房地产营销创新有哪些【经典20篇】

爱在金秋十一。

像一朵莲花在最柔软的部位，只为你守着爱的承诺，像一曲来自花间的轻盈美丽的夜曲，为我们奏响爱的主旋律，享受真正的爱情生活。

10月1日至10月7日，时间一周。

国庆节是结婚的.旺季。所以10月份会是黄金饰品的销售高峰！在一个收获的季节，结合我公司最新推出的“花中恋”系列，针对目标消费群体推出不同程度的优惠，一定会促进销售，提升品牌形象！

动词（verb的缩写）活动

1.发起“xx珠宝杯”祝福短信大奖赛。

活动内容:与中国联通或中国移动联合组织本次活动。短信要求:祝福内容要活泼幽默，朗朗上口，易于传播。可以在问候语中嵌入“xx珠宝”的字样！奖品设置:一等奖1枚，奖品价值3000元的贵族钻戒。二等奖2名，1000元名品首饰1件。三等奖3名，600元名品首饰1件。所有获奖者都将获得一张免费清洁卡和一张折扣卡。

或者联通大客户部负责新闻的发布，短信的收集，整理，发奖。

2.美好的生活是永恒的。

活动:1。与婚纱摄影合作推广活动，与当地一家或多家知名婚纱摄影楼进行资源共享，开展联合推广活动，在影楼放置“xx珠宝”的广告资料和宣传资料，承诺在与xx珠宝合作的影楼拍摄婚纱照者，凭影楼发票可享受名品饰品店折扣。(具体折扣由各加盟商决定)

相反，凡在xx珠宝店购买满9999元，可在合作影楼享受优惠。

3.听爱情谈爱情电话粥

活动内容:爱一个人，就是你拨电话的时候，突然不知道该说什么。原来，你只是想听听她(他)熟悉的声音。此时此刻你爱的人在你身边吗？你想打电话给她(他)吗？说出心中永恒的爱情密码！让你说不完的情话！

凡活动期间来我店消费1999元情侣戒指，获赠手机充值卡100元。

现将我市邮政今年工作情况和工作安排汇报如下，请审阅。三季度工作情况

一、业务完成情况：在市局领导、部室的关心支持下，通过全局员工共同努力，三季度业务总量完成万元，为年计%；业务收入完成万元，为年计划%，其中：邮储收入完成：万元，为年计划的%；报刊收入完成：万元，为年计划的%；函件收入完成：万元，为年计划的%；包件收入完成：万元，为年计划的%；汇票收入完成：万元，为年计划的%；集邮收入完成：万元，为年计划的%；特快收入完成：万元，为年计划的%；广告收入完成：万元，为年计划的%；二、三季度主要做了以下工作：

（一）认真开展“行风评议”、“效能革命”等工作。

1、根据省局《年全省邮政行风评议工作实施意见》和市局[]165号《关于邮政行风评议工作实施办法》的文件精神，结合我局的实际，成立了由局长挂帅的评议工作领导小组，制定了《邮政行风评议工作实施办法》。通过规范服务培训，狠抓服务质量，在短时间内，收到了良好的效果。针对安居服务问题，在全局开展了一次以优质服务为突破口，结合邮政行风评议工作的大讨论活动，大家都能认真反思，吸取教训，并以书面材料形式及时上报办公室。同时，在全局通报了安居服务和省局行风评议明察暗访组到我局检查发现的问题，并作出了严肃的处理。

2、深入开展“效能革命”活动，全面强化干部管理、规范服务行为、转变工作作风、提高办事效率。

一是加强各项工作任务落实情况的督查，彻底杜绝敷衍塞责、不讲效果和推诿扯皮的现象；

二是加强基础管理和服务工作的监督检查，杜绝管理浪费，严格执行《通信质量考核办法》，狠抓各项措施的落实，进一步提高服务水平和工作效率；

三是加强劳动纪律执行情况的监督检查，坚决消除员工作风涣散、有令不行、有禁不止的现象；

四是加强劳动考勤和着装统一管理。通过开展效能革命”活动，使行政部门的引导、支撑作用和效率能得以有效发挥，从而确保企业通信生产的持续、快速发展和服务水平的不断提高。

（二）突出重点促发展。

1、三季度，我局邮储余额净增亿元，定活结构达到%。积极开展邮政金融宣传及服务促销活动，通过下发资料、播放磁带、拉横幅等方式进行宣传。近期，我局利用暑期放假、大中专新生入校之际，组织人员积极发卡，取得了较好的效果。利用召开会议之时，做好对第五套人民币版作了现场培训，让与会人员了解第五套人民币改版的原因，以及版人民币100元、50元、20元、10元、5元和1角硬币的防伪特征。加强邮储业务的发展，蹲点到各网点分析、帮促其业务发展，对储蓄余额发展较差的网点重点剖析原因，增添措施，以帮促其余额快速增长。

2、加大对内对外宣传保险业务力度，通过多次召开保险培训会，提高员工对保险业务的认识，扫清发展保险业务思想障碍；还认真组织开展泰康人寿保险业务竞赛活动，在各单位之间形成你追我赶的态势，为完成全年计划任务发挥重要作用。

4、根据省、市局关于开展中秋节“思乡月”营销活动的要求，及时作出了具体的活动安排，指定部门和专人抓好各项工作的落实，加强中秋节“思乡月”营销活动的组织和管理，做大业务规模，严保质量。在城区营业网点悬挂宣传横幅；在各营业点内粘贴宣传画、发放宣传资料5000张；重点是安排好各个阶段的宣传，以及组织营销人员上门促销等工作，确保中秋节“思乡月”营销活动达到预期效果。供给销售月饼387盒，销售金额2.17万元，利润1.04万元。

（三）加强管理防隐患。

1、开展了年上半年工作检查。7月19日至25日，由局领导带队，抽调部室负责人、管理人员共计10余人，分为4个检查组，对各班组、支局、邮政所进行了检查。检查严格按照《省城市邮政营业、投递班组及农村支局管理工作标准》、《省邮政营业、投递规范化服务检查评定标准》，逐项进行检查。此次检查采取不打招呼、不定路线方式进行，灵活多变，突出检查的真实性。检查组人员所到之处深入营业、投递生产现场，检查基础管理，盘查营业账款，对各单位进行综合评分。从检查的结果看，各单位建立健全了各种基础资料；资金管理引起了高度重视，管理监控力度得到加强；服务管理水平进一步提高；业务管理综合水平明显提高。

2、8月28日晚，局领导带领办公室、监督检查部相关人员，对永兴支局的夜间值守和资金票款情况进行了突击检查。从检查的情况看，永兴支局保险柜密码、钥匙分管，支票、印鉴分管制度落实情况较好，库存现金账实相符；值守人员在位，记录完整，特别是值守制度落实好，守夜人员严格按照要求，经过再三盘问，并且看清证件后，才允许检查人员进入支局营业场地。

3、落实省、市局对强化资金安全管理的要求，针对储汇资金安全现状，9月2日，组织监督检查部、市场部、邮政所主任、储蓄会计、出纳、押运钞人员召开储汇资金安全联系会。会议通报了近期全国邮政资金案件，分析了发案原因和教训，针对案件暴露出的邮政储蓄资金安全管理存在的问题，提出了加强安全管理的具体要求。特别是储蓄营业网点和金库的安全防范工作，要严格执行相关规章制度和上级文件精神，对资金管理引起了高度重视，管理监控力度得到加强，逐级落实岗位责任制，采取各种安全防范措施，加强监督检查，避免邮政资金安全发生。会后，监督检查部还组织人员对城内各所和南强支局当日结存的资金现场检查。

（四）强化服务树形象。

1、8月11日，市邮政局人力资源部、组织员工进行礼仪培训。培训由河南邮电校高文华讲师主讲，主要采用了分组讨论与案例分析相结合，理论授课和实际操作相结合的形式，既讲授了服务礼仪基本知识，又结合邮政窗口服务特点，针对日常服务中容易被忽视的站姿、坐姿、行姿等细节问题及服务接待中需要注意的方面进行了讲解，以及当前营业窗口服务中常见难点问题的处理方法。此次培训共两天，教室内座无虚席，员工们都对高文华讲师授课风格所感染，学习十分气氛融洽，达到了培训的目的。通过此次培训，将为今后规范员工服务行为，做到服务语言、行为操守、着装仪表、工作流程、岗位道德规范，使员工文明素质和服务水平得到明显提高打好基础。

2、8月26日起，开展了一次以优质服务为突破口，结合效能革命、邮政行风评议工作的大讨论活动。重点针对安居服务问题展开了积极的讨论，大家都能认真反思，吸取教训，并以书面材料形式及时上报办公室。

（五）工会认真组织会员认真学习党的大精神和“三个代表”的重要思想，认真贯彻实施《工会法》、《劳动法》，按照上级工会的工作指导方针和任务，切实履行维护职工合法权益的基本职责，探索建出了一条职工之家的路子。按照“建家就是建企业、企业党政共建一个家”的指导思想，对照修改后的建家“考核标准”找差距，添措施，抓落实，取得了长足的进步。8月中旬，工会获得省邮政模范职工之家，德胜路邮政所工会小组获得省邮政模范职工小家称号；张灿焰同志荣获省邮政模范工会积极分子。

三、存在的问题：

1、业务之间发展不平衡，报刊、物流、代办等业务发展缓慢，专业化经营程度不高，个别业务下滑趋势严重、发展缓慢。

2、服务水平有待进一步提高，个别营业窗口服务态度仍需改善，导致了在行风评议期间发生服务问题。部分员工营销意识不够，还需通过培训学习进一步增强。以上问题，我们将在在下一步的工作中认真地加以解决。四季度工作安排四季度的工作十分重要，成绩的好坏，直接关系到我局全年目标任务能否全面完成。因此，全局干部、员工要坚持“三个代表”指导思想，振作精神、坚定信心，在总结上半年工作的基础上，分析存在的问题，采取多种举措，严管理、抓服务、促发展，扎扎实实地抓好各项工作的落实，确保全年各项目标任务完成。

一、坚持强化经营重营销，把邮政业务做大做强重点发展函件业务：函件业务是邮政企业专营的一项主要业务，国务院明确规定了350克以下的由邮政专营，所以要从战略高度重视函件业务发展，确保措施到位。

1、继续深挖校园邮资封、片卡市场，把开发校园邮资封作为发展的主战场，继续落实“一校一封”的营销策划方案。

2、扩展消费者的认知范围，积极发展政府机关和企事业单位使用邮资封、片卡。以市场调查、上门走访、提前设计样稿的方法进行公关，对全市行政、企事业单位的用邮情况进行摸底调查，针对每个单位的具体情况制定和采取相应的营销措施，使邮资封业务在企事业单位中普及开来。

3、做大账单业务规模，移动账单每月要达到1万件以上，加紧做好联通、电信、国税、金融等部门的账单拓展工作。

4、积极做好第二届少儿书信文化活动准备和认真开展中国邮政幸运52“幸运邮天下”有奖邮资明信片活动，力争在量上有新的突破。

稳步发展金融业务：

1、坚定发展邮政储蓄业务的信心不动摇，继续开展邮储短程竞赛活动，抓业务旺季营销，掀起竞赛热潮，实现净增9000万。随时监控业务发展变动情况，掌握和分析余额波动原因，深入网点实施蹲点帮扶，全力以赴推动邮储增长。强化全员营销意识，把经营指标从企业转移到每个员工肩上，变“要我发展”为“我要发展”，激发员工的工作热情，把发展与营销积分结合起来，彻底改变大锅饭分配机制；邮储要发展，决不能采用守株待兔方式，而必须走出柜台，深入储户，才能赢得储户。

2、发挥新增邮储联网网点的作用。

一是坚持上规模、调结构、增效益的发展策略，利用联网网点的优势，加大宣传，营造声势，让用户都知晓邮政储蓄的便利、快捷的优势；

二是加大发卡力度，提高发卡质量，进一步提升定活比例，促使邮储强劲增长；

三是加强新增联网网点资金和风险控制的管理，切实做好资金调拨工作，严格控制备付金率，提高资金使用效率，严格备付金1.8%以内。

3、及时兑现和调整激励政策，任务完成好的单位要及时总结经验、兑现奖励，任务完成差的单位要认真剖析原因，寻找新对策，采取新举措，不能吃大锅饭，未完成任务的扣发生产将作为发展人的奖励。充分发挥网点、临柜人员、营销人员的主观能动性，千方百计促进邮储余额增长。

4、注重储蓄业务宣传。要严格按照省、市局要求，张贴宣传海报、书写墙体广告、悬挂横幅等，不断扩大邮储在农村的影响力，形成强大的宣传攻势，确保余额增长。

5、注重电子汇兑及其新业务营销方式，在稳定大客户的同时，开发集团用户，扩大市场占有率；做好2小时汇款、实时汇款、回执卡、西联汇款等业务的宣传解释工作。

6、加强邮政保险宣传力度，借“邮保通”系统上线的契机向用户大力宣传，提高邮政保险知名度。要严格按照市局要求，必须确保“邮保通”全部上机运作，出单率达100%。通过邮政柜台出单，增加企业收益；积极加强与人寿、泰康、太平洋等保险公司的联系，搞好营销策划和业务、营销人员培训工作；开展形式多样营销竞赛活动，落实奖励办法，确保全年保费目标的完成。加快物流业务发展近年来，国家、省市局对邮政物流工作十分重视，提出了：邮政要发展必须不断创新，寻找新的增长点，而抢抓机遇发展现代物流业务是邮政传统产业的战略转移，是邮政自身发展的需要，也是使邮政继续保持持续、健康、快速发展的长远战略选择，对于新时期邮政的发展具有重要而深远的意义。

因此，我们要加强紧迫感，转变观念，抢抓机遇，加快实施，努力把邮政物流发展成为骨干和龙头业务。

1、开拓思路，整合资源。坚持以项目带渠道的原则，形成多层次、多批次的干线分销运输网络格局。在城区，大力发展邮政有经验、有优势、有能力、投入少、效益好的同城配送业务，把物流与社区服务、城市投递、大客户开发有机地结合起来；在条件具备的情况下，利用农村支局、代办点的有利优势，形成配送加分销的物流业务服务平台。把农村邮政代办点发展成为农资销售点，把农村支局发展成为农资配送中心，将农药、农肥和种子的配送业务作为邮物流工作的重点。

2、加强沟通，扩大宣传。积极创造有利于物流分销业务发展的外部环境。通过多种形式的宣传，在支局、邮政所设点召开为代办人员农资产品推介会，努力提高从业人员的农技知识和营销技巧，让更多的农民了解和接受邮政农资分销配送渠道的服务以及所经营的农资产品特性。广泛宣传邮政开办分销业务的优势、意义、效果，力求营造良好的社会舆论环境。

3、强化管理，完善服务。坚持维系邮政物流分销业务的市场信誉，以求保证质量、规范运作、降低风险。在服务上狠下工夫，从抓服务开始，以服务取胜，以服务打造品牌，服务一个客户，就要让一个客户满意。健康发展集邮业务：今年下半年是邮品开发、使用的高峰，所以要抓住机遇，寻找新的增长点是集邮业务的突破口。我们要精心策划，认真做好年重大题材邮票的发行和经营。积极稳妥开发邮品，促进集邮业务的发展。开发集邮精品，选择特色的题材，挖掘丰富资源，充分利用重大节日、重大纪念活动，重大文艺等开发制作系列邮品。注重研究市场，紧紧抓住商机，借“机”做文章，拓宽集邮市场，为集邮业务收入创造新的财源。下一步将由局领导挂帅，项目小组成员牵头，重点针对形象册和个性化邮票的邮品开发，市场部负责收集信息，制定方案。企业形象年册开发完成1300册以上，个性化邮票开发完成7000版以上。

二是要认真做好年新邮预订工作，为明年发展打下基础。积极发展报刊发行业务：

1、提高认识，加强领导。发行是邮政的传统业务和品牌业务，要提高全员对发行业务的认识，做大发行规模，提高报刊业务的市场占有率。

2、扩大宣传，改善服务。利用一切可利用的信息载体，做好报刊大收订的宣传工作，做到家喻户晓，人人皆知。改善服务，

一是搞好收订服务，

二是加快报刊传递时限的管理，

三是提高投递服务质量，通过优质的事前、事中、事后服务，赢得用户。

3、制定措施，灵活营销。用好用活省、市局酬金政策，充分利用行业优势，采取集订分送、代收等灵活多样的方式，共同做好行业报刊的收订工作；制定细致周到的营销服务措施，加强对中高档居民社区和物管部门、校园等重点单位的市场开发力度；强化措施，抓好教育、教辅类报刊的收订工作，其中教育、教辅类报刊应作为发展校园订户和个人订户的主要品种；突出抓好非邮发畅销报刊的收订工作；精心组织，努力启动科技和卫生保健类报刊的收订工作；向农村订户推荐与农村政策、农业产业相关的实用型报刊和文化生活类、科普知识类报刊，引导农民自费订阅报刊，着力开发和培育农村报刊市场；做好买断包销报刊的发行工作，买断包销是一项指令性计划，必须无条件全面完成。

一要突出抓好年报刊大收订工作，尤其是当报刊的收订。提前着手研究收订工作的思路和方法，制定报刊大收订实施方案，落实分工，根据实际情况，提前下达报刊计划任务，组织人员积极与各大单位联系，上门揽收，要切实履行“天天都是收订日”的服务承诺，充分方便客户订阅。

二要重点发展城市报刊订阅市场，大力拓展自费订阅市场，重点瞄准企业、机关、学校、社区等目标市场，开展个性化服务，上门服务，提升服务水平。

三要积极拓展图书、教辅类书刊发行市场，培育新的业务增长点，实现图书和教材发行的新突破；

四是要做好精品畅销非邮发报刊工作，抢占市场占有率；

五是要按照省对报刊零售亭管理的总体要求，落实报刊亭的升级改造，做到规范化管理，提升和拓展报刊亭服务功能，提高零售网点的经济效益。

大力发展类业务：做大代办电信类业务，做好代办电信IP公话和代收话费业务，开发“电信邮资明信片电话卡”业务，配合省、市局落实好“汇款短信通知”、“特快短信通知”等邮政信息类业务的开办和发展；进一步做大代售体彩、代收油费等业务的规模；代征国税业务要利用小规模企业纳税人的申报工作交由邮政营业窗口之际，把代收税费工作做大做强：

一是要认真做好单证的管理，建立空白税票请领登记簿，并进行逐笔登记；

二是做好资金的管理，建立日报表制度，逐日分税种作帐；

三是加强服务工作，在正常情况下，每笔税款收取不得超过4分钟。要改变过去工作中存在的服务态度差、管理不到位、不落实现象。启动代征地税、代收烟草、代收电费、收代电视收视费等业务。

三、坚持强化管理重实效，提高邮政经济运行质量

1、加强邮储资金安全管理。及时组织修订、完善储蓄管理的内控制度，并下发给储蓄从业人员执行，做到有章可循；积极加强对储蓄管理人员和从业人员的金融法规、理论及业务技能的教育、教育，促使储蓄从业者在执行内控制度上更加严格、规范，以适应邮政储蓄业务发展和改革的需要。

2、进一步完善内部稽核机构，落实内控制度建设和执行情况的检查、督促工作，加大对机构和人员问责和处罚力度。逐步建立优良内控环境，努力提高金融管理能力和内部控制制度执行能力。结合“案件防范年”活动开展，组织邮储管理部门抓好辖内邮储机构、人员对各项同控规章制度的学习、检查、落实，切实做好案件防范工作，确保无案件、事故发生，促进依法合规经营，促进业务健康稳步发展。

3、加强“人、财、物”的管理：加强人员管理，以人为本，发挥人的潜力、特长和优点，激励人的智慧，发挥人的主动性、创造性：

一是管理者所起的作用，分别是76%，职工25%；

二是对员工和委代办的人性化管理；加强财务管理，严格遵守各项财经制度和财经纪律，严格收入的稽核，堵塞收入漏洞，提高收入质量，挤干收入中的水份，为企业创造更大的价值；加强物质管理，特别是对用品用具的管理，不能花不该花的钱绝对不用，杜绝浪费现象，把企业当自己的家，人人爱护，人人节约。

4、提高员工素质，营造“学习型”企业氛围。为适应发展的需要，上半年开展的培训活动，收到了一定的效果，下半年还将开展员工业余教育、业务技术练功、业务培训、工作经验交流、读书自学等活动，将邮政知识和实际操作考试相结合，使员工的整体素质有进一步的提高，并形成良好的学习氛围。通过开展这些活动，促使员工成才，促进队伍整体素质的提高，增强企业核心竞争力。

5、加强安全生产，防止事故案件发生。

一是要提高认识，加强领导，落实安全生产责任制，完善防范设施，健全规章制度，重点加强以资金安全、消防安全、交通安全、邮件收寄、枪支弹药安全为工作重点，着力抓好安全制度的贯彻落实，机构职责的落实，预防措施的落实、检查和隐患整改的落实，并做好安全预案的制订和演练，杜绝重特大安全事故和案件的发生。做好汛期和高温期间的通信工作，确保万无一失。

二是要严格机构签退制度，下班关机要养成习惯，就像关门一样离开；

三是加强密码管理，严格制度规定，要有规定，不能讲方便自我为理由。

四、坚持改善服务树品牌，树立邮政服务新形象

1、巩固“提高服务质量，让用户满意”专项活动成果，在继续抓好“四杜绝”、“一遏制”、打击“两低一跨”工作的基础上，进一步贯彻“十五条禁令”，注重思想教育，落实规章制度。

2、强化内部管理，加强对质量管理、岗位履职情况的监督检查，真正实现“一杜绝、二严禁、三减少、四达标”的目标。

3、提高服务质量，强化员工窗口和对外服务标准化的要求，树立“主动服务”、“上门服务”意识；严格上班时间着装，穿标志服、佩带工号牌；使用文明规范用语、耐心为用户解答疑问，认真履行告知义务，办理业务及时准确，努力做到让用户满意。

一、 中国房地产业

(一)中国城市化建设与房地产;

房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。随着中国经济的迅猛发展，城市化速度在不断加快。改革开放35年中，中国的城市化率以年均1%的速度增长。至20__年，中国的城市化率为52.57%。这意味着届时中国将有超过一半人口将要在城市生活。房地产业在中国的城市化进程中起到举足轻重的作用，城市化建设必将拉动房地产业的发展，城市化的发展必然会增加房地产的刚性需求。

(二)中国房地产现状及宏观政策

针对部分地区房价过快增长及房价过高，20__年到20__年期间，中国出台了一系列房地产调控措施，遏制房价过快上涨，其中包括土

地、金融、税收等多种调控手段。调控政策指向大都是抑制房地产市场的投资、投机行为以及部分房价涨幅过快的一线城市。从20__年开始国家相继出台了“限购令”，新“国十条”，国五条、房产税等房地产调控细则。20__年国家调控房地产业宏观政策其主要内容有：

1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

3、增加普通商品住房及用地供应。20__年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

4、加快保障性安居工程规划建设。全面落实20__年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。20__年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

由上政策细则可见，国家政策由此前的抑制投机，实际转向支持房地产业，主要控制投资，投机性需求，以及由于非刚性需求所带来的不合理涨价等，通过国家政策干预使中国房地产走向理性化，规范化。从长远来看，国家的干预是有助于中国房地产长期健康的发展的。

贵阳市行政区位概况及经济指标

①、行政区位概况：贵阳是中国贵州省省会。位于中国西南云贵高原中部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有苏杭，气候宜人数贵阳”的美誉。

贵阳市辖七区一市三县，市域总面积8034平方公里，市区面积2403平方公里。包括云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区以及清镇市，修文县、开阳县、息烽县。截止__年底人口约450万，是贵州省第一大城市。

贵阳的旅游资源非常丰富，贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、

洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源。全市现有国家级风景名胜区1个，国家4A级旅游区6个，国家3A级旅游区2个，省级风景名胜区8个，国家级重点文物保护单位1个，省级历史文化名镇1个，省级文物保护单位25个。此外，还有一大批市县级风景名胜区和奇异神秘的民俗风情。

②、经济指标：__年全市实现生产总值1700亿元，增长17%左右;财政总收入480亿元，增长20%;公共财政预算收入236亿元，增长26%;全社会固定资产投资2480亿元，增长55%;城市居民人均可支配收入达22525元，增长16%;农民人均纯收入达8871元，增长18%。

一、目的：增加店铺浏览量，培养潜在客户

二、方式：论坛发帖抢爆眼球，沸沸扬扬营造声势

三、步骤：启（发起话题）——转（有了转机）——悬（再生悬疑）

四：具体操作：

下面是现在网络上流行的一个网店的炒作话题，你可以参考一下：

当然具体内容您要根据自己的店铺来设计，我只是提供一个模板来跟您说一下网店的推广操作，希望您可以考虑。

1.至各大论坛发帖，爆料新闻，话题要奇！要简洁！要有互动性！持续1周左右。

【参考文字】网购蹊跷事，买墨盒收到金笔！

今年怪事特别多，我在淘宝网上买东西就碰到一件！前天我在创鸿文化用品有限公司网站订购了一个墨盒，支付了148元，结果你猜怎么着？昨天下午收到快递，打开一看竟是一款高档金笔！我又到创鸿文化用品有限公司网站查了一下，才发现他们除了卖墨盒，还卖笔，我想肯定是他们发货发错了。那款金笔网上标价168元呢！大伙说说该咋办？退货，还是占个小便宜呢？

2.看到上边的帖子，说不准就有人也想去占便宜呢！再发动推手热烈回应，建议在携手网做个“评论任务”。与上面发帖同步进行，一周左右。

【注意】不必在乎回复什么内容，关键是要有回应，动起来！

3.发帖人再做下文分解！要有个续集嘛！推手呼应也要相应跟进啦。持续一周左右。

【参考文字】网购蹊跷事，买墨盒收到金笔！（续）

我觉得不义之财不可取啊。给他们网站打电话，果然是他们发货错了。不过，没想到，他们老总亲自回电话给我，说愿意将金笔送为纪念，以示歉意。呵呵，今天就收到了加急的快递，里面除了墨盒，还真的把那支金笔送来了呢！哈哈，我真是占了大便宜啦。o(∩_∩)o~

4.以网站名义做出回应，指出上述事情纯属乌有！让人觉得又失望啦。要在同一个论坛发！

【参考文字】

我是创鸿文化用品有限公司网站工作人员，针对《网购蹊跷事，买墨盒收到金笔》一文所述事实我网站全不知情，我公司网站地址为：

对《蹊跷事》一文作者，我公司保留进一步追究其法律责任的权利！

创鸿文化用品有限公司

20xx年7月10日

五、方案说明：

就是一个双簧！让人既觉得可信，又觉得可疑！虚虚实实，真真假假，只要没有太大的负面影响，什么都可以做的！一定要发到人多的论坛上，别人识破了也没关系啦。

百德瑞祥(100derc)国际咨询公司是一家综合管理咨询公司，为企业提供发展战略、内部运营系统、企业变革管理三个层面的咨询服务

百德瑞祥(100derc)国际奉行"国际水准、本土服务"基本准则，与具有国际一流的管理与咨询经验的资深专家一起，结合中国咨询与管理实践，为500多家国内外客户提供过管理功能咨询，并以优秀的服务品质赢得了客户、咨询协会以及全球合作伙伴的高度评价，曾经获得中国top10金牌管理咨询公司称号，"优秀咨询公司奖"、以及"管理变革年度最佳咨询公司"和"中国咨询业十大领导品牌"等奖项。

百德瑞祥(100derc)提供全球领先的一体化架构的咨询方案，并结合众多行业及业务的专业经验，在多个领域与中国企业展开合作。服务涵盖了战略管理咨询、集团管控咨询、运营管理咨询、人力资源咨询、财务管理咨询、营销管理咨询、it咨询、企业文化咨询及行业研究报告、公共管理咨询及高级人才猎寻共11个服务领域，并成功搭建了产业研发及数据资源支持平台，为百德瑞祥(100derc)的专业服务提供保障。

百德瑞祥(100derc)公司集十一年管理咨询服务经验，从经营哲学、管理思想、运营技术三个层面对企业进行了大量的研究、思考与探索，并希望这些研究与探索在服务客户、提升客户能力的同时，与客户共同完善与提高。在未来的咨询服务中，百德瑞祥(100derc)公司将一如既往的秉承清华"自强不息、厚德载物"之风范，不遗余力的帮助客户提升企业价值。

百德瑞祥(100derc)国际咨询旗下gbx行业报告（原北京国博讯国际经济信息咨询有限公司于2011年9月被公司收购）是以经济信息情报为主业的专业信息咨询机构。中心本着"诚信服务，创造财富"的宗旨，在成立几年来，依托国家权威部门、名牌院校、科研机构、知名企业的综合资源优势；与著名咨询机构合作，全力打造一流的、专业信息服务平台。

拥有众多强大合作伙伴，在相关权威机构的支持下，为客户提供近6500份年度研究报告、项目投资分析报告、季度报告、企业专题报告、战略规化报告、34个主行业跟踪、几万种产品进出口数据监测报告。凭借多年的企业研究调查经验，培养了一支具有良好素质的调研团队，他们不仅对国内外企业有较深的认知，而且每位调研员工均单独完成调查案例在300例以上。在生产、流通、贸易、投资、咨询、管理、服务等领域均有自己独特的信息获取渠道和独到的研究分析方法。经过多年的积累，目前我们同时已经拥有了国内较为先进的企业分析数据库，在此基础上，百德瑞祥(100derc)国际推出的行业研究报告更具备说服力。

为了满足企业对原始数据的需求，也为了能给企业提供更为全面和客观的研究报告，百德瑞祥(100derc)国际与国内各大数据源（包括政府机构、行业协会、图书馆、信息中心等权威机构）建立起战略合作关系。本着"诚信服务，创造财富"的宗旨，依托国家权威部门、名牌院校、科研机构、知名企业的综合资源优势；

百德瑞祥(100derc)在中国10多年的咨询实践，在30多个行业中积累的近千个咨询案例，以及长期锻造的优秀专业咨询团队、成熟的项目管理经验和不断创新的产品与服务，奠定了百德瑞祥(100derc)在咨询行业的卓越之道。

尊敬的领导：

有幸成为新安地产公司的一员，使我感到非常的荣幸，首先感谢公司！感谢公司的每一位领导！给我一个锻炼的机会和展现自己的平台。

自20xx年07月29日入职到公司后，对于我来说；从一个林业人到房地产公司工作，是一个新的认识和转变，需要学习很多新鲜的知识来充实和提高自己。从事外联工作也是一项非常重要的工作，是内引外联的窗口，需要有一定的社会阅历、人脉关系、工作经验、办事能力和不断学习积极进取的精神，才能更好的完成公司的各项工作。在这期间，本人在公司领导的关心支持下，本着积极的学习态度，严格要求自己，努力工作积极进取，尽职尽责、使我在做每一项工作时都是全力以赴、用心、尽力。保持优点、改正缺点、对待公司的每项工作都充满信心和激情，力争为公司建设事业的发展状大做得更多、更好！

在这三个月的工作中，我对外联工作的内容和重要性有着新的.认识和转变。把从林业工作和外企的工作经验结合起来融合在一起，结合公司外联工作的特点，作几点总结和汇报。

入职三个月以来，本人能够学习公司的各项纪律制度，遵纪守法、热爱公司、学习和理解公司文化，维护公司利益、保守公司秘密、不断的学习和更新有关房地产方面的知识，充实自身业务素质，提高自己在工作中的办事能力，做到爱岗敬业、团结互助、齐心协力、协同作战，讲究团队协作精神，汇集公司集体智慧和力量，共同为新安房地产事业的建设和发展努力工作。

1、对待工作的热情和耐心：

外联工作对房地产企业来说，是一项非常重要的工作，外联工作的成功以否，可以直接影响企业经营成败，外联工作是没有标准和格式的，也不是什么很精深的专业，但是外联工作是一项精妙的工作艺术。

2、工作责任和执行情况：

在工作期间，首先遵守公司制度，服从领导安排，对待每项工作都应该认清自己的工作目标，梳理思路、找准方向、耐心的沟通、积极的追求，只有自己不懈的努力付出，才能赢得他人的支持和帮助。

3、优缺点和需改进的方面：

（1）我最大的优点；就是能够虚心的接受他人的批评教育，让人指出自己的缺点，发挥自己的优点，吸收他人的优点，结合起来应用到工作当中，实现和提高工作效率的。为人方面；忠实、坦诚、讲究诚信。办事时；自己先努力付出，然后要求他人为我服务。

（2）缺点方面；遇事急躁冲动，欠足够考虑，容易犯错。有一次，我把两个想找苏总的老板，未经苏总同意带进苏总的办公室，结果苏总不知情况。经陈总批评提醒后方醒悟，这是我犯的严重错误，我会努力改进，保证不再重犯类似错误。

（3）需要改进的方面；考虑事情的时候不急于发表意见，虚心向他人学习，认真总结，集思广益，争取少走弯路。

在今后的工作中，我会努力加强学习，不断的提升自己，要求自己以饱满的热情，足够的信心，努力保持积极的进取心态，为公司的建设事业和发展努力工作。为此，恳请公司领导批准我的转正申请，在薪资待遇方面有所提升。

特此申请！谢谢！

申请人：

20xx年x月x日

关键词：产品生命周期策略选择汽车营销

产品生命周期理论是营销学中较为成熟的理论，已经被人们普遍认可。企业采取各种营销策略期望延长产品的生命周期以取得更多的利润。所以，产品生命周期理论对企业如何采取恰当的营销策略具有重要的指导意义。要利用产品生命周期理论指导营销策略的制定，首先就要区分出产品生命周期的各个阶段。本文采用计量经济学方法对产品生命周期转折点的划分作了初步的分析，同时结合营销学理论为产品生命周期各阶段应该采取的策略提出了建议，尝试用定量分析与营销理论相结合的方式来确定营销策略的选择。

一、产品生命周期及各阶段的营销策略

产品生命周期指的是产品的市场寿命，即产品从进入市场开始，直到最终退出市场为止所经历的全部时间。产品经过研究开发、试销，然后进入市场，它的市场生命周期才算开始，产品退出市场，标志着生命周期的结束。标明每个阶段的起点和终点是困难的，这些阶段通常以销售增长率或下降率的显著变化初作为区分点。因此，营销者应该审查产品阶段的正常演进和各个阶段的平均持续时间。产品生命周期一般可分为四个阶段：导入期、成长期、成熟期和衰退期。

对于处于不同时期的产品应该采用不同的营销策略。导入期：一般只有少数公司，甚至独家公司生产的式样。因为产量和技术方面的问题，使得产品成本高，售价也高。公司必须把销售力量直接投向最有可能的购买者，尽量缩短引入期的时间。引入期产品的市场营销策略，一般有快速掠取、缓慢掠取、快速渗透和缓慢渗透等策略。成长期：成长期的标志是销售迅速的增长。早期使用者喜欢该产品，其他消费者开始追随领先者。新的竞争者加入，他们通过大规模生产来提高吸引力和利润。针对成长期的特点，公司为维持其市场增长率，使获得最大利润的时间得以延长，可采取改善产品品质、寻找新的细分市场、改变广告宣传重点和降价等策略。成熟期：对成熟期的产品，只能采取主动出击的策略，使成熟期延长，或使产品生命周期出现再循环。为此，可以采取市场改进、产品改进和市场营销组合改进等策略。衰退期：面对处于衰退期的产品，企业需要进行认真的研究分析，决定采取什么策略以及在什么时间退出市场，通常可以采用继续、集中、收缩和放弃等策略。

二、基于产品生命周期理论的汽车营销

我们以吉林省某品牌汽车的销售情况为例，来对在营销中产品生命周期测定及预测的应用进行说明。

1.产品生命周期的划分

利用逻辑增长曲线可以近似拟合产品生命周期曲线，其常见形式为：其中K，a，b为参数。在点(lna/b，k/2)之前y的增长速度越来越快，在该点以后y的增长速度逐渐减慢，趋近于饱和值K，因此可以把点(lna/b，k/2)作为产品成长期与成熟期的分界点。可以看出在点(0,K/(1+a))，以前，y值较小，并且y的增长速度较慢，在该点以后(0,K/(1+a))的增长速度显著变快，因此可以把点作为产品导入期与成长期的分界点。根据产品生命周期理论，产品的成熟期阶段仍可以分成三个期间：成长、稳定和衰退。第一期间是成长中的成熟，第二期间是稳定中的成熟，第三期间是衰退中的成熟。假设K0为市场饱和时y的近似值，其对应的时点为T0，将增长曲线绕t=T0旋转180度，可以得到能够描述y由饱和值逐渐下降情形的曲线形式。由对称性可知y下降时，在点(2T0-lna/b，K/2)以前y下降速度较慢，在该点以后速度下降较快。因为在产品的衰退期，利润下降甚至亏损的风险很大，所以我们不★WWW.BAIHUAWEN.CN★妨设点(2T0-ln3a/b，3K/4)为产品成熟期与衰退期的分界点。

我们通过市场调查法取得了该品牌汽车1996年～2004年的销售量数据，如表1所示：

2.产品生命周期的测定

根据数据，可以得到曲线的形式为：。

对该品牌汽车销售量的变化过程进行模拟，得到的预测值如下所示：

从表2中的预测值我们可以看出，该品牌汽车的销售量在2008年附近会达到顶峰，所以我们可以确定T0=13。根据增长曲线模型，可以计算出该品牌汽车的导入期与成长期的分界点为(0，2.07)，成长期与成熟期的分界点为(4.98，8.98)，成熟期与衰退期的分界点为(18.35，13.46)。通过模拟销售量，得到产品的生命周期区间为：

3.策略选择

通过对产品生命周期的划分，可以看出该品牌汽车目前处于成熟期，这个品牌的汽车已经被大多数潜在消费者所认可，它的销售量增长较为缓慢，当度过一段销售量较高，并且销售量比较稳定的时期后，销售量会开始逐渐下降。这时企业所期望的是通过使用恰当的营销策略使该品牌汽车的成熟期尽量延长，以获得更多的利益。在这个阶段我们认为该企业可以使用以下几个方面的营销策略以实现延长该品牌汽车的成熟期。

市场改进方面：建立产品与客户之间的“非正常”关系。美国通用电器前任总裁韦尔奇说过：“当质量、品种、价格等与消费者的‘正常关系，与竞争对手不相上下时，营销活动的重点就在于建立与客户之间的‘非正式’关系，精确了解客户希望的商品和个性，把握其购买和更新商品的愿望。”也就是说要增强该品牌汽车自己的特色，这样就可以争取到更多原来使用其他品牌汽车的客户。同时应该加大树立该品牌汽车的品牌形象的强度。汽车进入成熟期以后，其消费者也更加看中汽车的设计品位。在产品同质化趋势日益明显的竞争化市场中单纯的利益需求不一定能打动消费者的心，而能够满足消费者的自尊，自我实现的高品位设计更容易引起消费者的注意。所以，该品牌汽车更应该注意自身设计的个性和品位，这样才可能在成熟期争取到更多的消费者。产品改进方面：对于汽车来说，其自身的功能应该是其增加自身魅力的最重要属性。随着技术的不断进步，汽车功能的改进速度越来越快。该品牌汽车的制造企业应该加大技术研发的投入，开发新技术完善该车的功能。同时对汽车样式的改变也不能忽略，车型既要能体现流行时尚，又要具有自身独特的内涵，这样才能在款式繁多的汽车市场中独树一帜。

营销组合方面：从我国目前的状况来看，我国汽车的价格仍然较高，还有一定的下降空间，该品牌汽车可以适当降价，以争取更多消费者。但是，汽车无论作为代步工具还是身份的象征，其价格因素还不是惟一影响其购买的因素，消费者在购买汽车时往往更加注重其性能价格比。该品牌汽车的生产企业千万不要仅仅在价格上做文章，而应该重视汽车的整体性能，以及售后服务水平的加强，以提高整体的价值。分销渠道上，该汽车可以通过汽车品牌店和汽车连锁店进行销售。在销售中，要特别注意汽车的融资方式。在我过公款购车的数量在减少，而私人购车的数量在不断增加，而分期付款是私人消费者购买汽车的主要方式之一，所以该汽车的制造企业要注意加强与汽车融资公司的合作。在促销上，车展对汽车销售的意义重大，所以该品牌汽车的制造企业要注意利用好车展的机会。同时，该车在电视、报刊以及杂志上的广告应该更加注重艺术性，突出该汽车的特点。同时，要注重不断改善售后服务，这也是消费者非常看中的一个方面。

三、结论

产品生命周期理论是营销学中较为成熟的理论，该理论认为可以将产品的销售过程划分为四个阶段。通过这四个阶段可以描述出产品进入市场，销量迅速增加，被消费者普遍认可以及退出市场的过程。在这四个阶段中，产品的成熟期一般要长于其他几个阶段。企业通过采取各种营销策略可以延长产品的生命周期，尤其希望延长产品的成熟期，所以在产品生命周期的各个阶段确定恰当的营销策略尤为重要。要确定产品生命周期各阶段的营销策略，首先要确定产品处于哪一阶段。本文利用吉林省某品牌汽车的销售量情况，测定了该品牌汽车生命周期各阶段的区间划分，根据测定结果认为该品牌汽车目前处于成熟期，这与我国目前汽车销售的大环境基本相符合。同时，预测出该品牌汽车的销售量将于2008年附近达到饱和值，其饱和值大约为17.31万量，并且该品牌汽车将于2014年左右进入衰退期。根据营销学原理，从市场改进，产品改进以及营销组合三个方面为该品牌汽车应该采取的营销策略提出了建议。因此结合以上论述可以认为基于产品生命周期理论，采取定量方法与营销理论结合的方式来确定营销策略是合适的，营销人员可以利用这种方法去除实际操作中的误差，以获得精益的区间划分结果来更好的完善产品生命周期原理的应用。

参考文献：

[1]菲利普·科特勒：《营销管理》.上海人民出版社，2003年版

[2]冯文权等：《经济预测与决策技术》.武汉大学出版社，2002年版

[3]李子奈：《计量经济学》.高等教育出版社，2000年版

[4]韩永夫汗方寒松：现代企业产品生命周期曲线预测模型及应用。《郑州大学学报》(社会科学(教学案例，试卷，课件，教案)版)1999年第一期

今年世界地球日期间，省厅拟联合xxxx省地质矿产勘查开发局、xxxx省地质勘查局、xxxx省地质调查院、xxxx省地质地理学会、各市县国土环境资源局，在全省范围内进行宣传教育活动。为有组织、有步骤地做好宣传活动各项工作，制定本方案。

一、开展新闻宣传。

协调xxxx日报、xxxx电视台、xxxx网、xxxx晚报等省内主流媒体对我省的矿产资源管理工作的新举措、新成绩和宣传活动进展情况进行报道。

二、举办电视特别对话节目。

由厅领导作为节目主嘉宾进行节目访谈。

基本思路：

(一)xxxx矿产资源情况。

(二)整规的初步成果。

(三)面临的问题。

(四)推动矿产资源优势转化为矿业经济优势。

(五)矿产资源开发差别化管理政策促进形成特色矿业经济产业群集。

三、发表厅领导署名理论文章。

围绕“推动矿产资源优势转化为矿业经济优势”基本思路，推出厅领导署名理论文章。

四、开展广场宣传活动。

(一)图片展。主要宣传以下内容：

1.xxxx矿产资源现状、矿产种类、分布情况、开发状况、潜在价值。

2.矿产资源的`精加工和循环经济。

3.矿产资源的保护和合理开发以及矿山复垦、矿区环境治理、生态恢复。

4.地质灾害易发、多发市县对地质灾害的防治。

(二)赠送和派发地质科普图书。

(三)设立专家现场咨询点。

五、配合有关部门考察、推荐xxxx洞为国土资源科普基地。

六、一般性宣传(含各市县)。

1.印发宣传资料。

2.主要街道悬挂宣传横幅。

3.张贴标语及宣传画。

4.举办科普讲座。

5.利用广播等扩大宣传覆盖面。

尊敬的领导：

您好!

我于20xx年7月1日成为一名饲料公司市场部的试用员工，到今天3个月试用期已满 (之前5月份在公司实习过十天) ，根据公司的规章制度，现申请转为公司正式员工。

作为一个应届毕业生，初来公司，曾经很担心不知该怎么与人共处，该如何做好工作;但是公司宽松融洽的工作氛围、团结向上的企业文化，让我很快完成了从学生到职员的转变。

在岗试用期间,我大部分时间是待在生产车间学习。通过学习，我了解了粉料、虾料和膨化料的生产工艺流程及其品质方面的知识.我认为作为市场部人员来说，只有用心去了解自己的产品才能给客户提供更优质的服务。所以我一直在努力，主动向品管人员及有经验的同事请教品质方面的知识。另外，我也随同同事出差几次，做了市场调查与市场服务.通过出差，我认识到了市场部的工作内容，学习到了跟客户沟通的技巧，意识到了学习的重要性。所以,我一直在学习与积累。

总之,经过三个月的试用期，我认为我能够积极、主动完成自己的工作，在工作中能够发现问题，并积极全面的配合公司的要求来展开工作，与同事能够很好的配合和协调.当然,我还有很多不足，处理问题的经验方面有待提高，团队协作能力也需要进一步增强，需要不断继续学习以提高自己工作能力。

在此,我提出转正申请,恳请领导给我继续锻炼自己的机会。我会用谦虚的态度和饱满的热情做好我的本职工作，为公司创造价值，同公司一起展望美好的未来!

此致

敬礼

申请人：xxx

时间

尊敬的领导：

您好!我叫xxx，毕业于xx财经大学职业技术学院市场营销专业。您能打开这封，相信是因为我们的缘分！

在大学，我只做有意义的事!不屑学生会什么官名，也不是想着大学要得多少的奖状，也不是报着交友学习的心态参加各种协会…相反，我对校园兼职，图书馆学习，结交各种创业朋友感兴趣。

来学校第二天，看到好多推销的学长学姐。自己也弄到一书包的文具上门推销，之后又同时承接三个教育机构的调查表，接着又在学校卖过篮球鞋，保暖内衣，电脑桌，小饰品等等----寒假期间，和一伙朋友在财大菜市场，下罗菜市场，紫荆路等地方摆地摊，卖在学校推销剩余的东西，之后又和一群学长学姐在洪城大市场外场促销半个月，近过年才回家!回学校做计算机二级会计类等培训招生的三校总监!

暑假带200元闯荡上海，做过保险，医疗器具销售，服务员等，跑遍大半个上海!大二，尝试自己独立做事，开学一天畅销几十床棉被，之后用一个月左右时间销了1000多套球服班服职业装，彻底解决一个多学期生活费问题，下学期和几个好友一起创办江财自由团，经营校园市场的学生旅游，短短一个多月发展到50多人的团队，覆盖昌北各大高校，向南昌周边各大旅游景点发放旅客上千余人，且成功入孵江财创业孵化中心，经工商局注册成为个体工商户，大二暑假直奔北京，从事电话营销一个多月，且接受半个月的`正规公司的正规培训，期间接触诸多北京的成长型科技企业的知名企业家，并成功领导公司的一个小团队…之后不断学习开网店，外贸，炒股，金融等基本知识，并在不断尝试中!大三对校园项目了无兴趣，重新踏上求学之路…

说实话，大学我逃过很多不感兴趣的课程，一有时间就到本部选听自己感兴趣的课程，如：《孙子兵法》，经常去听一些专家学者商界名人的讲座，如新东方俞敏洪的班长王强老师，敦煌网王树彤女士，校友吴冬梅教授…还参加敦煌动力营的培训，课余读很多比较有名的励志、创业方面书籍，一直保持着学习态度!

一直秉承“人品优先，诚信为本”原则，做事成不成功事小，但做人一定要是个堂堂正正，顶天立地的人!本人责任心强，只要自己决心做的事一定会全力以赴做到最好!而且能够以积极的心态面对一切的不幸，特别有执着的精神，认为可能做成的，会不顾一切的坚持到底!

这就是我：一个在学习中奋斗，在奋斗中学习，不断超越自己的大学生。说不上是一匹千里马，但请贵公司相信：我会一直像千里马这样不断向前奔跑!

此致

敬礼!

承办单位：中南大学市场营销协会

协办单位：172校园活动网、大学生精英论坛

1、为湖南各高校的学子创造更多的理论与践相结合的机会，让更多的湖湘学子在此次营销大赛中通过演讲、销售、团队合作等方式挑战自我、营销自我、提高自我;

2、参赛高校多，可很好的为各个社团在整个长沙扩大影响力，建立好自己的品牌活动。展示协会的实力，树立好协会在各商家心中的良好形象。

3、加强各大高校协会之间的联系，建立好我们营销协会的交流平台。

4、让人了解“朝慕思”品牌，展示“朝慕思”的形象，扩大“朝慕思”的影响力及知名度;

5、为大学生及“朝慕思”企业搭建桥梁，为应届生大学生创造新的就业机会，为企业选拔人才、储备人才。

此次营销大赛的比赛时间为4月15日至5月9日，分为报名宣传、初赛、复赛、决赛四个阶段。

1、报名宣传

时间：4月15日--4月22日

地点：由各大赛区现场报名点

负责人：各赛区委员

要求：

1)填写报名表

2)到上上传团队相片和基本资料

2、初赛

时间：4月13日至4月19日

地点：各赛区即各个高校

参赛人员：所有参加报名团队

负责人：各赛区委员

比赛方式：

①了解“朝慕思”。参赛团队就自己采集的有关资料谈谈对“朝慕思”的了解。此环节的比赛方式及规则由各赛区自己制定，表现形式自由。

②营销实战。参赛团队对赛委会提供的产品进行销售，时间为两天，各赛区委员负责统筹管理，评分以销售额为标。

3、复赛

时间：4月20日至4月26日

地点：长沙市区

参赛人员：各大赛区前五名队伍

负责人：赛委会

比赛方式：

①、推广“朝慕思”。晋级团队以推广“朝慕思”品牌为主题，用ppt形式做出来，提交给赛委会。然后再由赛委会进行评选。

②、挑战“朝慕思”。晋级团队就赛委会提供的“朝慕思”产品，在二天时间(4月25日，4月26日)内在长沙市区内进行推广销售。

4、决赛：

时间：5月9日

地点：中南大学民主楼

参加人员：复赛产生的15强，整个赛事所有负责人，湖南雨露商贸有限公司代表

比赛方式：

决赛以及颁奖晚会，由复赛产生的15强以团队表演形式拉现场票，再根据总分决出的冠亚季军颁奖，以及各个奖项的颁奖。

初赛：以①、②两个环节总分评出前五名。

①环节为占初赛总分的30%;②环节为70%(两个环节都为100分计)

初赛总分为(①环节得分)x30%+②每队环节销售总额/最高销售总额x70%

各赛区前5强晋级

复赛：①环节(ppt创意得分x20%)+②环节(每队销售总额+最高销售总额x100分x30%)+网络投票得分x20%+短信投票得分x30%

总分前15名晋级

决赛：观众投票得分x30%+短信投票得分x50%+网络投票得分x20%

委托方(以下简称甲方)：

受托方(以下简称乙方)：

就甲方委托乙方进行其位于________市________区_______路项目—________(以下简称项目)营销代理事宜，经双方友好协商，达成如下合同条款，双方共同遵守执行：

第一条、基本情况

1.1、项目名称：________(现用名称，如项目名称有变，按新名称执行，以下简称“项

1.2、项目地址：________。

1.3、项目占地面积：净用地约 亩，(项目土地面积以国有土地使用权证面积为准，国有土地使用权证编号： )。

第二条、委托代理内容、范围、期限

2.1、代理内容：甲方正式委托乙方为“________”项目的独家营销代理商，代理服务内容包括：全程营销策划顾问及销售代理、广告策划设计(具体内容见本协议附件一)。

2.2、代理范围：甲方“__________”项目开发建设的所有住宅、商铺及车库。

2.3、代理期限：本合同生效之日起至双方认可的项目封盘清算日或者双方同意终止本合同时。

第三条、乙方的代理销售方式及佣金标准

3.1、乙方的代理销售方式

本项目采用保底销售的方式，即项目实际销售金额达到甲、乙双方约定的销售指标后，方予结算乙方的代理佣金和加价销售奖励。

3.2、乙方佣金范围

(1)、项目全程营销策划顾问及销售代理费用。

(2)、项目广告策划、设计费用。

3.3、保底销售指标及乙方佣金收费标准

(1)、项目实际销售金额低于人民币_____万元时，乙方的佣金收费标准为人民币_____万元(大写：_____)整;

(2)、项目实际销售金额达到人民币_____万元时，乙方的佣金收费标准为人民币_____万元(大写：_____)整;

(3)、项目实际销售金额达到人民币_____万元时，乙方的佣金收费标准为人民币_____万元(大写：_____)整;

(4)、项目实际销售金额达到人民币_____万元时，乙方的佣金收费标准为人民币_____万元(大写：_____)整;

(5)、项目实际销售金额超过人民币_____万元时，乙方除收取人民币_____万元(大写：

3.4、加价销售奖励

(1)、住宅：双方约定项目住宅销售均价为_____元/m?,并以此均价为基础制定项目住宅的销售价格表、价格优惠政策;在项目正式销售时，乙方可在甲方确定的销售价格表、价格优惠政策基础上进行加价销售;甲方承诺按加价销售部分物业加价销售金额的20%奖励乙方。

(2)、商铺：双方约定项目商铺销售均价为：一层_____元/m?、二至四层_____元/m?,并以此均价为基础制定项目商铺的销售价格表、价格优惠政策;在项目正式销售时，乙方可在甲方确定的销售价格表、价格优惠政策的基础上进行加价销售;甲方承诺按加价销售部分物业加价销售金额的20%奖励乙方。

第四条、乙方的佣金及加价销售奖励支付办法

4.1、乙方销售完成确认

客户签定购房合同并支付了购房首付款，即乙方已完成该房的销售，具备计算保底销售指标和计提佣金及加价销售奖励的必要条件和充分条件。

4.2、乙方的佣金支付办法

(1)、预付款：本合同签定后5日内，甲方预付乙方定金人民币伍万元(该定金作为乙方进场前的前期费用);项目销售金额达到人民币_____万元时，甲方再预付乙方人民币壹拾万元;上述两笔预付款在结算乙方第二次佣金时扣出。

(2)、项目佣金结算办法

A、项目实际销售金额低于人民币_____万元时，乙方的佣金结算标准为人民币_____万元(大写：_____)整;

B、项目实际销售金额达到人民币_____万元时，乙方的佣金结算标准为人民币_____万元(大

C、项目实际销售金额高于人民币_____万元、但低于人民币_____万元时，乙方除前款已结算佣金人民币_____万元(大写：_____)整外，还按超过人民币_____万元销售金额部分的3%结算佣金;

D、项目实际销售金额高于人民币_____万元、但低于人民币_____万元时，乙方除前款已结算佣金外，还按超过人民币_____万元销售金额部分的6%结算佣金;

E、项目实际销售金额超过人民币1_____万元时，乙方除前款已结算佣金外，还按超过人民币_____万元销售金额部分的8%结算佣金。

(3)、项目佣金支付办法

在项目销售金额达到人民币_____万元后，乙方于每月5日前向甲方提交上月已完成销售业绩及应提佣金审核表，甲方应于收到后5日内完成审核并确认乙方的销售业绩及应提佣金，并在审核后5日内全额支付给乙方。

4.3、乙方的加价销售奖励支付办法

(1)、项目加价销售奖励结算办法

A、甲方按下列计算公式对乙方的加价销售奖励进行结算：

B、若因甲方同意，对部分客户进行了特殊的价格优惠，在结算乙方的加价销售奖励时，该部分客户按原定的项目价格表和价格优惠政策计算。

(2)、项目加价销售奖励支付办法

在项目销售金额超过人民币_____万元后，乙方于每月5日前向甲方提交上月应提加价销售奖励审核表，甲方应于收到后5日内完成审核并确认乙方的应提加价销售奖励，并在审核

4.4、客户违约

若客户签署购房相关协议并付款后悔约，客户已缴付的定金、违约金若作为赔偿甲方之罚金，乙方可获得该罚金的30%作为服务费;该服务费与乙方佣金同期结算。

4.5、项目总结算

在项目综合竣工验收后3个月内或甲乙双方同意结束本合同时，甲乙双方对乙方的佣金、加价销售奖励、服务费等进行总结算，甲方并在结算后10日内将应付未付的乙方的佣金、加价销售奖励、服务费等一次性支付给乙方。

4.6、甲方自留和对外抵扣房屋

甲方自留和对外抵扣房屋金额不超过人民币_____万元;若甲方自留和对外抵扣房屋金额超过人民币_____万元时，则超过部分房屋不管销售与否都计入乙方保底销售指标。

第五条、有关费用确认

5.1、乙方项目工作人员费用：

乙方在该项目工作人员的工资、奖金、福利、保险、差旅和通讯等费用由乙方自行承担。

5.2、广告推广费用：

(1)、项目所有广告的制作、安装、发布、维护、水、电等费用由甲方负责。

(2)、项目所有推广活动的组织、实施时发生的费用由甲方负责。

5.3、项目售楼处费用：

项目售楼处的设计、建设、装修、家具费用、挂件、摆设、模型、设备(计算机、电话机、传真机、空调、复印机、饮水机等)、水、电安装费用、售楼处保安、保洁发生的费用由甲方负责。项目售楼处在销售过程中产生的电话、传真、复印、上网、饮水、水、电等费用由甲方负责。

5.4、除上述已明确的费用外，在销售过程中发生的其它费用，由甲方负责。

第六条、甲乙双方的责任

6.1、甲方之责任和义务

(1)、合同签定后十日内，提供项目真实、完整的有关资料。

(2)、按照项目开发计划，按时保质保量进行项目开发建设、项目市政建设、项目环境园林建设、配套设施建设、售楼部建设及装修和样板房建设及装修等。

(3)、审查、督促乙方的营销代理工作。

(4)、按照项目有关销售的合同、协议约定以及双方审定的销售工作计划，及时审核乙方销售的进程和销售业绩。

(5)、甲方负责对乙方因本项目对外发布的文书、函件的审查，项目销售的销售合同签章、开票、收款和办理项目销售的银行按揭、产权办理、房屋移交。

(6)、凡乙方提交给甲方审查的与项目开发工作有关的工作计划、工作报告、策划方案等，甲方自收到乙方提交的报告后，应于7个工作日内审查完毕并书面签署意见，逾期和没有签署意见则视为甲方已审查、认可。

(7)、甲方提供项目真实有效的项目开发五证并提供五证两照复印件在销售场所向客户明示;甲方提供销售项目有效的销售合同及合同有关的附件(包括补充条款、装修标准说明、配套设施说明、物业管理说明、房屋使用说明书、工程进度表等)作为该项目的销售法律文书。

(8)、甲方须按本合同“第四条、乙方的佣金及加价销售奖励支付办法” 的规定及时足额支付乙方的佣金及服务费等。

(9)、甲方为乙方在销售现场免费提供办公场地。

6.2、乙方的责任和义务

(1)、合同签定后十五日内，提供乙方项目组主要人员名单(不包括项目销售员名单)，并根据项目的开发工作需要，随时进场开展工作。

(2)、保质保量及时完成本合同“2.1、代理工作内容”中约定的乙方工作内容。

(3)、按照项目的开发和营销计划及时推进项目广告设计， 及时协助甲方组织项目推广、促销活动等，提供各阶段与销售工作相关的可执行方案。

(4)、乙方在工作中维护甲方企业的声誉和形象。

(5)、保守甲方的商业秘密。

(6)、保证不将项目的各种创意、设计、策划作为案例不经过甲方允许公开使用。

(7)、未经甲方书面授权或批准，不得超出甲方授权范围向客户许愿、承诺或对销售合同条款擅自修改;在销售过程中，不得以任何方式向客户收取现金和打白条(甲方委托除外)。

(8)、在销售实施至完成向业主交房的全过程中，及时向甲方反馈客户对项目的设计、质量、价格、以及对合同条款、物业管理等的建议、意见和要求。

(9)、乙方负责销售现场的管理工作(包括对甲方派驻销售现场人员的管理)。

(10)、乙方应在甲方书面授权范围内从事营销代理。

第七条、违约责任

7.1、 甲方的违约责任

(1)、甲方不得中途单方面解除合同，如甲方擅自解除合同，甲方向乙方支付人民币50万元违约金并赔偿乙方的直接损失。

(2)、甲方超过合同约定时间付款，除支付乙方应付款项外，并按应付款项每日千分之三向乙方赔付超期付款的资金利息。

7.2、 乙方的违约责任

乙方不得中途单方面解除合同,如乙方擅自解除合同, 乙方向甲方支付人民币50万元违约金并赔偿甲方的直接损失。

7.3、双方违约

如系双方违约，应根据违约方的违约程度，根据法律、法规规定双方各自承担相应的责任。

第八条、免责条款

8.1、若遇不可抗力影响乙方的代理工作，甲、乙双方均不承担违约责任，合同顺延或者终止执行。

8.2、若因甲方原因而导致乙方工作延期，乙方不承担任何责任。

第九条、合同的生效、终止及变更

9.1、合同生效：

本合同一经双方签订即具法律效力，任何一方不得擅自修改、变更、终止本合同，否则即为违约。

9.2、合同修改：

双方修改、变更、终止本合同，应协商一致并以书面形式载明。

9.3、合同未尽事宜

本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签定补充协议。补充协议条款与本合同具有同等法律效力。

9.4、合同终止：

(1)、在本合同双方协商一致时可终止。

(2)、本合同执行完成时自然终止。

(3)、合同终止时，双方应通力协作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律、经济等事宜，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方付清应付费用的除外。

(4)、合同变更：经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第十条、合同附件

10.1、本合同的所有附件、补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律责任。

10.2、本合同及其附件和补充协议中和未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

10.3、本合同及其附件和补充协议中的条款，如与现行的中华人民共和国有关法律、法规和政策相抵触应为无效，但无效部分不影响本合同的整体部分，本合同合法部分仍然有效。

第十一条、其它事项

11.1、在本合同执行过程中，凡是重大事情或者有关经济利益的事情，双方必须以书面形式通知和签收给对方。

11.2、本合同一式四份，共 10 页,双方各执二份，均具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

一、市场背景：

汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441、5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。汉沽是我国重要的化学工业基地之一、已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。

xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。

二、竞争对手分析：

由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。

1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？

2、在汉沽我们的间接竞争对手？

在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：

绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；

绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；

绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。

三、竞争项目基本信息：

项目名称规划面积销售均价基本情况

绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。

滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。

井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。

分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。

3、楼栋售出率分析

分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。

4、已售出产品面积区间与总价格区间分析：

四、已购客户分析

1、付款方式分析：

分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。

2、年龄结构分析：

分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。

3、行业分析：

行业累计销售套数累计百分比

天化5830、05%

石化52、59%

个体及私营3618、65%

银行94、66%

学校94、66%

医院52、59%

盐场63、11%

税务52、59%

规划局21、04%

保险21、04%

其它5629、02%

一、宏观市场分析

（一）整体市场分析

美宝莲自95年进入中国市场以来，销售拉动广告铺天盖地，朔就了其强大的品牌优势，相对低廉的产品价格，众多的零售网点，月月出彩的终端活动，这些促进销售的法宝在美宝莲集合为一身。美宝莲在国内彩妆产品市场整体份额占有率达20%强，在很多二级城市，美宝莲的市场份额占有率达到60%以上，而专柜销量更是占到了美宝莲整体销量的60%以上。美宝莲有强大的广告支撑品牌拓展，有9年的国内销售经验，有大众化的产品定位，盘踞着各地大中型商场超市

的专柜，支撑着化妆品店的形象？？美宝莲很强大，强大的比我们还熟悉国内消费者的需求，强大到可以成为市场走向的风向标。

（二）高校化妆品消费市场分析

大学生化妆品调查背景和意义继电脑、MP3、手机等IT通信产品等消费热后，化妆品正在成为大学生群体中的又一新兴消费热潮。在目前金融危机加剧，就业压力增强的环境下，使用化妆品的现实意义已经从美容、礼仪的角度，扩展到个人素养，就业竞争力等方面。大学生的化妆品消费不仅形成了一个规模可观的细分市场，甚至对整体市场也发生着影响。大学生们青春时尚，接受过良好的教育，社会关注程度高，如果通过大学生的消费取向影响年轻人群体的消费潮流，无疑将获得巨大的市场效果。因此，大学生消费者不仅具有现实的市场价值，对于企业竞争优势的建立或者品牌形象的塑造，都是值得重视的合作对象。

（三）高校彩妆卷调查结果分析：

1市场容量

市场容量是指市场总量与该品牌的市场份额的乘积。市场容量除了包括消费群容量还包括潜在消费群容量，在不使用彩妆产品的人群中（我们把他们定为潜在消费群）这类群体的个体数量相当可观，占到全体的48.5%，通过问卷的数据反馈，我们了解到他们不使用彩妆的原因主要为：‘认为平淡也是一种美，不必要刻意修饰。’（有55.6%的潜在消费者选择此项）；‘平时太忙，没时间化妆’和‘不会化妆’也分别占到29.4%和27.6%。尽管她们不使用彩妆，但绝大部分的人都没有认为‘在这方面花钱不值得’，选这项的人仅仅占3%左右，这说明不使用彩妆或许是一种很无奈的选择，内心的潜意识还是向往，毕竟爱美是女人的天性。

2品牌认知

在彩妆品牌认知度上，大家的认知还是较为广泛的。但在实际购买行为中，消费者选择的品牌却绝大部分是美宝莲，欧莱雅，DHC但从数据上我们不难看到我们大学生的消费群体是拥有巨大潜力的消费者。在会选择什么价位的化妆品上，学生集中选择了中低档价位。

美宝莲作为国内彩妆市场的第一品牌，已经牢牢抓住人心，所以一提到你所认知的化妆品牌很多人都首先写到“美宝莲”。不难看出其品牌深入人心，但是提到要购买的化妆品牌时，绝大部分的学生并没有选择美宝莲这样的牌子。我觉得大学校园是化妆品市场消费的潜力群体，如果哪个化妆品牌能开拓这个消费市场的话是个不错的idea。

二美宝莲彩妆产品SWOT分析

优势（strengrth）：1.美宝莲的彩妆产品已经全面采用全成分标识，这在国内品牌中还比较少见

产品定位清晰：彩妆品牌——定位为18—30岁使用彩妆的女性。

美宝莲一贯坚持纯天然、健康的理念，无论从店铺装修还是产品的包装都是采用天然健康的环保料。3以高品质，合理价位，简洁设计和丰富多彩的颜色为基本概念，充分展现个性感觉，引领时尚潮流，符合大学生的消费观点。

劣势（weakness）：1销售经验相比其他公司人员有劣势。2市场份额及情感份额不够。3消费者对于彩妆的质量要求更甚于护肤品，所以对彩妆的选购多集中于知名品牌4美宝莲主要是选择专柜渠道，销售点较少。

机会（opportunity）：1该产品采用全新的消费理念和更注意大学生的心理诉求，容易被消费者接受2中国化妆品市场平均年增长幅度保持在13%—15%之间，而彩妆市厂有50%的增长率3大学生的消费意识比前辈更加前卫而且大胆，这是彩妆市厂蓬勃发展的消费能力基础；

挑战（threaten）：彩妆在大学生心中没有形成清晰的概念，新产品推出来占有空间相对较少且市场培育培育期较长2美容类产品属广告性产品，行销资源投入较大。彩妆市厂“洋土”品牌竞争激烈。

三、营销策划目的

本次策划的目的是让更多的大学生了解、使用“美宝莲”这一化妆品。力争在校园营销活动中在校园内打响产品。

四营销策划战略

目标市场：国内各高校

销售渠道与策略：

（1）美宝莲进入大学校园选择的最佳销售渠道是校园超市和连锁便利店，以及结合商超、小终端、美容专业线几种渠道之优势所在。

（2）采用广告开道，促销活动策略，自我销售策略，网络销售策略

品牌定位：中低档，定位于大众品牌，通过各种超市渠道加大其在校园的渗透力度，让每一个大学生在任何一个地方都能买到它的产品

广告策略：采用最新广告策划方案，增加美宝莲的知名度，广告采用亚洲明星代言，强调美宝莲的适用对象，在大学校园多做促销活动，进行彩妆知识宣传，突出美宝莲彩妆的优点和特色，让美宝莲大众化而非大路化

专柜陈列策略：以试用装陈列为主体，专柜要简洁而不简单，品牌形象突出，并采用专柜销售和广告影响相互促进的销售策略。

媒体策略：在大众平面杂志媒体上投放品牌推广性广告为主体，专柜及活动现场播放化妆科普宣传片为辅助。并结合实用的化妆演示推广。

促销活动策略：以根据季节变换推广妆容为主要活动引导，以妆容产品礼包作为主要促销形式，派发传单，以抽奖活动气氛强烈。

网上销售策略：充分利用各类化妆品网站，加深与网上消费者的互动；借助大学生校园网以及人人网等网络平台网络作为有力宣传的途径。利用网上营销的客户管理回报消费者，鼓励忠诚度。

价格定位：美宝莲定位于大众消费产品，美宝莲面向学生的市场价格根据成本原理以及大学生的消费能力，将其彩妆价格基本定位于30——60元。这样大大刺激了价格敏感但又追求时尚的大学生消费者。

五、售后客服服务

（一）建立一支高素质的售后服务队伍

（二）设置专人负责处理顾客投诉事件

（三）创造与顾客多种沟通、接触的渠道建立专业的服务中心，成立类似“俱乐部”或“沙龙”等形式的机构2建立多条800免费电话咨询热线，及时地回答顾客提出的各种疑问

（四）主动联系顾客，和顾客建成伙伴关系，通过以下方式与顾客建立一种长期关系建立顾客资料库电话回访邮寄DM邮寄化妆品试用装

1、 杀了我全拿走。

2、 交流的是故事，得到的是实惠。

3、 让旧货飞一会儿。

4、 深深同学情，件件良心货！暖人心田的同学深情，物美价廉的品牌产品！（如果不是品牌的，可用放心产品）

5、 小市场，大收获！来！

6、 前无古人后无来者，史上最便宜……

7、 互通有无，变废为宝跳蚤虽小五脏全，市场活跃同学笑。物物交换历史久，金融风暴压不倒。

8、 强健的后肢是市场经济的强大动力。

9、 你的需求就是我的需求，您的满意就是我的满意！

10、 淘精彩逛不完的市场，淘不完的精彩！

11、 求元给对面的妹子买雪糕。

12、 师哥疯了，清仓大甩卖！

13、 有钱的捧个钱场，没钱的捧个人场。

14、 走过路过，不要错过，现在不买，以后后悔，快来啊！快来啊！名字：超爆跳楼价。

15、 逛不完的市场，淘不完的精彩！

16、 走过路过，不要错过，现在不买，以后后悔，快来啊！快来啊！

17、 二货市场，精明之选。

18、 能挑擅找，变废为宝。

19、 人无我有，人有我优！

20、 跳蚤虽小五脏全，东西南北货物多。

一、活动主题

活动时间

二、具体实施

活动地点 活动流程 具体创意 互动游戏 宣传推广

三、宣传策略 宣传亮点 场地布置建议 入场签到 心有灵犀 爱的默契 闯酒关

携手并肩

四、相关执行

相关活动物料

相关活动人员 活动费用预算 相关设计稿

中式传统情人节 七夕节，农历七月初七，也被称为“乞巧节”或“女儿节”。这是中国传统节日里最具有 浪漫色彩的一个节日，也是过去俊男靓女最喜爱的日子。

婚后生活的安稳沉寂，早已忘记了曾经恋爱的甜蜜， 为了实现在婚前你对她的承诺，疏忽了陪伴与表达，只记得把存折里的数字增加，却记不起上一次看电影的时间。她，能是否看到了你朴实的爱?

当时间将最初的炽烈爱恋沉淀， 当柴米油盐将曾经的激情磨平, 当我们逐渐习惯身边有TA的日子，习惯彼此依靠、彼此生活， 你，是否还记得当初恋爱的模样?

这个火热的夏天，当所有的一切皆成为习惯， 让我们一起来说说蕴含在点滴生活中TA的浓浓爱意! 别忘了她还爱着你!

通过前期预热、媒体炒作，引起一定的社会关注度。在活动当日用一个可以释放爱，表达爱，找到爱的空间，结合玫瑰的浪漫、巧克力的甜蜜，让每一位 入场的嘉宾都感受到一个充满爱的世界。

活动主题

你有多久没有与她一起仰望星空?

城开御园“穿越七夕夜，恋爱旧时光”主题晚会

活动目的

在这样一个浪漫的日子里，我们以实际行动送上真诚的祝福，愿天下 有情人终成眷属，白头偕老，美满幸福 给客户一个传达爱、表现爱的机会，传递城开御园的情感关怀

借活动提高销售现场人气，提升城开御园的品牌知名度和美誉度

挖掘潜在客户目标，促进案场销售

具体实施

活动时间

时间：选对时机

活动时间：20xx年8月x日

活动意义：8月x日是农历七月初七，即中国传统的七巧节，是一个关于 亲情、爱情的节日。借此佳节为由头，举办客户答谢会。 师出有名。

具体活动时间：18:00-20:00

活动意义：夏季气温炎热，夜晚活动能更好的争取到客户参加。

活动地点

地点：造势需“造场” 活动的地点放在销售现场， 主要需考虑宣传和展示的需要。

城开御园早已现房交付、园林实

景呈现，是上佳活动场所。 城开御园则具有这样的优势 地段。

项目 现场 展示

活动流程安排

看过“房地产七夕活动营销方案范文”

洞察需求 做好定位

显然，那些在没有清晰地市场调研之前就根据感觉做出来的新品牌产品想要取得营销成功难度非常大。每个企业都要对于自己的能力有一个清晰的认识，人贵在有自知之明，企业同样如此。很多企业狂傲自大，认为自己推出的品牌产品具有足够的创新性，能够与跟进者抗衡，结果自己辛苦研发的好品牌产品，却被那些“不要脸”跟进的巨头们山寨，继而自己被挤出市场。

知己还得知彼。消费者市场到底怎么样?有没有足够的消费需求存在或者未被满足，一旦要去挤占成熟的市场，就要结合自己的能力。

在知己知彼之后，企业就要为新品牌产品做好定位。有人认为，定位就是给品牌产品找准了位置，有效地满足潜在消费需求。笔者认为正确但不全面。任立军认为，品牌产品定位除了说明你期望或者能够处于的位置之外，企业还要学会利用定位来判断企业的能力范围之内是否能够真正处于那个位置。因此，做品牌产品定位的时候，最重要的不是找位置，而是要详细研判企业是否拥有足够的能力处于那个位置。

我们曾经做过一个黑龙江蓝莓饮品品牌，受到上一家营销策划公司的影响，老板一直强调其饮品的高端定位，认为中国拥有足够的高端消费人群，市场空间不成问题。可是，当我们要求企业列示满足这个高端定位的支撑因素时，老板除了蓝莓果和我们营销策划团队再无支撑因素，显然，这样的高端定位没有足够的支撑是无法实现的，这种定位我们称之为虚空定位，基本无效。

营销渠道体系构建

对于市场营销来说，渠道为王这样的表述永远不会消失，原因很简单，营销渠道是实现营销价值传递的路径，除非进入到自给自足的自然经济时代，否则，只要有商品就需要通过营销渠道来进行传递，套用一句公益广告语：“没有渠道，就没有买卖”。

显然，新品牌产品上市营销策划也一定不会忽略掉营销渠道体系的构建。笔者曾经在其他文章里描述过底层配置营销渠道构建理论体系，这是一个比较好的方法，尤其对于新品牌产品上市的营销渠道体系构建。

提到营销渠道体系构建，很多企业都会想到糖酒会的招商和样板市场打造。先说糖酒会的招商，对于糖酒会来说，只适合做营销渠道招商的修修补补招商，不适合营销渠道体系的构建式的招商。原因很简单，糖酒会招商拥有太多的选择，人们在面临过多的选择时，往往会不自觉地提高期望值，而且也可能会做出错误的判断，这种可以称为偶然性招商，而以企业为中心的目的性招商则还要企业自己踏踏实实地做工作。再说一下样板市场打造，很多企业在新品牌产品上市时，为了样板市场打造就花掉了半年或者一年甚至更长的时间，把所有精力全部集中在样板市场上，从时效性来看，并不划算。正确的做法应该是样板市场和其他目标区域市场要求同时进行，只是样板市场投入的精力要多投入的资源要大，这样可以保证样板市场的建设速度快于其他市场。

运用底层配置营销渠道构建体系，从细分市场入手，再配置终端渠道，再配置经销商渠道，这是纸面上的沙盘推演式的渠道配置，在实际操作过程中，还要按照正常的执行计划进行。

市场营销政策与营销策略的融合

对于新品牌产品上市的市场营销政策制定，这是最为颇为脑筋的事情。显然，没有制约策略能力比较的营销策略几乎很多人都会做，但一旦要求政策具有强大的博弈能力的话，也就是将企业的营销策略融入到营销政策当中，通过营销政策的表象来掌控整个营销系统，那么就是一项具有超高技术含量的工作了。

我们在为企业做营销策划服务时，几乎100%地会发现企业的市场营销政策存在不同程度地问题，有接近40%的企业的市场营销政策没有融合进营销策略，导致营销政策的作用呆板没有销售力，几乎不存在对于市场和渠道的掌控力。

举例来说，几乎每一个公司都会有价格折扣的政策，就是经销商的销量达到了什么样的额度会有一定比例的价格折扣，这似乎成为企业的常规营销政策之一。但事实上，企业是否考虑到企业是否有必要通过这样的激励政策来激励经销商，对于经销商的激励作用到底有多大?

任立军认为，新品牌产品上市的市场营销政策的制定一定要围绕着企业的营销策略体系来做，任何无法支撑营销策略体系的政策都不应该存在，任何无法精准支撑营销策略体系的政策都需要被修改。

随着化妆品市场传统格局的定型，各个化妆品企业开始寻求新的市场突破点。在市场进入营销革命3.0时代，面对 80后90后新生代消费群的崛起，小品类化妆品成为各大化妆品企业拓展市场的利器，因此，有人把xx年称为化妆品的“品类元年”，通过小品类引流、小品类定位、专业化服务，把中国化妆品竞争引入到一个全新的阶段。

对此，北京立钧世纪营销策划机构首席专家任立军指出，在近年来的化妆品市场上，一直不缺乏小品类化妆品的成功，像美即面膜的创新营销，使得小品类成就了大市场，但从来没有像今天一样，各大化妆品品牌把过去的“小不点儿”市场看成“大未来”。对此，任立军认为，掌控好小品类化妆品市场营销，就是掌控了化妆品市场的未来，如下五个关键点是成就小品类市场营销成功的重中之重。

一、专业定位于活跃细分消费群

为什么会出现小品类化妆品，主要是源于消费者的分化和随之产生的特殊消费群。正是缘于此，敏锐的化妆品企业通过市场细分捕捉到了新消费需求，继而决定为其创新性的特定需求提供产品和服务。

这里，我们必须要强调的一个重点是，小品类产生的根源并非企业冥思苦想的结果，而是来源于一部分活跃的细分消费人群——她们追求创新前卫时尚的生活方式，拥有着独特的生活态度，对于新鲜事物的接受能力超强，而且具备了某些新生事物的意见领袖潜质，于是她们的潜在消费诉求就会通过无处不在的自媒体尤其是互联网自媒体传播出来，最终促使企业围绕着她们的独特需求完成产品和服务的创新，最终定位并服务于这部分细分消费群，同时，通过这部分具有较强意见领袖气质的活跃消费群进一步影响其他同类消费群，形成一个小品类的大市场。

当然，并不是每一个小品类都是缘于创新的结果，很多小品类化妆品过去消费并不活跃，但通过一定的创新，就会迅速激发这部分活跃细分消费群的消费意愿。

以脱毛类化妆品为例，脱毛品类突破的关键在于：突破中国的传统脱毛观念，新生代消费群已经逐渐将这一美丽方式当作其常规美丽的一部分，很多新生代消费群甚至离不开脱毛类化妆品。因此，我们在面对这样的活跃细分消费人群时，首先要从传统的脱毛化妆品消费人群定位当中转变出来，重新定位为更广泛的拥有独特消费诉求的脱毛化妆品消费群，然后再做到如下两点，基本上就会取得一定的成功：一要强化和生活接触点的创意营销，重塑“脱毛=美丽”观念；二要在渠道终端有一个体验专区，促进尝试。

二、突破传统的营销模式创新

其实，我们通篇都在阐述这样一个道理：在化妆品领域，小品类就意味着突破。其中最为重要的一项突破，就是突破传统的营销模式，这也是小品类化妆品营销成功的首要创新前提。

前文笔者已经提到，很多小品类化妆品并非凭空而出，其早已经存在，但由于各种各样的因素，致使小品类化妆品没有得到足够的重视，或者没有在市场上形成一定的规模，当然，也不会引起更多的化妆品企业的关注和追随。然而，现在不同了，一是，化妆品市场营销的竞争，要求化妆品企业不得不能够提供更加差异化细分化的创新产品和服务；另一方面是，整个市场营销环境为化妆品企业运营小品类化妆品提供了契机，包括消费者市场环境、消费渠道环境、营销传播环境等都更加丰富便利，尤其是互联网和移动互联网的普及，更为企业突破传统营销模式提供了广泛的想象空间。

针对小品类化妆品营销实践的研究发现，如下几种小品类化妆品营销模式创新比较普遍：

1、“极致快消化”营销模式。

作为快消品的化妆品来说，其快消特征还算比较明显，但很多运营小品类化妆品的企业，更愿意将小品类化妆品的快消化特征做到极致，我们将其称之为极致快消化。这种营销模式，甚至冲击或者改变传统化妆品的营销模式，同时，也直接冲击或者改变消费者的消费习惯和消费体验。典型案例就是美即面膜，在美即之前，面膜小品类已经涌现，而美即将面膜销售模式由盒装销售转向单片式销售，使面膜产品彻底实现“快消化”，不仅在短时间提升面膜品类销量，还将面膜品类提升到“缩短会员返店周期”的重要位置，让美即成为年销10亿的面膜巨无霸。

2、“伴随性”营销模式。

化妆品是具有极强个性化消费特征的产品，小品类化妆品同样如此。一些小品类化妆品正是抓住了这样的消费特征，把营销做到极致，针对不同的化妆需求提供超级细分化的产品，使小品类化妆品成为一种伴随性的必备消费，这就是“伴随性”营销模式。以丽丽贝尔化妆棉为例，消费者的需求促发了品牌对品类的细分，同其他品类相比，化妆棉虽然属于小品类，但是消费者各种各样的需求依然存在。所以，小品类同样需要精细划分，同样应该积极做到“小而美”，满足不同消费者的需要，也更充分的迎合市场的需求。据了解，除了基础的化妆棉外，丽丽贝尔还推出尊贵系列、专供卸妆用的大片卸妆棉、敏感肌肤专用的化妆棉等等。丽丽贝尔积极在中国市场开启化妆棉的‘变形’时代。根据不同肌肤，不同用途将化妆棉的分类更加精细，适合多种市场需求，比如卸妆、洁面、做面膜等等。

3、渠道创新营销模式。

随着电子商务的发展，互联网营销渠道对于化妆品营销来说越来越重要。一些小品类化妆品品牌通过互联网营销渠道精确捕捉细分消费人群，开创了互联网营销模式，当然，也有小品类化妆品采取O2O营销模式，即使仍然专注于传统营销渠道，小品类化妆品品牌也会进行有针对性的渠道创新，以保证小品类大市场的特征。以美妆工具的营销渠道为例，可以多条腿走路，即厂家与国内大连锁和地方强势连锁进行直供合作，其它地方单店及小连锁可以交给代理商来运作。这样新品牌可以快速打开市场，快速回款，建立品牌形象，为下一步产品全面铺开市场打下良好的基础；同时，美妆工具可以走很多个渠道，比如：饰品店，美甲店也是不可忽略的渠道。

三、专注于创新，做极致产品

进入到营销革命3.0时代，那些依靠纯粹营销手段实现营销业绩提升已经不太现实，像过去的化妆品产品通过一些概念化来实现营销，恐怕在面对80后90后新生代消费群时就显得无能为力。化妆品营销策划专家任立军一直比较反感纯粹的营销技巧性的“忽悠”消费者的营销行为，他认为，作为化妆品中的小品类产品，就更应该切实从产品上满足细分消费人群的独特消费需求，为此，小品类化妆品要做好持续技术创新，做极致产品。

一些人认为，技术创新是一个循序渐进的`过程，对于快消品类当中的小品类化妆品来说，可能操作起来并非易事，甚至有些人提出：“我们的产品一直保持始终如一的品质，难道还要我们的产品过一段时间就改变配方吗？”就此，很多认为持续技术创新和做极致产品对于快消品来说难度较大，甚至对小品类化妆品来说更是难上加难，可以理解。但笔者认为，小品类化妆品完全能够实现持续技术创新、做极致产品和产品迭代，如果企业真正做到这三点，小品类化妆品将会牢牢抓住细分消费群，否则，就有可能迅速被其他小品类品牌所取代。其实，这就是笔者一直倡导的传统企业营销的互联网思维的重要内容。

因此，化妆品营销策划专家任立军认为，小品类化妆品取得战略性成功的前提是专注、极致和迭代，尤其对那些初创型小品类化妆品品牌来说更加重要。未来，所有行业都有可能实现这样的产品创新理念，消费者本月使用的护肤霜是上月该产品的迭代产品，消费者今天喝的矿泉水是昨天喝的矿泉水的迭代产品，快消品也可以采取几个月、半年或者一年一次的产品迭代，这样，就可以保证为消费者提供极致品质的产品。

四、新媒体整合营销传播

小品类化妆品的营销推广与其叫营销传播还不如叫营销互动。我们可以从两个方面来看待小品类化妆品的整合营销传播：一是在营销传播渠道上，小品类化妆品更加倾向于能够产生互动沟通的新媒体渠道；二是在营销传播内容上，建立起企业与消费者共同组成的内容制造平台，充分发挥消费者的积极性和参与性，共同营造出互动的营销传播氛围，使得营销传播内容更加精准更具互动。

通过以新媒体为主的整合营销传播，使得小品类化妆品及品牌形成强大的消费体验，这对于增加小品类化妆品及品牌与细分目标消费群之间的粘性更强。针对小品类化妆品及品牌消费体验，北京立钧世纪营销策划机构曾经做了一个市场调研，总结起来，其主要在两个方面带来完美的消费体验，就可能建立起强大的品牌资产。

1、线下营销推广深入人心。化妆品是最讲究线下消费体验的，小品类化妆品更是如此。

什么样的消费体验更适合小品类化妆品面对的消费人群呢？通常线下举办的营销推广活动无法达到面面俱到，基本上通过营销推广活动实现以点带面，主要还是通过活动带来的影响力来实现营销传播，绝大多数消费者根本就不会亲身带来完美的消费体验。小品类化妆品面对细分消费人群，通过像“美妆达人秀”等类似活动，基本上无法达到预期的营销推广目标。这时，我们采取营销推广的O2O模式运营就会取得异想不到的效果，首先，通过线上新媒体比如微博微信社区等发布线下营销推广活动公告，以免费参加活动获取消费体验为目标，这样就可以迅速聚集消费者进店体验，一旦这种免费体验获得成功，基本上都会成为忠实消费者，这样，可以为线下店积聚稳定的忠实消费群，如果企业把线下营销推广周期化，这些周期消费群还可能通过口碑传播实现壮大。

2、线上营销推广增加参与性。

对于线上营销推广，除了发布线下营销推广活动，吸引消费者参与线下营销体验活动之外，更多的功能是吸引消费者参与营销推广活动，从而使得目标消费群培养成为重要的营销推广群体。小品类化妆品在这个方面具有非常强大的优势，这与小品类的产品本身及品牌诉求特性有关，它更加容易吸引消费者的主动参与性，并能够在这个营销推广过程中，给消费者带来强烈的荣誉感和成就感，这就是我们常常说的通过互联网等媒体带来的营销体验。这种营销体验的建立，常常会使消费者很自信地认为，她或者她们是时尚领袖、意见领袖，不但会让互联网传播更加主动有说服力，也会培养起一批具有相当品牌粘性的消费群体。

五、与消费者完美融合的特色服务

我们之所以强调小品类化妆品的营销服务，主要是它应该包括两个重要内容——与消费者完美融合及有特色。长期的化妆品市场营销观察，传统的化妆品营销服务已经不能适应营销革命3.0时代的要求，尽管一些企业还利用这样的服务发挥部分作用，但对于小品类化妆品来说，与其做传统营销服务，还不如不做。要做就要做与消费者完美融合的特色服务。

比如传统化妆品的电话回访、提供的护肤美颜小秘笈、派送化妆品大礼名等传统的化妆品营销服务形式就显得有些过时。总结起来，新营销革命3.0时代，小品类化妆品营销服务具体包括：改变客服从你问我答到即时互动，从面面俱到的服务到按需服务，参与性服务让企业与消费者共同服务。

1、改变客服：从你问我答到即时互动。传统的客服普遍采取消费者提问客服人员回答的模式，现在看来，这种客服模式不免显得有些落后和被动。对于传统化妆品还好说，对于小品类化妆品来说，就显得极不合适，为此，我们为小品类化妆品制定了即时互动的朋友式的客服模式。客服人员不再是问题解答者，而是消费者的专家型朋友，她们可能发起关于某些可能存在的疑问或者问题的讨论，通过微博、微信等新媒体让消费者在朋友间的聊天当中，解决掉可能存在的疑问或者问题。这样的客服模式，极大地拉近了企业与消费者之间的距离，改变了买卖之间的对立关系，而是通过相互交流完善和提升了消费价值和消费体验。

2、从面面俱到的服务到按需服务。传统的化妆品客服非常不具有针对性，小品类化妆品的出现，以及营销环境的变化，使得小品类化妆品不再做盲目的面面俱到的服务，以消费者的需要做有针对性的营销服务，才是小品类化妆品细分人群的核心服务需求。对于小品类化妆品，企业做营销服务，改变了过去的“婆婆嘴”现象，使营销服务更具针对性和个性化。

3、参与性服务让企业与消费者共同服务。小品类化妆品的特色营销服务的重要一点就是与消费者完美融合，这种融合的主要手段是引入消费者创造价值，让消费者提升其营销服务的参与性，改变过去营销服务由企业单独完成的现象，企业将与消费者共同组成营销服务团队，她们通过企业的专业性与消费者的消费经验共同建立起营销服务知识结构，完成对消费者的特色服务。这对于小品类化妆品来说是至关重要。

通过对上述三点服务特征的描述，我们可以发现，小品类化妆品正好与互联网移动互联网快速发展的营销环境相匹配，同时，它也与新生代消费群的消费习惯和消费心理相关，这对小品类化妆品营销服务提出了新的要求和挑战，同时，也为具备创新能力的小品类化妆品品牌提供了机会。

结束语

有化妆品业内人士提出“小品类、大智慧”的营销策略，希望通过独特的市场营销策略，在化妆品小品类营销上取得突破。化妆品营销策划专家任立军认为，随着新生代消费群的进一步崛起，把70后也包括在内，形成70、80、90、00后四个年龄段的新生代消费群体，她们受到互联网和移动互联网的影响非常之大，对于这部分消费人群的市场营销正在发生着重大的改变，平台战略和互联网思维这样的新概念和新理念正在改变着传统企业的运营，对于化妆品行业来说，未来极有可能发展成为“小品类、大趋势”，化妆品大品类将会逐渐缩小或者降低市场份额，越来越多的小品类化妆品将因其满足独特个性消费需求上成为主流。

委托方(以下简称甲方):

代理方(以下简称乙方):

甲、乙双方经友好协商，现就甲方自有产权的不动产，交由乙方房地产中介机构负责代理销售事宜达成如下协议：

一、甲方自有产权的不动产位于 市 区 单元第____层，共(套)，房屋结构为__ __，建筑面积 平方米，户型 ;房屋所有权证号： ，属于：

。附房屋状况表。

二、销售价格与收款方式：

1、甲方确认本合同指定的房屋销售底价为__ __元/平方米，总价 元人民币，乙方可视市场情况高于底价销售, 销售价超出甲方指定销售底价部分，甲方得

%、乙方得 %。若销售价低于甲方底价，须征得甲方书面认可;

2、甲方确认由乙方代收房款。

三、甲方同意乙方客户的以下几种付款方式：

双方约定，自购房客户与甲方签订房屋买卖合同，房产证过户并交房后，方办理房款结算手续。

一次性付款结算方式：

1、一次性付款是指即购房客户与甲方签订房屋买卖合同当日将全部房款支付到乙方帐户;

2、乙方代收购房款，在甲方自行办理产权过户手续或委托乙方办理产权过户手续后，自房产证过户完毕之日起三日内乙方将代收购房款转予甲方。

按揭贷款的结算方式：购房客户与甲方签订购房合同后，购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款，接揭贷款手续获批后，待房产证过户并办抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭银行付清。

为保证房屋交易的安全性，房屋产权过户手续办妥后，甲方接到乙方通知后，须凭本人身份证来乙方处领取房款，如委托他人取款的，应凭经公证的委托书(注明代收房款)及委托人身份证明领取，甲方系法人的，应以合同载明的开户行和帐号转帐。

五、代理期限及代理权限：

1.本合同代理期限为 个月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行终止。

2. 甲方全权委托乙方在不低于甲方售房底价的情况下与客户签订定房协议书，并代甲方收取房款。

3、在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。

4、委托期满仍未销出者，甲方授权乙方可在委托底价内下浮 %出售。

推荐合同范本·销售合同范本·家电销售合同·煤炭销售合同·房产销售合同·批发商合同·图书销售合同·产品代理协议·中英文销售合同·垫底销售合同六、代理费的收取

1、乙方的代理费为本合同所售不动产，在出售成功后按成交总额的____%收取，乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分，甲方得 % ，乙方得

%。代理费由甲方以人民币形式支付，由乙方从代收房款中扣除。

2.甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同,乙方客户支付首期房款后，乙方即可获得本合同所规定的全部代理费。

3、甲方委托乙方在信息宣传系统上为该物业发布广告及带购房客户到现场看房，双方商定甲方向乙方支付信息发布费、产证鉴定费及服务费合计 元。

1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性。

1)、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件，乙方核对原件无误后将原件交还甲方。

2)、已婚夫妇，房屋所有权在一方名下，但共同生活超过八年的，应证得另一方的书面同意。

3)、原购房协议书(另：如房屋是集体土地，应提交乡、村办及所属村委会城管科证明)

4)、房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。

5)、房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。

6)、有委托人代办的，应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。

2、甲方保证该不动产的产权清楚，若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷概由甲方负责清理，因此给乙方及乙方客户照成的经济损失，甲方必须负责赔偿。

3、乙方在与客户签订定房协议书合同后，甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署销售确认书，并与乙方客户会签购房合同，如因甲方地址、电话变更，而未能通知甲方而给甲方所造成的损失概由甲方负责。甲方联系电话及地址以本合同所载的地址为准，经交邮即为送达。

4、甲方与乙方客户签订房屋买卖合同后，若双方委托乙方办理房产证的过户手续，应支付代办费。

5、房产证办理过户完毕，甲乙双方结清房款，则本代理合同指定的不动产代理义务即告完成。

6、原则上，乙方要求甲方应在房产证办理过户后，方交付房产给购房客户。特殊情况下，甲方愿提前交房应书面通知乙方。

7、乙方系房地产的中介机构，依法承担中介机构的权利义务。

1、乙方在委托代理期间，将委托不动产出售，并与购房客户签订定房协议书，如购房客户未履行定房协议书所规定条款，乙方有权终止定房协议书，并没收定金;如乙方与购房客户签订定房协议书后甲方反悔的，甲方应支付违约金，违约金的数额为乙方客户缴纳给乙方的定金。

2、甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。如甲方自行售出委托物业，应以书面形式提前3天通知乙方，否则乙方仍按未售物业出售，就此造成的经济损失由甲方承担。

九、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则，积极、主动、热情地为甲方进行代理服务，乙方必须严守甲方有关商业机密不能外泄。

十、双方一致同意本合同如发生争议由无锡仲裁委员会仲裁。

十一、本合同一式两份，双方各执一份为凭，本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。

十二、如有其它事宜，可签订补充协议。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

地址： 地址：

联系电话： 联系电话：

帐号：

签约日期： 年 月 日

我是来自兰州的一名普通在校生，关于对兰州的二手车交易市场我做了一份市场调查，在西固的二手车交易市场，有上千余辆二手车种类和各种类型的大中小小轿车，对于各种交易我做了一些分类和总结。

一、二手车市场的商业模式

网络竞价将成为商业模式

据介绍，这一二手车网络竞价平台是由51汽车和中国车检中心共同打造，旨在为二手车卖家提供短时间内争取到更多、更优惠的卖车价钱，促进成交;为二手车买家提供全面、可靠的车辆检测报告，以及完全以市场为准则、价高者得的公平竞价机制。该网络竞价平台主要是为卖车的个人和买车的经纪公司提供交易平台，目前51汽车已经在北京地区形成了200家会员经销商的规模，这一规模也是成功竞价的基础。

目前竞价已经成为卖二手车的最佳途径，越来越多的消费者开始选择不同形式的竞价方式卖自己的车。

一是自主型网络竞卖：消费者须到现场，优点是所需时间短。一般消费者需要带齐相关手续开车到拍卖现场，业务人员帮助卖车者确定竞卖底价，半个小时以内有业务人员上传车辆信息，一个小时以内拍卖完成，如果高于底价拍卖成功，否则竞卖失败。

二是纯粹的网络竞卖：消费者之前不需要到现场，缺点是所需时间稍长。卖车消费者只需要办理过户手续的时候和买家接触，整个拍卖过程需要四天时间。这个竞卖业务注重服务，从上门检测、技术评估到后期的网络竞卖过程，都有业务人员参与其中。

三是和卖家见面竞卖：消费者需要事先在网站上报名，然后约好时间参加竞卖会。一般情况下，消费者的卖车信息出现在网站上，会收到业务人员的预约电话，约好一个周末一起参加竞卖会，消费者可以和买家面对面谈价格。这一业务目前已经开始了具有担保功能的评估，帮助买车者和卖车者成交。

目前，京城各种类型的竞卖业务已经展开，但是对于消费者而言，需要100至500元不等的竞卖服务费，竞卖成功的买家需要支付2%至5%的佣金。

如今，我国的旧机动车市场在车辆过户时实行经营公司代理制，过户窗口不直接对消费者办理。如果有二手车出售，将车开到二手车经营公司后，经营公司有专业的评估师，根据车辆的年份、行驶里程、机械状态、外观等方面进行现场评估，并验车、打票。这里要提醒，二手交易时，车主需要带的手续有车辆行驶证、机动车登记证书、机动车登记副表、车辆购置附加税证，同时，买卖双方身份证、户口簿，如果是外地户口，需要携带暂住证，买方的暂住证需要满一年。

二、二手车交易流程分析

车辆行驶证、机动车登记证(针对__年10月以前的车主)、机动车登记副表、车辆购置附加费证、养路费证、车辆保险证、车船使用税证、身份证、户口簿等。

交易流程

“当日受理，当日办结”。市民买车、办保险、检测、上牌以及汽车维修等一系列流程...

(上牌受理中心社会化运作加快买车流程)

旧机动车市场在车辆过户时实行经营公司代理制，过户窗口不直接对消费者办理。将车开到市场，有旧机动车经营公司为其代理完成过户程序：评估―――验车―――打票。买卖双方需签订由工商部门监制的《旧机动车买卖合同》，合同一式三份，买卖双方各持一份，工商部门保留一份。经工商部门备案后才能办理车辆的过户或转籍手续。

等评估报告出来后，开始办理过户手续。办理好的过户凭证由买方保留，卖方最好也保留一份复印件，以备日后不时之需。

三、交易的成本

代办费用：委托经营公司代办费用一般在200元左右。

过户费用：交易过户费按车辆评估价的5‰收取，这笔费用的承担由买卖双方自行协商。

二手车交易手续需要提供的证件

1】业单位转卖于企，事业单位

1：买卖双方单位代码证复印件(买方1份，卖方6份)

2：买卖双方单位经办人身份证复印件

3：卖方单位介绍信或单位委托书2份(车市1份)

4：二手车买卖双方合同5份(加盖单位行政公章)

5：该车辆相关手续

2】事业单位转卖于个人

一：卖方单位代码证复印件六份，介绍件两份。

二：买方单位经办人身份证复印件。

三：买方个人身份证复印件。

四：二手车买卖合同5份(加盖单位行政公章，个人签字)。

五：该车辆相关手续。

3】人转卖于个人

1：买卖双方身份证复印件(买方一份，卖方6份)

2：二手车买卖双方合同5份(个人签字)

3：该车辆相关手续

从各种车辆的品牌和价格分析可知，对于一般的家庭条件，买二手车的交易很多，通过朋友的介绍，大都会买上一辆私家车，不仅价格便宜而且实惠，所以大都会买到一部二手车。

1.1生态理念

随着工业化在世界范围内的推广，全球生态环境不断恶化，人类生存不断遭受挑战，这在客观上了要求房地产开发必须树立可持续发展的生态理念，这不仅是为目前的人类提供更加适宜的生存空间，也是为子孙后代的永续发展创造条件。

1.2科技理念

随着日新月异的科技发展，房地产开发也迅速地现代化、产业化和规模化。表现为，建筑材料从传统的砖瓦转向混凝土、防水卷材、幕墙等各种新兴材料；建筑技术取得了长足的进步，现代化施工设备得到了广泛应用；建筑功能走向多元化，给人们提供了更加多样便捷的服务。

1.3投资理念

投资不动产愈来愈成为一种投资保值手段。特别是在我国，近年房地产投资更是成为投资热点。当然楼市也存在风险，投资需要谨慎，要时刻注意宏观政策的调整，避免投资受损。江苏徐州“枫林名门”项目，整体规划紧扣流行的文化、生态理念，努力创造一个布局合理、环境优雅、服务完善、生活方便、绿意盎然并具有现代化建设风格的居住小区。24.5%超低建筑密度和高达31.6%的绿化率，小桥流水、花团锦簇、绿树成荫，共同构建集休闲、赏景、养生于一体的“类自然”的生态环境，为业主精心营造一个宁静、舒适、时尚的国际化社区生活。

2房地产市场营销注意问题

房地产商品的非标准化，加之不正当利益的驱使，导致了营销的非标准化。房地产开发陷入了一些误区，以消费者需求为出发点的房地产营销被严重扭曲[3]。因此在房地产市场营销时要注意以下几个问题：

2.1房地产的商品属性

房地产是一种商品，开发商建设商品房的目的就是为了出售并盈利。因此，要从商品的视角去看待房地产，作为一种商品，其价值的实现必然是在市场交换的过程中，而交换得以实现的最关键因素是商品的使用价值符合消费者的需求。在做房地产策划时要注意，营销具有相对现实性，任何营销策划都必须建立在高质量商品的基础上。消费者是圆心，开发是半径，营销是圆弧。按照消费者意愿去开发，适当引导市场适应自己开发的商品，才是房地产营销的基础。

2.2房地产市场营销的区域关系

作为一种特殊的商品，房地产有其特殊的市场群体，是不完全竞争市场，需要具备营销的前提才有可能热销。制约热销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、区域因素、文化因素、需求因素和购买力因素等，需求量大、实际购买力不足也是目前房地产市场的最大症结。在现实的房地产营销中经常可以看到各种各样的“营销短视”，比如：价格短视，为了求得短期财务利润最大化，忽略了房地产长期的增值空间；节奏短视，整个楼盘同时上市，结果剩下“死角房”无人问津；效应短视，片面运用营销策略，过度迷信技巧，项目有组织无计划，前后矛盾。产生这些偏差的原因在于：开发商过度关注成交消费区域，忽略了客户培养区域，难以产生恒稳的市场效应。为了解决这些问题，要正确处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的的关系。导入区域，包括广告、包装等对外宣传手段，主要用来集聚人气；有了早期较好的宣传，可以吸引众多的消费者，如何培育潜在的购买市场及制定怎样的销售方案将是营销方案的核心；再好的方案需要专业营销人员认真全面的执行，这也直接影响到销售业绩。

2.3正确的认识和看待房地产营销策划

营销策划要注重创意，但是策划的灵感与创意一定要忠于主题，切忌天马行空。在客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键。没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告、工程进展、设计优化、物业管理、价格变动等，都要规范布局、互相协调、目的一致，保证营销的整体性。适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜力开拓，认为“一策去百病”，将是一个很严重的认识误区。房地产营销策划不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场营销意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层次的市场竞争已成为策划智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。

2.4营销策划与销售

营销策划与销售紧密呼应，营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，应该将销售纳入统一的总体策划思路中。策划的目的是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，相辅相成，这才是真正高效且科学的营销思维方式。

3房地产策划发展方向

近几年，我国房地产业得到了迅速发展，已经成为国民经济的支柱产业、新的经济增长点和居民消费热点。同时，房地产营销观念和方法开始逐步走向一个更高的层次，房地产策划营销观念的广泛传播过程实质上就是市场不断走向成熟的过程。首先，开发商由重视营销策划和概念打造转移到重视前期研究和产品定位。多年来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上，营销策划在很大程度上已被视为项目致胜的关键。随着市场的发展和实践的深入，项目前期市场研究和策划越来越受到重视，市场机会发掘、项目竞争优势分析、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算、营销方案等均在项目前期得到细致研究，以慎重制定更加高效、快捷的营销策划方案。其次，随着广大居民消费倾向和消费心理的变化，楼盘的“卖点”也在逐年转变。前几年的楼盘卖点主要集中于“区位优势”、“价格优势”和“产品优势”。伴随低碳意识的普及，生态概念受到了空前的重视，生态卖点逐步成为楼盘卖点的主流。因此，现在乃至未来很长一段时间，“绿色”、“生态”概念都会成为中国房地产市场的流行趋势。“生态”卖点的流行并非偶然，伴随着中国老百姓生活水平的提高，环保意识开始觉醒，生态与健康受到了广泛的关注。在对上海3000户居民的抽样调查显示，有74.1%的居民认为环境非常重要，并将其列为购房决策要素的第一位。在今后，无论是房产的开发设计，还是营销策划的制定，生态概念将会持续占据主导地位。