农贸市场的卫生归哪个部门管【精彩20篇】

一、确定直播时间和时长

什么时候开播？直播多长时间？是直播策划的第一项内容。

你需要知道，什么时候开播观看的人更多？主播能够在直播间控场多长时间？直播多久不至于让观众感到疲惫等等。综合考虑各方面的因素，然后制定每天或者每周的直播时间和时长。

★ 推荐几个流量高的直播时间段

7：00~10：00 赖床时间

这部分人时间**，收入相对稳定可观，喜欢跑骚。此时，平台上开播的主播人数少，竞争小，是圈粉的好时机。

12：00~14：00 午休时间

这部分人绝大多数是上班族，收入稳定可观。此时平台上开播的主播人数逐渐增加，竞争逐渐变大，是维护粉丝时间，上班族这个点都在午休对不对？睡不着的都跑直播间来了。

19：00~24：00 高峰时期

此时平台迎来流量高峰，无论是主播还是观众都在这段时间涌**台，土豪多，消费也达到高峰。主播抢人战争开始，是刺激消费的时间。

具体时间还是要观望平台人流情况为主。

二、确定直播内容模块

确定直播时长后，你需要把这个时长的每一个阶段分成不同的模块。

例如，开播前10分钟或者30分钟，主要用来互动还是才艺展示，还是直接开始上产品？多久送一次福利？多久上一次产品，多久做一次互动？

每一个环节占用多长时间都要做好规划，以免在直播过程中出现产品解说和产品上架时间错乱；错过发放福利的时间导致观众流失等情况。下面我来分享一下单品的直播流程。

★ 单品直播流程

对于新手主播来说，我们建议每款产品的解说持续时长在10分钟左右。

2分钟：卖点引出

通常会用互动的形式让用户参与进来，比如说介绍一款油皮洗面奶，就可以说“有没有脸爱出油的宝宝？在评论区扣1”，这也是提高互动率的一个小技巧。

3分钟：手拿介绍

主要介绍产品卖点，可以参考产品的淘宝详情页，但是千万不要照搬照念，一定要加入自己的话术，比如说李佳琦在介绍口红的时候会说“像小精灵在你嘴巴上跳舞”。

3分钟：用户评价

淘宝评论区、小红书笔记、公众号软文等等，我们都可以找到非常详细的用户评价。

2分钟：促单销售

让大家下单的时间不宜过长，我们可以直接说出秒杀价格是多少，前3个下单有什么优惠，加入粉丝团有什么优惠等等，促进买家下单。

三、确定互动方式

直播间和用户互动时，怎样提升观众和粉丝的参与热情？是发送福利还是才艺展示？是互动问答还是抽奖？分析不同的互动方式可能对观众产生的影响，从而决定不同时段采用的互动方式，避免直播间冷场。

粉丝互动方式有很多种，我们要在直播间引导粉丝关注、用户评论，设计互动话题，活跃直播氛围等等。

① 引导粉丝评论

比如可以直接向粉丝**“喜欢的请评论扣1”“有没有干皮的宝宝，干皮的宝宝在评论区扣2”等等。我们要提前了解粉丝的偏好，与用户互动，鼓励用户发弹幕、留言。

② 通过游戏互动

也可以通过盖楼、答题、领红包、整点促销活动、抽奖、连麦等小游戏的方式来活跃直播氛围。

③ 直播间剧情表演

还可以通过直播间剧情表演的方式来提升活跃直播间氛围。比如说粉丝可以在直播间进行砍价，制造库存紧张氛围，现场联系商家补库存、砍价等，品牌方店长联合讲解，增加商品可信度等等。

四、确定直播间背景设置

根据直播主题的不同，确定如何装修直播间。是设置高大上的直播背景还是温馨的直播背景？打冷光还是打暖光？要用大场地还是小场地？直播信号是够流畅等等

你需要保证直播间的装修与直播主题贴合，直播间的灯光能够充分凸显产品的优势，以及直播场地不会让用户有压抑感等等，打造最好的直播间效果。

直播背景总体要求是干净明亮整洁大方，背景墙纸需选用浅色纯色的背景布，若不选用背景墙纸，直播背景整洁干净即可。比如：背景墙、壁画、窗帘、摆件、地毯、彩灯、娃娃、挂件等，可根据主播的风格进行装饰，或者平时结合特殊的节日更换风格。

不要使用灯红酒绿，粉嫩缭绕的背景；禁用大红大紫的颜色做为背景布。

五、确定直播引流方案

直播引流的目的在于提升直播间人气，有更多的人进入直播间才能更高低提升转化。

例如，是在站外做直播引流，还是直接发短视频引流？是否要借助第三方平台进行引流？是否要付费引流等等。

拿抖音为例，我们会在直播间刚开始的时候投一波巨量千川，再配合一波DOU+推广，直播间迅速就能破1000人观看。

最后还有，直播选品策划、直播促单话术策划等等，全面的策划直播的每一个环节，才能将直播质量最优化。

为维护市场秩序，严厉打击制售假冒伪劣食品活动，保护广大消费者合法权益，依照国家《食品安全法》相关规定，特制定本制度。

一、对不合格食品实施退市制度，是指在食品经销过程中对不合格或存在其他严重安全隐患的食品，采取禁止销售措施，以减轻危害，消除影响，退出市场的管理制度。

二、根据消费者申诉、举报、市场检查以及社会各界信息来源等，对涉嫌不合格食品或存在不符合保障人体健康安全的食品，经质量监督部门进行抽检确认后，由执法部门通知食品经营者立即停止销售并及时采取强制退出市场措施。对未售出的有害食品进行妥善处理，对消费者提出的问题进行妥善解决。

三、下列食品为不合格食品，食品经营者应停止销售，退出市场：

（一）、腐烂变质、污秽不洁的；

（二）、包装破损造成不符合食品卫生要求的；

（三）、超过安全使用期或者保质日期的;

（四）、应当检验、检疫而未检验、检疫，或检验、检疫不合格的；

（五）、掺杂、掺假，以假充真、以劣充好、偷工减料的；

（六）、使用非食用色素或其他非食用物质加工的；

（七）、伪造产地，伪造或者冒用他人厂名、厂址、在商品上伪造或冒用认证标志、名优标志、国际标准采用标志、防伪标志等质量标志，对商品质量作引诱误解的虚假表示或使用绝对宣传用语的；

（八）、假冒他人的注册商标，或者擅自使用知名商品持有的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品的；

四、市场开办者应该对市场内经营的食品进行经常性检查，发现不合格食品应要求经营者立即停止销售，退出市场，并向工商行政管理部门或相关行政部门报告，积极协助行政管理部门做好食品退市查处的相关工作。对已作出退市决定的食品，市场开办者应作好记录，并报工商部门备案。

出租人(以下简称甲方) ______________________ 身份证号：

承租人(以下简称乙方)______________________

身份证号： 根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，本着自愿、公平、合理的原则，经协商一致，现就民和县满坪镇百货市场摊位租赁达成如下协议：

第一条 租赁场地

经乙方要求，甲方同意将民和县满坪镇百货市场 号摊位出租给乙方使用。

第二条 租赁期限

自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止，共计_________年_________个月;

第三条租金

租金共_________元，大写： 万 仟 佰 拾 元。乙方需将租金已现金的方式在合同签订之日全部足额给付甲方。

第四条 解除协议

乙方在租赁期内不得擅自转租，如若乙方擅自转租摊位，甲方有权单方解除合同;乙方承租摊位后不得进行非法经营活动，若发现存在非法经营现象甲方有权单方解除合同，并移交司法机关进行处理。

第五条 不可抗力

本协议所称不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件(如城镇规化及政府行为的占用市场等不可抵抗因素)乙方应无条件搬迁。

第六条 协议效力

本协议自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自 _____________年_________月_________日至_________年_________月_________日。此合同壹式两份，具有同等法律效力;协议甲方一份，乙方留存一份。

甲方(盖章)____________ 乙方(盖章)____________

电话： 电话：

日期： ______年_____月____日 日期： _____年____ 月____日

承蒙同学和老师的信任，我担选为高二(10)班天行阁劳动部长，并且下一个学期连任，我觉得我十分荣幸，对于本学期我的工作总结如下：

在这个学期我主要安排了学校的劳动执勤，以及每日的劳动值日的检查和环保回收。在工作中当然还存在不少的问题。首先对于劳动卫生方面，储物室的打扫一直不够理想和讲台的打扫一直不够及时。一方面是我督促不够及时，但更多似乎是打扫的同学责任意识不够强，即使我当时提醒，如不看着他们有时就糊过去了。

再有，一些同学值日喜欢迟到，对于这一类同学，我经过一个学期的扫除已经基本了解他们的脾气秉性，对于下一个学期的劳动安排必找一个更合适他们“逃不掉”的岗位对于本学期我的工作收获嘛，还是蛮多的。比如说作为部长了，那我肯定是要以身作则了，那我这个学期自己位置的卫生还是书本的整理做得很好，而且对我组织能力方面也有较大的提升。

对了，劳动值日表我会尽快完成的!

一、目的

为全面贯彻落实中央、国务院、省委省政府有关安全生产工作的指示精神，进一步强化企业安全生产工作，根据《中华人民共和国安全生产法》等法律法规，以及上级有关安全工作部署，在公司20__年度工作目标的基础上，制定安保环卫科20__年度工作计划。

二、主要目标

1。制定年度安全工作管理计划。

2。安全生产职责书签订率100%。

3。隐患整改率到达100%。

4。员工教育培训率到达100%，考试合格率到达80%以上。

5。消防器材等安全设施完好率100%。

6。治安环保刑事案件为零。

7。一年2次防雷检测，至少一次事故应急救援预案演练。

8。每年不少以一项创新管理。

三、具体措施

1。年初安保科根据公司年度工作任务及上年工作总结制定本年度安全生产工作目标管理计划并将其层层分解下发至各个部门，各部门在完成总体目标的前提下根据本部门实际状况制定本部门年度安全生产哦你工作分目标。

2。年初安保科组织全厂职工签订安全生产目标职责书并制定考核办法，按照谁主管谁负责的原则将职责层层分解，落实到人。安保科定期对目标实施计划的执行状况进行监督、检查，每半年对目标完成状况进行评估与考核，并按公司考核与奖惩办法纳入年终考核。

3。安保科组织安全生产委员会每月进行安全生产检查并做好检查记录，对发现的问题隐患能当场整改的当场整改，不能当场整改的立即下发隐患整改通知书给相关职责部门要求其及时整改，并对整改状况进行监督复查。

4。由总工室制定年度教育培训计划，安保科协同组织负责全厂职工教育培训并以试卷形式进行培训结果考察，确保员工教育培训率到达100%，培训结果合格率到达80%以上，不合格者不得上岗作业。

5。安保科每月负责对全厂消防器材等安全设施进行检查，发现过期失效的立即整改换新，确保消防器材合格有效率到达100%。加强治安保卫，安排领导干部值班，有效防范各类治安刑事案件。

6。加强危险有害因素辨识和应急救援预案演练。确保职工了解身边可能存在的危险有害因素，掌握应急突发状况下的自救互救措施、避险撤离方法。

7。加强创新管理，安保科根据实际状况，20__年创新管理将从隐患排查治理和将与培训两个方面入手，用心寻找安全工作创新突破口，做好创新管理工作。

四、考核要求

1。加强领导，落实职责。认真研究公司年度安全生产总体目标和安全生产标准化的要求，将工作细化，层层分解，落实到本部门的每一个人身上。

2。认真学习，提高认识。加强法律法规的有效识别，提高安全生产知识水平，以理论武装自我，以实际状况为依据，做好安全生产标准化工作，实现安全生产目标。

3。抓住重点，统筹兼顾。以安全职责、隐患排查与治理和安全教育培训三大块为重点，同时兼顾其他安全生产目标。在抓住重点的同时抓住细节，做到标本兼治。

4。认真谨慎，不怕困难。由于安全生产标准化的要求始终贯穿整个安全全生产工作目标，因此在实际工作中会遇到很多困难，我们必须要用心应对，迎难而上。

五、考核办法

按照公司考核与奖惩办法施行。

20__年底，某汽车销售公司领导要进行一次年终考核，提拔一批工作能力强的销售员。小王在公司已经工作三年，工作业绩一向都是销售员中数一数二的，对于公司这次的考核升职的机会，小王是信心十足。但是，当小王顺利通过了专业技术的考核后，晚上加班加点的写了一份工作报告递交给领导，领导看了报告后对小王是劈头盖脸的一顿批评。最终，公司提拔的年轻销售员中的没有小王。

四、案例分析

汽车销售业的竞争激烈，搞汽车销售，过去靠资源、靠机遇，如今要靠专业人员的素质取胜。汽车营销员的“素质”既包括有扎实的专业知识，也要有良好的语言表达能力，同时要有文字方面的书写能力，这其中包括应用文写作。

绝大多数的汽车销售员有这样的错误观念：(1)误以为在办公室内做的书写工作，不但令人感到无聊，甚至是无用，也占用了不少销售的时间。(2)误以为公司规定必须做的报告、报表与个人的销售活动以及成交率的提高扯不上任何关系。

事实上，学会做一份有价值的报告有着非常重要的作用，上司可以从中发觉下属的弱点，及时予以适当的辅导;可以从中开发提高业绩所需的、有效的营销技巧;更可以作为上司考核下属工作能力的最珍贵的资料。因此，作为一名优秀的销售员，不能只靠嘴上功夫获得销售业绩，也要具有较强的营销分析能力，更要有一定的文字书写能力。

本案例的优势在于，对于目前的在校职高生来说是一个警醒，有部分学生认为读职校的目的就是学一门技术迅速就业，学习文化课是多余的，认为做个销售员只要工作业绩好、工作努力就能获得领导赏识。事实上，各行各业都要求员工必须具有一定的文字书写能力，在会写普通公文的基础上，更高的要求就是写得出一份语言文字表达清晰、文笔优美的公文。本案例中，公司领导评价员工的工作能力是多方面的，小王的销售业绩虽然不错，却无法通过文字表达出来，小王因一份失败的工作报告受到上司批评，甚至失去了升职的机会。提高职校生的语文水平，不仅是教会他们写，更要教会他们怎样写得好。

一、活动准备工欲善其事，必先利其器

1、学习同行和其他工作活动推行办法。他山之石不只可以攻玉更可以直接运用，增强自己的堆集，只要当咱们研讨了工作现状和最新的活动推行办法后才会理解各类办法的好坏，对自己往后的活动推行堆集、资料和阅历，我主张不只只是看同行的结案陈述，更应该通过活动流程去反推活动布景和运营的要害节点，如果能参透活动的机制和选用的原因咱们就更能知道为啥会选择这样的实行办法，初学者如果能从头到尾多参与几个活动运营进程必定会有长足的行进，如果能和同行优异案例操盘手了解活动策划的来龙去脉就更妙了。眼光铺开一些，平日要熟练使用各类运营工具，排版的，投票的，游戏的。

2、明确活动目的。目的需要清晰可衡量，而且一定要知道活动目的有且只能有一个，如果有多个目的只能导致最终达不成，因为两个目的可能会背道而驰。例如我希望用户更活跃就不如我希望文章阅读提升30%直观。如果你没有目标，领导希望达成的kpi就是你的目标，但这个目标需要拆解成其他小目标，以便各个击破。

3、梳理活动目标用户。确定目的后最重要的是确定活动目标用户，没有一个活动能吸引所有人的关注，最有时代滤镜情感的春节联欢晚会不也快失去九零后零零后用户了吗?只有确定目标用户后才能确定影响他们的策略。

二、活动策划阶段要面面俱到，注重细节

1、策划活动创意和内容

活动创意是活动营销成功的最关键因素，也是让用户买单的最直观影响。活动创意策划需要做到:

①策划需要贴合目标，以达成目标为最终目的。某品牌上市前希望用户在微博上送祝福语，结果错误的发起了微博上的微活动，结果是十余万抽奖控僵尸粉参与，最终当然没有达到预期效果。

②贴近目标受众喜好，只有吸引用户的活动才能促使其参与;就好比晒娃大赛永远对宝妈中年阿姨人群有致命杀伤力;汽车类问答比赛，游戏抽奖永远吸引着男性用户。

③适度的参与门槛。参与门槛高度与参与人数成反比，越低的参与当然你希望用户深度参与除外。我曾经见过某品牌抽奖需要关注另外一个微信账号，然后到朋友圈分享微信账号的内容，再把朋友圈截图晒到微博并转发好友@品牌官方微博，我想能说你是猴子请来的傻子吗?

④有趣的参与方式。参与方式更要有趣，有趣能最大化的激发用户的参与热情，活动有趣的参与方式是除了奖品外最能吸引用户参与的关键点。

⑤活动需要有情感共鸣点。活动的主题一定要能引起用户的情感共鸣，只有情感共鸣才能打动非抽奖控非网站活跃用户，父亲节策划了一个晒父亲背影的晒照片活动，短短1周获得了超过1万以上的用户晒照量，整理后又是几篇上好的原创文章。

⑥怎么利用社交媒体传播?一个活动想要吸引更多的用户参与，借助朋友圈关系链是最好的传播方式，怎么合理利用朋友圈?是否适合朋友圈引流是也是很重要的;利用朋友圈不是发一个链接就完事的，怎么去设计转发的链接文案和图片呢?怎么激励用户愿意分享到自己的朋友圈?使用户愿意分享到社交媒体的愿意有:1.我获奖 了我要晒;2.我分享有奖励;3.我朋友可能对这个感兴趣;4.这个东西太逆天了;5.情感上打动我了。

⑦如何结合时下节点?如果能结合时下热点往往可以起到良好的效果，但是速度一定要快，热点往往很快过时。

2、活动文案

永远不要小觑文案的力量，斟酌每个标题和每个文案将会为你的活动带来巨大的效果，还记得网络上那些填空类的活动吗?还记得“ 惊!恶母杀女未遂,奇!尸变终成眷侣”指的是哪个动漫吗?还记得“丧尽天良!舅舅囚妹还追杀外甥”是哪个童话故事呢?特别是广告位入口和活动帖子标题需要有一个吸引用户的亮点。

分享下七夕节活动男女通杀的文案: 这个充满爱意的七夕，圣罗兰唇膏在灯光下慢慢的在你唇间闪动，令人著迷的芳香空气中弥散，红唇配着披萨，一口咬下，暖色灯光烘托下，更显诱惑。唇间挂着些许的披萨，红嫩的舌头舔着唇间的碎屑，一举一动仿似浑然天成，却又满满诱惑。

3、活动节奏及效率提升方式预估

活动通常会持续一月甚至更长的时间，在长时间内活动节奏的把控就很重要，需要制作一个时间轴去把控每个时间段需要做什么事情?什么时间需要加一把火，通过什么方式去加这个火，让活动保持热度平均。

4、活动推广传播资源

传播资源不再赘述，大家都比较了解，其中注意一点是针对不同的位置可以设置不同的入口创意，如果在自己公众号以新闻或者社会事实元素作为素材会事倍功半，放一点禁忌爱情文案怎么样?

5、活动优化及替代方案

再牛逼的策划也可能走到死胡同，做好替代方案好过措手不及，杜蕾斯北京大雨事件之后就鲜有牛逼策划了……如果活动效果不佳，应该怎么补救?是通过修改活动机制补救?还是增加奖品?还是通过意见领袖话题引导?还是挖掘用户参与话题并加工传播?

现在的新媒体平台，只要企业会运用，懂得操作，可以很多提升品牌的曝光度、产品营销、活动推广等，以上分享是新媒体活动营销相关内容，希望可以帮到企业。

1、做好自己公司的销售计划。一个专业的销售公司或者销售人员，都不能不承认销售计划的重要性。销售计划要越详细越好。在这个销售计划里面，你要有这个旺季的销售目标金额，销售目标数量，同时你也要针对你现有的客户群，给每个客户做一个销售你的产品品牌组合的销售目标，并且带有实现这个销售目标的销售方案。在销售方案里，你要包含你销售的单品种类，你所采用的价格策略，你对采购者的优惠方案，你对经销售商的激励政策，你对你销售人员的激励政策，你对你销售人员的管理方案等，这样才是一个完整的区域销售体系。

2、召开旺季销售动员大会（即怡莲营销学术交流会）。怡莲营销学术交流会实际上便是产品推荐会，在旺季来临前，如果你有一定的销售网络，有一定的销售实力，在取得怡莲（厂商）支持的情况下，召开一个怡莲营销学术交流会对于你旺季的帮助是很大的。在怡莲营销学术交流会里，你可以向你所有的经销商朋友详细讲明你今年旺季的销售目标，你的销售方案，你的采购优惠方案，你的经销商激励方案等加强你的经销商客户对怡莲品牌和公司的信心。如果你的销售规模，你的客户资源或其它条件限制不能召开较规模的怡莲营销学术交流会，那么建议你还是有必要对你的销售人员召开一次小规模的怡莲专题培训会，这对销售人员也是很有必要的。

3、抓紧货款的回收。目前，中国的礼品行业趋势，能够做到没有赊销的代理商恐怕是凤毛鳞角了，因此在礼品销售旺季一定要注意资金的回笼，并且要有针对性的做好你的赊销计划，对于资金实力不是很强的公司，这一点尤其重要。否则一个不小心，在旺季的销售阶段很有可能出现资金断链的情况

一、竞赛项目

产品营销策划。

二、竞赛目的

1、调动学生学习积极性，强化学生学习的针对性。

2、提高学生营销策划能力。

三、竞赛安排

1、选手参赛选手为营销xx班全体学生，其它班级自愿参加。

2、奖项设一等奖x名、二等奖x名、三等奖x名，颁发奖励证书和奖品。

3、组织x周星期x下午x点开始进行决赛，由管理教研室负责决赛具体工作的组织与实施。

四、竞赛内容

包括制定营销策划方案、现场PPT展示与答辩两个部分。具体竞赛内容如下：

1、制定营销策划方案

本次营销策划竞赛项目指定以某种快速消费品作为竞赛商品。参赛选手自主选定现实市场中某种快速消费品，联系生产、经销企业进行调查，了解产品市场情况，站在企业角度制定产品营销策划方案，并在规定时间内将营销策划方案递交竞赛组委会。营销策划方案具体要求参见附录。

2、现场PPT展示与答辩

现场进行营销策划方案PPT展示和答辩。参赛选手在规定时间内对赛前提交的营销策划方案进行现场PPT演示和陈述，同时回答评委的提问。

3、竞赛方式

①竞赛采用小组团队比赛的方式，每个参赛队由x名选手组成。

②竞赛分两个阶段进行。第一阶段完成产品营销策划方案，并于第二阶段进行前提交；第二阶段在竞赛现场进行，PPT展示营销策划方案并进行答辩，时间为x分钟，其中PPT陈述时间x分钟，答辩x分钟。第二阶段的两个环节比赛顺序由各参赛队赛前抽签决定。

4、成绩评判与名次排列办法

比赛采用分项得分，累计总分的计分方式。每个项目计x分，取各位评委评分的平均值计各队得分；累计总分办法为产品营销策划方案成绩计x%，现场PPT展示和答辩成绩计x%，两项得分之和为各队最后得分。按总分高低进行排序后记名次，若总分相同，第二阶段的两项总分之和高者名次列前。

尊敬的领导：

我是浦，于20xx年X月X日进入公司担任运营管理办公室助理一职，负责协助公司运营管理办公室行政内勤的相关工作，到今天为止已经完成了3个月的试用期，根据公司的规章制度，现申请转为公司正式员工。

运营管理办公室涉及到集团各子公司、各部门的沟通、协调工作。在这三个月里，我在运营管理办公室的工作具体有：

1、按照集团董办、总办的工作部署，辅助运管办徐主任组织、主持集团公司的周、月、季度、临时性会议，并认真做好会议记录。

2、每天根据集团各子公司、各部门反馈上来的电话、传真、邮件等情况，及时向集团董办、总办汇报集团各业务单位营运情况，并按集团董办、总办的解决方案，及时回复各子公司、各部门，尽快解决问题。

3、证照管理。自进公司后，首先对公司的各项资质证照进行了整理、归档，并录入电子版表格，以便查询和管理。并在5月底以前，完成了集团各子公司的营业执照、组织机构代码证的年检工作。对各子公司的生产许可证、种子经营许可证、林权证等都进行了登记和保管，做到谁领用、谁签字，谁归还、谁接收的一对一负责制，确保证照的安全和使用。

4、文档管理。在徐主任的指导下，完成了对集团各子公司的重要文档、签署的重要合作协议以及合同进行了整理、归档，并录入电子版表格，以便查询和管理。

5、印章管理。负责保管集团各子公司的合同章、行政章，并建立了印章使用、印章外借等表格，对使用、外借的印章都进行登记，并存底，确保印章的正确使用。

6、其他工作。协同人力资源管理中心、集团财务管理中心、各子公司对集团公司组织开展的的各项对内、对外的重大活动进行调度，协调和利用集团所有资源服务于各业务单位。

三个月的时间转瞬即逝，我已经慢慢的融入到春喜这个大家庭中，现在已经能够处理好本岗位的日常工作及其它的一些相关工作。自己也能够较快的进入到工作角色当中，这与公司的领导和同事给我的帮助和指导分不开的，特别感谢部门领导徐主任对我工作的指正和帮助。

当然，工作中难免出现一些小的差错需要领导和同事指正，这些经历也让我不断地积累了经验，在处理各种问题的时候考虑的更全面，防止在以后的工作中发生类似的失误。

来到这里工作我的收获最大的莫过于对工作的`执着和热情，在以后的工作中我将继续提高自己，增加自己的能力，为公司的发展作出自己应有的贡献。

在此提出转正申请，恳请领导给我继续锻炼，实现理想的机会。我会用谦虚的态度和饱满热情做好本职工作，为公司创造价值，为自己展开美好的未来。在此提出转正申请，恳请领导给予批准。

此致

敬礼!

申请人：

20xx年XX月XX日

x年即将过去，回顾1年来市场部在酒店领导的正确指导下，在其他部门的积极配合和大力支持下，通过市场部全体员工的努力，圆满完成了酒店下达给市场部的各项工作和领导交办的各项临时任务，确保了酒店设备安全正常地运行，保证了酒店水电气能源的正常供给，同时在节能减排降耗工作中做出了一定的成绩。为总结经验，查找不足，推动明年工作再上新台阶，更好的完成市场部的各项任务，从以下几方面做总结：

一、部门管理工作

俗话说：“没有规矩，不成方圆”。按照酒店的规章制度和市场部各岗的岗位职责为准则，加强对部门的管理。认真组织部门员工学习酒店下发的文件和办公例会会议纪要，让员工充分理解其精神。部门经理和主管自身带头遵守酒店的各项规章制度，要求员工做到的必须自己先做到。在日常行为中，按酒店的规章制度、员工日常行为规范约束每一位员工。每天坚持召开班前会议，签到考勤，检查头一天工作完成情况。在日常工作中，落实岗位职责，要求管理人员多作现场巡查，抓工作的落实，如检查计划工作准备情况，检查安全操作情况，督导计划维修工作的实施；巡查大楼，检查设备运行情况、设施完好情况、节能情况；抓工作进度、工作质量和任务完成情况；抽查设备运行记录和工作记录。在制度管人的模式下，加强了各级人员的责任心，部门的工作效率、劳动纪律、文明施工情况都有了较大的改进和提高。

二、完成的主要任务

酒店设备设施已经运行11年，很多设备设施已陈旧老化，有些已进入了寿命期，因此，设备设施的维修任务越来越重。在人员不足的情况下，通过加强内部管理，充分发挥部门主管的作用，发挥每个员工的特长和积极性，部门合理安排日常工作，保质，保量完成了酒店领导下达的任务和每日的维修任务。

1.完成维修了3层6层10层17层的管道井主管道漏水。

2.配合完成消防监控器的安装。

3.完成了3至8层的房间装修及家具搬运工作。

4.完成客房小改工作，对未装修的旧房间，完成了对其墙纸、面盆、浴缸、卫生间门框地脚线等全面维修的工作，使客房旧房间的面貌得到改观。

5.对中高考会议进行了跟进。

6.签订了电梯维保合同，确保了电梯安全运行。

7.完成春秋两季对配电房变压器及其高低压母线、瓷瓶除尘以及母排螺栓紧固工作。完成配电房低压配电室年度检修、除尘维护工作。

8.完成对酒店水、电、气管线的普查，对酒店各楼层配电井接线端子定期进行了全面检查、紧固，防止事故发生。

9.完成餐厅各次会议团体、婚宴等大型活动使用的音像、灯光及餐厅装饰布置工作。

10.除了完成以上项目的工作外，完成了客房，餐厅、以及其他部门的日常维修工作。

三、能源管理

通过多年来的节能工作，基本上将水电气能耗降低到最低的数值，要想继续降低能耗或保持低能耗水平具有一定的难度，这就需要将节能工作常抓不懈。结合酒店的具体情况，市场部把进一步加强节能管理工作作为一件大事来抓，寻找新的节能途径，把节能减排贯穿于全年的管理之中，如调整公共卫生间面盆进水三角阀的水量，避免了洗手用水过大造成浪费水的现象。在日常的工作中，随时检查用水器具，杜绝跑冒滴漏现象。在光线充足的情况下，检查公共区域有无用电浪费现象。晚上值班时巡视检查开水器，抽油烟机等高耗电设备关闭情况。

四、安全管理

操作安全：由于部门工作的特殊性，本部门员工经常要接触用电器具，动电焊，用明火、攀高等作业。为了确保操作者的人身安全，班前会对员工时常进行安全教育，加强部门员工的安全操作意识。在动电、攀高等危险作业时，确保有人在场监护。全年部门人员无安全事故发生。对酒店其他部门员工进行了设备安全使用常识的培训，提高了全体员工安全的意识。

设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦配电井，管道井设备进行安全检查；按计划春秋两季对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对酒店个部、办公室进行设施设备安全大检查。汛期提前对大厦各处作了安全防范，保证了酒店汛期的安全；对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。另对员工宿舍私拉乱接、电源插板和灯开关损坏等现象进行了清理和维修，对不符合安全规范的线路进行了整改。

五、存在的问题

1、部门内部协调不够，有时维修不够及时。管理人员对员工的激励较少，不利于发挥员工工作的积极性。部门人员的文化及专业技术水平有待提高。部门员工的礼貌礼节意识有待加强。

2、酒店设备设施陈旧，由于多年未投入资金对设备设施进行改造和维护，陈旧现象较严重。

3、在节能降耗工作方面，单靠市场部一个部门来管理是不够的，需要各部门的管理人员加强管理，需要酒店的全体人员都具有节能意识。少数部门还没有足够的节能意识，如用水龙头敞放；下班后，设备电源未关；办公室人走未关空调电脑或照明灯等现象时有发生。有待进一步加强管理和提高每个员工的节能意识。

六、明年主要工作计划

1.完成配电房变压器和低压配电屏除尘维护工作。

2.建议投入资金对酒店客房旧房间逐步进行改造装修。

3.加强节能降耗管理与控制，各部门设节能监督员，挖掘潜力，力求水、电、汽消耗比*年再降5～8%。

4.对客房供暖设施进行一次全面维修。

5.完成市场部日常维修和计划维修工作。

甲方(农贸市场开办者)：__________________________

乙方(农贸市场食品经营者)：______________________第一条乙方进入甲方开办的农贸市场经营食品(包括食用农产品及其加工品，下同)，根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，双方就经营食品的质量安全签订本合同。

第二条甲方具备开办市场的主体资格，对乙方的食品质量安全履行以下义务

(一)查验乙方具备应有的营业执照、卫生许可证等证件，建立市场经营者档案;定期组织乙方从业人员进行健康检查，建立从业人员健康档案，体检费用由_______方承担。

(二)查验乙方应具有的食品质量检验、检疫及检测合格证明;对实行食品质量安全市场准入制度的食品，查验其食品质量安全市场准入标志;查验散装或自行分装食品名称、产地、生产企业、生产日期或分装日期、保质期，查验定型包装食品中文标识及相关说明。

(三)定期公布乙方食品自检、抽查信息及食品质量安全状况记录。

第三条乙方应取得相应的营业执照、卫生许可证等食品经营资格证件，保证不销售以下食品

(一)假冒伪劣食品和过期食品;

(二)没有质量检验或检疫、检测合格证明的食品;

(三)没有商品名称、制造商名称、地址、生产日期或者分装日期、保质期等中文标识的定型包装食品;

(四)含有“瘦肉精”等有害成分的畜禽肉及其制品;

(五)施用过甲胺磷等剧毒、高毒、高残留农药、不符合国家强制性标准、来源不明或不合法的食用农副产品;

(六)不符合国家有关规定的其他食品。

第四条甲方配备与市场规模和市场食品品种、数量相适应的检验设备及食品质量安全管理人员，免费对乙方经营的食品进行抽查检测。抽检结果不合格的，及时通知乙方，乙方停止销售该食品。乙方对检测结果有异议的，可申请到法定检测机构复检。复检结果合格的，该食品重新在本市场销售，复检费用由甲方承担;复检结果不合格的，复检费用由乙方承担。

第五条乙方知悉并遵守甲方有关市场食品经营的管理制度，并于本合同签订日向甲方缴纳食品质量安全保证金______________元。合同期内乙方未发生违反本合同约定行为的，甲方在本合同终止之日起_______日内将食品安全保证金全额返还;合同期内乙方发生违反本合同约定行为的，按照本合同第六条、第八条、第九条的约定办理。

第六条甲方负责接待消费者咨询和投诉，协调解决食品质量安全纠纷。消费者合法权益受到乙方侵害且不能获得赔偿的，甲方可先行赔偿，赔偿经费从乙方缴纳的食品质量安全保证金中支付，事后向乙方追付。

第七条发现乙方出售的食品存在安全隐患的，甲方应在第一时间告知乙方和相关消费者，采取有效措施消除食品安全隐患。

第八条甲方违反本合同约定的，向乙方双倍返还食品质量安全保证金。

第九条乙方违反本合同约定，甲方应及时向乙方指出，并督促其改正;乙方拒不改正的，甲方可实施以下措施

(一)发现乙方经营不合格、有毒、有害食品的，报告工商行政管理部门，并配合工商行政管理部门调查、销毁;

(二)发现乙方经营来路不明或来自非法渠道的食品的，报告工商行政管理部门，配合工商行政管理部门调查处理，阻止该食品转移;

(三)不予返还乙方缴纳的食品质量安全保证金;

(四)解除甲乙双方的市场租赁合同，取消乙方在本市场的经营资格。

第十条本合同期限为_______年_______月_______日至_______年_______月_______日。

第十一条本合同发生争议，可请_______工商行政管理局调解，或者按照下列第_______项办理：

(一)提交_______仲裁委员会仲裁;

(二)向___________人民法院起诉。

第十二条本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。自甲、乙双方签字或盖章时生效。

甲方(签章)：____________乙方(签章)：____________

法定代表人：______________法定代表人：______________

委托代表人：______________委托代表人：______________

地址：____________________地址：____________________

邮编：_______电话：_______邮编：_______电话：_____

签订时间：____________________________________________

[关键词] 温州发展；党代会报告；字词分析；改革开放；发展战略

[中图分类号] F127 [文献标识码] A [文章编号] 1002-8129（2016）11-0146-10

改革开放以来，在中国共产党的领导下，中国经济和社会发生了翻天覆地的变化。

20世纪80年代，温州通过“以家庭经营为基础，以专业市场为导向，以小城镇为依托，以农村能人为骨干”[1]的发展模式完成了市场经济初期阶段的基本积累，实现了由贫穷到温饱的历史性跨越。20世纪90年代以来，以邓小平南方谈话为先导，以规范市场经济秩序为基本取向，以实施质量立市和基础设施建设为战略重点，温州进行了卓有成效的“第二次创业”，不断提高经济整体素质和综合实力，实现了由温饱到总体小康的历史性跨越。温州已经站在了一个新的历史起点上。这个阶段，既是工业化升级、城市化加快、国际化提升的关键期，又是经济结构调整加速、资源环境约束加重、社会管理难度加大的转型期。温州的战略目标已经从第七次党代会提出的“实现第二次创业”转向“加快转型发展建设‘三生融合・幸福温州’”这一新的战略目标。那么，怎样才能准确把握温州自20世纪90年代“第二次创业”以来的经济社会的发展与变迁呢？

通过观察行动者的言语或者行为来归纳其特征、推测其动机，是社会科学研究的题中应有之义。马克斯・韦伯认为：“一个具体行动的正确因果诠释意味着：行动的外在过程及动机可以被如实地把握，并同时达到对其一切关联的有意义的理解。”也就是说，如果正确地分析行动者的外在语言，我们就能合乎逻辑地推断出其中所蕴含的意义。总结以前的工作，并提出今后的方针政策，是党的代表大会的主要任务之一。其工作报告（下简称报告），就是一个时期党组织的施政纲领，是党组织的政治话语的集中体现。因此，为了更好地研究中共温州市委市政府20世纪90年代以来的执政逻辑，我们选择对温州市七大以来的历次党代会报告进行文本分析。然而，经验性认识认为，对中国共产党的研究就是意识形态优先，宣传色彩和教育色彩浓厚，很难把它作为学术性的研究。为了使这一研究更加科学化、客观化、学术化，这里我们引入字词计量分析的手法，来阐释20世纪90年代以来温州经济社会的发展与变迁。

党代会报告的词汇逻辑以及表现形式都相当规范，每次党代会报告的字数也相当一致，这为我们通过语词频率的计量分析党代会报告提供了可能。本文将通过分析语词，比较党代会报告中语词的情况，获知哪些语词是七大到十一大的共有词，哪些语词逐渐隐遁，哪些语词较为稳定。为了达到阐释20世纪90年代以来温州经济社会的发展与变迁的研究目的，我们将目光锁定在分析历次报告的共有词和变迁词，并分析其在历次报告中的位序。

一、共有词分析

在分析温州历次党代会报告的过程中，一方面我们坚持寻找历次党代会的新声音、新精神；另一方面我们也不能盲目求新，要建立在对报告文本客观分析的基础上准确把握发展与变迁的情况。共有词是指在历次报告中一直保持高频率的语词。它反映出的工作是长期以来温州发展的重中之重，表明较长时期内由于其核心地位和持久性而形成的政治经济发展的继承与维系。这里我们主要选取七大到十一大党代会报告中前15位的高频词汇（见表1）为代表进行分析。

为了更直观地反映各高频词汇在报告总词汇中所占的份额和比例，我们先把七大到十一大的历次报告合并为一个整体作为一个总报告，再统计出这个总报告的前15位高频词汇，最后分析各高频词汇词频的比例份额，可以看出共有词的比例分配状况（见图1）。

从图1中可以看到，“发展”“建设”“经济”“产业”“企业”“市场”等词汇的词频在七大到十一大总报告的高频词汇中占64%，“社会”占9%，“城市”占7%，“改革”占6%。这说明自20世纪90年代以来，温州的工作重心仍然是经济建设和发展，同时注重对城市和社会领域的关注。“继承性”是温州历次党代会的首要特征。

通过对历次党代会报告的文本分析，我们发现这一时期温州的发展经历了两个阶段。

（一）“第二次创业”：建立社会主义市场经济体制，提高经济整体素质

第一阶段是上个世纪90年代初期“第二次创业”的提出。改革开放之初，中国遵循循序渐进的改革原则，因此就全国而言民营化的过程是渐进型的；而温州由于其特有的地理文化背景，在市场主体的民营化过程中更多地采取了较为激进的方式。因此，20世纪80年代当全国农村大体采取集体企业形式的情况下，温州基础脆弱的集体企业在改革初期自动消亡后，长期存在的自发的民营企业就成为普遍的市场主体形式。这种市场主体形式相对于其他地区的国有、集体企业，由于其产权清晰、机制灵活，更加具有竞争力。正是由于这个原因，使得温州相对于其他地区而言具有一定的制度性优势，从而实现迅速崛起。经历了80年代个体经济和私营经济的充分发展以及专业市场的形成，到90年代初温州已经积累了相当数量的民间资本。但由于原先的企业组织结构松散、经营规模小、产品技术含量低，少数地方甚至存在严重的假冒现象，温州信誉出现严重危机。同时，90年代全国各地农村集体企业也逐步实行集体产权向个人产权转变的民营化改革，温州改革的先发优势逐渐弱化，深化改革也缺少突破性的进展，发展出现一个“时间滞差”。在当时，温州经济和温州模式发展最缺的已经不是“私人产品”的生产，而是“公共产品”的供给；最需要的不是微观领域的改革，而是宏观经济管理体制的创新。

1992年邓小平南方谈话以及随后召开的党的十四大提出“三个有利于”的根本标准，解开了长期困扰温州经济的姓“资”姓“社”问题的思想束缚；同时，建立社会主义市场经济体制目标的提出也为温州下一步的发展注入了活力。浙江省第九次党代会对温州市场取向改革的充分肯定也坚定了温州进一步市场化改革的信心。面对这一时期的挑战和机遇，在中国共产党温州市第七次代表大会上，温州市委正式提出了实现“第二次创业”的战略目标，开启了20世纪90年代温州经济社会发展的第一阶段。所谓温州“第二次创业”，就是以建立社会主义市场经济体制，实现经济和社会协调发展为目标，以转变经济增长方式为途径，以促进企业上规模、上档次、上水平和加强基础设施为重点，实施科技兴市、质量兴市，力争到本世纪末实现第二次飞跃[2]。从词频统计来看，七大、、九大的高频词汇都将“市场”包含在内。七大、尤为显著。“市场”一词在七大报告中共出现75次，其词频位列第8；在报告中共出现72次，位列第7；在九大报告中共出现33次，位列第19（见表2）。

经过改革开放15年的发展，20世纪90年代初温州在经济运行方式上，已经形成了以市场调节为主的灵活机制。温州作为改革试验区和沿海开放城市，许多改革具有超前性，但对照中央提出的建立社会主义市场经济体制的要求，我们的思想还不够解放，对外开放的步子迈得还不大。在“第二次创业”战略目标的指导下，七大将“率先建立社会主义市场经济体制的基本框架”作为90年代后半期改革和建设的主要目标。加快分配制度、社会保障制度和宏观管理制度改革，形成统一开放、竞争有序的市场体系。围绕市场经济体制的建立，七大报告提出“九五”期间，在全省率先建立产权关系明晰、依法自主经营、独立承担风险、组织管理科学的现代企业制度。因此，“企业”一词也被纳入七大高频词汇，共出现45次，位列第15。加快转换企业经营机制，造就一支敢于改革、善于经营、乐于奉献的现代企业家队伍，成为重点工作。同时，“第二次创业”发展战略以提高经济整体素质为核心，以规范市场经济秩序为基本取向，以实施质量立市和基础设施建设为战略重点，因此围绕促进企业上规模、上档次、上水平发展的论述也成为当时七大报告的重点。这两个原因造就了“企业”高票当选成为七大的高频词汇。

根据十五大“东部地区要充分利用有利条件，在推进改革开放中实现更高水平的发展，有条件的地方要率先基本实现现代化”的基本精神，中国共产党温州市第八次代表大会提出了“建设现代化新温州”目标。根据这一战略目标，提出了建设现代化新温州的战略构架，首要的基本要求就是“形成比较成熟的市场经济运行机制和开放格局”。因此，从完善所有制结构、加强制度创新、发展资本市场、建立科技与经济结合的机制等方面入手，报告将“率先建立社会主义市场经济体制”单列作为一个部分进行了详细阐述。

（二）“第三次跨越”：凸显“城市”和“社会”建设

经过“第二次创业”后，温州站在了一个新的历史起点。这一时期是工业化升级、城市化加快、国际化提升的关键期，也是经济结构调整加速、资源环境约束加重、社会管理难度加大的转型期。面对这一现实，为了实现温州从总体小康到全面小康，2007年温州市十大提出了推进科学发展构建和谐社会，实现“第三次跨越”的新目标。从词频统计来看，“发展（212次）”“建设（166次）”仍然高居榜首，成为十大词频最高的两个词汇；“城市（104次）”“社会（85次）”“产业（59次）”紧随其后，在十大词频列表中分别位居第三、第四和第九位。如图1所示，“城市”和“社会”也是七大到十一大报告的高频词汇。对“城市”和“社会”的关注成为这一阶段的显著特征。由于十一大提出建设“三个温州”战略，并将推进新型城市化战略作为其途径，因此对“城市”给予了更多的关注。报告指出，中心城市是推进新型城市化的战略支点。要通过构筑“三大通道”拓展城市空间、建设“三大新区”优化城市布局、培育“三大中心”增强城市功能、打造“三大精品”提升城市品位、突破“三大难题”来加强城市管理，从而全面建设现代化中心城市。对“社会”一词的突出，则主要是归因于对和谐社会的构建。

二、变迁词分析

共有词表示一段时间内党和政府的中心工作都围绕着某一点进行，表示在某个方面政策的连续性特征。变迁词表现为两个方面：一方面，特定语词在某次报告中的出现或隐遁，反映了该语词表达的工作过渡性或暂时性，体现了党和政府工作重心的转型和变迁。另一方面，某个特定的共有词词频在历次报告中的位序的变迁，也反映出报告工作重心的转移。

我们以位于历次党代会前15位的高频词汇作为分析对象来统计变迁词汇。首先统计出其词频存在于某次报告前15位而没有进入“此前报告”词频前15位的语词（由于我们选择七大到十一大作为分析对象，所以七大和十一大缺乏相应的“之前”或者“之后”的比较）。用同样的方法，统计出存在于某报告的前15位而没有进入“此后报告”词频前15位的语词。最后再比较这两个词序列，在此前报告和此后报告都没存在，唯独出现在该次报告的特有词，就是此次报告特殊性的关键词。用这种方法我们统计出了七大到十一大的变迁词（见表3）。

从上述的统计可以看到，、十大、十一大是新词的爆发期，七大和九大处于相对平稳期。七大的特有高频词汇是“党”“干部”“领导”“我市”；出现“现代”“现代化”“城市”三个高频新词；十大出现“创新”“推进”“和谐”“农村”“努力”“大力”六个高频新词；十一大出现“文化”“改革”“工作”“加快”“生态”“公共”“转型”七个高频新词。

为什么会出现这一系列的高频新词？高频新词的出现是各个时期温州工作重心的集中体现。对于七大的4个高频新词，从当时的背景我们发现，这时正处于温州“第二次创业”的初始阶段。面对温州经济发展中的问题，温州要实现新的发展必须进行新的改革。由于企业自身转型升级能力的欠缺以及其对当前利益的顾虑，因此很难由企业自身来进行“自我革命”。这个改革的推动者必须认识到改革的势在必行，同时由拥有强大的改革能量的主体担当，才能真正开启“第二次创业”。这个主体毫无疑问就是温州市委市政府。同时，对于中国这样的发展中国家，政府能力的强弱是推动经济社会发展的关键因素，“强政府”也是现阶段中国进行现代化建设的一个体制特征。而“强政府”能力的有效发挥，最重要的依靠力量是在党政部门工作的党政领导干部。所以，七大报告一再强调在“第二次创业”中“党”和“干部”的“领导”作用。

“现代”“现代化”“城市”作为的高频新词是在将“建设现代化新温州”作为新的奋斗目标的背景下产生的。进入21世纪，在温州经济和社会发展过程中，一些深层次的矛盾和问题也愈显突出，主要是工业化进程领先而工业现代化相对滞后，农村工业化进程领先而城市化相对滞后，经济发展领先而人的整体素质提高相对滞后，这三个深层次的问题在相当程度上制约着温州市更快更好的发展，迫切需要通过加快现代化步伐来缓解以至解决。为建设现代化新温州，温州市委提出了现代化导向战略：以改革开放为动力，以科技进步为主要手段，切实把国民经济和社会发展引导到实现产业现代化、城市现代化和人的现代化上来。报告就是围绕这三个现代化而展开。产业现代化要围绕以下几个方面进行：调整优化经济结构，提升产业层次；大力发展科技教育事业，增强科技和教育对经济发展的推动力；进一步扩大对内对外开放，全力推进开放型经济发展；加强基础设施建设，增强经济发展后劲。城市现代化就是要加强中心城市和中心城镇建设，加快城乡一体化进程。人的现代化则主要落实于“建设具有时代特征的温州文明”上。

十大具有实际意义的高频新词为“创新”“和谐”“农村”。“和谐”一词来源于温州这一时期创建三个温州的基本战略：“发展活力温州、提升实力温州、构建和谐温州。”而“创新”是强市之本、活力之源、和谐之要，是推进温州发展实现“活力温州”“实力温州”的最大动力。对“农村”的强调则基于十大提出的“推进科学发展构建和谐社会”主题。落实科学发展观和构建和谐社会的基本点是协调发展，这也是实现温州“第三次跨越”的“平衡轴”。协调发展首先是城乡协调发展，基本方法就是大力推进社会主义新农村建设，努力从根本上消除城乡二元结构。

从报告的标题来看，十一大的工作重点在于“改革”“转型”以及“生态”。与之相对应，我们发现十一大具有实际意义的高频新词也是“文化”“改革”“生态”“公共”“转型”。其中“文化”一词在十一大报告中具有特殊的地位，它共出现67次，是十一大高频新词中词频最高的语词，同时首次出现在党代会报告前15位高频词中。这也反映了温州在布局经济社会发展的过程中对“文化”的重视。十一大提出以建立“三生（生态・生产・生活）融合幸福温州”为奋斗目标，作为高频新词的“生态”也反映了十一大报告的这一重点。“生态”在十一大报告中共出现44次，位列第十三。结合十一大报告文本我们发现，报告首次将文化和生态文明相结合进行了论述。这也是十一大报告的一大特点。报告提出着力在文化发展中充分体现生态特点，在生态建设中注入更多的文化元素，积极探索生态文明的实践形式。其目的是倡导生态人文精神，增强人们的生态意识，提高生态文化素养，培育人们对生态文明的自觉性、自律性与责任感。

“转型”一词也是十一大报告的高频新词。十一大报告指出，当前温州发展中还存在不少矛盾和问题，突出表现是政府转型相对滞后，不同程度地存在政府越位和缺位现象；社会转型相对滞后，半城市化问题突出，社会建设与管理任务繁重；经济转型相对滞后，产业发展缺乏平台支撑，高端要素难以集聚，经济结构调整与发展方式转变进展不快。

要全面实现转型发展，首先要实现产业转型升级。要改变“低小散”的现状，加快发展以生产业为重点的现代服务业，并以现代服务业的大发展为高端制造业和现代农业的发展创造良好的环境条件，全面促进产业转型升级。2013年全市生产总值4003.86亿元，按可比价计算，比上年增长7.7%，增幅比上年提高1.0个百分点。其中，第一产业增加值115.39亿元，下降0.8%；第二产业增加值2015.48亿元，增长7.8%；第三产业增加值1872.99亿元，增长8.0%。按户籍人口计算，人均地区生产总值49817元（按年平均汇率折算8044美元），增长7.1%。国民经济三次产业结构为2.9：50.3：46.8，第三产业比重较上年提升0.4个百分点[3]。

全面转型还包括社会转型。社会转型即人类社会从一种存在类型向另一种存在类型的整体性转变。这就意味着社会系统内在结构的变迁，也意味着人们工作方式、生活方式、价值观念、心理结构等各方面全面而深刻的变革[4]。社会转型意味着人口与家庭结构、就业结构、社会组织结构、社会阶层结构、社会资本结构等多方面的变化。社会转型可能导致结构性问题的出现，社会结构的诸要素及其相互关系出现发展不平衡、变化不协调，阻滞社会分系统以及社会大系统功能发挥。经济社会的转型带来的是空间上的全方位、时间上的加速度、内容上的多层次和内涵上质的飞跃，意味着整个社会由僵滞走向变革，由封闭走向开放。这种变化正如十六届六中全会所指出的是“经济体制深刻变革，社会结构深刻变动，利益格局深刻调整，思想观念深刻变化”。社会结构的矛盾和冲突、传统社会结构的超稳定性被打破导致的社会不稳定因素、各阶层之间的利益冲突以及思想观念的相互碰撞等问题，成为处于这一社会阶段的温州必须面对的新挑战。因此，为实现“三生融合・幸福温州”，市十一大提出必须实现三大转型：以公共服务为取向推进政府转型、以城乡统筹为途径推进社会转型、以优化发展环境为载体推进经济转型，以此来缓解转型过程中出现的问题。

结 论

计量分析最有用的一点就是具有较强的实证意味，避免了凭空猜测和推断的主观性。每5年一次的党代会报告给人们提供了“定点观察”进行预测分析的机会。笔者通过对温州“第二次创业”以来的历次党代会报告的分析，梳理了20世纪90年代以来温州经济社会的发展与变迁的过程与特点。就其过程而言，这一时期温州经济社会经历的两个阶段：七大以来的“第二次创业”、十大以来的“第三次跨越”。就其特征而言，主要表现为以下两点：

第一，对共有词的分析我们发现这两个阶段温州经济社会发展的重心仍然是经济建设，体现在“市场”“社会”“城市”“改革”“产业”“企业”等方面。第二，通过对变迁词的分析，我们发现在这两个阶段中，工作重心呈不断变化状态，并呈阶段性特征。从七大在政府推动下进行“第二次创业”到将建设现代化新温州作为奋斗目标，从十大“构建和谐社会实现第三次跨越”到十一大“加快转型发展实现‘三生融合幸福温州’”，这一过程鲜明地体现了各阶段的工作重心。在党代会报告中的变迁词汇表明党委的关注点，并通过党代会报告的形式形成新的机构话语，这些新话语反过来引起社会主体对这些新的社会问题的关注，并出台相关政策以保证问题的解决和任务的完成。简言之，社会主体将新的关注点带入工作报告并形成新的话语，同时这些新的话语反过来影响话语的接受者以及他们的行为，并通过他们引起和促进社会变革。总的来说，我们可以看到，温州的经济社会发展存在鲜明的阶段性特征，而这一阶段性特征一方面由上一阶段遗留的经济社会条件决定，另一方面也与我们在当前阶段的政策有关。今后温州经济社会将呈现什么样的特征，不但与我们今天的经济社会运行状况紧密相关，同时也考验着我们今后的政策水平。

[参考文献]

[1]张仁寿。温州市场经济体制的演变[J].马克思主义与现实，1998，（3）.

[2]邱明柱。三次思想解放与温州经济发展[J].中共浙江省委党校学报，2003，（4）.

[3]温州市统计局。2013年温州市国民经济和社会发展统计公报[EB/OL].2014-03-27.http：//wzstat

/info_view.jsp？id0=z0h8ln

甲方(委托方，以下简称甲方)：

乙方(受托方，以下简称乙方)：

经甲、乙双方友好协商，本着公平、公正、诚信、互惠的原则，乙方在对甲方现状已有充分了解的情况下，愿意承包经营甲方的上述农贸市场，并保证合法经营，并切实维护甲方的商誉。现就甲方委托乙方对“管理服务事宜达成如下协议以资共同遵守。

一、农贸市场基本情况及服务范围

物业位置：;

物业基本概况：商业

物业服务区域及范围：

委托管理服务事项：

在甲方的直接领导下，维护好农贸市场的正常经营环境达到指定的工作目标。管理服务内容包括：

1、市场公共秩序维护，车辆停放、安全及消防防范的管理服务;

2、市场共用部位相关场地的清洁卫生和垃圾的收集清运的管理服务;

3、协助甲方对商户租金、水、电、垃圾处理等费用的收取;

4、其它合同内约定的管理服务范围的事项。

三、合同期限

本合同期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。合同届满，如甲方仍需乙方提供管理服务的，双方另行签订合同。

四、双方的权利和义务

(一)、甲方的权利及义务：

1、有权根据工作需要在合同范围内制定、修改公共秩序维护、保洁工作内容及标准和检查制度;

2、有权对乙方的各种工作质量进行监督，发现问题及时告知乙方，并有权要求乙方改进，达到合理的工作标准;

3、有权对乙方的员工工作表现进行监督，对不符合甲方要求的，可要求乙方更换;

4、甲方有义务按合同约定准时拨付管理服务费用;

5、甲方将农贸综合市场设备设施管道等的线路图提供给乙方，以便乙方经营过程中负责维护保养;

(二)、乙方的权利和义务

1、乙方应按约定及时足额缴纳承包金。

2、乙方应当合法经营。

3、乙方应当受护农贸综合市场设备设施及环境卫生，及时维修和清理。经营期间的水电费用及其他有关部门收取的费用均由乙方自行承担。

4、乙方确需适当调整农贸综合市场内结构设施的，应当事先征得甲方书面同意，所有费用由乙方承担。

5、乙方有权根据甲方制定好的制度，如《租赁协议》、《责任书》、《管理规约》和相关政策法规等对入住商家实施管理服务工作。

6、乙方有权对甲方授权范围内商家采取批评、教育、警告、处罚、甚至提请甲方解除租凭合同等措施，保证市场内正常经营工作秩序。

7、乙方有权利对所属员工进行监督、调动、任免和奖惩等内部管理工作。

8、乙方有义务协助甲方办理好农贸市场必备的证照手续。并按相关政府部门要求协助甲方规范好农贸市场的各项管理服务工作。

9、乙方有义务对农贸市场的安全负责，在管理期间，发生的所有安全事故，均有乙方自行承担，与甲方无关。

10、乙方有义务协助甲方协调好政府相关部门的工作，保证市场的正常运营。

11、乙方在经营中不得违反国家的政策和法律，否则后果与经济责任自负。乙方与第三方之间签订的任何协议与甲方无关，涉及甲方的应事先征得甲方同意。

12、未经甲方同意，不得擅自使用甲方财产对此外提供担保，不得擅自处置甲方财产。

13、乙方不得以甲方农贸综合市场名义对外进行担保或从事与经营范围无关的经营活动，不得作出任何有损甲方利益的行为。

14、乙方有义务接受甲方监督，对甲方提出意见及合理建议及时纠正及时整改。

五、管理服务费用

本合同约定的委托管理服务费用包干价为每月 元，大写( )，甲方应于每月 日前按时向乙方支付。

六、违约责任

若乙方未能按合同约定要求完成工作任务，甲方有权向乙方发出书面整改通知，乙方签收后未及时整改的甲方有权按500元/次对乙方实施处罚;情节严重或给甲方造成损失重大的甲方有权终止合同，并保留向乙方索赔的权力。

七、争议的解决

因履行本合同而发生的一切纠纷，甲、乙双方应先协商解决，若协商不成，则任何一方可向当地人民法院提起诉讼。

八、协议要求

1、协议期满后，甲方如重新对外发包经营的，在同等条件下，乙方有优先承包经营权。

2、协议期满或解除后，原有设备及设施归甲方所有，乙方安置的设备设施归乙方所有，甲方可拆价取得该部分设备设施。

3、合同期内，经双方协商同意的市场改造所获得的政府补助应属于甲方。

4、签订合同时，乙方需向甲方提供公司营业执照副本及法人身份证复印件

5、协议中如有未尽事宜，应由甲乙双方共同协商作出补充规定，补充条款具有与本协议同等的效力。

九、其他

1、本合同正本一式两份，甲、乙双方各执一份，均具同等法律效力。

2、本合同经甲、乙双方代表签字盖章，即为生效。

3、未尽事宜、甲、乙双方可签订补充协议，所签订的文件为本合同不可分割的组成部分均具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

20__年已过一半，回首上半年工作，有硕果累累的喜悦，也有遇到困难和挫折的惆怅，20__年是职业卫生体系改革的重要一年，由原安监部门规划到卫健委部门，职业卫生发生了重大变化，在上半年部分法律法规涉及到变更，上级主管部门涉及到变更，现就本年度工作总结如下：

一、虚心学习、努力工作，完成任务

(一)20__年里，我部门自觉加强职业卫生所变更的法律法规和相关知识的学习，不断清理工作思路，一方面干中学，学中干，不断在工作实践中掌握方法积累经验，依托单位提供的相关资料学习提高，通过摸索、查阅资料和实锤练，能够较快的完成公司下达的职业卫生检测及评价的相关任务;另一方面通过小组之间互相学习，问书本，问同事，不断丰富知识掌握，在同事之间的互相帮助下，每个评价人员逐渐摸清了工作中的基本情况，把握住了职业卫生相关评价的注重点，但在评价报告当中，还有一些评价内容需要细化，做到本着对企业负责的态度，在后期的工作当中，加强细化部门相关的知识的培训，争取把报告做到尽善尽美。

(二)爱岗敬业、扎实工作、不怕困难、勇挑重担，热情服务，在本岗位上发挥应有的作用。

二、加强检查，及时整改，在工作中正确认识自己

经过20__年上半年紧张有序的工作，我认为我部门工作技能上了一个新台阶，职业卫生评价的每项工作任务，都有了明确的计划和步骤，基本可以做到条理清楚，事事分明，从根本摆脱了岗参加工作时只顾埋头苦干，不知总结经验的现象。总结下来，在这一年的工作中接触的新项目也产生了许多的新问题，但后续问题解决过程中也学到了新的知识、新经验，在评价过程中由于其相关知识能力的薄弱，工作的马虎，导致评价工作出现了不少错误，通过小组之间的内审检查进行了及时的整改，在后期的工作中，我部门要加强组员之间的内审以及组与组之间的内审，在工作中毙掉马虎不细心的态度。

在下半年的职业卫生工作中，我部门会继续努力，及时纠正和弥补自身的不足和缺陷，我们要团结才力量，要合作才成功。

9月7日，世界旅游城市联合会发布了《中国公民出境（城市）旅游消费市场调查报告(XX-XX)》（以下简称“报告“）。

该报告以中国出境游客为研究对象，针对不断变化发展的旅游业态新热点、新诉求进行调查与分析，力求指导旅游目的地城市如何提升对中国出境游客的吸引力和旅游体验。

本次调查的项目内容达97项，必填的问卷内容416条。通过线下以及互联网和微博、微信等手段，对17810个在XX年4月之前一年内出境的旅游者作了定向问卷调查，其中有效问卷7813份。调查中的出境游客不包括前往港澳台的游客。

XX年，中国成为世界最大的出境客源市场。XX年，中国出境游客人数在国际游客中的比重达到9.58%，中国出境旅游消费总额达到1650亿美元，出境旅游消费在国际旅游收入中的比重达到11%。报告分析认为，中国出境游呈现以下发展趋势：中国出境游客人数必将持续增长，二三线城市出境游市场潜力巨大；选择长线旅游的中国游客出境旅游更为频繁；随着生活水平的提高和收入的增加，中国出境游客旅游热情逐步提升，在旅游上的投入也较大，41.59%的游客将生活总支出的20%以上用于旅游；中国出境旅游形式更加多元，游客对旅游的个性化与差异化要求逐步提升，“私人定制“式的组团旅游、跟着“达人“去旅游、特种主题旅游，最具市场吸引力；本次调查显示，67%以上的游客通过互联网预订酒店机票、搜索旅游攻略、查询旅游目的地信息和购买门票。

本次调查执行方益普索中国区董事总经理李海岚在表示，很多调查结果非常有趣，比如，超过1/3的受调查者认为，旅游在生活中与恋爱婚姻、家庭财富、事业发展、学习教育、健康保障、子女成长具有同等重要的地位，是生活质量和幸福指数提升的重要内容。中国游客一旦走出国门前往境外旅游，脚步就不会停止。有37.7%的受调查游客每年至少安排一次出境旅游，每年安排多次出境游的占比达36.86%。另外，对于亚洲热门目的地的选择与出游者的收入基本无关，而选择欧美目的地则与游客家庭收入正相关。

情感因素对中国出境游客旅游决策及行为的影响重大。调查显示，情感影响一方面来自“他人“的传播，另一方面来自“自身“的体验。良好的体验和旅游归来的意犹未尽是中国游客再次出游的最大动力，也是他们互相推荐传播和建立口碑的原动力。

李海岚介绍，与其他国家游客不同，中国出境游游客通常会兼顾多个目的，其中旅游观光为首要目的（占比83.60%），其次为休闲度假（占比67.57%），第三为购物（占比35.95%）。有趣的是，中国游客在选择境外旅行目的地时，是否是知名旅游城市是他们考量的重要因素，XX年～XX年，超过一半受调查者因为“知名“而前往某个境外旅游城市。

降低签证门槛、简化签证程序、缩短签证审批时间（占比70.51%），依然是中国出境游客最期望的改善签证政策的措施。有58.92%的受调查者希望减免签证费用，57.10%的受调查者希望实现免签/落地签/过境免签。46.14%的受调查者表示开通直飞航班、邮轮、包机或专列会吸引他们出境旅游。43.99%的受调查者表示，提高商品退税比例或折扣比例会吸引他们出境游。

1．1研究背景

随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功，中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时，宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业，肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用，房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来，房地产业开始迅速市场化，市场竟争日益加剧，企业盈利能力同比降低。

由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响，市场出现各种问题：烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位；一方面，一些策划人还不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强而科学性弱；一方面，一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。

房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查，制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者，它是以创造消费者需求并满足其需求为核心，以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚，导致投资策略失误，开发产品不对路，以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销，仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升态势。

由于营销策划过程中出现的上述问题，很多房地产企业陷入了困境，因此，如何规范地做好房地产营销策划，使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路，尽量降低房地产企业项目投资的盲目性，从而降低风险，使房地产企业健康发展，成为本课题研究的主题。

1．2研究的意义

随着我国房地产市场的建立，特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点，房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而，目前我国的房地产市场的总体现状是：一方面各地房地产投资不断升温，增幅过大过快，在整个国民经济中占有相当大的比重，出现了所谓的房地产热。另一方面，是许多房地产企业仍然是以产定销，企业规模偏小，不注重质量和品牌，忽视市场调研，盲目投资，开发的产品与市场脱节，致使大量的商品房闲置。

目前，我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变，因此，市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地，在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划，是否能生产适销对路的，能以吸引顾客的产品，成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。

房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考，从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪，充分体现以销定产，最大限度地满足消费者的需要。房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确，很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争，营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径，因此，企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。

二．房地产企业营销策划理论分析

2．1房地产市场概论

2．1．1房地产市场的影响因素

房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段，影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点：

宏观经济环境。作为微观经济的产业之一，房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。

政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；第二，政府通过各项税费影响房地产的价格，从而影响房地产的销售状况；第三，政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

人口统计环境。市场是由人构成的，房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚，发展还很不成熟，行业利润率提高，吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善，房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地，就要走专业化的发展道路，提供适销对路的产品。

产品的需求者。如果需求者很少，在这种产品的交易过程中，竞争程度就会低，反之，竞争程度会很高。现阶段，随着国家鼓励购房的政策出台，，需求者和潜在需求者数量庞大，但由于价格与收入等原因，有效需求相对不足。以北京市为例，调查显示，成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是，市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给，有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是，经济适用房出现供不应求的局面，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此，需要政府与开发商共同努力，培育和发展潜在的需求。

其它因素，包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比，房地产市场的区域性问题尤为突出，不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上，不同地区有不同地区的特色，交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。

2．1．2房地产市场的特性

房地产作为一种商品，有其特殊性，如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。

1．市场供给缺乏弹性

供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点，房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。

2．市场供给的异质性

因为房地产的位置、环境、数量的差异，市场供给的房地产一般不是同质商品，所谓不同质商品是指一类商品的内部，由于可按不同方式或标准划分，而导致商品质量上的差异。

3．市场的区域性

一方面由于房地产的不可移动性，使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体，甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小，房地产产品的销售对象，一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同，各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别，而这种房地产价格的区域性落差，就直接反映不同区域的经济发展程度。

4．市场的周期性

房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究，经济周期与房地产投资周期之间的关系密切，二者的相关系数为0.86，属高度相关；二者的波动同步，只是波动幅度不同而已；二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展，其发展进程不仅限于自身的发展冲动，而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外，房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。

5．市场容量难以估算

由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。

6．市场的政府主导性

房地产在市场经济体制下属于私人财产，其所有者应具有自由处置的权利。但是，由于房地产开发使用有着巨大的外部效应，因此若听任私人自由经营，极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此，政府为了增进全社会福利，势必要动用“公众权力”，对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场，是一个政府主导型市场。由于国家性质决定，我国的土地属国家所有，受政府干预的特点更为突出。

2．2房地产营销策划理论和方法

美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结：

第一，房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。

第二，房地产营销策划具有明确的目的性，即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求，从而更好地运作项目，赚取更大利润。

第三，房地产营销策划可以比较与选择方案。

第四，房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。

房地产营销策划的方法主要有两种：一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法，即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。

三．成都房地产市场分析

3．1成都市房地产市场的基本势态

3．1．1成都住宅建设持续增长

近年来，成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元，比2005年增长17.2%；2006年，全市完成房地产开发投资714.8亿元，同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二，房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升，使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元，占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力，全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。

3．1．2成都住宅建设与城市发展方向同步

迈入新世纪，成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境，“五路一桥”等基础设施的建设，东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施，促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖，并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年，成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元，施工面积增幅达39%。

3．1．3成都房地产市场持续活跃

随着城镇住房体制改革的不断深入，通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展，成都市居民个人购房呈现不断上升的态势，房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中，居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%，个人购房己成为商品房销售的主体，老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体，住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。

另外，随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强，成都近郊的房价大幅上涨，2006年成都房地产市场空前繁荣，城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，紧追沿海发达城市。同时，居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位，并高出35个大城市平均水平元。近年来，成都房地产市场持续活跃，政府组织的房地产交易会，极大地凝聚了市场人气，掀起了商品房的销售热潮。

四．案例分析——成都市H房地产企业营销策划

根据科特勒的定义，产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体，而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益，即为了提高自己的生活质量，更方便、更舒适的进行工作和生活，满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务，就是从满足消费者的需求出发，揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式，是消费者选购房地产产品的直观依据，一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次，它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和，它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询，产品说明，按揭保证、装修，代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。[论-文-网LunWenNet]

H房地产公司住宅的营销，不仅仅销售单独的房地产有形产品，同时向顾客提供其核心需求及附加的服务，即将核心产品转变为形式产品，并在此基础附加多种利益，客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此，H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构，从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量，从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理，都进行了充分的策划和准备，以适应市场的发展变化和消费者的需求，从而赢得顾客和占有市场，取得持续的竟争优势。

4．1成都市H房地产企业市场定位分析

市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况，针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度，为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性，并将其形象生动地传递给顾客，以求得顾客的认同。

根据周边楼盘及市场调查，结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况，在分析项目自身资源的基础上，充分挖掘项目的核心竟争优势，通过制定完整的舒适生活体系，充分将项目侣导的“法式尊邸，人文世家”讯速在市场上传播，使H房地产企业与其他企业的项目区分开来，让顾客明显感觉和认识到这种差别，并在顾客心目中占有特殊的位置，从而最终得到市场的认可。

国际风尚，舒适生活，代表着一种高性价比的产品，同时，又是很多人可以轻松拥有的生活享受，具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范，成为成都市同类产品市场中的表率，以其优越的性价比，赢得消费者的一致追捧。

最后，H房地产企业的市场定位是：成都市中高档住宅市场的领导者，具有国际时尚的绿色家园。

4．2成都市H房地产企业定价策划

从房地产产品的消费行为来看，“开发商看单价，顾客看总价”。所以，H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。

1．总体定价策略

从房地产企业定价的主要目的来看，房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。

（1)低价策略

采用低价策略，一般以提高市场占有率为其主要目标，而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。

（2)高价策略

采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利，而市场销量与市场占有率可能无法同时提高，现实中高价策略公司需谨慎使用。

（3)中价策略

这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。

2．过程定价策略

房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中，市场营销环境可能相当复杂，房地产企业往往需要在确定总体定价策略后，根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种：

（1)低开高走定价策略

低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土，根据销售进展情况，每到一个调价时点，按预先确定的幅度调高一次售价的策略，也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。

（2)高开低走定价策略

这种定价策略类似“吸脂定价策略”，正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样，其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期，以高价开盘销售，迅速从市场上取得丰厚的营销利润，然后降价销售，力求尽快投资收回。

（3)稳定的价格策略

这种价格策略是指整个营销期间，楼盘的售价始终保持相对稳定，既不大幅提价，也不大幅降价。

根据H房地产公司以往的销售经验表明，前期低价入市，促进轰动性的销售效果，然后分批加推单位，逐步提升售价，是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略，便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。

3．时点定价策略

时点和折让定价策略，即以销售价格为基准，根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略，先根据建造好的商品房定出一个基本价格，然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户，以促进销售。在H房地产企业的销售过程中，可给予以下几种折扣方式。

①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。

②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。

③一次性付款给予98折优惠，首期三成给予99折优惠。

4．3成都市H房地产企业广告策划

1．项目导入期广告促销

H房地产企业一期项目的导入期，即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的，广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中，让产品在消费者的心里建立正面的形象，激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果，以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象，使目标受众对项目有较为全面的了解，对项目的带来的生活产生向往，以产生购买欲望，对于房地产产品，百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多，大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此，对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分，以求达到广告宣传量的饱和。

2．项目成长期，即项目的开盘期

在这一阶段广告的内容是劝说性的，广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性，确定产品在目标消费者心中的心理定位，以便在高速成长阶段占据有利位置。

在这一阶段的广告，应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。

由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣，他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈，在成长期，将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应，以求实现销售开盘的理想预期。

电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而，带了目标客户的尊崇感受和向往，并与其它竟争品牌有效差异化，形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是：由于现代生活节奏加快，许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视，所以，将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好，那个时段的广告收费也相对便宜一些。

这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外，报纸广告、电波传送等媒体的广告实施，也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。

3．项目成熟期广告促销

项目经历了开盘期后，销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段，广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标，对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言，在这一阶段，项目的建设已近完成，已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递，同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行，这是H房地产企业项目最好的销售卖点。

因此，在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注，这些栏目的节目制作要结合项目实况，则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚，眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前，将老客户的居住生活展现在目标群体而前，对他们是最好的吸引。

4．项目衰退期广告促销

当项目进入衰退期，即尾盘期后，应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上，所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫，理想的销售业绩，购房者的满意和业主的忠诚，这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广，同时，这些也将成为企业品牌的有效验证，为企业下一次的开发项目奠定基础。

五．结论

房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式，房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者，向消费者提供高附加值的产品，提高消费者和市场营销的调研质量，同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的，环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向，内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争，开发商们必须进行经营理念的调整，对房地产营销进行深层次调整和整合策划，这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。

成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划，要做中国有竟争实力的公司就要以客户需求为导向，以市场为龙头，以策划工作牵头引导其他工作，实现从产品型向服务型企业转化，从资源优势企业向能力优势型企业的转型。

韩国现代南通4S店

飞思营销策划案

从9月26日进口现代Veloster飞思（下文中简称：飞思）上市至今已经快一个月了，这款小车凭借让人眼前一亮的外形在发布之初就吸引了全球消费者的眼球，如今以进口方式引入国内也算是做到了全球同步。

这款车型的客户群定位：

1、私营企业老板

2、白领阶层的中高收入人群体

3、国家公务员

4、银行、电信、移动、邮政、电视台、报社等有固定收入的企业员工

综合以上客户群，目标客户年龄应在25-45岁之间为主，该年龄成的群体基本上具备了一定的经济基础，有稳定收入，时尚、年轻、自信、注重家庭和生活享受。广告目标

借助韩国现代极高的品牌认知度和美誉度，继续强化本品牌在南通消费者心目中的地位，使其品牌在以上客户群中家喻户晓，在目标消费者心目的认知度提高。

广告策略

一、（车展进社区）

车展进社区，送展上门，贴心服务老百姓，可将车展进入一些高档住宅，让消费者在体验当中和本车型零距离接触，起到一个相互促进的作用，这种方式比进店更加灵活。

静态展示+趣味试驾，切实体验飞思这款车的优越性能

可在高档小区门口发放宣传资料、张贴活动海报、播放宣传音乐、悬挂横幅、发放精美赠品等形式，充分展示自己的产品、文化、形象和服务。在有条件的车展场地，更可现场申请试驾，体验飞思这款车型的优越性能。通过“百米加速”、|“蛇形绕桩”等趣味试驾活动，充分测试出爱车的优越性能，直观地体验到飞思的各种性能，从能坚定此品牌在消费者眼中的形象，促进销售。另外对试驾的市民还可发放优惠卡（优惠内容以买车送时尚电子礼品为主），现场订车者还可赠送免费旅游等项目。

联合咨询台+汽车装饰展，了解关于汽车的相关问题

在现场提供保养、保险、按揭等方面免费咨询服务，以及汽车装饰产品展出。车展走进小区，市民在家门口就可以观看车展，不仅丰富市民的文化生活，也给具有购车意向的车友带来了许多便利。

总结

小区巡回车展对普及汽车知识，扩大品牌影响、拓宽销售渠道是一种有益尝试。小区巡回车展虽然规模不大，但是目的明确，对消费者而言，他们可以免于奔波之苦又充分体验到此款车的性能。这种小规模的巡回车展所花费的成本及人力物力远远小于大型车展，效果确实显而易见得

广告策略

二、（韩现陪同学子一起前行）

活动方式以买飞思者可以以客户名义向南通红十字会捐出500元以自助上不起大学的贫困高考毕业生。买其他高档车型可捐出1000元现金，以此类推。后期延续：

1.安排好时间请公司领导、红十字会、客户代表、受助学生代表参加。现场颁发助学金。以此吸引媒体关注。

2.将本次活动买车客户（即捐钱者）人员名单出在南通日报上对其公益事业的支持表示感谢

3.举行类似的赞助活动定会引体媒体关注以及后续报道

这样一来有又卖了车，客户又做了慈善，媒体肯定会追踪报道，本店的品牌认知度和美誉度又得到了一次免费的宣传。

广告宣传

不同的媒体具有不同的功能与传播特性。在充分考虑各种媒体的特点后，决定采用有效的媒体组合方式：

1．印刷媒体（可在南通的时尚杂志刊登此车型，这些杂志的流向一般是政府，写字楼和娱乐场所和高档理发店等，而这些地方，正是以上客户目标集中的地方）

2.电视媒体（赋予韩现文化形象，吸引消费者）

3.网络广告（网络媒体作为一种新的媒体，发展是非常迅速的，在各大南通的热点网站，论坛插播广告，也可以很好的对众目标进行宣传）

4.户外广告（在城市主干道进行广告发布，比如人民路，工农路，个大广场等人群密集路段，这些户外广告可以给人以很好的视觉冲击力）

5.电梯广告（在写字楼和小区宾馆电梯安置电梯广告，因为这些地方时高收入群体经常出入的地方，能够对目标进行很好的宣传）

6.公交车站台

公交车站站台上面随时都有很多的人群，在等车的时候很无聊，如果发现站台广告牌上的广告信息很有创意，自然会新奇高度的注意，所以在公交站台上投放挂广告也会引起相应的关注度，但在投放之前须做进一步可行性分析，须做到投出去的每一份资金都有相应的回报。

6.在南通各大娱乐场所安置X展架宣传画

南通的娱乐场所现在也是满满皆是，而进这些场所消费的人群大部分都属以上客户，这样也能使这些目标客户对此款车型有一定了解

7.利用各大商场进行推广

可在各大商场的显示屏里播放相关广告片

8.博客宣传：如今，企业开博来宣传公司文化、理念和产品，已经不是什么新鲜事。博客这种新型的推广方式已经得到很多企业的认可和使用。博客宣传相对来说还是一种小范围的宣传。实际的效果，除了能看的到流量数，其它的效果也就很难评估了。然而企业博客毕竟也算是一种宣传方法，效果或多或少还思有一些的。

项目推广方案成效评估

1.实际情况实际分析，根据公司的财务状况，项目推广预算开支等进行相应调整。并且根据上述方案中各种方案的组合，造成的推广费用支出在做预算。因为各种费用都不相同，物价水平，以往合作商等也有待考。

2.本推广方案部分方法切实可行，可以为企业争取到更多的客户

3.方案实施过程中需严格控制人力，财力物力等资源的流向，以便及时分析盈利性和可行性。

4.在推广过程中细则方面可根据需要加以细化和调整，实施方式可根据实际情况加以调整。

思路决定出路，细节决定成败，所以公司为了更有力度的将车型进行有效可行的推广，在实施过程中需以客户为中心，站在客户的立场上，这对客户大众的需要，进行推广，一定可以收到成效。

1.负责区域市场终端的网点布设、选址和新店拓展。;

2.通过市场调研进行市场分析，制定市场拓展计划;

3.所辖区域客户关系的选择、谈判、合同的.签定和续约等具体工作;

4.协助新店进行开业前的各种广告宣传，制定开业促销计划;

5.追踪辖区行业市场发展动态、提出相应竞争方案

6.及时了解主要竞争品牌市场政策、策略、渠道网络等市场情况;

1、年龄26-35岁之间;

2、市场营销专业，2年以上服装市场选址开发工作经验，熟练操作电脑;

3、反应快速，思维敏捷，能承受较大压力。

1、了解学习医院的企业文化、科室技术、专家、设备、优势、转诊病种的基本医学常识;

2、定时拜访专科医生等，收集客户资料，推荐医院的医疗服务项目;

3、完成合作签约、将基层医疗机构病员转送我院，并维护好医生的合作关系;

4、定时参加项目组的相关业务汇报会议、培训等活动，每周填写拜访记录，进行客户拜访量管理;

5、做好市场开发、客户接待、业绩统计、费用发放、回访服务、医疗合作等环节;

6、有三级甲等医疗机构资源或生殖医院机构市场从业经验优先。

1、吃苦耐劳，勤奋可靠、有较强的心理素质和抗压能力;

2、具有良好的沟通能力，有兴趣从事医疗市场开发工作，

3、具有一定的服务精神，能够对转诊病人提供个性化的服务能力;

4、具有医药代表、医疗器械销售经验者优先。