房地产创新案例热门20篇

一、开盘销售

1、保留5%的最好房号以后再推出，其余可售房号全部推出。具体可售房号请贵司尽快提供，以便共同商榷。在春节期间成交的客户应可获得促销折扣，以折扣促销积聚人气，促销折扣视当时__村销售价格情况而定。

2、必须制定出完整的价格表供客户选择。

3、已经签订了《预订房号意向书》的客户需提前一周通知，样板房做好之后，需立即通知其前来观看，以便让其充分感受到二期的实际情况，尤其是阳光花房的实景，最终达到促使其落定。这部分客户在公开发售后一周内签订正式的《认购书》。

通知形式：提前发送华源公司致客户(指作了内部登记的客户)邀请函，售楼员电话访问确认。邀请函内容：通知客户参观__村二期样板房，同时邀请其参加二期开盘仪式，并向客户表达发展商对客户的新年美好祝愿。

路牌广告：广告公司设计制作完毕后，需在开盘前一个星期安装到位，正式发布。

报纸广告：《__特区报》整版促销广告

促销现场：

与礼仪公司尽快制定现场包装方案并完成现场包装，制定开盘仪式方案；广告公司完成销售导视系统，及售楼通道、售楼处包装，现场工作要求提前完成，为销售创造出一个良好的氛围。

所有的园林、水景都清理、修整完毕，全部开放；对__村水电设施作全面的检测及维修，如电灯，会所洗手间；地下停车场的绿化装饰，__村将以一个最佳的状态迎接客户。

现场接待：要求物业管理公司对服务人员进行培训，制定为开盘服务的计划及协助人员安排，要求到岗到位，服务周到，并为客户提供精致、可口的茶点招待客户。

我司将对售楼员进行专业培训，分工分责。详细制定工作安排表，发展商销售部有关人员及我司策划人员及有关领导在现场处理突发事件。

通讯及交通：保证售楼处销售电话的’畅通，看楼专车必须到位。罗湖关口安排看楼专车。办公用具及所需宣传资料的到位：办公所需办公用具及宣传资料全部到位，发展商安排负责人。开盘发放礼品：贺岁片DVD+__村flashMTV光碟

促销活动：

a、举办新年业主茶话会

b、新年晚会

c、__村贺新年元宵节花灯猜谜游园活动

时间：农历正月十五

活动形式：在__举办__村灯会，及猜谜活动，邀请业主及客户参加游园活动，现场准备元宵及精美奖品。

活动安排：礼仪公司负责彩灯的制作及猜谜活动，彩灯可制作出系列特定主题的彩灯。

注：在春节放假期间，我司售楼员一律不放假，以确保销售现场工作正常进行，我司会安排专门的促销策划及管理人员在假期值班，手机保持畅通。希望发展商在假期安排专人值班负责各项工作，处理突发事件及后勤保证。

二、春节后开盘

1、增加房号，尤其是较好的单位，可售单位(包括已被预定的单位)应占到总数的60%。

路牌广告：

报纸广告：半版促销广告

表明春节期间世纪村销售中心照常营业，恭候客户参观样板房、园林、会所。同时现场有新年礼物派发。

目前共成交x套，其中__客户x套所占比例为

1.置业目的

从置业目的上看港人置业主要是为了自住，这部分客户大都在深圳工作，在生活上需求有自己的住所。另外度假者也占到30%左右，他们比较认可世纪村的地理位置及旅游人文环境。投资者也有12%的比例，说明世纪村还是有一定的保值、增值空间。

⒉.购房考虑因素

从购房考虑因素看绝大多数香港客户对于环境要求较高，户型上考虑也比较多，但对价格不太敏感。

3.促销信息来源

在现阶段少量的广告推广条件下，朋友介绍及房交会起到了主要的作用，因此维护工作需要加强。另外应该适当加强香港报纸的宣传，争取扩大外销比例

4.所购面积分布

从购房面积来看，港人置业并非追求大面积户型，而往往是适用为主。

从以上分析可以看出x村在作外销时，广告诉求点应放在地域优势上，充分发掘世纪村的地理位置优势，环境优势，旅游优势以及人文优势。受众者是x本地人以及x外资企业。推广户型以90到130m2为主，宣传上一方面利用好已有的客户资源，另一方面尽量从报纸广告上打动客户，以尽可能低的成本实现最好的销售成绩。

1、有感情的朗读课文。

2、理解描写大白鹅的句子，并体会有关句子表达的感情。

3、了解大白鹅是个漂亮、可爱、勇敢的小动物，感受我对大白鹅的喜爱之情。

了解大白鹅是个漂亮、可爱、勇敢的小动物，感受我对大白鹅的喜爱之情。

教学难点：

理解描写大白鹅的句子，并体会有关句子表达的感情

师：你养过或见过鹅吗？现在，请大家打开课本，（板书课题），让我们一道来学习《鹅》。

1、提问检查预习情况。

师：阅读过这篇课文的同学请举手！

师：看来你们都爱上语文课，已经有同学自动阅读过课文了。现在，谁能说一说这篇课文有哪些主要内容？

估计：课文里写了一只浑身雪白的鹅，它常常下蛋，还会看家，还能保护鸡。有一次，它很勇敢地把偷吃鸡的黄鼠狼赶跑了。

2、带着问题默读全文。

师：现在，请大家先翻到第39页，看一看第三道思考题，要带着这个问题默读课文；要边读边想！

全班学生认真默读，教师行间巡视

1、分段读议。

师：好了！大家默读得挺认真！看谁能有感情地朗读第一自然段？

生朗读完

[关键词]营销专业；学习情境；构建

[中图分类号]TQ0-4[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）5-0114-03

营销学习情境是根据企业真实发生或可能发生的营销事件而进行的情景化学习项目设计，它将学生置身于真实或接近真实的营销情境中，使其按照真实的营销工作过程，完成具体的工作任务，它是营销课程的基本单元，是学生培养的主要依据，它能帮助学生有效地学习知识和技能，实现工作能力的培养，因此进行营销专业课程学习情境的构建研究对营销专业的教学和人才培养具有非常重要的现实意义。营销学习情境的构建主要按照营销专业岗位分析——营销专业工作任务分析——行动领域的分析与确定——行动领域向学习领域转化——学习领域向学习情境的转化与构建的步骤进行。

1营销专业岗位分析

营销专业所针对的岗位主要有：市场调研、商品销售、渠道管理、营销策划、营销管理等岗位。

2营销专业岗位的典型工作任务及行动领域的确定工作任务源于实践，是具有结构完整的工作过程。工作任务的表述须体现行业的职责或实际要做的事情。行动领域是指工作行动情境中相互关联的任务集合，它要涵盖岗位群工作任务所对应的全部技能、知识和能力，具有工作过程的完整性、工作任务的典型性的特征。

2.1市场调研岗位

典型工作任务：调研问题的确定；调研方法的选择；市场调研方案的制订；市场调研项目的组织实施；信息收集；调查资料整理分析；市场调研预测；调研报告制作。

行动领域：市场调查预测与决策。

2.2商品销售岗位

典型工作任务：市场分析与开发；顾客心理分析；顾客沟通；产品认知；商品展示与推荐；顾客需求激发；顾客异议处理；商品销售；售后服务；客户管理。

行动领域：商品推销、消费者行为分析、客户关系管理。

2.3渠道管理岗位

典型工作任务：销售渠道分析；销售渠道设计；渠道开发和管理；渠道矛盾和冲突解决；营销渠道策划；窜货管理；中间商管理与激励；制订分销战略规划。

行动领域：渠道开发、设计与管理。

2.4营销策划岗位

典型工作任务：目标确定；消费者分析；目标市场分析；SWOT分析；市场竞争分析；产品策划；定价策划；品牌策划；广告策划；渠道策划；公关策划；促销策划；策划书撰写；营销策划管理。

行动领域：市场分析、营销策划。

2.5营销管理岗位

典型工作任务：目标市场选择；商务沟通；营销策略制定；营销计划的拟订、完善和实施；经营分析；任务落实；营销管理。

行动领域：营销管理、商务沟通。

3行动领域——学习领域的转化

营销行动领域向学习领域的转化是将营销工作的行动性特征转化为专业教育的任务性特质。营销学习领域是以整体、连续的营销工作过程为基础，是完成营销行动领域所必须学习的内容，它是以能力为核心的学习目标和以工作任务为特质的学习内容两部分构成的主题学习单元。

3.1行动领域：市场调查预测与决策——学习领域：市场调查技术所需知识：市场调查知识；调查方法和技术知识；调查分析知识；调查预测知识；调查报告撰写知识。

3.2行动领域：商品推销、消费者行为分析、客户关系管理——学习领域：商品销售所需知识：消费者知识；产品知识；行业知识；竞争者知识；商品销售技术知识；推销知识；客户关系管理知识。

3.3行动领域：渠道开发、设计与管理——学习领域：分销渠道管理所需知识：分销渠道模式知识；分销渠道系统设计知识；客户维护知识；窜货管理知识；渠道设计和改进知识；渠道管理知识。

3.4行动领域：市场分析、营销策划——学习领域：市场营销策划所需知识：市场分析知识；渠道的设计和策划知识；产品策划知识；促销策划知识；品牌策划知识；广告策划知识；公共关系策划知识；营销策划的制订、安排、监督管理和分析知识。

3.5行动领域：营销管理、商务沟通——学习领域：营销管理所需知识：销售计划的制订；产品的调度管理；客户管理知识；销售沟通知识；人员接待；部门协调；人力资源的配备；异议的处理；销售统计分析、售后管理知识。

4学习领域——学习情境的转化

营销学习领域向营销学习情境的转化是指在具体工作任务和行动过程背景下，按照学习领域中学习目标和学习内容要求，对学习领域的内容进行情景化的转换，是学习领域的具体化、呈现化。而学习情境是完整的营销工作过程，包含一定的知识点、技能点和能力。学习领域相当于一门课程，学习情境是实现学习领域能力目标的具体的课程方案，相当于具体任务化的教学单元。

4.1学习领域：市场调查技术——学习情境

设计思路：基于调查对象的不同特点，以市场调查工作的各环节为依据，以市场调查分析人员的工作职责与功能为主线构建学习情境内容。

学习情境1：熟悉市场调查。根据具体项目，明确该项目市场调查所采用的调查方法；描绘出市场调查的大概步骤、逻辑程序。

学习情境2：市场调查的设计。根据调研项目的具体要求，设计市场调查问卷，或者访谈提纲；结合实例进行市场调查设计。

学习情境3：市场调查的实施。根据调研策划方案，制订详细的调研活动执行计划，并组织实施；结合实例进行市场调查的实施。

学习情境4：市场调查资料的整理与分析调查报告的撰写。根据市场调研的主题、调研的资料，进行资料的归纳、分析、整理，撰写调研报告；结合实例进行调查资料的整理分析和报告的撰写。

4.2学习领域：商品销售——学习情境

设计思路：围绕消费者的消费心理，从消费者的思考模式、需求动机和购买行为模式的角度构建消费者认知学习情境，在此基础上以营销人员的不同产品销售为主线构建相应的学习情境。

学习情境1：消费者心理与行为分析。根据具体项目，在消费者分析的基础上，对不同消费者进行消费心理与行为分析。

学习情境2：消费者个性分析。结合具体项目，对消费者进行个性分析，探究消费者个性特征对购买行为的影响；结合实例进行消费者个性分析。

学习情境3：唤醒消费者需要与动机。根据消费者心理变化和反应模式，探究引起消费者需求和购买动机的影响因素和刺激点；结合实例进行唤醒消费者需要与动机分析。

学习情境4：消费者态度与购买行为完善。结合自我和不同消费者的特点，探究消费购买产品的消费态度和强化措施。

学习情境5：面对日用品的销售。结合具体日用品，根据日用品特点和消费心理，对日用品进行销售。

学习情境6：面对耐用品的销售。结合具体耐用品，根据耐用品特点和消费心理，对耐用品进行销售。

学习情境7：面对无形商品的销售。结合具体无形商品，根据无形产品的特点和消费心理，对无形商品进行销售。

4.3学习领域：分销渠道管理——学习情境

设计思路：基于不同渠道的特点，以渠道管理工作的各环节为依据，以渠道管理人员的工作职责与功能为主线构建学习情境内容。

学习情境1：认知分销渠道。根据不同产品，在产品分销的基础上认知不同分销渠道的特点和适用产品类型；结合实例进行分销渠道分析。

学习情境2：分销渠道设计与评估。结合具体产品，进行分销渠道设计，在分析不同分销渠道优缺点的基础上，进行相应的评估；结合实例进行分销渠道设计与评估。

学习情境3：分销渠道成员的选择与激励。在分销渠道设计的基础上，合理地进行分销渠道选择，提出相应的激励措施；结合实例进行分销渠道成员的选择与激励。

学习情境4：分销渠道冲突与窜货管理。结合具体产品，分析分销渠道冲突的原因和不同区域窜货的根源，提出具体解决方法；结合实例进行分销渠道冲突与窜货管理。

4.4学习领域：市场营销策划——学习情境

设计思路：基于不同策划对象的特点，在认知策划工作的基础上，以营销策划工作的各环节为依据，以营销策划人员的工作职责与功能为主线构建学习情境内容。

学习情境1：熟悉营销策划步骤。根据具体项目，分析营销策划步骤，要求学生描绘出该项目营销策划的大概步骤、逻辑程序，并写出项目营销策划方案的框架及内容。

学习情境2：SWOT 分析。在具体企业市场环境的分析基础上，让学生掌握和进行SWOT 分析，根据分析，制订具体的行动方案和费用预算，撰写完整的市场营销策划方案；结合实例进行相应的SWOT 分析。

学习情境3：品牌策划。根据具体的项目或产品，要求学生在进行市场调研的基础上，进行品牌策划分析，撰写完整的品牌策划方案；结合实例进行品牌构建及品牌推广策划，并撰写完整的品牌策划方案。

学习情境4：广告策划。根据具体的项目或产品，在市场调研分析的基础上，让学生进行广告策划分析，撰写完整的广告策划方案；结合实例进行创意策划，并制订一整套广告行动方案，撰写完整的广告策划方案。

学习情境5：营业推广策划。根据具体的项目或产品，设计营业推广项目，在市场调研分析的基础上，让学生进行营业推广分析，进行策划营业推广方案，撰写营业推广策划方案；结合实例进行营业推广策划。

学习情境6：公关策划。根据具体的项目或产品，设计公关策划项目，在市场调研分析的基础上，撰写公关策划方案；结合实例策划并撰写公关活动方案。

学习情境7：促销策划。根据具体的项目或产品，设计促销策划方案，在市场调研分析的基础上，让学生进行促销策划分析，撰写促销策划方案；结合实例让学生进行促销策划，并撰写促销策划方案。

4.5学习领域：营销管理——学习情境

设计思路：以销售管理工作的各环节为依据，以销售经理的工作职责与功能为主线构建学习情境内容。

学习情境1：营销管理认知。根据具体业务，分析和归纳总结营销管理基本知识。

学习情境2：销售规划管理。根据具体产品，结合销售要求，掌握销售规划，并对产品进行销售规划。

学习情境3：销售人员管理。针对销售人员特点，掌握销售人员管理知识，结合具体工作任务，对销售人员进行管理。

学习情境4：销售业务指导管理。针对具体销售业务，掌握销售业务指导管理知识，并对具体销售业务进行管理。

人们常说“家和万事兴”，家和就是凝聚力、亲和力；困苦时，家和出亲情；悲伤时，家和出慰藉；重压时，家和出力量；沮丧时，家和出坚强。家是甜蜜，是温馨和浪漫，更是人生旅途的驿站。临泽镇营南社区刘xx家是一个温馨幸福的三口之家：爱人张xx，女儿刘x。他的家和大多数家庭一样，没有什么轰轰烈烈的事迹，但在营南社区是有名的全家遵纪守法，互敬互爱，积极进取，热爱生活，乐于助人，家庭和睦，邻里和谐。刘xx一家庭是一个十分平凡的三口之家，互敬互爱是家庭和睦的基础，是家庭幸福的源泉。他们夫妻遵守计划生育，婚后只生育了一个女儿。在生活中互相照顾，互相信任，互相支持。在家里时常交流思想，互相取长补短，遇到困难互相开导，共同的生活经历使他们的心贴的更近，倍加珍惜来之不易的幸福生活。当意见不一致时，总是能够用理智的态度去沟通，这种温馨和谐的家庭氛围常常引来邻里和同事的羡慕和称赞。

要想构建和谐家庭的首要条件是做到心中有爱，有爱才可倾力营造家的和谐，家的温馨，有爱才能同享甘甜雨露，同抵狂风暴雨。每当他们在生活中遇到困难时，他们总能够相互协商，共同面对。这都是缘于爱的支撑吧，爱是奉献，爱是付出，爱是承诺，爱就是要让家里的每一个成员快乐、幸福，那么就必须尽心尽力为这个家着想，难免要做出一些牺牲，比别人多付出，来维持我们这个家的和谐。

家庭成员彼此宽容体谅、互相体贴关心是构建和谐家庭的另一重要条件，宽容体谅是构建和谐家庭的润滑、调节剂，体贴关心是促使家庭和谐平衡的重要砝码。心与心沟通交流，在家庭生活中处处以礼相待，以诚相待，家庭生活才会温馨幸福，安定祥和，充满欢声笑语。

构建和谐家庭的最后一个条件是孝敬长辈、关爱老人。孝敬长辈是处理人际关系的第一台阶，也是做人的基本要求，对待家中老人要主动关心其温暖，时刻关心其健康，主动分担其忧愁，充分理解其絮叨。

伟人曾经说过：“父母的行业是教育子女。”父母的一言一行、一举一动对子女都有着言传身教、陶冶习染和潜移默化的作用。因此，父母应不断修正自我、提升自我，努力为孩子树立起良好的学习榜样，使孩子懂得诚实诚信、孝敬老人、与他人和谐相处。刘xx的教育带动下，女儿从小到大十分懂事，学习成绩优秀，品德优良，年年评为三好生，优秀学生干部，顺利考上本科。在日常生活中也知道关心老人，她会把洗好的水果先拿给长辈吃。平时不在家的时候也经常帮我收拾家务，爹妈忙的时候，她会帮料理家务，当父母听到孩子清脆的笑声，所有的累便一扫而光。邻里经常对夸：这个家前世修来的褔呀，这一刻，我明白老人已把我当女儿看待了。

一个家庭的和睦不光是要对自己家人要关心、关爱，而且还要处理好邻里关系，和邻居们也要和睦相处，邻居们有什么事情需要帮忙的时候，我们都热心帮助。我们一家人都希望通过自己的微薄之力，用自己的实际行动，为创造美丽和谐社会贡献自己的一份力量。有时邻居朋友生活上遇到了困难需要帮助的时候，也尽量给予帮助。多年来，我与邻居和谐相处，相互间彼此尊重，也结下了很好的人缘，赢得了良好的口碑。

平时生活中我还注意以身作则，敬老尊长。自结婚起，双方父母离自家很近。对双方老人我和丈夫都十分尊敬和孝顺。不仅在生活上予以照顾，家中大小事也征询他们意见，使他们觉得受尊重，在我们的言传身教下，我的女儿礼貌懂事、健康活泼，小小的年纪就非常为大人着想。一家人相亲相爱，再大的困难和风雨都不算什么，我为有这样一个幸福的家庭而深感安慰。

家庭和睦、邻里团结、父慈子孝、相信相爱、其乐融融，生活在这么一个幸福的家庭使我更有动力努力工作，严于律己，用自己的言行去带动更多的人，建设我们和谐的大家庭，使我们的生活更加美好！

“我想有个家，一个不算华丽的地方，一个温暖的家....”这首歌，唱出人们对幸福家庭的渴望。我们每一个人都出生在不同的家庭，并在家中成长，建立健康文明的家庭生活方式，保持家庭的和睦、团结和安定是令所有家庭向往的。

我的家就是一个温暖的港湾，有丈夫、儿子，有我的七位在同一条战线上的妹妹，还有300多位可爱的孩子们。我是中心幼儿园园长，任园长已经6年了。我的丈夫也在幼儿园工作，专门负责对全园幼儿园的接送，一个儿子在嵊州中学读高中。我的同事、邻居和朋友都说我最幸福。

家庭是引导个人走上社会的桥梁，是个人与社会的中介。我们夫妻在工作中互勉共进，在生活中相互照顾，体现在方方面面。我原来在中心幼儿园任教，2000年12月，镇人民政府决定将幼儿园转制，将向社会公开招标，出于对幼儿教育的热爱、对幼儿园的感情，我下定决心要中标。因为是普通的小家庭，经常实力不足，压力很大，当初丈夫并不支持，但见我信心很强，也实在喜爱这个幼儿园，后来也大力支持。中标之后，就千方百计通过朋友、亲戚向社会集资，在丈夫的理解下，在领导的关心下、在社会各界、亲朋好友的无私奉献下，转制后的中心幼儿园规模上一台阶，2001年底全面竣工。为了使幼儿园上规模、上档次，多少个日子与电视无缘，多少个日子伏案整理到深夜，多少次付高利妻子工作忙时，丈夫也毫无怨言前来相助，也常常引来人们羡慕的目光。他们在各自的岗位上忠于职守，爱岗敬业，努力实现自己的价值，把竭尽全力做好工作当作自己的义务和责任。

父母的足迹是子女的路标，父母的言传身教、一举一动对子女理想的道德的形成、情操的陶冶，都有及其重要的作用。陈丽霞家庭对子女教育充分体现两个字“严”和“爱”，既不娇惯也不放纵，儿子已读高中一年级，学习成绩优良，今年已高分考入嵊州中学。为培养孩子兴趣爱好，自小让孩子自学奥赛知识，参加英语学习班；教育孩子从小辨别真、善、美和假、恶、丑的启蒙教育，使孩子具有诚实、谦虚、勤劳、勇敢、朴素、有礼的良好品德。

孝敬双方父母，了解和尊重父母的感情、爱好，关心老人的身心健康是做儿女义不容辞的责任。儿女们理解老人的心思，鼓励、支持老人重建家庭，以安渡晚年。和谐动听的幸福之歌在老人们新组合的家庭中继续传唱。

俗话说:远亲不如近邻。邻里之间的互敬互爱互助的风气，只有在相互的基础上产生“助人”才能够“可乐”，才能够长久。陈丽霞因为是一个幼儿园一家之长，对待教师和周围邻居，无论谁家有困难，他们彼此相互帮助。

总之，家庭是社会的细胞，家庭和睦，尊老爱幼，夫妻恩爱，老少共融，充满温馨，家业才能兴旺，社会才能富强，反之，家庭不和睦，社会不安宁，民富国强又从何谈起?古语说:“家和万事兴”，是颇具哲理的。对于陈园长来说，中心幼儿园之所以能从她手里得到重建，并上了一个一个台阶，也是她人格魅力的体现，是她文明待人、真诚待人的回报。每个家庭成员，都应当积极地营造宽松、宽容、和谐、愉快的氛围，这样对每个人都有利。家庭和谐，整个社会才能和谐。

卖方：

姓名： 国籍/地区： 身份证/护照号码： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 所占份额：

公司或机构名称： 营业执照号码： 所占份额： 通讯地址： 邮政编码： 法定代表人： 联系电话： 身份证/护照号码：

代理人：联系电话： 身份证/护照号码：

通讯地址： 邮政编码： 共有权人：

姓名： 国籍/地区： 身份证/护照号码： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 所占份额：

公司或机构名称： 营业执照号码：所占份额：

通讯地址： 邮政编码： 法定代表人：联系电话： 身份证/护照号码：

买方：

姓名： 国籍/地区： 身份证/护照号码： 邮政编码： 通讯地址：联系电话： 所占份额：

公司或机构名称： 营业执照号码：所占份额： 通讯地址：邮政编码： 法定代表人： 联系电话： 身份证/护照号码：

代理人： 联系电话： 身份证/护照号码： 通讯地址：邮政编码：

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《深圳经济特区房地产转让条例》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：

第一条 【转让标的】

卖方所转让房地产(下称该房地产)坐落于： 。 房地产证号为： 。房地产用途为：

登记建筑面积为： 平方米。套内建筑面积为： 平方米。

该房地产土地使用权年限自 年 月 日至 年 月 日止。该房地产于 年 月竣工。

目前该房地产物业管理公司为 ，物业管理服务费为每月每方米建筑面积人民币： 佰 拾 元 角 分(小写： 元)。

第二条 【房地产产权现状】

该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。

第三条 【房地产租约现状】

该房地产所附租约现状为 ：

1、该房地产没有租约;

2、该房地产之上存有租约。租赁合同见附件[租赁编号, 月租金 元整(小写 )，租期自 年 月 日至 年 月 日]。卖方须于签署《深圳市二手房买卖合同》前取得承租人放弃优先购买权或放弃购买权之书面证明，否则视为卖方违约。买卖双方经协商一致按下述第 种方式处置租赁合同(只能选择其中一种)：

① 该房地产产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。卖方须于前协助买方与承租人签订新的租赁合同，同时卖方须将承租方已交卖方之租赁押金/保证金及预交租金(若有)转交予买方，买方自 时起享有卖方在原租赁合同项下之权利义务。

② 卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。”

第四条 【附着于该房地产之上的户口】

该房地产所附着的户口，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起 日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之 向买方支付违约金。

第五条 【转让价款】

该房地产转让总价款为人民币： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分(小写： 元)。该转让价款不含税费。

第六条 【交易定金】

该房地产交易定金为人民币： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分(小写： 元)。买方同意按以下方式支付：

本合同签订时，元)。

本合同签订后 日内，向卖方支付定金余额人民币： 亿 仟 佰 拾 万 仟分(小写：元)。

上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管。买方将定金在合同约定期限内存入监管帐号，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款，但另有约定的除外。

第七条 【交房保证金】

为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币： 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角2%)。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为下列第 种：

1、交由居间方托管;

2、其它：

第八条 【付款方式】

买方所支付款项(包括定金、购房款)，除有特别约定，建议以银行第三方托管的方式进行资金监管。

买方按下列第 种方式给付除定金、交房保证金之外的房款人民币： 亿 仟 佰拾元角分(小写：元)：

1、一次性付款

买方须于 年 月 日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。

2、买方向银行抵押付款

(1)买方须于 年 月 日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分(小写： 元)至买卖双方约定的银行第三方监管账户;

(2)买方须于 年 月 日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准;

(3)银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，双方约定按以下第 种方式处理：

○1、买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。

○2、合同解除，卖方应在解除合同之日起三日内全额退还买方已付 等所有款项。

3、买卖双方约定的其他付款方式：

上述款项建议买方支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户。

第九条 【买方逾期付款的违约责任】

买方逾期付款的(因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外)，卖方有权要求买方按下列第 种(只能选择其中一种)方式承担违约责任：

1、要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。

2、有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之的违约金。

第十条 【税费承担】

按有关规定，卖方需付税费：(1)营业税;(2)城市建设维护税;(3)教育费附加;(4)印花税;(5)个人所得税;(6)土地增值税;(7)房地产交易服务费;(8)土地使用费。(9)提前还款短期贷款利息;(10)提前还款罚息。

买方需付税费：(11)印花税;(12)契税;(13)产权登记费;(14)房地产交易服务费;(15)《房地产证》贴花;(16)抵押登记费;(17)借款(抵押)合同公证费;(18)授权委托公证费。

其他费用：(19)权籍调查费;(20)房地产买卖合同公证费;(21)评估费;(22)律师费;(23)保险费;(24)其他 (以实际发生的税费为准)。

经双方协商，其中：

上述 项由卖方支付。

上述 项由买方支付。

本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，按以下第方式处理：

1、由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。

2、买卖双方同意由方缴纳。

3、其他：买方支付：%;

卖方支付： %。

以上按规定应由卖方和(或)买方支付的税费，因买卖双方协商改变实际纳税方的，法律责任不因纳税方的变化而转移。

任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之 的违约金。

第十一条 【房地产交付】 卖方应当于 将该房地产交付买方，并履行下列手续：

1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续;

2、交付该房地产钥匙;

第十二条 【延迟交房的违约责任】

除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买支付违约金，合同继续履行。

第十三条 【附随债务的处理】

卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、 等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。

第十四条 【产权转移登记】

买卖双方须在签订本合同 日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。在收文回执载明的回复日期届满之日起 日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。

该房地产证由买方领取。

买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后 个工作日内须办理抵押登记手续。 第十五条 【其他违约责任】

任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之 的违约金。

第十六条 【不可抗力】

因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起 日内向另一方提供证明。

第十七条 【本合同与其他文件的冲突解决】

买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。 第十八条 【合同附件】

本合同共有附件 份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。

第十九条 【法律适用与纠纷解决】

因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第 种方式解决：

1、向深圳仲裁委员会申请仲裁;

2、向中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会申请仲裁;

3、向人民法院起诉。

第二十条 【合同数量及持有】

本合同一式 份，卖方 份，买方 份，其他交有关部门，均具同等法律效力。

第二十一条 【送达】

当事人所填写确认的通讯地址即为送达地址。

第二十二条 【合同生效】

本合同自买卖双方签字(盖章)之日起生效。

卖方(签章)： 买方(签章)：

卖方代理人(签章)： 买方代理人(签章)：

年 月 年

她，勤奋学习，努力学好每一门功课；

她，乖巧、勤快，做力所能及的家务事，帮助爷爷、奶奶分担忧愁；

她，诚实文明，遵守社会公德，力所能及的帮助人。

她就是武桥中心小学三年级一班的学生——王芋杰，在面对失去父母之爱的窘境下，她始终以一颗善良、坚强、宽容的心对待每一天的生活。

不幸的家庭变故——坚强的少年

父亲病故，母亲改嫁，家里的所有收入都靠着几亩田地，体弱多病的爷爷奶奶年迈，苦苦支撑着这个不完整的家。家庭的变故让刚刚12岁的小杰有着超出年龄的成熟，小小年纪就懂得理解爷爷奶奶的艰辛，在没有父母之爱的日子里她学会了坚强独立，学会了微笑面对人生。

扛起家中的重担——懂事孝顺的少年

不幸的家庭没有打到这个坚强的小姑娘，从此芋杰与年幼的弟弟和体弱多病的奶奶相依为命，于是她用稚嫩的肩膀扛起了家里的生活重担，由于爷爷有严重的关节炎、奶奶的颈椎病、哮喘等病常常不定期的发作，小小年纪的她除了要照顾弟弟衣食起居，还必须承担起家里的所有家务活如扫地、擦桌凳、洗碗、做饭，洗衣服、干农活等。为了不耽误学习，她总是利用课间时间用来学习，每天放学回家，奶奶若是病情发作，她要赶紧喂奶奶吃药，然后把饭做好。今年又得辅导上一年级弟弟的功课，俨然，这些不该是孩子应该承受的，而小芋杰依旧默默的承受着，因为她懂得只用自己努力付出，才能减轻爷爷奶奶的生活负担，才能让这个家充满生机。

倾尽所能，贴补家用——勤俭持家的少年

为了更好的贴补家用，小芋杰利用放学的时候，从学校或是回家的路上，收集废品。芋杰说只要卖了废品，她都会第一时间上交给奶奶保管，让奶奶买些好的药膏给爷爷奶奶贴，减轻关节和颈椎的痛苦。每天晚上，姐轮流给爷爷奶奶捶腿、按摩颈椎。“我最幸福的时候，就是晚上在灯光下，给爷爷奶奶按摩，爷爷奶奶总会夸我手巧，比那些药膏还有用。”芋杰脸上洋溢着满满的笑容。

多才多艺、拾金不昧——阳光向上的少年

在学校，王芋杰是老师的好帮手，同学的好榜样。她能够及时完成老师交代的各项任务，她兴趣爱好广泛，喜爱写字、读书，是学校黑板报的“主编”，还特别爱好绘画，多次参加美术比赛都获了奖；她乐于帮助身边每一位同学，有谁学习上有困难，她都会让热心相助……而就这样勤俭的孩子，上学期期末考试时，在上学回家的路上，无意间捡到一部新款苹果手机，她没有占为己有，而是立刻交给了班主任，通知失主前来领取。入学以来，不仅成绩优秀，曾先后被推选为“美德少年”“五好少年”以及“优秀学干”等光荣称号。

王芋杰，一个坚强、善解人意的孩子，她正在用自己的孝心诠释着对亲人的爱，以金子般的心灵用心对待每一天的生活。

他诞生于安徽省怀宁县的一个书香门第之家，他仅用了一年多的时间就修完了美国普渡高校四年的博士学位，他还被中国人民授予一个无比光荣的称号两弹元勋。他就是我国闻名的物理学家邓稼先。

1948年，邓稼先怀着科学救国的志向，远渡重洋去美国留学。一转瞬，一年多过去了，邓稼先取得了别人用四年才能取得的博士学位。有人劝他留在美国，但邓稼先婉言谢绝了。1950年10月，他怀着报效祖国的赤子之心，放弃了优越的工作条件和生活环境，带着满脑子的原子学问和给父亲的两双中国还不能生产的尼龙袜，回到了他朝思暮想的祖国。 转瞬，已经到了1959年6月，刚刚起先探讨工作的邓稼先和他的团队们，遇到了苏联公开违约，撤走专家的大麻烦。中心确定自己动手，邓稼先担当了原子弹设计的负责人。在遇到了一个苏联专家留下的核爆大气压的数学时，邓稼先在数学家周光召的帮助下，推翻了原有结论，从而解决了关系中国原子弹成败的关键性难题。数学家华罗庚后来称，这是集世界数学难题之大成的成果。

科学没有国界，但科学家有国籍。邓稼先放弃优厚的待遇，毅然回到贫困落后的祖国，虽历经千辛万苦而百折不回，受尽磨难而决不放弃。回国后，舍弃小家而为大家 成了邓稼先的真实写照。世人只仰慕胜利者绚丽的鲜花，谁会留意邓稼先在大漠戈壁的孤独，邓稼先胜利了，正是源于他那许久静默奉献，任劳任怨的结果。

1985年，邓稼先因长期接触核物质，患上了肝癌。几天之后，医生强迫他住院并通知他换上了癌症。他无力的倒在病床上，面对自己的妻子以及国防部长张爱萍却劝慰说：我知道这一天会来的，但没想到它来的这么快。中心尽了一切力气，却无力挽救他的生命。1986年，这位中国的两弹元勋恒久的离开了我们，离开了他的亲人，他的祖国。 他，肩负着民族的期望和等待，独自行走。只留下一个寂寥而孤独的背影，见证他的坚毅不屈。于是，是他，邓稼先，这个熟识而又生疏的名字如一颗绚烂的新星闪烁在世界人的`面前。也是他，在毅然返回祖国后，一肩扛下中国核武器探讨的重担，告辞了城市的绚烂灯火，隐姓埋名在荒僻的大西北干着最粗最苦的重活，浑然遗忘自己曾有过家喻户晓的辉煌。也是他，带领堪称中国最优秀的团队，硬是在最短的时间内创建了两弹一星的奇迹。也正是他，秉承中华传统的虚心内敛，创建而不占有，胜利而不自居，就这样静默地将一生奉献给祖国，奉献给科学。他，是当之无愧的英雄。

一、坚决贯彻执行党的路线、方针、政策和建委党委的各项决定，坚持政治理论学习，加强支部成员教育管理，做好所属党员的政治思想工作，开展好保持党员先进性教育活动，党员的思想政治素质明显提高。

（1）以人为本，加强政治理论学习。支部每个年度都根据建委党委的要求，结合本部实际和支部成员特点，精心制定党员政治理论学习计划，要求每个党员结合自身思想情况，认真学习邓小平理论、“三个代表”重要思想及十六届四中、五中全会精神，树立正确的世界观、人生观和价值观，用来规范党员的言行，用正确的理论来武装党员的头脑，增强党员的责任意识。坚持开展好保持党员先进性教育，每个党员都撰写了学习心得体会，认真剖析自己的思想工作情况，并在此基础上按照“两个务必”和“八个坚持、八个反对”的要求，结合征求到的意见全面总结自己近年来思想、工作和作风以及廉洁自律等方面的问题撰写党性分析材料。分析作到了“六查六看”。在这次保持党员先进性教育中党支部领导带头撰写好自己的材料的基础上，坚持帮助和指导其他党员撰写好分析材料，为高质量的完成教育活动打下良好的基础。

（3）以创新教育形式为手段，开展形式多样宣传教育活动。陶冶了党员的思想情操，进一步增强了党性意识。

20**年上半年，组织党员到城乡共建村参观学习，感受帮扶村和帮扶对象的新变化，增强帮扶的深度和力度，为帮扶对象的早日脱贫，发挥党员的作用。工作中，结合单位工作实际，开展一名党员一颗星和公开服务标准、公开党员身份、公开服务承诺的三公开活动，有效的提高党员的责任意识，有效的推动全局各项工作的开展

在工作中，通过开展各种行之有效的思想政治工作，支部全体成员的党性得到进一步纯洁，正气得到弘扬，一些不健康的思想得到肃清，支部成员空前团结，思想政治素质明显提高，党支部的战斗堡垒作用明显增强。

二、加强党建工作，落实“”制度，贯彻民主集中制原则，支部组织生活质量高。

（1）认真贯彻民主集中制原则，健全党内民主生活制度。一年来，支部全体成员能自觉地参加民主生活会，认真开展批评与自我批评，接受党的监督教育，民主生活会质量较高。我们的具体做法是：先确定民主生活会的中心议题。会前支部委员深入到教职工及学生中，了解群众对领导干部和党员的意见，特别是党性党风方面存在的问题，然后综合反馈给相关人员，使每一位党员对自身存在的问题都有一个明确的认识，以便做好充分的思想准备。然后，党员自觉向党组织交心，互相开展谈心活动，坦诚交流思想。本着解决问题、增进团结的目的，讲真心话，热情帮助，敢于进行思想交锋，实事求是地指出缺点和错误。通过民主生活会，增强了党性，改善了党群关系，党员思想得到统一，党员之间团结协作，支部班子成员廉洁奉公、开拓进取、乐于奉献，支部成员在本单位的管理工作中表现出明显的先锋模范作用。

（2）加强对党员严格教育管理，坚持开展民主评议党员工作制度，表彰先进，严格执行党的纪律。一年来，党支部能按照“三个代表”重要思想的要求，制定计划，开展生动活泼的党员教育活动。如组织观看有关法制、党风党纪的录像片；组织参观考察活动等。通过采取有效的党风党纪教育活动，党员的纪律性得到增强，多年来支部全体党员无一人出现违法违纪现象。

三、以创新精神大力开展好党员发展工作，做到发展党员工作经常化、制度化、效果好，新党员质量高。

（1）积极努力地、耐心细致地在职工中开展培养和发展新党员工作。每个年初党支部召开支部会议，专门研究组织发展问题，重点做好在中青年骨干职工中发展党员工作。指派党员与这些骨干接触联系，互相交流沟通，在交流中增强情感，在沟通中建立感情，形成一个互相交心谈心的思想网络。支部领导在做职工的思想工作时，能以人为本、以情感人，尽力为群众排忧解难，20**年，单位职工程继昌患白血病，单位在资金非常紧张的情况下，帮助借款3000元，每次去沈阳化疗单位出车接送。通过实实在在的服务，化消极因素为积极因素，最大限度地调动职工的积极性，努力完成各项工作任务。

在这几年的工作实践中，我们深深体会到，在组织发展工作中要注意以下几个原则：多一点人情味，少一点火药味；多一点自责，少一点埋怨；多一点活动，少一点说教。要把主动为职工服务贯穿于思想教育工作的整个过程中，这样，被发展对象才能体会到党的关爱和温暖，加深对党的感情，增强他们加入中国党的信心。

由于我们采取积极主动的思想工作，一些中青年骨干不断转变了思想观念，积极主动创造条件向党组织靠拢，20**年，新发展三名中青年职工党员，按期转正四名预备党员，为党支部建设输送了新鲜的血液，提供了发展的基础。

（2）积极参与青年职工的教育和培养，配合区委、团区委做好青年职工的思想教育工作。年初坚持开展团员培训，给团员上好辅导课，宣传党的路线方针政策；了解团员的思想动态，开展好团活动，不断提高团员的思想意识。环卫局团支部的建设，受到了上级的肯定，连续多年被评为先进团支部。环卫局清扫队被团市委评为市级青年文明号。

四、党支部全体党员都能发挥党员的先锋模范作用，出色完成各项任务，在各自的工作岗位上尽职尽责、锐意进取、与时俱进，创造性地开展管理活动，工作成绩显著。

俗话说，火车跑的快，全靠车头带。党支部书记李振东，工作踏实，认真负责，纪律观念强，乐于奉献，是一位受欢迎的好书记。在20**年度至20**年度的年终考核中连续四年被评为先进工作者。20**年，环卫党支部被区委评为先进党支部。单位连续12年被铁岭市政府评为市级文明单位。

“缤纷圣诞，狂欢之夜”

“进门有礼，有你相伴”

：20xx年12月18日-20xx年12月25日

一、大厅以大的圣诞树(悬挂雪花圣诞铃铛圣诞袜圣诞小礼包等圣诞小挂饰)

一圈小栅栏的圣诞屋，驾驶驯鹿雪橇的圣诞老人(或在吹萨克斯的圣诞老人)为主

二大门张贴大幅圣诞贴画

三大厅等位区摆上果盘，圣诞老人布娃娃等

四前台背景墙悬挂大的圣诞环

五洗手间门口和内部分别张贴圣诞贴画

六各房间门口均张贴圣诞贴画或悬挂一个小的松叶圣诞环

七走廊悬挂星星状的霓虹灯掺杂着彩带，雪花等挂件，走廊照明尽量调整到突出悬挂着的霓虹灯为主照明

1安排两名圣诞天使迎宾给进来的客人赠送圣诞帽

2全部服务人员头戴圣诞帽

3安排一个圣诞老人扛着大礼包和一个牵着气球的小丑给在包厢外玩耍的小朋友发送氢气球和小礼品，并从9点起给每个包厢赠送一张有纪念意义的精美贺卡和相应推广的一张消费赠卷，可用传统的圣诞老人袜装好以给客人惊喜并向客人提供照相留影服务

4平安夜赠送每个包厢一个大苹果以示平安(如当客人知道后非要多要，也无须担心成本投入)

5向酒水供应商要求活动赞助

1啤酒活动：如买一打送半打

2洋酒活动：买某种洋酒赠软饮2瓶(注，赠送的软饮数量一定要低于调配洋酒所需的软饮，用以带动客人增加消费软饮)

3红酒活动：某种红酒一次购买达到两瓶赠果盘或者是推出圣诞平安红酒套餐(xx干红：原价多少，活动套餐是xx干红+雪碧2厅+爆米花1份+中果盘1份=xx元)

4印制一批内容为ktv可使用的娱乐游戏项目及内容展示介绍的宣传画册，每包厢放置一本，用于提高宾客在包厢的逗留时间及成为对内对外宣传资料，具有不可比拟的推广性和可持续性

5凌晨是用每个房间房号抽奖，开出一位最幸运平安贵宾，此活动内容及奖品必须让当晚来的客人得知，奖品由老板定.

为此，笔者立足于当前中国房地产发展大环境，针对成都房地产营销策划的现状，结合成都某房地产企业项目营销策划实际，对房地产营销策划过程的重点内容和操作流程进行了阐述，分析了当前国内房地产市场的现状，构建了房地产营销策划的框架。在实证研究中，通过对成都H房地产公司的实际情况论述，同时对产品的定价、价格调整、广告推广进行了详实的阐述。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究，希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架，为房地产开发企业提供有益的帮助。同时，笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论，使理论与实践相互映证，期望对房地产营销策划实践起到一定的指导作用。

关键词：房地产企业，营销策划，产品定价，价格调整，广告推广

ABSTRACT：

Ourcountryrealestateindustrydevelopmentmovestowardstherationalityandthestandardunceasingly,howevertherealestatemarketingplanstillwasattheinitialstage,ontheonehand,thedeveloperdidnottakethemarketingplan,butalthoughortooktolackthesystemthetheorymethodtoinstructtheworkingpractice,Ontheotherhand,somemovingspiritsdidnotunderstandbutanyisthetrueplan,theplanbehaviorcapriciousnessstrongthescientificnatureisweak,someso-calledmarketingexpertisinductingthemarketingplanthewrongroad.Thisintensifiedtoacertainextentthemassivecommodityapartmentsvacant,createsthesocialresourcestheenormouswaste.

Therefore,theauthorbasesonthecurrentChineserealestatedevelopmentmacroenvironment,inviewoftheChengdurealestatemarketingplanpresentsituation,linkstotheChengdusomerealestateenterpriseprojectmarketingplanreality,hascarriedontheelaborationtotherealestatemarketingplanprocesskeycontentandtheoperationflow,Hasanalyzedthecurrentdomesticrealestatemarketpresentsituation,hasconstructedtherealestatemarketingplanframe.Intherealdiagnosisresearch,throughtotheChengduHRealestatecompanysactualsituationelaboration,simultaneouslytotheproductfixedprice,thepriceadjustment,theadvertisementpromotionhascarriedonthedetailedelaboration.Thisarticleattemptsintherealestatemarketingplantoconductsomebeneficialdiscussionresearch,hopedsummarizesasetboththescienceandthepracticalandfeasiblerealestatemarketingplanframe,providesthebeneficialhelpforthepropertydevelopmententerprise.Atthesametime,the

authorthroughtherealestatemarketingplanactualoperationevidencerealestatemarketingplantheory,causesthetheoryandthepracticereflectsthecardmutually,expectedpracticescertaininstructionfunctiontotherealestatemarketingplan.

Keyword:Realestateenterprise,marketingplan,productfixedprice,priceadjustment,advertisementpromotion

一．绪论

1．1研究背景

随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竟争日益加剧，企业盈利能力同比降低。

由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题：烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位；一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱；一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。

房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。

由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。

1．2研究的意义

随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是：一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。

目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。

房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要。房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。

二．房地产企业营销策划理论分析

2．1房地产市场概论

2．1．1房地产市场的影响因素

房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：

宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。

政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。

产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。

其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。

2．1．2房地产市场的特性

房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。

1．市场供给缺乏弹性

供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。

2．市场供给的异质性

因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。

3．市场的区域性

一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。

4．市场的周期性

房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究，经济周期与房地产投资周期之间的关系密切，二者的相关系数为0.86，属高度相关；二者的波动同步，只是波动幅度不同而已；二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展，其发展进程不仅限于自身的发展冲动，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外，房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。

5．市场容量难以估算

由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。

6．市场的政府主导性

房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。

2．2房地产营销策划理论和方法

美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结：

第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。

第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。

第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。

第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。

房地产营销策划的方法主要有两种：一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。

三．成都房地产市场分析

3．1成都市房地产市场的基本势态

3．1．1成都住宅建设持续增长

近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元，比2005年增长17.2%；2006年，全市完成房地产开发投资714.8亿元，同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。

3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步

迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年，成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元，施工面积增幅达39%。

3．1．3成都房地产市场持续活跃

随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。

另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，2006年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。

四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划

根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。

H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竟争优势。

4．1成都市H房地产企业市场定位分析

市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。

根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竟争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。

国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。

最后，H房地产企业的市场定位是：成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。

4．2成都市H房地产企业定价策划

从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。

1．总体定价策略

从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。

（1)低价策略

采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。

（2)高价策略

采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量与市场占有率可能无法同时提高，现实中高价策略公司需谨慎使用。

（3)中价策略

这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。

2．过程定价策略

房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种：

（1)低开高走定价策略

低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。

（2)高开低走定价策略

这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。

（3)稳定的价格策略

这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。

根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。

3．时点定价策略

时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。

①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。

②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。

③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。

4．3成都市H房地产企业广告策划

1．项目导入期广告促销

H房地产企业一期项目的导入期，即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的，广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中，让产品在消费者的心里建立正面的形象，激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果，以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象，使目标受众对项目有较为全面的了解，对项目的带来的生活产生向往，以产生购买欲望，对于房地产产品，百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多，大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此，对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分，以求达到广告宣传量的饱和。

2．项目成长期，即项目的开盘期

在这一阶段广告的内容是劝说性的，广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性，确定产品在目标消费者心中的心理定位，以便在高速成长阶段占据有利位置。

在这一阶段的广告，应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。

由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣，他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈，在成长期，将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应，以求实现销售开盘的理想预期。

电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而，带了目标客户的尊崇感受和向往，并与其它竟争品牌有效差异化，形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是：由于现代生活节奏加快，许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视，所以，将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好，那个时段的广告收费也相对便宜一些。

这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外，报纸广告、电波传送等媒体的广告实施，也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。

3．项目成熟期广告促销

项目经历了开盘期后，销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段，广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标，对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言，在这一阶段，项目的建设已近完成，已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递，同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行，这是H房地产企业项目最好的销售卖点。

因此，在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注，这些栏目的节目制作要结合项目实况，则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚，眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前，将老客户的居住生活展现在目标群体而前，对他们是最好的吸引。

4．项目衰退期广告促销

当项目进入衰退期，即尾盘期后，应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上，所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫，理想的销售业绩，购房者的满意和业主的忠诚，这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广，同时，这些也将成为企业品牌的有效验证，为企业下一次的开发项目奠定基础。

五．结论

房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。

成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划，要做中国有竟争实力的公司就要以客户需求为导向，以市场为龙头，以策划工作牵头引导其他工作，实现从产品型向服务型企业转化，从资源优势企业向能力优势型企业的转型。

本文在对H房地产公司项目的市场营销策划研究的写作中，结合该公司的客观实际，确定市场定位，最后制定了产品策划、价格策划、广告策划等一系列的房地产项目营销策划。运用理论和实践相结合的方法，对H房地产公司项目的营销策划作了较深入的研究。

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14．孔飞，齐德华，张咏梅。房地产促销策略创新研究[J]山东纺织经济，2006,(02)

一、新闻的平民化走向

从新闻传播学的视角来看,“受众本位与传播者本位不同，传播者在参与传播过程中主要根据受众的需要来确定传播的目的、步骤以及传播的内容和方式，并以受众受传的实际状况作为评价传播得失的标准。在以受众为本位的传播关系中，受众是传播者服务的对象。”

二、受众的变化，引导新闻传播学转向思考

新闻平民化提倡“平民视角”，由于很多媒体都没能真正领会其含义，并在新闻平民化这个过程中，过度寻求娱乐价值和利益，因此产生了种种弊端。怎样赢得受众、赢得市场，这是新闻媒体在从传统计划经济转向市场经济环境的时思考的问题。媒体受众的优秀，说到底，是在市场竞争中对资源的竞争内容所吸引的。新闻的内容及其发展、创新的深度决定了在竞争中是否能赢得先机。在我国新闻的深度报道，通常指的是客观地反映重大新闻事件，及是发现的本质和优秀等等。在美国和日本及西方国家，深度报道最常见的形式是解释性报道，解释性报道占布局和服务的50％。深度解释社会现象，在引导舆论，促进主流价值观等方面有很重要的作用。由于广播传播特性的限制，不适宜做宏大叙事的报道深度，但这并不意味着广播不要深度报道，如果具有广泛覆盖优势的广播，去和 “报纸”等平面媒体比拼深度报道，将不具优势，并会给听众造成收听疲劳。

根据广播媒体的平民化走势角度来看，新闻内容的传播其特点符合平民的，深层次的挖掘趋势和贴近人们的生活中普及，人们的生活，为人们的其他方面来解决问题，是广播媒体的受众形成一种固定的重要途径。在对广播媒体的节目挖掘时，我们必须最大限度地关注广播媒体特性的研究和探索，以满足广播听众的需求，避免广播媒体和其他媒体的同质化倾向。

三、新闻的“平民化”发展要求

平民化诉求，在报道内容上主要是体现人文意识，满足百姓的多样化需求。从人文角度出发，新闻媒体的关怀对象显然应该是人的价值、尊严和人生的意义，特别是重视对普通人生存状态和生存环境的关注。新闻传播学增强人文意识，既是广播媒体追求高起点高品位的需要，也为寻求广大听众更多的认同所必需。

人文意识突出体现出以人为本的思想。因为人是社会生活的主体，在市场经济环境中，不但要关注社会经济活动本身，而且要关注社会经济活动中的人[2]。新闻传播学在内容上应突破就事论事式的报道，而把人特别是普通人的社会经济活动向人文化和理性层面提升。从近年的广播实践来看，广播人在努力探寻新的表达形式，在报道角度、报道体裁、写作手法上不断求新、创新、出新，强力活化报道风格。新闻传播学更多采用纪实性、目击性的新闻手法，大量运用口播报道、现场报道、录音报道、现场直播等，写出来的东西更易于百姓去体验，给听众如见其人、如临其境的感受，令人耳目一新。许多报道采用的那些富有时代事物特征的语言和富有人物个性的语言，使报道更生动、更新鲜、更简洁，给听众留下了深刻印象。近年来兴起的新闻主播用个性化的语言“说”新闻，与播音员照着稿子“念”新闻形成了鲜明对照。这种平等、平易、轻松的方式，使新闻传播学更加贴近普通百姓，更为可亲可爱，也更能为听众所接受。

当今社会新闻平民化已成为我国各媒体发展的潮流。而媒体之间的竞争又是格外激烈和残酷，在这样的前提下，新闻报道的平民化作用就显得格外突出，因为媒体竞争的实质其实就是新闻媒体对受众的争夺。虽然各自的条件不同，然而却都不约而同地步入新闻报道平民化的道路中来，这就证明了“平民化”道路具有巨大的发展潜力[3]。传统的广播媒体新闻节目的优势，大多是利用媒体平台来表达一种霸权话语客气话，其深度和广度缺乏观众分享。新闻传播学的平民化，主要是新闻媒体的视角的转变，记者必须摆脱专业优势、改变思维方式，自觉关注平民百姓，关注公众生活，注意受众喜欢某些广播产品所表现的精神，充分利用声音媒体报道具有的平等、极其丰富的激情和运动特性的渗透，增强广播节目收听率，创造随和、更具吸引力和感染力的广播节目。

我叫xx，是中国共产党党员，退伍军人，甘肃白银人，现在青海黄河水电再生铝业公司工作。我的家庭是一个平凡的家庭，我和妻子，还有可爱的儿子，妻子携五岁的儿子在西宁小红星艺术幼儿园工作。在创建和谐文明家庭活动中，我们积极参与现将主要事迹汇报如寸：

和谐家庭是和谐社会的重要组成部分，夫妻和睦是家庭和谐的基础。我们结婚六年来，始终注意尊重对方，做到相互理解，在工作中支持，在生活上关心，有矛盾或意见有分岐时，及时沟通，理智的解决工作中，生活上的各种问题。来西宁，两年多的时间里，我们很少因生活琐事吵架。我们要求自已在单位做优秀员工，在家庭中做称职一员，在社会做文明公民。我们即是生活中的伴侣，又是事业的相互支持者。我们经常交流工作体会，相互取长补短，碰到困惑相互开导，相互支持，我们都在自已的岗位上，尽职尽责，用自已的实际行动诠释文明和谐家庭为和谐社会的创建贡献自已的一份力量。

孝敬父母是每个人应尽的责任和义务。父母是农民，生活在甘肃老家，距离的遥远并没有拉开我们之间的距离，我们经常打电话回家，问寒问暖，了解老人的心情和心理需求，及时解开老人心中不快的结。常与老人分享快乐和开心之事，随时向老人寄回生活费用，每年回家一次探索父母，让父母生活的快乐，健康。

在儿子的教育上，我俩的意见很一致，父母是孩子最好的老师，我们以自作则、率先垂范，用自已的言行举止影响孩子。轻说教，重引导，让孩子知道，什么可为，什么还可为。学会倾听关注小孩的感受，在生活上不溺爱，养成勤俭和独立的品格教他做人要坦诚做事要严谨，树立远大理想，以后做个懂德，对社会有用的人。

健康的家庭需要一个健康的环境，想能得以健康发展和延续下去，我信一家人热心于公益事业，积极参加各项献爱心活动，与邻里和睦相处帮助他们排忧解难。邻里关系亲如兄弟，情同手足。家庭成员自觉遵守社会公德，从不参加赌博和封建迷信活动，致力于环境保护积极参加锻炼身体养成文明健康的生活习惯。

一个幸福快乐，和谐的家庭，需要家庭每个成员的共同努力，只有每个都奉献一点爱家庭才会更温暖，只有每个家庭幸福了，我们的社会才会更和谐。

借助中秋节这个中国的传统节日，组织水晶城小区的各位业主举办一些联谊活动来联络感情，一方面是为了加强我们开发公司同业主间的相互交流和沟通，另一方面是为水晶城社区文化建设做好前期基础工作。同时，也可以充分树立业主口碑的有效传播资源，利用老客户关系，积极传播项目活动信息，继续推进老带新的活动，利用活动促销，集中解决滞销产品。借助举办此次联谊活动的机会，提升开发商和水晶城项目的形象和口碑，也是向客户很好诠释水晶城品质生活的有效手段。

中秋情意浓，润安献真情——水晶城中秋业主联谊会。

20xx年9月6日晚上17：30——21：00。

水晶城新售楼部广场

1、新城住宅小区开发建设领导小组领导；

2、润安公司领导；

3、水晶城项目组人员、水晶城业主以及周边居民人员等。

1、中秋晚会

安排一台答谢业主客户中秋文艺演出，节目时长为2小时，节目内容包括歌曲、舞蹈、变脸、反串、魔术等，中间穿插业主抽奖，晚会尾声安排品尝直径1米巨型月饼。

2、业主抽奖

凡在水晶城购买房屋的客户（以交纳大定为准）均可参加中秋抽奖，凭中秋业主联谊活动邀请函参加抽奖。

奖项设置：

一等奖（1名）：全自动洗衣机（价值1000元）；

二等奖（2名）：微波炉（价值500元）；

三等奖（3名）：豆浆机/榨汁机（价值300元）；

纪念奖（10名）：电饭煲（价值100元）。

抽奖流程：

（1）客户直接在《邀请函》上填写个人信息，凭《邀请函》出席演出活动，并将副券投入现场抽奖箱；

（2）抽奖顺序为先抽纪念奖，其次三等奖，以此类推，由主持人在节目中穿插进行，抽奖人员从观众中随机挑选；

（3）中奖客户凭个人身份证、邀请函正券可当场到售楼部工作人员处办理领奖手续，现场未领奖的奖品在售楼部保留有效期为一周，过期视为放弃领奖。

3、猜谜游戏

活动现场布置字谜，由来访客户和业主自由参加猜谜游戏，凡猜中谜底的客户可到售楼部前台工作人员处兑换礼品一份（礼品为抽纸和扑克）。（详见方案）

1、17：30：来宾开始签到、参观售楼部，参加猜谜游戏；

2、18：20：来宾到贵宾区就座；

3、18：25：主持人宣布活动开始，介绍与会佳宾；

4、18：27：政府领导讲话（3分钟）；

4、18：30：公司领导讲话（3分钟）；

5、18：35：中秋晚会演出（约2小时），中间穿插业主抽奖活动；

6、20：40：晚会结束。

售楼部广场广场彩虹拱门1个、气柱2个、墙体条幅（竖）若干条，演出舞台一个及灯光、音响、无线话筒等道具一组，现场摆放露天塑料座椅。从大门到财政局，沿着绿化带两侧，均匀布置彩旗。

售楼部贵宾区、洽谈区，以及演出现场前排贵宾座席，安排月饼、糖果、瓜子、纯净水等节日食品。

1、短信：50000条（主要面向手机高端客户）。9月20日至9月22日发送（成交客户短信提前发送）。

2、单页：20000份，大8k，150克双胶纸。9月20日至9月22日派发。

3、邀请函：800份。9月18日开始向客户发放。

4、电视流字：9月20日至9月22日播出。

5、单页和邀请函须在9月16日开始印刷，9月17日交付使用。

总策划及现场指挥：李德伟；

物品采购、演出洽谈：王涛、李凯峰；

手续办理、政府协调：王涛；

客户通知、邀请函发放、奖品兑换：张国虎；

现场布置：李凯峰，工程部、物业部同事配合；

现场客户接待：张国虎，全体销售人员；

秩序维护：郭浩祥，公司其他部门同事配合（具体分工另行安排）。

序号， 项目及物品名称， 数量， 单价， 金额， 备注

01、文艺演出， /， /， 15000， 含舞台、道具等

02、手机短信， 50000， 0。03， 1500，

03、宣传单页， 20000， 0。21， 4200，

04、单页夹报派发， /， /， 600，

05、邀请函， 800， ， 1000，

06、奖品， /， /， 4000，

07、小月饼（散装）、糖果、瓜子、小瓶纯净水等， /， /， 20xx，

08、备用金， /， /， 1000，/， 合计 /， / ， /， 29300，

水晶城中秋业主联谊晚会人员安排

小菲，女，10岁，就读于河口区河安小学四年级六班。是一个爱读书、爱思考、兴趣广泛的女孩，特别擅长写文章、画画、学英语、弹钢琴，喜欢做各种科学小实验。

文章多次在报刊上发表。小菲擅长写作，并积极向报社投稿。她的文章曾多次在全国期刊和各种报纸上发表，并多次在全国、省、市小学生征文比赛中获奖。文章先后发表在《当代小学生》《天天爱学习》《故事作文》《黄河口晚刊》等各种刊物上。因中稿率较高，被全国期刊《天天爱学习》编辑部选为特约小编辑，被东营日报《黄河口晚刊》选为特约小记者。

积极向社会奉献爱心。依靠自己的能力，用自己发表文章获得的稿费和压岁钱，去救助日照白血病女孩国家美和两个山区贫困儿童传龙、浩浩。国家美去世后，她的姐姐郭江燕按照妹妹生前遗愿，专程从日照赶到河口看望小菲，更加坚决了孩子帮助他人的信念。小菲决心以后会用自己的能力去帮助更多的贫困儿童。东营日报社《黄河口晚刊》对此进行了采访，并先后三次专题报道。

创新出版《雏鹰》报刊。为了锻炼自己的写作能力、培养毅力，从二年级开始，创新出版了一份《雏鹰》班刊，每月一期，自己既是记者，又是编辑，并发动全班同学积极投稿，调动了同学们的写作热情，用自己发表文章挣得稿费再给投稿的同学发奖品，调动了全班同学的写作热情，活跃了班级气氛。

学习成绩优异并获得多个奖项。从一年级开始，年年被评为“三好学生”，“背诗小能手”等荣誉称号，学习成绩稳定优秀，名列前茅。曾获东营市首届少儿作文大赛小学组优秀奖、全国中小学生作文大赛小学组三等奖、第三届“扬帆杯”英语风采大赛小组赛第一名，决赛二等奖、中国青少年作家杯作品大赛银奖、《故事作文》2019年绘画大赛中作品“鸡妈妈和鸡宝宝”获得最具想象力奖、河安小学“英语风采”大赛获“最佳风采奖”等。并于2019年12月，在山东电视台“我要上春晚”海选中被选中，春节期间参加了山东电视台少儿频道春节晚会的录制。

尊敬的各位领导，老师，教官，同学们：

大家好！

我很荣幸今天作为学生代表在这里发言。

今天，我们结束了为期三天的xx中小学生生产实践基地社会实践之行。在这三天里，有欢笑，有泪水，有成功，有坎坷……相信每位同学都有自己的感触和收获。

每个经历都是一本教科书，三天的课程教给我们很多在学校学不到的东西。

在“悬崖绝壁”上，我们战战兢兢，但在教官和同学们的鼓励下，我们还是勇敢的迈出在空中的第一步；在“勇攀高峰”时，我们曾卡某个岩点上，一次又一次的尝试失败，但我们一次又一次的从头再来。在内心的恐惧和体力的消耗面前，我们学会了坚强。

在农家里，我们第一次扛起沉重的柴火，抑或是第一次洗手作羹汤。我们看到，我们一向嫌弃的粗粮淡饭，农民阿姨们却一点也舍不得丢掉，因为那是他们操劳一年的土地上长出的珍贵宝藏。我们终于学会了珍惜粮食，也第一次明白了那个小品里的一句玩笑“城市是农村的向往，可农村是城市的爹娘！”

我们也曾奔跑在基地和树林间，在一个个点标旗下，在检查卡上打出滴着汗水的图像。在树林里陡峭的悬崖上，有人跌过跤；在荆棘丛里，有人受过伤，但他们什么也没说，一遍又一遍的爬起来，抹一把汗和血，继续奔跑在寻找下一个点标的路上。“人生似定向，定向似人生”行走在人生道路上，就像定向越野一样，我们在寻找一个又一个目标与理想。在个过程中，或许有偏差，有错误，但这也是独属于自己的一条追梦之路。

在信任背摔台上，我们或许曾怀疑和不安，但在“相信团队”的呼声中，信任在我们心中滋长。我们摔下来，落在柔软而坚定的臂膀间时，心中可有满满的欣慰与感动？原来，我们一直拥有这样一群值得信任的朋友。多少男生为了保护下落姿势不标准的同学，被砸疼了手臂，却咬着牙绝不放手。每一个同学倒下他们就要疼一下，但他们没有一点怨言。因为他们知道，他们的疼痛是为了保护同学的生命。

在逃生墙旁，有一个宽厚的肩膀将我们稳稳托起，有几双稚嫩却有力的手将我们拉上墙头。为了班级的成绩，充当底座的同学，肩膀上留下了深深红印，而在墙头拉人的同学，胳膊上则挂着交错的血痕。当最后一个同学登上墙头，欢呼和掌声淹没了我们，那是真正的喜悦和欢欣。当我们携手站在逃生墙下，每个人都流下了泪水。那一刻，我们都不再是单独的个体，六十几颗心被牢牢地拴在一起，从此我们成为了一个真正的团体。

在这三天里，我们好像都长大了。第一天零散的队伍和稀落的呼声，不知什么时候变为整齐响亮。饭堂里嘈杂的声音渐渐平息，用餐后的清洁是从未有过的自觉和麻利。

三天活动过后，每个人的收获也许不相类似，但有一点一定相同：我们的团队更加团结了。三天的朝夕相处让我们发现，那些陪伴我们同行的老师和同学，对我们来说是那么重要，他们是我们最亲密的伙伴。

在这三天里，有成功，有失误；有坎坷，有波折。但我们最终完成了所有的挑战。不论最后成绩如何，每个人都是成功者。

今天读了一篇文章《邓稼先》，深受启发。

这篇文章的作者是杨振宇，这篇文章共分六节，从任人宰割到站起来了，两弹元勋，邓稼先与奥本海默，民族感情？友情？，我不能走，永恒的骄傲。

最让印象深刻的是，从任人宰割到站起来了，两弹元勋。

因为从这两节我感到了中国人从任人宰割到了富强，从什么都没到什么都有(现在科技达到的)，从失败到成功。

一个又一个英雄人物出现使中国富强起来。

邓稼先是其中之一。他出生在安徽省怀宁县。在北京上完初中和小学后，于1945年自昆明西南联合大学毕业。1948年——1950年在美国普渡大学读理论物理。获得博士学位后立即回到祖国。1950年10月到中国科学院工作。1958年带领数十个大学毕业生开始研究工作。

1964年10月16日中国了第一颗原子弹。

1967年6月17日中国了第一颗氢弹。

这些功劳离不开邓稼先的研究与努力。

邓稼先在我的心目中，更伟大了。

编号：________

签订日期：________年________月________日

承租方：（以下简称乙方）_______________________________________________________

出租方：（以下简称甲方）_______________________________________________________

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，按照平等互利的原则，经过双方协商，就乙方向甲方承租设备特签订本合同。

一、甲方为乙方提供_______________式挖掘机_______台。

二、本设备仅限于在________________________，用于_____________________施工。

三、甲方拥有对租赁设备的所有权，乙方仅在租赁期内在本合同规定的`范围内拥有该租赁设备的使用权。

四、甲方为该设备配备操作手______人，食宿由乙方负责。

五、设备的租赁费按吨位（每吨_____元）计算，每月根据操作手的工作统计表，必须由乙方签字（盖章）方可生效。月底统一结算。

六、设备每次的进场和出场费用全部由_______方负担。

七、甲方收取乙方保证金____________元，作为履行本合同的保证。

承租方（乙方）：______________出租方（甲方）：____________

法定代表人：______________法定代表人：_______________

委托代理人：______________委托代理人：_______________

地址：___________________地址：____________________

电话：__________________电话：____________________

开户行：__________________开户行：_________________

帐号：_____________________帐号：______________________

甲方：____________

乙方：____________

甲方因工程需要，委托乙方负责运送以下建筑材料至甲方指定的施工现场;甲、乙双方本着自愿及平等互利的原则，根据《中华人民共和国合同法》和相关法律规定，经过充分协商，达成如下协议：

一、运送货物规格及价款

二、货物质量

乙方运送给甲方的建筑材料，质量应符合现行国家建筑材料质量验收标准，凡是经甲方及有关部门抽验不合格的产品，甲方有权拒绝收货。

三、交货方式

1、经甲乙双方接洽协商达成共识，在接到甲方供货通知后，乙方应及时按要求供货以保障甲方的正常施工。若所供的建筑材料不符合要求或无法保障正常施工，甲方有权拒绝收货并采取其他供货方式。

2、甲方验收货物后，应向乙方开具收料单作为收货依据。

四、货款支付方式

1、货款支付方式为人民币结算。

2、自甲方接收到沙子等材料并验收合格后，一个月内乙方凭甲方所出具的收料单与甲方进行对账，对账结果作为结算依据;超时未进行对帐的收料单视为作废。

3、根据甲乙双方认可的结算依据，建筑材料运输费按预支款的方式支付，待工程竣工或甲乙双方解除协议时一次性结算付清。

五、安全责任约定事项

为了明确运输涉及的人身、财产、设备等方面安全责任，杜绝违规超载、违章操作等安全事故发生。乙方必须自行负责供货车辆(拖拉机)、人员、沙石、桥涵等方面的相关安全事务和责任，甲方一概不承担任何供货运输过程中的安全事故责任。

六、争议的解决方式

本协议在履行过程中如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成时可以向工程所在地的建设单位或甲方的主管部门投诉解决。

七、本协议自双方当事人签字盖章之日起生效。

八、本协议一式两份，双方当事人各执一份。

甲方：____________乙方：____________

日期：____________日期：____________

在xx站候车室、售票处、站台上，经常见一个身穿铁路制服、样貌清秀的女职工在忙前忙后，用她真诚的微笑、专业的服务温暖着出行的旅客，她就是xx站客运值班站长、共产党员董xx。

小董参加铁路工作已有9年时间，一直从事客运服务工作。9年的历练，让一个刚毕业的大学生蜕变为积极上进、敢挑重担的铁路女工，成长为一名冲在服务旅客一线的优秀共产党员。

20xx年6月，伴随着动车组开进xx山，董xx调xx站担任客运值班站长一职。随着动车组开行，车站候车大厅经升级改造后，功能齐全，整体面貌焕然一新，旅客候车环境全面提升。刚到任就面对新环境、新同事和新岗位，对于董xx来说，这何尝不是一个巨大的挑战。繁杂的工作没有给她太多的时间去适应，她清醒地认识到，设备“硬件”提升了，服务“软件”也必须跟上，否则就会出现“软件”、“硬件”不匹配问题，势必会影响车站客服系统整体作用发挥。

大到新设备调试、新业务培训，小到候车室座椅的摆放，旅客进出站流线，无一不影响着旅客的出行、候乘体验。职工们尽快熟悉新设备、掌握新办法就成为当务之急，面对挑战，她以饱满的工作热情和积极的工作态度，迎难而上，勇挑重担，事无巨细地投身到新的工作之中。她一边适应，一边学习，一边熟悉，一边工作，快速适应了新的岗位，在职工新业务培训、新作业办法组织实施中付出了大量心血。

新的旅服系统可实现显示屏与广播同步播放列车时刻信息，但职工们对新设备使用有困难。董xx利用休息日多次去高铁车站学习，回到车站后手把手教广播员操作方法，上了年纪的师傅不会使用新安装的验检合一设备，董xx又不厌其烦地进行讲解，直至大家都能熟练使用。她在认真做好本职工作的同时，积极配合同事们全力做好旅客服务工作，她的努力、进取和担当，赢得了上级领导和车站同志们的一致好评。

6月26日xx站开行动车组后，集团公司客运部乘热打铁，计划在xx站召开全局客运提质暨标准化建设现场会，对于xx站来说既是一种荣耀，也是一种责任，更是一种挑战，全站干部职工建言献策，认真准备，力争全面展示车站的工作特色和亮点，全力打造太原局“复兴号”第一服务品牌，全力创建太中线客运精品车站。

董xx主动请缨，承担起抢救突发疾病旅客应急处置演练的重任。她准确查找规章制度、精准学习急救知识、亲自撰写演练脚本，向参与急救演练的职工讲解胸外按压、aed等急救方法，全程指导职工演练，反复琢磨演练细节，确保处置合理规范，急救方法切实可行。

7月17日，现场会如期举行，她在参与演练的同时，以主讲人的`身份向与会人员介绍了急救流程。清晰流利的讲解、规范熟练的动作和流程，赢得了集团公司客运部领导和与会人员的满堂喝彩，成为现场会的一大亮点。

今年以来，受境外输入影响，国内新冠疫情有所反弹，铁路疫情防控形势较为严峻。xx站坚决贯彻集团公司疫情防控要求，严格落实属地疫情防控措施，从通风消毒测温验码，到备品发放更新，再到留观室的设置检查，董xx都亲力亲为，主动上手。

在疫情面前，董xx主动担当、主动作为，当班期间积极与列车办理境外旅客交接手续，接待高危旅客。8月4日，y36次停靠1站台，董xx与车站领导一道，配合xx市疫情防控部门，为全列车745名旅客和工作人员进行了核酸检测。

作为一名共产党员，董xx关键时候站得出来、冲得上去、豁得出去，以自己的实际行动践行了一名共产党员的初心和使命，彰显了新时代大学生员工的精神风貌。国庆小长假期间，山西省突发强降雨造成洪灾，多条线路损毁，部分列车无法运行，列车大面积晚点，车站候车室滞留大量旅客。董xx身先士卒，一直盯在工作第一线。面对情绪激动的人群，她沉着应对，临危不乱，为旅客详细解释晚点原因，耐心做好旅客安抚工作，征得旅客理解与支持；售票窗口人手不足时，及时上岗，亲自为旅客办理退改签业务；检票口积压旅客时，她又拿起喇叭在检票口宣传检票方法和注意事项，成为候车室最忙的人，最靓的仔。

日常工作中，她高度重视旅客提出的意见和建议，并择优采纳。用她自己的话说，有了旅客的建议和意见，我们才会在优势中找不足，劣势中求进步。也许简单的一句话、一个回答就能帮助旅客解决他们最棘手的问题。她说：“铁路客运人员的天职就是服务旅客，从旅客进站上车到下车出站，我们都要以最饱满的精神、最热情的服务接待旅客，旅客既然选择铁路，就是信任铁路，信任铁路工作者，旅客的满意是对我们工作最大的肯定。

”董xx是这样说的，也是这样做的，她对待旅客亲和、热情，体贴入微，把温暖带给了漫漫旅途中的每一位乘客，经常受到旅客表扬。董xx在车站是一名客运职工，在家中也是一位妻子、女儿和母亲。车站需要的时候，她总是义无反顾地放下家中的身份，走上自己的工作岗位。到xx站不到半年的时间，正好赶上汛期、动车组开通、暑运及调图等工作，一项比一项重要，一项比一项紧迫，她经常主动加班加点，从不叫苦叫累，抛在身后的是身体欠佳的父母、工作一样繁忙的丈夫和4岁的孩子，这其中的心酸和愧疚只有她自己知道。确保旅客安全出行、有序出行、温馨出行，提高旅客出行体验和幸福感、获得感，是我们每一名铁路人的光荣职责，需要我们每一名铁路人的辛勤工作和默默付出。

xx站客运值班站长董xx就是一位“舍小家、顾大家”的典型，20xx年，她荣获太原车务段优秀共产党员和20xx年度“当好主人翁、建功新时代”主题劳动竞赛先进个人。她取得的成绩靠的是对工作的热爱、不懈的努力、无私的奉献以及家人的支持，她的事迹值得我们每一名铁路职工学习和发扬。