房地产营销创新有哪些(经典20篇)

前 言

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对xx市房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。

第一节 市场分析

一、xx市房地产市产基本状况

(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。

20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。

（二）房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

2、开发规模扩大，开发投资高速增长。2003年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。

3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。

4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。

5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，xx区内集中了14家，xx县3家，xx县2家，xx市1家。

二、房地产发展所面临的困难和挑战

一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米（其中住宅空置0.61万平方米），占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。

二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金， 有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发能力。

三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。

四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷；还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。

总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上；国际经验表明：当一国人均gdp达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均gdp为5208元（651美元），是房地产业加速发展的时期；目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。2003年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。

三、xx市同类产品调查统计

“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将xx市xx开发区，xx市xx区及xx区进行大体对比分析如下：

1、xx开发区。

由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，xx开发区地段房地产都在卖自然环境。

xx大酒店：

核心竞争力：五星级酒店标准概念

其周边自然环境好；

用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等；

其定位为社会高薪阶层。

2、xx地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

xx农贸综合市场：

核心竞争力：xx市、区两级政府批准兴建的xx区唯一农贸综合市场。

规模大，规划齐全，有功能优势：

拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。

住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。

定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

2、xx城区地带。

xx商业广场：

核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区；2.原xx批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。

有功能优势：

总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米

住房均价500多元每平方米。门面2000元至11000元每平方米。

定位：xx地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。

xx商城：

核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。

四、消费者分析

根据《xx房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅（办公楼）要求如下：

1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理；

2、住宅（办公楼）及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋*室等；

3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，

4、消费者对物业管理的要求

a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；

b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

第二节 “站前广场”项目分析

一、 项目优势分析

1 环境：坐拥xx火车站正对面，坐享人流物流优势。xx、xx铁路在这里呈十字交汇，东至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北达首都。xx火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。

2 地段：位于火车站正对面，附近楼盘以xx商业步行街、xx商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。

3 发展：据有关信息xx火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。

物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。

4住宅（办公楼）设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

6配套设施齐全，（高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等）。

7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。

8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。

二、 项目劣势分析

1)品牌号召力：xx房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以xx、xx为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

2)市场承受能力：由于xx市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

三、竞争对手分析

第三节 推广策略界定

一、目标消费群界定

从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅（宾馆、写字楼）的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：

1 目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者；以及自身具有经济能力较强的阶层。

2 年龄：年龄大约在35到55岁，

3 家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。

4对家庭（办公）环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

首先做SEO之前我们有做自己的网站要有一个准确的定位，你的网站是做什么的？你后面的营销活动、后面各种推广和宣传才能基于这个出发，我们的网站是用来做品牌宣传的，还是做企业的平台做形象展示的，孩或者是给用户服务的，我们以这个为目的做一些相应的推广和营销。

搜索引擎的网站设计：什么样的网站设计用户比较喜欢呢？主要分为几个小点：

一是网页静态化。现在有很多小型网站都是动态的，甚至里面包括很多特色的东西，像这些网址一旦参数超过三成、五成甚至于更多的情况下，可能会影响速度，网页静态化可以提高浏览速度，有利于搜索引擎蜘蛛高效率的爬行，提高并加快搜索引擎收录。我们使用静态化的方法，有限的方法就是常用的ASP、 PHP、JSP等生态静态网页，这是网站中间都是实实在在存在的。如果这种方式实现比较困难，可以进行一些伪静态。

二是搜索引擎的不利因素。搜索引擎不利因素对网站危害很大。Flash虽然美观，交互性强，但长期危害着网站在搜索引擎中的表现。图片中的重要内容，Javascript等其他也有一些不利的因素。

三是网页代码规范。网页代码规范有助于Spider高效率爬行。我们可以让CSS与HTML分离，尽量使用DIV+ CSS，这个最大的优点也就是代码比较简单，代码简单了搜索引擎搜索起来就越方便，搜索引擎喜欢这样的网页。把网页代码进行精简。在这种情况下使用搜索引擎的速度是不一样的。我们很多做页面编辑的人会发现，网页代码越精简越容易。

四是用户习惯与网页焦点。结合我前面说到的与网站的定位，不同的用户群体有不同的浏览习惯和对网页关注的焦点。我们要考虑到用户的这种习惯来进行，有很多网站喜欢在左边放导航，有的网站喜欢在右边放导航，而有些是以另外一些方式进行的。所以要分析目

标群体网络水平层次的不同，分析同行业网站的布局，以及模拟用户思维，你要站在用户的角度进行思维，用户喜欢什么样的习惯。使用工具获取网页中用户关注的焦点在任何一个网页中，用户阅读一个网页都有自己的焦点，怎么样让用户能够关注到，这也是我们要考虑的。

五是网站信息。搜索引擎和各种分类目录都喜欢结构、信息完整的网站。首先网站要介绍信息，这个网站是做什么的，这个网站是怎么创建起来的？目的是要达到什么？用户上这个网站主要的关键是什么。还有网站的联系方式，包括线上和线下的。还有隐私保护、版权声明等等。

关健词。将网站关健词进行分析、扩展，整理成一分关健词列表，其中包括三部分。

一是确定核心关健词。网站核心关健词，包括产品、信息、服务等形成核心关健词树。你做一个产品，你企业的名称、品牌，这些都是你企业的核心关健词。

二是关健词扩展。我们要对核心关健词进行扩展，产品的多个名称、地域、文化造成同一物品的不同名称。还有多样、细化的组合，比如光电鼠标、数字高清电视等等。很多产品有很多种组合，比如数码照像机，有的叫数码相机，有的叫数码照像机，你可以加上自己的一些特点，比如你卖鼠标，有光电鼠标、无线鼠标等等，这些都是要按这样的规则进行关健词的扩展。

三是模拟用户思维。我们经过这一系列的过程之后，关健词就出来了，但是还有很多内容可能给遗漏了，我们要站在用户的角度，以一个普通的用户买公司的产品，这个可以实现同一个目标，不同的人有不同的搜索习惯，使用的关健词可能不同。还有进行二次搜索。为什么要进行二次搜索，什么是二次搜索呢？我举一个很简单的例子，比如搜索一个东西，不可能将一个词语完整的打出来，搜索出来之后结果有这一类单词的简写全程，这个时候发现了全称，然后这个全称再进行搜索，这就出现了一次搜索、二次搜索。

1．市场定位

每一品牌的汽车在面试之前都要进行市场定位分析。而奇瑞在市场定位分析方面做了大量工作。为收入较高的商业精英与高级白领们设计了高档车；为都市白领们设计了节能环保的中低档轿车；为年轻好动、追求新鲜、即又积蓄不高的年轻人设计了价格低廉，青春时尚，有着靓丽夺目外形的中低档汽车。而奇瑞汽车在分析了中国汽车市场现状的情况下，确定了先发展中低档汽车的营销战略。因为，中高档汽车的国际化大品牌较多且实力强大，与之抗衡需要做长期战略规划。而低端轿车消费群体在迅速膨胀，并渴望释放。因此，公司经过市场调研设计了惊艳造形的奇瑞QQ，而QQ车型的推出震撼了整体国内汽车销售市场，一时间成了年轻人喜爱的产品，从而奠定了其在低端轿车市场的霸主地位。

2．营销策略

（1）震撼价格

2005年，在汽车业低迷的市场环境下，奇瑞汽车首先做出反映大举下调价格，将奇瑞QQ的价格一举降到29800元，顿时揭起了奇瑞QQ的抢购热潮，也将经济车型的价格有了全新定位。奇瑞的价格震撼不仅仅表现在超低层面，还有其精心策划的营销价格的魅力。奇瑞在市场大幅降价而其销售量稳定的情况下推出“新价格识别系统”——东方之子99999元，QQ33333元，风云55555元，瑞虎11111元，这种创新性的定价方式，使奇瑞的品牌效应得到了最大程度的深化，各款产品在各自领域的价格标杆意义也更加突出。

（2）促销策略

通过运用某些手段，使销费者对产品感兴趣，产生购买预望，并最终购买这便是销策略中。奇瑞汽车的成功与其采用的促销策略有着重要的关系。如奇瑞汽车十分注重赛事的宣传，利用人们对赛事的关注进行有效宣传促销，同时奇瑞还灌名自己的汽车拉力赛，使得全社会对这一品牌给予关注。

（3）企业形象塑造

另外，奇瑞汽车十分注重品牌形象的建设，将奇瑞汽车打造为亲民价格、节能环保、民族自强的良好代表，从而促进品牌的不断发展。

3．营销渠道

（1）4S店销售

通过奇瑞汽车4S店进行品牌车辆的销售，这是当前各品牌汽车销售的最常用方法之一。而奇瑞汽车十分注重4S店营销的品质，重点抓服务质量。将服务态度与销售能力并重，十分注重店员的素质培养，让顾客在汽车咨询与购买时有着良好的购物体验，真诚的体现出其“亲民”形象。

（2）直营店直销

奇瑞汽车直营店在全国范围内数量众多，它是直接由总公司投资建设的汽车直销中心，其特点是省去了中间销售环节，使得在价格上更占优势，利润空间更大，让顾客有更多的配套服务。

（3）汽车城渠道销售模式

汽车城汇道销售模式属于分网营销渠道的一种。当奇瑞汽车品牌在某一城市占有足够的市场份额，即已经做大做强时占据绝对优势地位的情况下，奇瑞公司针对城市发展情况，进行城市汽车城的合理规划，抢占足够多的市场份额。当然，通常规划这类奇瑞汽车城都是在二三线城市。因为，在二三线城市对于中低端汽车的需求量大，且进入品牌少，容易占领市场、巩固地位。

4．“微博+电商+汽车”的营销手段

随着信息化社会不断发展，信息技术已经普及，而基于“互联网+”的新思维模式正在充斥着销售市场。当前奇瑞公司紧跟主流媒体，提出全新营销理念--“微博+电商+汽车”。有人把当前称为“微时代”，“微博”、“微信”等充斥着我们的生活，成为人们获取信息的全新渠道。尤其是很多年轻人，有的甚至已经不再接触报纸、电视、收音机等传统媒介，却对互联网世界无比依赖。基于此现状，当前很多汽车企业也开始尝试“微营销”。而企业作为营销之用的微博也被称为“官微”，销费者们以“粉丝”的身份，被“官微”吸引着、营销着，取得了很大收益。然而，承受着时间的推移，奇瑞公司发现受众已经对“官微”逐渐地厌倦并反感，对于疯狂而来的营销之战已经疲劳。而随之而来的是中国电商市场的不断发展状大，使得奇瑞公司也开始思考，是不是要走网络营销之路？如何才能走得更成功？基于这样一些思考，奇瑞首先通过奇瑞E5尝试了“微博+电商+汽车”的营销理念。与目前各微博大多采取通过拥有众多粉丝的微博大号转发信息、发起活动等模式相比，奇瑞E5为新的活动加入了转播降价、限时、限量促销等充满刺激的电商风格玩法。

（1）强调用户的自发兴趣

据了解，奇瑞E5这次的“转”回家活动，借助新上线的“微卖场”功能，网友可以直接在微博中团结起来，为这款奇瑞重量级的新车重新定价！网友每转发一次微博，商品价格就会自动下降0.5元。这样的变化，使得用户参与活动的兴趣大大增强。有网友表示，奇瑞E5“转”回家活动最有意思的不仅仅只是“转播降价”这个新鲜体验，更好玩的是还可以跟其他网友一起体验降价过程中的“心理博弈”。据报道，3月15日上线的奇瑞E5优悦型CVT截至20日当天，就已经累计被微博粉丝转播7万多次，累计降价2万5千多元，降幅高达33%！

（2）对传播效率有优化作用

通过“转”回家活动，奇瑞E5在微博的听众数天之内涨了3万多人，平均1秒就有2位粉丝加入。相比活动前的鸦雀无声，现在奇瑞E5微博里面是评论回复人声鼎沸。“微卖场”的活动微博为其带来了近十万次曝光。电商最为看重的购买转化率指标，远高于其他的传统渠道带来的转化水平。事实证明，微博加电商的微卖场活动形式效果非常诱人。而在传统微博中，当粉丝数量达到一定程度后，其实活跃度是在下降的。所以许多活动的互动感觉都是死的，比较枯燥。但在奇瑞E5的“转”回家活动中，每个用户几乎都是真实的。

5．总结

奇瑞汽车的成功与其精准营销有着密不可分的关系。而奇瑞汽车的不断创新的营销手段也是适应当下迅猛发展的数字时代潮流的。奇瑞的成功不可简单复制，但却可以总结出“与时俱进、不断创新”的大致原则，供参考借鉴。

一、策划目的

通过此营销策划，使山东爱克赛公司以独特的区位优势、经营模式和售后服务体系优势，在快速发展的山东半岛、环渤海及周边市场竞争中挖掘市场份额。同时联合当地文化局、高校驻点，在本地市场以规范化形象夺取制高点，在本地市场采取各类促销方式，吸引本地、外地企业家、商人、知识分子、教师、在校大学生等人员前来消费，山东爱克赛公司将以质优环保的耗材，以特色的齐鲁文化为龙头依托，逐渐扩大市场占有额。

由于爱克赛公司开业初期，存在品牌形象认知度不高等问题，可以通过精心包装，倾力打造打印耗材优势特点，最终目的是以开业前后的活动为载体，将爱克赛打印耗材产品全方位的宣传出去，先声夺人、打造爱克赛品牌形象，达到目标市场认知的最大程度，广泛吸引消费者的关注，为开业后宾客盈门、经济效益快速提升打下坚实的基础。

二、爱克赛公司可行性分析

作为即将开业的山东爱克赛公司的营销策划公司的负责人，山东爱克赛公司洋溢着年轻的活力、充满着狂热的激情，对正在迅速增长的消费者市场必定会踊跃参与，全程投入打印耗材的经营。这次项目必能让新闻的知名度的到很大的提高，同时也让电视的媒体达到想要的最佳价值效果。

20xx年1月2日是山东爱克赛公司开业的极佳时期，也是打印耗材宣传的最佳时间，形象树立的最棒时段。因为出于环保和发展民族产业考虑，国家一直高度重视耗材产业，20xx年国家正在组织相关部门对耗材产品制定能适应行业发展的行业标准，进一步明确并促进了耗材向着本地化、产业化的发展方向发展，国内耗材生产商正打着通用、环保的大旗向原装耗材生产商发起挑战。

而现在又处于耗材市场以及耗材公司类似组织的正在迅速增长的时期，所以对于耗材公司来说，此时更应该是树立形象，打造打印耗材品牌的关键时刻，也是一个不可或缺的`时机。

同时，山东爱克赛公司在耗材市场众多耗材公司中又具有自己独特的优势，专营连锁超市模式，在山东省是第一家，在国内也是第一家，就预示其具有其他打印耗材公司不可比拟的文化基础。

三、市场状况分析

1、行业概况

目前，打印机已成为办公自动化的主要设备，其附属产品--打印耗材也日益走入it舞台的中心地带。随着彩色喷墨打印机日益盛行，特别是数码照片打印机方兴未艾的今天，打印机耗材也受到了消费者的广泛关注。目前因为各种因素，兼容耗材快速发展起来，而原装耗材为了继续保持自己的竞争优势，仍然从各个方面大力打击兼容产品，作为兼容耗材厂商来讲，真的可以从耗材市场中分得一杯羹吗？

⑴、产品规模日益扩大，兼容耗材市场空间加大

从20xx年以来，中国信息产业的发展速度比同期gdp增长值大3倍多，其增长率高达27％，而作为一个巨大的市场，中国的互联网用户和连机数量均持续快速发展，目前位居世界前列。中国国内旺盛的内需，强烈地刺激了打印机的市场，其销量增长率达14％，其中销售喷墨打印机占整个打印机总销量的63.9％，超过了200万台。由于家用喷墨打印机购置量猛增，再加上联想等大公司买电脑预置（捆绑）喷墨机，销量比相关部门预测的量还高一些，到20xx年底之前，我国喷墨打印机保有量将达850万台左右，今年的发展将更为迅速，这也就为喷墨耗材本地化提供了巨大的市场空间。

⑵、相关法规出台，原装兼容耗材竞争更为激烈

20xx年12月17日，欧盟出台了一项新的法规，旨在禁止打印机厂商强迫消费者购买它们自己品牌的打印墨盒。差不多同一时间，国内的耗材厂商们云集北京，举行了一个内部会议。与会人士透露，我国《回收利用电子垃圾（草案）》有望明年出台，其中将明确制造商责任。这对于耗材市场来说，无疑是个非常重要的讯号，从某种程度上给给多年举步维艰的通用耗材厂商带来绝好机遇，但是原装耗材在意识到这种情况之后，一直在渠道以及服务上压制着兼容耗材，因此两者之争将表现得更加激烈。

2、发展趋势

⑴。 质量持续提高

在影响打印质量的要素中，耗材的作用最大，打印质量的好坏70%取决于耗材质量。就目前国内市场的实际情况来看，兼容品牌耗材质量并不尽如人意，在今后相当一段时期内厂商仍会将提高产品质量作为首要任务。

⑵。 环保耗材必然会成为主流产品

1994年美国已把墨盒的再生利用写入环保法中，目前激光再生耗材占整个市场销量的70%，兼容喷墨耗材市场份额也达到30%。“循环再造、废弃减少、节省开销、利于环保”已是国际上的潮流，也应成为中国打印耗材市场的发展方向。

⑶。 打假力度继续加大

目前国内耗材市场上假冒耗材的扩散非常严重，在很大程度上危害到厂商的信誉和用户的利益，未来几年政府、厂家及用户三方将会携手继续加大耗材打假力度。

四、营销环境分析

山东省属于环渤海经济圈较为富裕省份，城镇化人口比重高，经济发展偏重商业，工商业化程度高，文化底蕴丰富，消费群体较强。近年来政府大力调整产业结构，加大服务力度，在产业调整、文化开发和招商引资方面卓有成效。

swto分析

优势：

1、爱克赛公司经营的国产通用耗材，符合国家支持耗材生产国产化的产业政策；

2、山东省目前经济快速发展的趋势，周边高等学府逐渐增加为打印耗材市场提供更多客源的可能性；

3、毗邻京津唐、辽中南地区，高等学府众多，文化资源丰富；

劣势：

1、山东爱克赛公司知名度不高；

2、山东爱克赛公司行业内流通环节的规范面临着严峻的挑战；

3、山东爱克赛公司的产品单一，特色不明显，吸引力不够强；前期市场开发难度较大；

机会：

1、山东省经济发展飞速，提高人们的消费欲望和对打印耗材的消费兴趣；

2、依托齐鲁文化区的发展，将会有更广阔的客源空间；

3、山东齐鲁文化由于发展呈上升趋势，内需项目逐渐发展和外来投资人员也将会为爱克赛公司注入新的活力；

危机：

1、特别是环渤海附近的天津、河北打印耗材公司的发展，更将成为山东爱克赛的竞争对手；

2、山东爱克赛公司不是很方便附近高等学府区的消费人群，很可能导致与教育局关系建立不畅；

目标客户分析

目标客户定位

a本地教师、企业家、商人及学生；

b外来企业家与商人；

c政府及相关各部门人士；

d出版社团队；

f旅游人员；

五、营销策略

1、营销的目的：通俗的讲就是针对消费者市场的需求状况，适时推出打印耗材的服务产品，并迅速让顾客了解和接受，再充分享受服务的过程后，对服务产品充分的认可并重复消费。可见，营销活动始终贯穿于服务的全过程。

2、互动式营销：用户在购买打印耗材后，消费后互送hp的纸盒为自己的打印解决方案升级，从而在成本方面实现最大限度的节约。

3、传销式营销（对内）：凡第一次来消费的顾客在消费结束买单的同时，可获赠积分卡；同一张卡消费金额达到100元，即可获赠一张价值5元的储值卡；打折卡与储值卡不得同时使用。

4、全员营销：通过爱克赛公司的全体员工，向顾客推广打印耗材的服务项目及优惠政策，并与顾客保持良好的关系，争取顾客的重复消费；凡内部员工主动邀请来的顾客，可按照消费的金额，给予员工3%-5%的业绩提成；对内部员工主动推销给顾客的打印耗材，同样可给予一定的数量（盒）提成。

5、专职营销：成立一支4人组成的专职营销队伍，2人用于对外部市场的开发和巩固，负责将顾客请进来；2人用于对内部顾客的培养，要将顾客留得住。

6、附加值：爱克赛实施的10+100计划，即公司在行业用户中选择10家，在商用户中选择100家作为产品检验点，公司采购的产品必须先经过检验点试用合格后方准上架。

增设免费专车接送服务的服务体系。

六、服务

针对性：

1、完善优质的后服务体系与精美的墨盒包装增加产品价值。

2、勤恳诚信、齐心协力的做事作风。

（1） 在主要的区域市场建立了售后服务中心（在经营初期可以把总经销商和售后服务中心合二为一，降低销售成本），实行“凡是购买山东爱克赛公司打印耗材墨盒出现问题的，一律免费更换。

（2）对爱克赛通用墨盒的用户实行免费维护打印机的增值服务，在用户发现问题并且反馈后的1小时内进行上门服务。

（3）为了更方便客户对爱克赛打印耗材产品的咨询，开通24小时的服务咨询热线，并且对接线人员进行统一服务培训，对用户打来的每一个电话给予及时准确、负责认真的处理。

七、促销方式

针对性：

为了配合市场销售，还举办了形式多样、内容丰富的促销活动，既能够促进当期销售，又可以让品牌与用户间实现了最好的交流，使品牌因此能够深入人心，并且增强本品牌在通用耗材市场上的影响。

产品免费试用。在开发新客户的前期，进行免费试用的服务，若客户在第一套墨盒的使用过程中没有发现任何问题，则销售人员在数据库中进行录入和跟踪服务。

1.买赠活动：在市场进入初期，为了促进销售以及迅速的和消费者见面，可以实行买赠的活动，从成本优势上更进一步地打动消费者。

2.现场打印演示：可以在进军市场中选择it电子广场之类的场所，在周末或者节日人们比较多的情况下，进行现场打印演示，和消费者进行近距离接触，并且消除消费者的疑虑。在打印演示的过程中可以搭配其他的促销活动，比如现场购买可以打折或者买赠，还有可以数码拍照，并且当场打印等，以吸引消费者注意，并且增强品牌知名度。

八、人力资源

山东爱克赛公司采取多方式式进行人员的招聘、储备一些人力资源，以应对各种营销活动开始后客流高峰的到来。

九、人员培训

山东爱克赛公司对所有的员工进行规范、程序、统一、协调的培训。让每位员工有团队精神和意识。在日常的服务中自觉提高服务质量，强调员工的超前服务意识。在服务上采取主动服务和灵活服务方式。加强管理人员的工作执行力度和工作作风，做到了事事有人管，工作样样有人落实。服务时时有人跟进，技术月月有人更新。

个性化、形象化竞争日益激烈，将成为山东省服务发展的潮流。国产通用耗材系列产品要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，打造出了极富个性和口碑，拥有良好公众形象的服务品牌。

十、产品的品牌定位

山东爱克赛公司的打印耗材产品以国产通用耗材为主，在通用耗材与原装耗材的利益之争的行业中，兼容了原装耗材，确保了购货一站齐的服务体系，打造出了自身的品牌。

十一、形象定位

山东爱克赛公司根据自身的特点和目标消费群的身份、社会地位和所处的人生阶段，将其形象定位为国产通用耗材的最高境界，完美人生超凡享受。也是环保、质优、实惠、价值感以及内敛而奔放的生命热情的体现。

十二、结束语

这套开业宣传策划方案是从企业现有的自身条件出发，是企业打开市场，提高知名度的第一部，近期（20xx年1月2日）开业，有望各位前来光临。

策划人：邓堪传

秋去冬来，又到了一年的年尾。这个时候，是最容易让人回忆的时候。一整年，时光流转。一整年，慢慢成长。一整年，渐渐收获。这一年，是我参加工作以来的第一个整年。上半年，在公司xxx项目做销售秘书；下半年，调到公司做行政秘书。感谢公司给我机会锻炼，让我尝试这两项既有区别又有共通点的工作。写年终总结，也写自己在这两项工作上面的些许收获。

一、售楼部销售秘书工作总结

1、销售秘书职责是实时高效准确无误做好一切销售协助工作。细节决定成败，其中有很多细节方面的事项，必须特别注意。

2、销售秘书的工作，大致上可以分成三大类。一是，协助销售；二是，协助案场经理监督执行售楼部管理制度；三是，报表统计及分析。

3、协助销售。第一点、主要是客户进售楼部，销售秘书必须做到第一个见到客户，并且能迅速上前热情接待客户。在两分钟之内简单了解客户（贵姓？是否来过？通过哪种渠道获知本楼盘等）并让客户做好来访客户登记。之后迅速安排排轮置业顾问接待客户并提醒下一个排轮置业顾问准备。第二点、接听来电客户电话并做好较详细的来电登记，包括客户姓名、性别、获知途径、客户需求以及联系方式（获取联系方式这一点是最重要的，有必要时要跟客户进行确认）。下班前，准确分配来电给每一位置业顾问。第三点、核对销售合同，每一份认购协议和买卖合同都需要仔细核对房号、单价、面积、总价。买卖合同签定后需要进行网上备案。

4、协助执行售楼部管理制度。售楼部管理制度一般分为:售楼部规章制度（即工作制度）、售楼部见客制度（包括排轮制度和分单制度）、业务员管理制度（即销使管理制度）。

5、根据销售情况做好各类销售报表。根据每天的销售情况，准确无误的做好《销售日报表》，做好后给每一位置业顾问签字，让置业顾问清楚的知道自己当天的见客情况和业绩情况；楼盘每天的销售情况累积起来，合成楼盘每个月的销售月报表，销售经理一看月报表，就清楚这个月的楼盘销售情况（多少套成交、多少套需要催款、多少套已经放贷以及置业顾问本月业绩情况）。

二、公司办公室行政秘书工作总结

从今年6月15日我调到公司做行政工作。主要参与完成了以下几项工作:

1、以踏实的工作态度，适应办公室日常工作特点。

办公室是公司运转的一个重要枢纽部门，对公司内外的许多工作进行协调、沟通，做到上情下达，办公室工作具有纷繁复杂，缺少连贯性、随机性大的特点。每天除了本职工作外，还经常有计划之外的事情需要临时处理，而且通常比较紧急，让我不得不放心手头的工作先去解决，经常是忙忙碌碌的一天下来，原本计划要完成的却没有做。但手头的工作也不能耽误，因此，我宁愿加班也不会把今天的工作留到明天再做，争取做到今日事今日毕，以轻松愉快的心情迎接明天的工作。

2、根据各岗位要求做好招聘工作

20xx年是公司发展壮大的一年。3个新项目的开盘，预示各项目以及公司总部需要更多的人员来支持公司的发展。为此，办公室根据总经办的指示，积极筹备人员的招聘补充事宜。

制定招聘一系列表格，包括《报名签到表》、《应聘人员登记表》、《面试初评表》、《复试评定表》以及《员工考核表》。

整理修改《置业顾问培训手册》和《销售经理提升手册》，为各案场人员培训提供支持。

3、以认真负责的心态，协助做好各项工作。

协助国研所开展的各项目。xx企业评选、xx家评选、x皮书编写、xx行业调查、人物传记、xx晚宴等，我都认真负责地做好文件输出打印、传真、资料图片扫描、信息电话传达、报刊资料整理归档、物料准备等协助工作。

积极参与协助公司各项目认筹开盘阶段。20xx年10月28日随州北城xx项目开盘、20xx年10月30日武汉xxx项目交房、20xx年11月8日广水山水xx项目开盘、20xx年12月1日随州xx星城开盘，全力配合物料的准备以及调配到项目协助开盘工作。

4、协助完善公司各项制度

协助制定完成《武汉xx营销管理手册》，适用于公司各案场的营销管理，进一步完善和统一各案场的管理制度。

协助草拟了《公司员工手册》，其中包含了公司目标、公司文化、基本工作制度以及各部门的部门职责。

协助草拟了《人事聘用合同》，为明年公司与员工之间签定劳动合同打基础。

三、以更加积极主动的态度迎接20xx年

相信大家都对明年充满了期待。明年对于我来说也将是全新的一年，我将以更加积极的心态并且满怀信心的接受新的锻炼和挑战，与公司以及全体同仁一起迈向新的进步。

20__年以来，我公司在佳宝房地产开发集团有限公司和董事会的领导下，经过全体员工的努力，各项工作进行了全面地展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的年度里，公司在确保20__年底方案报批的前提下其工作计划如下：

工程方面

一、以“特洛伊城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务

(一)20__年底前力争方案报批通过

11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。

12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。

(二)、20__年度工作安排

1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。

2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。

3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。

4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。

5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。

6-9月份：基础工程完成。

10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。

(三)、报建工作。

工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。

(四)、工程质量。

“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。

(六)、预决算工作。

工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20__年工程进展的同时做好以下两项工作：

1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，最大限度的节约使用资金。

2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。

财务方面

(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节

公司确定的二00八年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。

1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能

拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。

2、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。

为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。

3、实行销售任务分解，确保策划代理合同兑现。

20__年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划代理公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。

招商方面

(一)、全面启动招商程序，注重成效开展工作

招商工作是“特洛伊城”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。

1、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销

新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“特洛伊城””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“特洛伊城”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

2、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制

策划代理公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划代理公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。

1、结合市场现状，制订可行的招商政策

按照公司与策划代理公司所签合同规定，“特洛伊城”应于20__年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划代理公司编制出台。

为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。

2、组建招商队伍，良性循环运作

从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。

行政管理方面

“特洛伊城””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。

(一)、建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模

公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“特洛伊城”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。

公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。

(二)、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗

现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“特洛伊城”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益。

(三)、以”特洛伊城”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。

“特洛伊城”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房地产之林。

人力资源方面

以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“特洛伊城”的企业精神：“开放式管理，以人为本;实事求是，科学求真”决定了“特洛伊城”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。

(一)、充实基础工作，改善经营环境

公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。

(二)、充实各类人才，改善员工结构

企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20__年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“特洛伊城”的各类人才，并相应建立“特洛伊城”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。

(三)、充实企业文化，改善人文精神

企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“特洛伊城”策划代理公司在进行营销策划的同时，对于“特洛伊城”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“特洛伊城”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“特洛伊城”文化的形成、升华、扬弃应围绕“特洛伊城”企业精神做文章，形成内涵丰富的“特洛伊城”企业文化。

(四)、充实综合素质，提高业务技能

“特洛伊城”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。

五、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度

现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。

1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容

绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。

2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心

责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。

3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力

企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。

4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作

20__年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：

一是例会时间。在每星期二的上午进行。

二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。

三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。

5、推行各级责任制，有效实行分工合作

公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。

公司领导层分工：

总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。

项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。

行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。

营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售代理公司、策划代理公司、媒体单位的工作对接。

公司各中层负责人，按原定职责行使管理责任，新的岗位职责出台后，按新办法执行。

全年工作计划，它是大纲式统领全局的文件，不可能细致到部门各细节。因此，公司要求所属各部门，应根据公司的20__年工作计划，在元旦前相应制定出本部门的年度工作计划，有的放矢，以利于”特洛伊城”项目的早日建成和投入市场运营。

__年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在下半年里，公司在确保20__年底方案报批的前提下其工作计划如下：

工程方面

一、 以“___”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务

(一)__年底前力争方案报批通过

11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。

12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。

(二)、__年度工作安排

1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。

2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。

3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。

4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。

5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。

6-9月份：基础工程完成。

10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。

(三)、报建工作

工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。

(四)、工程质量

“____”项目是市重点工程，也是“_____”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“____”项目建成为优质工程。

(六)、预决算工作

工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20__年工程进展的同时做好以下两项工作：

1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，最大限度的节约使用资金。

2、制定工程资金使用计划，“____”项目工程估算需用资金__亿元左右;其中基础部分需用约__亿元;地上商业部分约用__亿元;公寓部分约用__亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。

财务方面

(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节

公司确定的____年工程启动资金约为_亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。

1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能

拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“____”项目建设资金的及时到位。

2、采取内部认购房 号的形式，回笼资金、扩大现金流。

为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10 - 15﹪。

3、实行销售任务分解，确保策划代理合同兑现。

20__年公司建设工程款总需求是__亿元。按“____”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划代理公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。

招商方面

(一)、全面启动招商程序，注重成效开展工作

招商工作是“____”项目运营的重要基础。该工作开展顺利与否，也直接影响公司的项目销售。因此，在新的一年，招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。

1、合理运用广告形式，塑造品牌扩大营销

新的一年公司将扩大广告投入。其目的一是塑造“____””品牌，二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面，“____”应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫，避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

2、努力培养营销队伍，逐步完善激励机制

策划代理公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员，是一个有机的合作群体。新的一年，公司将充分运用此部分资源。策划代理公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作，使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制，在制度上确立营销奖励办法，具体的奖励方案由营销部负责起草。

1、结合市场现状，制订可行的招商政策

按照公司与策划代理公司所签合同规定，“____”应于2007年出台《招商计划书》及《招商手册》，但目前该工作已经滞后。公司要求，上述两书在一季度由策划代理公司编制出台。

为综合规范招商销售政策，拟由招商部负责另行起草《招商政策》要求招商部在元月份出初稿。

2、组建招商队伍，良性循环运作

从过去的一年招商工作得失分析，一个重要的原因是招商队伍的缺失，人员不足。新的一年，招商队伍在引入竞争机制的同时，将配备符合素质要求，敬业精神强、有开拓能力的人员，以期招商工作进入良性循环。

行政管理方面

“____””品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年，我们将在建立现代企业管理体系上下功夫。

(一)、建立完善公司组织结构，不断扩大公司规模

公司目前设立的部门是：总经理室、办公室、工程部、人力资源部、招商部、财务部，即“两室四部”。随着“____”项目进入建设施工阶段，拟增设运营部、企业策划部、预决算等部门共同成为集团公司的基础。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。

公司的设想是在集团公司的统一领导下，公司实行独立核算，独立完成年利润指标及其它相关指标，在整体上提升集团的竞争力。

(二)、建立现代企业管理体系，推行工作标准到人到岗

现代企业的高效运行，均来自于企业的高效管理。新的一年，公司将根据国家有关规范、条例和集团公司的要求，制定本公司工作标准，并到人到岗。各项工作按标准程序行事，减少人为指挥，逐步形成“____”特色的企业管理体系。同时，根据不同的工作岗位，制定岗位职责和工作流程，强化企业管理意识，最大化地提高企业管理水平，向管理要效益。

(三)、以”____”发展为历史契机，加快集团公司总体建设。

“____”的发展是历史的使命，也是市场的要求，同时更是集团总司蓬勃发展树立企业形象地良好契机，我们应顺应这一时代的需要，不断完善自我，发展自我，调整机制，集聚“内功”，合理发挥员工动能，以使佳宝集团傲立于房地产之林。

人力资源方面

以能动开发员工潜能为前提，不断充实企业发展基础，“____”的企业精神：“开放式管理，以人为本;实事求是，科学求真”决定了“_____”品牌的打造。公司的建立，必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。下半年里，公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。

(一)、充实基础工作，改善经营环境

公司所指充实基础工作，主要是指各部门各岗位的工作要做到位，做得细微，做得符合工作标准。小事做细，细事做透。务实不求虚，务真不浮夸。规范行为，细致入微。通过做好基础工作，改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准，由办公室制定的公司《工作手册》确定，要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督。

(二)、充实各类人才，改善员工结构

企业的竞争，归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到，目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20__年，公司将根据企业的实际需求，制定各类人员的招聘条件，并设置招聘流程，有目的地吸纳愿意服务于“____”的各类人才，并相应建立“____”专业人才库，以满足公司各岗位的需要。

(三)、充实企业文化，改善人文精神

企业文化的厚实，同样是竞争力强的表现。新的一年，“____”策划代理公司在进行营销策划的同时，对于“_____”文化的宣传等方面，亦应有新的举措。对外是“____”品牌的需要，对内是建立和谐企业的特定要求。因此，“_____”文化的形成、升华、扬弃应围绕“____”企业精神做文章，形成内涵丰富的“____”企业文化。

(四)、充实综合素质，提高业务技能

“____”开工建设后，有着不同专业的合作公司，也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作，来源于个人的综合素质、业务技能的提高，亦与整体素质相关。新的年度，办公室应制定切实可行的员工培训计划，包括工程类、运营类、招商营销类、地产类、物业管理类等，并逐季度予以实施，使员工符合企业的工作岗位要求。

(五)、以强化企业管理的手段，全面推行公司各项制度

现代企业的一个重要特征，就是制度完善、齐全，执行有据，行之有效。为使公司管理有序进行，公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例会制、推行各级责任制。通过“五个推行”，把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。

1、推行绩效考核制，以日常工作为考核内容

绩效考核是国际流行的企业管理形式，公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》，公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定，主要以如期如质完成本职工作，遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等，以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。

2、推行责任追溯制，以提高员工的荣誉感和责任心

责任追溯是落实岗位责任制的重要方法，也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施，分明奖罚。即可以责任到人，又能避免无据推论，使员工树立荣誉感，增强责任心。

3、推行末尾淘汰制，以提高企业市场竞争力

企业的生存发展，除市场客观环境外，很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作，特别富于创造力、特别富于团队精神的群体，才能在市场竞争中立于不败之地。因此，要符合这一要求，公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据，综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级，实行末尾淘汰。

4、推行例会制，提高阶段性工作总结工作

20__年实行的例会制，对阶段性工作总结提高，对时段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例会制在坚持的同时，作好以下调整：

一是例会时间。在每星期二的上午进行。

二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外，确定一个工作主题，分别由分管该项工作的总经理、项目经理、主管工程师主持。

三是建立例会工作布置检查制度，即前次会议布置的工作在规定完成的时段内，落实部门应汇报执行情况，以利总结经验，改进方法，完善提高。

5、推行各级责任制，有效实行分工合作

公司的战略目标之一是建立科学高效的公司管理机制。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责，且分工合作，以防止责任推诿，办事拖沓，效率低下的现象发生。

公司领导层分工：

总经理：负责全面工作，主持融资、重大合作，主持公司日常工作，分管财务部。

项目经理：负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。

行政副总经理：负责公司行政工作，分管办公室、招商运营部、物业管理部，负责各项对外工作的对接。

营销副总经理：负责营销工作，分管营销部、企划部。负责营销广告策划，与销售代理公司、策划代理公司、媒体单位的工作对接。

公司各中层负责人，按原定职责行使管理责任，新的岗位职责出台后，按新办法执行。

甲 方：

地 址：

法人代表：

电 话：

传 真：

乙 方：

法人代表：

电 话：

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法规、条例规定，本着诚信原则经友好协商就甲方委托乙方策划及代理甲方所开发项目有关事宜达成如下条款，以兹共同遵守。

一、项目概况：

项目名称：

项目性质：

项目位置：

建筑面积：

物业套数：

二、合作方式与代理范围：

甲方委托乙方进行该项目独家销售代理

三、策划代理范围：

乙方负责该项目的前期市场研究、后期销售策划及房屋销售的工作，对该项目 / 套物业、面积约为 / 的住宅。

注：具体面积以施工图为准，施工图复印件见附件四并以施工图表示物业面积/套数作为佣金结算面积

四、委托条件：

1)甲方委托乙方为该项目独家销售服务，合作期间甲方不得委托任何第二家公司代理本项目。

2)合作为前期(市场研究)与后期(销售策划、房屋销售)两部分，简称前期与后期，服务内容清单见附件一。

3)乙方各种销售准备工作按计划全面展开，乙方按照与甲方所商定的售楼条件进行销售。

4)乙方遵守为甲方保密的原则，所有客户资料及甲方相关资料未经甲方允许不得向其他人提供。

5)甲方对项目销售单位提供银行按揭，住宅不少于7成20_年，若遇银行按揭政策发生变化则甲乙双方需重新制定销售进度。

五、甲方责任：

1)签定合同时，甲方有义务向乙方提供相应的资料、信息支持，有义务参加乙方召开的市场研究、信息收集的回议，双方以会议记要形式进行记录。

2)甲方须于正式开始销售前一个月办理完项目交接相关法律文书，达到商品房销售条件，售楼处交付使用前一个月，以入场通知单的书面形式通知乙方筹备相关销售事宜(通知单格式见附件二)。

3)甲方交付乙方使用的样板间装修标准不得低于交房标志平米(含装修与家私);售楼处面积不少于 300平方米。

4)乙方人员驻场一周内，甲方须明确至少二家以上银行作为本项目按揭银行并保证按揭手续正常办理。

5)甲方在乙方收集客户按银行规定提供全按揭资料的情况下，完成银行按揭、公证等事项。

6)甲方配合乙方准备销售资料、销售合同、推广活动及制定整体销售策略，参照乙方建议确定各期推出楼盘单位。

7)甲方须于每月3日前，核对、审批完毕并支付乙方上月应结算佣金……

8)甲方负责项目现场包装工程，承担推广广告宣传、广告商服务费，及销售现场与包装装修、项目现场包装、沙盘制作及必备宣传品制作、推广发单员工资、展会展示相关费用。至销售完毕费用总额原则不低于计划销售总额的

1.0 %，此费用专款专用。如遇市场变化双方协商调整广告费用比例。

9)甲方提供的售楼处，须配备相关之办公设备与耗材及接待、通讯条件。甲方负责售楼处的设计、施工、装修并承担费用;负责购买家俱电器(电视、音响等)、安装售楼处电话、宽带、空调;负责购买办公设备(电脑、打印机、传真机、复印机等设备)，负责售楼处电话费、水电费、冷暖、清洁、保安。

10)甲方指派有关人员协助乙方销售工作，并于2个工作日内回复乙方提交的工作联系单(工作联系单格式见附件)

11)甲方财务部积极配合乙方销售工作，及时核对乙方佣金并保证每月3日前结算乙方佣金;现场若产生销售情况且乙方通知甲方财务部(含公休日)，甲方财务人员须及时至现场收取相关费用;财务部对销售人员提供甲方公司财务知识培训。

12)甲方工程部保证施工进度正常进行，并为销售提供工程答疑。甲方有责任提供准确的书面图则、资料以供乙方进行答客问编写，如有变更必须书面通知乙方，否则责任由甲方负责。

13)甲方指定专人成立客户服务部处理客户纠纷。

14)甲方与乙方合作期间至合作终止一年内，甲方未经与乙方协商同意不得雇佣乙方员工(含从该项目组辞职或辞退的乙方员工)，同时乙方有权撤场终止服务。

六、乙方责任：

1)合同签订后，乙方组成一周内组织相关工作人员成立项目组，开展前期工作。并按附件一的服务清单进行前期研究工作，并提按时提交前期各报告。

2)开售前三个月，收到甲方的通知单(附件二)乙方负责派驻销售现场营销总监、数据经理、销售人员进场工作。

3)乙方依据项目情况如实向甲方提交项目销售执行方案。

4)负责制订整体销售计划

5)乙方按照与甲方所商定的合法售楼条件进行销售。

6)保证服务工作质量，乙方工作人员遵守甲方所制定的例会制度。

7)乙方以甲方销售部名义对外销售，负责销售中心行政管理规章制度、业务管理规章制度、业务操作流程(包括合同管理、财务管理、客户管理、投诉管理)及基础性支持业务文件与表格，每日整理按月上报。

8)乙方负责售楼日常保洁保安的监督工作。

9)按时定期(每月)向甲方提供本项目销售情况分析报告。

10)负责销售人员销售手册的设计和制定(包括销售人员对产品的介绍、答客问等)，所有销售手册内容必须在甲方签字认可后实施。

11)销售人员不得向客户许诺超出甲方范围的承诺，无法确认、不清楚事项须经甲方确认方可对外发布。

12)认购本物业单位的《认购协议书》直接由甲方签订，定金由甲方收取。

13)乙方在项目正式销售前一个月与甲方商定项目销售计划、进度、价格等，其中销售任务半年考核一次。乙方配合甲方增加的年度或半年度任务要求，但此任务要求不列入考核内容，对乙方销售考核仍以销售计划为准。

14)代理期内经双方协商确定的价格和折扣率，乙方不得以任何理由变更。若因市场状况须变更，则乙方须与甲方进行沟通并由甲方书面确认，以便对外统一宣传。

15)乙方遵守为甲方保密的原则，所有客户资料及甲方相关资料未经甲方允许不得向他人提供。

16)若甲方当月佣金未按全额为乙方结算，乙方有权暂时退场并拥有追究未结佣金的权力;若甲方不予以结算当月佣金，乙方有权暂停服务直至甲方付清所欠款项

七、代理程序及指标界定：

1)客户所缴付的定金、首期款及楼款由甲方收取并开具收据，正式买卖合同在甲方处签订，房款由购买方直接汇入甲方指定帐号，并由甲方办理相关财务手续，乙方协助甲方与客户签订正式《商品房买卖合同》及购买文件。

2)销售任务指标的界定：客户交纳定金、签定《认购协议书》视为完成销售任务，销售任务中的面积统计以此为准。

3)结算指标的界定：

n银行按揭：客户交纳购房款并签订《商品房销售(预售)合同》，乙方负责收集银行规定的客户按揭资料提交甲方客服人员，且银行按揭款项进入甲方账户时方为销售完成，甲方据此给乙方按照合同总额结算佣金。(按揭资料交接单见附件三)

n一次性付款：客户签订《商品房买卖合同》，并按照合同规定交纳不低于合同总额40%的购房款，即视为销售完成，甲方据此给乙方按照实缴款额的100%结算佣金。

4)销售价格：甲乙双方根据市场、销售时期、销售量共同制定，于项目入市前一个月提出详细可行的定价策略、价格方案操作模式，经甲方签字确认后执行，并作为此期房源的底价依据执行核算。

5)销售任务：项目采取分期开发模式，每期推出房源在具备合法销售条件时起，一年内完成本期推出量的90%;

八、服务费

1)前期服务费为10万元，过渡到后期销售执行服务，本项服务费首次结算销售佣金时中扣除。

2)后期服务费(销售佣金)的收取方式：乙方销售佣金按项目销售总额的0.7%收取。结算指标达到本合同(第七款第三条)结算指标的界定。结算100%佣金。如在约定的期限内完成销量(见第七款第5条)，佣金按总销额的0.8%进行结算;完不成销售任务时，每低10%降低0.1%的佣金，低于销售任务的40%时，不计佣金。

3)销售溢价的收取：销售溢价甲甲乙双方82分成，结算指标达到本合同(第七款第三条)结算指标的界定，按开盘前双方签字的底价表按套同销售佣金同期结算。

4)结算方式：

签定本合同时支付前期服务费5万元，研究报告提供完毕支付余下5万元。

代理佣金每月乙方于上月30日之前上报本月结算费用表，甲方于三个工作日内审批完毕后，并在下月5日前向乙方即期支付上月代理佣金及溢价。

5)客户界定：

6)双方合同期内的所有签约客户均属乙方有效客户;若客户签署《认购书》后毁约，定金将作为补偿之罚金，甲方占50%，乙方占50%;甲乙双方同意客户退房和不能办理按揭贷款的，乙方不计佣金和销售任务指标;对因甲方原因造成的客户退房与乙方无关，其相应佣金不扣除。

九、合同有效期

甲方建设项目达到法定销售条件后36个月。

十、合同的更改

1)若项目性质更改，甲乙双方须就改变情况重新签订合同。

2)若因乙方前期调研不能起到产品定位、目标客户确认、新产品设计依据等关键性作用，甲方未采用乙方的报告时，甲方可以单方面解除本合同，另行选择营销策划公司;

3)在后期代理销售过程中，如因乙方公司、个人或其他原因导致营销策略不当，现场执行不力，拖延销售最佳时机，经甲方提醒，乙方未能及时采取弥补措施给甲方营销工作带来较大影响时，甲方有权撤换销售代理公司，终止本合同，并保留追偿损失的权力。

4)若甲方在乙方完成相应阶段任务的情况下，未按合同规定按时支付乙方服务费，乙方有权收回其提交的本项目所有策划方案及设计方案的所有权，甲方在任何场合下均不得使用，同时乙方有权停止开展销售工作，因此造成一切损失由甲方承担，乙方有权向甲方要求赔偿。

十一、合同的终止

1)合同生效后，如因任何一方提出终止合同，提出方赔给对方壹拾万元赔偿费，因不可抗力造成的本合同终止，双方不承担责任。

2)甲乙双方应全面严格履行合同内容，其中一方未履行职责时另一方有权通过书面方式提前向对方提出解除合同提议，由双方协商解除合同。

3)甲乙双方友好协商不成，可向项目所在地法院提起诉讼。

十二、本合同一式肆份，双方各执贰份，自双方代表人签字盖章之日起生效。

十三、本合同未尽事宜由双方协商解决。

附件一：服务清单

附件二：入场通知书

附件三：工作联系单

附件四：按揭资料交接确认单

附件五：施工图复印件、产品复印件

附件六：施工单位关于封顶、交房等复印件

附件七：物业均价表

甲 方： 乙 方：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

东部旅游节日在即，全城热销海岸生活

7月22日，在广东省文化厅和深圳市盐田区政府主办的“首届亚洲少儿艺术花会暨广东省少儿艺术节”即将召开，在“东部旅游文化节”同时开幕的喜人背景下，盐田的旅游旺季和置业高潮已经到来。随着万科东海岸和心海伽蓝的陆续开盘，东部家居生活不断朝着海岸新时尚升级。云深处悄悄入伙等好消息启发人们，盐田需要宣传，盐田需要更加时尚的海风吹拂。

《xxx周刊》，先锋时尚为东部海岸生活冲浪领航

同是7月22日，全球时尚生活资讯，白领精英读本《xxx周刊》正式创刊。《xxx周刊》是深圳市公开发行的全彩色铜版纸印刷、在深莞两地同时发行、直投的第一张周报，经过7月8日试刊后，受到读者和业内外一致好评。证明这一独特崭新媒体深受市场欢迎。用精美的图片、优美的文字、精确的策划，《xxx周刊》为盐田生活传递信息。

《xxx周刊》与分众液晶电视互动，开创最新传媒模式

为了充分传达东部海岸生活气息，更加准确锁定白领、金领人士置业盐田，《xxx周刊》与名震全国的分众传媒机构联手，在遍布深圳、东莞的高档写字楼、高尚酒店、住宅等电梯间开辟液晶电视广告。凡在《xxx周刊》投放特殊版位整版彩色广告的客户都将同时得到分众传媒赠送的滚动播出的一周每天48次每次5秒的`宣传广告，产生更为广泛的传播效果，达到其它任何媒体无法做到的事半功倍之效。

全景描绘盐田生活，为置业东部展示立体画卷

1、介绍盐田简史：概括山海盐田，几年巨变

2、描述旅游东部：处处美景处处家的环境

3、谱写豪宅颂歌：聆听海、山无与伦比的天籁

4、展示成熟配套：记录时尚小镇故事

5、图说东方夏威夷：动感都市的社区广告

全面互动，《xxx周刊》期待合作

1、采访国土局、交易中心领导介绍盐田规划与发展蓝图

2、组织看楼专车免费服务

3、赠送老板、总经理专访文章

4、请中介公司、专家畅谈置业盐田的多重优势

5、其他合作另行协商

一、前言

二、市场调查分析

三、品牌调查与分析

四、企业产品策略的制定

五、企业存在的问题

六、结束语

随着我国经济的快速发展，越来越多大的人开始购买空调，空调在我国占据着巨大的市场，其利润也让许多企业动心，随着人们的需求和市场的不断扩大，从业人员也越来越多，鉴于此，特地制作此策划案为空调的销售提供建议和策略。

（1）空调的市场竞争激烈

目前，受季节的影响，空调的需求量大幅度的上升，除了价格品质方面的影响，品牌也成为人们购买的前提之一，而市场上的众多品牌如：美的，春兰也不断冲击着消费者的眼球，使之很多的消费者喜欢走马观花似的选购空调。

（2）空调市场的潜力很大

随着人们生活质量的提高，人们对季节变化的适应程度的要求也随之提高，因此家庭空调的需求量在大大的上升，并且一些如：学校，公司，医院，商场等许多大型的地方都会用到空调。

（3）人们选购空调的原因

经过对一些不同年龄，层次的人的访问，它们选购空调的因素大致是如下几个方面：

空调的噪音程度

空调的耗电量情况

空调的价格

空调的品牌

空调的售后服务

空调的式样

品质保障：具备在线检测，且具备充足贴心的维修体系。分别获得iso14001:20xx环境管理体系和ohsas18001:1999职业健康安全管理体系认证证书。公司获得国家质监总局颁发的特种设备制造许可证（压力容器）。获得qc080000禁用物质管控体系证书。获得brc全球标准-消费品：第二类产品证书。

知名品牌：“格力”品牌空调，是中国空调业唯一的“世界名牌”产品，业务遍及全球90多个国家和地区。至今，格力空调连续产销量、市场占有率位居中国空调行业第一；至今，家用空调产销量连续位居世界第一；，格力全球用户超过7000万。

种类齐全：至今已开发出包括家用空调、商用空调在内的400个系列、7000多个品种规格的产品，能充分满足不同消费群体的各种需求。

自主创新研发：拥有技术专利近1500项，自主研发的gmv数码多联一拖多机组、离心式大型中央空调、正弦波直流变频空调等一系列高端产品填补了国内空白，打破了美日制冷巨头的技术垄断。

1.价格

●根据产品市场不同制定不同价格

●保留一支低利润甚至无利润产品模仿主要竞争对手，以破坏其市场及形象。

●短期举行让利活动

2.渠道

●先付款后发货

●淡季返利刺激淡季订货，保障商家合理的利润空间

●废除年底退货

●区域性销售公司若难以保证质量和售后服务的地方，格力宁愿让出市场

3．方式

●广告宣传。格力的广告主题侧重于信誉与品牌。“好空调、格力造”，以实实在在的质量与服务来赢得顾客。

●建立以专卖店和机电安装公司为主的销售渠道，形成销售、安装、维修的一条龙服务，并与经销商互惠互利，长期合作。

●科学管理，严格保证产品的质量，使之在市场选择中得到顾客的信任。

格力从其成立之日起，就将空调作为主要经营业务，而且限于做家用空调。同时，目前家电产业的许多公司出于分散风险、迅速扩张等动因，纷纷开展多元化经营，但格力集团仍然坚持专业化经营。

美的、海尔、春兰在大城市、大商场销售遥遥领先的市场地位仍然非常明显，格力空调的市场占有率较低。而美的空调的市场占有率较高，它主要的优势着重在推销手段上，大量资金投放在广告上使得消费者对他的品牌耳熟能详，应该说它的品牌已经深入了人们的生活中。格力在广告宣传等推销手段上投入较少。

空调受季节影响较大，价格变化幅度大，格力价格变化比较平缓，幅度也较小，其他品牌的价格变化主要随时间变化一路降低，变化起伏最大的是美的，其中上海夏普、科龙、海信降价的幅度比较大。这就使得格力空调在销售方面没有优势。

中国空调生产企业在经历了激烈的品牌竞争、价格竞争阶段之后，现已展开了更深层次的销售渠道的竞争。进入20世纪代后期，中国空调市场在经过长期的品牌竞争和价格竞争过程之后，各品牌空调产品已经形成或正在形成几个主导型品牌，而且空调器的主导品牌如格力、春兰、美的、海尔不仅占有了70％以上的市场份额，而且在品牌知名度、产品技术、性能、质量、价格、服务等方面同质化日趋明显，已不再成为消费者购物时的主要选择因素。消费者更为关注的则是购物场所的信誉程度以及购买是否便捷、能否提供购买过程中完善及时的服务等因格力还将面临渠道管理的挑战。从渠道管理来看，销售渠道讨价还价能力发生了变化。在20世纪代中后期，销售渠道上讨价还价能力最强的是区域销售终端，格力的“区域性销售公司”模式实际上是控制了区域性销售终端。

格力空调的发展渠道已经从开始的传统模式向新兴模式渠道发展。新兴渠道有综合性连锁、家电类连锁、电器城、品牌专卖店、集团采购、网上订购等。其中大商场仍是我国家电产品销售的主渠道，具有高客流量、高信誉度的特点，是家电品牌推广知名度的首选场所。

在市场竞争日益白热化的今天，迫使家电生产企业努力进行营销模式的不断创新，但是对销售渠道的依赖性非但没有被削弱，反而表现更为倚重。格力在空调产业的发展道路上仍需不断的努力。

前 言

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对娄底房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。

第一节 市场分析

一、娄底市房地产市产基本状况

(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。

20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。

(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

2、开发规模扩大，开发投资高速增长。20xx年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%,对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。

3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。

4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。

5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。

二、房地产发展所面临的困难和挑战

一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。

二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金, 有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发能力。

三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。

四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷;还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大;再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。

总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经验表明：当一国人均gdp达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均gdp为5208元(651美元)，是房地产业加速发展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。20xx年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。

二、娄底市同类产品调查统计

“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将娄底市涟钢开发区，娄底市城西区及娄星区进行大体对比分析如下：

1、涟钢开发区。

由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境。

明源大酒店：

核心竞争力：五星级酒店标准概念

其周边自然环境好;

用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;

其定位为社会高薪阶层。

2、城西地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

城西农贸综合市场：

核心竞争力：娄底市、区两级政府批准兴建的城西唯一农贸综合市场。

规模大，规划齐全，有功能优势：

拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。

住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。

定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

2、 城区地带。

环球商业广场：

核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2.原老街批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。

有功能优势：

总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米

住房均价500多元每平方米。门面20xx元至11000元每平方米。

定位：湘中地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。

国贸商城：

核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。

三 消费者分析

根据《娄底房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下：

1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理;

2、住宅(办公楼)及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等;

3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，

4、消费者对物业管理的要求

a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务(如家政、订购车票、托儿、托老服务等);

b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

第二节 “站前广场”项目分析

一、 项目优势分析

1 环境：坐拥娄底火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明，北达首都北京。娄底火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。

2 地段：位于火车站正对面，附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。

3 发展：据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。

物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。

4住宅(办公楼)设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

6配套设施齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。

7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。

8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。

二、 项目劣势分析

1)品牌号召力：娄底房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

2)市场承受能力：由于娄底市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

三. 竞争对手分析

第三节 推广策略界定

一， 目标消费群界定

从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：

1 目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者;以及自身具有经济能力较强的阶层。

2 年龄：年龄大约在35到55岁，

3 家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。

4对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

为进一步加强存款组织工作，加快农商行的发展步伐，全面开展好农商行“秋季旺季回笼”工作，根据总行秋季旺季回笼工作的部署要求，特制订本实施方案。

一、指导思想

全面贯彻落实总行关于秋季旺季回笼工作的部署，依托我行的政策优势、优质服务、利率优势、核心户优势等，加大宣传力度，积极开展好旺季回笼存款、到期贷款的组织工作，促进带动我行各项业务又好又快的发展。

二、总体要求

一是统筹兼顾，坚持对接。继续做好“三个五”、“五个一”、“五个一百”、“双基双赢”等活动的开展。

二是因地制宜，突出重点。坚持从实际出发，因地制宜，根据不同区域、不同的网点、不同的客户群体确定回笼工作重点，形成符合各行特点的旺季回笼工作思路。

三是扎实推进，务求实效。要严格标准、扎实工作，讲求实效。不能为了实施“计划”而实施“计划”，不能搞形式主义、走过场、做表面文章。

三、工作目标

1、四季度全辖秋粮资金回笼5000万元。

2、四季度全辖个体商户资金组织3600万元

3、全辖贷款资金归行组织资金组织4500万元。

4、全辖以贷引存资金组织6000万元。

5、打工经济存款客户信息档案9月末收集完毕，龙头客户信息档案在10月5日前收集完毕。

6、当年到期贷款。支行当年到期贷款总额万元，收回万元，已逾期万元，后期到期万元；支行当年到期贷款总额万元，收回万元，已逾期万元，后期到期万元；支行当年到期贷款总额万元，后期到期万元；营业室当年到期贷款总额万元，收回万元，已逾期万元，后期到期万元。

7、不良贷款余额压降计划。营业室全年计划万元，已完成万元，超计划万元，其中攻坚月计划万元，完成万元，超计划万元，九月落实目标收回数万元；支行全年计划万元，已完成万元，欠计划万元，其中攻坚月计划万元，完成万元，欠计划万元，九月落实目标收回数元；支行全年计划万元，已完成万元，欠计划万元，其中攻坚月计划万元，完成万元，欠计划万元，九月落实目标收回数万元。

8、全体机关人员9月份组织资金万元。其中：行长、副行长各万元，其他人员万元。

四、工作内容。

1、“三个五”活动工作开展。“三个五”活动工作，是解决我们目前各行业务基础不牢、存款净增不力、贷款客户不优、产品营销不广等经营困境的总纲。各行在旺季回笼工作期间，要一如既往的做好“三个五”工作，打牢基础，做出实效。并根据各行的实际情况，实施重点突破，切实夯实经营目标基础。9月末各支行“三个五”活动工作达到以下目标：一是依托村核心户将客户经理支农服务卡（名片）、宣传资料、支农服务公示栏发放张贴到位，联系面达95%以上；二是辖内的农村经营大户全面调查建档，调查建档面达到100％，开户、使用电子产品率达100%，信贷合作面达50%以上；三是专业合作组织完成逐户调查建档，洽谈合作和支持项目库工作；四是农业现代化龙头企业，实现建立服务关系全覆盖，逐户建立档案，逐户上门拜访面谈，做到企业开户、使用电子产品面达到90%，建立金融服务面达50％以上，贷款余额增长30％以上；五是各支行“卡乐付”转账电话村村通工程行政村实现全覆盖；六是专业市场商户开户面与使用电子产品面达到90%以上；七是小区社区客户联系面达到60%以上；八是辖内个体工商户开户面、电子产品使用面达90%以上；九是建立建全各类商会组织资料；十是核心企业客户档案达60户。其中：营业部建立核心企业25户，城南建立核心企业15户，…建立核心企业各10户；十一是基层行负责人带头拓展至少5家本地企业、1家市场、商会或专业组织、10户农村经营大户、10户个体工商户；十二是掇刀支行领导班子成员完成2家财政系统、2家事业单位开户工作，并亲自营销贷款至少20xx万元。

2、秋季旺季回笼工作。一是多渠道形式的进行宣传，各行可利用电子显示屏、横幅标语、乡村客车车座广告、人口集中地挂利率宣传牌、群发短信等进行宣传。重点宣传我行的结算产品和利率优势。农村行宣传重点：必须依托核心户将宣传内容深入到每一个有效

户。对于较为集中的收购点、集贸市场必须设立宣传咨询点进行宣传。村主要路口拉宣传横幅。所有乡村客运设立宣传广告位。城区行继续抓好社区和休闲广场、专业市场的广告宣传。并在人口集中的地方放映电影，组织工作人员发放宣传资料进行宣传。9月起全辖各网点启动宣传月活动，除了电子显示屏定格利率政策内容外，不同类型的。客户每周群发不同的短信内容。同时利用中秋佳节时期做好柜面服务的宣传和营销活动，节日期间全辖推行“进门有礼”活动，同时做好不同档次客户的维护工作，以带动旺季存款工作的回笼。二是切实做好支行提出的“核心户”建设，通过找核心户座谈，针对目前的旺季回笼工作集思广益，制定行之有效的工作办法。并对核心户所做的工作，详实的做好记录，登好台账，在达到一定的成绩后，可根据支行对核心户的奖励政策，按标准分档次给予计算奖励费用，以提高核心户的工作热情与积极性。

3、打工经济存款的组织。一是多途径采集信息，全面调查建档。各行包村客户经理可依靠学校、老师、留守儿童、村干部、老客户等形式，采集外出务工人员及外出务工带头人、在外地有影响的本地企业家信息，填制好《创业务工人员基本信息表》、《外出务工带头人及经营实体档案》，并做好走访核实及信息变动的工作，确保所掌握的外出务工人员信息准确完整。调查建档工作在9月底前完成。二是从九月开始，对所掌握的外出务工人员信息，坚持做到每月发一条短信进行宣传问候。三是对掌握确实地址的外出务工人员，寄送我行的业务产品、优惠利率、优惠政策（定期存款万分之六十的费用作为报销往返的车费，五万元以上送礼品等）、两节期间组织的外出务工人员技能培训及金融知识讲座等宣传资料。四是做好宣传工作，各行科充分利用短信平台、电子显示屏、横幅标语、乡村客车车座广告等多种形式，对外出务工人员及留守人员加强宣传，提高他们对我行的认知度和认可度，使我行形象深入人心。五是优化外出务工人员的金融服务，为外出务工人员提供结算、信贷、信息、法律等一揽子金融服务，并实行“五免一优惠”结算服务，即目前对外出务工人员免银行卡年费、免磁条卡工本费、免费开通网上银行、电话银行、手机银行业务、对异地汇划手续费给与一定优惠。对信誉好、实力强、能提供优质资产抵押的外出务工人员、经商人员，开发区域性信贷产品，为其提供信贷服务。对返乡创业的农民工，通过金梧桐返乡农民工创业贷款产品，及时跟踪对接支持。同时提供信息服务，收集各类劳务市场信息，编辑成册，定期发放到外出务工人员手中，帮助他们寻求务工经商机会，

培植忠诚客户。通过细致贴心的服务，使我行的产品成为打工群体工作和生活中不可或缺的一部分。另一方面要做好务工人员的电话咨询、跟踪维护服务及关爱外出务工人员家中留守人员的生活情况，通过建立QQ群、邮箱、QQ好友等方式，把各种情况适时反馈给务工人员，通过这种家人般的关怀为纽带，拉近与外出务工人员的距离，增进彼此的了解和友谊。

五、工作措施

（一）统一思想，提高认识。“旺季回笼”工作是我行的一项重要工作，也是进一步发挥和强化我行支农主力军作用，巩固阵地、占领市场、发展业务的有效措施，各行要切实把全员思想统一到旺季回笼的决策部署上来，落实到行动中去，确保取得实效。

（二）精心组织，扎实推进。成立“旺季回笼”行动推进领导小组，由行长任组长，副行长任副组长，综合、财务、信贷、审计部门相关人员为成员的领导小组，负责对全辖“旺季回笼”行动工作的推进、督办和落实。各行也要相应的成立工作专班，针对性地制定出具体的实施方案，明确工作目标和工作重点，以实事求是、务求实效为宗旨，有计划、有重点、有步骤地大力推进，狠抓落实，扎实推进“秋季信用回笼”工作。

（三）积极创新，优化服务。旺季期间各社要根据实际情况，增设窗口，保证客户存取款业务随来随办，坚决避免因还贷还息人员多，而影响储蓄业务不能正常办理，防止存款客户的流失。并实施差异化、个性化、人性化、亲情化等服务方式，通过提升服务水准，提高市场竞争能力，深挖资金潜力。

（四）深入宣传，营造氛围。要切实加大宣传力度，积极营造舆论氛围，使社会各界及时、全面地了解、认识，并予以大力支持我行的工作。同时借助多种渠道，把“旺季回笼”工作的内涵、意义、内容宣传到广大客户中去；要广覆盖、深层次地宣传我行的优惠政策、金融产品，使我行的优惠政策、金融产品、优质服务广为人知、深入人心，不断提高社会影响力，增进广大客户对我行的了解和支持。

（五）统筹兼顾，协调发展。各行要把“旺季回笼”工作作为目前工作的重头戏，突出重点、真抓实干，又要统筹兼顾，紧密结合其他各项工作，合理安排，积极开展各项业务经营工作，促进各项工作的协调发展。

六、严格奖惩

秋季信用回笼工作任务重，压力大。要取得圆满成功，必须有机制作保证。

（一）强化责任机制。继续实行成员包点的责任制，并严格实行考核挂钩。强化跟踪督办和现场服务，确保秋季信用回笼目标实现。各支行负责人为此次活动的第一责任人，要将各项目标安排到月、到旬，将责任落实到每个岗位，每一名员工，严明职责，实行倒计时。做到“千斤重担众人挑，人人头上有指标”，进一步增强全员的责任感和紧迫感。

（二）强化督办机制。支行将采取“一日一通报、一周一督办、一旬一结帐”方式，加大秋季信用回笼的检查督办力度。重点加大对落后网点、短板网点的督办力度，并按周对落后单位负责人进行诫免谈话，以确保秋季信用回笼快速、平衡推进。

（三）强化激励机制。出台“秋季信用回笼”专项奖惩规定：一是季度末，完成或超额完成“秋季信用回笼”任务的社部给予重奖。其中：完成目标任务的各行人平奖1000元，行长奖2000元，超目标任务的按1‰依率计奖。二是对手赛的奖惩。全辖6个二级支行共分为3组开展对手赛。季度末，对获胜一方奖励1000元，对竞赛失败且未完成任务的一方处罚500元。全部完成任务的，只奖不罚。三是机关员工完成任务的奖500元，全辖完成任务的奖1000元，完不成任务的处罚500元。对超额完成任务的按1‰计奖。清收不良贷款的奖励按原标准执行。

（四）强化优质服务。从即日起，时间、精力、人员必须高度集中，各营业网点必须7点30分前开门，7点45分正式对外办理业务，下午17点30分以后方能关门下班。临柜人员要做好客户服务，提高服务意识，明确服务标准，学习服务技巧，用文明礼貌用语服务客户，增强优质文明服务的责任感和使命感。要确保通讯畅通，确保“秋季信用回笼”各项目标的实现。凡违反规定的单位和个人，支行将严肃进行处理。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%; 商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了 15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及 跟涨不跟跌 的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来 两港一城 开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加(20xx大学生体育运动调查报告)强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上正快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上正快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在2005年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。2005年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。2005年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

一、目的

品牌知名度推广，新产品的销售启动。

二、对象

情侣套装系列等十款套装产品。

三、活动主题

牵手xx包，挚爱永恒；xx箱包见证你们的挚爱。

四、活动方式

公司总部提供活动方案、礼品和监督；直营店准备物料制作执行。

五、活动时间地点

x月x日~x日；直营店。

六、广告配合方式

前期宣传(活动x周前起)

1、城市主要干道悬挂横幅。

2、宣传单发放(派人员分区发放、邮寄)。

3、当地晨报、日报、晚报登载广告信息。

4、城市内电子显示屏广告。

七、活动准备

1、人员安排。

2、物资准备材料准备。

小立牌广告分别置于所属产品系列的陈列区域。横幅、宣传单内容同海报等。

3、活动方案。

3.1凡是进入店面的情侣由迎宾直接发放吉祥物一只。

3.2持公司宣传单在店面购买情侣系列新品套装可以享受x折优惠。

3.2成功购买情侣系列新品的将会赠送多美味情人节价值x元的套餐x份。

4、活动前期准备。

专卖店全体人员深入熟悉本次活动的主题、形式等；活动期间，导购、促销人员、执行负责人等均应提早到岗，确认各项准备工作到位；每天营业前摆放主题海报，检查其他宣传物料、促销礼品等是否齐备；宣传单置于店内供顾客自取。

凤凰城项目位于_房地产市场的东南板块，在_路南，_路、_路(在建)和_路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计_年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及_路商圈。

_房地产市场的东南板块主要由三部分组成：_路沿线、_路南段沿沿线、_路与_国道沿线。

_路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在_路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

_路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

_东路与_国道沿线是_年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。

b、小户型市场概况。

自_年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是_年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

一、时间：

x年x月x日――x年x月x日

二、地点：

886酒店

三、方式：

开业庆典

四、主题：

“天上人间――碧海云天”

五、价格：

1、实行通票制度。价位：〈人民币〉118、00元/位。

包含服务项目：免费洗浴门票、免费餐饮〈内容见店内公告〉、免费观看大型演出、免费书吧、免费健身、免费饮料一瓶。

六、宣传：

a、外部：

1、活动的前期预热[新闻、软文、广告的宣传，dm、pop等的发放到位]。

2、报纸媒体的选择[燕赵都市报，燕赵晚报]。

3、电视媒体的选择[河北卫视1台，旅游频道]。

4、网络媒体的选择。

5、户外媒体的选择[车体、路牌〈暂不考虑〉]

6、广播电台的选择[暂时不考虑]。

7、dm的发放[针对司机及有车一族重点发放，并发放开业优惠承诺书]。

8、店外的宣传[开业用的氢气球，灯笼，条幅，pop等。烘托节日气氛]。

9、开业庆典期间每天前五名顾客还有更多惊喜送出。

10、每天还举办幸运大抽奖活动。〈详情见店堂海报〉

b、内部：

1、凡是一次性消费满300元的赠餐券50元、门票一张，及其它礼品。

2、凡是一次性消费满600元的赠餐券100元、门票两张，及其它礼品。

3、凡是一次性消费满1000元的赠餐券150元、门票四张、及其它礼品。

4、凡是一次性消费满1500元的赠餐券200元、门票六张、及其它礼品。

5、凡是一次性消费满20xx元以上的{含20xx元}赠餐券300元、门票八张、健身月卡一张及其它礼品。

6、就餐的同时还可以免费观看大型的文艺演出活动。

7、门票买一送一。

8、店内的宣传[灯笼、彩色气球、pop的`布置及人员的培训到位]。

七、促销礼品：

1、打火机类。

2、雕塑{小型浮雕类，有收藏及观赏价值}。

3、鲜花。

4、水晶制品{小型工艺品}。

5、其它玩具类。

八、举办迎新春象棋大赛――碧海云天杯

时间：正月初十―十二日

奖品：一等奖

二等奖

三等奖

鼓励奖

参与奖

欢迎各界人士报名参加。报名咨询电话：

九、闹元宵节――猜灯谜大型文艺晚会活动。

时间：正月十四―十六日，每晚8：00―10：00点

奖品：〈另定〉。

欢迎各界有识之士参加出题活动。〈出题者另有奖品〉

报名咨询电话：

十、销售重点：

俱乐部会员卡、门票年卡、健身卡、美容卡。

十一、签定消费协议。吸引重点客户。

销售方式：

1、人员推销，通过电话、上门等方式直接面对客户。

2、配合广告宣传进行优惠折扣销售。

例：浴所会员卡在开业期间每天前二十名顾客九折优惠销售。

浴所门票卡在开业期间每天前十名顾客八折优惠销售。

健身卡在开业期间每天前五名顾客八折优惠销售。

美容卡在开业期间每天前五名顾客八折优惠销售。

3、和专业公司合作共同销售。

4、针对重点单位签定消费协议。

十二、针对消费人群：

白领、金领的中、高收入人士。

十三、活动涉及的部门：

洗浴部、前厅部、餐饮部、康乐部、客房、美容美发中心；其他各部门做好接待、后勤保障等各项工作。

十四、随时进行活动的跟踪及售后回访工作，各部门要建立健全客户档案制度，及汇总工作。

十五、评估此次营销活动的成果，总结经验。以便在下次活动时参照及取舍。

十六、为配合此次营销活动的顺利进行，各部门领导及营销部人员营销需要同时进行电话营销，签约销售等有关销售方面的工作，做到全员营销，团队之间要互相配合，全力打好这一仗。

一、活动主题

端午购物嘉年华送礼献真情

二、活动时间

20xx年12月xx日——x月x日

三、活动内容

1、端午节当天，前x名持会员卡的顾客在商场一次购物满x元，即送粽子一个。

2、投色子、赢鸡蛋

活动期间，商场一次购物满38元，可到投色子一次，并根据所投的点数，获得与点数相同的鸡蛋。

准备大色子一个，直径800×800（白色红字）

准备好鸡蛋票，鸡蛋票种类分别是1个，2个，3个，4个，5个，6个各印刷。

时间安排表：

项目负责部门要求时间

生鲜、外租区特价商品门店不低于30种，每天至少2种排队惊爆价商品x月x日前

其他特价商品采配：

1、采配与各店部组长沟通，联系适合各店且有力度的特价商品

2、各店特价不低于x种，每天至少x种排队惊爆价商品x月x日前

3、赠品各门店配合活动使用x月x日前

4、拍照营运部x月x-x日

5、DM单页制作营运部x月x日-x月x日

6、喷绘、写真制作营运部x月x日前

7、DM单页发放门店x月x日

宣传方式：

1、DM广告：

x商场xx

x商场xx

x商场xx

费用共计：xx

2、喷绘写真

x商场xx写真版x个费用xx元

x商场xx喷绘x个费用xx元

x商场xx写真x个费用x元

费用共计：xx元

3、店外：各店联系供应商进行场外演出、产品展示。

店内：dm单页宣传、堆头、海报宣传活动期间。

一、 目的：

满足用户合理需求、减少用户抱怨、降低用户投诉、提高用户满意度、确保不发生媒体曝光事件、保障市场稳定，确保顺利渡过20__年度“315”消费者权益保障日，提升上海__汽车美誉度。

二、 活动内容：

（一） 重点用户的排查及处理：

1） 用户的背景特殊性（电台、报社、记者等）。

2） 用户直接致函、电至新闻媒体（电台、报社等）。

3） 用户因同一性故障（包括一般性的故障维修）投诉800热线两次以上且问题未处理完毕。

4） 重大责任事件（如火灾、事故等），但迟迟未完全处理完毕。

5） 服务网点因技术类问题一直未能解决，致电/函我部要求处理类。

6） 保修期内同一辆车单月索赔次数在3次以上的；

7） 三包期内非正常损坏的同一故障，在二个月内更换过二次以上的。

8） 用户将车放置服务站内拒绝维修的范围

（二）级别分类

1） AAA级用户（已联系媒体或消协等部门，并极有可能采取曝光或其它极端形行为），定为急需处理，处理周期不得超过5天；

2） AA级用户（到经销服务商处闹事，扬言曝光，或具有一定社会背景），定为协商处理，处理周期不得超过3天；

3） A级用户（提出无理要求，可能造成投诉升级），定为协商、稳定和安抚，处理周期不得超过2天；

由各大区销售服务经理负责自管辖区的服务网点，跟进并收集网点填报的《上海__汽车重点用户排查表》（表附后），销售服务经理对网点填报的真实和有效性进行审核后，报大区经理和协理，同时于2月25日前统报一次，25日之后出现的重点用户另行当日申报，以E-mail（server@c-方式申报。

本通知将纳入服务站日常考核顶，如逾期不报的，公司将根据考核结果给予处罚。

（三）售后服务活动的实施

必须督促服务商根据上海__汽车“3.15”服务活动进行仔细作业，（具体操作按照服务活动通知执行），达到以下目的：

1） 作好用户参与活动的登记工作，完善终端客户档案。

2） 提前发现重点用户，及时处理，杜绝用户投诉或抱怨的升级。

3） 筛选出忠实用户，进行正面宣传。

4） 为服务商增加客户保有量，防止用户流失。

（四）配件组织工作

备查各服务网点的备件库存量，督促各服务网点制订“3.15”配件保障计划，进行合理的配件库存准备，确保各服务网点配件合理、齐备、充足。

3月5日至3月25日之间，对于重点用户的缺件调用，可直接从配件中转库调出，大区协理或大区经理签字后，向配件中转库办理代借手续。如配件中转库无此配件，立即联系当地经销商拆商品车修复处理，或致电公司后，航空发运。

服务网点的担保发货：

1）1万元以内的配件货款，由区域经理、大区协理签字即可从配件中转库出库，或直接由公司以快运或航空方式发运。

2）2万元以内的配件货款，由区域经理、大区协理、大区经理签字即可从配件中转库出库，或直接由公司以快运方式发运。

3）2万元以上的配件货款，由区域经理、大区协理、大区经理签字后报统筹组组长廖雄辉签字即可从配件中转库出库，或直接由公司以快运方式发运。

（五）经销、服务网点应对方案：

设立“3.15”专项岗位，人员名单及方案报备公司，具体要求如下：

实行24小时热线服务制度。

确保一次性故障解决率，注重服务态度。

实行“3.15”现场活动监督、参与及派人蹲点。

协助销售、服务经理对当地媒体、消协、工商、质检等单位进行拜访。

建立重点用户台帐，并建立危机预警机制。

对重点用户的挖掘和排查。

建立市场用户回访机制，并对重点用户进行不定期电话回访，必要时进行上门走访，个别用户实行24小时监控。

保证配件的供应，保证优质的维修保养工作。

按要求及时、有效的向销售服务经理汇报工作。

本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套的现房、准现房，销售额850万元。其中159、7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90、4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计20xx年5月底办下。

由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是20xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。（详见附1：郑汴路市场调研报告）

b、小户型市场概况。

自20xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是20xx年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

（小户型市场详见附2：郑州市小户型的调查报告）

c、商铺市场

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

一）优势

1）郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。（详见郑汴路市场调研报告）

郑汴路市场调研报告

调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度（本房地产购房消费支撑力度）

调查方法：分层随机抽样（不同年龄层）和分块随机抽样

调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界

出租方：________________

签订地点：________________

承租方：________________

签订时间：________年____月____日

根据《中华人民共和国民法典》及有关规定，经双方协商一致，订立本合同。

第一条租赁商铺的名称、位置及用途出租方将(以下简称市场)____________商铺共________平方米____个商铺租赁给承租方作为经营场地，从事____________经营活动。

第二条租赁期限出租方从________年____月____日至________年____月____日将上述商铺及商铺内的设施交付给承租方使用，到期后收回。

第三条租金、费用标准及计收方法

1、租金及综合管理费按商铺面积计收，其它各项费用按计费商铺数计收。

2、承租方所租商铺月租金为________元平方米。

3、公用水电费每月________元商铺(另设水电分表的商铺按实计收水电费，未设分表的，自用水电费按出租方测算的定额标准计收)。

4、空调费按每个商铺________元月计收。

5、广告费按每个商铺________元年计收。

6、综合管理费按租金总额的____%计收。

7、以上收费标准在本合同期满前保持不变。

^8、租金、水电费、空调费、广告费、综合管理费每合同年度分四期收取，每期三个月，承租方须在每个收费期第一个月出租方规定的期限内交清。

第四条保证金

1、为维护消费者合法权益和本市场的信誉，签订本合同时，承租方须向出租方交纳保证金，标准为每个计费商铺________元，用于承租方承担可能发生的赔偿、违约责任。

保证金不计息。

2、凡出现下列情况之一且承租方不服从管理、不接受相应的处理、拒不服从调解或不愿承担责任时，出租方有权从承租方保证金内先行支付其相应金额，支付后的保证金不足部分，承租方须从计算之日起三日内向出租方补足。

未能补足的按出租方管理规定作违约处理。

(1)发生商品质量、服务纠纷且确属承租方责任的;

(2)承租方在经营活动中违反工商、税务、物价、质检、劳动、卫生、治安、消防、计划生育、特种行业管理等法律法规的;

(3)擅自转让、转租、分租、转借、相互交换，或以其它方式改变商铺使用权的;

(4)未在出租方规定时间内办理有关手续的;

(5)其他违反本市场管理规定的行为。

3、承租方不再承租，从本合同终止之日起满六个月，凡未出现商品质量纠纷、违反国家法律法规和本市场管理规定等遗留问题，出租方在十日内将保证金退还给承租方。

第五条出租方的权利和义务

1、出租方应按照国家法律法规制定本市场各项管理规定，并向承租方公布。

对承租方的经营活动实行统一管理、监督、检查，并提供相关培训、协调等服务。

有权对承租方违反本公司管理规定的行为做出批评教育、停业整顿、收取违约金、直至解除合同的决定。

配合政府职能部门对承租方违反国家法律法规的行为进行处理。

2、维护市场正常营业秩序，统一日常营运管理。

3、负责市场内公用设施的维护保养，保证承租方的正常使用。

4、在营业时间内有偿提供租赁商铺以外的辅助设施和服务。

5、出租方如在租赁期内对本市场内商铺的布局进行调整、改建、扩建和维修等，出租方应于改建、扩建项目实施前二十天、维修项目实施前三天，书面通知承租方，承租方应积极配合。

停业期间的租金、费用免收，已交租金、费用顺延使用。

6、出租方对承租方在本合同规定的商品经营范围及品种、品牌的经营与变更具有核准权、界定具有解释权，有权对擅自更改本合同约定经营范围、品种、品牌的承租方进行检查、责令整改和处以违约金。

7、出租方对承租方在本市场内所售的商品质量有权进行监管和商品审验，并对合格的商品颁发商品审验证。

8、出租方有权对承租方按照《市场经营管理考评办法》进行考评，并依照考评结果，决定是否与承租方续签、缓签或不续签下一年度合同。

9、除不可抗力因素外，不能按时提供合同约定的经营场地，应向承租方支付违约金。

违约金的计算标准为每日按月应交租金总额的____%计付。

第六条承租方的权利和义务

1、承租方有权在合同规定的范围内独立从事经营活动，经营责任自负。

未经同意不得以出租方名义从事任何活动。

2、承租方有权根据自己的经营需要依法招聘、使用和辞退营业人员，但招聘的营业人员应在所属管理部门办理登记备案，接受出租方培训后上岗。

承租方应要求上岗的营业员遵守本市场的各项管理规定并保障营业员的合法权益。

3、承租方有权就市场经营管理提出建议和意见，参加本公司组织的各项公益活动。

4、承租方在经营中必须严格遵守国家的法律法规和本公司的各项管理规定。

亮证亮照(含营业执照、商铺号标识、卫生许可证、税务登记证等)，诚信经营，履行“玉桥市场不满意退换货”服务承诺，自觉使用国家统一标价签，规范标价，使用本市场统一的信誉卡，做好售前、售中、售后的服务。

5、承租方必须按本市场规定的营业时间经营，不得迟到早退。

未经同意，不得随意停止营业(另在春节期间也必须按本市场统一安排的作息时间，按时到场营业)。

6、承租方必须在核准的经营范围内从事经营活动，不得擅自更改合同约定的经营品种、品牌，如需更改,须向出租方提出书面申请，并得到核准。

7、承租方所售商品须接受出租方监督管理和商品审验，并按要求明示审验证。

8、承租方须接受出租方《市场经营管理考评办法》的考评，并同意出租方在本合同期内按照《市场经营管理考评办法》的考评结果给予的处理意见，。

9、按时交纳合同约定的租金和各项费用。

逾期须交纳违约金。

违约金按本期应交租金和各项费用总额的____%天计付。

10、承租方必须妥善使用、维护租赁财物和公共设施，不得擅自改变商铺结构，不得擅自变更、增减和移动任何设施。

商铺内的设施如人为损坏或遗失，按原价赔偿。

确因营业需要，增加水电设施和改造商铺，应向出租方提出书面申请并附图纸，征得出租方同意，办理好有关手续后方可实施。

如遇出租方对商铺提出整体或局部统一装修要求，承租方须积极配合和服从。

11、承租方不得擅自转让、转租、分租、转借、相互交换或以任何方式改变商铺的使用权。

如需转让商铺、委托经营须如实填写书面申请表，经出租方同意，按照出租方规定相关程序，交纳有关费用后方可办理。

12、承租方必须遵守消防管理法规，配备合格的灭火器，费用自理。

不得在场内吸烟并有义务劝阻消费者的吸烟行为。

13、承租方应办理在本市场内经营活动中所涉及的自有商品财产综合保险。

14、承租方不得将本合同及有关证件对外进行有偿抵押或作证明身份凭证，否则一切后果由承租方承担。

15、承租方有义务向出租方如实提供当期经营业绩，履行与本市场签订的各项责任书的义务。

第七条合同的续订、变更、终止和解除

1、本合同到期后自动终止。

承租方如需续租商铺，应提前两个月向出租方提出书面申请，经出租方同意，方可重新签订租赁合同。

2、在租赁期内，如遇特殊情况，承租方要求提前终止合同，必须在终止日期前一个月书面通知出租方，并承担违约责任，扣除相应的保证金，办理好所有退租手续后方可离场。

3、在租赁期内承租方出现下列情况之一，出租方有权解除合同，已交租金、保证金不退。

(1)违反工商、税务、物价、劳动、卫生、治安、消防、计划生育、特种行业管理等法律法规，经书面警告及经济处罚仍不纠正的;(2)承租方在经营活动中擅自停业，带走由本公司统一办理的营业证照、税务登记证和文件的;(3)擅自转让、转租、分租、转借、相互交换，或以其它方式改变商铺使用权，且拒不服从本公司管理的;(4)累计三次逾期交纳租金和各项费用或一次逾期十天以上不交租金和各项费用的;(5)违反本公司管理规定造成严重后果的。

4、在租赁期内，经双方协商一致，可以对本合同相关条款进行变更但须以书面形式进行确认。

5、不再续订合同，承租方必须在合同终止日前一周内办理完退场手续。

第八条其它约定本合同签订后，双方应严格遵守，若有违约，按《中华人民共和国民法典》、政府有关部门关于市场管理的法律法规和本合同约定及本市场的管理规定处理。

第十条争议的解决方式本合同在履行过程中发生争议，双方协商解决，协商不成，由本合同鉴证机关调解，调解不成，可向合同签订地所属人民法院提起诉讼。

第十二条合同的生效本合同双方签字盖章，经所属工商行政管理机关鉴证后生效。

本合同一式四份，出租方执二份，承租方执一份，工商行政管理机关一份。

出租方：(章)____________

承租方：(章)____________

负责人：____________

负责人：____________

鉴证意见：____________鉴(公)证机关(章)

经办人：____________

时间：________年____月____