农贸市场经营管理规则【实用20篇】

甲方：__（以下简称甲方）

乙方：__（以下简称乙方）

在平等自愿、互惠互利的基础上，经甲乙双方友好协商，甲方将边阳佳诚农贸市场承包给乙方经营管理，为明确双方的责职、权利和义务，特订立如下协议。

一、边阳佳诚农贸市场概况

佳诚农贸市场位于罗甸县边阳镇大桥旁，占地面积约 平方米。

二、承包期限

甲方将边阳佳诚农贸市场经营管理权转由乙方负责，承包期限为 年 月 日至 年 月 日止。

三、承包费用及交租时间

佳诚农贸市场承包费为第一年为人民币 万元（大写壹拾陆万元正）。以后每年递增 万元（大写贰万元正）。承包费用采取按年缴纳，年初缴纳的方式。

四、本合同签订后 日内，甲、乙双方应办理好佳诚农贸市

五、自交接之日起，佳诚农贸市场由乙方经营管理，由此产生的各种风险及费用（如市场管理人员工资、税收、管理费等）由乙方自行承担。

六、由乙方自行办妥市场开业所需要的各类证照，甲方在职权范围内进行配合。证照在承包期内由乙方负责保管，证照的年检工作及相关费用由乙方负责，甲方提供必要的协助。乙方应在本合同解除或终止之日将有效证照全部移交给甲方。

七、乙方认为需要对该市场进行改造的，应先征得甲方同意，并向甲方提交有关改造方案。乙方改造市场费用由乙方自行承担。合同期满之日起，佳诚农贸市场所有建筑及设施（含乙方出资建造的各类建筑及设施）归甲方所有。

八、乙方在经营管理过程中达不到甲方的服务标准（经营摊户退场），甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任（违约金5万元。

九、甲方权力、义务

1、甲方及有关部门有权按照相关管理规定，统一对市场进行考核，乙方须予以积极配合；

2、在日常管理中，甲方有权派出工作人员对佳诚农贸市场进行巡查，并提出整改意见，乙方需按照甲方要求积极落实整改措施。

3、甲方考虑到乙方的经营困难，特补助乙方经营管理资金人民币： 万元整（￥ ）。甲方按三次拔付给乙方，从 年 月 日起至 年 月 日止。

十、乙方权利、义务：

1、乙方保证佳诚农贸市场用于经营原老农贸市场经营的种类，保证市场有序运营。

2、乙方自行承担市场各类设施维修、维护的费用，并承担市场正常运行的各项经费。

3、在承包期内，乙方不得将市场转包给第三方，不得以市场名义对外从事与经营范围无关的.经营活动，不得作出任何有损甲方利益的行为。

十一、违约责任

双方应当全面履行本协议书约定，任何一方违约的，守约方有权提前终止本协议书的履行。并由违约方赔偿违约损失。

十二、本合同未尽事宜经双方协商可以做出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式二份，甲、乙双方执一份，经双方签字盖章之日起生效。

甲方（公章）：_________        乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________     法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日       _________年____月____日

优势该店处于xx市xx地区航空高新技术产业区，境内目标群体收入高，消费能力强。经营的川菜是大众化菜系，消费者接受面广，并有试飞员等部分稳定的客源支撑。位置处于经济开发区，对今后的发展非常有利。

劣势周边居住人群较少，人气不足。该店前任老板经营管理较差，在当地口碑较差，后成为烂尾楼，现要盘活该楼，难度较高。该区除了跟飞人员及其他航空技术人员以外，其余流动人员相对较少。该区餐馆较多，市场小，竞争激烈。

重新树立酒店知名度，提升人气，稳定收入，立足于本土，打造当地一流酒店形象。

当地中高收入人群,各企事业单位,机关团体，婚寿宴群体。

提前向目标消费群发布开业活动信息及具体活动内容；

关注并运用当地社会热点，吸引消费群体。

通过媒体（报纸、电视、电台、中国移动）发布一些软新闻、硬广告，同时用宣传车、dm单、横幅等进行宣传。

时间安排

xx月xx日-x月xx日，确定开业庆典及开业前后宣传方案。

xx月xx日-x月xx日，制定并印刷宣传资料、优惠卡，确定各种宣传用品。

开业时间：

庆典地点：xx酒店大门口

宣传范围：目标消费者

第一阶段

导入期（xx天）x月xx日-x月xx日

x月xx日，相关人员开始在xx酒店主楼和附楼上挂宣传布幅，如主楼挂一大型布幅(20米×20米，设置开业倒计时时间表)，提前告知消费者具体开业时间及优惠政策，上方内容为大字：xx酒店距开业还有xx天，下方是优惠活动小字内容如下：

方案一：狂折到底

第一天：菜品5.8折(酒水不享受优惠)

第二天：菜品6折

第三天：菜品6.8折

第四天：菜品7.8折

第五天：菜品8折

第六天：菜品8.5折

第七天：菜品8.8折

“心语星愿”借浪漫的星，许下诚挚的愿，与他（她）共续前世的缘。

1、最终目的：提高产品销售量；

2、直接目的：借活动提高品牌知名度和美誉度；

三、活动时间1月23日——2月20日

xx珠宝xx区各卖点

xx珠宝有限公司

分三部分：

1、献给能够共度情人节的情人们；

2、献给不能共度情人节的情人们；

3、献给单身贵族们的。

具体如下

1、献给能够共度情人节的情人们与他（她）共谱一首浪漫的诗，与他（她）共同立下一个神圣的盟约，与他（她）一同分享心灵深处的语言，今生与他（她）共牵手，共续前世的缘。

2、献给不能共度情人节的情人们有你也有他（她），不变的真情，永恒的期待，只因为爱在我们的心中。送给他，送给你们一个共同的祝福吧，会实现的，因为它就是爱的化身。

“心海”

3、献给单身贵族们的彩碟成双的日子里，让我们暂时放下重担，和流星有个约会，相信它会带着我们的心愿飞向梦想实现的地方。倾情推荐：“天使之吻”

活动亮点一“心语星愿”对你的他（她）许下诚挚的誓言，让流星附载着你们的真情，穿过世界的每一个角落，相信心中的梦一定可以实现。（目的：为情人们制造一个浪漫的氛围，让他们感受到xx珠宝的与众不同。）道具准备：陨石，放在精致的玻璃盒子内，代表着流星的百分之一、千分之一、万分之一、亿分之一的永恒的爱。

活动亮点二“真情宣言大募集”参加者把您对他（她）的宣言填写在我们为您专门制作的卡片上，我们将在3月3日评选出最有创意宣言、最感动人宣言、最浪漫的宣言。一定注意要留下您的他（她）的联系方式哦！我们会帮您把您的深情传达给您的他（她）。（目的：给情人们创造一个发泄感情的空间和场地，另一方面还可以借此提高品牌的知名度和美誉度。）为了作到评奖的公正：我们特别为填写宣言者，准备了一个密闭性的箱子、一个信封。填写完毕，封闭进信封内，然后由填写者亲自投入箱子内，以备评委评选。

道具准备：活动宣传单页预留适当空间。另外宣传单页要力求做到新颖、别致、与众不同，给人一种想认真阅读的欲望。要使促销取得成功，必须要使活动具有刺激力，能刺激目标对象参与。刺激程度越高，促进销售的反应越大。此点即是来刺激目标对象的一点。

活动亮点三“购物有礼”凡在2月14日当天购物的所有顾客，均有小礼品赠送。（鲜花）活动亮点四您还可以在我们的各大卖点为您的他（她），专门设计、加工你们的专有钻石首饰，一定另有一番风趣哦！不过您一定要记得要提前定做的，才可以在情人节当天为您的他（她）献上与众不同的钻石饰品。另外：可以与咖啡店（烛光晚餐）、茶馆、迪厅共赴浪漫和温馨。

各卖点设置专区展示本次活动的推荐产品；配合本次活动主题，主要突出“浪漫、温馨、庄重”的氛围。特别展现本次活动的附载物：流星的百分之一、千分之一、万分之一、亿分之一的永恒的爱。各卖点用星状饰物（用彩带折成小星星）装饰，营造一个流星划过的氛围（每个卖点一个大星星，五个小星星）。挂旗：突出浪漫的流星附载着我们虔诚的誓言穿过天空；x展架：展现活动各项内容。

1、人员安排（略）

2、物资准备（略）

本潮流服装的市场营销策划书是为了更好的分析潮流服装的市场行情，同时确立潮流服装的市场定位为我们年轻一代。

品牌口号：xx，享你所享，只做自我。

目标群体：定位18到29岁年轻时尚女性，该群体具有必须的经济基础，具有较强的购买欲，追求潮流，时尚个性，敢于尝试新事物，追求自我。

品牌理念：衣服是配角，穿衣服的人才是主角

品牌背景：进入女装已有10年，总部设在北京，在全国各地有108家分店，在市场中已有必须的知名度及稳定的顾客群。

市场环境分析：潮流服装逐渐成为服装行业的主导，就那女性服装市场说女装市场一向是服装市场的大头，其一向引领着时尚和潮流，是时尚、个性的代表。女性购买服装的频率和金额是所有服装消费群体中最多的，有“得女装者得天下”一说。

产品分析：以潮流与时尚为主导，定位消费群体的年轻一代！消费分析：年轻一代服装消费的主导为潮流与时尚服装为主导，在消费方式是以简单、方便为导向。

价格策略

我们采用会员积分制及不喊价、不还价，的销售模式，这样为我们年轻一代供给了更多的方便。

渠道策略

销售与实体专卖店相结合。

促销策略

1、凡在本店消费满200元的顾客可免费办理会员卡。

2、会员积分制：凡在本店消费的会员可享受积分活动，采取“一元一积分制”，会员生日当天可享三倍积分及全场8.8折（特价商品享受积分活动不参与打折）。积分可在每年店庆活动期间换购礼品，积分一年一清零。

3、本月正值xx十周年店庆，在享受以上两种优惠活动的同时享受购物满188元送10元代金券，购物满288元送20元代金券，购物满388元送30元代金券，以此类推，1088元封顶.

开发信中各个情境下实用句型分享

介绍产品时：

Ive been working in a company which specializes in XXX. While thinking about you are in the same market, I thought there might be a good fit for your XXX { 产品名字} has gathered a lot of attention in the market place.

Here is a small case study of XXX and how we help them solve XXX {问题/痛点}

询问对方是否有时间打个电话：

这几句的意思一致，在自己做好打电话的决定，明确打电话的时间后，（争取主动权）也要尊重对方的行程，时间。这三句的后半句表达都是会让人听起来更加舒服，自在。

当你不确定目标人物是否是负责人时，最好在文末附上

[关键词]学生；创业；策划能力；网络营销

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.22.199

[中图分类号]F713.36-4 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）22-0-02

随着我国电子商务的快速发展，网络营销教学中融入学生创业策划能力培养的重要性越来越突出。目前，我国的网络营销教学普遍偏重理论知识的传授，忽视实践技能的培养，尤其在学生的创业策划能力培养上重视不足，创业策划能力作为创业实践的一大基石，着重培养学生分析问题、思考问题、解决问题的综合能力。因此，在教学过程中，需要强化教学内容的实用性、教学方法的多样性以及教学成果评价的开放性，全面提升学生创业策划能力。基于此，本文结合多年网络营销教学实践，探讨学生创业策划能力在网络营销教学中的培养方法及产生的社会价值，期望能对学生的创业实践提供一定的参考。

1 学生创业策划能力在网络营销教学中的培养方法

学生创业策划能力在网络营销教学中的培养应充分的体现个性、开放性以及创新性，在强化学生的创业实践技能的基础上，尽可能提升教学内容的实用性，丰富教学方法，提升教学评价体系的开放度，为学生的创业策划能力的培养打造良好的锻炼、提升平台。下面就对学生创业策划能力在网络营销教学中的培养方法展开分析。

1.1 提升教学内容的实用性

电子商务的发展，为网络营销教学带来了新的机遇，在当今快速高效的物流信息时代，网络营销教学需要充分考虑市场动态，及时掌握企业和行业的发展规律及发展前景，满足学生创业策划能力提升的需要，为学生今后的创业之路打好坚实基础，这就要求网络营销的教学内容要具备很强的实用性。最实用的教学内容，与行业发展契合度最高的教学内容，往往能更加高效地促进学生创业策划能力的提升，如在网络营销教学中的内容设置：网站设计、网络信息、网络调查问卷、电子商务信息采集、网络促销设计、网络购物体验以及网络广告方案设计等均能有效提升学生的创业策划能力。比如，网络营销其中的一个章节“商务站点建设与推广”，教材内容的设置主要有介绍网站内容、网页设计及网站建设、网站推广和域名申请等，因此，教师在教学的过程中，教学需要先掌握电子商务行业对学生创业策划能力的需求，结合学生的实际情况，着重传授域名申请技巧以及网站推广的具体实施方法，可增加教材上没有的搜索引擎竞价排名（网络上最流行的），进行手机短信群发、QQ群发、论坛信息等，实施全面的网站推广，同时，要将教材中比较老旧、无创意的教学内容选择性的删除。又如，网络营销中的“网络广告策划”，教师可以以优秀的、具有代表性的网络广告方案为教学切入点，用实用性作为衡量标准，使得学生置身于行业中，更加真实地掌握企业经营理念以及广告策划的技巧，通过这样实用性的教学，培养锻炼学生的策划能力，为今后的创业策划打下坚实基础。

1.2 丰富教学方法

灵活多变的教学方法是提升学生创业策划能力的有效途径，在网络营销教学过程中，可采用模拟教学法、任务驱动教学法、挑战教学法、活动教学法、竞赛教学法等，增强教学方式的灵活性，针对性的提高学生的创业策划能力。如网络营销中网络广告的教学方式采用模拟教学法，也就是情景演绎法，即学生扮演一个企业的工作人员，如麦当劳集团的老总、普通的工作人员、人力资源部经理等，参与模拟的学生，自行分成小组，社会网络广告方案，将整个教学课堂模拟成招聘现场，将设计方案进行评比，优胜的小组获得聘请资格，通过这样的情景模拟教学，巧妙地为学生创设轻松愉悦的学习氛围，寓教于乐，帮助学生在活动中更加准确的掌握基础知识与技能，同时，使学生充分展现自我、超越自我，全面提升学生的创业策划能力。又如，网络营销中的网络促销策略，这一章节所采用的教学方式为挑战教学法，首先，学生采取自学教材的方式，通过互联网技术查找相关信息、资料后，与教师之间展开挑战，学生小组间的挑战是指由一个小组设计挑战问题，由另一小组回答问题，并对各个小组进行评分，然后由每个小组参与，共同设计问题，由教师回答，若教师回答错误或不完善，则计分给学生小组。在这样紧张激烈的挑战式教学过程中，既能调动学生的学习热情，又能挖掘学生分析问题、解决问题的能力，有利于学生创业策划能力的提升。

1.3 提升教学评价体系的开放度

目前，我国的学生能力评价体系依旧采用传统的笔试考试，没有全面考查学生的综合能力，这种评价体系会阻碍学生创业策划能力的培养。因此，为了全面的提升学生的创业策划能力，必须提升教学评价体系的开放度，如网络营销教学中对网络广告策划方案的评价，采取网络调查问卷、市场分析、评价学生的市场调查报告、综合评定小组活动成绩、学习心得体会总结、技能操作成绩评定、创业计划书设计评定、网络问卷点击率等综合考量和评定，再结合创业策划的优缺点，让学生自评和互评，全面公开每一环节的评定步骤及结果。又如，在网络广告的设计中，邀请专业的行业人士进行评分，且采取公正、公开、公平的评定机制，提升策划方案评定的有效性、充分性、权威性、领先性以及一致性。开放性的教学评价体系，能保障学生创业策划能力源源不断的创造动力，教学评价体系无开放，即相当于无本之木、无源之水，因此，在网络营销教学过程中，应提高教学评价体系的开放程度，真正提高学生创业策划能力。

2 学生创业策划能力在网络营销教学中的培养产生的社会价值

近年来，学生创业策划能力在网络营销教学中的培养取得了较为显著的社会效用，积极的推进教育改革。主要表现在：①全面的调动学生的学习热情及主观能动性，与传统教学理念指导下的学习能力相比，进行了创业策划能力培养的学生，其学习热情和主观能动性明显的优于传统教育模式下的学生，能积极的推进学生创业策划能力的提升；②学生的创新意识和创新能力大幅度上升，在诸多的设计比赛中，学生凭借强大的创新意识和创新能力，获取了令人可喜可贺的成绩，如2013年中国互联网协会主办的第六届全国大学生网络商务创新应用大赛全国总决赛华南赛区一等奖，后进入第六届全国大学生网络商务创新应用大赛全国总决赛获一等奖，2013年江西省教育厅主办的江西省大学生科技创新与职业技能竞赛获一等奖，均获取社会各界的好评；③全面的提升学生的创业技能，规避创业风险，电子商务专业毕业的学生，在创业策划能力培养的基础上，不断的强化自身能力，经过一年左右的创业摸索实践，部分学生已经成功的创立了自己的电子商务运行公司，且市场发展态势良好，具有广阔的发展前景，而且其业务也在不断的拓展之中。总的来说，学生创业策划能力在网络营销教学中的培养产生的社会价值在于：学生创业策划能力的奠基，创业环境的良好、学生创业技能的锻炼提升，学生自身奋斗的结果，推动网络营销，即电子商务综合性应用人才培养的顺利开展，全面提升学生的综合素质，带动创业的顺利进行和发展，为国家建设贡献力量，同时，为我国的教育改革提供一定的参考，推动教育改革的顺利实施，保障人才后备之源，缓解学生的就业压力，为和谐社会的构建做出应有贡献。

3 结 语

学生创业策划能力在网络营销教学中的培养是一项长期而艰巨的任务，在整个教育改革体系之中，具有重要的、不可替代的位置，能全面提升学生的创业能力，从而缓解就业压力，为了有效提升学生创业策划能力在网络营销教学中的培养效率及质量，需要在强化学生的创业实践技能的基础上，尽可能提升教学内容的实用性，丰富教学方法，提升教学评价体系的开放度，尊重学生的学习意愿，全面指导学生树立正确的创业观念，逐渐培养学生的创业策划能力，并做好创业风险的防范工作，从而提升创业的成功率，为构建和谐社会贡献力量。

主要参考文献

[1]周迁云。在网络营销教学中培养创业策划能力的实践[J].科学咨询，2008（2）.

[2]白燕，王维新。高职专业教师在教学中的创新与创业教育[J].继续教育研究，2011（1）.

尊敬的各位公司领导：

您们好!

本人xxx，从20xx年x月27日正式入职，至今已满两个月试用期(试用期截止日期为20xx年9月28日)。

在这两个月的工作时间内，首先感谢公司各位领导及各位同事们的关心和帮助，特别是领导们在工作中所给予我的指导和启发，让我受益匪浅，无论是从工作技术及能力上还是从个人修为上都让我有了新的体会和认识，这段工作经历不仅提高了我个人的工作能力、业务水平，在为人处事方面更是让我有了新的方向，更好的认清自己及对自己未来的规划。

小水手的教育理念还是让我感受到了公司投身教育产业的前景与发展空间。我个人认为小水手双语优学馆的教育理念是独特而不可多得的，能够在这个飞速发展的经济社会中关注孩子内心的成长，并致力于这种培养儿童强大内心的教育，是我非常欣赏和认同的，而我们的教学设施设备的完善和强大，让我看到了公司发展的光辉前景，同时也增强了我个人的工作信心和工作热情。

最后，作为一名市场部人员，我认为我的个人能力能够胜任这份工作，也希望与这样一个实力雄厚、有广阔发展前景的公司长期合作!

现本人正式申请成为公司正式职工中的一员，相信我会以认真严谨的工作态度，亲切活泼的生活作风投入到我的本职工作中去，为公司的发展尽自己最大的努力!

此致

敬礼!

申请人：xxx

20xx年xx月xx日

第一条目的为规范公司电话销售管理工作，保证电话销售服务质量，特制定本制度。

第二条适用范围本制度适用于公司电话销售人员管理工作。

第三条人员职责公司销售部负责电话销售工作的统筹管理。

1、电话销售人员接通电话后应主动报公司名称，询问客户的具体需求，做到声音清晰，吐字正确，要有个人言行代表公司形象的意识。

2、与顾客沟通期间应保持良好的心情，主动挖掘顾客需求，耐心详细的向顾客解答疑惑，从心树立为顾客服务的意识。

第四条声音要求

1、声音要温雅有礼，以恳切、礼貌的话语表达，使顾客感到被尊重和被重视的感觉。

2、声音的大小应注意保持平衡，以免听不清楚或过大造成误会。

第五条时间要求

1、工作时间内联系客户，并注意打电话的时间段，应尽量避开客户用餐及午休时间。

2、听到电话铃响，最好在三声内接听，以免让客户久等，产生不满情绪。

3、电话铃响五声后才接听，应先向客户道歉，解除客户的情绪问题，然后尽快进入主题。

4、通话长度应控制好，时间不宜过长，只要双方沟通清楚业务内容后即可结束通话，不要过于闲聊偏离了主题。

第六条语义要求

1、首先应该自报单位、部门、姓名，说明来意，确保客户理解销售人员的通话是代表公司。

2、对客户表达的内容在对方不太理解的情况下给予适当的复述，确保客户充分理解你所表达的内容。

3、电话销售人员电话沟通中切忌强迫客户接受公司的媒体产品，应以相关方案引导需求为主。

第七条记录要求

1、进入接线状态，一手拿话筒，一手拿笔和笔记本，认真清楚记录通话内容和客户情况，要求简洁和完整。

2、记录内容包括时间、人、沟通结果等。

3、有意向和没意向的客户分类清楚，以便以后跟进。

1、主管负责确定电话销售人员的客户群及目标绩效值。

2、电话销售人员在打电话前必须做好客户信息的详细资料，和媒体产品的相关文案资料。

第八条电话销售沟通技巧

1、电话销售人员应采用简洁、坦诚、明确的自我介绍方式让对方在短时间内了解自己，不可以进行强势的推销行为。

2、电话销售人员可灵活借用曾经的目标消费者联系过，来消除电话障碍。

3、与正式客户相关部门联系上，进入实质阶段，并从消费者角度介绍公司媒体产品，及媒体产品给其带来的利益。沟通过程中语言通俗易懂，避免过多使用术语造成沟通障碍。

4、与客户沟通过程中，不得生硬打断客户，应先了解清楚客户需求，并做好记录，以此作为客户需求分析把最适合的媒体产品介绍给客户。

5、对于沟通中出现的异议，销售人员应结合媒体产品特点解答客户问题，将异议转换为机会，不可消极应对。

第九条电话销售总结工作

1、电话销售人员每天下班前纪录当天打call情况，并统计好数据，定期交部门主管查看并作为跟踪客户的依据。

2、有意向客户需定时跟进，并反馈给部门主管。

第十条考核时间及目的电话销售人员考核分为月度考核和年度考核。月度考核及年度考核作为绩效奖金及年终奖金的依据。

第十一条考核指标电话销售人员应熟悉公司销售媒体产品的特点、掌握电话销售的技巧，能够很好地与客户电话沟通，善于发掘潜在需求客户。

第十二条本制度由行政部负责起草和修订

第十三条本制度经公司总经理审批后实施。

一、电子产品行业分析

所谓市场营销，是指个人和集体通过创造并同别人交换产品和价值以获得所需欲之物的一种社会过程。换而言之，市场营销是指从满足服务对象的需要出发合理配置自己的资源，通过满足对方需要实现自己目标的活动过程。

随着社会的进步和市场开放，各类电子产品需求从单纯的民生需求接轨到国际市场整体需求，更以中国的独特环境条件使得其渐渐形成为全世界的生产制造中心；而电子行业相关产品的各类型中小制造业也有如雨后春笋般蓬勃发展，带动了整体民生需求市场的活络，也为国家整体经济创造了市场领先且独步全球的佳绩，更带动开创了国家外汇存底排名节节上升名列前茅的事实。

近年来，电子仪器产品的市场需求总体上一直保持着增长趋势。改革开放以来，国家采取了进一步加大基础设施建设、扩大内需和拉动经济增长的方针政策，大规模投资通信网络的建设与改造，这给电子仪器行业带来了不可多得的机遇，电子仪器产品年需求增量都在３－５个百分点。

二、市场背景分析

长沙是位于中国中南部湖南省的省会，位于湖南的东部。长沙是连接中国东西部的重要交通枢纽。该市人口密集，并有多样化的经济和工业基地。

长沙的经济以工业生产和服务业为主，增长迅猛长沙是中国“经济发达”的二十强城市之一。从20xx年到20xx年其生产总值平均年增长率达到14%。而在此期间的全国平均增长率为10%。20xx年服务业约占到长沙生产总值的一半，比20xx年增长了117%，该产业将持续带动长沙经济的繁荣发展。制造业和建筑业的生产总值也稳步增长，20xx年较20xx年增长了128%。第一产业（农、林、牧、渔）小幅增长。在这总稳步增长的情况下，我们产品的重新进入会有着一定的优势。

三、产品分析

1、优势

①近年来，长沙人均消费水平正在逐步稳步上升，人们对于传统的照相机已无法取得满足，然面索尼xr160e为市场销售较好产品，人们出于好奇，也会有一定的市场份额。

②索尼xr160e现在市场销售价格较低，易于被人们接受

③近些年来，很多类似的产品，山寨版，杂牌机也慢慢淡出市场，加上我们宣传做得好，相信会取得稳步上升

2、劣势

①新产品重新进入市场，所需要的投入也是较大的；

②新产品重新进入市场，还需要加大宣传力度，提高产品的知名度；

③当地关系网，老产品在地根深蒂固，新产品进入的同时，可能会遭到当地关系的打击；而打点地方关系，也是一笔花费。

3、机会

①长沙终端销售场所较多，市场容量较大。

②长沙目前主要竞争对手的威胁还不是太大，我们发展还有一定的空间。

4、威胁

①市场遗留问题影响经销商信心，市场的不稳定性与产品的售后服务是否完善

②找到当地的市场代理也存在一定的困难

③竞争对手拥有一批具有专业素质的促销队伍，以及同各终端网点多年的合作关系，也是我们进入市场的一大威胁。

四、长沙市场操作方案

1、长沙数码摄像机行情：马上就是暑假期间了，这之中会有很多家庭出处旅游，这将会带动产品的销售量，同比增长，将会比前个季度同比增长，所以在这个时候，产品进入市场将会给消费者耳目一新的感觉

2、终端网络情况：

在长沙，终端销售比较少，寻求代理应该不是蛮困难，这对我们的产品来说，资金的压力可能会减小

3、总体市场推广策略：

长沙经济业复杂，加上经营终端市场本身所要面对的资金、管理、技巧等诸多方面的问题，没有一个可行的总体市场推广策略，必然会遭遇到来自各方面的压力。所以我们得制定一套可行的策略：

①市场进入前期做好调查工作，充分掌握网络基本情况；

②保持低调进入市场，尽量避免与竞争对手正面冲突；

③寻求原代理商的友好合作，避免其强烈的设置市场障碍；

④树立终端样板市场，以点带面稳步拓展市场；

⑤制定灵活的市场销售政策，选择多样式的招商渠道；

⑥售点的开发以产出利润为中心，同时兼顾市场的战略布局；

4、树立终端样版市场

在市场销售中，除了销售点之处的分布合理外，选择一批有代表性的终端树立样板市场是有必要的

5、建立一批形象终端

样板市场的树立有其硬件和软件的标准，对整个市场的销售具有带动作用，其它一些大中型的商场或超市，其终端形象的建立尽量向该标准靠拢，但至少要有合理的上柜组合及实际上形成终端主推，此类终端亦是重点招商和产出利润的网点。

6、中小型商场的合作

五、管理团队

销售部：经理直接负责流通市场代理商的选择、管理，另全盘负责终端零售城市代理渠道的开发、维护；区域经理负责辖区内终端零售城市代理渠道的开发维护

客服部：售后服务网络管理

营销企划部：专业企划广告公司的选择，及管理企划部下属专业人员，保证企划部有序运行，做好营销总监的参谋。督导专员负责全国终端促销员费用、信息管理及企划部内勤工作。企划专员负责行业文字、图片资料收集，平面设计，促销活动策划，软文整理等。网络专员负责中英文网站建设、推广。

营销总监：总体监督审查各个营销部门的运作情况，做好服务、管理、培训、以及最终提升为企业文化，对营销的过程和结果负责。

六、资金需求

结合市场及行业特点，另外加上人员培训，宣传，及地方上关系打点等保守估计投入资金约为1000万。

尊敬的领导：

自20xx年4月17日我加入xxx行（中国）至今，已有三个多月的时间，经过这三个月的试用，我现已进入转正阶段。我所在的部门是项目代理一部，目前，我们项目组主要负责xxx项目的营销策划工作。自进入公司以来，我已跟进此项目近三个月的时间。在这段时间里，我们项目组成功完成了鹏基集团内部关系户选房以及外部客户认购的工作，目前项目已进入开盘前的筹备阶段。下面我就这三个多月以来的工作心得体会做一个转正工作总结。

房地产项目营销策划的工作比较零散，把自己在公司的主要工作仔细梳理一下，我参与了如下几个部分的工作：广告跟进、价格表、推广计划、会议纪要以及项目重要节点的工作如内部关系户选房，外部客户认购等等。

下面我从以上工作内容来谈谈我的心得体会。

1、广告跟进

广告跟进是我在这个阶段的核心工作，它不仅包括跟催广告设计，还包括对设计文案的校对等。作为一个校对人员，不仅要认真仔细，还要对整个工作的流程以及当前的工作内容等非常熟悉，否则就很难找出错误。在校对之前，我本来对项目操作思路不够清晰，但经过一遍遍的校对之后，我已经对操盘策略和操盘思路有了很深的认识，这是我没有想到的。

在无数次的文件修改的过程中我发现了追求完美的乐趣，在细节上去追求完美，不放过任何一个的错误。尽管这个过程中我遇到了很多挫折，也有很多次产生了不耐烦的情绪，但是经历之后，我发现了追求完美的充实与快乐，在追求完美中成长，在追求完美中成熟。因为不断的追求完美，我们才能把工作做得更好，才能更快的成长。

在广告跟进的过程中，我也曾被骂过，被误解过，同时也犯了很多错误，但这些对于我来说都已经不重要了，重要的是我已从中学到了很多很多，不仅仅是专业知识上的，还有做人的道理和原则。我发现人与人之间的相处，总会有一个磨合的过程，无论是生活还是工作，可能一开始在磨合中争吵，但最终会在磨合中相互理解，甚至在磨合中成为朋友。记得一开始我跟进广告的时候，曾和设计师产生过摩擦，他认为我们老是改来改去，我认为他做设计不动脑筋，不按我们的要求做。后来，我针对设计师的实际情况（工作地点不在长沙，文件修改比较麻烦），将需要设计的文件仔细校对，严格审查之后，再传给设计师做设计，这样就不会因为改来改去而耽误了制作，工作效率也可以得到提高。这样，几次之后，我们相互之间已经有了一些默契，工作开展也顺利多了。

2、价格表

关于价格表，我开始只是对其进行简单的核对面积、户型等。随着接触次数的增多，我发现做一个价格表真的是件非常复杂且庞大的工程。一个价格表不仅仅是简单的加减乘除，有时候会考虑到各因素之间的关系以及公式等的套用，这些都要慎之又慎，否则修改起来是很麻烦的。如果基础工作做的好，后续的工作就是简单的加减乘除运算了。另外，做价格表的时候还要考虑到后续使用的可行性，比如对于楼层标注来说，一般应按照实际楼层的顺序标注房号，以方便客户查看等等诸如此类的细节问题，在建基础表的时候不注意往往会影响到后续工作的推进。这些问题一定要牢记于心，以防以后自己做价格表的时候犯同样的错误。

3、推广计划

刚开始，我一直认为做推广计划不是件容易的事，没有经验是做不出来的，也从来没有想过自己有一天会做推广计划。记得刚开始做的时候，我觉得我是根本不可能做出来的，但是再难也要硬着头皮上啊。我尝试着调整自己的心态，告诉自己一定能够做出来，熬了几个晚上之后，总算出了点成果。后来在刘经理的指点下，经过多次的修改之后，发现这个推广计划专业了许多，我都不敢相信这是自己做出来的计划。真是世上无难事，只怕有心人！

现在我对做推广计划的思路已经清晰了许多。其实，做推广计划首先要对各种媒体的投放方式以及媒体性质等比较熟悉，然后明确项目推广节点；另外还有一个比较重要的因素——媒体投放费用。一个可操作的推广计划是不能脱离推广费用的.，明确了推广费用，剩下的就是在此条件下制定最佳的媒体组合，这样一个完整的推广计划就出来了。

4、会议纪要

记录每周例会的会议纪要是我的长期工作。一开始我记得很差，纪要里面有很多口语，而且有时候还理解错发言人的意思。后来，经过刘经理的指点，我详细的琢磨其中的语言。几次下来，会议纪要的工作对于我来说已经得心应手了。

曾经我很不喜欢做会议纪要，因为我认为做这个东西没有什么发展前途，记得再好又有什么用。但是刘经理的一句话触动了我，要想进步快，对于新人来说，会议纪要是学东西最快的方法，因为会议纪要里面全是大家思想碰撞的升华，突然间我豁然开朗了。是啊，我记得我每次记会议纪要的时候都是全神贯注的，而且慢慢的我自己明显感觉到我对项目的理解清晰了许多。所以，在以后的工作当中，记会议纪要对于我来说已不再是件不愉快的事，相反我会更加积极的去做好这个工作。

在工作中我认为自己的主动性不强，很多时候不能把自己完全融入到项目中去，认为自己没有做过的工作就没有胆量独立承担。其实很多人都是这么走过来的，每个人都有一个开始，只要充满信心，一样可以做好。

近期的目标是：首先要把推广工作做好，深入进去，多研究媒体，多研究竞争对手的推广等，其次关于价格表里的调差系数等关系还不是很理解，近期内一定要好好研究一下，争取完全弄明白。另外，等鹏基项目开盘后，我希望通过其它项目的投标把项目地块分析等项目前期工作深入研究一下，争取在半年之后成为一名合格的中级策划师！

在过去的三个月里发生了很多很多值得我一生怀念和拥有的记忆，这些记忆是我成长的开始。进入同致行，估计没有人会像我这么兴奋，因为我对她充满了向往与期待。进入同致行，我找到了我职业生涯中的真正起点，从这里，我将珍惜每时每刻。我的同事说做鹏基项目短短的半个月感觉是跌宕起伏的，而我要说，正是因为跌宕起伏，才会让我们学会随机应变，让我们领略到更多的知识，更快成长。

未来，我在同致行还有很长的路要走，我将更加扎实，更加努力的走下去。同时也希望自己能够和长沙同致行一起，创造辉煌！

此致

敬礼

申请人：

时间：

调查目标：基于各地物价普遍上涨的现象，_县城的物价也跟随着有上涨的趋势。经过调查发现，各组的数据体现出_品价格水平大部分在增长，且比例不均，相差甚远，长此以往，必定会给人民的生活带来不便，人民生活水平下降。调查目标在于，分析物价上涨现象，进而找出切实可行的措施，从实际出发，结合理论，具体问题具体分析，研究出能把物价稳定在适当水平的方法，提高人民的生活水平，推动社会的健康发展和保持的安定与和谐。

调查时间：_年8月1日至_月10日。

调查对象：_部分商品物价

调查方式：访谈法、电话访问法

自_年至_，人们都有所察觉，各种物品的价格频频上涨，而有些物价并没有上涨，且还有下降趋势。这些现象究竟是由什么原因导致的，这些现象暗含了什么样的问题，这些问题对人们的生活与社会的发展将产生什么样的影响，我们可以从什么方面采取措施，扬长避短，以便我们在以后求生存谋发展的过程中把握正确的方向，运用适当的手段，取得好成效。

一、关于物价的变化

来看下面几组调查的来的数据。表一是关于日常的最典型的食物类的物价；表二是关于各类产品原料消费用品类的物价；表三是关于最常见的服务娱乐类的价格。各组数据都是经过多次过角度调查统计取得的平均数，但是因为时间跨度不大，所以数据具有一定的代表性，同时。又具有一定的局限性。表中对比价格_年的价格是与_期价格。

表一 _县部分常见食物类物价表

表二 _县部分日常用品类物价表

表三 _县部分常见服务业类物价表

二、物价变化原因分析

从这些表中，我们可以知道大部分物品的价格在上涨，且变化幅度各异，究其原因有以下四个。

（一）商品供不应求。这个原因遵循了经济的最基本规律。在商品供应不足时，经过市场自己的调节作用，商品价格上涨。其中猪肉的上涨的最大原因就是供应不足。现在，如果你到乡下去走一趟，已经没有农户还像以前那样家里饲养着七八头猪，还有牛羊了。有的只是寥寥几家还圈养着一到两头而已。而以前靠宰杀生猪赚钱的屠夫，现在只好转行了，要么就是四个或更多几个人合伙宰杀购买来的一头生猪了。

（二）与商品的相关产品—互补品和替代品价格的变化影响。蔬菜类的涨幅并不是很大，这是因为蔬菜的替代品比较多，一种涨价了，而另一种未必涨了，或者产家奉行簿利多销的原则，所以导致涨幅不大。但是如果是互补关系，情况就不一样了。因为汽油价格上涨，所以跟随着乘车服务价格上涨了。

（三）供应商和经销商的成本价格影响。如从表中我们得知同款型号的家电类价格并没有上涨，反而有所下降，就是因为生产厂家的研发成本和技术进步或者是同行业竞争的影响，所以有些价格在下降。同样的，有些经销商呢，则根据自己的交通运输成本和进价的变化来调剂出售价格。

（四）不正当的哄抬物价引起的物价变化。有一些经销商则是跟随着物价多数上涨的这个现象，随意哄抬物价，以牟取利益。这样的行为长此以往，必定会给社会造成不良的影响，降低人们的生活水平，影响社会的发展和安定。特别是在调查当中发现在一些偏远地区，私营小店里的物价明显高于大超市的价格。

三、物价变化所反映的问题

其实，在日常生活中，一些商品价格的小变化，有时并不会引起人们多大的关注。因为，我们会认为这是社会进步的标志，社会进步的必然。随着生活水平的提高，以及各行各业工资的上调，物价有所增长是很正常的。但是如果比例失调，势必会影响经济的发展和社会的进步。所以通过调查发现，有下面几个问题是值得重视的。

（一）农业生产条件不完善，农民生产积极性不高。

我国是农业大国，首先必须抓好农业的发展。而现在我们的农产品却出现了供不应求的现象。为什么农民现在不愿意饲养生猪？最基本的问题是积极性不高。而另有很多的人出去务工，根本不愿意留在家乡种田，养殖。不愿意投入劳动力，所以生产条件自然就跟不上。所以才会导致表中数据所显示出来的现象。

（二）上涨物价比例严重失调。

从表一当中，我们可以明显的看出，因为供应不足，猪肉价去年跟今年在短短的一年时间内整整翻了一番，而牛肉价增长幅度只有八个百分点。对于营养价值相差不远的两种同类别的产品，这样的差别价格未免相差太大。同样的，其他的家禽肉类价格增长幅度也比较小。而一般正常的大米价格与猪肉价格之比为5：1，而如今的比例却是7：1，这个比例不得不另人捏一把汗！

（三）因物价上涨，导致失业人口增加，给就业造成更大的压力。

就业问题是国家乃至世界面临的一个大考验，如何让社会劳动力充分就业，在国家经济发展和保持国家繁荣昌盛的过程中起着举足轻重的作用。而农村剩余劳动力的转移是充分就业中的一个重角，而现在又有四分之一的原来从事宰杀生猪谋生的屠夫失去了他们的职业，这无疑是给充分就业这个任务雪上加霜。所以解决这些问题刻不容缓，得赶紧寻找出路。

（四）服务业重价格不重质量，服务机构不完善，服务业发展不乐观。

随着社会的发展，服务业变得越来越重要，人们也越来越依赖服务业。所以服务业的发展在人们的日常生活中不可或缺，而且服务业的发展在一定程度上代表了一个地区的经济发展水平，一个地区服务业的发展依托第一、第二产业。如此重要的服务业在发展中是绝对不能有任何的闪失，但是现在的数据和现实说明_的服务业发展不健康，有跛脚现象。在调查中发现，一些提供乘车服务的组织，只重视要价，完全没有任何的安全保障。且服务机构欠缺，人们对服务业的发展根本就不关心。这是一个很大的漏洞，同时也是一个绝好的发展机会，因此必须重视服务业的发展。

（五）市场缺乏正规的物价秩序，使一些不法经营者有空可钻。

调查发现，市场中生产者和经营者缺乏一个必要的遵循规则和指导原则。这样，在众多的物价上涨的情况下，很多商品找不到自己的市场定位。所以才会出现胡乱的报价，这样也使得人民的生活受到比较大的影响，同时又有人在当中赚取高额利润。

四、稳定物价的对策

社会要发展就必须每项事业的发展相得益彰，力争在发展中求稳定，在稳定中求发展。而经济发展是整个社会发展的关键所在。在市场经济条件下，稳定的物价是市场健康发展的一个特点之一；稳定的物价同时也是宏观调控的目标之一。那么，我们可以从那几个方面采取措施，使物价保持在一个稳定的合适的水平。通过调查，结合当地的实际情况，我们得出了以下几个对策。

（一）以农业为本，鼓励发展农业。

立足国情和乡情，农业是我们的支柱产业，社会的每一项发展都离不开农业的发展，。农业是人们的衣食之源，生存之本；农业是工业等其他物质生产部门与一切非生产部门存在与发展的必要条件；农业是支持整个国民经济不断发展与进步的保障。所以，我们应该从根本上重视农业的发展。调动农民的积极性，鼓励发展农业。

1、改善农业生产条件。_是一个山区县城，在发展农业这方面有利有弊。所以，我们应该从实际出发，发挥当地的优势，避免存在的劣势。鼓励人民购买适用于山区耕作的农机，以适当的补贴减缓人们的担忧。积极引进适合于当地的优良品种，淘汰历年来低产不适合的品种。

2、发展高产、优质、高效农业。以前我们总把心思放在追求产品的数量上，但是其实要发展农业就必须走高产、优质、高效道路。把农业和科技还有教育结合一起，为农业的发展奠定基础。同时，增加农业的各方面的投入。

（二）稳定市场供应，以稳定物价水平。

均衡的物价和产量即在供给和需求达到平衡状态时的价格和产量。在市场供不应求的状态下，价格势必会上涨。所以釜底抽薪的解决方法就是稳定商品的市场供应。结合实际情况我们有以下方法能稳定市场供应。

1、努力生产，保证当地自产自销产品供应。以蔬菜为例，当地气候适宜栽种的菜种，当地居民喜欢购买蔬菜应尽量地保证稳定其供应。在稳定本地市场供应的基础上在往外发展。而不至于到外地进货，导致成本上涨，必然引起蔬菜价格不稳定。另外，多商品的相关产品，这样能在避免物价的大幅度变动。

2、稳定进货渠道，与外地货商共同努力以稳定物价。对于一些必须从外地进货的商品，则采取稳定进货渠道，降低进货成本的策略，从而达到供需平衡的目的。如果供货渠道不稳定，供货商经常变动，那么进货成本肯定增加，致使物价上涨，影响人们的生活。(3)市场自觉调节与政府宏观调控相结合。市场在自觉地发挥着调节作用，以达到资源的优化配置，但是当市场调节不足以达到目标时，政府应及时采取宏观调控，以稳定物价水平。

（三）大力发展乡镇企业，缓解就业压力。

乡镇企业已成为我国农村经济的重要支柱，它肩负着农业现代化，转移劳动力，实现农民小康水平的重任。只有大力发展乡镇企业，才能更好的解决农村剩余劳动力的问题。

基于我们对乡镇企业以上的认识，我们就应该努力发展适合当地的乡镇企业，以达到农村剩余劳动力的就地转移。缓解现在因物价带来的更为严重的事业局面。

（四）督促和鼓励服务业的发展，完善服务机构。

经调查发现，服务行业的物价水平尤为不稳定。其原因就是行业发展不稳定。其实，服务业不仅可以促进经济的发展，方便消费者，提高人民的生活质量，而且可以对农业和乡镇企业的发展起到促进作用，推动整个社会的发展。所以我们应该鼓励当地服务业的发展，并且在其发展过程中给它把好方向，监督发展。

服务业的发展水平还代表着一个地区的发展水平，所以完善服务机构是我们发展服务业的一个重要环节。首先，我们应该树立发展服务业的观念，让全民领悟到服务业发展的重要意义。其次，我们应该做好一个完整的 服务业发展规划。第三。我们可以借鉴外地发展服务业的成功范例作为我们的向导，以指导我们服务业的发展。

（五）确保落实国家物价文件要求，根据实际制定合理规范，稳定市场秩序和物价水平。

1、在各地区物价普遍上涨的情况，国家文件精神更是要弘扬和遵守，我们应该努力达到和保持国家规定的物价水平，确保人民生活不受影响，尽全力为国家贡献自己的力量。

2、根据自己的实际情况，制定适合当地的物价规范。通过做一些调查研究，对一些相关产品的价格水平给出相应的标价范围，和适当的涨跌幅度。做到不影响生产者和经营者的正常利润，不打击他们的积极性，而是给市场一个参照物，一个定价原则。以达到经济健康发展，市场井然有序，物价有章可循，人民安居乐业的目的。

五、结论和体会

通过调查得出，_县的物价上涨的情况严重影响了当地人们的生活，但是在现在的情况下，必须尽快找到解决的办法，还需当地政府和人民共同努力来度过这个难关。我们应该看到物价上涨所带来的双方面的效应：不要盲目乐观，以为是经济繁荣的表现；也不能过度惊慌，认为是经济萧条的前兆。

通过现象，了解本质，抓住基本矛盾，解决问题。这样，我们的经济，我们的社会才能健康发展。

摘要：

市场营销管理在企业运营过程中有着举足轻重的作用，企业只有强化市场营销管理，制定并改进市场营销策略，才能进一步开拓市场，提高市场占有率，让做大做强企业，实现企业健康可持续发展。

关键词：

饲料；公司；市场营销管理；社会实践

一、企业基本现状

（一）基本情况怀化地区位于湖南西部，国家武陵山片区中心地带，是全国9个生态良好区之一。产业基础较好，拥有省级农业科技产业园（怀化市工业园）1家、省级经济技术开发区1家、省级工业集中区5家，农业规模企业32家，产值达30亿元以上。境内有正大、湘珠、骆驼、九鼎、和美、双胞胎、海大等饲料企业入驻，共有投产企业9家，在建企业3家，产值将达到150万吨。

（二）怀化饲料企业现状随着饲料行业竞争加剧、更趋微利，饲料企业的重复建设，导致开工率严重不足，进一步加剧。饲料业和养殖业将呈现区域化、专业化、规模化、差异化、品牌化、终端化等特点。怀化地区的饲料企业以怀化区域为核心，产品辐射湘西和贵州以北地区（铜仁、黔东南），目前怀化市（地区）是一个以猪料、禽料为主，鱼料为辅的市场结构，其中猪料以全价料为主的市场，市场空间大，年需求量在30万吨以上，禽料市场年需求量在40万吨以上，饲料企业将怀化市场重为中心市场，与国家武陵山片区扶贫战略的深度推进、国家产业扶贫的实施、养殖习惯良好等因素密切相关，怀化及周边市场蕴藏着较大的市场。

二、存在的主要问题

1、产品结构单一，品牌影响力不强。现有企业开发产品，还没有密切联系当地的养殖特点，禽料开发不足，猪料开发为主，品牌构建能力不足。2.分销渠道太长、网络品牌建设不足。饲料公司现行的大部分渠道模式是厂家－零售商－养殖户，部分区域还存在着厂家－批发商－零售商－养殖户的渠道模式，针对专业养殖户的直销模式较少。3.促销策略手段少，经销商利润偏低。公司的管理层没有很好地重视促销活动，特别是针对性营销措施不足，比较看重短期利益，在促销理念和手段上不足，希望通过投资促销必须短期内得到回报。4.营销人才梯队建设不足。营销员队伍整体素质偏低，综合业务能力不强，特别是服务养殖户的能力与市场的需求有差距。

三、几点建议和措施

（一）重视市场调研，提升市场应变能力市场调研是市场营销运营的出发点。产品策略、价格策略、促销策略、流通策略构成了市场营销活动的四大支柱。市场调研有助于企业营销管理目标的实现，要抓住切入点，发现消费者的需求，捕捉市场机会，并制定与之相适应的营销策略和计划来满足消费者的需求。在产品开发、设计、改进时，能充分考虑用户意见，最大限度满足用户需求，以市场调查为基础制订市场营销策略。

（二）调整产品结构，扩大品牌优势以用户需求为中心的企业经营指导思想，重点考虑用户需要什么，把发现和满足用户需求作为企业经营活动的核心。饲料企业要利用武陵山片区唯一优势维系品牌地位，打造品牌，结合但怀化及周边地区以山区为主，对产品组合策略进行细分，根据养殖特点，开发整合资源，在产品档次、饲料种类等方面着手，重点开发猪料和禽料，并质量上找突破。特别是产业扶贫的不断推进，鸡鸭养殖见效快、抗风险能力强，山区适合鸡鸭养殖，禽料产品的开发将成为市场的重点，也是企业提高市场竞争力的核心增长极。

（三）强化渠道建设，提高产品竞争力积极开拓市场，在做好县级渠道的基础上，对重点中心镇进行拉网式的摸底，确定渠道，积极开展直销渠道建设，对养殖户集中的区域建立综合服务站，确保养殖“一体龙”跟踪服务。对现有渠道进行规范管理，从产品到价格到服务，围绕养殖户的需求，采用“一场一案的服务模式”，全程帮扶，可以通过疾病防疫现场会等形式，增强养殖户对渠道的信任、产品的认识，又有利于公司品牌的宣传和产品推广。

（四）强化服务举措，延伸产品附加值提高服务水平，依靠公司的整体运营模式和营销人员的综合素质，首先是制定用人标准，再好的营销策略，如果没有一帮业务素质出众、高度认同企业文化的业务代表去执行也不能达到预期效果。其次是加大培训力度，强化全体员工的顾客服务意识。营销员的工作是企业产生直接业绩和利润的根源。更是实现产品快速分销，指导用户直接使用产品，甚至还要提供包括畜禽疾病诊断等延伸服务工作，最终实现产品的真正销售。再次要强化对营销人员的督促检查。要注重营造良好的创新氛围，转变营销人员创新的畏难情绪，在督促检查中，被认可认定的创新方法、创新理论、创新技能、创新思路等，均有适当奖励。切实做到在执行中提高，在服务中提高，在督促中提高，在检查中提高，通过服务提高公司产品的市场占有率，实现预期目标。

（五）强化保障机制，推动策略执行为确保饲料企业营销策略得以顺利实施，提出了相应的保障措施。完善营销制度，重在营销过程管理，控制了营销过程就等于控制了营销结果。建立健全营销绩效考核，建议采用质量运动为营销经理制定和执行考核标准的模板。营销人员制定详细的营销计划，包括月、周、和日的工作计划，并且由营销经理对其进行追踪检查，营销人员通过每天按时写工作日志，分析总结自己每天的工作，并对碰到的难点热点问题及时通过日志等形式与大家进行共享，进而提高工作能力。

甲方：

乙方：

受甲方委托，乙方为甲方的消费者满意度进行调查。双方经充分协商，根据有关法律法规，本着公平、诚信和互利互惠的原则，就相关事宜达成以下协议：

一、委托调查项目

1、项目名称：____市消费者满意程度调查。

2、甲方委托乙方调查____市消费者满意程度进行调查，乙方按要求设计问卷，实施调查，处理数据，生成数据资料，供甲方使用;甲方按协议规定向乙方支付调查费用，并做好相关配合工作。

二、项目概况

1、调查时间：签订委托合同后一个月内。

2、调查对象：年龄在18至69周岁之间，在调查地居住满6个月的公民(不含外籍人员)。

3、调查样本量：100个(指成功样本，下同)。

4、调查资料最迟交付时间：________年____月底前。(包括原始数据、分组数据资料)。

5、调查费用：经与____市X集团有限公司协商，每个成功样本平均费用为30 元人民币(下同)。本次调查总费用为叁仟元整 。

三、甲方的协助义务

1、甲方向乙方提供相关资料。乙方应提前____日向甲方提交所需相关资料明细，经甲方确认同意后向乙方提供，如甲方拒绝提供，乙方不能以此为由拒绝或延期向甲方提供市场调查服务。

2、乙方独立调查有困难的，经甲方同意，可请甲方提供协助。

四、保密义务

1、乙方承诺对甲方的商业秘密负有保密义务。

2、保密内容包括但不限于：乙方需要对甲方提供给乙方的所有书面资料(但提供给乙方以前已经公开的除外)和乙方通过调查取得的全部资料及调查报告等(以下统称商业秘密)进行保密。

3、保密措施：乙方在甲方未公开披露的情况下，不得向第三方泄露甲方的商业秘密;不得许可第三方使用甲方的商业秘密;不得以任何形式私自利用上述商业秘密;对于一项完整的商业秘密，如果甲方仅公开披露部分内容，对未披露的部分乙方仍要承担保密义务。

4、涉密人员范围：包括但不限于乙方项目工作组成员及乙方其他全体员工。

5、保密期限：乙方承担保密义务的期限自甲、乙双方签订本合同时起至甲方向社会公众披露该信息时止，在此期间无论甲、乙双方合同关系是否存在，乙方都应无条件的保守甲方的商业秘密。

6、泄密责任：乙方承担因泄漏甲方商业秘密而给甲方造成的全部损失。经济损失难以计算的，赔偿额应当相当于本合同总价款的十倍。

五、费用结算方法：

调查开始后____日内即20________年____月____日前，甲方向乙方一次性支付本次调查项目费用叁仟元整。收款人名称:上海XX公司。开户行:。账户：X22222222

六、违约责任

1、除本合同另有约定外，非经本合同双方协商一致，任何一方不得无故违反合同。如有违约，违约的一方应承担另一方的全部损失。

2、乙方逾期向甲方提供合格的调查报告的，每逾期____日，乙方应当按照本合同咨询费总额的日万分之五支付违约金，对因此给甲方造成的损失，乙方应承担赔偿责任。

3、乙方违反本合同第五条约定，应当向甲方支付违约金人民币万元。对因此给甲方造成的经济损失，乙方应承担赔偿责任。

七、合同的解除

1、乙方逾期提供合格的调查报告超过____日，甲方有权单方解除本合同。

2、乙方不得以与其他单位合作等任何方式将本合同约定的服务内容分包或转包给第三方，否则，甲方有权解除合同。

3、乙方违反本合同任何一项其他约定义务，经甲方催告后仍未完全履行的，甲方有权解除本合同。

4、因乙方原因导致本合同解除的，乙方应返还甲方已经支付的全部咨询费，并按照本合同咨询费总额的20%向甲方支付违约金，对因此给甲方造成的损失，乙方应承担赔偿责任。

5、本合同履行期间，除因乙方原因合同解除的外，甲方有权随时通知乙方解除本合同，合同解除时，对于甲方已付的款项乙方不予退还，甲方也不再承担任何补偿、赔偿等违约责任。

八、违约责任

1、除本合同另有约定外，非经本合同双方协商一致，任何一方不得无故违反合同。如有违约，违约的一方应承担另一方的全部损失。

2、乙方逾期向甲方提供合格的调查报告的，每逾期____日，乙方应当按照本合同咨询费总额的日万分之五支付违约金，对因此给甲方造成的损失，乙方应承担赔偿责任。

3、乙方违反本合同第五条约定，应当向甲方支付违约金人民币1万元。对因此给甲方造成的经济损失，乙方应承担赔偿责任

九、协议书的生效

本协议一式两份，甲方一份，乙方一份，经双方签字盖章后生效。未尽事宜，由双方协商确定。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

法定代表人： 法定代表人：

电话： 电话：

传真： 传真：

________年____月____日________年____月____日

在现代社会，手机是必不可少的通讯工具。但随着社会的发展，人们发觉手机的基本通话功能已经不能满足人们的日常需求。随着手机的多元化不断地更新，智能手机成为时代的潮流。

x科技股份有限公司是一家新兴企业，在国内外的知名度却不怎么高，论知名度，却还比不上诺基亚、三星、索爱等老牌手机生产企业。

本次营销策划案是为本公司discoverer（发现者）手机指定的全程营销策划，目的在于扩大discoverer（发现者）手机在年轻学生消费者中的竞争地位。

进行品牌的推广，使之成为大众为之熟悉、了解、喜爱的品牌，成为x公司抢占中国智能手机市场的主要战略。

x科技股份有限公司是一家国内民营上市企业，注册资本5000万美元，主要董事会成员有陈鹏，万随林，徐伟，王宇欢，时丰。公司于20xx年9月成立,座落在苏州工业园区内。公司多年来致力于无线技术在营销管理领域的行业应用，是专业从事移动商务技术开发及运营的专业服务提供商，提供基于短信（sms）、彩信(mms)、wap，为企业、组织、学校提供客服、市场、管理等方面的移动应用服务。根据不同用户的需求，提供相应的产品及方案，满足企业对于移动商务技术的广泛及深入的应用需求。与中国电信、中国移动、中国联通及中国网通等电信运营商保持着良好的合作伙伴关系。

公司宗旨:质量一流,客户满意!

为了对企业的经营活动进行全面的掌控，提高企业资源的利用效率，以及减少企业的经营风险，以能够很好的达到销售的预期目标，完成销售认识，提高利润增长，并尽可能的扩大品牌知名度。

（一）宏观方面：（pest分析）

1、政治法律环境：

为扶持国内自主的移动通信产业的发展，国务院于1999年初颁布了《关于加快我国移动通信产业发展的若干意见》，此文件对手机行业实行生产许可证制度，竖起手机行业的屏障，加大了进入手机行业的壁垒。

法律法规的作用是双重的。一方面，对企业行为有着种种的限制；另一方面，也保护着企业的合理竞争与正当权利。企业要了解和遵守国家颁布的各项法规、法令和条例。才能保证企业经营的合法性。以此依法进行有效的营销活动。

2、经济环境

20xx年的全球金融风暴，使整个手机行业陷入低靡状态，国际品牌也没能逃脱此种命运，但是从另一个角度来看，全行业的业绩下滑使得国外品牌减少对中国市场的产品投入，这对于本土企业恰恰是一个占领市场的契机。只要把握好经济脉搏，提高核心竞争力，就有可能使国产手机的发展有实质性的突破。

而且，随着中国市场经济的发展和改革开放的深入，人民的生活水平和可支配收入不断提高，因此消费者对于高端智能手机等新兴产品的消费比重会只增不减。

3、社会文化环境

中国是一个人口大国，人口密集使得中国市场有巨大的潜力，尤其近年来，手机已不再是奢侈消费品，而是一种非常普及和大众化的通讯工具，并且手机已经成了我们生活必不可少的东西，所以手机营销活动的开展，对于国内来说有很大的人口优势。

另外，人们文化水平越来越高，对于新鲜事物的接受程度提高，在家庭收入分配当中，对于用于消费娱乐的开销逐渐增大。

而且，近日，日美的右翼势力排华动作很多，国人在爱国情绪的影响下，会更多的考虑国产品牌，我公司作为一家国人创立的企业，有其自身独特的影响力，这是国外品牌所没有的

4、技术环境

20xx年1月，工业和信息化部正式向中国移动、中国联通、中国电信三家运营商发放3g运营牌照。随着3g市场的发展，国内3g手机终端生产的争夺战已经打响，华为、联想、康佳、迪比特、夏新等纷纷宣布推出或将推出3g手机。

而且，随着科技的进步，液晶电容屏幕制造技术逐渐成熟，带来了可视角度和显示像素的视觉体验极佳的手机屏幕，安卓系统的完美操作性给大屏幕的触摸屏，游戏的开发带来了极大的支持；催生了数十万的应用，给消费者带来了很多乐趣与方便。cpu技术的快速增长，提高手机的处理能力和流畅性。但是，电池的技术在近年来未能有大幅突破，给数码产品的发展起到主要的阻碍。

（二）微观方面

1、市场状况

随着社会的不断发展和科学技术的不断进步，智能手机得到了极为迅速的发展。而且，越来越多的消费者使用功能更为强大的智能手机，中国作为全球的一个手机消费者市场，将成为各大厂商的必争之地。

但是，随着智能手机的普及，同质化现象也日趋明显。手机系统大多以谷歌android为主，以同样的硬件、外型、材质、功能等等，显露了国内手机厂商的开发创新能力的不足。

在同等配置、外观的情况下，价格的竞争也是未来的主要的手段。就目前情况来看，国产厂商大量推出千元android手机的产品，以图快速抢占低端市场。我公司的产品discoverer（发现者）定位于中高端旗舰级android智能手机，对于最求物美价廉的消费者来说，在价格方面可能有一定的弱势。

2、产品状况

产品生命周期：智能手机已经稳稳地跻身于手机主流市场，正处于成长中的成熟期。各销售渠道基本呈饱和状态，增长率开始下降，还有少数后续的购买者继续进入市场。

产品功能：基本功能、gps导航、拍照功能、娱乐功能、数据功能、商务功能。（附件有详细介绍）

产品的旺季与淡季：旺季：1-3月，9-12月，以及各节假日；淡季：4月份

产品的替代性：较弱

3、竞争状况

（1）、行业内现有企业间的激励竞争程度

现在手机市场面向全体民众，但智能手机主要面向的是学生，商务人士等年轻一代。

中国手机市场所拥有的品牌有联想、魅族、小米、oppo、中兴、华为、金立等，以及索尼、三星、lg、诺基亚，苹果，摩托罗拉等国外品牌。

在中低端市场，竞争不算激烈，主要是华为，联想，飞利浦和中兴的低端产品。飞利浦是国际化大品牌，是主要竞争对手，顾客给于信赖。而联想是本土商品也具有很大的竞争能力。

在高端市场，苹果，摩托罗拉，三星竞争很激烈，主要竞争对手是苹果和三星，苹果以硬技术出众，以及三星的外观设计有很大的优势。discoverer（发现者）定位于此市场，要面临以上高端品牌的竞争压力，做为一个新进企业，有一定的弱势。

（2）、新进入者的威胁

主要是做上下游产品的供应商和零售商以及自主创业的新企业。但是，手机行业有比较高的进入壁垒，进入这个市场还是有些难度。

潜在进入者的进入障碍：

①规模经济：

手机市场的规模效应很明显，因为有庞大的费用待摊，这也有效遏制了潜在的进入者。

②产品差异壁垒：

手机市场需求几乎都已满足，论个性，有iphone，论实用，有nokia。进入者难以通过改变偏好来占有市场。

③资金需求壁垒：

手机行业对资金的需求大，研发、广告和促销都需要大量的投资，其进入障碍高。

④顾客转换成本：

中国市场不同细分市场有固定的偏好，让进入者难以短期回收资金。

⑤技术水平：

手机对技术要求很高，手机的优劣决定于对于技术的掌握，这个壁垒限制了绝大多数的进入者。

（3）、替代品的威胁

手机厂商基本不存在这类的威胁，手机的替代品可能有笔记本、电子书、平板电脑，在现阶段未显示出明显的优势，但随着新技术的出现有可能出现，也会出现威胁大的替代品。

（4）、供应者的谈判能力

在目前手机高端产品市场上，除了大唐电信、中兴通讯等少数几家厂商外，其他厂商的关键零部件都是直接从国外进口，这无疑大大提高了国外通讯产品制造商的讨价还价能力。

（5）、购买者的谈判能力

对于中高档手机，顾客讨价还价能力相对较弱，多为价格的接受者。本产品的定位就是中高档旗舰智能手机。手机市场顾客多为白领、大学生等追求时尚人士，对于时尚、娱乐、质量等有不同的需求，不同的顾客选择不同的手机。

4、消费状况

通过市场调查发现：消费者普遍容易接受中低档产品，喜欢进口的品牌机和质量好的国产手机，并且要求个性化。

在智能手机市场中，年轻人是主要消费者，而现在的90后一代，更是以手机彰显个性与身份，大学生新进入校园，都以“苹果三件套为荣”，我们的discoverer（发现者）作为与苹果类似的市场定位，在以后的市场中，抓住消费者的独特的个性追求、强大的网络功能需求，以及产品的地位形象，只要它符合消费者的需求，就能获得成功。

swot分析

一．优势（strength）

1.手机自身优势：

1）一款四核超大屏智能手机

其采用的是目前全球最快大的手机芯片--三星定制exynos5450。无论是系统的流畅性还是支持的高清功能（游戏和视频），都达到了四核手机的标准。

2).重塑手机的“csp”

c即contacts（联系人）；s即sms（泛指短信和彩信）；p即是phone（打电话，语音通话）。

近年随着iphone、android的发展，改变并普及了智能手机，各种应用、功能越发的丰富，“但却弱化了手机信号、电池等根本性能，背离了通讯工具的初衷。”而discover手机使用的是20xx毫安的大电池，超出主流智能手机的电池容量近30%,可支持联网待机长达450小时，连续通话15小时。并且“无论怎么握，都不影响discover手机的信号”，形成了有力优势。

3）高端做工和舒适的手感

discover的做工已经达到极其高的水平。另外，机身也专门为国人的手型而设计，discover采用了4.99英寸，并且采用宽屏的设计，更有张力。

2.价格优势

1).成本价定价的模式。

discover早早找到3000元左右的主流价位，适应毛利率15%的生存，在这个价位把配置做到。对比市场同类产品，具有绝对优势。

3.销售渠道优势

1.）销售模式双管齐下

采用半线上售卖的方式，节约成本。充分利用了网购的时尚性。同时实体店经营又保证了手机的售后与高端的服务质量。

2）货物配送规则

不仅是凡客的如风达可以选择，其他合作伙伴包括顺丰、宅急送、ems等都支持discover配送，另外先期还开通上门自提服务，仅限北京地区，其他城市陆续开通。

4.售后服务保障政策

对于购买discover的用户，将会得到由x公司提供的三包服务。即：“包修、

包换、包退（简称“三包”）。x公司：产品售出（以实际收货日期为准）起7日内可以根据三包服务细则退货，15日内可以根据三包服务细则换货。另外，用户可以去我们实体店免费提供维修服务。

5.独特的宣传战略：

1.)高调发布会宣传

x手机的创始集团——六人小组凭借其自身的名声号召力，召开了一场极具创造性的新闻发布会，不可否认，discover这招高调宣传发布会取得了众媒体与手机发烧友的关注

2).利用网络广告促销

3).利用社会化媒体的模式

用口碑营销，把营销成本降到最低，这样使产品能够足够的便宜。

6.优秀技术团队支持

x科技有限公司优秀技术团队成员有各种前先进手机制造商，研发商巨头担任要务。所以这是一支“优秀得以至于不知道该拿来干什么”的豪华团队。以优秀的技术团队作为支撑，是x公司的在人才力量上的优势。

二．劣势（weakness）

1．手机自身缺陷

1）前置摄像头像素不突出

前置摄像头像素不突出，这是discover无法回避也是无法通过后期优化弥补的缺憾。时代在发展，科技在进步，高清前置摄像头自然有它存在的价值，例如最新版的手机qq就支持与pc视频通话，由此看来，前置摄像头还是非常重要的

2）硬件方面存在诸多问题

1.屏幕翘脚问题

2．手机掉漆问题

3.后盖缝隙闭合不严密问题

4.机身晃动有响声问题

5.原装配件中没有耳机

在论坛里，发现里面的问题反馈多达近5000条，包括了发货速度慢、掉漆、相机无法拍照、频繁死机、无法开机、通话破音严重等十几个问题，还有部分用户申请退换机。

2.信誉缺乏

由于x公司起步晚，刚刚成立一年多，在htc、三星、iphone等智能机占领大部分市场份额的时候，discover横空出世，在市场份额、占有率上明显不足，在大众心中的口碑还没能建立。加上discover频频爆出漏光、掉漆、频繁死机、通话破音以及售后服务并不完善的问题，对discover的信誉更是一个挑战。

三．机遇（opportunity）

1.竞争对手削弱

1）苹果公司面临巨大挑战，乔布斯去世，在一定程度削弱了苹果公司的竞争力。

2.手机电脑化趋势

即手机将取代pc。因此市场对于智能手机的需求以及要求也会更高。仅仅在中国有78家做rmcpu，价钱会直线性下跌，促进了整个智能手机的计算能力，和成本的优化。这是整个手机行业的非常大的驱动力。

3.互联网化

4.未来移动终端的发展。

随着终端搭台、应用唱戏的潮流席卷而来，国内3g市场迎来新格局。作为3g智能手机的小米的诞生无疑是利用了这个极其有利的因素。

四．威胁（threat）

1.智能手机市场竞争激烈

在全球经济形势陷入低迷困境之际，移动互联网市场却是风景独好。在移动终端领域，苹果、三星占据高端市场，联想、中兴、华为等国内厂商则与运营商联手推出千元级智能手机，小米科技等互联网企业也加入战局，不断升级的竞争风暴奠定了智能手机市场多极化格局的形成。discover成立一年，虽然业绩不菲，但是仍有许多不成熟的地方，市场占有率也不大。在激烈的智能手机市场竞争中仍处于弱势。

2.自主产权不高

discover的硬件应用互联化，除三新外，小米手机的其它合作厂商也都是的元配件供应商，包括夏普、tpk、wintek和德赛等。x公司打造“终端+内容+服务”的移动互联网布局也轮廓初具。在各供应商的支持下，discover也显现出了自主产权不高的一个缺陷，这无疑使x公司的未来发展的一个重大威胁。

3.舆论压力挑战

x公司黑门试图要利用、编造各种各样的负面消息来毁灭discover的形象。此外，由于discover自身缺陷，推动媒体以及广大群众对discover热烈讨论，社会舆论对discover未来发展产生巨大压力。

销售额30亿

毛利率15%左右

市场占有率初步定在7.9%左右，希望之后一年可以有显著的提升

由于本公司刚刚进入手机市场，市场知名度还不是很高，为此，首次推出旗舰机discoverer，我们必须隆重且高调。因此，我们推出了以下一系列的行动方案：

第一步，前期造势

（一）活动时间：

20xx年1月14日——20xx年6月10日

（二）活动地点：

新浪微博，人人网，腾讯网等主流流媒体

（三）活动负责人

陈鹏、万随林负责联系水军及网站建设事宜等

（四）活动内容：

1.在各大主流流媒体上进行宣传造势，通过手机规格性能方面的剖析，吸引消费者眼球；

2.找网络水军对手机进行正面负面双向评论，引发网络评议热潮；

3.开办官方网站及社区，给广大消费者定制手机ui的机会，提升手机优势所在。

第二步，新闻发布会

（一）活动时间：

20xx年6月09日

（二）活动地点：

北京水立方

（三）活动方式：

媒体见面会，新闻发布会

（四）活动主题：

“非凡体验之discoverer”

（五）活动内容：

1.邀请国内外各大媒体记者参与见面会，到场的每一位记者朋友均赠送一部discoverer为礼物，并发放一本发布会说明书；

2.会场布置，要显得神秘，新奇，充满科幻色彩；

3.主持人开始对discoverer进行介绍及演示，并邀请现场记者互动，全场持有discoverer的记者跟着主持人及大屏幕的操作，亲身感受discoverer的非凡，现场的摄影师在关注大屏幕和主持人外，更要给予记者们使用discoverer的全场镜头和单独镜头，在直播视频上要同期分屏幕显示这一盛况。

4.记者提问环节

（六）活动负责人

徐伟邀请记者朋友和各大视频网站朋友

王宇欢现场布置及礼品发放

时丰活动主持人安排及后勤工作

第三步，各大城市促销活动

（一）活动时间：

20xx年6月10日

（二）活动地点：

北京、上海、重庆、广州等十大省市重点城市闹市区

（三）活动方式：

促销活动

（四）活动主题：

“discoverer之亲体验”

（五）活动内容：

1.事先安排人员在人流量比较大的地方发传单，主要集中在主要街道和广场；

2.现场横幅、海报和pop宣传；

3.安排一些人员做举牌广告；

4.搭建活动舞台，进行一些音乐、小品及互动活动，具体内容根据各城市的文化确定；

5.活动过程中的互动活动以discoverer代金券为主要奖品，活动最后举办抽奖，以discoverer为压轴大奖。

（六）活动负责人

陈鹏各地点活动舞台搭建

万随林活动演员的安排

徐伟活动当天的礼品采购及运送到各个站点

王宇欢场地租借相关手续的办理

时丰媒体记者的邀请及现场活动录制播放事宜

序号项目名称单价（元）数量总价（元）

1水立方租金70万170万

岁月的刻度，游走于罗盘之上川流不息地前行；生活在父母的身上不断延展；将每一丝幸福记述成歌；总有那些对亲情和爱的情怀，久久萦绕在心头。最美夕阳红，夕阳是一首美丽的歌，夕阳是一杯醇郁的酒。父母为我们操尽了辛劳，作为长大后的我们，应该为他们尽一份心，让他们安享晚年。

伴随社会的发展，越是发达地区老龄化越是严重，商场的所在城市也面临老龄化的情况，10月2日恰逢重阳节，借助这一节日，商场计划通过组织包括健康行、登高望远、重阳节花会、重阳节文化交流、保暖产品类推广，这金风送爽，丹桂飘香的季节，为20xx重阳节增添一抹抹靓丽的色彩，并藉此来加强商场与会员顾客的联系，体现商场对老人的祝福和关爱。

活动时间：

20xx年x月x日—x日

活动主题：

浓情暖意·爱漫重阳

九九重阳节——祝天下所有老人幸福安康……

整体营销活动：

（一)年满60周岁的会员顾客可凭身份证到店免费领取重阳节礼一份，子女陪购加赠一份；凭身份证会员卡可享受购服饰类活动基础上折后再9折优惠，实付满99元可获赠价值99元精美礼品。(单张小票限赠一份·特例除外）

暖心礼：商场定制保暖袜一双。每天限量99份。

水晶礼品：商场定制毛巾礼盒。

礼品领取地点：1F东门总服务台、8F会员中心

（二）过重阳，会员健康大奖惊喜抽！会员购物实付满99元抽取价值399元健康查体卡！

抽奖地点：1F东门总服务台

查体地点：市人民医院查体中心

查体内容：血常规尿常规肝功肾功、血糖血脂、乙肝五项、心电图胸片（正位）、肝、胆、双肾彩超

费用：399元/人，10人共计3900元，费用由供应商按销售额承担。

（三）幸福好礼乐缤纷·重阳礼汇

“融聚暖意”重阳节展卖会；玉器1折起，银饰7折起，镶嵌7折起，名表

8.8折优惠，黄金每克优惠29元！男装、女装、保暖内衣、羊毛羊绒推出重阳节专享礼品。

重阳节特别活动：

（一）“书写幸福晚年”——重阳节书法爱好者笔会及书法活动

中华文化源远流长，书法传承愈久弥新，书法是中华文化的精粹，一手漂亮的毛笔字经常让人赞叹不已。商场计划邀请部分市书法家到商场进行笔会交流，同时组建书法爱好者协会，为喜爱书法的会员提供学习机会。

活动时间：20xx年x月x日下午15：00-17：00

活动地点：8F会员中心

（二）“爱从脚开始-我为爸妈洗次脚”——重阳节孝亲洗脚活动

从小到大，父母不知道为我们洗了多少次脚，为我们的付出都数不过来，但是我们很多人，甚至连最基本的洗脚都没有做过，树欲静而风不止，子欲养而亲不待。快为自己的至亲做点什么吧。商场为大家提供了感恩机会，参与即赠送重阳感恩礼品。

活动联办：****区妇联

活动时间：20xx年x月x日晚

活动地点：一楼大厅广场

（三）“百善孝为先”——二十四孝及弟子规文化展示

（四）“沁香茶约·茶韵悠长”重阳节斗茶品茗茶艺文化交流沙龙

（五）“菊花·美酒”——重阳赏菊花、品菊花酒活动

（六）有您才幸福重阳节记录家庭瞬间—全家福免费拍

为此，笔者立足于当前中国房地产发展大环境，针对成都房地产营销策划的现状，结合成都某房地产企业项目营销策划实际，对房地产营销策划过程的重点内容和操作流程进行了阐述，分析了当前国内房地产市场的现状，构建了房地产营销策划的框架。在实证研究中，通过对成都H房地产公司的实际情况论述，同时对产品的定价、价格调整、广告推广进行了详实的阐述。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究，希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架，为房地产开发企业提供有益的帮助。同时，笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论，使理论与实践相互映证，期望对房地产营销策划实践起到一定的指导作用。

关键词：房地产企业，营销策划，产品定价，价格调整，广告推广

ABSTRACT：

Ourcountryrealestateindustrydevelopmentmovestowardstherationalityandthestandardunceasingly,howevertherealestatemarketingplanstillwasattheinitialstage,ontheonehand,thedeveloperdidnottakethemarketingplan,butalthoughortooktolackthesystemthetheorymethodtoinstructtheworkingpractice,Ontheotherhand,somemovingspiritsdidnotunderstandbutanyisthetrueplan,theplanbehaviorcapriciousnessstrongthescientificnatureisweak,someso-calledmarketingexpertisinductingthemarketingplanthewrongroad.Thisintensifiedtoacertainextentthemassivecommodityapartmentsvacant,createsthesocialresourcestheenormouswaste.

Therefore,theauthorbasesonthecurrentChineserealestatedevelopmentmacroenvironment,inviewoftheChengdurealestatemarketingplanpresentsituation,linkstotheChengdusomerealestateenterpriseprojectmarketingplanreality,hascarriedontheelaborationtotherealestatemarketingplanprocesskeycontentandtheoperationflow,Hasanalyzedthecurrentdomesticrealestatemarketpresentsituation,hasconstructedtherealestatemarketingplanframe.Intherealdiagnosisresearch,throughtotheChengduHRealestatecompanysactualsituationelaboration,simultaneouslytotheproductfixedprice,thepriceadjustment,theadvertisementpromotionhascarriedonthedetailedelaboration.Thisarticleattemptsintherealestatemarketingplantoconductsomebeneficialdiscussionresearch,hopedsummarizesasetboththescienceandthepracticalandfeasiblerealestatemarketingplanframe,providesthebeneficialhelpforthepropertydevelopmententerprise.Atthesametime,the

authorthroughtherealestatemarketingplanactualoperationevidencerealestatemarketingplantheory,causesthetheoryandthepracticereflectsthecardmutually,expectedpracticescertaininstructionfunctiontotherealestatemarketingplan.

Keyword:Realestateenterprise,marketingplan,productfixedprice,priceadjustment,advertisementpromotion

一．绪论

1．1研究背景

随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竟争日益加剧，企业盈利能力同比降低。

由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题：烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位；一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱；一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。

房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。

由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。

1．2研究的意义

随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是：一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。

目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。

房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要。房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。

二．房地产企业营销策划理论分析

2．1房地产市场概论

2．1．1房地产市场的影响因素

房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：

宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。

政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。

产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。

其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。

2．1．2房地产市场的特性

房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。

1．市场供给缺乏弹性

供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。

2．市场供给的异质性

因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。

3．市场的区域性

一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。

4．市场的周期性

房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究，经济周期与房地产投资周期之间的关系密切，二者的相关系数为0.86，属高度相关；二者的波动同步，只是波动幅度不同而已；二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展，其发展进程不仅限于自身的发展冲动，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外，房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。

5．市场容量难以估算

由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。

6．市场的政府主导性

房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。

2．2房地产营销策划理论和方法

美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结：

第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。

第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。

第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。

第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。

房地产营销策划的方法主要有两种：一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。

三．成都房地产市场分析

3．1成都市房地产市场的基本势态

3．1．1成都住宅建设持续增长

近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元，比2005年增长17.2%；2006年，全市完成房地产开发投资714.8亿元，同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。

3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步

迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年，成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元，施工面积增幅达39%。

3．1．3成都房地产市场持续活跃

随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。

另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，2006年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。

四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划

根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。

H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竟争优势。

4．1成都市H房地产企业市场定位分析

市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。

根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竟争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。

国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。

最后，H房地产企业的市场定位是：成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。

4．2成都市H房地产企业定价策划

从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。

1．总体定价策略

从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。

（1)低价策略

采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。

（2)高价策略

采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量与市场占有率可能无法同时提高，现实中高价策略公司需谨慎使用。

（3)中价策略

这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。

2．过程定价策略

房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种：

（1)低开高走定价策略

低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。

（2)高开低走定价策略

这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。

（3)稳定的价格策略

这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。

根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。

3．时点定价策略

时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。

①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。

②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。

③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。

4．3成都市H房地产企业广告策划

1．项目导入期广告促销

H房地产企业一期项目的导入期，即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的，广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中，让产品在消费者的心里建立正面的形象，激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果，以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象，使目标受众对项目有较为全面的了解，对项目的带来的生活产生向往，以产生购买欲望，对于房地产产品，百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多，大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此，对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分，以求达到广告宣传量的饱和。

2．项目成长期，即项目的开盘期

在这一阶段广告的内容是劝说性的，广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性，确定产品在目标消费者心中的心理定位，以便在高速成长阶段占据有利位置。

在这一阶段的广告，应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。

由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣，他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈，在成长期，将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应，以求实现销售开盘的理想预期。

电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而，带了目标客户的尊崇感受和向往，并与其它竟争品牌有效差异化，形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是：由于现代生活节奏加快，许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视，所以，将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好，那个时段的广告收费也相对便宜一些。

这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外，报纸广告、电波传送等媒体的广告实施，也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。

3．项目成熟期广告促销

项目经历了开盘期后，销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段，广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标，对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言，在这一阶段，项目的建设已近完成，已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递，同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行，这是H房地产企业项目最好的销售卖点。

因此，在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注，这些栏目的节目制作要结合项目实况，则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚，眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前，将老客户的居住生活展现在目标群体而前，对他们是最好的吸引。

4．项目衰退期广告促销

当项目进入衰退期，即尾盘期后，应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上，所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫，理想的销售业绩，购房者的满意和业主的忠诚，这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广，同时，这些也将成为企业品牌的有效验证，为企业下一次的开发项目奠定基础。

五．结论

房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。

成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划，要做中国有竟争实力的公司就要以客户需求为导向，以市场为龙头，以策划工作牵头引导其他工作，实现从产品型向服务型企业转化，从资源优势企业向能力优势型企业的转型。

本文在对H房地产公司项目的市场营销策划研究的写作中，结合该公司的客观实际，确定市场定位，最后制定了产品策划、价格策划、广告策划等一系列的房地产项目营销策划。运用理论和实践相结合的方法，对H房地产公司项目的营销策划作了较深入的研究。

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现代企业营销战略一般包

括战略任务、战略目标、战略重点以及战略措施等方面的内容。

（一）战略任务

战略任务在一定时期内，企业市场营销工作服务的对象、项目和预期要达到的目的。企业的战略任务通过规定企业的业务活动领域和经营范围表现出来；一是服务方面，即为哪些购买者服务；二是产品结构，包括质量结构、品种结构，档次结构，即拿什么样的产品来为购买者服务；三是服务项目，即为购买者提供哪些方面服务；四是市场范围，即企业服务的市场有多大。

（二）战略目标

战略目标是企业在较长时期内预期达到的目标成果，是企业战略任务的具体化，反映着企业在较长时期内生产技术发展的水平和营销管理的完善程度。企业的营销战略目标是一个综合的或多元的目标体系，具体包括四方面的内容。

（1）市场目标即企业在市场上竞争能力的提高程度，包括企业内在力量的提高程度和信誉的提高程度。竞争能力的提高指标具体表现为传统市场的渗透和新市场的开拓，市场占有率、销售增长率的提高等。

（2）发展目标即企业能力和规模的扩大程度。具体表现为商品和服务的创新能力、经营管理水平的提高程度以及企业的发展、专业化协作而使企业规模扩大的程度等。

（3）利益目标即企业预定要取得的经济利益。具体表现为利润总额的扩大和资金利润率的提高程度、员工收入增长程度以及职工心理需要的满足程度。

（4）贡献目标即企业的营销活动对社会做出的贡献状况。具体表现为向社会提供的商品或服务的数量和质量、上交国家税金的数量、自然资源的利用程度、环境保护的状况以及为社会的政治安定和生活提高所做的其他贡献等。

（三）战略重点

战略重点为是对企业实现战略目标具有决定意义的工作、措施和环节，是企业市场营销的主攻方向。

（四）战略措施

战略措施是企业为实现战略目标而采取的长期的、重大的对策和措施。企业在实现战略目标的过程中，会遇到各种机会、威胁和风险，为了充分利用市场机会，避免市场威胁和减少市场风险，必须制定相应的办法和措施。

（五）战略步骤

战略步骤是实现战略目标的时间安排，它是根据企业营销发展的客观进程制定的。首先按照预定的总目标提出分阶段的目标要求，然后根据这些阶段目标确定战略步骤。

营销战略按不同的标准，有不同的分类方法，现分别介绍如下：

（一）按营销战略的内容划分

根据内容的不同，营销战略可分为市场选择战略、市场竞争战略和市场发展战略。

1．市场选择战略

任何企业都不可能满足整个市场的全部需求，因而必须通过市场细分，选择自己的目标市场，目标市场的选择关系到企业的投资方向和投资规模，因而在企业营销活动一开始就必须明确，并随着营销活动的开展作出适当的修正和调整。市场选择战略是确定企业服务方向的战略。

2．市场竞争战略

只要存在市场经济，就必然存在竞争。它贯穿于企业营销活动的一切方面，因此，竞争战略包含着广泛的内容。既有竞争手段方面的，又有竞争方向方面的，不同类型企业所处的竞争地位不同，因而应采用不同的竞争战略。市场竞争战略是保证企业在激烈的市场竞争中取得主动权的战略。

3．市场发展战略

企业要在激烈的市场竞争中取得优势地位，提高自己的声誉和知名度，必须不断扩大规模，因而必须认真选择自己的发展战略。市场发展战略包括两个部分：发展方向战略和发展方式战略。

（二）按营销战略的层次划分

按照层次的不同，营销战略可以分为总体战略和部门战略。总体战略是整个企业的营销战略，它从企业全局的利益出发，考虑企业的长期发展。部门战略是企业各营销部门的战略，是根据总体战略的要求制定的，是一种执行性的战略，但每一部门的战略又考虑了各自的特点。

（三）按营销战略的过程划分

按照制定营销战略的过程，营销战略可以分为程序式战略和非程序式战略。程序式战略是按系统的程序和逻辑的方法制定的战略。但是，由于营销战略的内容复杂，环境多变，有些因素有很大的不确定性，在这种情况下，无法按照既定的程序和方法进行，而只能通过企业领导者的经验、渊博的知识、敏锐的洞察力和活跃的逻辑思维来制定，称之为非程序性或非规范性战略。为了防止仅靠经验造成偏差，目前在制定战略中大都采用一套科学的程序，以提高战略的可行性。

企业制定营销战略即是在分析企业自身条件的基础上规划战略任务与战略目标，并制定出具体的策略。

（一）分析企业条件

企业营销战略的制定是在分析企业条件的基础上进行的。企业条件包括内部条件和外部环境两部分，因而分析企业条件过程也就是一个“知己知彼”的过程。

企业内部条件主要包括两个方面，一是所处行业方面的状况，包括所处的行业是一个兴盛的行业还是一个衰退的行业，各自的原因是什么?企业在本行业中的地位等。二是营销能力方面的条件，包括厂房、设备、资金、技术、人员素质、组织机构和管理水平等因素及其工作状况．例如企业产品的竞争能力、市场占有率、市场潜力、产品的信誉、销售增长率、获利能力、产品供应、财务状况和经营风险等。

企业的外部环境包括微观环境和宏观环境。微观环境包括企业本身、供应者、中间商、顾客、竞争对手和社会公众等方面；宏观环境包括人口、经济、政治与法律、社会文化等方面。对环境的分析，一是要预测环境的变化方向，二是要对环境变化给企业带来的机会和威胁进行预测，以便在营销战略中能趋利避害。

（二）确定战略任务

在确定战略任务时，需要广泛征求意见，或者组织多方面的人员参加讨论，同时要考虑企业环境可能出现的机会、威胁、有利条件和不利因素，企业的能力，市场导向等，通过广泛征求意见和综合上述因素，确定出适合本企业特点的战略任务，以便使全体工作人员齐心协力朝着一个共同的方向前进。

（三）确定战略目标

战略目标是企业营销活动的总目标，确定正确的战略目标是制定市场营销战略的中心内容。为了保证战略目标的顺利实现，制定战略目标必须遵循以下原则：

1．明确与具体

战略目标明确是指其含义不含糊，不存在多义性；具体是指其内容不抽象空洞，有衡量实际程度的指标。这就要求企业确定的战略目标尽可能数量化，通过一系列的数量与时间、空间指标的结合，把目标变成具体的东西，使之能够考核和对比。这样，就可以控制战略目标的实现过程。

2．层次与协调

由于企业任务的重要性不同，战略目标具有层次性，在总体目标下，还有各部门、各环节的目标；从时间来说，有长期目标、中期目标和短期目标。这些目标形成一个目标体系，其重要性也各不相同。总目标和长期目标是最重要的目标，各部门、各环节的目标和中短期目标是为实现总目标和长期目标而制定的。

3．现实与可行

是指既有确定的现实基础，又可实行。

4．科学与关键

是指明确的战略目标是经过科学预测和计算的，而且目标和重点突出是关键，以便集中力量实现战略目标。

在营销战略的实施过程中，首先须按预先制定的策略有序地执行；其次是对执行过程进行合理控制。

（一）营销战略的执行

即把营销战略由理论落实到实际行动的过程。为了保证落到实处，执行中需要做好三项工作：

1．制定配套策略主要包括商品策略、价格策略、销售策略、促销策略等及其组合。

2．搞好相应的组织建设建立相应的组织机构，落实责任制，取得员工的理解和努力执行。

3．制定战略实施计划确定具体的项目、步骤、措施和时间安排。

（二）营销战略的控制

企业的营销活动只有按照事先拟定好的营销计划有序地进行，才有可能实现营销目标。为此，市场经理必须对营销活动进行控制，并在必要的时候对预先拟定的策略加以调整。

1．营销控制的内容

市场营销战略控制的内容包括三个方面：一是目标控制，即根据营销战略规定的长远目标和阶段目标，控制其实现目标的状况；二是进度控制，即根据战略计划的要求，控制其不同阶段的实现进度，从而保证营销战略的最终实现；三是重大问题控制，通过对重大问题的控制，及时发现在执行战略中出现的新的机会或障碍，以便利用机会，减少障碍。

2．营销控制的方法

营销控制的方法多种多样，且各有利弊。市场经理必须在各种方法之间进行权衡。下面介绍几种常见的方法：

预先控制、现场控制和反馈控制。预先控制是对计划执行的事前准备以预防问题出现的一种控制方式。预先控制需要有准确、及时的信息和较强的预测分析能力，优点是能够防患于未然，尽量避免偏差的出现。这种控制工作的难度较大，要求有较高的业务素质。

现场控制是指在某项活动进行之中所实施的控制。现场控制的方法是管理者深入现场对正在进行的工作进行指导与监督，发现偏差时及时进行提示、帮助或予以纠正。现场控制的出发点是，在偏差刚一发生或出现苗头时就进行纠正。计算机和通讯技术的不断发展，为现场控制提供了许多便利之处和新的形式。现场控制的效果与主管的工作作风和领导方式、解决问题的权力大小、下属对他们指导的理解程度有很大的关系。

反馈控制是指从已经结束的活动或以前工作的执行结果中获得信息，将它与控制标准相比较，发现偏差所在及其原因，然后采取措施对下一步工作过程所实施的控制。反馈控制的特点是根据过去的情况来调整未来的行为。不少情况下，反馈控制是唯一可用的控制方式。反馈控制与预先控制、现场控制都是有价值的控制方式。把这三种类型的控制结合起来使用，控制的效果会更好。

市场攻击战略即是主动进攻，它是现代企业为了扩张市场，提高市场占有率而采取的策略。企业在主动进攻，与竞争对手争夺市场时，必须选择巧妙的攻击策略，以确保万无一失。

（一）市场攻击的类型

企业可以选择的市场攻击类型主要有三种：密集性市场攻击、一体化市场攻击和多角化市场攻击。

1．密集性市场攻击

密集性市场攻击战略主要是指企业通过现有产品来进一步开拓市场的一种战略。实施这一战略有利于改善企业经营，提高经济效益。这种营销战略通常有三种形式。

（1）市场渗透市场渗透是指企业采取种种积极的措施在现有的市场上扩大现有产品的销售。企业可以从以下几方面努力：一是在维持现有消费者的基础上通过各种营销手段如价格策略、促销方式、渠道的变更等，使原有的消费者更多地购买本企业的商品；二是用各种竞争手段把竞争企业的顾客争取过来，转而购买本企业的产品；三是设法刺激和促使未曾购买过本企业商品的顾客进行购买。

（2）市场开发市场开发是指企业以现有产品开发新市场的战略。主要有两种途径：开发新的地区和国际市场；开发产品的新用途。

（3）产品开发产品开发是指一个企业通过对现有产品的改进来增加企业的销售额。现有产品的改进包括改进产品的性能，增加产品的花色、品种、规格、型号等。

2．一体化市场攻击

当企业所处的行业很有发展前途，或者企业实行“一体化”能较大幅度地提高效率时，往往采用“一体化增长”。“一体化”有三种形式：

（1）后向一体化后向一体化是企业购买、合并或兼并本企业的原材料供应企业，实行产供联合。变过去向供应企业购买原材料为自己生产原材料，就像家具厂原来买进板材制成家具，改为自己加工板材一样。有的商店，逐步发展起自己的工厂，生产出的产品在自己商店出售，有些大的零售商店由过去从批发企业进货，转为自己直接从生产企业进货。

（2）前向一体化前向一体化是一种按供、产、销的正向顺序实行一体化增长的策略，与后向一体化正好相反。这也有几种具体形式：第一，原材料供应者通过自办、联合、联营或兼并等形式，与加工制造企业相结合，实行供、产前向一体化。例如，油田开办炼油厂，矿山与冶炼厂联营等；第二，批发商业企业增设或兼并零售商店；第三，生产企业通过自办、联合、联营或兼并等形式，与商业企业相结合，实行产、销前向一体化。例如，某些大型生产企业在全国各地自行投资开设销售网点，或者与若干家商业企业实行联合或联营。

（3）水平一体化水平一体化是企业收购或兼并竞争者的同类型企业，形成联合企业或专业化公司。

当企业经营的产品有良好的发展前景和潜力，而且企业在供产销等方面实行一体化能提高效益、加强控制、扩大销售时，可实行一体化发展战略。

3．多角化市场攻击

多角化是指企业开发新产品和实行跨行业经营的一种增长战略。采用这种战略主要是根据两个方面的情况：一是本企业所从事的行业缺乏足够的发展余地；二是在所从事的行业外，又发现更有利的营销机会。这种增长战略也有三种形式。

（1）同心多角化同心多角化是企业利用现有物质技术力量、特长、经验等开发新产品，增加产品大类和品种，如同同心圆一样从内向外扩展业务经营范围。例如，某客车厂利用原有技术设备及生产能力生产小货车；原只生产录音机的无线电厂利用现有资源及技术条件增加生产电视机、录像机等。这种多元化战略有利于发挥企业原有的技术优势，不需要更多投资，因而风险小，成功率高。

（2）水平多角化水平多角化也称横向多角化战略，指企业仍面向过去的市场，通过采用不同的技术开发新产品，增加产品种类和品种。

（3）集团性多样化集团性多样化是指企业通过投资或兼并等形式，把经营范围扩展到多个新兴部门或其他部门，组成混合型企业集团，开展与现有技术、现有产品、现有市场都无联系的多样化经营活动，以寻求新的发展策略，如美国柯达公司除经营摄影器材外，还经营食品、石油、化工和保险公司。

（二）市场攻击的策略

市场攻击的具体策略总的说来有三种，即正面攻击，侧翼攻击、包围攻击。现代企业可根据自身的实力和产品特点采取具体的策略。

1．正面攻击

正面攻击即渗透到对手的核心地带，通过双方实力的对抗，取得进攻的战果。市场营销中的正面攻击是指采用价格、分销、广告、促销等具体战略战术进行营销攻势。

（1）抢占市场制高点市场进攻要追求“制高点”效应。在市场竞争中，每个行业都有其制高点。如地域性制高点是那些对市场，竞争对手影响颇大的地区，一旦进入该地区，会自然地向周边地区扩展。

（2）步步为营，由点到面推进如果企业实力不是很强，但随着发展会以较快的速度回笼资金，那么，在其攻占了第一制高点后，可以选择区域性市场目标作为第二制高点进行切入，循序渐进，步步为营，由点到面向前推进，来逐步扩大自己的市场范围。

2．侧翼攻击

侧翼进攻，就是从对手阵地侧面发动进攻，避免与对手主力直接接火。侧翼攻击主要包括地理侧攻、产品侧攻、价格侧攻三种主要形式。

（1）地理侧攻地理侧攻即按地理空间标志划分市场，攻击企业选择那些空白性市场进行切入和扩展。许多日本企业就采取这种策略来不断发展壮大，直至最后与欧美许多实力雄厚的企业抗衡。如日本的计算机公司首先侧攻那些市场近乎空白的亚洲国家，然后登陆美国加利福尼亚，再向全美延伸。

（2）产品侧攻产品侧攻是指企业按产品标志区分市场，选择那些竞争者没有的或薄弱的产品进行侧攻。对产品侧攻点的选择，关键是创造新的需求，引导产品的消费，而不是与对手争夺相同的市场，这样做可以避开代价巨大的拼杀。

（3）价格侧攻利用竞争对手所没有的竞争性价格进攻攻击，也是很有效的侧攻术。采取价格侧攻有低价侧攻和高价侧攻两种方式。低价侧攻，会迎合消费者图省钱、贪便宜的心理，但容易使企业“引火烧身”，造成蚀本。高价侧攻，可以针对一部分消费者的心理特点，避免竞相降价的发生，使企业有机会获取更多的利润。

3．包围攻击

包围就是对竞争对手的各翼进行完全封锁，迫使对手就范。它是将“点”的进攻转化为“面”的进攻，使对方分散力量，不能全方位的进行防御。市场营销中的包围进攻，从本质上看有两种战略：一是产品包围，二是地理包围。二者既相互联系，又有所区别，常常结合在一起运用。

（1）产品包围进攻产品包围进攻需要进攻者推出质量、款式、功能、特色各异的产品，以压倒对手的产品线，取得数量上的竞争优势。

（2）地理包围进攻地理包围进攻是将企业的产品或服务扩张至每一个地理性区域市场。麦当劳、沃尔玛等公司通过特需经营的方式，将快餐店、零售店布点至世界各地，都是地理包围的成功范例。

商场如战场，有攻击就必然有防御。企业进行市场防御，主要是防止自己的市场不被竞争对手抢走。面对竞争激烈的市场，很多企业都不同程度地采取了市场防御战略，以守住阵地，等待时机。

（一）市场防御的功能

市场防御对于现代企业来说是非常重要的。这是因为保护不了自己，企业就不会有发展，也就不会有市场进攻。据统计，世界上只有20％的公司获得了使市场占有率增长2％以上的成果。而80％的公司的进攻纯属徒劳，甚至损失惨重。在开办5年以下的公司中，只有40％的公司市场份额有所提高；在有20年以上历史的公司中，只有17％的市场份额有所提高。因此，绝大多数现代企业在经营过程中都是在进行积极的防御。通常说来，积极的市场防御具有以下主要功能：

1．降低对手进攻的可能性

企业通过显示其防御意图，给竞争对手制造防御假象，可以让对手不敢进入你的领地，从而达到降低竞争对手进攻可能性的目的。

2．把进攻引向威胁更小的方向

如果进攻不可避免，企业可以有意增加进攻者某方面进攻的诱因，转移进攻的方向，达到减少对企业的危害以保存其实力的目的。

3．减少进攻的强度

企业可以在舆论上造势，分散对手的注意力，也可以“先发制人”攻击对方一下，使它分出一部分兵力防守，进而减低在主阵地上的进攻强度。

（二）市场防御的策略

1．地点防御

商战中的地点防御战略，主要是提高对手的进入障碍、增加可预料的报复手段、以及减少进攻的诱因等措施，以下是一些具体的战略对策。

（1）防御性地增加规模经济规模经济的作用是迫使进攻者必须以大的生产规模经营并冒着防御企业强烈反击的风险进入市场；或者迫使进攻者以小规模经营所带来的产品高成本劣势的拖累进入市场，这些都会使入侵者望而却步。这种防御通常在钢铁、电子、纺织等行业中十分有效。

（2）差异营销利用产品的差异性、品牌知名度会使企业获取较多的利润，形成对入侵者的障碍。因为，入侵者需耗费产品、服务、产品特点等代价来树立自己的信誉，克服现有用户对防御者产品的忠诚，这种进攻通常是以亏损作为代价的。

（3）封锁销售渠道入口企业可采取加大进攻者进入销售渠道入口的难度，甚至锁住销售渠道的入口，从而形成对入侵者的市场封杀。封锁销售渠道，可采取增加销售力量，扩大服务范围，签署销售渠道的排斥性协议，丰富产品种类、填补规格缺口，为销售渠道提供充足的货源，促销的价格折扣、批量折扣、时间折扣等形式。

2．机动防御

在商战中，机动防御与军事上采取的行动差别不大，都是面对攻势的威胁，通过调兵遣将，灵活地配置资源，以挫败对方锐气。

（1）产品上的自我进攻企业有计划的产品更新战略、产品改良战略、对产品生命周期时段的改变战略均属此类。

（2）扩展现有的产品市场例如，家电行业已从收音机转向便携式收音机、从立体音系统转向更先进的视听系统，从电视机转向视频唱片和磁带录像机，市场空间变得越来越大。

（3）以多角化战略进行积极防御多角化经营是企业防范风险、获取竞争优势的有效战略。日本的三菱重工、川崎重工、富士重工等公司，为积极防御对手的进攻，都已进入飞机制造业，准备在下一代商用喷气式飞机上与波音公司一较高低。

3．侧面防御

侧面防御是指努力填补相关产品或服务的空白点，不让进攻者从侧面有机可乘。由于其他公司向市场领袖企业发动进攻，常常寻找可作为突破点的侧面，因此，侧面防御具有十分重要的意义。侧面防御成功的关键，是防御者是否预测挑战者未来行动的方向和进攻强度，同时，及时采取反击行动，阻止事态继续发展。

4．狙击防御

狙击是对攻击所作的反应，目的是扭转战势，削弱攻击者的力量。商战中的狙击战斗应周密侦察，精心运筹，主要的工作包括全面侦察竞争状况、分析可能出现的进攻者、预测进攻者的战略意图和可能的进攻路线、制定封锁对手进攻路线的狙击防御战略、塑造企业作为顽强“守卫者”的形象，鼓舞战斗士气，打击进攻者的气焰，甚至瓦解其军心等几个方面。

（1）产品狙击产品狙击战多采用品牌形象力拉动需求、刺激需求，以抵挡进攻者对市场的猛烈蚕食。品牌形象与品牌实力一起构成品牌的基石，品牌实力是基础，它决定和影响着品牌形象，而品牌形象又在一定程度上表现品牌实力。因此，成功的产品狙击应当强化品牌实力与品牌形象相结合的威力。

（2）促销组合狙击各种促销手段通过适当的组合可以增强实际绩效，而不同的促销手段又有其各自的特点。一般来说，促销手段包括公共关系、广告宣传、营业推广、人员推销。现代企业在防御竞争对手的进攻时，对促销手段进行组合应注意以下两方面的问题。

首先，产品属性不同，对促销手段组合的影响不一样。产品属性指生活消费品和生产用品两类不同的商品。一般来说，生活消费品运用广告传递产品信息比较适宜，人员推销对机器设备等生产用品的促销作用较明显。

其次，产品生命周期对促销组合的影响。以全新产品（消费品）为例，处于产品生命周期的引入期，人员推销与营业推广的作用较明显；处于成长期和成熟期时，广告的作用则更为显著；而产品一旦处于衰退期，公共关系对产品销路的影响会逐渐加大。

（3）价格狙击价格狙击成功的关键是企业要有经营规模，这是因为经营规模产生的规模效益具有以下两大威力：别人不敢降价的时候你敢降；降别人不想降或降不起的价格幅度。例如，长虹原本只在一地（绵阳本部）一品（彩电）上集中经营，规模上来后就大幅度降价，压库促销又扩大市场占有率，资金回收后再投入主业，如此良性循环，长虹走的正是一条不同于联营兼并等外延方式的规模经营之路。

5．撤退防御

商战与军事战相同，适当的撤退与转移才有机会继续进攻。弓满自断，孤注一掷地守城或保护本应废弃的市场，等于是自寻死路。

例如，美国强生公司的纸尿布曾在市场上占据主宰地位。1988年宝洁公司推出质量更好的“乐肤爽”，向强生发动进攻，强生公司无法以竞争性产品取得防御的成功。本着“打不赢就走”的原则，强生没有负隅顽抗，于1981年撤离美国纸尿布市场，当年的市场占有率仅有10％，估计损失1500万元。但这毕竟为强生赢得了喘息之机。

“只有适当的撤退才有继续攻击的机会”。明知不可为而为之，必定走向毁灭。撤退防御往往不单是由于产品失败所致，社会压力、技术问题、政治需要等都可能造成对企业的全局性威胁。企业应从战略高度审视、权衡这些威胁，要该撤即撤，保存实力。

用宣传勾起xx消费的文化情节。

驾驭百态生活，驰骋才子豪情!

随着经济社会的飞速发展，人们物质文化生活的不断提高，集于万千宠爱于一身的xx车，也不在局限在财富者用来炫耀奢侈的象征，而成为了一种文化符号，被更多的文化者所接受。而xx能否在这样的背景下完成由尊贵并向着厚重文化的华丽转身，主要取决于如何让更多的文化人产生强烈的购买欲。

驾驭百态生活，驰骋才子豪情。

围绕xx车由有钱人向文化人消费阶层和消费观念的转换，使xx产生更广泛的消费市场，让xx车成为更多消费阶层的选择。

目标定位分析：作为汽车产业的佼佼者，xx汽车之所以被有钱人所青睐，主要是因为xx车高端的消费定位所决定，而其他消费阶层对xx的消费观念也只能停留在羡慕、向往的局。近年来由于文化产业的飞速发展，许多高收入行业均诞生于此，所以文化行业也成了xx车胡主要消费对象。

广播。 西安资讯广播

内容形式：语言独白和采访对话，搭配背景音乐。

时间安排：每天下午 17：30—19：00西安资讯广播

地点分布：西安

内容要求：由于传播媒介为广播的特殊宣传方式，所以将宣传区域限隔在了西安市，且宣传主要以语言为主。而时间的安排上可以看出这是下班高峰期至吃饭时间段，由于下班时间人普遍会累，所以这样的宣传时间段则要求我们广告宣传语言要简单明了，语气温和，幽默诙谐，以及背景音乐的搭配也应以动情、优雅、舒心的节奏为主，这样才能使得听众喜欢并认真听取。

分为独白部分和对白部分两大类。

独白部分（配和节奏轻松、舒畅、优雅的背景音乐开始）男声。

感受清新典雅的美妙生活，畅游舒适自在的个人空间，每一个华丽转身都是科技文化的深情凝结。完美的曲线，搭载动人的激情步伐，勾勒出一幅幅绅士的魅力魂魄，精彩生活便由此开始！

驰骋在无拘无束的旅程，每一条道路都将通往乐趣的心境，宽敞空间的每一处都将成为与家人分享快乐的新场所。

逃离工作胡万千疲惫，打开欣喜无穷的生活激情，沉浸于安逸的温馨陪伴，自由驾驭个人风采，完美诠释尊贵与文化的生活衔接！

百态生活随心驾驭，

才子豪情由我点燃！

xx——

完美生活的符号。

对白部分（可采用电话采访或街头采访等形式，目的为了让消费者听到群众对xx和文化之间衔接的看法，加深对xx的购买情节）

1.普通话.（让更多人清晰明了的了解xx车的特点）

2.关中话.（为了更好的勾起人们的眷恋乡情胡消费情节）

3.陕北方言（充分利用陕北方言诙谐幽默的语言特点，更重要的是陕北经济的崛起，陕北人应是xx消费的主要群体）

在人们下班以后，回家途中疲惫的状态下，听到这样舒心优雅的音乐，如此温柔深情的话语回荡其中，肯定会吸引听众认真听取。吃饭时，和家人一起分享对话里的幽默片段，并在茶余饭后津津乐道。这样的情况下，不管是朋友聚餐还是家人共饮，都是谈论事情的最佳时刻，而此时的xx宣传广告的播放，正理所应当的充当了人们谈论的话题，在潜移默化中已经在消费者心里增强了购买欲，而这样的消费情节正是我们广告宣传的目的和实现所在！

策划方案完稿

属性：策划方案初稿

策划人：

1.经典小说“买三本立减8元，买五本立减15元”

我们精心挑选了历年来最畅销的如《傲慢与偏见》、《简爱》、《福尔摩斯探案集1&2》等200个品种，共10000余册的畅销经典读物。并增加了每部作品的版税均逾千万美金之巨的美国畅销书作家：斯蒂芬金(stephenking)和英国女侦探小说家、剧作家，三大推理文学宗师之一的阿加莎?克里斯蒂(agathachristie)的全套系列数百个品种的小说。有代表性的作品有《东方快车谋杀案》和《尼罗河谋杀案》等，集中让利于读者。

书展期间，读者可以任意自由组合购买三本图书，立减8元。任意购买5本图书，立减15元。

n75周年历年畅销小说大荟萃

企鹅(penguin)公司是英国连恩爵士(sirallenlane)在1935年所创立的。企鹅的logo已经深入每一届莘莘学子的心中。今年又恰逢企鹅公司75周年。我们与企鹅公司一起精选了百余种最畅销的图书，并以75折的方式促销。

3.购书满百元再赠5元书券一张

凡购书付款金额满100元者，可赠送价值5元赠券。200元赠送10元，以此类推。(赠券仅限于书店1-4楼使用，赠券使用时间：20xx年8月20日至9月20日)

n出版社25周年全球庆典活动

taschen出版社作为德国专门从事艺术类图书出版发行的公司。在全球出版界的艺术领域起着主导作用。本次书展，我们特别引进了该公司庆祝25周年的约80种特惠版本图书。并以最实惠的价格、的品质、最新荟萃的版本，呈现给每位读者。

2.原版油画类&雕塑类图书3折促销

我们精选thames&hudson、taschen等20家国外出版社的历年来最畅销的纯艺术、装置艺术、行为艺术、雕塑、版画、雕刻等类别的图书共计300个品种，全部3折促销。

3.进口建筑&设计类4-5折特惠

500余种原版畅销室外建筑、环艺、会展、标识、ci、vi、产品等进口建筑和设计类图书全部4-5折特惠。

4.进口小说&幼儿读物5元、10元、15元特惠

500余种经典小说，如：《罗密欧与茱丽叶》、《红楼梦》等畅销书籍都参加本次活动。数量有限，欲购从速。

1.馆藏图书大荟萃

针对专业的读者、需要专业的市场。本次书展，我们特地从海外引进了针对艺术类图书馆用于馆藏和专业读者用于收藏的一大批为数不多的专业图书。在国内流通市场上，也是不可多得。特别是油画书籍，其印刷的精准度可与原画媲美，共计480个品种。其规模是历届书展的一次。

2.最新的`流行小说

以全球的眼光看书展，以全方位的定位来满足书展上每位读者对进口小说的需求。除了对经典和历年来畅销的小说引进外，对最流行的小说。本次，我们也做了大量的删选和引进，以飨读者。

此外，我们还精心准备了sat海外考试书籍、进口工具书、精选了国内工具书、日韩德法西等小语种的读物。

在旅游人气旺季组织已有客户的自驾游活动，深度推广品牌的文化内涵，提高品牌的良好口碑宣传，维护品牌高度的社会效应和美誉度，开展本次充满温馨、家庭化的粉色之旅自驾游活动。

1、组织部分已有客户参加xxx自驾游活动

2、开展多趣、共赏、齐欢的娱乐节目和品牌推介：情侣大惊喜、体面人生娱乐晚会、新老客户产品恳谈会等环节

3、xxxx巡游，市区、购物广场、居民社区等进行巡游展示，将品牌宣传战略拉伸、拉广、拉大

4、邀请主流媒体全程参与活动，更人性化的宣传xx，更直观全面的报道xx

主办：xxxx汽车贸易服务有限公司

企划：xxxx市场部

推广：xxxx广告策划有限公司

时间：20xx年x月x日至x日

地点：xxxxxxx

组织客户自驾游，数十台xx，xx至xxxxx

xx巡游，经过市区、购物广场、社区等地

驾车游玩参观xxx景点

体面人生娱乐晚会，观看民族节目

组织精彩的浪漫情侣大惊喜游戏

新老用户品牌恳谈会

1、已有用户的全心参与，为品牌树立良好的口碑和美誉度，加强品牌的形象建立，促进销售；

2、主流媒体的全程报道；扩大活动影响力和品牌知名度；

3、新老客户、潜在客户的聚集，互相交流xx汽车的心得，对品牌的推广和传播有着不可代替的重要性；

4、丰富多样的节目、周密全面的后勤安排，贴心的全面服务，将爱（对用户的爱）进行到底！

一、xxx岁末送春联活动

活动主题：名家春联派送，百万红包祝福活动时间：20xx年2月8—2月15日

活动对象：

1、前期已成交老客户；

2、前期登记意向客户；

3、前期来电来访客户；

4、活动期间上门客户。

活动地点：xxx售楼部活动内容：

本次活动主要分：名家现场书写春联、按照客户需求自行挑选春联、老客户送糯米

活动流程：

8：00前所有的工作人员，准备就绪，做好接待准备工作；8：10售楼部现场影响设备打开烘托氛围

8：30书法名家现场开始书写春联（可以先写一小部分展示出来，后期可根据现场情况而定）；

8：30老客户糯米开始登记发放活动细节：维持现场秩序活动执行方案？做好礼品（糯米）发放登记工作？做好新老客户接待工作？借助现场氛围，把握新客户成交

活动物料：

背景板（结合活动现场做）？x展架（优惠政策）？彩虹门（条幅）？音响设备一套

笔墨纸砚、春联红纸、案台

礼品：糯米、春联、手提袋（项目宣传单页、扑克牌、抽纸盒）？客户登记表、礼品发放登记表

老售楼处大喷绘布，促春联活动广告。活动预算

二、xxxx乡镇拓客（巡演）方案

A、活动目的

春节期间，大量潜在购房群体，集中返乡潮。为提升项目的来电来访量，促进项目的销售。

B活动地点

针对本项目前期已成交客群及来电/来访的分布情况分析。拓客地方为逢集集结点。同时展开乡镇沿街街铺扫铺工作。

乡镇选择由营销部拟定为以下5个乡镇：常坟、找郢乡、古城、河溜、双沟。

县城由4个人，进行全城扫楼，每天划分区域进行扫街，定点抽查。年前汽车站定点派单活动，固定两个人在汽车站派发宣传单

C、活动时间

根据各乡镇的赶集情况，将时间暂定为：

注：乡镇巡演拓客之前需先进行踩点，确定巡演位置及相关申请报备。

D、县城扫楼

时间：2月10日——2月15日，6天内全部扫完。费用：每人每天60—80元E、汽车站派发

时间：2月10日——2月17日，每天上下午都有人在派发，保证返乡人员能第一时间了解项情况。

费用：2人，每天60——80元/人

F、活动主题：西湾国际首付三万让爱回家

G、宣传方式

1、活动演出现场，演出+有奖问答；

2、集市中心小蜜蜂派单+扫街派单；

3、置业顾问现场登记和接受咨询。

H、活动内容

1、现场演出

2、有奖问答（活动前发DM单页，根据DM单页内容简单提问）

3、置业顾问现场咨询K、演出地点及现场布置

1、演出区：演出地点及演出现场布置（活动公司确定）

2、咨询区：咨询桌一张、椅2张；手提袋（内含DM、抽纸、扑克牌）；签字笔、客户信息登记表等。

L、活动流程

M、礼品

1、互动礼品：扑克牌；

2、问答礼品：扑克牌、抽纸盒；

N、现场工作人员安排：

V、前期筹备进度

活动公司、演出内容、拓客乡镇、各种礼品、物料、展台等均在乡镇拓客前一日点清、确定并装车完毕。

三、现场广告发布

A、8、9号两栋楼做墙体广告，红底黄字主题

1：xxx首付三万让爱回家，8900000主题

2：xxx，3990元/起坐拥一湾无价水岸

安装时间：2月10日

与吊车司机联系好，使用吊车挂

B、转角围墙

为了更好展示项目，转角围墙遮挡广告牌的部份拆除，以更全面的展现广告牌的作用，三块做成一块。

主题：LOGO

倚水而居不争山湖春节钜惠，立减200元每平C、条幅200

主题：西湾国际纯水岸观景房，春节钜惠每平立减200元主要乡镇区域

D、单张2.6日印刷，9号早上到，10号单张全部到位数量：50000份