。

10、是项目部技术资料专用章保管、使用的唯一指定责任人，在工程建设设期间对项目部技术资料专用章的雕制、保管、使用负全面责任。

本授权书自签发之日起生效。

授权人：

被授权人：

日期：

1、通过看录像、听录音、阅读材料、讨论等系列活动，使学生懂得我们中华民族是世界闻名的“礼仪之邦”，讲文明礼貌是中华民族的优良传统，是做人的美德，更是一个现代文明人必须具备的.美德。

2、通过主题班会活动，使学生继承优良传统美德，增强爱国情感，从小养成良好的行为习惯，初步树立社会责任感。

2、把礼仪常规贯穿到歌谣、小品、朗诵等各种表演形式之中，让学生受到情趣的熏陶和思想品德的教育，懂得礼仪对于每个学生成长的重要性。

1、开班会前，班级开展一系列教育活动作为班会的前期铺垫：搜集中华文明礼仪的故事等资料；调查争做文明学生的做法。

2、关于小学生“八礼四仪”的文字材料。

3、环境布置（黑板、场地等）。

4、组织学生准备有关节目。

一、活动导入

主持人：中国自古以来就是礼仪之邦，文明礼貌是中华民族的优良传统，作为新一代的少年儿童，我们更不能忘记传统，应该力争做一个讲文明、懂礼貌的好学生，让文明之花常开心中，把文明之美到处传播！现在我宣布：“礼仪规范伴我行”主题班会现在开始。

二、活动开始

（一）家庭文明礼仪。

主持人：中国是一个有着几千年文明历史的古国，文化源远流长。作为礼仪之邦，中国历史上有很多故事至今仍深深的教育着我们，下面请观看历史故事：《孔融让梨》、《黄香诚心敬父母》（放录像）（放完录像）主持人：看到这两个小故事，同学们觉得在生活中我们应该怎么对待我们的父母和兄弟姐妹？

学生自由发言。

主持人：现在我们都是独生子女，没有兄弟姐妹，那么我们在一起生活的小伙伴们呢？看了下面的表演的小品，我想大家一定会有不同的看法。下面请欣赏由高亭等表演的小品：《快乐的小伙伴》

（表演结束）主持人：通过这个小品，大家认为该如何与小伙伴相处？

学生自由发言。

主持人：如果家里来了客人我们应该怎么做呢？下面请欣赏小品《家里来客了》

（二）校园文明礼仪

主持人：中国是一个有着几千年文明历史的古国，文化源远流长“礼学”是中国文化的重要组成部分。在中国，自古以来，讲究做人要懂得礼貌谦让，因此中国被称为“文章华国，诗礼传家”，被称为“文明礼仪之邦”。下面我们来看古人们在待人接物等方面有什么要求？（观看录像资料）

主持人：中国古代的礼仪规范不断发展改革形成了我们的现代文明礼仪，在校园这个既庄严又活泼、既紧张又文明的环境中，我们少先队员不仅要学好文化知识，还要自觉加强道德修养，讲礼貌，懂礼仪，做一个文明少年。礼仪举止包含了许多内容，你知道那些校园礼仪吗？谁愿意说给大家听？

学生自由发言。

主持人：规范的校园礼仪是怎样的呢？下面请欣赏徐杰等同学表演的几种最基本的礼仪形式。

徐杰等表演校园礼仪：正确的走姿、正确的站姿、正确的坐姿、交往礼仪、课堂礼仪、课间礼仪、递物与接物。

主持人：这是我们常用的校园礼仪，对于我们小学生，《小学生日常行为规范》也提出了明确的要求。请听《小学生日常行为规范三字歌》

学生朗诵《小学生日常行为规范三字歌》

主持人：我们共同生活在这所美丽的校园里，共同学习在三（1）班这个大家庭中，我们应该和谐相处。在前段日子里，我们班里出现了几幕这样的情景，请看小品《课间活动》

（表演结束：主持人：同学们对这种现象有什么看法？我们应该怎么做？

学生自由发言。

（三）社会文明礼仪

主持人：在学校要讲文明，那么在没人监督的时候，我们应该怎么做呢？请听歌谣《让座》

（表演结束）主持人：我们要懂得尊老爱幼的道理，那么在公共场合我们该怎样做呢？请听小快板《如果》

（表演结束）主持人：说的好，相信你们做的更好！咱班的男生志气大，看，他们还要争当文明好少年呢！朗诵《争当文明好少年》

（表演结束）主持人：根据我们的资料和调查，总结了简单易记的《文明礼貌三字经》，大家一起来读一读。（学生齐读）

（四）文明用语不离口

主持人：我们知道了礼仪对于我们小学生来说很重要，大家来看这位同学错在哪里了？（学生表演小品：我错在哪里了？）

（表演结束）主持人：这个小男孩的问题就是没有学会尊重他人，最重要的是不会说文明用语。咱们看看古代是怎样讲究文明用语的？请听中国文明礼仪常识《常用的客套话》（放录音）

（放完录音）主持人：谈吐很能反映一个人的文化教养。作为文化人、文明人，谈吐时除了要内容高雅，有文化内涵，还要区分场合、注意分寸、言辞得体。讲文明，有礼貌，是中华民族的传统美德。要树立一个人的美好形象，首先要做到说话文明，那么，现代文明礼貌用语又有什么讲究呢？下面请听：《日常文明用语介绍》

（介绍完）主持人：人与人之间相处时难免有磕磕碰碰，犯错之后的一声“对不起”就能使对方的怒气烟消云散，不然会产生意想不到的后果。请看小品《一件小事》

（表演结束）主持人：同样的一件小事，却有两种截然不同的结果，其中就是“对不起”在起作用。生活中，人际交往时学会文明用语，是我们从小学做人的很重要的一项道德修养。请看我们班同学对文明用语的体会：诗朗诵《神奇的字》

三、活动结束。

主持人：文明礼仪是一粒最有生命力的种子，它会在我们的精神世界里发芽、开花、结果。

全班宣誓：用礼仪沟通心灵，让文明变成行动。

济南市新泺大街西段连接工程综合管廊工程招标公告

一、项目基本情况

1.项目概况：该工程综合管廊分为两部分：新泺大街西段连接工程综合管廊工程及燕山新居西侧规划路管廊工程，总长度约910米，工程估算投资约6490万元。

2.招标范围：工程图纸范围内的道路及市政管线等工程施工。

3.标段划分：本项目共1个标段。

二、投标条件

1.本次招标要求投标单位应具备xxx门颁发的市政公用工程施工总承包壹级及以上资质，并在人员、设备、资金等方面具有相应能力。

2.项目经理必须具备市政专业壹级注册建造师。

3.本次招标不接受联合体投标。

4.资格审查方式：投标单位超过10家(含10家)时采用资格预审;投标单位未超过10家(不含10家)时采取资格后审。

三、招标文件的获取

凡有意参加投标者，请于通知时间的每日上午9:00 时至12:00时，下午13:30时至16:30时(北京时间，下同)，在山东弘润天成建设咨询有限公司(济南市历下区奥体西路1222号力高国际3号楼9层)持授权委托书购买招标文件。

你们好！

我是一名来自xxx县的一个小山村的学生，现就读于咱们xxx中学高三(1)班，综合自身实际状况，特向组织提出“优秀学生贫困补助”的申请，肯请学校能够核对并给予批准。

我家有六口人：爸爸、妈妈、弟弟和我。爸爸、妈妈还要照顾80多岁的爷爷奶奶。父母靠种地为生，并且父亲手有残疾不能干重体力劳动，家庭重活全靠母亲一人操劳。他们每一天辛辛苦苦，可家庭收入微薄，为这样一个上有老下有小的家庭来说还是有困难的。

爷爷奶奶年迈体弱，身体一向不怎样好。爷爷患有高血压，奶奶患有肺病，一向靠药物维持健康。弟弟上初中，每年的学费也不低，现如今我也成为了一名高三学生，使原本生活困难的家庭更是雪上加霜。

父母辛辛苦苦劳作，但每年开支那么大，支撑这个家庭确实很困难。看着父母为了我劳累，为了整个家操心，我却无能为力，心里真不是滋味，也不明白该怎样好，只有在心里默默的告诉自己必须要努力学习，不要辜负父母对自己的期望。每每看着他们面朝黄土背朝天的劳作着，我就只有自己把泪往心里流，期望自己能够早日帮父母减轻一些负担。

一向以来我就坚信“知识改变命运”我深知只要不断的完善自我，增长知识，才能改变家庭状况，所以在进校之前我就下定决心本着“一份耕耘一份收获”的信念，用心主动学习专业文化知识。成绩优秀，因为只有这样，我们才能摆脱贫困，否则，我们会一向贫困下去。贫困不是我们的绊脚石，相反踏实是我们的动力。

同时，我十分感谢我们学校和各位领导给予我们的帮忙，我会在以后的日子里，更加严格要求自己，学好科学文化知识，争取早日服务社会，为国家奉献一份力量。

我能获得贫困补助金，就能替家里分担一些，我想我此刻能做的就是好好学习不辜负任何对我有期望的人，将来作一个对国家，对社会有用的人，尽自己所能来回报所有帮忙过我的人，回报社会。

再次，真挚的感谢各位领导！

此致

敬礼

申请人：xxx

20xx年xx月xx日

根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和国家、盛市、县有关的法律、法规，结合本项目实际情况，本着公开、公正和诚信的原则，招标人决定对其开发建设的xx市住宅小区的前期物业管理进行邀请招标，经对意向各意向投标人考查和协商，现诚意邀请贵公司参加投标人资格预审。

一、有关事项如下：

1、招标邀请人：x房地产开发有限公司

2、投标单位：取得建委核发三级以上(不包括暂定三级)物业管理经营资质等级证书，年度考评合格;市外为取得市级(地市级)物业主管部门核发同等证书。

3、投标人资格预审文件送达地点：xx市路x#

4、投标人资格预审文件送达截止时间：x年xx月xx日

5、报名事项：市内企业携投标意向书、企业简介、资质等级证书、营业执照、业绩证明、企业负责人上岗证书及主要技术人员职称等有关资料，市外企业另携市级物业主管部门对物业企业资质等级和业绩确认书。

6、联系方式：

联系人：

联系电话： -

传真电话：-

e—mail:

联系地址：路x#(内)

二、投标单位资格审查

根据《暂行办法》规定，投标单位必须是取得物业管理主管部门核发的物业管理资质证书，具有独立法人资格的物业管理企业。外地物业管理企业参加本次投标活动的先向市物业管理主管部门备案。

有意向的单位应当在规定的时间向邀标小组报名并同时提交资格审查材料。材料包括：(一)申请书;(二)物业管理资质证书和营业执照(复印件);(三)企业概况及物业管理业绩证明;(四)物业负责人上岗证书及主要技术人员职称。

报名截止后，对报名投标单位进行资质审查，按招标单位资格选定方案确定参加竞标的投标单位，并书面通知各单位。被确定的单位应向物业主管部门递交投标保证书和投标保证金。投标保证金的金额为人民币x元。

x地产开发有限公司

x年xx月xx日

甲方委托乙方就________项目组织招标工作，预算金额_______元。乙方愿接受甲方的委托，按照甲方的要求和国家的有关法规组织招标。甲乙双方经协商一致，就有关事宜达成如下协议：

1、甲方的责任

甲方指定一位负责人作为甲方的全权代表，代表甲方联系和处理招标过程中的有关具体事项;

向乙方提供招标所需的有关技术、服务、商务等材料和要求;

负责审核招标文件。招标文件经甲方审核后，方可对外发售;

监督招标过程;

与乙方共同确定评标委员会人员组成;

根据乙方提供的评标报告，确定中标人;

对评标内容保密;

与中标人签订合同。

2、乙方的责任

授权并指定一位项目负责人，全权代表乙方联系和处理招标过程中的有关具体事项，接受和签收甲方提供的技术、服务、商务等材料和要求;

根据甲方提供的技术、服务、商务等材料和要求，负责编制、印刷、发售、解释招标文件;

刊登招标通告，发投标邀请函;

落实开标和评标地点等有关的招标事务;

提供专家库，与甲方共同确定评标委员会人员组成;

审查投标人资格;

与甲方协商确定开标程序。组织开标大会;

组织评标委员会进行评标，负责安排评标活动的有关事宜;

根据评标委员会的评标结论，向甲方提交评标报告;

根据甲方的定标意见，向中标人发出《中标通知书》，向落标人发出《落标通知书》;

负责处理投标人有关招投标的问题;

根据甲方的要求，协助处理合同执行过程中遇到的问题。

3、工作原则

甲乙双方本着密切协作、精心组织、保证质量、按期完成的原则、开展各项工作。

4、有关费用问题

乙方依据国家有关规定，向中标人收取招标服务费，同时承担招标所需的全部费用。

本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。未尽事宜，由双方协商解决。

甲方：乙方：

负责人签字：负责人签字：

年月日年月日

随着房地产市场竞争日趋激烈，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。为了准确的分析房地产企业的营销能力，论文以一房地产企业为案例，在对房地产市场营销的特点和影响因素分析的基础上，尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，并采用层次分析法确定指标的权重，综合运用模糊综合评价法对房地产企业营销能力进行评价。论文的主要内容如下：第一章，绪论。主要阐述本文选题的背景、目的和意义、国内外研究状况、研究思路、分析方法以及可能的创新之处。第二章，房地产营销能力评价的基本理论。主要对房地产市场营销、房地产企业营销能力的概念和特征加以分析和界定，介绍了层次分析法、模糊综合评价法和德尔菲法的主要内容和实施步骤。第三章，房地产企业营销能力评价指标体系的建立。主要阐述了评价指标体系设立的目的、原则、逻辑框架、构建方法等内容。第四章，西华房地产公司营销状况分析。通过实地调研、收集资料，对西华房地产公司的营销状况进行分析评价。第五章，房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程。以西华房地产公司为案例，详细介绍了模糊综合评价法在房地产企业营销能力评价中的应用过程。第六章，提升西华公司营销能力的对策及建议。针对西华房地产公司市场营销中的薄弱环节，提出相应的对策和建议。本论文提出了房地产企业营销能力评价指标体系，为房地产企业定量评价营销能力提供了一种方法，也为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。

关键词：房地产企业；营销能力；评价指标体系；模糊综合评价法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompanysmarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目录第一章导言

1.1选题背景

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意义

1.3国内外相关研究的动态综合

1.3.1国外研究动态

1.3.2国内研究动态

1.3.3关于国内外研究的评述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要内容

1.6论文可能的创新之处

第二章房地产企业营销能力评价的基本理论

2.1房地产企业营销相关概念界定

2.1.1房地产营销

2.1.2房地产企业营销能力

2.2房地产企业营销能力综合评价法介绍

2.2.1层次分析法

2.2.2模糊综合评价法。

2.2.3德尔菲法。

第三章房地产企业营销能力评价指标体系的建立

3.1评价指标体系构建的目的

3.2房地产企业营销能力评价指标体系设立的原则

3.3房地产企业营销能力评价指标体系的逻辑框架

3.4指标构建的方法

3.5房地产企业营销能力评价指标的设定

第四章西华房地产公司营销状况分析

4.1公司的基本概况

4.2项目概况

4.3公司营销战略分析

4.4项目的营销环境分析

4.5项目的定位

4.5.1该项目的市场细分

4.5.2项目的定位

4.6项目的营销策划

4.6.1产品策略

4.6.2价格策略

4.6.3营销推广策略

4.7项目的营销实施保障

4.8该公司营销工作中存在的问题

第五章房地产营销能力模糊综合评价法的实施过程

5.1运用层次分析法确定各层次的权重

5.2建立房地产企业营销能力评价集V

5.3构造模糊综合判断矩阵

5.4进行二级模糊综合评判

5.5进行一级模糊综合评判

5.6结论分析

5.7影响该企业营销能力的主要因素分析

第六章提升西华公司营销能力的对策及建议

6.1选择合适的营销发展战略

6.2提高营销策划的实施能力

6.3培养企业文化

6.4建立科学的营销管理体系

6.5塑造优秀的营销组织团队

后记

参考文献

致谢

作者简介

第一章导言

1.1选题背景

房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占有举足轻重的地位。近几年来，我国政府实行强有力的宏观调控政策，对房地产市场进行规范和整顿，以控制房价的快速增长和房地产市场的稳定发展。在政策的冲击下，房地产企业之间的竞争日趋激烈，尤其中小房地产企业更是进入举步维艰的地步。面对激烈的竞争，房地产企业提升自身营销能力变得至关重要，这就要求企业对自身营销能力进行准确评价，以及时发现薄弱环节，从而有针对性地进行改善。营销能力研究作为企业能力研究的一个重要分支，有理论和实证两个研究方向。前者从企业品牌的培育、营销信息系统的建立与完善、市场定位、营销网络建设、促销宣传、营销队伍建设、改进和加强市场服务等方面对企业营销能力进行讨论，是一种横向的研究方式；而后者则在考察企业营销流程各个阶段的基础上，建立分析模型和指标体系，并运用数学、统计学等方法来探讨提高营销能力的途径，是一种纵向的研究方式。两个方向相互借鉴，并且有融合的趋势。我国对营销能力评价的研究尚处于探索阶段，一些学者已经尝试着将一些定量分析的方法应用到营销能力评价中，但关于房地产营销能力评价的理论指导仍存在空白，导致实践中房地产企业在评价营销能力时缺乏科学的理论指导。在实践中，房地产营销市场已进入全程营销阶段，大多数房地产企业尚不能从定量分析的角度来科学的衡量企业的营销能力，仅仅依靠财务指标片面地判断企业的营销能力，不能及时发现营销各个环节存在的问题，从而进行改进。当前，我国的房地产市场从总体趋势和国家的政策导向来看，已经进入科学正规的发展阶段，企业的发展需要科学的决策引领和指导。鉴于此，本文结合层次分析法和德尔菲法，以西安一房地产公司为案例详细说明了多层次模糊综合评价法在评价房地产企业营销能力中的具体应用。

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

本文在分析房地产营销能力各评价指标要素的基础上，结合层次分析法和德尔菲法，采用多层次模糊综合评价法，并以一定的案例为依托，设计评价房地产营销能力的模糊综合评价模型，为房地产企业科学的评价企业营销能力提供相应的指标体系和模型参考。

1.2.2研究的意义

(1)尝试建立完整的房地产企业营销能力评价指标体系，将模糊综合评价法引入到房地产企业营销能力评价中，填补目前房地产企业营销能力评价的理论空白。

(2)房地产企业营销能力评价是在房地产全程营销实施完成的基础上进行的，对企业开展营销的战略、实施策略和营销保障等情况进行全面而又系统的分析与评价，为企业决策提供一种辅助工具，有助于改进企业经营效益，提高房地产企业决策和管理的水平。

(3)在评价过程中，发现企业的不足之处，或潜在的问题，通过科学分析，提出解决方案，对以后开展营销工作将起到调整、改进的作用，增强房地产企业综合竞争实力。

1.3国内外相关研究的动态综合

1.3.1国外研究动态

国外对企业营销能力的研究是以企业能力的研究为先导。正式提出这一命题的是菲利普·萨尔尼科，他于1957年最早使用企业能力的概念，他认为：能够使一个组织比其他组织做得更好的特殊物质就是企业能力或特殊能力。在此之后，学者将企业能力称为企业竞争力、组织竞争力、组织能力或企业动态能力等。20世纪80年代，黑特和爱尔兰德亦曾研究了公司独特竞争能力与战略产业和绩效的关系。到20世纪80年代后期，以波特为代表的竞争战略理论风靡一时。波特认为，产业环境中存在着五种基本的竞争力量(即新竞争对手的进入，替代品的威胁，买方的讨价还价能力，卖方的讨价还价能力，以及相同行业竞争对手之间的竞争)。波特的理论从基本战略到价值链，提示了企业为增强竞争力，获取长期竞争优势的关键因素。在此基础上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商业评论》上发表的《公司核心能力》一文掀起了企业能力研究的热潮。随着企业竞争力理论研究的逐步深入，营销竞争力作为企业竞争力重要的构成要素之一，慢慢地就引起了一些学者的兴趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分别对营销竞争力的基本概念进行了深入的研究[1]。在他们的研究之后，以Graham．Hooley和John．Fahy为首的一批学者将他们两者的研究成果作了一个综合，得出了初步的营销竞争力多层次模型。Grant对营销竞争力构成要素的划分与Webster和Day有所不同，他从企业竞争力的基本构成入手，对营销竞争力的构成进行垂直细分，得出另外一个营销竞争力多层次模型。在这个模型中，Grant认为企业自身竞争力的培育是在多种层次上发生的，个人运用自己的专业知识去解决[2]。

1.3.2国内研究动态

由于在过去一段时期内，我国企业处于粗放型增长过程中，企业营销工作急功近利，营销能力理论研究滞后。随着企业生产力水平的提高、市场竞争的日益加剧，关于市场营销的研究才有所发展。国内对营销能力评价的研究是在借鉴国外营销理论的基础上逐渐发展起来。早期“职能式”营销理论强调的是企业销售能力，以“4P理论”为核心的“策略式”营销理论为代表，它强调的是企业的短期营销能力，无法适应复杂多变的营销环境。进入21世纪，越来越多的学者开始从企业持续发展的战略高度，重新审视新3形式下企业的营销能力，刘玉来[3]在2005年，在综合理论界对营销能力的概念厘定的基础上详细的提出了营销能力的概念和内涵。之后，很多学者投入到企业营销能力的评价中，企业营销能力评价逐渐由定性研究向定量研究发展。林映光，孙岚在《企业营销能力综合评价》中将企业营销能力评价指标体系包括产品市场竞争力，销售活动能力，新产品研究开发能力，市场决策能力[4]；罗孝玲，刘欢在《医药商业营销能力评价指标体系的研究》中将营销能力评价指标体系设为销售业绩指标，营销基础要素指标，营销决策能力指标，营销执行能力指标；杨瑞、杨烨在《企业市场营销能力评价指标研究》中将营销能力评价指标体系的设定为营销观念、营销信息、营销战略、营销决策、营销执行、营销业绩6个方面；瞿国忠，李海延、周君生在《企业营销能力模糊综合评判中》将企业营销能力评价指标体系设定为营销理念、营销组织、营销业绩三方面[5]；宁振宇在《浅析我国企业营销能力现状及衡量指标》一文中将企业营销能力评价指标设定为市场预测、销售渠道、售后服务、营销水平四个方面；杨瑞等人在《制造型企业市场营销能力评价指标体系的研究》一文中将企业营销能力评价指标体系设定为营销效益、营销观念、营销战略、营销策略、创新能力、营销组织6个方面。此后，翟国忠，林晓光等将模糊综合评价法运用到企业营销能力评价中，为定量研究企业的营销能力提供了科学的方法。林媛媛将指数平滑模型运用到企业营销能力评价中[6]。陈成程最早将营销能力评价的方法运用到房地产企业中，并结合房地产营销所固有的特性建立了房地产企业营销能力评价指标体系，为进行房地产企业营销能力评价提供了理论支持[7]。当前国内很多关于营销能力的研究文献仍然把营销能力简单地等同于产品创新能力、分销能力、促销能力等营销工作表面层次的能力，或者把营销能力理解为理念、战略、品牌、质量、成本、技术、推销和网络等能力，而没有将营销置于核心战略的高度看待其能力的发展，没有探求到营销能力真正的持续内涵和其内在要素结构以及各要素的作用机理，很难真正引导企业的营销实践工作长远的发展[8]。

1.3.3关于国内外研究的评述

综上所述，国外对企业营销能力评价的研究比较系统、全面，走在营销理论研究的前沿。我国的学者对营销能力的研究更多是在借鉴国外学者研究的基础上，与我国的实践结合。目前对企业营销能力的评价研究正由定性研究向定量研究过渡，国内对企业营销能力的定量研究尚处于初步的探讨阶段。虽然部分学者在理论上提出了企业营销能力评价的指标体系，设立了评价模型，但对于不同的行业，不同的企业，在具体操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文从介绍房地产企业营销能力的基本概念和相关理论入手，结合房地产全程营销的特性和房地产企业自身的特点，建立房地产营销能力评价指标体系，然后采用层次分4析法和模糊综合评价法，设立评价模型，定量分析房地产企业营销能力。

1.4.2研究方法

本论文在形成过程中，在大量查阅国内外文献和调研的基础上，结合理论与实践经验，进行定性与定量相结合的分析方法。

（1）理论和实证相结合的方法本文在阐述房地产营销能力评价指标体系建立的基础上，以西安一房地产公司为案例，从实证的角度阐述房地产营销能力模糊综合评价法的具体应用。

（2）定性和定量相结合的方法这两种方法相互交织，贯穿全文。在定量研究方面，主要采用层次分析法和模糊综合评价法建立模型，以进行房地产企业营销能力的定量评价分析。在定性分析方面，除了使用标号段落以外，对于层次和逻辑联系特别紧密的内容，使用了表格的形式以显示其内在关系。

（3）比较分析法本文通过对评价结果与设立的房地产企业营销能力的评级集的对比分析，从而确定房地产企业的营销能力等级。

1.5研究的主要内容

（1）阐述房地产企业营销能力的概念和内涵以及层次分析法、模糊综合评价法、德尔菲法的具体内容和实施步骤。

（2）阐述房地产全程营销中评价指标体系建立的原则、逻辑框架、指标体系确定的方法和确定评价指标体系的具体内容以及衡量因素。

（3）根据多层次分析法确定房地产营销能力评价指标的权重，并建立多层次模糊综合评价模型对选定公司的营销能力进行评价。

（4）根据营销能力评价的结果，分析该企业营销能力中存在的问题，并提出提高企业营销能力的具体措施。

1.6论文可能的创新之处

（1）本文结合房地产营销的特点和营销能力评价的理论研究，采用德尔菲法尝试建立房地产企业营销能力评价指标体系，为房地产企业评价营销能力提供了理论参考。

1、 琴台颖园——景观多人一点，生活迈高一线

2、 水榭香堤——潺潺岁月，恋恋生活

3、 南国风华天城——思想者的风暴；比住花园更美好的家在哪里？

4、 澎湖高级公寓——尊崇生活，完美呈现

5、 丽岛花园——装饰城市的风景

6、 银河湾——一个放飞心情的港湾

7、 世纪广场——世纪广场改变办公时代；A智能纯写字楼，执掌中南资本核心

8、 青青美庐——庭院浓荫街坊情

9、 青青美庐（商铺）——一铺养三代，在武汉最具升值潜力的新城门户栽种摇钱树

10、 徐东销品茂——全新生活全新体验；消费和娱乐真正“一站式”

甲方：______科技有限公司

乙方：

为了扩大______科技有限公司（下简称甲方）与__________（下简称乙方）在国内外的学术和社会影响，提高双方的科技竞争实力，实此刻教育培训、技术合作、人员交流、市场开发等方面的资源共享和资源整合，以到达合作双赢的效果。因此推荐甲乙双方本着平等互利的原则，分时段、分步骤的进行有系统、有目的的紧密合作，共同创造市场最大效益。

（一）合作资料

1、甲方与乙方充分利用人才、技术资源优势，各自委派科研人员组成联合项目小组，共同参与项目投标、项目研究、项目开发。这样有利于双方人力资源成本的压缩，最大限度的利用资源，同时透过联合小组的技术交流，提高双方技术人员的技术水平与创新思维。

2、项目开发与项目投标过程中，双方有职责相互带给软件或软件工作平台，共同研究，提出解决方案开发工具，技术力量以及解决方案，实现技术、人力资源方面的整合，在项目实施中，双方有职责相互协作，相互配合实现资源共享。

3、参加项目开发科研人员在项目研究期间的工资由原单位支付；如经甲乙双方考察认定，双方的科研人员不足以解决项目开发中的所有问题，而需要增加科研人员，则可在社会上进行招聘或借用第三方人员，所需费用由项目费用支出。

4、在项目投标与合作中，依托乙方的工作环境条件，在项目研发过程中，乙方负责带给办公研发场所及研发设备，同时带给项目人员的住宿场所。

5、甲乙双方利用各自的技术优势与市场优势，对所开发的软件产品进行市场推广销售。由于甲方作为一个盈利性的公司，具有很强的市场操作潜力，因此由甲方主导市场的推广销售活动，并负有主要职责。

（二）______项目利润分配办法

1、在______（______管理软件系统）项目合作中，按照上述合作方式，在市场上销售所得之纯利润，甲方占____%，乙方占____%。鉴于______系统的前期开发由甲方独立完成，并接近完成阶段，按照双方投入的资源比例，在______项目的利润分配中按照____：____的比例进行，兼顾了效率与公平。

2、在______（______管理软件系统）销售过程中，乙方利用其自身在行业中得固有的公共（人际）关系，并以此作为主要手段促成单个销售个案的成功，则该笔销售利润甲方占____%，乙方占____%。

如促成单个销售个案的公共（人际）关系为双方共有，则甲乙双方利润分配仍按照____：____的比例进行。或根据双方投入的资源比例另行协商。

（三）其他项目分配方式

1、双方在今后的委托性质的项目合作中，作为项目引入的一方占项目利润的____%，另一方占项目利润的35%。或按照当时实际状况另行协商确定。

2、其他类型项目的利润分配方式，根据具体资料双方另行协商，另定协议。

甲方负责人（或授权代表）乙方负责人（或授权代表）

签名：_____（盖章）签名：_______（盖章）

签字时光：______签字时光：______

签字地点：______签字地点：______

[关键词] 企业发展；财务分析；管理机制；重要意义

[中图分类号] F230 [文献标识码] A

企业财务分析是了解一个企业经营业绩的重要手段之一，它能够为企业的财务活动提供必要的决策依据，认真搞好财务分析工作尤为重要。

1 财务分析的主要方法

企业家财务分析的方法很多，但一般的方法主要有以下四种：1.比较分析法：比较分析是通过对早期和后来的财务信息之间进行比较，用数据说明财务信息之间的财务数量关系与数量差异，进一步地分析出财务的收支增长情况。这种比较可以是将实际运行情况与计划相比，可以是本时间段与上时间段相比，也可以是与同行企业相比等等。2.因素分析法：因素分析是根据企业发展的相关因素对企业财务指标的影响程度进行分析，这种方法一般要借助于企业运行的数据差异进行分析，通过分析找出影响或推动企业发展的主要因素。3.趋势分析法：企业的发展都有自身的走向和趋势，在财务运行中要看市场走向所形成的大方向，可根据大的方向分析出财务的动向，揭示出财务状况和经营成果的变化及其原因、性质，帮助预测未来。4.比率分析法：财务的收支有一定的比率，按照比率进行财务分析是大多企业所采取的分析法。这种方法需要详细了解企业的财务状况和经营成果，工作量大而且不是单一的分析，往往要借助于比较分析和趋势分析方法同时进行。在实际工作当中，比率分析方法数据最可靠，因此这种方法应用也最广泛。

2 财务分析的目的

企业财务分析的目的只有一个，那就是通过企业财务分析，掌握企业财务运行情况，为下一步企业发展和决策提供参考依据。企业财务分析是建立在项目财务评价基础上的，又称企业经济评价。在财务预测的基础上，根据国家现行的财税制度和现行流通价格，分析预算企业的效益和费用，考评企业的获利能力、清偿能力及外汇效益等财务状况，以判别企业财务上的可行性的经济评价方法。企业财务分析是企业经营管理、决策的核心，关系着整个企业的命运。

3 如何编织财务分析报告

编织财务分析报告有如下几种方法

3.1 种类。从编写的时间来划分，财务分析报告可分为定期分析报告和非定期分析报告。定期分析报告可按照每日、每周、每旬、每月、每季、每年报告，具体可根据企业的要求而定。非定期的是根据企业需要，随时进行财务分析。从内容上可分为：综合性分析报告，专项分析报告和项目分析报告。综合性分析报告是对公司整体运营及财务状况的分析评价；专项分析报告是针对公司运营的一部分，如资金流量、销售收入变量的分析；项目分析报告是对公司的局部或一个独立运作项目的分析。

3.2 格式。财务分析报告需要一定的写作格式。严格地讲是没有一定格式的，只要能够准确地反映出企业财务的要点、数据，符合报送要求就行。一般的财务分析报告均应包含以下几个方面的内容：提要、说明、分析、评价和建议，即通常说的五段论。但在实际编写分析报告时要根据具体的目的和要求有所取舍，不一定要死搬硬套格式。在表达方式上也可以采用一些新的手法，使其更易懂、生动、形象。

3.3 内容。报告的第一部分要概括企业的综合情况，让读者对企业财务分析有一个总体的认识。第二部分是对情节运营及财务现状的介绍。该部分要力求文字表述恰当、数据引用准确。第三部分是对公司的经营情况进行分析研究。在说明问题的同时还要分析问题，寻找问题的原因和症结，以达到解决问题的目的。第四部分是要对财务说明和分析作出评价。特别是对于经营情况、财务状况、盈利业绩，从财务角度给予公正、客观的评价和预测。评价时不能运用可有可无、模棱两可的语言，评价也要从正面和负面两方面进行，不能只说正面而掩盖负面。第五部分是要得出结论。财务分析的最终目的是要得出准确的结果并根据结果提出建议，这样才能起到决策参考价值。特别是对财务运行中存在的问题要提出改进建议。

4 如何提高企业财务分析能力

4.1 提高认识。企业财务分析不是搞形式走过场，更不是为了应付检查而虚设的部门，这是与企业决策发展息息相关的大事，作为企业的领导一定要把财务分析作为企业经营管理的重要手段抓紧抓好。

4.2 建立制度。一个好的制度，是企业发展的保障。任何一项工作，要想做好，必须有一套与之相适应的规章制度。财务分析也不例外，必须有一套科学的制度来规范。因此，企业一定要用制度明确财务人员的工作职能和责任，明确财务分析工作的质量和要求。

4.3 提高素质。任何一项工作都是人来完成的，说过：政治路线确定之后，干部就是关键因素。我要说：企业方向确定之后，人是最关键的因素。所以企业在财务分析的岗位上，一定要注意培养专业的财务分析人员，不仅要培养他们的财务分析能力，还要让他们具备对内和对外报表的财务分析数据来源合理的修正能力，真正让财务分析在企业的经营管理中发挥作用。

参考文献：

[1]孙清媛。浅谈现代企业的财务分析[M].科技与经济，2009：2（4）.

[2]夏雪花。试论财务分析体系的改进[M].上海会计，2010：6.

[3]潘雪琴。浅议企业的财务分析[M].现代企业，2009：3（7），1.

[4]徐淑娟。企业财务分析方法的探讨[M].商业经济，2009（2）.

订立合同双方：

委托方（甲方）：*********************

受托方（乙方）：**********************

经双方协商，由甲方委托乙方承担 ****************工程项目建议书的咨询服务工作，编制《******************工程项目建议书》，特订立本合同。

第一条 甲方在合同签订之日起10个工作日内，向乙方提供所有与咨询服务工作有关的数据与资料。

在合同期内，甲方进行的与本项目有关的论证、对外谈判。调研考察等所得到的信息资料，应及时提供给乙方。

第二条 乙方应在 * 年 * 月 * 日以前，向甲方提交《增城市增江街比山北路建设工程项目建议书》报告成果。

第三条 乙方应自行完成与项目有关的外部调研工作：包括国家政策、相关技术标准与规范调查、交通量分析及需求预测等。

乙方应向甲方提交研究报告 * 份。

第四条 甲方如在合同期间变更委托任务或因提交的资料错误，或所提交的资料作较大的修改，导致乙方对研究报告作重大修改甚至返工时，须经双方协商，对本合同进行修改，增加任务变更附件，或另订合同。

第五条 费用支付条款 参照项目建议书咨询收费标准，经双方协商，本项目的编制费用为人民币****元整（￥**.**）。

（1）合同生效之日起5日内，甲方应向乙方付给编制费用总额的30%（项目预付款），即人民币*****元整（￥**.**）。

（2）提交研究报告初稿后5日内支付编制费用总额的40%，即人民币**元整（￥**.**）。

（3）《******工程项目建议书》通过审批立项后5天内支付编制费用余款，即人民币***元整（￥**.**。

第六条 违约责任款

1、乙方不按合同规定的日期提交研究报告时，每拖期一天，扣除当期费用的万分之五，作为违约罚金。

2、乙方提供的研究报告中出现错误，且错误属乙方造成，应扣除其所得费用的10%-15%，视错误性质严重程度而定。

3、因甲方责任造成研究报告重大修改、或返工重做，应另行增加费用，其数额由双方商定。

4、甲方超过合同规定日期付费时，应偿付给乙方逾期违约金，以每逾期一天按合同当期费用的万分之五计算。

第七条 本合同自签订之日起生效。合同中如有未尽事宜，由双方共同协商，作出修改或补充规定。

第八条 本合同正本一式 陆 份，双方各执 叁 份。

[本页为签署页，无正文]

委托方（甲方）：************ （盖章） 地 址：

法定代表人： （签字） 联系人： （签字）

受托方（乙方）：************** （盖章） 地 址：

法定代表人： （签字） 联系人： （签字）

于 ** 年 * 月 * 日在 ** 订立

房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。

1、房地产定价方法

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：

（1）市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。

（2）成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

（3）收益法。将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。

（4）剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格

当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。

2、定价比例

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

3、价格调整策略。

房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。

优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。

（三）房地产营销渠道策略(place)

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。

企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。

委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。

网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。20xx年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。

（四）房地产营销促销策略(promotion)

房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。

1﹑广告

广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。

房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。

根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。

2、营业推广

营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。

开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的。认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。

3、人员促销

房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。

促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。

4、公共关系

房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：

制造噱头和危机公关

人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。

建立与各方面的良好关系

开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。

综上所述，房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。

房地产营销四大价格调整策略

中国房地产报（李峰）房地产项目定价与其调价策略从性质上讲，并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略，是优秀销售工作的基础和前提，调价策略来源于房地产项目市场定位，而最终服务于销售策略。

房地产项目的价格调整策略，是指在房地产项目整体定价确定的前提下，在销售过程中，采取何种策略，根据房地产项目及市场的发展情况，引导价格发展走势的价格方案。在不同的房地产项目中，由于房地产项目自身的各项素质差异很大，加之市场状况不同，每个房地产项目会根据自己的特点采取不同的价格调整策略，以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说，房地产项目的调价策略分为以下四种：一、高开低走在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。当然，如果市场状况好，竞争不激烈，而且项目自身规模又不大的情况下，项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质，大规模营造房地产项目形象和知名度，高价报盘，高价成交，在短期内迅速获得市场认同的，与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。

二、低开高走在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。

三、平稳推进在房地产项目素质一般，规模较大，各楼座素质差距较小，而市场状况很好的情况下，有些项目也采取“平稳推进”的策略，报价符合房地产项目实际成交价，价格提升较为平稳，给客户以放心的心理满足，最终追求较好的市场业绩。

四、波浪螺旋“平稳推进”的调价策略是一种较为理想的调价策略，在现实中很难维系。实践证明，很多项目其中的各楼座素质因为位置、景观、交通等因素的影响而差ss较大，而且市场状况的好与坏在很多的情况下也是很难判断的。所以在房地产项目素质一般，规模较大，而市场发展趋势不很明朗的情况下，多数项目采取的是“波浪螺旋”的调价策略。这种调价方式是一种结合房地产市场周期波动而调整价格发生同步的周期性波动策略。调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为判断标准；同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进一步细化调整；此外，应考虑不同楼座在销售速度上的差异，分别调整提价幅度，避免“一刀切”的做法。并最终给整个项目营销工作带来了快速销售速度和良好的业绩。

诚然，房地产项目的调价策略方式并不是完全孤立的，会出现几种策略共用的情况。也不会在销售工作开展之初一经确定便一成不变，应根据市场变化情况随时予以调整，以争取获得最佳的销售成果。

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同共同遵守。

第一条、合作方式。

甲、乙双方共同以乙方名义在 进行房地产项目开发，项目名称暂定为 。

第二条、合作条件：

1、甲方提供待开发土地的使用权，乙方提供本房地产合作开发所需的全部资金。

2、乙方保证对外提供全套的房地产开发企业资质等房地产开发企业所需资料，保证本企业注册真实、合法，经营范围符合房地产开发要求。

3、由乙方办理房地产开发的各种证照手续及房地产开发所需的各种行政审批事项，甲方积极予以协助。

4、房地产开发过程，乙方选任设计施工企业应有符合国家标准的资质证书及安全生产条件。

5、房地产开发的楼盘设计，建筑面积，样式，经甲、乙双方共同协商确定，未经甲方同意，乙方不得单方更改。

第三条、甲方提供本房地产合作开发所需土地的土地使用权，该土地面积 亩，使用期限_____年，甲方保证该土地使用权为出让取得，无抵押，不受其它权利人追究。如因房产经营销售需要办理该土地使用权转让手续，由乙方出资并办理，甲方予以协助。

第四条、本房地产开发项目自本合同签订之日起启动，自_____年_____月_____日竣工，合作开发终止。乙方负责日常的工程施工管理工作，因工程质量、安全生产造成的纠纷由乙方负责处理，并承担相应的法律责任。

第五条、收益分配

本合同履行期间，由甲、乙双方各派驻会计，共同负责楼房的销售资金。甲方按开发房地产的建筑面积 元/O提取作为本房地产合作开发的收益，由乙方分三期支付给甲方。自本合同同签订之日支付_____元，开发房地产销售至一半支付 元，开发楼房工程完工乙方结清甲方全部收益。

第六条、违约责任

1、因甲方提供土地瑕疵造成乙方损失或本合同未能履行，由甲方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿乙方。

2、因乙方资金不到位或其他乙方原因造成甲方损失或造成本合同未能履行，由乙方按本房地产开发设计资金的10% 赔偿甲方损失。

3、因乙方经营、管理不善或资金不到位造成合同延期或不按本合同约定支付甲方的收益。按应支付甲方收益的10%赔偿甲方损失。

甲方：

招标人：

我单位在参加组织的工程项目的招投标活动中，郑重承诺如下：

1、我方申报的`所有资料都是真实、准确、完整的；

2、我方无资质挂靠或参与串标、围标、及抬标情形，项目经理或建造师，无其他中标（尚未开工）或在建工程；

3、我方没有被各级行政主管部门做出停止市场行为的处罚；

4、若我方中标，将严格按照规定及时与建设单位签订合同；

5、若我方中标，将严格按照招标文件所承诺的报价、质量、工期、投标方案、建造师等内容组织实施；

若我方违反上述承诺，隐瞒、提供虚假资料或不按招标文件要求组织实施，被贵方发现或被他人举报查实，无条件接受萧山区招投标管理办公室作出的取消投标资格、中标资格、不良行为记录的处罚。对造成的损失，任何法律和经济责任完全由我方负责。

此致

敬礼！

承诺人：

20xx年x月x日

转让方(甲方)：

受让方(甲方)：

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理办法》等法律、法规的规定，按照平等互利的原则，经过双方协商一致，就

房地产项目(简称项目)转让达成致意见，特签定本合同。

第一条：房地产项目概况

1.1 项目名称： ，位于 ，其四至范围为：东至 ，西至于 ，南至 ，北至

。(详见附件一，规划拴桩红线图);本转让项目包括在建构筑物及其附属设施等(详见附件二)。

1.2项目使用性质： (住宅、商业)

1.3项目规划条件：

(1)占地面积： 平方米;

(2)规则容积率 ;

(3)绿地率;

(4)限高：

(5)总建筑面积： 平方米;

(6)地上面积： 平方米;

(7)地下面积： 平方米;

1.4规划指标：

1.5项目投资建设情况：本房地产项目总投资额 万元，现转让方已累计投资 万元，达总投资额的25%以上。(内容详见附件)

1.6其他情况。

第二条 项目开发建设现状

由甲乙方双方共同确认后形成书面文件作为本合同的附件，作为本合同的内容(详见附件

三)。

第三条 项目法律手续

3.1 甲方以 方式取得该项目的国有土地使用权，国有土地使用权出让合同编号：

;甲方已按国有土地使用权出让合同全部交清土地出让金，并取得国有土地使用权证书为 ;国有使用权使用期限从 年 月 日计算，为 年;

3.2该项目的拆迁许可证号为 ;

3.3该项目的建设用地规划许可证号为 ;

3.4该项目的建设工程规划许可证号为 ;

3.5该项目的建设工程开工许可证号为 ;

3.6该项目的固定资产投资计划立项批准文为 ;

3.7该项目的商品房预售许可证号为 ;外销许可证号为 ;

3.8《项目建议书》、《项目可行性研究报告》《项目环境影响研究报告》

3.9 ;等。

第四条 法律手续的转移

4.1

项目转让时，本合同第三条甲方已取得的各项法律手续和许可证件(包括交清土地出让金的凭证)在本合同生效之日起十五个工作日内交付给乙方。乙方自行向政府有关主管部门办理转移手续，甲方应积极协助。乙方未按本合同第五条的约定及时向甲方支付有关费用，或未按政府有关部门的规定提供转交证件所需要的证明文件而导致不能获政府有关部门批准的，甲方有权

4.2甲方保证各项法律手续转移的确定性，如因其中某项手续因甲方的责任无法确定地转移而影响项目的转让，甲乙双方同意按( )处理：

4.2.1 双方共同向政府主管部门申请补办有关手续，其补办有关手续的一切费用由甲方承担;若补办不成功时，甲乙双方按4.2.2处理;

4.2.2合同解除，甲方退还乙方全部已付费用，并按乙方已付费用的予以赔偿;

4.3如果因乙方的责任无法确定地转移其中某项手续而影响项目的转让，甲方双方同意按以下方法之一处理：

4.3.1合同解除，甲方不退还乙方所交定金，退还乙方其他已付费用。同时，乙方在接手项目后已投入项目资金或其他资产，甲方不再折价返还乙方。

4.3.2 合同解除，乙方按已付费用的赔偿甲方的损失。

第五条 项目转让费及其支付

5.1 项目转让费总额：乙方应向甲方支付合同项目转让费为 万元 。

5.2付款方式：转账或以转账支票支付。

5.3 付款期限：

乙方须在 年 月 日前向甲方支付定金 万元;

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元;

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元;

乙方须在 年 月 日前向甲方支付转让费 万元;

乙方须在 年 月 日前将转让费用余额即 万元向甲方付清。

第五条 项目转让的间接费用

5.1 项目转让时发生的房地产税、契税、印花税等税费的承担依国家税法规定。

5.2项目转让后，项目发生的需向政府有关部门支付的一切费用(本合同其他条款特别约定的除外)全部由乙方承担。

第六条 项目转让后办理法律手续义务

乙方按该项目原有的国有土地使用权出让合同及附件、城市规划的批准文件、固定资产投资计划的批准文件、拆迁批准文件等受让该项目后进行开发建设。确有必要修订有关限制条件的，由乙方在受让项目后自行向有关部门申请，办理有关法律手续，甲方承担协助办理的义务。

第六条 甲方关于项目工程建设的责任

6.1 甲方向乙方转让该项目尚需完成工程(依实际情况约定,如6.1.1)：

6.1.1负责完成项目红线内的拆迁，清理工作，配合乙方做好临时用水、电管线到红线的接用，并承担其费用

第七条 甲方关于项目开发建设各项未完审批手续有关费用的责任。(依实际情况约定)

第八条 项目转让后，开发项目甲方与其他第三人签订的合同的处理

8.1

甲方应如实提供该项目所涉及的甲方与他方签订的设计、施工、工程监理、商品房预售等方面合同尚需由乙方继续履行的所有合同原件，或经与原件核对一致，除非甲方已解除原签合同。

8.2 项目转让后，需由乙方继续履行的合同细目如下(内容详见附件四) (依实际情况约定)

8.2.1 《建设工程承包合同》;

8.2.2 《工程监理合同》;

8.2.3 《商品房预售合同》，共 份(详见附件清单) ;

8.2.4 。

8.3 甲方应当通知上述合同的合同当事人，与乙方一起协商有关合同继续履行事项，并按以下方式处理原合同事宜。

8.3.1 若几方达成协议，应签订对原合同的书面补充协议。

8.3.2 若达不成被充协议，甲方应当与原合同当事人负责解除，其引发的合同责任应当由甲方承担，与乙方无关。

8.4 上述8.3商谈补充合同所产生的费用由甲方承担。

第九条 甲方责任

9.1 甲方保证其有资格转让项目，并保证项目符合法定转让条件;

9.2 甲方保证项目不存在为第三人或甲方债务担保的情形。

9.3 甲方保证项目转让时，不存在法院查封、扣押等情形。

9.4 甲方保证项目转让时不存在有其他行使《中华人民共和国合同法》第286条规定的优先受偿权的情形;

9.5 甲方应当如实向乙方提供项目转让时现状情况;

9.6 甲方应按本合同第4.1条约定及时向乙方提供许可证件和法律文件，并积极协助乙方向有关部门办理相关转移手续;

9.7甲方应对本合同任何一方有关事宜保密，并不得将甲方在与乙方商谈项目转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取乙方任何商业秘密(资料)泄露(包括故意或过失)给与本合同无关的任何其它方或个人，除非并直至该等商业秘密(资料)已正当地为公众所知悉。

9.8 甲方应按本合同约定履行其他义务.

第十条 乙方责任

10.1 乙方保证有资格受让项目，并有能力继续开发建设本合同项目;

10.2 乙方应当按本合同第五条的约定向乙方支付项目转让费;

10.3 乙方应积极协助甲方处理项目转让前所签订的合同事宜;

10.4 乙方保证履行甲方已按本合同第八条处理的后由乙方履行的有关设计、施工、工程监理、商品房预售等合同。

10.5

乙方应对本合同任何一方有关事宜保密，并不得将乙方在与甲方商谈项目转让的过程中及以后在履行本合同的过程中所获取甲方任何商业秘密(资料)泄露(包括故意或过失)给与本合同无关的任何其它方或个人，除非并直至该等商业秘密(资料)已正当地为公众所知悉。

10.6 甲方应按本合同约定履行其他义务。

第十一条 违约责任

11.1 甲方违约责任

11.1.1甲方若没有资格转让项目或项目不符合法定转让条件，而乙方不知晓或不可能知晓的，致使本合同无效时，乙方应向甲方赔偿项目转让费的

%，若乙方实际损失超过此赔偿额时，超过部分甲方应据实赔偿。

11.1.2

甲方未按本合同第四条约定按时向乙方转交有关证件的或甲方未按本合同第九条9.1款至9.5款的义务(有一款即可)时，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方退还乙方全部已付费用，并按项目转让费的

%向乙方支付违约金，若乙方实际损失超过此违约金时，超过部分甲方应据实赔偿。

11.1.3 甲方没有11.1.2的根本违约情况下，而未按本合同第九条9.6至9.8款履行其义务时，甲方应向乙方支付违约金 元。

11.2 乙方违约责任

11.2.1 乙方若没有法定资质受让项目而甲方不知晓或不可能知晓，而致使本合同无效时，乙方应向甲方赔偿项目转让费的

%，若甲方实际损失超过此赔偿额时，超过部分乙方应据实赔偿; 11.2.2

乙方未按本合同第五条约定向按期如数向甲方支付项目转让费，每逾期一日按项目转让费用的万分之

支付违约金。若逾期超过30日，甲方有权解除合同，罚没定金。同时，乙方再按已付项目转让费的

%向甲方赔偿。若甲方实际损失超过此两项赔偿费用时，超过部分乙方仍须据实赔偿。

11.2.3 未履行本合同约定的其他义务时，甲方应向乙方支付违约金 元。

第十二条 不可抗力

不可抗力指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，包括因国家政策的变动、城市规划的更改等。

第十三条 法律适用

本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决，适用中华人民共和国的法律。 第十四条 争议的解决

因执行协议所发生的或与本合同有关的一切争议，双方应友好协商解决。如协商不能解决，双方同意按以下第 方式解决。

(一)向项目所在地人民法院起诉

(二)向 仲裁委员会申请仲裁。

第十五条 合同文字

本协议文本用中方写成。本协议正本三份，甲乙双方各持一份，另一份由甲乙双方共同报房地产管理部门备案。

第十六条 合同生效及其它

本合同自甲方双方签字、盖章后，经政府审批机关批准后生效。

本合同未尽事宜，甲、乙双方另行签订补充协议，补充协议具有本合同同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

兹有我公司职工王同志_____________，性别：_____________，身份证号_____________，自_____________年_____________月始在我公司从事 建设工程施工管理工作至今，累计从事专业工作满志

在工作期间，能遵纪守法，无违反职业操守的行为，我公司对本证明真实性负责。

特此证明。

单位名称_______（盖章）

________年________月________日

甲方：_____

乙方：_____

鉴于甲方系发包方，乙方系承揽方，现甲、乙双方本着平等自愿，协商一致的原则，甲方决定委托乙方对房屋进行装修，就房屋装修方面，特此订立如下协议：

一、工程地点及概况：

大竹县竹阳镇东湖湾F1幢27楼5号，房屋面积为110平方米。

二、工程项目：

1、三个房间（三间卧室、一客厅，一个饭厅）打地角线，包暖气及管线（客厅要对称），客厅和饭厅吊顶，其他房顶四周打石膏线，客厅安装防护栏和厨房安装雨棚及防护栏；客厅贴磁砖、卧室铺强化木地板；清除所有房间原有涂料，客厅、卧室打腻子，刷墙面漆两次。

2、卫生间、洗脸间、厨房铺磁砖到顶，屋顶吊集成板；厨房地面铺磁砖，打一灶台。

3、房间电源线路根据甲方要求适当调整，客厅做酒柜和鞋柜及一个隔断。

4、未尽细节的之处，由甲方提出方案，商量确定。

三、承包方式：

乙方负责施工，甲方负责提供材料，所提供的材料必须符合标准。

四、质量标准：

施工质量要符合安全要求，装修质量不得低于同一施工类型的装修标准，双方认可。

五、施工期限：

_____年___月___日到_____年___月___日，如不能按期完成，乙方将每天承担违约金。

六、工程造价：

所有装修材料费用由甲方承担，工人工资都由乙方承担。

七、付款方式：

房屋装修费总价为元，大写元，甲方先预付装修费用元，大写元，剩余部分由甲方竣工后，经检验符合上面要求后一次付清。

八、安全责任

乙方在施工过程中，应当尽到安全保障义务；乙方在施工过程中，乙方和乙方雇佣的工人发生安全事故，与甲方无关，由乙方自己承担责任。

九、其他问题

装修项目的具体要求，由甲方提出，乙方实施。本协议未尽事宜，由双方协商解决。本协议自双方签字之日起生效。

十、本协议一式两份，甲、乙方各执一份，每份具有同等的法律效力。

十一、本协议自甲乙双方签字之日起生效。

甲方签字：_____乙方签字：_____

_____年___月___日_____年___月___日

甲方：_______

代表：_______

地址：_______

电话：_______

乙方：_______

代表：_______

地址：_______

电话：_______

经甲乙双方友好协商，本着平等互利、优势互补的原则；在双方的品牌推广、客户拓展等领域进行系统、深入合作；以获得良好的社会效益和经济效益。现形成如下共识：

一、合作项目

1、甲方授权乙方代表甲方在______区域拓展与甲方业务相关的的商业项目。

2、甲乙双方签订战略合作协议后，乙方代表甲方进行前期的项目调研、论证，规划定位，进行初步的合作方商务谈判，并及时将调研谈判结果告知甲方。

二、宣传及推广

1、甲乙双方在签订本协议后，即成为战略合作伙伴，均可在单方或双方的宣传推广物料及活动中，使用对方的VI、公司简介、产品简介、对外政策等内容。

2、甲乙双方签订合作协议，甲方即可享受乙方提供的西南区域的整合推广服务，推广服务以乙方实际的推广时间、推广方式为准。

3、甲乙双方在有关专题的研讨会和各种展销、促销会上，互帮互助、共同宣传，共同推进双方的品牌。

4、甲乙双方在宣传和推广合作时，所产生的一切费用和责任，由举办或承办活动的一方承担。

5、在宣传和推广行为上，双方无任何经济利益关系。

三、佣金

甲方确定与乙方推荐的项目发生合作后，甲方须向乙方支付与合作方签订合同标的的______%作为佣金。

四、保密条款

1、甲乙双方对甲方提供的有关授信的所有文件、项目数据、技术秘密、调查方案、投资方案、商业秘密、谈判内容、相关协议及安排等均须承担保密义务，未经对方书面同意，不得以口头或书面形式将上述内容泄漏给协议以外的第三方。

2、甲乙双方有义务要求其参加本项目工作的职员及其委托的律师、会计师等中介机构承担同样的保密义务。

3、如违反以上规定泄露保密信息，另一方享有追诉的权利。

五、争议解决

协议有效期内，若双方发生任何争议，应本着相互谅解、互惠互利的原则协商解决。如果协商不成，双方可向______方所在地人民法院诉讼。

五、其他

1、甲方授权乙方从事的相关业务，需严格遵守中国法律和取得相应资格，并向乙方提供一切相关资料，甲方向乙方提供的任何虚假信息与乙方无关，并由此产生的纠纷由甲方独自承担。

2、合作期间及双方合作的.项目，如发生客户投诉等，被投诉方应及时解决。

3、甲乙双方均享有协议解除权，但解除协议方须提前______日通知对方。

4、本协议一式______份，双方各执______份。

5、本协议自双方签字盖章之日起生效。

甲方（签章）：_______乙方（签章）：_______

代表人（签字）：_______代表人（签字）：_______

_______年_______月_______日_______年_______月_______日

真诚合作。接待单位各部门的工作人员都要有团队精神，真诚合作，相互尽可能提供方便，共同做好接待客人的工作。 宽以待人。在工作中，对同事要宽容友善，不要抓住一点纠缠不休，要明了“人非圣贤，孰能无过”的道理。 公平竞争。不在竞争中玩小聪明，公平、公开竞争才能使人心服口服，应凭真本领取得竞争胜利。 主动打招呼。每天进出办公室要与同事打招呼；不要叫对方小名、绰号，也不要称兄道弟或以肉麻的话称呼别人。 诚实守信。对同事交办的事要认真办妥，遵守诚信。如自己办不到应诚恳讲清楚。

尊重上级。树立领导的权威，确保有令必行。不能因个人恩怨，而泄私愤、图报复，有意同上级唱反调，有意损害其威信。 支持上级。只要有利于事业的发展，有利于接待工作，就要积极主动地支持上级，配合上级开展工作。 理解上级。在工作中，应尽可能地替上级着想，为领导分忧。 不管自己同上级的私人关系有多好，在工作中都要公私分明。 不要有意对上级“套近乎”、溜须拍马；也不要走另一个极端，不把上级放在眼里。上下级关系是一种工作关系，自己作下属时，应当安分守己。

遵守时间。汇报工作时要遵守时间，不提早，也不推迟。注意礼貌。先敲门经允许后才进门汇报。汇报时要注意仪表、姿态，做到文雅大方、彬彬有礼。

语言精炼。汇报时口音清晰，声音适当，语言精炼，条理清楚。 汇报结束后应等到上级示意后才可告辞。告辞时要整理好自己的物品和用过的茶具、座椅。当上级送别时，要主动说“谢谢”或“请留步”。听取下级汇报时，也应遵行以下礼仪：

守时。如果已约定时间，应准时等候，如有可能可稍提前一点时间，并作好记载要点的准备以及其他准备。

及时招呼汇报者进门入座。不可居高临下，盛气凌人。

善于倾听。当下级汇报时，可与之目光交流，配之以点头等表示自己认真倾听的体态动作。对汇报中不甚清楚的问题及时提出来，要求汇报者重复、解释，也可以适当提问，但要注意所提的问题不至于打消对方汇报的兴致。

不要随意批评、拍板，要先思而后言。听取汇报时不要频繁看表或打呵欠、做其他事情等不礼貌的行为。

要求下级结束汇报时可以通过合适的体态语或用委婉的语气告诉对方，不能粗暴打断。

当下级告辞时，应站起来相送。如果联系不多的下级来汇报时，还应送至门口，并亲切道别。

随着现代通讯设施的发展，电话在人们生活中的使用越来越普及，接待部门更是如此。在电话接听、拨打服务中，都应及时、准确、语言规范。

电话铃响应立即去接，一般电话铃响不超过三次。

首先致以简单问候。如“早上好”或“您好”，语气柔和亲切。外线电话报单位名称，内线电话报部门或岗位名称。然后认真倾听对方的电话事由，如需传呼他人。应请对方稍候；如是对方通知或询问某事，应按对方要求逐条记下，并复述或回答对方，记下时间、地点和姓名。最后对对方打来电话表示感谢，等对方放下电话后，自己再轻轻放下。

首先将电话内容整理好，正确无误查好电话号码后向对方拨出号码。对方接听后应致以简单问候，并作自我介绍。然后说明要找的通话人的姓名或委托对方传呼要找的人，如确定对方为要找的人应致以简单的问候。接着按事先准备的通话内容逐条讲述，确认对方明白或记录清楚后，应致谢语、再见语。最后等对方放下电话后自己再轻轻放下。

首先，咬字要准确。通话时如果咬字不准，含含糊糊，就难让人听清听懂。其次，音量调控。音量过高会令人耳鼓欲裂；音量过低，听起来含糊不清。第三，速度适中。通话时讲话的速度应适当的放慢，不然就可能产生重音。最后，语句简短。通电话时所使用的语句务必精炼简短，不仅可以节省对方的时间，而且会提高声音的清晰度。

在电话接听过程中要特别注意避免以下不礼貌现象出现：

无礼。接待人员接听电话时不以礼相待，或电话铃响迟迟不接，或者对客人的来电内容追根问底，或表示出不耐烦的情绪等等。

傲慢。接电话时盛气凌人，语气不好。 有气无力、不负责任。在接待中无精打采，有气无力，对客人的电话不负责任，承诺不兑现。

急躁。接听电话时不等对方说完自己抢话说，或一口气说得太多太快，或未等对方把话讲完就挂机。

优柔寡断、拖泥带水。回答对方的问题似是而非，犹犹豫豫，毫无把握。

态度粗鲁、语言生硬。如连续听到几个打错的电话便出口伤人。

来访者进入办公室时应马上站立，由桌后走出并握手问好。如当时正在接电话应马上结束通话，或请客人稍等，并表歉意。若客人先到，应表示歉意并简单解释延误原因。

客人坐定之后再坐，客人离开时应站立并送客人至门口或电梯处。

客人讲话时要认真耐心听，中途不要做其它接听拨打电话之类的事。

不要随意拍板，不要轻易许诺。不同意对方观点，要克制恼怒。

如果会见时出现某些使你为难的场面，可以直截了当地拒绝某一要求，也可以含蓄地暗示自己无法做到，或者干脆说明自己的难处来回避你不愿谈的问题。无论采取哪种方式都得注意礼貌用语和神态。

在电梯门口处，如有很多人在等候，此时不要挤在一起或挡住电梯门口，以免妨碍电梯内的人出来。先让电梯内的人出来之后方可进入，不可争先恐后。

男士、晚辈或下属应站在电梯开关处提供服务，让女士、长辈或上司先行进入电梯，随后自己再进入。 与客人一起搭乘电梯时，应为客人按键，并请其先进出电梯。

电梯内不可抽烟，不能乱丢垃圾、吐痰，并尽量少说话。

在电梯里，尽量站成“凹”字形，挪出空间，以便让后进入者有地方可站。

即使电梯中的人都互不相识，站在开关处者，也应做开关的服务工作。

自信心是展示一自己活泼向上的最好的心理品质。自信，是自我认同的条件，只有自己对自己认同后，才华得到别人的接纳。并且，咱们都愿意和自信大方活泼的人同处，畏畏缩缩的处事风格反而招来人的反感。要对工作有自信。热爱自己的工作，认同自己的工作，只有这样才能对工作树立起信心，才不会因为偶尔的挫败就浇灭本有的工作热忱。信赖自己可以担任工作，否则也不会在很多竞争者中展示自我。试着领会工作带给你的成就感，成就感在一定程度上可以反作用于自信。

工作中总会因为想法不合而导致谈论，甚至是争论。争论一般又成为导火索，只要一方言语稍有不妥就会闹得相互不愉快。可尴尬的氛围是谁也不想要的，紧记不能出言无状，随意发脾气，这正是证明自己修养的时分。放平心态，检验坚持浅笑与人扳话，假设发现对方正处于一触即发的情况，要学会恰当躲避，等烽烟消除，不要以为“躲避”代表让步，你只是创造让咱们镇静思考的机遇，信赖，等咱们都安静了，人们也能感遭到你的包容和谦和。

想创造一个轻松地职场空气，时不时的恶作剧是比照适合的办法，但是，玩笑的“度”一定要把握好，介于每自己的底线不一样，玩笑话也要因人而异。和领导的玩笑要建立在庄重的基础上，和性格开朗的伙伴的玩笑可以规范稍大而对内向拘谨的伙伴少恶作剧为宜。

值得留心的是，严峻的场合最好不要恶作剧。对于别人的名字、绰号、缺点都不是一个可以展恶作剧的点。职场中的玩笑，要是诙谐、健康、向上的。

“迟到早退”都是不守纪律的表现，一个没有时间观念的人是很难得到别人的认同的。一般情况下，假设事前知道自己会晚到，一定要奉告上级并说明晚到的要素，如遇到突发时刻也要及时和领导和伙伴联络。

你气喘吁吁的跑进单位，不只打乱正在工作中的伙伴也会因严重而让自己忙中出乱。建立出色的时间观念，既是尊重别人的表现也会让自己的工作进行的有条不紊。

工作区内一般是不被容许讲私家电话的，假设遇到有急事也不应该打乱单位的秩序，可以小声的说话或是转移到便当的区域。一定不能肆无忌惮的大声通话，不但影响了咱们的工作还把自己的私事也和人们通报了一下。相信你也不喜欢会议中别人的电话铃声一贯打断你的思路，一样，假设你的电话不停地响别人也会厌烦你。尽管说会议电话关机是最基本的礼仪，但仍有人不留心这一点。

单位的“小团体”现象并不稀有，也便是只和“自己人”打招呼，只和“自己人”说笑，只和“自己人”有礼貌。要知道，部门间的合作是不可避免的，假设非等到需要别人协助的时分才去建立联络一定为时晚矣，即便是别人不计前嫌也会在心底小看你。另外，对领导的态度也不能太过不同。虽说现实不是啥大错，但相信老板并不会因为你对他的态度好于别人而嘉奖你，反而你的明显被人发现后会被理解为“看高不看低”而遭人嫌弃。

“你好”、“谢谢”、“再见”……这些公共礼仪看似简略，却简略被人忽略，假设处处都做得极好很到位，却因为这些简略的细节影响了别人对自己的形象就有些因小失大了。都说职场暗礁布满，险恶至极，实践上你栽了跟头很多要素是你没能用心查询把握标准。擅用职场礼仪，会在一定程度上帮你成为一个受人敬重和等待的职场人而加分。