房地产调研分析报告汇编19篇 范文怎么写（优秀20篇）

工资集体协商是指职工代表与用人单位代表依法就企业内部工资分配制度、工资分配形式、工资支付办法、工资收入水平等事项进行平等协商，在协商一致的基础上签订工资协议的行为。工资集体协商机制是工会维护劳动关系双方的合法权益，特别是维护职工合法权益的主要手段和制度，是促进劳动关系的和谐稳定的重要机制，也是市场经济国家工会的通行做法。

工资问题一直是社会关注的热点问题，尤其对于弱势和低收入群体，在和谐成为社会主义本质的21世纪，在把广大人民利益放在第一位，充分体现“民生”的现时代，合理解决工资问题，保证生活底层劳动者合法权益，体现市场经济公平公正的原则，是一个值得思考的问题。同时，工资集体协商也是新世纪推动社会主义法制建设的有效机制。

为了掌握晋城市工资集体协商制度的执行程度，我们分别对泽州、沁水、陵川、高平四个县、市的36家餐饮业履行工资协商情况进行了调研，现将调查整体情况作一分析整理。

一、工资集体协商制度的执行开始起步。

作为劳工领域相对专业的一项工作，工资集体协商正逐渐走进人们的生活，进入公众视野并引起广泛关注。从我市的四个县、市来看，高平市则是四县市中落实情况最好的，大多数的餐饮企业都建有自己的工会组织，85%以上的企业都签订了工资集体协议。沁水县有5家餐饮建立了工会组织。陵川县共产生了2家建制大型餐饮企业，小饭店、小餐馆还没有纳入工资专项合同覆盖范围。泽州县由于其所辖餐饮基本上是乡镇煤矿开办、隶属关系复杂、管理交叉，因此，此项工作的落实相对缓慢，且参差不齐。从职工的工资收入来看目前是等于或略高于当地最低工资标准，与未开展工资集体协商前相比74.3%的职工感到工资有所增长。

二、工资集体协商引起了劳动者的关注。

从沁水县的调查中显示，在接受调查的160名职工中，认为工资协议有明显作用的112人，占总人数的70%；5家接受调查的企业负责人认为应该建立工资集体协商制度，认可率达到100%。大家认为，“开展工资集体协商制度使企业的经济实力和企业竞争力明显增强”。高平的调查显示，669名被调查职工，有248人认为工资协商有明显作用，341人认为有一定作用，两项合计为589人，占总人数的88%；18家接受调查的企业负责人中，有17人认为企业应该建立工资协商制度，认可率达到94.4%。

三、政府的重视力度还不够。

从四县市餐饮业的工人工资来看，普遍以政府确定的最低工资标准为企业执行的基本工资标准，而且不能享受国家规定的假期和双休日，加班费的执行也很脆弱。即使履行企业工资集体协商的单位，合作也制定的非常简单，流于形式，协商程序也仅限于领导层，形同虚设。正如高平的情况说明中所言：“工资集体合同签订后，有20.3%的企业不向职代会报告集体合同履行情况，有17.7%的企业未建立工资集体合同履行情况监督检查组织部。最根本的是一些地方政府不愿推动。低廉的劳动力成本向来是我国出口经济和招商引资的重要优势，地方政府也给予这些企业很大的政策倾斜。在这种情况下，地方政府对于推动建立工资集体协商制度的积极性普遍不高，导致各地建立工资集体协商制度的进程和成效的参差不齐。

四、存在问题分析

推动此项制度，主要是相关法律和法规滞后。从外部环境来讲：一是相关法律、法规滞后，表现为法律、法规不健全、不配套，立法层次偏低、刚性不强。二是相关配套政策不到位，与企业工资决定制度相关的工资指导线、劳动力市场指导价位的制定和发布，与现实需要有较大差距，还不能满足不同岗位、不同工种、不同行业、不同所有制用人单位决定劳动定额和工资水平的需要；特别是劳动定额管理缺位，缺乏全国统一的科学合理的劳动定额标准，很大程度上影响了工资集体协商的水平和质量。三是一些地方领导担心开展工资集体协商会影响地方投资环境。因而对工资集体协商工作不重视，没能放到改善民生和构建和谐的高度给予积极推动。四是一些企业经营者认识片面。有的企业经营者将“企业自主决定”理解为企业单方面决定工资，认为进行工资集体协商就意味着为员工加薪、提高企业成本，影响企业的发展和竞争力，因此对开展工资协商不积极、不配合。

从工会自身存在的问题来看：一是工会干部能力素质不够适应。一些工会干部和职工方代表缺乏必要的劳动工资方面的法律政策知识和进行工资集体协商的经验，在实际协商中不会谈、谈不好，也是制约工资集体协商水平的重要因素。二是工会缺乏相关信息资源。一些企业不依法向工会提供相关资料信息，造成支撑工会开展工资集体协商的信息资源不足，与企业行政方面相比，占有信息资源不对称。

工会要从政府和企业两个层面推动工资三个机制的建立与完善。推动立法和完善政策，就使工资共同决定、正常增长和支持保障机制的形成有了法律依据；推动政府加强行政管理和宏观调控，就能够体现出中国的国情和特色，有利于当前现实问题的解决；建立起企业、行业和区域性工资集体协商制度并不断完善，就形成了企业收入分配的核心机制。

一、调查背景

随着人们生活水平的提高，对于房子的渴望也越来越强烈，买房的人不断增多，房价也在不断的攀升。

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，房地产的价格不断攀升，创造了一个又一个的财富奇迹。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌入到房地产领域中，致使房地产泡沫不断增加，国家政府对此事高度重视，针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，房地产市场逐渐回归于理性。那么，针对国内房地产事业的未来会如何发展展开多方面的调查。

二、调查目的

面对逐渐回归于理性的房地产市场，未来的房地产是否会如人们猜想的逐渐崩溃亦或是走下坡路呢本次调查就是针对房地产市场未来的的发展趋势。

三、调查情况

1、我国房地产业的现状

自党的_以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。

自20__年起，本来相对平稳的房价仿佛一夜之间就打着滚似的增长了一倍多，使得人们认为在以后房价还会继续增长，纷纷抢购房产。这使得一些房地产开发商看准了时机都抢着开发未开发的土地，一幢幢的高楼拔地而起。而房价也一直在飙升。

进入20__年9月，美国金融市场再掀危机，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何处并在何处停止巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是个未知数，这场危机对我国房地产行业的冲击也是显而易见。

次贷危机对我国的房地产行业有着巨大的影响。为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从20__年底至20__年6月的多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且20__年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制,导致中国楼市与美国楼市共同“繁荣”房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。

房地产的投机者日益的增多，我国的房价不断地飙升，这一现象持续了几年的时间。不管是商业营业用房还是住宅房，有钱的人疯狂的一再购入房产，普通一些的老百姓只能看着房价的一再飙升，慢慢的买房就变成为了老百姓可望而不可即及的奢侈品。

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了20__年有较小回落，20__年至都保持了高速增长状态，随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。国家统计局发布的数据显示，20__年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速比1-5月份回落0.3个百分点，这也是该指标连续两个月出现回落。从投资结构来看，房地产开发商将投资对象逐渐从商业营业用房转向住宅投资。

从房地产开发的状况上来看：据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开发商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡、开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开发商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。国家审计署发布的《24个市县至土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。国土资源部和监察部联合召开的电视电话会议中，通报了20__年10月至10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省(区、市)不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。至20__年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

进入20__年尽管房地产投资增速回落，但其余几个指标已有所改善。数据显示，20__年1-6月份，房地产开发企业住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。上述指标增速均比此前有所回升，意味着短期内整体市场供应无虞。数据还显示，20__年6月末，全国商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米。

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从20__年至，销售量不断增加，即使在20__年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。但是这一情况到随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道房地产市场相比下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20__年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

2、居民预购房情况

根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的`房子，人们所能承受的的价格大概在2000—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。

数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了“中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。

在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元从全国范围来看，房地产价格依然较高。目前国内市场对房地产的刚性需求依然强烈。从20__年的成交量数据来看，尽管有“新国五条”的影响因素，但上半年楼市成交量仍达到近几年来的最好水平。数据显示，1-6月，全国商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%;商品房销售额33376亿元，增长43.2%。

2、居民预购房情况

根据所调查涉及的范围看，大多数居民以居住楼房为主，大多数的家庭住房为无电梯式楼房，只有极小一部分的家庭住在有电梯的商品房里，还有大概8%的家庭住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达59.3%，超过半数;18.2%向房管所租用房屋;11.5%租住单位的房子。住房面积多数在40-80平方米之间。而根据调查，想购买住房的人占大多数，一般想买70—150平米之间的房子，人们所能承受的的价格大概在2000—3000元，但是就目前来看，有一部分人是倾向于经济适用房的。先不说北京、上海一些大城市的房价有多高，就我们这个属于廊坊所管辖的小城市房价就已经飙升到了5000元一平米，这远远超过了普通工薪阶层所能承受的范围。

数据显示调查，购房者的年龄在25岁到34岁之间的居多，这个年纪大概是要买结婚用房的吧，这让我想起了“中国的房价是由丈母娘炒起来的”这句话。其次，是35岁到44岁的人群。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者。

在家庭收入调查中，主要的购房者月收入一般在1000—4000元环境好，污染少的地方，在城市中司机车较多，空气污染严重，小区的物业普遍高于郊区，郊区的空气质量、环境都比较好，购房者更倾向与环境比较好的郊区。

3、房地产业成为GDP上升的重要力量

政府部门为了确保我国更好的应对国际金融危机而采取的相对宽松的货币政策，在该政策的激励下，银行的信贷空前放松，房地产行业也因此成为了地方政府举债的主要流向。很多地方政府手和房产商手握土地资源和大量的信贷资金争相突破国家有关居民第二套住房的按揭限制，部分地区甚至推出了所谓的“改善性”住房企图蒙混过关，但是这并没有为居民的居住条件改善带来积极的影响，反而成为了房地产行业撬动银行信贷资金的有力工具。

4、房地产的价格

我国商品房价格一直保持稳定增长的趋势，但是在，全国商品房价格开始飙升，其中北京、上海、广州等一线城市的商品房价格更是达到了城市人均可支配收入的50余倍。就拿北京来说，据报道北京六环以内的房价都飙升到了2万元一平米，许多买不起房的居民都在往北京周边地区购买房子，如：廊坊、固安等地。致使这些地区的房价也在不断的向上飙升，接近1万元一平米。

5、20__房地产业整体形势

从对前几年的房地产现状分析来看，20__年房地产业的整体形势是趋于平稳的。就目前来看，20__年的楼市要好过于20__年。

中国房地产研究会副会长指出，房地产市场的情况总体上起稳，出现相对平稳的情况，在稳健增长的情况下达到基本的统一。在发展这一轮的调控下来以后，中国房地产市场出现两个反差。

第一个反差是大城市和中小城市实现了反差，二线城市的市场和三、四线城市的市场出现了大的反差。就如北京市住建委说，北京住宅市场没有出现恐慌性购房，这其实是此地无银三百两。实际上二手房交易量上来了，一手房交易量也上来了，房价就又开始往上走了。你不说还好，你一说大家就会觉得已经出现恐慌性购房了。随着交易量的上升，房价也在涌动，这是一方面的情况，所以大城市的开发商高兴的说，春天的脚步又来临了。中小城市的开发商说，什么时候限购、限贷能取消，我们实在没办法过了。三四线城市市场不那么乐观，现有的供应量很大，但是消化能力很弱，不像北京、上海，尽管还有一定的库存，但是消化能力很强，库存却不足了。

第二个反差是土地市场和房屋市场的反差。开发商处在市场的两端，在土地市场是买者，在房屋市场是卖者。到目前为止，房屋的销售是明显上升了，但是土地的销售，政府卖地，开发商在20__年11月底买房同比下降了14.8%，出让金同比下降了10%几。就是说开发商买地还没有达到去年的水平，下降14.8%这是不小的数据，尽管我们看到土地市场在放大，实际上是个别的，全国的土地市场还在触底，还没有起来，真正到正增长是在今年的上半年，实际上土地市场还没有回暖。这样的市场给中央政府、地方政府提出了难题，到底怎么调整是进一步加强调控，还是房子卖不掉的地方要放松。这次经济工作会上提出了差别化的信贷政策、货币政策、限购措施，是不是决策部门已经意识到了这样的情形。在这样的情况下，不可能再出什么政策，现在正是空档，就这么维持着。下一步的调控希望能够因地制宜，应该给地方留有一定的余地，不同的城市应该有不同的对策。一些开发商很有意思，前两年向二三线城市进发，现在又回来了，回到大城市了，觉得还是大城市效益好，还是大城市购买力强。

所以说20__年的市场是相对稳定的市场，并没有出现大幅度的反弹。

四、调查结果

根据上面一系列的调查发现我国房市还存在许多问题。

1、市场发育不良，泡沫化程度很高。

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。

2、供需结构失衡。

一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。

3、房价的升高

房价的不断飙升使得购买者买不到合适的房子，而一些投机者从这里面买到不少房子，使得房子的空置率也在不断上升，这种现象在各大城市都有发生。

五、总结

根据对房地产市场的调查与居民预购买房的调查，发现现在的房地产业还是有很多问题存在的。

但是根据调查所得到的结论，我国的房地产市场依然会有很大的发展空间。展望，全球经济环境总体趋稳，增长格局将继续调整;我国经济运行基本稳定，预期目标能够如期实现。经济平稳增长的内在动力总体上仍会支撑房地产行业保持平稳健康发展，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。在此背景下，预计房地产投资仍将处于景气恢复阶段，供需关系虽有所改善，从中长期来看，新型城镇化战略有望促进明后年的房地产市场逐渐回归理性。

房地产业的上升空间还有很多，希望从事房地产业的人员能给低收入家庭建设比较经济适用的住房。让这些人都可以买上房子而不是在居无定所的租住房子。

国家要加快经济建设，政府要制定惠民政策，提高居民的收入水平，这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价;政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。

现在开发商为了利用有限的土地获得可观的利润，现在都盖起了高层的建筑，可见，今后高层建筑是会成为房地产开发的主流。

一、质量管理体系

xx公司色织厂生产系统有纺纱、染纱、准备、织造、整理等主要车间。从纺纱到成品形成了一条较完整的生产线，多年来以外贸出口产品为主，今年为100％出口。20__年出口合格率为％，20__年1-6月份出口合格率为95％，比去年同期增长6.01％。多年来，从生产和质量管理上积累了较丰富的经验。公司有一套与生产相适应的质量管理体系，有专职质量管理和检验人员200人，占全公司在职人数的13.3％，由厂长和工程师主抓质量工作。质量检查科具体负责各车间的产品质量，各生产车间的关键环节均设有质量检查网点。同时，由质量检查科派出人员专职监督和抽查，实行三级检验，并在原传统的管理基础上吸取了先进的全面质量管理方法，把质量工作同经济责任制结合起来，同时建立了百分考核制，并在中层科室和车间干部中举办了全面质量管理学习班。

二、质量保证措施

为对以后的试产提供依据，公司从原料、原纱一进厂就进行化验、测试，同时为严格控制保证产品质量，特制定了《防静电新产品质量管理条例》。

在新产品试制中，全厂充分发挥车间和职能科室的配合作用和各检测网点的把关作用，同时广泛宣传防静电新产品的意义，启发员工的主人翁责任感。

每周定期召开一次质量分析会，预测分析和处理生产中发生的问题。为了及时了解到新产品的质量情况，纺织科学研究所总工程师亲访用户，及时把质量信息反馈给色织厂。

三、质量水平分析

（一）下机质量及入库质量（略）

（二）物理指标（略）

（三）染色牢度（略）

（四）防静电性能指标（略）

上述情况说明，本产品的主要指标达到了纺织工业部的标准，防静电性能指标明显优于日本同类产品，具有良好的防静电性能。因此，防静电仿毛华达呢的生产工艺是可行的，试制是成功的，水平是先进的。

四、问题和方向

防静电仿毛华达呢的试制虽然取得了较好的效果，但也还存在一些问题。例如，初试时由于批量较小，受加工条件和经验的限制，在后整理加工中出现了一些色差，使制成品并不十分完荚，没有百分之百的达到预期目标。目前，此问题已找到解决的办法。今后工作重点是在严把质量关的基础上，加大对产品的结构、性能方面的研究，增加产品功能使之更适应市场需求。

上半年产品质量安全状况分析

上半年，我县质量工作坚持以质取胜战略、名牌战略的方针，通过深入开展质量提升和质量整治等活动，全县质量总体水平有一定的提高，工业产品质量安全总体状况稳定，食品和特种设备质量安全状况良好，未发生食品和特种设备安全事故。

一、产品质量安全总体状况

截止到6月底，全县共有各类生产加工企业430家（包括矿山企业）。其中，规模以上工业企业34家，占全县工业企业总数10% 。工业企业中，获证企业16家，“CCC”认证企业2家。

1、省监督抽查

上半年，省监督抽查公司1个批次产品，检验结果合格。

2、定期监督检验

上半年，围绕生产许可、强制认证、关系国计民生及社会反映较多的产品开展了产品质量监督抽查，共抽查49家企业的75个批次产品，平均合格率为96% 。其中，食品、建材、化工、农机等产品合格率100%，眼镜制品合格率75%。

20xx年上半年定期监督检验产品实物质量合格率图

从监督抽查结果来看，眼镜制品合格率较低，共抽查4家企业的4个批次制品，合格3个批次，合格率为75%，不合格项目为顶焦度超标。造成不合格原因是企业经营者质量意识差，企业技术水平和管理水平不高。而长期配戴顶焦度等不合格眼镜将直接导致视力欠矫或过矫，引起戴镜者眼睛疲劳、调节功能不全和调节反应时间延长，严重伤害戴镜者的视力健康。

3、食品质量安全状况

目前，全县共有食品生产加工单位25家。其中，获证企业11家，小作坊14家。上半年全县食品质量安全状况平稳，未发生质量安全事故。通过对饮料、糕点等6批次产品进行风险监测，合格率为（注：风险检测尚未出检验结果）。

食品生产加工企业定期监督检验情况

序号

产品类别

定检抽检批次数

定检抽检结果

风险监测及专项抽查抽检批次数

风险监测抽检结果

1罐头

1

合格

2

小麦粉

13

合格

3

糕点

3

合格

3

4

芝麻油

12

不合格1批次

5

纯净水

9

合格

3

6

瓜子

2

合格

7

白酒

3

合格

合计

7类

43个批次

不合格1批次

对全县所有食品生产加工企业和小作坊从原料、食品添加剂进厂、生产工艺过程控制、产品检验、产品销售等进行全程检查，共检查食品生产加工企业及小作坊55家（次），查处问题小作坊3家，整改问题3个。

4、特种设备安全状况

上半年，全县共有登记特种设备165台（套），其中，在用锅炉47台，压力容器44台，电梯81台，起重机械19台。另有在用气瓶约10万只、压力管道641米。

全县特种设备种类图

起重机械19台锅炉47台

电梯81台

压力容器44台

全县特种设备安全总体形势保持稳定，没有发生特种设备安全事故。共检查特种设备使用单位37家，发现事故隐患17处，下达《安全监察指令书》15份，督促整改14处。共办理注册登记发证156台（套），发证率92%，设备定检12台。停用设备33台，报废设备1台。举办各类特种设备培训班2期，培训特种设备作业人员70人，特种设备持证上岗率达到85%。

二、质量保障能力情况

1、工业标准化情况

一是起草了xx省地方标准——《XX大枣技术要求》。二是指导帮助企业制定了《铁精粉矿》和《家禽、淡水鱼用饲料》个企业标准，完成企业标准备案家。

2、工业计量情况

上半年，1家企业申报了计量合格确认，全县累计通过计量合格确认企业为3家。通过开展计量合格确认工作，提高了企业计量保证能力，为企业节能降耗减排、提高产品质量和市场竞争力打下坚实基础。

3、ISO9000认证情况

目前，全县累计通过ISO9000认证企业达到家。通过ISO9000认证企业极大地提高了工作效率，并持续稳定地生产合格产品，提高了企业的经济效益和社会效益。

三、质量提升工作情况

1、深入开展质量宣传活动

大力开展质量提升、质量振兴活动。充分利用新闻媒体宣传质量工作，增强企业的质量责任感，提高全社会质量意识。6月份，在县政府广场开展了以“安全发展、预防为主”为主题的咨询宣传活动。共发放宣传资料1200余份，悬挂宣传标语2条，设置宣传展版3块，现场接受群众咨询70余人次，解答群众疑难问题13个。工作中，执法人员随时向周围群众宣传质量法律法规和质量知识，引导群众重视质量，合理消费。

2、强化质量服务功能

上半年，我局以“规范生产过程，提升质量水平”为工作中心，围绕阻碍企业提高质量和效益的瓶颈环节，开展了多项服务活动。一是对XX有限公司进行了“5S”管理培训，并指导帮助企业有效开展“5S”活动。二是大力开展“质量专家行”活动。质量管理人员到食品、建材等生产企业，从提高质量管理水平和人员素质入手，指导企业完善质量管理体系，严格实施全程质量控制，规范产品出厂把关检验，确保向社会提供合格安全产品。

3、大力实施名牌战略

XX有限公司是名牌产品生产企业一季度，该公司处于停产扩建阶段，我局主动提前介入，为企业严把特种设备购买、安装等关口，并积极帮助协调安排设备检验，从而缩短了设备安装、检验时间，保证了设备质量，避免了企业特种设备违规运行现象发生。同时，选择市场占有率和经济效益高、美誉度和信誉度好的XX有限公司等4家企业作为名牌培育对象，搞好技术服务指导，引导其创建名牌。

四、存在问题及安全隐患

1、工业企业总体质量竞争力不强

由于我县企业大多为家庭作坊式生产，规模小，工艺设备简陋，从业人员素质较低，企业内部质量管理松懈，没有专（兼）职质量工作岗位和人员，满足于粗放管理和眼前的市场利益，质量管理体系、计量检测体系、标准体系不健全，体系认证注重形式，认证后保持和运行不力，检测手段落后，企业质量诚信和保证能力较差。产品知名度较低，全县工业产品中仅有一个省名牌产品。企业研发和创新、创牌能力弱，缺乏自主知识产权和核心技术，现有的产品中，高技术含量、高附加值的偏少，区域特色经济中名牌龙头企业的支撑或带动作用发挥不够理想。

2、个别企业质量问题依然严重

在高额利润的驱使下，黑窝点甚至正规企业制假售假现象依然存在；工程项目中使用假冒或劣质原材料屡禁不止；与群众生活紧密相关的部分建材产品质量问题未得到根治；农资产品计量不足，有效成份含量与标识不符等损害农民利益问题依然存在，加油站计量投诉时有发生。

3、技术服务机构职能未有效发挥

与质量工作密切相关的技术机构、行业协会作用未得到有效发挥；技术机构资金短缺，能力不足，这些问题亟需得到解决。

4、企业质量安全意识不强

个别企业为了赚取高额利润，随意改变生产工艺、生产条件或使用劣质原材料组织生产；未严格执行检验制度，产品未经检验出厂销售，甚至编造假记录、假报告欺骗监管人员，形成严重质量安全隐患。

5、无证生产、无证使用问题仍然存在

食品、建材等产品无证生产问题未得到根除；特种设备非法使用，操作人员无证上岗，设备不按周期检验，使用报废设备等问题为全县特种设备安全埋下了隐患。

五、对策与建议

1、真正把质量工作列入重要议事日程

县政府加强对宏观质量工作的研究部署，建立健全有效的质量提升工作体系，大力开展质量兴县活动，形成政府、部门、企业、社会齐抓共管的良好格局，全面提升质量水平；相关部门建立质量工作联席会议制度，共同研究制订重大产品质量问题监管措施，对查处的大要案和带有普遍性、区域性的案件，进行磋商、协查、配合，增强全力，形成快速反应机制，有效解决质量工作中存在的突出问题，建立统一的质量诚信档案，定时曝光严重违法违规企业，引导企业诚信经营，提高产品质量水平。加强对各级各类行业组织的扶持、培育，建立健全行业自律机制。加强各类检验检测技术机构能力建设，财政加大对质量安全和质量提升的资金支持力度，将全县产品质量监督抽查经费和工程质量监督检测经费列入财政预算，充分发挥检验检测机构技术平台作用。“实施品牌建设示范工程”，选择生产规模大、市场信誉度好、占有率高的区域特色经济企业作为名牌培育对象，在资金、技术、项目等多方面予以扶持，努力争创名牌，以带动整个行业快速发展。围绕“提升质量安全水平、服务经济平稳较快发展”这一主线，组织开展“质量提升”活动，促进全社会增强质量责任意识，努力把产品质量提高到新水平。

2、培育壮大区域特色经济，延长产业链条

加强政策指导服务，大力培育产业集群，壮大龙头企业，带动整个产业发展。以食用菌、XX大枣、矿产品为核心，以食用菌标准化示范区、工业园、XX大枣地理标志产品保护为载体，通过提供优惠政策扶持，营造良好环境，提供优质服务，助推XX集团、果品厂、XX有限公司、等企业做大做强，形成生产、加工、销售、服务一体化格局，提升区域特色经济附加值和效益。

3、加大监管力度，消除安全隐患

强化食品、特种设备等重点行业领域的监管，规范企业生产行为，严厉禁止无证生产、无证运行、无证操作和使用报废设备问题；严厉打击制假售假行为和滥用食品添加剂行为，对涉及群众生命财产安全的食品等产品，出现重大质量安全问题后，严格督促企业实施召回制度，以维护群众生命财产安全，维护社会和谐稳定。

消费者定位的概念

消费者定位是指对产品潜在的消费群体进行定位。对消费对象的定位也是多方面的，比如从年龄上，有儿童、青年、老年；从性别上，有男人、女人；根据消费层，有高低之分；根据职业，有医生、工人、学生等等。

如何进行消费者行为分析和准确定位

消费者定位是指依据消费者的心理与购买动机，寻求其不同的需求并不断给于满足。纵观世界经济发展史，每次行业剧变都会对消费者的意识和行为造成冲击，潜在或强制改变着消费者的意识行为和审美观，并形成新的产业品类或造就强势企业。如工业革命催生了汽车产业，现代网络造就了百度、谷歌，现代的能源危机感成就了日本汽车概念时代，也成就了丰田等日本一批世界名车。而这些企业都是对行业的发展趋势有着超强的触觉，并能及时把握这种行业趋势和消费者的需求。在方便面行业，白象大骨面可谓是这方面的优秀代表。随着人们生活水平的提升，人们消费方便面的需求点逐步由方便向营养转化，白象正是通过对消费者行为的分析，而研制出大骨面并成功推广。对消费者行为进行分析并不是要求我们去满足所有消费者的需求，而是找出最合适、与企业资源状况最匹配的消费群体，集中运作去满足这部分消费者的需求。

抓住潜在消费者定位的6种方法

“真正决定营销成败的是消费者的大脑，消费者的认知就是事实。”今天亚马逊网站上最畅销的广告书是杰克·特劳特和阿尔·里斯在1980年写的《定位：头脑争夺战》。定位已可谓无人不晓。如今没有哪家公司在推出一个新品牌之前不搞份定位声明的。

然而，当你仔细研究这些定位声明，你会发现许多营销人士已经偏离轨道太远了。他们一般是从公司的观点出发。比如，“我们把我们的品牌定位为该品类的第一。”像这样的定位声明错在哪里了？全错! 它把潜在消费者置于定位法则之外了。定位要求从潜在消费者的观念出发。如果你这样为你的产品定位，你的选择是有限的。下面是6种可能的方法：

1. 寻找空当

价格是潜在消费者大脑里最容易理解的空当，也最容易去填补。哈根达斯引进了一条最昂贵的冰淇淋生产线，让其品牌建立起了“高价”冰淇淋的定位，从而使哈根达斯几十年来获得了持久的营销成功。

同样，喜力在啤酒业，伦布兰特在牙膏业，依云在矿泉水业，奥维尔·雷登巴切在爆米花行业，劳力士在手表业，梅塞德斯-奔驰在汽车业，都是以填补高价位空当而成功的。低价位是消费者大脑里的另一个空当。比如沃尔玛和西南航空等品牌正在低端做得热火朝天。

2. 创建新的产品类别

有时在消费者大脑里没有明显的空当，那你不得不自己创建一个。这就是定位法则中讲的：“如果你不是第一，就创建一个你能成为第一的新品类。”比如，佳得乐是第一个运动饮料，能量棒(powerbar)是第一个补充能量的巧克力条，红牛从中得到启发，它是第一个补充能量的饮料。

但是得注意，你不仅需要给你的品牌起一个好名字，还必须给你所创建的这个新品类起一个容易理解的品类名。

比如，瑞玛(zima)是第一个……什么呢？产品的标签上说是“清麦芽”，但没人知道那是什么意思。电视广告也没帮上什么忙。“里面是什么？”酒吧间的男侍者问。“是个秘密。有不同的东西。”穿白西服戴黑帽子的销售员回答道。可想而知，瑞玛会卖得好吗？

3. 把自己定位为第二品牌

消费者喜欢选择。你可以通过给消费者一个与领导者不同的选择而成为强大的品牌。不过什么战略才能成功建立起第二品牌呢？一般想法是这样的：“我们可以生产比领导者更好的产品，虽然我们没指望能超过它，但可以牢牢站稳第二的位置。”这是最差劲的方法。为什么这么说呢？因为在消费者头脑里，领导者已经占有了它们生产这个行业最好的产品的认知了。你说你比它好，那怎么不是第一？

那该怎么办呢？与领导者对立!可口可乐是年纪大的人喝的可乐，百事可乐就定位为年轻人喝的可乐。李斯德林漱口液能够杀死口腔细菌和消除异味，但它本身有股难闻的药味，于是斯科特就定位成味道好的漱口液而成为第二品牌。家得宝是家具卖场的领导者，但它的走廊太拥挤了，货架太高，得爬上爬下拿东西，更适合于男人，于是lowe’s就以整洁的规划和宽阔的走廊成为女性消费者喜爱的家具卖场。

4. 聚焦成为专家

在美国的每家咖啡店都卖咖啡，但除此之外，它们还卖汉堡、热狗、法国炸鸡、苹果派、油炸圈以及十几种其它食品和饮料。你要扩大生意是卖更多的东西呢还是减少？

看看星巴克做的，它只卖咖啡，成为当今最成功的品牌之一。再看，麦当劳聚焦于做汉堡，生意遍及全球；dunkin’ donuts聚焦于做油炸圈饼，是世界最大的油炸圈连锁店；赛百味则聚焦于做潜艇三明治，它的连锁店在美国已经比麦当劳的还多。

在与通才品牌的竞争中，专家品牌总是赢家。

5. 创建渠道品牌

你也可以通过填补销售渠道上的空当来定位品牌。比如l’eggs是第一个专为超市推出的连裤袜品牌，现在它是美国销售最好的连裤袜品牌了。保罗·米切尔则是通过聚焦于专业美发沙龙这个渠道，而成为价值6亿美元的护发和皮肤护理品牌的。

今天在互联网上有很多创建品牌的机会，像亚马逊(amazon)、电子海湾(ebay)、查尔斯·施瓦布(charlesschwab)等网站都是一些成功的互联网品牌。

6. 创建性别品牌

有时你可以通过把焦点集中于一半市场而成为一个大品牌。比如：

“__”通过定位成第一个男性香烟而成为大品牌；“virginia slims”则以第一个女性香烟而成为大品牌；“right guard”定位成第一个男性除臭剂而成为大品牌；“secret”则通过定位成第一个女性除臭剂而成为大品牌。

报告的主要格式内容：

(1)行业定义

(2) 关键统计数据：现行价格对比、不变价格对比、实际增长、财务比率。

(3) 市场特征分析：市场规模、市场需求的决定性因素、国内与国际市场、竞争基础、生命周期。

(4) 市场分割状况：产品和服务细分状况、主要市场细分情况、行业集中情况、行业地理分布。

(5) 行业环境：准入障碍、税收、行业辅助、行业法规以及废止情况、成本结构、资本和劳动力密集度、技术和系统、行业变动性、全球性

(6) 行业业绩情况：业绩回顾、最新业绩报告。

(7) 行业参与者：主要企业及其业绩。

(8) 关键因素：关键敏感性、关键的成功因素。

(9) 该行业产品主要批发商。

(10)该行业产品主要末端零售商。

(11)行业展望。

一、__概况

(一)区域基本情况

__县位于__市东部，三峡工程库区腹心地带。东领__县，南连湖北省利川市，西界__市万州区，北接开县、巫溪县。地理座标介于东经108°24′32"―109°14′51"，北纬30°35′6"―31°26′36"之间，南北长99.5公里,东西宽70.2公里,幅员面积3649平方公里。长江由西向东横空而过，境内流程68.1公里。新县城顺江而下至宜昌市288公里(距三峡大坝260公里)，顺江而上西至__市区337公里(距万州区水路23公里、陆路41公里)。__县共辖42个乡镇，20__年末总人口129万人，其中：农业人口103万人，占91.03%;非农业人口26万人,人口密度平均每平方公里342人。民族以汉族为主，少数民族有回、彝、苗、壮、满、蒙古、侗、土家、高山、朝鲜、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。

(二)区域自然环境

__地处川东平行岭谷区，地形近似以东南西北为顶点的菱形。__地表由南北向中间倾斜，最高点为海拨1809米，最低95米;全县地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平坝更少，可概括为“七山一水二分田”。__属东南中亚热带湿润气候区，季风明显，具有春早不稳定，夏热多伏旱，秋凉多绵绵雨，冬暖少日照，主体气候明显等特点。年平均气温18.4°C，最低气候-4.0°C,最高气候41.7°C。年平均日照1484.8小时，年平均降雨量1100.1毫米，无霜期300天以上，适宜多种农作物生长。

(三)区域经济条件与社会条件

“十一五”期间，地区生产总值年均增长11.9%，20__年全县GDP达到53.3亿元，比20__年接近翻一番，人均GDP达到5285元。固定资产投资153亿元，相当于“十五”的3倍，年均增长24%，高出计划11.4个百分点。财政收入达到2.23亿元，年均增长12.99%，比预期目标高3.99个百分点。农民人均纯收入2223元，年均增长8.3%。三次产业结构比由20__年42.3:33.7:24.0调整到20__年的31.1:33.3:35.6。社会消费品零售总额达到18.2亿元，年均增长12.2%，比计划高0.9个百分点。城镇登记失业率控制在4.8%以内。城镇化率达到26.78%。年均人口自然增长率为4.81‰。

(四)区域基础设施及交通条件

城镇体系框架基本形成，城镇建成区面积达到21.87平方公里,新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提升了城市品位，城市创新工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获__市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。

__交通四通八达，运输方便快捷。长江自西向东横穿而过，现有各类港口、码头100多处，沿江各大航运公司船舶均在__港停泊运营。全县通车里程1480公里。渝巫路沿长江北穿过__境内，至开县二级路今年贯通，至湖北利川二级路，兰杭高速公路__段即将通车，__长江公路大桥、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至农坝段通车。距万州五桥机场、万州火车站48公里，仅40分钟车程。新建特大桥梁11座，完成云堰路、长高路南北两个循坏圈路基工程。全县二级公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，县乡公路油化硬化率达到31%。新修标准四级公路456公里，90%以上乡镇公路达四级标准，95.8%的村通公路。新建二级车站1个，三级车站4个，完成港口码头复建11处。

(五)城市定位

__新县城定位为__县的政治、经济、科技、文化中心，三峡旅游服务基地之一，发展商贸、食品加工、轻工、港口运输业为主的山水园林旅游城市。城市规模为：20_年发展到20万人，20_年30万人，用地28平方公里。新城规划为三片。城市采取组团式的布局结构，形成以双江为中心，人和、盘石为外围组团的一城三片的组团式结构形态，围绕新城，大江、大桥、大道、大公园凸现，成为渝东城市群中的重要城市。__是一个地处偏远的移民新城，以__新县城为中心，构建极核发展模式，加强与__直辖市及周边县区、省份的联系，加快自身发展，以新县城为中心的城乡商贸流通网络初步形成。积极发展旅游业，充分挖掘全县旅游资源，着力构筑“一心两翼”旅游开发格局，接待游客250万人次，张飞庙成功搬迁，20__年7月19日正式开馆，被评定为国家AAAA级景区，成功申报龙缸国家级地质公园。巧借地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，建成了__的一张名片。

新县城“五篇大文章”的建设及“三大工程”的实施，提升了城市品位，城市创建工作卓有成效，新县城顺利通过“中国优秀旅游城区”、“市级卫生县城”和“市级山水园林城市”验收。小城镇建设连续两年获__市一等奖。城镇经济明显增强，加工制造、商贸流通、服务业等二、三产业不断壮大。

根据__县城总体规划，不可用于出让的公益性质用地(道路广场用地、市政设施用地、绿地)在城市总建设用地面积中所占比例为23.6%;兼具公益和经营性质的用地(行政办公用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地)在城市总建设用地面积中所占比例为7.33%,此类用地虽不可经营性出让，但是可以通过划拨或协议出让等方式回收土地开发成本。居住用地、商业金融业用地和文化娱乐用地可用于经营性出让，本报告中将按照总体规划中这三类用地之间的比例关系估算待储备地块中可用于经营性出让的各类型土地面积。

二、房地产开发情况

(一)房地产市场总体态势

__新城为移民城，__新城的城市总体布局为“一城四区”，已成长江片区仅剩下滨江花园200亩左右。目前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因而研究购房者的需求具有更加重要的意义。据调查，居民普遍拥有住房，有的甚至有两套或者三套以上的住房，区域房地产市场目前已基本趋于饱和。要促进房地产市场发展，可以通过在特色上下功夫，开辟高端市场空间。

为此，我们进行了“__县住房消费状况研究”的市场调研活动，总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。

(二)可供房地产区城及现状

沿移民大道通过地灾治理的机遇，将不可用地的江岸变成了美丽如画、游人如织的滨江公园，能用于房地产开发的土地仅剩下200亩左右，20__年，县府通过招商引资，湖北省宜昌市珍珠房地产开发公司一举中标。

1、开发现状

丽江景苑，该楼盘占地18706平方米(28亩)，建筑面积10.2万平方米,其中商业面积3.4万平方米，住宅公寓面积6.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1200元/平方米，最高价达到1700元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。

福苑楼盘，该楼盘占地1867.6平方米(2.8亩)，建筑面积2万平方米,其中商业面积0.6万平方米，住宅公寓面积1.2万平方米。商业部分平均售价为6600元/平方米，住宅部分起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，销售状况良好，该楼盘的开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的.参考与借鉴意义。

外滩广场，该楼盘占地100050平方米(50亩)，工程分三期建成。20__-20__年，一期工程楼盘占地26680平方米(150亩)，建筑面积5.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积3.2万平方米。商业部分平均售价为4280元/平方米，住宅部分起售价为900元/平方米，最高价达到1200元/平方米;20__-20__年，二期工程楼盘占地26680平方米(50亩)，建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为5280元/平方米，住宅部分起售价为1050元/平方米，最高价达到1750元/平方米;20__年，三期工程楼盘占地26680平方米(50亩)，建筑面积6.8万平方米,其中商业面积2.6万平方米，住宅公寓面积4.2万平方米。商业部分平均售价为7280元/平方米，住宅部分起售价为1750元/平方米，最高价达到2750元/平方米。该楼盘销售状况良好，其开发经营和运作对待储备地块的发展具有一定的参考与借鉴意义。

滨江国际，该楼盘占地27346平方米(38亩)，建筑面积20.2万平方米,其中商业面积5.4万平方米，住宅公寓面积14.8万平方米，容积率达到5.5。住宅部分起售价为1750元/平方米，最高价达到3000元/平方米。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案滨江国际、丽江景苑、福苑、外滩广场附近几个楼盘市调分析。目前，在__县房地产市场中具有一定影响力的售楼盘是位于滨江小区的滨江国际、丽江景苑、福苑楼盘和群益小区的外滩广场。

滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为90-110平方米(小户型，小面积)，120-145平方米(中户型，中面积)，180-250平方米(大户型，大面积)，小户型、小面积占60%，中户型、中面积占25%，大户型，大面积占15%。购房以外地人和本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观;

外滩广场现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目三期原定于3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年__的房地产市场火爆，住宅部分起售价为1500元/平方米，最高价达到2200元/平方米，销售状况良好。

丽江景苑座落于以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为80-95平方米(小户型，小面积)，100-125平方米(中户型，中面积)，130-180平方米(大户型，大面积)，小户型、小面积占55%，中户型、中面积占35%，大户型，大面积占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观;

福苑其地理位置同丽江景苑、滨江国际以风景区，大环境，电梯小高层为卖点，户型为145平方米、183平方米面积各占10%。购房以本地人为主，其户型方正实用，楼价偏高，各方面配套齐全，07年预销售很乐观;

由于走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

三、土地市场分析

根据__县国土局提供的20__―20__年土地出让交易结果，与待储备土地同为住宅用地的土地历年交易情况如下表。

表1__土地出让交易情况年度

价格

20__

20__

20__

20__

20__

20__

20__

20__

最高价(万元/亩)

70.47

15.18

70.72

63.91

22.72

44.13

75.50

最低价(万元/亩)

2.00

1.64

4.40

6.98

5.68

4.40

35.50

平均价(万元/亩)

4.50

5.44

23.22

28.94

14.20

24.27

55.50

可以看到，土地市场在经历了02、03年的狂热之后逐渐回归理性。预计__县土地市场将在20__年稳定下来，20__年呈上升势头。根据__县近年来土地出让的实际情况，土地成交价格总体上呈现增长态势，虽然20__年略有下降，20__年恢复到正常水平，20__年开始有大幅增幅。

表2__县20__―20__年土地出让情况

年度

价格

20__

20__

20__

20__

20__

20__

20__

20__

最高价

7.47

15.18

70.72

63.91

22.72

44.13

75.50

最低价

2.00

1.64

4.40

6.98

5.68

4.40

35.50

平均价

4.50

5.44

23.22

28.94

14.20

24.27

55.50

四、土地储备的几点建议

(一)应抓紧进行土地储备工作

__在高速公路出口至中小江片区双洞子城市副中心划定(即双洞子城市副中心至小江片区上青龙嘴山梁绿脉)1520亩作为梅峰水利工程的储备用地，区位优势好，增值大，变现快，应抓紧进行土地储备工作。

(二)由于土地出让价格受到宏观经济、市场情况、相关政策等诸多因素影响，具有极大的不确定性。由于待储备地块尚未进行详细规划，具体规划指标未定，导致实际可出让的土地面积无法确定，对估算结果产生一定影响。

特此报告

一、走访时间

20__年7月30日。

二、走访地点

__市第二污水处理厂，该厂位于王家店村附近，地处京沪铁路以东，南环路以北，滂河的西南岸。

三、走访对象

__市第二污水处理厂管理人员。

四、走访目的

1、了解企业的历史、现状及前景展望、用人要求、企业中各层次员工待遇及职业发展轨迹，优秀员工职业发展案例，以及企业发展面临问题及建议等。

2、通过走访__市第二污水处理厂，巩固和强化所学的专业知识，深入理解和掌握污水处理的工艺的流程、特点等。

3、能结合实际，运用掌握的知识解决实际中存在的问题，并更加深入地掌握水污染控制工程工艺在实际生产中的运用，融会贯通。

4、培养自己理论联系实际，综合利用所学理论知识解决实际问题的能力，全面提高自己的综合素质，为将来的工作奠定良好的基础。

5、通过深入企业进行走访调研，积极与企业进行沟通交流，了解我们环境工程专业的就业形势，并虚心听取企业对我们青岛农业大学和环境工程专业的意见和建议，以便更好地提升自己。

五、走访前准备

走访前我详细上网搜查了__市第二污水处理厂的相关资料，并与污水处理厂的相关管理人员积极取得联系，拟提出了关于污水处理厂运行管理和工艺等方面的问题。我力争做到带着目的、带着问题、带着任务去__市第二污水处理厂进行深入的走访调研。

六、走访企业简介

__市第二污水处理厂是国家“南水北调”东线工程的配套项目，是山东省重点工程，也是__市委、市政府围绕建设经济强市目标，为治理污染，保护环境，改善人民群众生活质量而实施的城市基础设施建设项目。

第二污水处理厂工程占地159亩，建设规模为日处理污水8万吨，其中2万吨经深度处理后，可回用于工业或市政景观。其全年处理污水1800万吨。工程采用具有除磷脱氮功能的氧化沟处理工艺，厂区工程主要包括污水处理工程、回用水工程及附属建筑。厂外工程包括配套污水管网85公里。该项目被国家发改委列入“三河三湖”水污染治理项目之一，下拨专款给予扶持，工程总投资14560万元。其中，污水处理厂区工程投资为9372万元，配套管网投资5188万元，工程于20__年4月正式开工，于20__年11月27日竣工投入使用。

__市第二污水处理厂为国有企业。注册资本432万美元，资产总额947万美元，负债总额523万美元；占地面积80亩，建筑面积10809平方米；员工人数163人，其中技术管理人员62人。主要产品规模：日处理污水5万吨。产品质量生产技术居国内先进水平。

该项目财务内部收益率(全部投资)为5.51%，大于本行业基准收益率4%，投资回收期14.66年(包括建设期)，低于基准回收期。同时，项目的建设可大大改善城市环境质量，保护水体，具有良好的环境效益和社会效益。

建设第二污水处理厂是__市委、市政府根据城市发展需要，为治理污染，保护环境，改善人民群众生活质量作出的重大决策。第二污水处理厂的建成投产，将使城市生态环境大大改善，并进一步缓解城市供水不足的矛盾，对促进__市经济和社会发展将产生积极影响。

七、走访过程

20__年7月30日，我早晨8点就准时到达__市第二污水处理厂，并与之前联系好的__市第二污水处理厂管理人员取得联系，在其带领下，我详细参观了该厂。在此期间，管理人员耐心的向我讲解了该污水处理厂运行情况、污水处理厂主要构筑物及工艺流程等，让我了解和掌握了污水处理厂的设计特点、工艺流程、设计理念、主要设计参数、各构筑物选型依据及其优缺点和运行中存在的问题及改进措施。在参观过程中，我认真观察，仔细聆听，积极思考，及时提问问题请他帮忙解答。理论联系实际，受益匪浅。

(一)氧化沟工艺流程图

调节溢流堰的高度改变沟渠内水深，进而改变曝气装置的淹没深度，使其充氧量适应运行的需要。淹没深度的变化对曝气设备的推动力也会产生影响，从而可以对进水流速起到一定的调节作用；其二是通过直接调节曝气器的转速：由于机电设备和自控技术的发展，目前氧化沟内的曝气器的转速时可以调节的，从而可以调节曝气强度的推动力。

4、简化了预处理和污泥处理

氧化沟的水力停留时间和污泥龄都比一般生物处理法长，悬浮装有机物与溶解性有机物同时得到较彻底的稳定，故氧化沟可以不设初沉池。由于氧化沟工艺污泥龄长，负荷低，排出的剩余污泥已得到高度稳定，剩余污泥量也较少。因此不再需要厌氧消化，而只需进行浓缩和脱水。

八、走访体会

“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。”虽然我只在__市第二污水处理厂进行了短短一天的走访调研，但我却学到了很多知识。非常感谢__市第二污水处理厂给我提供这样珍贵的走访调研机会。这是我们大学生涯里精彩的一章。

这次走访调研是对我们所学理论知识的一次全面的升华，是一次将理论和实践相结合的机会，通过这次走访调研我对自己所学理论知识有了更深刻的理解，使我感觉到自己所学的强弱所在，了解到理论和实际生产中的差距，同时对我国现代污水处理技术、监测技术有了一定的了解。这不仅为自己的毕业环节提供了珍贵的资料参考，同时也为自己以后走上工作岗位打下了坚实的基础。此次走访调研使我进一步了解了污水处理的工艺流程，让我更加深刻地认识到了污水处理的重大意义，增强了节约用水和环境保护的意识。

环境是人类生存与发展的基本前提，而人类的生产、生活活动对环境造成的影响是无所不在的。作为一个未来环境工作者，我深刻体会到自己所背负的任务有多么艰巨。这次走访调研不仅强化了我的专业知识，还提高了我的综合职业能力、独立思考能力、实践技能、爱岗敬业的品质，从而为今后能承担技术工作、生产工作和管理工作奠定了良好的基础。

在深入企业的走访调研过程中，通过与__市第二污水处理厂管理人员的沟通交流，我认识到：我们环境工程专业是一个非常有前途的专业，很多企业都需要我们环境工程的专业人才来治理环境污染问题。污水处理厂就是我们环境工程专业毕业生的一个很好的就业场所。__市第二污水处理厂非常欢迎我们青岛农业大学的毕业生到其工厂就业。同时，他还就我们学校的课程体系提出了一些意见和建议，例如：多鼓励学生积极到与自己专业相关的企业等进行参观实习；要求学生打好坚实的理论基础；培养学生吃苦耐劳的精神等。在参观的最后，我热情邀请__市第二污水处理厂到我们青岛农业大学进行宣讲及招聘工作等，该厂表示非常乐意接受我们学校的毕业生。

“艰辛知人生，实践长才干”。在深入企业的走访调研中，我学会了如何与人进行有效的沟通，如何将所学的理论知识学以致用，如何分析解决问题。同时，我了解了社会，开阔了视野，增长了才干，并认清了自己的位置，发现了自己的不足，对自身价值能够进行客观评价。这在无形中使我对自己有一个正确的定位，增强了我努力学习的信心和毅力。我会更加努力的学习科学文化知识，早日成为国家的栋梁之才，回报社会。

（一）产品的介绍

1992年3月，“舒肤佳”进入中国市场，而早在1986年就进入中国市场的“力士”已经牢牢占住香皂市场。后生“舒肤佳”却在短短几年时间里，硬生生地把“力士”从香皂霸主的宝座上拉了下来，据一份调查报告表明，“舒肤佳”市场占有率达41.95％，比位居亚军的“力士”高出14个百分点，有36.80％的消费者把“舒肤佳”作为消费首选品牌。1992年，舒肤佳进入中国，经过16年的发展，舒肤佳成为中国家庭洗沐产品第一品牌。舒肤佳香皂占中国香皂市场份额第一。舒肤佳沐浴露销量列中国沐浴露市场前二位。20xx年第一季度洗涤用品市场综合占有率排名：汰渍、立白、舒肤佳、海飞丝分别拔得头筹。据国家统计局统计显示，20xx年第一季度，外资品牌依然保持着其在洗涤用品市场的竞争优势。在香皂市场方面，20xx年第一季度，香皂产品市场综合占有率排在前三位的品牌分别为舒肤佳、力士和玉兰油。作为中国家庭洗沐产品第一品牌的舒肤佳，其市场综合占有率一直遥遥领先。近五年，联合利华旗下力士的市场综合占有率也一直排在前三。玉兰油于20__年取代了夏士莲，排进了前三，宝洁在香皂市场的优势更加明显。据一项日用香皂的市场调查显示,目前国产香皂品牌的市场占有率尚不到10％,而“舒肤佳”和“力士”两个品牌就占了将近70％的市场份额。据分析,香皂附加成本增高和国外品牌占主导地位的现

状,直接导致了香皂普遍售价高昂这一结果。由于国外香皂品牌注重包装、设计、广告投入、整体策划,另加关税缴纳支出,使得香皂生产的附加成本增高,其上市产品的价格一开始就很高。但其高价定位未影响其在我国市场。

商品名称：舒肤佳香皂

成分：玉米淀粉，水，甘油，丙三醇，香料，香水，三氯卡班，三氯碳酸苯胺，椰油酸，二氧化钛，氯化钠，食盐，柠檬酸，薄荷醇等。

性质：弱碱性

种类：迄今，在中国市场，舒肤佳的香皂包括：舒肤佳纯白清香香皂、舒肤佳金银花/菊花清新去味香皂、舒肤佳芦荟护肤香皂、舒肤佳柠檬清爽香皂、舒肤佳薄荷冰凉止痒香皂和舒肤佳中草药健肤香皂。舒肤佳香皂含有抗菌活性成份“迪保肤”，在清洗过程中能有效去除皮肤表面的暂留微生物。清洗后，能持续有效抑制皮肤表面细菌的再生。所以，舒肤佳香皂以抗菌为主，不是很适合护肤！最好不用它洗脸！

功效：有效清洁肌肤表面杂质，帮助巩固肌肤自然保护层，给家人全身的保护；二十年经典清香，吩咐泡沫，温和不刺激，组合特惠，适合不同选择，适合全家每天使用。

使用方法：涂抹全身至泡沫出现，再用水冲洗即可。

注意事项：如不慎入眼，请立即清水冲洗干净。

产品规格：x5gx3

质量辨别：舒肤佳香皂该包装盒的背面真品P＆G圆防伪标识在大部分以深篮色为背景点缀大小不同十三颗星。且字体清晰、线条笔直清楚、印刷精致,套色图案极为严谨,无瑕疵。批号标注在盒小侧面且清楚,包装所用胶为纤维性撕裂胶。皂体净含量125g、在保存期内失重应小于5％,有P＆G特殊香型。假品由于粗制滥造、印刷效果极差、防伪标识模糊,无法数清星的具体数目,字迹不清、文字、

图案偶有重影。批号标注不正确,如标注98021323批号,误将02月标为20月,后二位设备流水线号、班组号数字也与厂家不符,封口所用胶要么一揭即开、无纤维性撕袭,要么撕时特别费力。皂体无P＆G特殊香型、称重有的都不足100g。保养和储存：由于含有抗菌活性成份迪保肤，在清洗过程中能有效去除皮肤表面的暂留微生物。清洗后，舒肤佳留在皮肤上的抗菌活性成分迪保肤能有效抑制皮肤表面细菌的再生,有效去除皮肤接触到的常见细菌，灰尘等有害物质。有助于您和家人的身体健康。正常存放就可以了，一般市售的香皂都有添加防腐剂的，别把他泡在水里就可以了，要是冷制皂就麻烦点，要避潮避水避光避湿。包装：

包装设计精美大方

杀菌止痒功能好

美容功能好

气温清新

泡沫丰富、清洁性好

皂体硬度适中、外观保持性好

瓶中多样化

广告宣传到位

（二）产品的分析

1、市场分析

“舒肤佳”和“力士”两个品牌就占了将近70％的市场份额。“舒肤佳”市场占有率达41.95％，比位居亚军的“力士”高出14个百分点。说明，“力士”是“舒肤佳”的主要竞争对手。为抢夺更多的市场份额，我们就要在确保本身的市场份额的基础上，在“力士”的优势方面让“舒肤佳”能够“插一脚”，以为两个品牌的各自定位在与“除菌”和“滋润”，为了，能让我们的“舒肤佳”能够抢夺“力士”在“滋润”方面对消费者的战领。可以开发本次的新产品，主要宣传“滋润”。舒肤佳实施的是多品牌战略，实施多品牌战略可以最大限度地占有市场，对消费者实施交叉覆盖，且降低企业经营的风险，即使一个品牌失败，对其它的品牌也没有多大的影响。所以，在包装上将其与原来的“舒肤佳香皂”进行区别，让消费者产生明目了然的视觉的区分。这决定着我们新产品的上市情况，披着自己的外衣，用舒肤佳的品牌效应，快速的融入市场。

2、目标市场策略

在开始用香皂洗手的时候，舒肤佳就开始了它长达十几年的“教育工作”，要人把手真正洗干净——看得见的污渍洗掉了，看不见的细菌你洗掉了吗？舒肤佳一直的营销传播，都是已以“除菌”为轴心概念，诉求“有效除菌护全家”，并在广告中通过踢球、挤车、扛煤气罐等场景告诉大家，生活中会感染很多细菌，用放大镜下的细菌“吓你一跳”。然后，舒肤佳再通过“内含抗菌成分‘迪保肤’”之理性诉求和实验来证明舒肤佳可以让你把手洗“干净”，另外，还通过“中华医学会验证”增强了品牌信任度。用全新装舒肤佳洗手泡沫丰富，清香怡人，是理想的家庭用香皂柔和乳液，泡沫丰富细腻，配合怡人芳香，适合全家每天使用。同时，本次的新产品的卖点在于突出，香皂不仅能“除菌”，同时，拥有像“护手液”一样的“滋润”效力。积极配合政府宣传的勤洗手的的观点加大新产品的卖点宣传。最根本的目标市场——抢夺“力士”的市场。

3、市场定位

美容护理>洗浴用品>香皂>舒肤佳中草药健康益肤香皂舒肤佳在企业的整体实力、产品技术与品质、包装、广告的传播表现、策略的稳定性等各个决定营销胜败的要素上都不比“力士”强。深入研究发现，品牌核心价值的感染“力上”的差异是“力士”香皂不敌舒肤佳是主要原因。舒肤佳与“力士”的核心价值都十分清晰，舒肤佳是“除菌”，而“力士”的品牌管理者为“力士”规划了“滋润、高贵”。十多年前两块多一块的香皂的确有些高贵，主要的消费群是中高收入人士，诉求高贵还有些效果，但按现在的收入水准一块香皂诉求高贵有些不着边际。舒肤佳广告里有亲切而有爱心的主妇对老百姓很有吸引力；同时，“滋润”这一指标消费者在使用香皂的过程中是有能力加以识别的，如通过用香皂后皮肤不紧绷、嫩滑、水分等指标来识别，现在大部分都挺滋润的，“力士”与舒肤佳在“滋润”的指标上更是差异不大，买“力士”和别的品牌能获得同样的“滋润”利益，所以“滋润”的诉求力就大打折扣了；人们原本没觉得自己身上有那么多细菌，经过舒肤佳近十年的教育，觉得自己身上到处都有细菌，除菌可是事关健康的大事不除菌万一落下个痢疾、肝炎可不划算，所以“除菌”比“滋润”重要多了。在如今的社会上，如果继续单单只强调“除菌”而忽略了消费者对“滋润”需求，这也是不足的。从“力士”的市场份额就可以看出，其看重的群体亦是相当庞大的。所以，最终的市场定位在于，将舒肤佳的“除菌”当作前提，

4、消费者人群定位：

以高收入人群为主，同时以家庭为单位为主，而家庭中以家庭主妇为购买者，也就是说，只要掌握了家庭主妇的心，就能成功地将产品推销出去。之前的旧产品：十多年前两块多一块的香皂的确有些高贵，主要的消费群是中高收入人士，诉求高贵还有些效果，但按现在的收入水准一块香皂诉求高贵有些不着边际。现在的新产品：是以较高的价位（具体请参考看下面的“定价策略”）。以高收入人群为主，其消费能力比较高，同时，这一类的人比较向往高价高质量的物品，这是一个重大的心里，所以，我们产品以高收入人群为主，同时兼并家庭为单位为主。

5、产品定位

具有“护手液”功能的，安全，无毒无害的香皂。兼并了“除菌”的功效，同时，拥有明显的“滋润”效果。

转眼之间20__年的第一个月份已经悄然而去，伴随着二月份节日的到来，不少消费者都希望在这一时期购买一台数码摄像机产品来记录节日期间家人团聚或外出旅游的情景。正因如此，这一阶段数码摄像机产品的整体市场关注情况呈现出上升的趋势，对比去年年底dv市场，现在的情形要火爆了很多。下面就让我们来看一下我站最新统计的本年一月份我国市场上dv产品的网友关注情况。

不同品牌产品市场关注程度

首先让我们来看一下一月份数码摄像机产品品牌榜的情况，同数码相机市场多家厂商平分市场的情况略有不同，dv产品中数码电子领域的霸主索尼在这里占有绝对优势。凭借着雄厚的资金支持，索尼的产品在性能研发方面要领先于其他厂商，因此反映在产品性能上优势明显。同时，索尼在数码摄像机领域产品种类繁多同时还不时有新品上市，能够不断吸引消费者的注意。在此次调查中，索尼的dv产品凭借着三十六个百分点的市场关注度排在了品牌榜的首位。

除索尼之外，还有几个厂商在这方面有着出众的研发实力，他们分别是松下、三星以及jvc。虽然论产品种类这些品牌还无法同索尼相媲美，但是单论主流产品性能方面他们旗下的产品也都非常出色，在技术水平上可以与索尼相抗衡。这次调查中这三个品牌产品的市场关注度也都超过了十个百分点，分别以百分之十四、百分之十三以及百分之十的关注度比例分列二到四名。

此外还有一些品牌的产品凭借着出色的产品性能也占据了一定的市场关注度。这些品牌分别是佳能、夏普、东芝、日立以及理光。他们所占的市场关注度比例分别从八个百分点到两个百分点不等。除上述品牌之外，其他品牌的产品能够获得的市场关注度极为有限，这次调查表明其他品牌产品的总体关注比例仅为百分之四。

不同像素产品市场关注程度

对于数码摄像机而言，产品的像素等级直接影响到产品的呈像质量，因此这一指标往往会成为人们选购这类产品时的首选因素。然而由于显示设备以及存储介质的限制，一般一款一百万像素等级的数码摄像机产品已经完全能够满足人们的需要。因此，反映在产品市场关注情况方面，一百到两百万像素等级的dv产品占有着绝对的优势。在这次调查统计中，这类产品获得了四十七个百分点的市场关注度，排在各类像素产品之首。

此外，由于价格方面的限制，一百万像素以下等级的dv产品也得到了不少消费者的认可。从上面的统计结果中可以看出，这类入门级低端产品的市场关注程度也很高，达到了三十八个百分点。可见消费者在选购这类产品时表现的还是非常理智的，实用性以及高性价比才是他们追求的重点。

对于两百到三百万像素以及三百万以上像素级的高端专业产品来说，现在大多数消费者的选择还不在这些产品身上，这类产品只属于特定的专业发烧级用户去选择。这两类产品的市场关注度情况分别为六个与九个百分点。

不同光学变焦倍数产品市场关注度

下面再让我们来看一下不同光学变焦倍数的数码摄像机产品的市场关注度情况如何。一款产品光学变焦的倍数越大，就能够保证再不损失图像质量的情况下拍摄到更远的距离。因此对于每一个消费者来说都希望去选择一款更高光学变焦倍数的产品，但是这也意味着更高的资金投入，所以对于大部分普通消费者来说，一款具有十倍或十二倍光学变焦能力的dv产品已经足够用了。

这次调查统计的结果也能够客观的反映出上面所提到的问题，具有十倍光学变焦能力的dv产品在这一段时间内还是具有极高的人气，所占的市场关注度已经超过了半数以上，达到了五十四个百分点之多。可见大多数消费者在选购dv产品时还是本着够用就好的原则，而并非一味追求高性能。

为切实摸清我市税源结构状况，初步分析经济发展与税收的关系，了解本市的行业税负情况，我们于近期展开了一次经济与税源的全面调查。现将有关调查情况报告如下。

一、经济发展推动税收总量增加

1994年来，随着全国经济体制的改革、税收体制的不断完善和新征管法的实施，经济建设和国税事业有了巨大腾飞。十年来国税共组织税收收入209315万元，从94年的9951万元上升到20xx年的35821万元，翻了近两番，年年圆满完成省局下达的各项税收任务，占财政收入534794万元的39.14%，为全市经济发展做出了重大贡献。

1、税收随经济波动而起伏。从上表中可以看出，三年gdp增长率有升有降，20xx年gdp增长率达28.05%，而国税收入增长率为-3.39%，与gdp增长率异步幅度较大，主要原因是20xx年与20xx年相比，油田原油产量从70万吨减少到65万吨，平均价格从1500元/吨降到1200元/吨，原油基本无利润可言，与20xx年相比所得税减少6000万元左右，同时增值税减少3500万元，这样使国税收入同比减少，呈负增长状，造成税收增长率与gdp增长率异步。20xx年、20xx年税收增幅与gdp基本增幅同步，体现出我市税收与经济发展的紧密关系。

2、经济与税收收入的主导移位。我市从经济类型来看，非国有经济提供的税收发展迅速，股份制经济已成为我市税收收入的主导。近5年来，我市国有、民营经济稳步发展，股份制经济和涉外企业日益增多，各种经济成份全面发展。股份制经济提供的税收占国税收入比重已由1999年的13.5%迅速上升至20xx年67.14%，国有经济和民营经济提供的税收所占比重由1999年的69.98%降至20xx年的20.62%。但国有及国有控股经济税负明显高于非国有经济，内资企业税负高于外资企业。通过上表，我们对不同类型企业创造的工业产值在工业总产值中的比重与其税收收入贡献率进行比较，以衡量这两个比重是否匹配。

1999年国有及国有控股经济创造的产值占工业总产值的比重为55.9%，其税收收入贡献率却高达76.35%，国有经济承担了国家绝大部分的税收任务。与此相对应，非国有经济创造的产值占工业总产值的44.1%，其税收收入贡献率仅为24%。到20xx年这一现象稍有变化，国有及国有控股经济创造的工业总产值比重为59.8%，税收收入贡献率为69.87%，非国有经济创造的工业总产值比重为40.2%，税收收入贡献率为30.13%。国有及国有控股经济税负明显高于非国有经济的税负水平。涉外企业创造的产值占工业总产值的比重由1999年3.3%上升至20xx年的4.45%，而其税收收入贡献率仅由2.53%上升至2.67%。这说明在整个税收收入的分配格局中，由于国家对涉外企业在税收政策上的倾斜，给予了大量的税收优惠政策，造成涉外企业的税收负担率要低于内资企业。

3、全市税收增速快于经济增速。20xx年两税与gdp弹性系数为0.87，而02、03两年为1.61、1.19均在1以上，发展速度明显快于经济增速，主要原因：

一是政策因素。

从20xx年来，国税开征“个人利息所得税”，使税收收入每年增收1000万以上，20xx年、02、03年分别征收“个人利息所得税”1273万元、1582万元和1802万元。

二是本市经济发展所致。

20xx年后，我市经济从低谷开始回升，我市纳税大户中石化股份有限公司江汉油田分公司扭亏为赢，20xx年入库企业所得税11820万元，20xx、20xx、20xx年分别入库企业所得税5674万元、4151万元、4200万元。制药是我市一家上市企业，由于上市引来了大量资金，通过几期技术改造和设备改造使产品种类和质量上了新台阶，在全国同行业中占居较大优势，三年来入库税收分别为695万元、768万元、1168万元，比20xx年480万元都有较大幅度增长。华盛铝电和江钻股份是我市有色金属冶炼及压延加工行业的代表企业，三年来这两个企业累计入库税款分别为5189万元、9830万元，为我市税收增长起到重要作用。

三是加大征收管理力度。

一直以来，我市国税系统始终以组织收入为中心，以“加强征管、堵塞漏洞、惩治腐败、清缴欠税”的政策为方针，大力推进依法治税，打造“申报纳税、集中征收、重点稽查、微机监控”新的征管模式，改善税收环境，降低税收成本，提高税收干部的政治素质和业务素质，依法办税；宣传税法以提高国民纳税意识，依法纳税。信息技术是税收征管强大的工具，从五年前我市国税系统城区就试行电子申报缴款，税款直达，为纳税人提供了方便，使税收申报及时快捷，通过纳税人预存税款，减少了税务部门一定工作量，同时可保证税款及时划解入库，加强信息化建设提高了工作效率。抓征管质量一直是我税收工作的重要一环，我们通过对基层申报率、入库率等指标的考核，管理与效益挂钩，职务与责任结合，加强重点税监控工作，规范执法行为，加大打击偷、逃、骗税行为和稽查工作的力度，压缩陈欠，杜绝新欠增加了税收，对税收的增加起到了重要作用，同时也产生了一部份“虚收”税款。

4、百元gdp两税含量低于全省平均水平。20xx年、20xx年、20xx年三年全省百元gdp两税含量平均为3.9、3.98和4.14，而我市分别为2.85、2.97、3.02，低于全省平均水平。主要原因：一是“两税”税源减少，20xx后，我市消费税源骤减，油田石化厂按国家政策停产倒闭，从20xx年入库消费税2197万元下降至20xx年的349万元，且三年来都是收的往年存欠。二是我市是一个农业为主的县市，地区生产总值工业增加值含量不高，从上表看，工业增加值20xx年同比下降18.4%，20xx年同比下降14.89%，20xx年同比有所回升，三年来我市工业增加值占地区生产总值含量低于全省平均水平（数值见下图），同时工业环节欠税较多。三是商业企业的激烈竞争至使商业企业的毛利率大幅下降，商业税收占总税收含量减少，同时社会商品零售总额中含在不缴纳增值税的饮食业，也影响了我市百元gdp两税含量。

二、税收政策变化改变了税源结构

1、增值税、消费税税源情况：“两税”额逐年上升，其中增值税上升势头可喜，而消费税骤减，占总收入比例从7.32%下降到1.68%；原因是：根据中石化股份有限公司（20xx）第6期会议纪要精神，该厂已于20xx年11月25日关闭，停止生产，原加工原油计划17万吨拨给荆门炼油厂。该厂多年来，一直我市的纳税大户，每年加工原油17万吨，实现入库消费税1800万元左右，增值税1300万元左右。该厂的关闭，使一些依赖于石油化工厂的附属企业如江汉油田石化实业公司、江汉油田三江石化实业公司、江汉油田三江石化实业公司油脂化工厂等诸多企业也将随时之关闭。这样，该化工厂的关闭使我市税源直接减少“两税”3300万元左右，其中消费税源1800万元。

2、营业税源情况：根据财政部、国家税务总局有关文件，从20xx年起，银行、保险、证券等机构在国税所纳营业税税率从3%点按每年下降一点执行，到20xx年后国税无营业税可纳。营业税入库从20xx年384万元下降至20xx年0万元。

3、企业所得税税源情况：全市现有企业所得税征管户151户，监管企业17户，在征管户数中，20xx年元月一日以后新办企业113户，原有企业21户。省局下达我市全年所得税收入计划6000万元，共完成4302万元，占年收入计划71.7%。我市的主要所得税税源大户为中石化江汉油田分公司、江钻股份公司制造厂、湖北省烟草公司分公司、中石化湖北石油公司分公司等企业。企业所得税税源结构中，中石化江汉油田分公司和江钻股份有限公司制造厂，这两户企业占我市所得税收入的96%。中石化江汉油田分公司全年共入库所得税4200万元。江钻股份有限公司制造厂是从20xx年10月划归我市就地缴纳企业所得税，划归我市征管后共入库税款1035万元。

4、个人利息所得税情况：从20xx年下半年开征个人利息所得税以来，累计入库5303万元，该税种税源稳定，总体呈上升趋势。

5、从级次上看市级收入比重加大。

三、税源相对集中，地区、企业、行业、经济类型之间差异明显

我市税源分布呈现出四个特点：

1、地区差异

税收主要来源于油田地区，从表中可看出：我市税源主要集中在油田地区，油田地区是我市税源的主体，对我市税收起支柱作用，三年来累计入库税款69978万元，占我市三年总收入97472万元的71.79%，三年来油田税收占总收入比例有一定下降，从76.05%降至20xx年的68.86%，主要是地方企业有了新的发展，城区部份企业经济状况好转，部份乡镇新起了一些小型企业，这些小税源对我市税收起了不可忽视的作用。油田地区的税款入库直接影响我市整体税收情况。油田地区代表企业有：中石化江汉油田分公司、江汉油田财务处、江钻股份、油田盐化工总厂和油田昊江公司，20xx至20xx年，三年来这五家企业累计入库税收为21452万元、20786万元和22333万元，分别占油田3年来税收总额22845万元、22468万元、24665万元的93.9%、92.5%、90.55%。园林城区是我市需要重点培植税源的地区，三年来城区入库税收占全市总税收比例逐步上升，由20xx年的9.14%上升到20xx年的15.52%，该地区代表企业有：制药、xx市供电局、xx市烟草公司、xx市棉花公司、xx市石油公司。乡镇税源是我市税源的补充点，是不可缺少的一部份，我市19年乡镇、场、办事处每年入库税款占总收入在15%以下，三年来，这部份税收占总额比例处于上升状态，主要是部份乡镇企业有一个新的发展，乡镇企业的代表企业有：华盛铝电有限责任公司、金港化学科学有限公司。

2、企业差异

税收主要来源少数重点企业，重点纳税户是我市税收收入的主要来源，占我市总收入的80%以上。省局和市委市政府都很重视重点企业的管理和监控，近几年来，纳入全市重点管理的企业有：晶鹏纺织、环保集团、园林青集团、制药、化工总厂、金港化学科技有限公司、幸福实业、华盛铝电、化肥厂、亚利服饰、盐化厂、摩托车厂、瑞康药业、东方机械厂、江赫医用材料厂(市直企业十六家)，江汉油田分公司、江汉油田财务处、江钻股份、油田盐化、昊江公司、利达公司、供电局、烟草公司、棉花公司、石油公司、江汉棉纺。抓好这些企业的管理和监控，摸清掌握了这些企业的生产经营状况，就等于抓到了我市税收税源的主要矛盾和矛盾的主要方面，就掌握了我市税源的家底，局领导十分重视重点税源的管理工作，多次反复在会议上强调要抓好重点税源户的管理。总局和省局也十分重视重点纳税户的管理工作，20xx年我市纳入省重点纳税户管理的企业有：湖北省烟草公司xx市公司，xx市供电局，幸福集团铝材厂，湖北制药股份有限公司，中国石油化工股份公司江汉油田分公司、江汉石油钻头股份有限公司制造厂，湖北华盛铝电有限责任公司，中国石化江汉油田分公司盐化工总厂等8家企业。

3、行业差异

我市税收主要来源集中在少数行业，从上表可看出：我市税收主要来源于制造业和采矿业两个行业。其中：制造业税收占增值税总收入的比例从20xx年的37.8%上升到20xx年的52.20%；采矿业税收占增值税总收入的比例从20xx年的46.53%上升到20xx年的35.23%。在制造业中：有色金属冶炼及加工成为我市重点行业，该行业三年来共入库增值税14182万元占三年增值税总额76149万元的18.62%，这部份税收来源于江钻股份和华盛铝锭两家企业。在采矿行业中石油和天然气开采成为我市重点行业，该行业三年来共入库增值税30619万元占三年增值税总额的40.21%，这部份税收来源于中石化股份有限公司江汉油田分公司的原油开采。

4、经济类型差异

十年来我市经济结构发生了巨大变化，税收结构也相应改变。在全国经济体制改革前，我市税收主要来源于国有企业和集体企业，几年来，股份制企业占我市税收比重越来越大，取代了国有企业的主导地位，国有、集体企业税收比重呈下降趋势，而港澳台外商、私营企业比重略有上升，成为我市税源不可忽视的重要部份，前景十分远大。民营经济税收增长缓慢。至20xx年底，我市国税部门登记个体

工商户4281户，私营企业88户，实现国税收入3419万元，仅占全市入库税收的9.54%，而全省民营经济税收占国税收入比重为28.2%，而且5年间全市民营经济税收增长仅为51.7%，也大大低于五年来全市国税税收增长率。再加上民营经济往往存在财务制度不健全，税务机关只能对其采取定额征收的方法，目前普遍存在核定税额偏低现象。如此，势必减少民营经济在税收收入中的份额。

四、同全省税收负担率比较我市宏观税负偏低

1999年我市税收负担率为2.86%，全省为4.43%，20xx年我市为3.82%，全省为4.8%，均低于全省指标。从掌握资料分析，造成上述结果的原因主要有以下几点：

1、缺乏大的消费税源，由于江汉油田石化厂因政策因素关停，使我市失去主要的消费税源，消费税在税收收入中的比重由1999年的13.7%降至20xx年的1.68%，而全省的平均比重为14.2%。

2、第二产业gdp中，工业附加值低，对增值税影响较大。全市20xx年工业总产值为112亿元，实现工业增加值仅为37.26亿元，工业附加值率不足33.3%。

3、部分乡镇统计上报的gdp中水分较大，导致税收负担率下降。

4、商业企业税负率低于平均水平。从下表中可以看出，我市商业企业税负率低于平均水平。20xx年商业企业增值税税负率为2.99%，20xx年商业企业增值税税负率为2.27%。造成商业企业税负率较低的主要原因：

一是管理理念与经济环境有待进一步结合。中央要求在三年内使县级财政状况根本好转，而近年来，经济增长向大城市集中，中小城市及农村成了大城市工业品的重要消费市场，但居民消费的产品所负担的税收被大企业通过转移定价和结算方式转变等方法集中到了大城市，现行总分支机构纳税地点规定与这一大环境并未有机结合，产地与销地税收利益分配问题应引起重视。

二是政策背离经济现状。民贸供销企业已经名存实亡，其优惠政策依然保留；根据现行政策规定，企业购进免税农产品所开具的收购发票、从小规模纳税人购买农产品取得的普通发票可依据票面数据按13%抵扣进项税额，企业购进的农业产品是按不含税价格计算进项税额的，当进销价格倒挂时，企业仍有盈利，并有留抵税金。这两条措施导致民贸企业及农产品经营企业税负很低。

三是现行税收政策存在管理漏洞。农产品和运费进项税额的抵扣以及废旧物资销售发票开具难以控制。从事农产品收购加工的纳税人，其收购凭证是自行开具的，开具的收购发票是否真实难以界定。一些纳税人采取加大收购数量、提高收购等级、扩大收购金额的办法，虚开收购凭证，骗抵进项税额，导致税负低下。

四是税收优惠政策过多影响税负率。目前，涉及减免税的税收优惠政策既有法定减免、特定减免、临时性减免，又有针对出口企业的先征后退、先征后返，环节太多，手续繁杂，漏洞也比较大。造成税负低下还影响了税收秩序，造成税负不公和不正当竞争等种种弊端。

5、个体和私营企业税收是本市的薄弱环节。主要原因：

一是漏征漏管现象的存在导致部分税源流失。目前，由于国税部门机构收缩，对一些偏远地方的日常监控管理相对较弱，对一些农村个体私营企业的地下经营行为难以控管到位；另外，由于城镇个体工商户的经营流动性较大，变动频繁，税务机关的监控手段有限，也不可避免地造成了一些漏征漏管的现象。这些都导致了部分税源的流失。

二是税款征收的力度不够。一方面个体户的核定税额偏低。由于个体工商户建账建制的水平较低，我们目前对个体户还只能采取定期定额的征收方式，在核定税额的过程中，对纳税人的应税收入只能通过估算，考虑到纳税人的实际经营情况和承受能力，核定的应纳税额与其实际应承担的税负相比都较轻。从我们今年对摩托车销售市场的税负调查情况来看，纳税人的实际税收负担率只有0.97%左右，大大低于法定4%的征收率。另一方面部分企业的欠税较大。目前，我市有些企业由于经营状况欠佳，实现的税金难以全部入库，形成较大数额的欠税。三是个体户起征点的调增影响了部分税基。通过两次调增个体户增值税起征点，我市实际纳税的个体户大大减少，目前我市应纳增值税的个体户共有4700户，起征点调整以前，这些纳税人都不同程度地缴纳了税款，起征点调增后，达到起征点的只有924户，只占调整前的19.66%，按照调整前的定税标准，个体税收月税源减少了309195元。四是部分企业存在偷税漏税的行为。目前，国家对增值税一般纳税人的管理采用了一些比较先进的控管措施，有效地规范了一般纳税人的税源监控和征收管理。但对于一些小规模企业，由于大多数都是私营企业，财务制度都不是很规范，税务机关又没有一套很好的办法对其进行有效的监控管理，不少企业采取少申报的方式偷漏税款，也造成了一些税源的流失。

报告类别：调研分析报告

行业分类：饮料

调研区域：家庄市桥西区

调研时间：20xx年x月12-13号

调查对象：在校大学生饮料促销员超市消费者

一、调研目的

通过本次调研，对饮料产品市场进行细分、了解市场选择方向及市场现在的发展状况，通过对产品销售的各种影响因素的分析，为公司制定适合自身企业发展壮大的销售策略，为公司成功运作提供详细而准确的依据。

二、调研内容

饮料产品类型分类，产品品牌分类，市场售价情况，消费者消费地点以及消费者在饮料消费上的消费观念。

三、调研方法

通过对周边超市，零售店，学校的走访和网络上资料查阅的方法对饮料市场进行调研。

四、饮料市场细分

通过对各大超市饮品区的调查分类总结发现，现在饮料大致可以分为：碳酸饮料、茶饮料、功能饮料、水饮料、果汁饮料和乳饮料。

碳酸饮料、蔬果汁和水饮料构成了饮料消费的主要部分。虽然碳酸类饮料市场份额正在逐步减少，但是这类饮料主要以解渴为主，而且在价位上比较低，因此仍然是大多数年轻人的选择。由此也可以看出，消费者对饮料的消费仍然以其最基本的功能为主，并对价位比较敏感。

对于果汁饮料，作为新兴的时尚饮料，占有很大的市场份额。20岁以下青少年构成了果汁饮料的巨大消费群，而女性较之男性更为突出。据网上资料调查表明，虽然果汁饮料无法全面代替碳酸饮料这种传统饮料，但果汁饮料在我国有巨大的发展空间。果汁饮料的竞争日趋激烈，如今市场上存在的三股竞争力量：一支是中国台湾背景的企业统一和康师傅，以包装的创新和口味以及强大的各大媒体广告取胜；一支是包括汇源、娃哈哈等国内知名企业；还有一支是大的跨国公司如可口可乐、百事可乐等。目前市场上集中了汇源、农夫果园、统一鲜橙多、美之源果粒橙、等众多一线饮料品牌。由于大品牌的激烈竞争，使得外来品牌很难进入果汁饮料市场；同时据商场、零售店等销售人员透露，由于果汁饮料的价格日益透明化，厂家和经销商的利润在不断变薄。由此可见，寻找新的利润增长点成为企业的当务之急，而想要在竞争激烈的果汁市场取得领先地位，适合市场需要的差异化经营则是关键。

对于茶饮品，以我国历史悠久的茶文化为背景，融入养生，保健等生活理念，倡导健康的生活，成为老少皆宜的饮品，并且以其相对较低的开辟了巨大的潜在市场。但是其中仍是以统一、康师傅市场份额为主，而其中的绿茶，冰红茶始终占茶饮料消费的主流。不过由于近些年来大家对养生保健的逐步重视，加之王老吉凉茶企业自身文化宣传以及公众在其对慈善事业的巨额投资上的赞赏心理的多重影响下，王老吉凉茶正以极快的速度抢占着茶饮料市场的份额。

功能饮料虽然以保健功能作为卖点，定位为高档消费饮料，但价格相对较高，仅仅是满足了一部分特殊消费人群的需求，市场占有率较低，目前市场上主要有红牛、脉动、健力宝等一系列产品，市场销售较低，近些年来健力宝的销量有所下降。

近年来，随着国家经济实力的迅猛增长，人民消费水平的逐年上升，我国饮料行业的新生力量也在逐年增多，特别是含乳饮料，以其营养天然的卖点迅速赢得了广大饮料消费者的青睐，其中以露露，六个核桃，以及妙恋在调查中以较大比重被消费者所选择。

五、饮料消费市场特点分析

通过对饮料产品市场调研和官方行业数据统计分析，饮料消费市场呈现以下特点：

（一）、碳酸饮料仍占据市场较大份额，果汁饮料消费呈上升趋势

通过各种途径的调查，在我国的饮料消费市场，碳酸饮料的消费人群达到了40%的高比例，此类饮料的显著特点为：在功能上比较基础，在价位上也相对较低，说明解渴和价格是影响消费者消费的一个不可忽视的因素。果汁饮料的消费人群所占比例为20%，这其中既包括纯果汁又包括含乳果汁饮料，从消费比例上看，较前些年稍有上升。从功能上看，果汁饮料宣传的营养，天然，健康很受广大消费者的喜爱。从消费比例的发展上来看，果汁饮料仍有很大的上升空间。

（二）、影响饮料消费的主要因素：

1、饮料口味，是影响饮料购买最主要因素。经过对超市饮料区的消费者的调查发现，约有60%的消费者很在意饮料的口味，并坦言这会对饮料的选择与购买产生直接或是间接影响。

2、品牌对消费者购买的影响是仅次于口味的又一重要因素。大约30%的消费者认为，品牌会影响他们的选择与购买。而其中广告是非常有效的促销手段之一，它会直接的影响品牌在消费者心中的形象，影响企业及产品的知名度，从而间接地影响消费者对饮料的选择。

3、价格因素也是影响消费者购买的一大因素。它不仅影响人们对消费场所的选择，也影响着对饮料品牌和产品类型的选择。通过对在校大学生的调查发现，学生们往往会对超市中搞活动的饮料产品进行更多的关注。而经调查询问得出结论，消费量最大的饮料价格处于2-3元之间。

4、产品的包装也会对产品的消费产生或多或少的影响。经在卖场对消费者的拦截并访问发现，大瓶和小瓶这两种处于极端的包装是最为受欢迎的。年轻人倾向于简洁并且便于携带的小瓶，而家庭购买者则更加的倾向于价格较实惠并且足量的大瓶装。由此可见，产品的实用性是绝大部分消费者更加注重的因素。

（三）、消费者购买饮料的主要场所：

经对路人的咨询和沿街调查时发现，居民区内的一些便利店，超市，还有一些大的卖场是消费者饮料购买的主要地点，而其中大部分人主要在超市消费，这部分人中女性又占大多数，可能是女性更倾向于超市购物的原因吧。而临时消费的人群大多以男性为主，并且场所不固定。

六、制定战略

通过对饮料市场的细分，我们对自己的产品做出了以下这些具体的策略：

（1）、严格控制产品质量

消费者由原来的感性消费早已过渡到如今的理性消费，绝大多数消费者越来越注重产品的质量，所以企业现在最重要的就是立足产品品质，然后才能谈及其余的市场战略。

（2）、增加产品种类

当今饮料市场产品种类呈现出百花齐放的景象，口味的多样性深深地吸引着年轻人，而企业的巨头们也在日益延伸着自己的产品，这对其企业都起到了一个领头的作用。我们同样要更加注重新产品的研究与开发，不断推出自己的新产品，给消费者留下一个积极向上的企业形象。

（3）、适时制定恰当的销售策略

恰当的把握每一个节日和对国人意义重大的时刻，加之量身定做的广告，外加一定的价格策略和产品包装来制定有关节假日期间的营销策略。而对于平时的销售，可以定期在各大超市、商场举办促销活动，主要在于促销的产品新颖与适当的价格，但应该注意的是不能一味的打价格战，这样不太利于企业的自身形象。

（4）、定期宣传企业形象

可以通过广告（传媒包括电视、网络、报纸、杂志等）的形式来宣传自身企业形象，或是定期举办一些全民参与性的节目，譬如唱歌儿，跳舞，亦或是赞助一些电视台或是杂志等的知名栏目，都可以达到宣传企业形象的目的。多参与一些公益活动，对于我们企业来说也是大有裨益。

（5）、规范调研与策划活动

在产品上市前或运作过程中，定期进行消费者、销售渠道和竞争对手的市场调研，了解消费需求，经销商心理和竞争动态，并在此基础上做出全面、细致的整合营销策划。

一、量表简介

《中学生心理健康量表》由我国著名心理学家王极盛教授编制，可以用做评估中学生的心理健康状况。该量表有10个分量表，分别是：一、 强迫症状，如害怕考试、作业反复修改等强迫行为;二、偏执，如认为别人对自己有不良意图和评价不正当的偏执想法;三、敌对，如脾气坏，常有与人争辩和摔东西等冲动行为;四、人际关系紧张与敏感，如缺乏人际关系中的友好感受和满意度，或感到无法在人际关系中获得理解和支持;五、抑郁，如对未来丧失信心，兴趣索然;六、焦虑，如紧张，心神不定，烦躁;七、 学习压力，如感到学习负担重、存在厌学、 害怕考试等问题;八、适应不良，如不适应学校生活;九、情绪不平衡，如对学习 的兴趣、对老师和同学的情绪忽高忽低; 十、心理不平衡，如感到自己受到不公正的待遇，常不服气。本量表既可以从整体上衡量受试者的心理健康状况，也可以根据每个量表的平均分进行评价。

二、计分方法与结果解释

《中国中学生心理健康量表》是采用五级计分法，即无为1分，轻度为2分，中度为3分，偏重为4分，严重为5分。该总均分是由60个项目的得分加在一起除以60，得出受试者心理健康的总均分，表示心理健康总体状况。10个分量表分别由6个项目组成的，将每个分量表6项得分之和除以6，就是该量表的因子分。如果心理健康总均分或因子分低于2分，表示心理比较健康;超过2分(包括2分)，表示存在一定程度的心理问题;总均分或因子分是5分，表示存在着严重的问题。

三、测试结果总体概述

考虑学生实际，排除假选择的可能性，对因子分2.5分以上的进行了统计，参测学生各因子所占比例为：强迫症状19.16%、偏执13.53%、敌对14.05%、人际关系敏感20.81%、抑郁16.43%、焦虑20.53%、适应不良24.33%、情绪不稳定26.67%、心理不平衡9.11%。

从以上数据看出如下问题：

1、学生心理健康状况不容乐观，情绪不稳定、适应不良、焦虑、人际关系敏感五项都超过学生数的20%。

2、学生进入职校后，大部分学生住校，开始远离父母，进行相对独立的生活，增加了与同学相处的时间，但是学生来自不同的学校，相互熟悉需要一个过程，因此表现在适应不良、情绪不稳定、人际关系敏感比较明显的比例较高，当然情绪不稳还应该考虑到离家住校后的想家情绪的影响。

3、焦虑因子、敌对因子的比率也较高。根据这一测试结果，建议班级工作中要充分利用活动课、班会、家长会、师生交流等机会，给学生创造沟通、倾诉的平台，进而得到缓解。

四、综合建议的三个策略

1、掌握应对策略，对班级测试指数高的项目因子，即不要迷信测试、也要适时调节：针对班级整体发挥集体的作用，有意识的开展班级活动，充分利用班级骨干，也要充分给重点学生创造活动平台。

2、各类因子指向的学生应对策略建议：深入了解学生的生活背景及家庭状况，必要时对家长提出建议;对学生要有针对性的关注和关心，更重要的是针对性的安排谈话和活动，做学生忠实的倾听者，加强认知指导。

3、个别特殊学生关注策略：经常倾听和关注，不歧视，不传播，加强与家长的沟通，给予家长必要的指导，严重的一定要告知家长转介到专门心理咨询部门进行治疗或矫正

综上所述，本次测试具有一定的可信度，可以为班主任及家长提供一些培养学生心理健康的依据。

一、背景介绍

从20_年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从ZUI初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，__前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿__，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20__收收入0.9亿，20__止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观200_年-20__x市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，__房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

二、影响房价的变动因素

土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。

税金及费用：20_年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

三、政府的调控政策

三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升;但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了(销)预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何确定未来的经营战略

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。

一、调研地点：

__市__区农贸市场

二、调研时间：

__年__月上旬

三、调研对象：

消费者以及经销商

四、调研方法：

观察和询问以及问卷三者合一的形式

五、调研目的：

分析农产品的各种价格，农产品市场的饱和度和市场集中度农产品各种买卖渠道，农贸市场环境住哪概况以及消费者对待农产品的消费的特点、消费观念和他们对待市场产品特点所持态度和现在市场发展状况以及农产品服务将要的服务发展方向。

六、农贸市场农产品现状

目前，农贸市场集中了蓄产品市场、粮食产品市场、水果产品市场、蔬菜产品市场、肉类产品市场以及人们各种生活消费市场组合的农贸市场。在各种农产品买卖区中呈现出不是很集中的状况，小部分市场产品较分散，大多农产品都在交易厅棚里进行，农产品经营零销商主要以家庭经营为主，实行各种渠道买卖农产品为主。在农产品供应基本能满足人们需求，价格总体上波动不是很大，出小部分农产品因种种原因波动大外，其余在消费者面前还算合理。在农产品质量上还能够符合消费者营养需求，资量上有保证，人们可安全食用。各种农产品共给和需求基本处于稳定状态。目前人们对农场品主要以主食类、蔬菜类、肉禽类、杂粮类为主。目前初步形成了以农副产品批发市场为中心，以集中贸易小市场、直销中心小卖区、农产品初加工小区、农民合作卖区、农民经纪人、行业小协会、仓储小物流中转站以及初放形小卖区为基础的农副产品市场体系。

在粮食市场上，主要供应以大米、面粉、玉米等主食为主以及其他食品为辅。需求方面又以大米为最大需求粮食产品，在粮食市场上，种类还比较齐全，货源也还稳定，价格波动不是很明显。人们都喜欢一小批量购买为主，在粮食的种类、价格、质量、消费场所还算满意。两市供应上能够满足人们需求，粮食市场比较集中，主要以家庭经营为主，个别合作以及联盟经营，主要以厅棚为买卖场所以及租的门面买卖未辅。所以在粮食市场上无论是共给还是需求以及价格、质量上都还能满足人们的满意度。

在蔬菜市场上，由于近期销售渠道的变化和持续的下雨，蔬菜在供给上有点不足，价格短期类产生波动，有的蔬菜甚至短缺，共给状况不是很好，但在调查中显示今年的蔬菜总体价格呈现下降趋势，在未来短期中蔬菜供给上会慢慢好转，价格波动幅度不是很大。近期看，蔬菜产品大部分还是供应上及时，新鲜程度较好，市民们关心的质量上野蛮有保证的，基本能满足人们需求，价格还以算合理。近期中，大白菜、胡萝卜的价格都上升，其他蔬菜都有价格上升的趋势，从总体上看，市场上一个周内蔬菜价格都同比上升，共给需求不是很平衡，共给有点不足。

在肉类产品市场上，主要以猪肉消费为主，供给上能满足人们需求，在价格上保持在__元到__元每斤波动，但从近期看加个有上升的趋势，肉类除猪肉供给外还有鱼类、羊肉、牛肉、鸭肉、鸡肉等肉禽产品。羊肉、牛肉、鸡肉在近期内基本价格稳定，鸡肉在__元每斤。肉内在渠道来源上有零售商、中间商、自销商等销售主渠道，都集中在厅棚里一起销售，从总体上看，供给还是处于稳定中，能瞒住消费者需求，价格上不是波动很大。

在果类产品市场上，主要以西瓜、苹果、香蕉、葡萄为主。近期中，西瓜销量很大，本周西瓜主要在__元每斤市场价格，市场情景也不错，但短期由于天气变冷价格有呈现下降趋势，香蕉现阶段也明显在价格上下降，供给上有点偏多，香蕉在__元到__元每斤左右波动，市场情景不是很好，但短期中波动不是很大。苹果以及其他水果类产品价格波动不是很明显，但市场情景便哈不是很大，总之，在果类产品中，种类比较齐全，能满足消费者需求，近期中，供给又慢慢大于需求的趋势，价格可能有下降的波动。

七、农产品市场分析

在粮食产品市场上，大米基本保持在__元每斤的价格水平，由于大米是必需品，人们不可缺的生活消费品，大米的需求是去发弹性的，有在我们国家政府的各种政策下，大米的价格波动幅度是很小的，无论是消费者还是销售者在价格上都不必担心。目前，大米在供给上还是质量上都能满足需求，销量能保持在一定水平上，销售渠道来源于农民直销、零售商和经销商。目前，其他粮食产品如玉米、面粉由于季节的影响，价格上存在小小波动，由于暑期放假，好多学生返乡回家，我们__市场需求明显减少，但价格不会明显波动。在蔬菜产品上，大葱__元每斤、洋葱__元每斤、蒜瓣__元每斤、白菜__元每斤、香菇__元每斤、洋芋__元每斤、花菜__元每斤、南瓜__元每斤、菠菜类__元每斤、生姜__元每斤、白萝卜__元每斤、黄瓜类__元每斤、蒜苔__元每斤等。在本周蔬菜产品供给价格总体上呈上升趋势，蒜类产品在经过“蒜你狠”之后，价格已开始回落，经过调查分析，由于市场去年价格一直很好，当地居民在一年时间里，加大了种植面积，导致供给明显大于需求，使今年的蔬菜蒜类价格到价格下降阶段，又由于消费者的偏好、消费者对未来价格预期、今年的利息调整以及种种原因，在蒜类产品价格下降的同时其他蔬菜产品价格上升，比如：大白菜、胡萝卜、冬瓜价格都比上周价格明显上升，但上升价格还算合理，供应上还比较新鲜、及时。

农贸市场上蔬菜种类也齐全，能满足消费者需求，从消费者消费特点看，易简装为主，方便人们购买观察。有服务上门送货的潜在市场，但现在人们对增加服务费比较反感，比较不赞同。但对订货送货上门对很多人来说都很方便、及时、快捷、节约时间，他们都比较赞同订货送上门，但在质量上有一定的问题。在蔬菜市场上，近期中，蔬菜价格总体上升趋势，还算合理，在供应商销售渠道上有新的销售服务渠道。

在水果市场上，具体的调查了西瓜、香蕉两种水果，西瓜主要有周边瓜农供应，西瓜在__元每斤左右波动，本周的西瓜x元每斤，在上周基础上下降__元，消费倾向挺高的`，质量上也有保证，消费市场情景不错，由于短期内下雨，天气变冷，从而影响消费，供给大于需求，导致西瓜价格下降，但由于天气慢慢转热，未来的销量情景应该不错，瓜农不必担心，应持乐观态度。

本周香蕉价格以__元每斤，在上周得价格基础上下降了__元，由于转入夏天，天气渐渐变热，各地的香蕉的成熟度加快，由于保存的措施不是很好，所以导致供给明显加大，在消费上不及与供给，销售者为了最大程度上售出去，减少储存成本，所以在香蕉价格上出现现阶段的持续下降，在此希望销售者应以自己的能力范围内销售香蕉，以减少成本。又由于水果类产品在消费商富有弹性和具有替代品以及水果类产品不是人们必需品，所以销售者需进行合理的定价，以达到最大收益。

在肉类市场上，主要以猪肉销量最大，价格在__元到__元每斤，由于最近供应渠道的延伸，供应状况不是很好，需求量大，较上季度的价格基础上呈上升价格，但据调查这种价格波动不是很快，是一种正常波动。供应上肉类能满足市场需求，保质保量，价格上在未来预期中不会一直升会哟下降的趋势。

八、农产品市场存在的问题

现有的市场规模小、服务半径、市场又是不是很方便人们购买，市场上基础设施、管理次序不是很好，市场区分已不是很明显，没有农残控制系统体系，农贸市场有的还占道经营，脏乱情况有点不是很好，规划上起点不是很好，市场区分还不是很明显，配套设施不全，当地农产品生产优势逐步建立，版规模不是很大，农产品质量上、新鲜程度不是很好，我们的__区龙头企业少，经营规模小、规模效应没有从分发挥出来，对我们__区的农产品带动市场的带动不是很明显，农贸市场好多产品来至于其他县城，没有推行有效地检疫系统和没有很好的组织开展农药残留和产品质量检测工作，有些农产品不是那么的放心食用！

九、我的建议

在我的调研情况中显示，大多数人们对现在的价格还比较合理，人们主要在农产品的质量、价格、营养、新鲜度、方便快捷、购买环境以及服务上都比较关心，在农产品上比较喜欢简装，易于购买观察，销售服务有定制送货上门的潜在市场。

所以，现在我们花溪的现状中，我觉得还应该多方面的筹集资金以支持农产品市场的规划建设，重视带动，吸引社会资金和贷款，参与到农产品整体建设中，加快农产品市场建设步伐，也使农产品市场进一步的提高，从而加快人们的经济增长。并进一步的建立完善的规章着制度，改进交易方式，规范我们很多不足的交易行为，不断提高农产品中的组织管理水平，应到农民经纪人从单一的农副产品交易到农产品交易向生产、加工、保鲜、储运营销等一体化经营转变，并健全我们的规章制度，加强我们的市场调研，应该编制主要农产品市场体系的建设规划，预测并发布农产品市场行情供给情况，加强相关部门的协调性，落实好我们的相关制度，发挥好我们的特设产品优势，共同推动我们的农产品市场体系建设，加强市场信息搜集系统建设，合理布局，并加强交易厅棚改扩建保鲜措施。

并在此基础上调整好我们的市场结构，经一步完善粮食市场、肉类市场、水果市场、蔬菜市场、粮油等市场产品市场区域的加大、质量规格、包装等方面的有效控制，推行有效地检疫系统，组织开展农药残留和产品质量检测工作，确保市场农产品的安全放心！总之，农产品的质量的好坏关系到消费者的利益也关系到我们销售者自己的经济收益，所以现阶段我们要好好在农产品上好好下功夫，加大加质的生产，加大我们的投入力度，长期中慢慢的经一步提高我们的经济收入，我相信在我们的努力下会取的好绩效的！

一、基本情况

《全民健身条例》于__年9月颁布后，各级政府千方百计地推进“全民健身”工程。市委、市政府也提出了“全民全运”的口号和理念，而全民健身中心的建成正是该理念的具体体现，展示了政府推动全民健身事业的决心。

(一)全民健身设施建设不断加强

位于城区西南部的全民健身中心，占地138亩，总建筑面积15500平方米，由市财政全额投资1.25亿元，所有工程于__年7月竣工后全面向社会开放。中心分室内、室外两部分，其中室外部分有：健身跑步道、运动场(含足球场及看台)、4个篮球场、4个网球场、2个门球场、2个排球场和3个健身苑等;室内部分由综合健身馆和球类游泳馆组成，综合健身馆内设有跑台、动感单车、体操房、力量区等，综合球类馆内设有游泳池、篮球、排球和羽毛球综合馆、台球馆、乒乓球馆等。据初步统计，去年7月至今年6月底，这个中心已接待健身市民近90万人次。如今，到全民健身中心健身休闲已成为市民生活必不可少的一部分。市民们都亲切地称为“全能型”健身中心，中心可同时容纳5000多人进行各种体育健身活动，是省内县级市中最大的一个开放式体育休闲场所。

(二)全民健身网络体系不断健全

市全民健身中心的建设，也带动了城乡体育基础设施的建设。截至__年12月底，市已基本实现了体育设施网络的全覆盖，市级建成了市体育馆，21个乡镇(街道)都建有文体中心，263个建制村都有村落文化宫，811个自然村都有1个以上健身活动点，全市建成了篮球、门球场近400个，安装健身路径813条，普遍建成了15分钟健身圈，基本满足了全市城乡群众就近参加体育健身活动的需求。

(三)全民健身体育活动方兴未艾

市全民健身中心为开展各类大型活动提供了平台，自室外场地对外开放以来，已举办了市第十三届运动会开幕式、市老年人门球比赛、市全民健身月启动仪式暨首届广场健身舞蹈大赛、市公交新车投放仪式、市武术选拔赛、第22届世界模特小姐大赛国际总决赛参赛选手入城仪式、塑料城游泳比赛、银行支行首届游泳比赛、首届“动之韵”中秋之夜趣味运动会、“幸福、全民健身”主题活动启动仪式暨市首届风筝放飞大赛、民兵组织整顿集中点验大会、春季相亲大会、青年志愿者走进全民健身中心、新爱婴宝贝e家趣味运动会、庆端午节社区文化活动、第三届市青年交友联谊活动、“唱响红色旋律”市庆祝建党九十周年大型广场群众歌咏会、市第__届运动会拔河比赛等大小活动近50次，在举办各类群众体育活动中，坚持大型活动与小型活动相结合，与城乡的实际结合。从而使全民健身运动蓬勃开展，实现大型活动重在引导群众参与，小型活动重在群众自发参与的良好健身氛围。

二、存在的问题

(一)对全民健身工作的重视程度还需加强。

部分乡镇、街道在贯彻实施《体育法》和《全民健身条例》以及市委、市政府的决定时，引导群众参与健身、为群众提供体育健身公共服务方面不到位;挖掘开展民间传统体育项目力度不够;一些体育协会不能充分发挥其应有的作用等。

(二)全民健身设施不能满足群众的健身需求。

一些新建小区没有预留健身用地，缺少健身设施。社区健身场地普遍较小，健身器材数量、品种较少，缺乏管理和维护。一些健身设施损坏后不能及时维修和更换，影响使用。

(三)全民健身活动城乡发展不平衡。

由于受思想观念和生活环境的影响，乡镇群众参与活动的人数较少;健身设施的匮乏和分布不均，在客观上限制了一些乡镇群众的健身活动。

(四)部分经营性的健身场所经营不规范。

一些经营性健身场所收费较高、环境差，条件难以达标。

三、几点建议

(一)加强对全民健身的重视、宣传和指导。

全民健身运动对于提高群众身体素质、调节身心健康、改善人际关系、构建社会主义和谐社会具有重要的意义。全民健身是一项多元性、综合性的社会系统工程，需要全社会共同关注、重视和支持。政府应将全民健身工作纳入经济社会发展整体规划，使全民健身工程建设与城乡建设规划相协调。市体育行政部门应通过各种方式普及全民健身知识，指导开展适合不同人群需求的健身活动。新闻媒体应发挥各自优势，宣传推广科学、文明、健康的体育健身项目和方法。

(二)多方筹措资金建设全民健身场地设施。

按照《全民健身条例》和《体育法》的要求,依法保障并逐步增加对体育设施建设的投入。积极动员和依靠社会力量，多层次、多渠道筹集资金，构建全民健身设施网络，支持全民健身活动。要严格执行国家关于城市公共体育设施人均用地的标准要求，在新建、改扩建居民小区时，预留公共体育设施场地，配建公共体育设施，确保公共体育用地面积落到实处。加大农村健身设施的建设力度，将农民健身工程建设列入政府新农村建设的内容，积极开展适合农民特点的体育健身活动，引导农民利用山、水等自然条件，因地制宜健身。

(三)实现各类健身场地设施资源全民共享。

充分利用公共体育场地设施资源，提高现有场地使用效率，最大限度地为全民健身服务，缓解健身场地不足的矛盾。机关、企业、事业单位、学校的体育场地设施在不影响工作、教学和安全的情况下，应向社会免费开放。要充分发挥各体育协会、体育健身辅导站和社会体育指导员的作用。同时要做好健身场地、设施的管理和维护。

(四)加强对经营性健身场所的管理力度。

体育行政管理部门要加强对经营性体育健身场所的监督、管理，严格经营性健身场所的准入制度，规范收费标准，改善环境质量。建立健全体育设施使用、维修、安全、卫生等管理制度，配备具有从业资格的体育指导人员，向消费者提供健身技术指导和咨询服务。经营具有危险性的体育健身项目，还应当配备必要的救护人员。

总之，全民健身工作是一项与民众健康息息相关的社会事业，对促进社会和谐起到重要作用。做好群众体育工作，实现好、发展好、维护好人民利益的根本需要。我们要坚持牢固树立以人为本的体育观念，立足于提高广大市民的身体健康素质和生活质量，推动全民健身活动的深入开展，稳步推进我市的体育事业再上新台阶。

近日，市委党校科干二班第五调研组分别到市房管、规划、国土等多个职能部门进行走访，了解了我市房地产库存整体情况和积压的主要原因，与万达、碧桂园、飞扬、葡萄园、汉通等多家房地产企业的高管进行座谈，听取了他们对我市房地产化解库存的意见。通过全组成员共同商榷，形成一致意见，撰写此调研报告。

一、我市中心城区房地产库存情况

截至20xx年12月31日，中心城区累计库存商品房389.63万平方米，同比增长16.13%，去化周期29个月，其中商品住房商品住房达到263.4万平方米，同比增长31.8%，去库存化周期23个月，比20xx年末下降1个月，非住宅库存126.23万平方米，去化周期63个月。

1、从中心城区商品房类型结构看，住宅263.4 万平方米， 占待销商品房总数的67.6%，工业厂房7.36 万平方米、占1.89 %，商业101.87 万平方米、占 26.15%，办公6.48 万平方米、占1.66 %，其他10.51 万平方米，占2.7 %。

2、从中心城区商品住房面积看，单套建筑面积90平方米以下的普通商品住宅7061套、 49.05万平方米，分别占总数的28.16 %、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59万平方米，分别占总数的46.91%、47.27%; 120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83万平方米，分别占总数的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54万平方米，分别占总数的6.03%、10.83%。

3、从中心城区商品房销售情况看， 20xx年，中心城区共销售商品房16124套、156.07 万平方米，同比分别增长16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38万平方米，同比分别增长18.38%、20.59%。其中单套建筑面积90平方米以下的普通商品住宅 2118 套、 16.52万平方米，分别占总数的17.45 %、12.39%;90--144平方米普通商品住宅9600套、109.18万平方米，分别占总数的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68万平方米，分别占总数的3.47%、5.76%。

截止今年3月底，中心城区库存商品房367.74 万㎡，比去年年底减少21.89万平方米，去化周期26个月，较去年年底减少3个月;其中商品住房242.65 万㎡，去化周期19月，较去年年底减少4个月。

从上述数据可以看出，20xx年我市中心城区商品房库存量和销售量均出现增长，增长幅度基本相同，截止今年3月底，虽然库存量有所减少，但库存量偏大的局面仍未改变。

对比相似情况的十堰市，我市房地产去库存压力也大体相同。据房产在线统计，截止到20xx年6月30日，十堰城区累计可售住宅套数为41062套，同比增长14%，累计可售住宅面积为4538983.72平米，同比增长13.9%。其中张湾区累计可售现房3943套，面积约411485.26平米，茅箭区累计可售现房11536套，可售面积1323384.19平米，白浪区可售现房843套，可售面积约93613.05平米，各区域都有大量的可售现房。而根据十堰目前现状，每年能够消化掉的房源大约在15000套左右。就此看来，仅截止于6月30日止的房源库存就需要三年的时间来消化。

二、我市房地产库存量偏大的主要原因

1、土地供应量过大。受本地财政依赖土地收入和前几年房地产火热的影响，20xx年以来，荆门和国内、省内很多三、四线城市一样，出现了土地供应节奏过快的局面，据不完全统计，截至20xx年年底，我市中心城区通过招拍挂方式出让但还没有动工的房地产开发用地超过4000亩，而据分析，每年市场需求量大约不会超过1000亩，也就是说，现行已经出让的土地的消化期将超过4年，土地存量仍处于高位。

2、市场需求相对不足。房地产市场需求大致分为自住性需求、改善型需求、投资投机性需求和被动型需求。从自住型需求来看，新型城镇化是增加商品房销售的重要动力，不仅需要土地、户籍等制度的配套配套，还需要确立产业支撑。然而荆门实际情况是，传统产业的升级换代还存在一定的难度，城市的凝聚力、辐射力相对不足，加上人口红利的逐渐消失，进城人口每年增幅不大，新增购房需求并不充足。从改善型需求来看，90年代初期购买房改房的各级党政机关和企事业单位的干部职工成为市场的主体，但由于近3年来开工建设了3298套、29.68万㎡的企业职工集资建房和20xx套、38.432万㎡的天鹅小区团购房，分流了相当部分的有效需求。从投资投机性需求来看，尽管省、市出台了刺激楼市的若干意见，但对楼市起决定作用的宏观经济环境没有得到根本性改变，再加上房产税、住房信息联网、不动产统一登记等潜在因素影响以及住房价格的持续走低，我市投资性需求受到抑制。从被动型需求来看，我市“三化”同步建设和棚户区改造步伐虽然大大加快，但被征收人基本选择原地产权调换，在市场上主动购房的需求不足。综上所述，土地供应过大与市场需求不足的叠加是造成商品房库存量过大的主要原因。

3、市场信心不足。受国际金融危机感和全国房市调整大环境的影响，消费者信心不足，认为商品房还有一定的降价空间，持币观望气氛浓厚。

三、我市已采取的去库存措施

针对我市商品房库存量大、消化周期长的实际，20xx年以来，我市在控制新增总量的同时，把去库存作为惠民生、稳市场、促发展的重要举措来抓，出台了一系列措施消化库存商品房，取得一定的成效。

1、政策引导去库存。从20xx年9月至今，我市出台了《关于促进全市房地产市场持续健康发展的实施意见》(荆政办发[20xx]50号)、《关于创新保障性住房供应方式的指导意见》(荆政办发[20xx]38号)、《关于进一步放宽住房公积金个人贷款和提取政策的通知》、《关于调整住房公积金个人贷款和提取政策的通知》等文件，从支持合理住房消费、完善住房保障体系、加大金融支持力度、完善土地供应机制、优化房地产市场环境、加强房地产行业监管等方面激活楼市，政策主要亮点体现在“二个创新(创新保障性住房房源筹措方式、创新棚户区改造安置方式)”、“三个调整(调整普通商品住房缴纳契税的基数、调整个人普通住房再次上市交易的计算时间、调整商品房预售许可条件)”和“五个放宽(放宽贷款条件、放宽唯一住房条件、放宽普通住房标准 、放宽购房落户条件、放宽住房公积金贷款和提取政策、放宽商品房价格和户型调整限制)”。该系列文件的出台，大大提振了市场信心，促进了市场的活跃。特别是《关于创新保障性住房供应方式的指导意见》明确提出，逐步减少或停止政府直接投资集中新建保障性住房，采取政府采购的方式，按照“价格合理、面积合适、质量合格”的原则从市场上收购存量商品房作为保障性住房和安置房房源，鼓励开发企业将符合条件的商品住房转轨为保障房, 鼓励有实力的房地产开发企业、民间资本收储存量商品住房进入租赁市场等多种形式，多渠道的消化库存商品住房，打通了保障性住房与商品住房之间通道。如20xx年10月，我市按照荆政办发[20xx]38号文件精神，启动收购温州大厦小户型库存商品住房作为公租房，共收购9套，635平方米，目前已经拨付收购资金217万元，开发企业将于今年8月交付使用。

2、货币化安置去库存。20xx年我市加大了棚户区改造和拆违控违的力度，我们紧紧抓住这一机遇，制定出台了《荆门市中心城区棚户区改造货币化安置暂行办法》(荆房征委[20xx]1号)和《市人民政府办公室关于规范中心城区拆违补偿政策的意见》(荆政办发[20xx]44号)，在棚户区改造和控违拆违中,采取被征收人自主安置、政府采购房源安置、政府搭桥被征收人团购商品房安置等方式，大力推进货币化安置。东宝区海慧沟拆违是荆门市20xx年度“一号工程”，该片区共有违建楼11栋，房屋405套，总建筑面积3.774万平方米，涉及住户307户。在拟定拆违补偿方案中，市政府明确规定违建户全部通过购买库存商品房进行货币化安置，目前通过政府搭桥，采取竞争性谈判、政府公开征集等方式，在洋丰西山林语、洋丰嘉园、天鹅山庄三个小区中征集646套房源供违建户选择，307户全部在上述三个小区中全部安置到位。去年市中心城区棚改货币化安置总共1821户，棚改货币化安置比例达到51.89%，高出省定棚改货币化安置比例40%的目标近12个百分点，按户均110平方米计算，仅棚改货币化安置这一项，就消化了中心城区近20万平方米的商品住房库存。

3、市场引导去库存。去库存的真正主体在企业。我们在完善房地产市场预警预报体系的基础上，按照“日统计，月监测，季分析”的时间节点，每季度召开一次房地产市场形势分析会，定期公布房地产市场的运行情况，特别是分类通报新增土地购置数量、房地产开发投资、新开工项目与面积、销售面积、销售均价、库存商品房结构等情况，一方面引导开发企业通过营销模式电商化、建立线上社区服务平台、构建“医养结合”新型模式，加快库存商品房的销售。另一方面针对库存商品房主要集中在商品住房、商业用房的特点，积极引导开发企业探索商业综合体、工业地产、旅游地产、养老地产、农业地产等新领域，促进商品房开发类型多元化。20xx年，我市中心城区共批准预售商品房195.62万平方米，其中非住宅面积达54.77万平方米，占总量的28%，同比上升近10个百分点。全部非住宅地产中，属工业地产的一马光彩、鄂中再生资源、两岸三地华中创业中心等项目占了总量的19.4%，从参加座谈企业高管发言中我们了解到，他们采纳分析资料后，及时对未施工项目在户型设计、住宅与商业用房比例作出调整，有的甚至在可预见销售不畅情况下，主动降低了容积率。还出现了如东方国际广场的写字楼及福寿居的养老医疗类地产，企业项目种类呈现多元化趋势。

三、对我市房地产去库存的建议和对策

房地产业作为一个具有高度综合性和关联性的行业，在经济发展中起着举足轻重的作用，而去房地产库存化，对于保持房地产市场持续平稳健康发展，对于促进经济平稳较快发展、防范社会风险、维护社会和谐稳定意义重大。根据我市房地产市场实际情况、目前面临的经济新常态以及发展新机遇，建议当前和今后一段时期主要抓好以下几方面工作：

1、继续落实房地产新政，促进房地产行业平稳发展

房地产业作为国民经济重要产业之一，平稳增长才是走可持续的科学发展之路，房地产市场过热或过冷都会影响整个行业的健康发展。全市上下要进一步认清形势，转变观念，审时度势，充分认识做好房地产工作的复杂性、艰巨性和重要性。要进一步落实房地产新政，切实履行政府部门管理职责，综合运用规划、税收、金融、土地等手段，以提高政策的执行效果，强化监管职能，提高信息披露透明度，保持房地产市场健康稳定发展。

2、合理引导，积极鼓励住房消费

一是积极推动农民工市民化。对选择进城落户的新市民，其农村居民宅基地使用权、宅基地上房屋使用权、土地承包经营权、集体资产收益分配权等权益继续受法律保护。对进城购房不愿办理户籍迁移手续而只办理居住证的农民，依法享有与城市居民同等的社会保障、公共教育、医疗卫生、就业培训、公共文化、社会救助、计划生育等方面的权利，其子女进城接受义务教育的,享有与城镇居民子女同等待遇,由所在区教育部门统筹安排入学。明确土地“双挂钩”中补偿给农民的资金，可以到城区购买商品住房。此外，探索建立农村宅基地和土地承包经营权自愿有偿退出机制，鼓励、引导新市民按照流转、退出等方式处置农村宅基地和农村承包土地，增强农民的购买力。二是实行购房补贴优惠和房票政策。可借鉴外地经验，对在市城区购买新建商品住房的，由购房人凭网签合同备案证明和完税凭证向房管部门申请，由市财政部门给予安家补贴。试行房票制度，对市区内国有、集体土地上房屋被征收的，被征收人可凭“房票”自愿选择某一房地产项目安置，并可一次性享受18个月的临时安置补偿(助)费。被征收房屋的市民可用“房票”自购商品房，抵扣购房款时由参与“房票”安置的开发企业在正常市场售价基础上给予适当优惠，且购房成交价格不超过“房票”金额的部分免征契税。三是充分发挥住房公积金的支持作用。适当放宽优质楼盘在住房公积金贷款登记备案、贷款发放等方面的条件,将优质楼盘个贷放贷条件由原来的项目主体工程封顶调整为取得商品房预售许可证之时。将符合条件的新市民、农民、个体工商户纳入住房公积金制度的覆盖范围，支持缴存住房公积金的新市民、农民、个体工商户利用公积金购租住房，扩大住房消费;建立住房公积金资金使用调剂机制，在全市范围内实现资金盈缺调剂，平衡资金头寸，化解资金流动性风险。

3、创新商品房消化渠道，打通“三个通道”

重点就是在全面打通商品住房与保障性住房、棚改房、安置房三个通道。一是购买商品住房作为公租房由试点向符合条件的商品住房项目延伸。从20xx年开始，要整合中央、省、市保障房补贴和廉租住房易地建设资金,集中分批购买部分库存商品房房源用于公租房配租。二是货币化安置范围由棚改项目向所有房屋征收项目延伸。对城市规划区范围内城市基础设施建设等因公共利益征收的项目，除集体土地上已经开工建设的安置点外，一律不再新安排宅基地建房，原则上一律实行货币化安置。三是货币化安置方式由政府购买房源和组织团购安置向被征收人自主安置延伸。重点就是搭建征收项目安置房源库，打造安置房超市，引导、支持被征收人用货币补偿款自主购买商品住房，最大限度满足被征收人个性化多元化住房需求。

4、推进供给侧改革，确保市场有序供应

一是合理调控房地产开发用地。对已经出让还没有动工的房地产开发用地进行全面清理，并根据市场供求状况，结合商品住房存量、未开工住宅用地总量等指标，合理确定住宅用地年度供应规模、布局和节奏。对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的区域，适当减少或暂停住宅用地供应，管控好土地供应闸门，从源头上减少新的库存。对已供未开发用地，超过约定开工期限，但未达到闲置土地认定条件的项目用地，经房地产开发企业申请，可办理开、竣工延期，合理调整开发时序，放缓上市节奏，确保商品房有序供应。二是优化住房及用地供应结构。对于在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等规划条件强制性内容的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构;对已编制完成规划设计方案审批但尚未动工建设的地块，根据所在区域人口规模及周边配套情况，在不突破片区控规总用地、总建筑规模、容积率，满足公建配套等条件的前提下，可由房地产开发企业申请调整商住比例。对已供未开发用地,根据市场状况,研究制定未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,用于国家支持的新兴产业、创新型产业、品牌商业、养老产业、文化产业、体育产业等项目。

5、配套相关政策，优化发展环境

一是落实金融支持政策。认真贯彻执行国家有关支持房地产业发展的金融政策，制订有效措施，积极争取房地产开发贷款额度，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设的有市场前景项目的合理融资需求，并提高贷款授信审批效率，及时发放贷款，促进商品住房的开发建设。进一步缩短放贷审批周期，配足个人住房贷款额度，优先满足居民家庭贷款购买首套普通商品住房和改善性普通住房的信贷需求。每年年终，人行对各银行业金融机构年度发放的房地产项目开发贷款及个人住房贷款进行统计排名，相关部门根据排名情况，于下年度相应调整住房公积金、住宅专项维修资金等与住房相关联的存款支持。二是积极发展租赁市场。鼓励自然人、各类机构投资者等组建以住房租赁为主营业务的专业化经纪机构，通过长期租赁或购买库存商品房，开展规模化、专业化的租赁经营。鼓励房地产开发企业，在商品房库存中长期持有部分房源，直接向市场开展住房租赁规模化经营。鼓励库存压力较大的房地产开发企业，顺应市场规律，调整营销策略，过先租后售、共有产权等模式运营商品房。三是优化发展环境，不断规范市场秩序。简化审批流程，减少住房开发审批的中间环节，同时适当降低房地产相关税费，并控制好土地出让价格。进一步规范市场秩序。加大房地产市场监管力度，严肃查处房地产交易环节以及经营管理中的各项违法违规行为，尤其是要加大房地产企业虚假交易、返本销售、售后包租等严重扰乱楼市正常交易秩序的违法违规行为的查处力度，为企业发展创造良好的空间。加快问题楼盘的处置进度，建立部门联动机制，尽快妥善解决存在的问题。四是进一步加强房地产市场监测和分析。继续完善房地产市场信息披露制度，准确把握和判断房地产市场走势，及时发现和妥善处理市场运行中出现的新情况、新问题。五是充分利用互联网优势，搭建好楼市交易平台，让房地产交易更加便利化和透明化，吸引广大购房需求者和投资商，甚至是外地人来荆门购房兴业。

一、全民健身计划实施情况

全区在实施全民健身计划过程中，按照“科学规划、分头实施、重点突破、整体提高”的原则，加强分层分类指导，推进不同人群的全民健身工作，为“体育强区”建设打下了牢固基础。

（一）统筹推进，形成齐抓共管合力。

一是区委、区政府高度重视体育工作，先后印发了《区“十二五”体育事业发展规划》和《区全民健身计划（_-_）》，成立了政府主要领导任组长、相关部门组成的全民健身计划领导小组，把全民健身计划纳入了政府工作报，告，把体育重点工作纳入了党委、政府议事日程，将全民健身活动中心建设等公共体育设施建设纳入国民经济和社会发展计划，加大财政预算对全民健身工作的投入，每年专项安排全民健身事业费5万元。二是制定完善政策。区政府进一步修改完善了“体育争光奖”，加大了奖励力度。区体育部门制定出台了《区文化体育人才扶持奖励办法》，对健身团队骨干负责人进行电话费补贴，_年对“十佳健身组织”进行了表彰奖励。三是对全民健身工作实行目标责任制管理。层层签订了目标责任书，区委、区政府对重点工作实行项目制管理，做到工作专班、工作措施、工作时限“三落实”，“两办”督察室先后6次督查工作进展完成情况。四是体育依法行政工作纳入人大执法检查内容。20__年，区人大对体育设施建设情况和8处群众体育设施建设进行了专题视察，同时接受市人大、区人大和区纪检部门检查3次。

（二）加大投入，健全阵地设施体系。

一是在全区68个社区9个村形成了77个网格，按网格规划布局实施“433”工程。在全区以新建全民健身活动中心为龙头推动重点项目建设，目前该项目已获市区政府通过。在77个网格中深入推进“三个一”工程，使形式多样的健身阵地设施在网格中定格定位，建设率达到80%。二是通过实施政府八件实事，改善一批群众设施。在年初区政府工作报，告中，将新建8处群众性体育设施作为实事之一，按照“科学布局、突出特色、多方结合、打造精品”的原则，在城乡结合部、居民小区内兴建了8处群众体育设施，不断实现了公共体育设施布局的均等化。三是结合背街小巷综合改造，整体提升城市环境。面对体育设施建设投入大、投入渠道单一的局面，区文体局在体育设施建设中，走多方结合的道路，与背街小巷改造相结合，积极配合城建部门在道路、管网改造中，整体规划体育活动场地设施建设，先后在土街头小区、得胜街小区、地建小区进行综合改造，得到了广大市民充分肯定。四是因地制宜布局，满足不同人群需求。为保障残疾人体育生活的基本需求，在土街头小区内先后兴建了盲道、残疾人康复园、盲人图书馆、棋，牌室等设施，整体提升了残疾人的生活质量。

（三）突出特色，丰富全民健身活动体系。

一是按照“一网格一特色、一社区一品牌”的思路，大力开展特色体育活动。涌现出了如土街头社区残疾人体育、中山路社区校园羽毛球操、石板溪社区小区体育、乌龟碑社区亲子运动会等特色体育活动。二是大力开展全民健身基地特色活动。充分发挥基地场地、人才优势，加强政策引导扶持，因地制宜的开展全民健身推广活动，使全民健身事业社会化。4月份黑带精英跆拳道全民健身基地成功承办了三峡“风之队”首届全国跆拳道邀请赛，10月份康劲美全民健身基地举办了“康劲美”杯全市台球公开赛。三是组织开展全民健身公益服务活动。利用全民健身日、节假日契机，充分发挥区体育总会、单项体育协会、各类健身俱乐部的组织作用，因地制宜开展贴近生活、贴近群众的体育健身活动，免费开展体质测试以及其他科学指导活动。全民健身中心为辖区注册登记健身队免费开放排练场地，不定期举办各类培训讲座、现场排练观摩、现场指导、座谈交流等活动，全年共接待群众7万人次。四是组织开展“羽毛球之乡”创建工作，打造特色体育品牌。制定出台《区创建“羽毛球之乡”工作方案》，充分整合辖区羽毛球资源，发挥名人效益，健全阵地网络，开展羽毛球普及竞技活动，推进羽毛球运动进机关、进社区、进校园，建立羽毛球训练基地50处，拥有羽毛球运动场地288块，每年参加羽毛球锻炼人数达到31万人次，推动了羽毛球运动向品牌化方向发展。

（四）打牢基础，健全全民健身组织体系。

一是以总会为龙头，加强规范管理抓骨干，定期组织开展培训，引导社会指导员进网格、进社区、进基地开展辅导，在协会扎根。二是突出特色优势建协会，针对辖区群众非常喜爱羽毛球、乒乓球、网球、武术的特点，进一步完善了12个单项协会建设，充实了骨干力量，集中了一批敬业心强、健身技能水平较高的人才骨干。三是不断健全全民健身志愿服务组织。目前全区登记注册500多名体育志愿者，开展社区健身指导、体育活动培训等公益体育服务20场次、演出7场、发放宣传资料2000余份。

（五）体教结合，不断增强综合实力。

在_年竞技体育工作中，我们以创建促进体校规范化建设为重点，加强后备人才选材、跟踪、服务等工作，围绕市级赛事精心组织参赛，实现了人才效益和竞赛成绩的“双丰收”。

1、以创建为动力推进体校规范化建设。始终坚持“体教结合”的发展思路和“依托名校办体校，学训并重育人才”的办学思想，加强指导，加大投入，狠抓基地的建设和管理，促进基地提档升级，使少儿体校的教学环境、训练设施、管理水平等各方面迅速提升。在今年全省体育后备人才基地的创建中，区少儿体校作为全省唯一的跆拳道单项基地被省体育局命名为“省高水平体育后备人才单项基地”。

2、以服务奥运参赛为契机加快人才输送。一是紧紧抓住赵芸蕾参加伦敦奥运会契机，精心谋划组织，做好跟踪服务，策划宣传报道，放大名人效应，营造了重视体育、重视人才的社会氛围。二是坚持以“选好苗子、打好基础、积极输送、跟踪服务”的指导思想，大力提高人才输送质量，努力探索业余训练和人才培养工作新路子。今年，我区共输送到省奥体中心体操队2人、省乒乓球队一人、上海市长宁区体育运动学校1人、市体校输送10人、入选新苗工程12人。

3、以省市年度赛为抓手壮大竞技实力。全年共组织了180名运动员和教练员队伍参加全国农运会、全国“李宁杯”少年体操比赛、全国青少年跳水锦标赛和全市青少年年度赛，共取得金牌26枚，银牌19枚，铜牌11枚。

二、存在的问题及建议

1、群众体育服务体系需进一步完善。群众体育的深入开展需要一个完善的服务体系作依托。现在我区街道体育工作专干基本上是兼职，由于具体负责群众体育工作的人员不确定，往往出现一项工作多人经手、多人参与却无人负责的局面，全民健身服务体系覆盖不到位。

2、中青年健身意识需进一步提高。群众体育总体呈上升势头，但参加体育锻炼的人数和体质状况呈下降趋势，积极主动锻炼的人群呈现“两头热，中间冷”的特点。也就是说，老年人和少年儿童热衷于健身运动，有些中青年由于忙于事业和家庭而忽视了体育锻炼，身体免疫力下降，身体处于亚健康状态。

3、群众体育工作的领域需进一步扩大。随着经济社会的全面发展，从人民群众对全民健身运动的需求看，现有群众体育设施和场所、体育活动形式会越来越不能满足人们的健身需求。需要进一步挖掘可利用的体育资源，进一步创新体育健身形式，以满足人民群众日益增长的健身娱乐需求。

全民健身事业关系人民群众身体健康和生活幸福，是保障民生和人民群众体育健身权益的基本内容，是社会主义精神文明建设的重要组成部分。在今后的工作中我们将进一步发展全民健身事业,广泛开展全民健身活动,不断完善亲民、便民、惠民的全民健身服务体系，促进体育大发展大繁荣。

调查目的：

为了更多的了解服装市场的情况，了解大家对服装的了解程度以及个人喜好等问题，为营销服装的商店提供发展的方向。

调查对象：

大学生

调查方式：

问卷调查

调查时间：

20__年5月22日

调查结果：

这次调查对象的年龄集中在20岁左右，其中经常逛街的占到了50%，很少逛街的有30%，剩下的20%是很频繁的逛街。

（1）对于大家喜欢的面料方面，喜欢棉布的占一半的比例，感觉只要舒服面料无所谓的占一半。大家对面料的了解不是太多，这就要求我们加大宣传力度，比如印发一些小册子来介绍服装的面料及属性，方便大家更好的去选择。

（2）买衣服的频率偶尔的占到30%左右，到季节才买的占到40%，而经常购买的比例是30%。从此可以看出季节对大家购买衣物的影响力还是相当大的，这就需要我们针对不同季节推出不同的款型来供人们挑选。

（3）购买衣物的场所也有所差异，其中有将近60%的女生喜欢去步行街，这里服装店云集，可以满足不同风格的穿衣需要，而且价格也能接受。还有30%的会去专卖店购买，我想可能是对某个品牌情有独钟吧！还有一部分去大型购物商场，只有很少会去路边的小店购买，我想应该是质量没保障的原因。针对这个特点我们需要设计一些大众能够接受的而且质量好的产品。还有要做出自己的品牌，对于加大竞争力度也是至关重要的。

（4）大家喜欢的穿衣风格也是千差万别，这就要求我们设计服装时要多远化，吸取不同的风格，以便供不同的女孩去选择，从顾客的角度，从市场的要求来确定我们的设计目标。

（5）对于自己购买的服装是否满意这一问题有90%的女生表示基本满意，这可能是由于穿出来的效果并没有达到自己的理想。而且我发现并不是每个人选择自己喜欢的衣服就会满意，这就告诉我们喜欢的并不是适合自己的。

（6）对于大家购买衣物的价格，选择在200元以内的占到75%。这就告诉我们针对不同人群要确定服装的价位，了解大家的购买能力，以质优价廉占领市场。有55%的女孩对折扣还是比较感兴趣的，用比较少的钱来购买自己喜欢的衣物何乐不为呢？还是要求我们一定要控制住服装的价格，让更多的人能够买得起自己所喜欢的衣物。

（7）了解服装新潮流的途径这一问题，有45%的是通过朋友介绍的，有33%的事通过网路资源了解到的，还有20%是通过时尚杂志了解的，这就需要我们通过更方便快捷的方式让大家了解服装新潮流。

（8）影响大家对款式选择的因素中，个人喜好占到80%，彰显个性的占到20%，通过调查发现大家还是很在意平时自己的服装搭配的，注重在不同场合的穿着，这就提醒我们多设计一些可以很好搭配的衣物，适合不同场合的衣物。

（9）大家在选购服饰时考虑因素有质量、价位、舒适度等，其中质量、价位、舒适度占到55%左右，对于款式、品牌、实用性的要求占到40%，其他的对于品牌要求占到25%，对于实用性的要求占到30%。并且一定要求适合自己的占到48%左右。这就要求我们在设计时从不同的角度出发，综合考虑，迎合市场对服饰的要求，确立自己的设计领域。

因此，我们必须温故知新，认真总结四年来工作的经验教训，切实找准存在问题的根源，确定出解决问题的可操作性办法，在新的起点上轻装上阵，奋起直追，使工业基地进一步增强经济发展的内在动力，真正成为县域经济发展的重要增长点。

一、存在的问题

(一)基地定位不明确，综合协调能力薄弱

1、基地建设，规划必须先行。我县工业基地自__年下半年开发建设以来，至今没有一个控制性详规，更没有入园企业布局规划，一方面造成企业布局较混乱，大有“拣到蓝子里都是菜”的鱼目混珠现象，另一方面导致农民在已规划但未征用的土地上乱搭乱建，无形增加了基地建设成本。同时，也难以与县城总体规划对接，与县城基础设施做到资源共享。

2、基地工作从开发建设到引进企业、安置企业落户以及跟踪服务，每项工作都必须得到各部门的配合和支持，但由于基地综合协调能力薄弱，加之在部门利益的驱使下，基地工作难以顺利推进，从征用土地开始到开工建设的每一阶段都举步维艰，各部门都把基地看成是一块饼干，不去想怎么把这块饼干做大，而是都来争着分食，没有争到就处处设障碍，讲条件，使基地工作难以顺利进行。目前，由于种种原因使基地已征用土地均无法开工，造成近20家企业等地建设。

(二)运行管理机制不活，监管乏力

1、投入回报率不高。现在基地已经投入了大量的土地资源及资金，但由于项目开工多投产少，达标达产的就更少，尤其是像钢构和温室类的项目，业务均在外地，即使开工投产，如果监管不力，税收也在外地，所以产生的'回报相对较少。

2、土地利用率低。在基地存在较多的闲置土地，已开发的厂房中基本没有多层厂房，已开工投产的项目，经对照其审批的规划，还有大量厂房未动工建设。目前，基地已建成的企业，土地利用率平均不到30%，甚至有圈而未建的现象。

3、统计口径混乱、税收征管不到位。基地有一些企业是退城进园或从其它乡镇引进的企业，其税收仍未落入基地，使基地税源存在流失现象。

(三)资金投入困难，基地发展缓慢

1、基地投入严重不足，基础设施建设严重滞后，导致企业等地落户。

2、基地企业资金短缺，有的企业建好厂房，购置设备后，缺少流动资金，致使企业停工待产。

(四)办事效率低，协调服务难以到位

1、有些职能部门对于建设工业基地的重要性和紧迫性仍然认识不到位，较强地追求部门利益、个人利益，较多地拘泥于繁琐的程序，导致基地企业建设过程中涉及的用水、用电、办证、办照等审批程序效率低下，成本过高。

2、有的职能部门，特别是条管部门自行进入基地企业检查、处罚的现象经常发生，导致企业不安心生产，有的已搬迁。

(五)队伍素质不高，人力资源缺乏

1、基地内部工作人员懂业务的较少，特别是规划、建设、测绘人才。

2、掌握一定职业技能的产业工人十分紧张，高级管理人才、专业技术人才更为短缺。

二、对策

基地发展到现阶段，资金已投入下去，基础设施基本配套，项目引进来了，要真正出效益，出活力，主要在于项目的引进和推进，关键在于对基地和企业的监管。所以下一阶段工作重心必须视项目开发为生命线，把“安商”、“选项”和强化管理放在工作首位，通过“搭建平台，完善政策，搞好服务，强化监管”等措施，使安商选资与项目推进有机地结合起来，走出一条成功的“你助我发展，我助你发财”之路。因此，我们必须在五个方面采取新举措。