房地产营销创新有哪些(通用20篇)

活动主题：“种一棵小树绿一方净土”芜湖碧桂园“3.12”植树节活动

活动时间：20xx年3月12日下午14:00-16:00

活动地点：芜湖碧桂园销售中心、湿地公园

活动流程：

14:00-14:45, 在销售中心举行“3.12”植树节活动启动仪式。政府领导讲话、公司领导讲话，宣布植树活动教育意义和注意事项。

14:45-16:00, 到植树现场进行植树活动。由工作人员引导全体人员到植树现场进行植树活动，挂上小名牌、拍照留言等。

今年种下一棵树，几年后将收获一片绿荫。你可以带着孩子一起来种属于你们的亲子之树，你也可以和心爱的ta来种一棵爱情之树，你还可以和好友一起来种颗友谊之树，让树的成长见证曾经的岁月和年华。同时，植树造林，功在千秋，是一件非常有意义的事情，赶快来参加吧。

委托方(以下简称甲方):

代理方(以下简称乙方):

甲、乙双方经友好协商，现就甲方自有产权的不动产，交由乙方房地产中介机构负责代理销售事宜达成如下协议：

一、甲方自有产权的不动产位于 市 区 单元第____层，共(套)，房屋结构为__ __，建筑面积 平方米，户型 ;房屋所有权证号： ，属于：

。附房屋状况表。

二、销售价格与收款方式：

1、甲方确认本合同指定的房屋销售底价为__ __元/平方米，总价 元人民币，乙方可视市场情况高于底价销售, 销售价超出甲方指定销售底价部分，甲方得

%、乙方得 %。若销售价低于甲方底价，须征得甲方书面认可;

2、甲方确认由乙方代收房款。

三、甲方同意乙方客户的以下几种付款方式：

双方约定，自购房客户与甲方签订房屋买卖合同，房产证过户并交房后，方办理房款结算手续。

一次性付款结算方式：

1、一次性付款是指即购房客户与甲方签订房屋买卖合同当日将全部房款支付到乙方帐户;

2、乙方代收购房款，在甲方自行办理产权过户手续或委托乙方办理产权过户手续后，自房产证过户完毕之日起三日内乙方将代收购房款转予甲方。

按揭贷款的结算方式：购房客户与甲方签订购房合同后，购房客户向乙方支付首期房款后开始向银行申请按揭贷款，接揭贷款手续获批后，待房产证过户并办抵押后，首期款由乙方付，按揭款由按揭银行付清。

为保证房屋交易的安全性，房屋产权过户手续办妥后，甲方接到乙方通知后，须凭本人身份证来乙方处领取房款，如委托他人取款的，应凭经公证的委托书(注明代收房款)及委托人身份证明领取，甲方系法人的，应以合同载明的开户行和帐号转帐。

五、代理期限及代理权限：

1.本合同代理期限为 个月，自____年____月____日起至____年____月____日止。合同到期后，本合同自行终止。

2. 甲方全权委托乙方在不低于甲方售房底价的情况下与客户签订定房协议书，并代甲方收取房款。

3、在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他人或中介机构销售该不动产。

4、委托期满仍未销出者，甲方授权乙方可在委托底价内下浮 %出售。

推荐合同范本·销售合同范本·家电销售合同·煤炭销售合同·房产销售合同·批发商合同·图书销售合同·产品代理协议·中英文销售合同·垫底销售合同六、代理费的收取

1、乙方的代理费为本合同所售不动产，在出售成功后按成交总额的____%收取，乙方实际销售价格超出甲方指定销售底价部分，甲方得 % ，乙方得

%。代理费由甲方以人民币形式支付，由乙方从代收房款中扣除。

2.甲方在与乙方客户正式签订房屋买卖合同,乙方客户支付首期房款后，乙方即可获得本合同所规定的全部代理费。

3、甲方委托乙方在信息宣传系统上为该物业发布广告及带购房客户到现场看房，双方商定甲方向乙方支付信息发布费、产证鉴定费及服务费合计 元。

1、甲方向乙方提交如下房屋产权证明资料，并保证其真实、准确性。

1)、《土地使用权证》、《房屋所有权证》、房主身份证等有效证件的复印件及原件，乙方核对原件无误后将原件交还甲方。

2)、已婚夫妇，房屋所有权在一方名下，但共同生活超过八年的，应证得另一方的书面同意。

3)、原购房协议书(另：如房屋是集体土地，应提交乡、村办及所属村委会城管科证明)

4)、房屋平面结构图及附属设施说明清单、钥匙等。

5)、房屋是否设定担保等债权、债务的书面声明。

6)、有委托人代办的，应出具经公证的房主授权委托书原件及受托人身份证明。

2、甲方保证该不动产的产权清楚，若发生与之有关的权属纠纷及债权、债务纠纷概由甲方负责清理，因此给乙方及乙方客户照成的经济损失，甲方必须负责赔偿。

3、乙方在与客户签订定房协议书合同后，甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方处签署销售确认书，并与乙方客户会签购房合同，如因甲方地址、电话变更，而未能通知甲方而给甲方所造成的损失概由甲方负责。甲方联系电话及地址以本合同所载的地址为准，经交邮即为送达。

4、甲方与乙方客户签订房屋买卖合同后，若双方委托乙方办理房产证的过户手续，应支付代办费。

5、房产证办理过户完毕，甲乙双方结清房款，则本代理合同指定的不动产代理义务即告完成。

6、原则上，乙方要求甲方应在房产证办理过户后，方交付房产给购房客户。特殊情况下，甲方愿提前交房应书面通知乙方。

7、乙方系房地产的中介机构，依法承担中介机构的权利义务。

1、乙方在委托代理期间，将委托不动产出售，并与购房客户签订定房协议书，如购房客户未履行定房协议书所规定条款，乙方有权终止定房协议书，并没收定金;如乙方与购房客户签订定房协议书后甲方反悔的，甲方应支付违约金，违约金的数额为乙方客户缴纳给乙方的定金。

2、甲方不得将该不动产委托乙方之外的任何中介机构和个人销售，否则视为违约，应承担违约责任。如甲方自行售出委托物业，应以书面形式提前3天通知乙方，否则乙方仍按未售物业出售，就此造成的经济损失由甲方承担。

九、乙方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则，积极、主动、热情地为甲方进行代理服务，乙方必须严守甲方有关商业机密不能外泄。

十、双方一致同意本合同如发生争议由无锡仲裁委员会仲裁。

十一、本合同一式两份，双方各执一份为凭，本合同附件为主合同不可分割的一部分。本合同自双方签字盖章后生效。

十二、如有其它事宜，可签订补充协议。

甲方： 乙方：

代表： 代表：

地址： 地址：

联系电话： 联系电话：

帐号：

签约日期： 年 月 日

回顾20____，我主要做了以下几点工作：

一、不断学习新知识努力适应新环境。君源华天大酒店是一个精英济济，精英云集的地方，面对各种压力和挑战，我以只争朝夕的精神努力学习各地方的知识，争取实现后发赶超。主要做法有：

1、虚心请教资深的老员工和领导。

2、在重复的工作中寻求突破点，注意细节，对存在的问题开展研究，对客人的心理开展揣摩。例如：安德里兹贵宾住店时，我在首次服务后用小本子记下某个客人的喜好，包括喜欢吃的食物、酒水和习惯等，在以后的服务中开展针对服务。

3、通过专业书籍和上网查阅相关资料，了解前沿知识。4、根据经验和所学知识，结合西餐厅情况，针对怀化客人的现实需求，开展细节地方的调整。

二、创新管理方法注重员工心理。初次就任基层管理职务，如何管理好、发挥好、团结好这个队伍就成了我最迫切的问题，管理人员的管理办法事关整个团队的优秀与否，也凸显出管理人员本身驾驭全局的能力和人格魅力。我在平日的管理工作中注重以下几个面：

1、努力破除对不利于团队成长，不利于提升业务水平的体制机制。

2、注重发挥员工的爱好和特长，尽量的部署员工以合适的工作，以实现人尽其能的目的。

3、重视员工对工作地方的建议和意见，采纳合理建议。

4、利用休息时以谈心聊天的方法了解员工的心理动态，积极引导员工思想，激励员工努力上进。为员工解析面临的一系列问题和矛盾，促进身心健康成长。

三、强化细节服务实现完美标准。细节决定成功失败这一道理在实践的过程中得到了充分的印证，一些酒店工作者认为“成大事者无拘小节”，但事实恰恰相反，酒店行业性质特殊，它规定从业者需具备良好的心态外，还要做到“三勤”，因此，服务人员就必须有敏锐的洞察力，想客人之所想，做客人之所做，以专业的水准让客人享受到物超所值的服务。但真正要做到这一点却有非常的难度，虽然如此，我们还是要尽力的去做好，我个人在这地方的做法是：

1、通过注意客人的言谈举止，判断其需要，开展个性化服务，这里要注意的是客人说话的语气、表情、动作等。

2、悉心服务，每一个姿势、微笑都要力求完美，呈现给客人的是一种美的享受。

3、培养员工对细节的注意，无论是生活还是工作上都是如此。特别是员工直接对客细节服务过程中出现的毛病，要明确指出并为其更正，以使员工养成良好的习惯，于公于私都是有益的。

4、要严格树立“完美”概念，绝对不能有“尽量”的思想，这并非强逼员工实现完美的标准，这是不太现实的，这里指的是规定员工以追求完美为目标，不懈努力!

坦率的说，我在这一年里是取得了一点成绩，同时也存在着诸多不足和不足，比如我在管理过程中的力度还不够强，过于人性化等等，这些都彰显出我的管理水平还有待提升。下一步，我会逐步加大执行力度，以更加严格的标准约束自己和员工同事，不断提高自身的文化知识和社会常识。

20____年，我所获得的每一次进步，每一份荣耀都离不开酒店和部门领导对我的帮助，离不开同事们的大力支持。感谢各位领导对我的培养和厚爱，感谢同事们对我的肯定和关心。

回首往事，倍感岁月峥嵘;展望未来，事业催人奋进!新的年度，新的起点，有各位领导和同事一如既往的关心，我一定再接再厉，勇攀高峰，不负众望，为将君源华天打造成中国西南酒店业航母贡献出自己的一份力量。

为强化我校大学生创新创业实践、提升学生市场分析、营销实践以及团队协作能力，加深学生对培训行业的了解，发现、培养和选拔优秀营销人才。特举办本次“牟牟杯”创意营销策划大赛：

各参赛团队针对某某地区驾校的基本情况，在对驾校市场状况进行充分调查研究的基础上，撰写行业调研报告，并提交一份有针对性和可行性的驾校营销策划方案，内容主要包括行业基本情况、宏观环境、市场分析、竞争对手、项目定位、营销方案、价格策略等。大赛组委会将邀请有关专家组成评审团，根据创新性、专业性、可行性等指标对比赛作品进行综合评审并决出各类奖项，颁发一定的物质奖励及获奖证书。

主办单位：经济管理学院 创新创业学院

协办单位：商丘师范学院营销策划协会 大学生创新创业联盟

商丘师范学院各学院在校学生，专业不限，鼓励跨院系、跨专业组队参赛。

1.报名时间

xx年9月3日起开始接受报名，9月16日截止。

2.报名方式

开通qq及微信报名通道（二维码附后），填写报名表，也可以学院为单位将纸质版和电子版汇总后交到经济管理学院或创新创业学院。

3.报名要求

（1）以团队形式报名，每组3-5人。

（2）报名表必须按要求填写，未按照要求填写报名表或报名信息不全的，作无效处理；未在规定时间内提交报名表的团队，不具有参赛资格；如无特殊情况，不得更改报名信息。

（3）团队名称可自行设定，但不得违反法律和有伤社会风化。

1.大赛报名(详见“四、大赛报名”)

2.大赛宣讲

为使参赛选手更好地了解大赛活动，以便做出符合要求的优秀营销策划报告，大赛组委会将邀请业内专家对参赛选手举行营销策划宣讲会，介绍本行业的具体情况和要求，回答参赛选手各类疑问。

3.初赛

参赛团队根据某某地区驾校的具体情况和要求，在规定时间内完成驾校策划方案并上交电子版。由大赛评委团按照可行性、创新性、专业性等标准对各策划方案进行评审，并确定进入12支复赛队伍名单。

4.考察

组织各复赛参赛团队1-2名队员前往某某地区各驾校进行实地考察，调研驾校行业的基本情况和周边竞争性驾校情况。

5.复赛

初赛胜出的队伍根据实地考察行业情况，提交修改完善以后的策划方案文本、电子稿和打印稿，以ppt形式向评委团进行展示，接受大赛评委团的现场提问并答辩。最终评选出前6名进入总决赛。

6.决赛暨颁奖仪式

邀请行业培训营销人员和有关营销专家组成大赛评委团根据策划文本、ppt展示以及答辩情况对参赛团队作品打分，决出各类奖项并颁奖。

大赛报名： xx年9月3日---9月16日

大赛宣讲： xx年9月16日

初赛: xx年9月25日

实地考察: xx年9月27日

复赛:xx年10月10日

决赛暨颁奖: xx年10月20日

一等奖1名，奖金20xx+奖励证书

二等奖2名，奖金1500+奖励证书

三等奖3名，奖金800+奖励证书

优秀奖6名，奖金500+奖励证书

最佳创意奖1名奖金500+奖励证书

1.策划作品严禁抄袭，一经发现将取消参赛资格。

2.参赛作品的内容及创意使用权归大赛组委会。

3.大赛最终解释权归竞赛组委会所有。

4.联系人：杜为天： ，

营销策划大赛qq群：

营销策划大赛微信群：

附件1：企业创意营销案例写作指南

2：商丘师范学院“牟牟杯”创意营销策划大赛参赛报名表

网络营销赢利模式策划：

主要解决通过什么途径来赚钱的问题。

网络营销项目策划：

这个加上赢利模式就相当于是一份商业计划书，主要解决我们是谁？我们做什么？我们的核心优势？我们靠什么赚钱？我们的目标是什么？我们应该怎样实现目标？等一些宏观层面的问题。同时需要将具体的行动编制成甘特图，也就是行进路线和进度控制。

网络营销平台策划：

是策划建设网站，还是借助第三方平台来做，这个和模式需要相匹配。网站怎么规划？从结构逻辑、视觉、功能、内容、技术等怎么去规划。

网络推广策划：

网站怎么推广？品牌产品怎么推广？怎么广而告之？怎么吸引目标客户？通过什么手段来传播推广，有什么具体的操作细节和技巧？怎么去执行？等。

网络营销运营系统策划：这主要包括业务流程的划分，根据业务流程来规划部门编制、团队岗位、薪酬、管理考核、培训等

其实，从系统来说，网络营销策划就上面几个模块，因为在具体网络营销运营过程中，我们要动态平衡，专题策划，比如，某网站的销售力差、转化率低，那就形成了以转化率为核心的网站销售力策划，但是这其实在网站平台策划中就包含了。而网络推广策划中就可以形成以单一传播形式的的策划，如：博客营销策划、软文策划、网络广告策划、SEO策划、论坛推广策划，也可形成以主题为核心的阶段性整合传播策划，将各种网络传播管道集中利用。

另外，在网络营销运营过程中，数据分析是一个非常重要的模块，可理解为“为了达成提升公司网络营销效率的目标，而进行网络营销数据统计、分析、比对、解构和总结”的网络营销数据分析策划。

零售行业促销推广策划方案

对于零售业来说，一个好的成功地促销活动方案能够提升销售额50%以上，现在的商家越来越离不开策划，现在零售业常见的有策划部、营销策划部、广告部、企划部等等部门，事实已经证明策划部门已经是零售业的一个非常重要的部门。一个公司对策划部门的重视程度将直接影响一个公司的销售好坏。那么，作为策划部门作每次促销方案都有自己的风格和创新，我个人认为，要想有一个成功的促销活动，必然要提前做好促销策划方案，并组织相关人员、部门参与讨论，并最终达成一致，作最后的确定，开始利用各种媒体宣传。本促销活动策划方案模板基本上包括了活动策划中所涉及的内容，包括：市场分析、活动主题、活动目的、活动时间、预期目标和效果、市场推广建议、费用预算明细等。

1、市场分析

[说明：做运营必须能够把握市场的发展，如果需要，请描述一下自己负责产品的市场情况。]

2、活动主题

[说明：填写活动的主题，要求主题一定要简洁、清晰明确、有吸引力。]

3、活动目的

[说明：活动的主要目的]

4、活动时间

[说明：活动执行的时间段。]

5、效果预期和数字目标

5.1效果预期

[说明：预期的可以到达的效果。]

5.2数字目标

[说明：制定运营数字目标]

6、活动详细情况

6.1参与产品

[说明：说明本活动涉及的产品，及其配合程度。]

6.2活动详细说明

[说明：详细说明活动的实施方式。]

6.3奖项设置（随机）

[说明：奖项和奖品设置]

7、广告宣传（市场推广）

[说明：针对本次活动，做出详细的广告宣传计划和市场推广方面的想法和建议。]

7.1内部宣传（推广）

7.2外部宣传（推广）

8、活动任务安排及工作计划

[说明：将活动中的所有需要完成的任务细分并分配到责任人。]

9、费用预算

[说明：对所有活动计划投入费用的汇总。]

10、活动总结

[说明：详细总结本次活动的成功典与失败点，作为参考学习的宝贵资料。]

为了提高农产品策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则；

(一)、逻辑思维原则策划的目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书首先是设定情况，交代策划背景，分析农产品市场现状，再把策划中心目的全盘托出；其次入行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策

(二)、简洁朴实原则要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际操作指导意义

(三)、可操作原则编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中的每个人的工作及各环节关系的处理因此其可操作性非常重要不能操作的方案创意再好也无任何价值不易于操作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂、显效低

(四)、创意新颖原则要求策划的"点子"(创意)新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受新颖的创意是策划书的核心内容

策划书按道理没有一成不变的格式，它依据产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化但是，从农产品营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是共同的

因此，我们可以共同探讨农产品营销策划书的一些基本内容及编制格式封面策划书的封面可提供以下信息：①策划书的名称；②被策划的客户；③策划机构或策划人的名称；④策划完成日期及本策划适用时间段因为农产品营销策划具有一定时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样

策划书的正文部分主要包括：

要对本农产品营销策划所要达到的目标、宗旨树立明确的看点(如：提高市场占有率；扩大产品知名度；树立规模、优质、专业、服务的良好形象)，作为执行本策划的动力或强调其执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量地完成

企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：

企业开张伊始，尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点策划出一套农产品行销计划

企业发展壮大，原有的营销方案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的农产品营销方案

企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略

企业原营销方案严重失误，不能再作为企业的行销计划

市场行情发生变化，原经销方案已不适应变化后的市场

企业在总的营销方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案

如：首先强调"农产品的市场营销不仅仅是公司的一个普通产品的市场营销"，然后说明农产品营销成败对公司长远、近期利益对长城系列的影响的重要性，要求公司各级人员及各环节部门达成共识，完成好任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出

对同类产品市场状况，竞争状况及宏观环境要有一个清醒的熟悉它是为指订相应的营销策略，采取正确的营销手段提供依据的"知己知彼方能百战不殆"，因此这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

①产品的市场性、现实市场及潜在市场状况

②市场成长状况，产品目前处于市场生命周期的哪一阶段上对于不同市场阶段上的产品公司营销侧重点如何，相应营销策略效果怎样，需求变化对产品市场的影响

③消费者的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展前景

主要是对影响产品的不可控因素进行分析：如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如消费者收入水平、消费结构的变化、消费心理等，对一些受科技发展影响较大的产品(如：计算机、家用电器等产品)的营销策划中还需要考虑技术发展趋势方向的影响

农产品营销方案，是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了农产品营销策划的关键只是找准了市场机会，策划就成功了一半

企业知名度不高，形象不佳影响产品销售

农产品质量不过关，功能不全，被消费者心灰意冷落

农产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣

农产品价格定位不当

销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻

促销方式不务，消费者不了解企业产品

服务质量太差，令消费者不满

售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等都可以是营销中存在的问题

营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的详细目标，即农产品营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售量为×万件，预计毛利×万元，市场占有率实现×通过市场分析，找出市场机会，提炼自身优势，确定销售目标例如确定的目标市场：以行业销售为主(利润和稳定市场)、渠道销售为辅(提高知名度，扩大市场占有率)；行业主要主要系指工矿，交通，建筑，消防，制造，工厂等有一定采购规模的目标客户；渠道销售主要系指区县级的加盟或者代理商

一般企业可以注意这样几方面：

以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品准确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略

以农产品主要消费群体为产品的营销重点

建立起点广面宽的销售渠道，不断拓宽销售区域等

1)农产品定位产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使产品迅速启动市场

2)农产品质量功能方案产品质量就是产品的市场生命

3)农产品品牌要形成一定知名度、美誉度，树立消费者心目中的知名品牌，必须有强烈的创牌意识

4)农产品包装包装作为产品给消费者的第一印象，需要能迎合消费者使其满意的包装策略

5)农产品服务策划中要注意产品服务方式、服务质量的改善和提高

拉大批零差价，调动批发商、中间商积极性

给予适当数量折扣，鼓励多购

以成本为基础，以同类产品价格为参考使产品价格更具竞争力若企业以农产品价格为营销优势的则更应注意价格策略的制订

1)原则：

①听从公司整体营销宣传策略，树立产品形象，同时注意树立公司形象

②长期化：广告宣传商品个性不宜变来变去，变多功能了，消费者会不认识商品，反而使老主顾也觉得陌生，所以，在一定时段上应推出一致的广告宣传

③广泛化：选择广告宣传媒体多样式化的同时，注重抓宣传效果好的方式

④不定期的配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行，如重大节假日，公司有纪念意义的活动等

2)实施步骤可按以下方式进行：

①策划期内前期推出产品形象广告

②销后适时推出诚征代理商广告

③节假日、重大活动前推出促销广告

④把握时机进行公关活动，接触消费者

⑤积极利用新闻媒介，善于创造利用新闻事件提高企业产品知名度

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案行动方案要细致、周密，操作性强又不乏灵活性还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以较低费用取得良好效果为原则尤其应该注意季节性产品淡、旺季营销侧重点，抓住旺季营销优势

这一部分记载的是整个营销方案推进过程中的费用投入，包括农产品营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投渗透获得最优效果

该部分对营销行动方案投渗透实施后的效益分析，包括农产品营销后未来1-5年的销售增长、利润与收益分析、现金流分析、投资往返报率等

这一部分是作为农产品策划方案的补充部分在方案执行中都可能出现与现实情况不相适应的地方，因此方案贯彻必须随时根据市场的反馈及时对方案入行调整

战略一：出位构思烘托节日空气

节日是动感的日子，欢欣的日子，捕捉我们的节日花费心思，寓动于乐，寓乐于销，制造抢手，结束完结节日推广。关于不一样节日，描写不一样显着活动主题，把最多顾客吸引到自个的柜台前，营建现场气氛，完结节日出售目的。

战略二：文明推广传达品牌内涵

文明推广，嫁接节日的文明空气，打开关于性的文明推广。充分开掘和运用节日的文明内涵，并与本身运营理念和公司文明结合起来，不只可以吸引许多的花费者，在给花费者艺术享受的一同，也能带来出色的商场效益，树立出色的公司形象。

节假日活动是节日推广中的一部分，节假日活动可以丰盛公司推广内容，推动互动、增强粘性、前进品牌知名度，那么公司在节日活动策划前要做哪些准备工作、需要清楚的疑问有哪些？一个节日推广活动要包容全部环节非常困难，因此节日推广必须有关于性，辨明主次，关键处置终端通路。通过对零售商和花费者这两个终端的非常影响，构成一条直线以拉动整个出售面的铺开。

零售商业包括超市、仓储、百货、商厦、大卖场关于终端的推广活动，首要政策便是要通过一系列活动来前进零售商的产品库存、增加上柜率和取得出售点的优胜化、生动化，有用协作厂家节日推广活动。

1、清楚活动目的，判定主题。在策划活动的时分，首要要根据本身的实践情况（包括活动的时间、预期投入的费用等）和商场分析的情况（包括竞争对手其时的活动举动分析、政策用户团体分析、客户心思分析、产品特征分析等）做出准确的区分，并且在进行分析之后，扬长避短地获取其时最重要的，也是其时最值得推广的一个主题。

2、准备资源。列出活动所需有关的宣传资源，人力资源，物力资源，包括涉及到的部分和人员，活动的各项费用，根据实践情况进行具体，细致的核算后，用清楚清楚的方法列出。

3、碰头会议。活动策划首要负责人确实开端活动方案后，组织有关人员开个碰头会议，对其间涉及到的细节再进行充分的谈论，修改。

也就是你开展这次中药产品市场营销活动的意义，为什么开展这次活动等。

在整个中药产营销活动前，要先制定行动方案，安排好人员，调整好各部门的关系，并且要制定大家共同遵守的制度。

1、对中药产市场进行分析。包括过去几年中药市场的总量、总额、不同地区的销售；中药产品过去几年的价格、利润、差额；主要竞争者，它的规模、目标、市场占有略等 ；中药产品的各个分销渠道，各渠道的相对重要性等。

2、运用swot分析法（机会、威胁、优势、劣势）对中药产品市场进行分析。

3、指出中药产品市场面对的主要问题和对未来的主要假设。

4、设定中药产品企业的目标，包括销量、价位、铺货渠道等。

5、选择营销战略。要注意考虑中药企业的目标市尝核心定位、市场营销组合、活动的预算等。

6、确定活动的方案。必须具体到时间、地点、人员安排、预算费用，要把各个环节都安排好，不能出错。

7、对营销活动进行管理、监督、控制。保证各个环节进度合理、花费明朗、人员安排合理。

进行中药产品市场营销活动的效果评估，找出不足的地方加以改进，对经验要加以总结。

以上就是个人对重要产品市场营销策划的建议，希望对你有用！

一、宗旨。也就是你开展这次中药产品市场营销活动的意义，为什么开展这次活动等。

二、前期准备。在整个中药产营销活动前，要先制定行动方案，安排好人员，调整好各部门的关系，并且要制定大家共同遵守的制度。

前 言

任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对xx市房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。

第一节 市场分析

一、xx市房地产市产基本状况

(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。

20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。

（二）房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步增长。

1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。

2、开发规模扩大，开发投资高速增长。2003年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%，对全市国有及其它经济投资增长贡献率为2.1%。从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。

3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。

4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。

5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，xx区内集中了14家，xx县3家，xx县2家，xx市1家。

二、房地产发展所面临的困难和挑战

一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米（其中住宅空置0.61万平方米），占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响。

二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差。近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小。20xx年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金， 有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发能力。

三是物业管理落后，配套设施不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发。

四是外部因素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷；还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展。

总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大。

市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20xx年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上；国际经验表明：当一国人均gdp达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均gdp为5208元（651美元），是房地产业加速发展的时期；目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大。2003年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展。

三、xx市同类产品调查统计

“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将xx市xx开发区，xx市xx区及xx区进行大体对比分析如下：

1、xx开发区。

由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，xx开发区地段房地产都在卖自然环境。

xx大酒店：

核心竞争力：五星级酒店标准概念

其周边自然环境好；

用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等；

其定位为社会高薪阶层。

2、xx地带。以新开发的项目-城西农贸综合市场为主。

xx农贸综合市场：

核心竞争力：xx市、区两级政府批准兴建的xx区唯一农贸综合市场。

规模大，规划齐全，有功能优势：

拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。

住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。

定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。

2、xx城区地带。

xx商业广场：

核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区；2.原xx批发市场，主楼统一经营，超大规模优势。

有功能优势：

总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米

住房均价500多元每平方米。门面2000元至11000元每平方米。

定位：xx地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区。

xx商城：

核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。

四、消费者分析

根据《xx房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅（办公楼）要求如下：

1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理；

2、住宅（办公楼）及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋*室等；

3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，

4、消费者对物业管理的要求

a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；

b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通。

第二节 “站前广场”项目分析

一、 项目优势分析

1 环境：坐拥xx火车站正对面，坐享人流物流优势。xx、xx铁路在这里呈十字交汇，东至xx、xx，南至xx、xx、西去xx、xx，北达首都。xx火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。

2 地段：位于火车站正对面，附近楼盘以xx商业步行街、xx商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈。

3 发展：据有关信息xx火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展。

物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目标消费者着重考虑的主题。

4住宅（办公楼）设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰。

6配套设施齐全，（高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等）。

7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择。

8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。

二、 项目劣势分析

1)品牌号召力：xx房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成。现在以xx、xx为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。

2)市场承受能力：由于xx市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素。

3)竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。

三、竞争对手分析

第三节 推广策略界定

一、目标消费群界定

从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅（宾馆、写字楼）的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：

1 目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者；以及自身具有经济能力较强的阶层。

2 年龄：年龄大约在35到55岁，

3 家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感。

4对家庭（办公）环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求品位，但他们又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。

5有强烈的虚荣心，喜欢攀比和玄耀，，但喜欢附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化品位。

优势该店处于xx市xx地区航空高新技术产业区，境内目标群体收入高，消费能力强。经营的.川菜是大众化菜系，消费者接受面广，并有试飞员等部分稳定的客源支撑。位置处于经济开发区，对今后的发展非常有利。

劣势周边居住人群较少，人气不足。该店前任老板经营管理较差，在当地口碑较差，后成为烂尾楼，现要盘活该楼，难度较高。该区除了跟飞人员及其他航空技术人员以外，其余流动人员相对较少。该区餐馆较多，市场小，竞争激烈。

重新树立酒店知名度，提升人气，稳定收入，立足于本土，打造当地一流酒店形象。

当地中高收入人群,各企事业单位,机关团体，婚寿宴群体。

提前向目标消费群发布开业活动信息及具体活动内容；

关注并运用当地社会热点，吸引消费群体。

通过媒体（报纸、电视、电台、中国移动）发布一些软新闻、硬广告，同时用宣传车、dm单、横幅等进行宣传。

时间安排

xx月xx日-x月xx日，确定开业庆典及开业前后宣传方案。

xx月xx日-x月xx日，制定并印刷宣传资料、优惠卡，确定各种宣传用品。

开业时间：

庆典地点：xx酒店大门口

宣传范围：目标消费者

第一阶段

导入期（xx天）x月xx日-x月xx日

x月xx日，相关人员开始在xx酒店主楼和附楼上挂宣传布幅，如主楼挂一大型布幅(20米×20米，设置开业倒计时时间表)，提前告知消费者具体开业时间及优惠政策，上方内容为大字：xx酒店距开业还有xx天，下方是优惠活动小字内容如下：

方案一：狂折到底

第一天：菜品5.8折(酒水不享受优惠)

第二天：菜品6折

第三天：菜品6.8折

第四天：菜品7.8折

第五天：菜品8折

第六天：菜品8.5折

第七天：菜品8.8折

一、本案策划的目的

中国是茶的故乡，也是茶文化的发祥地、茶的发现和利用，在中国已有四五千年历史，且长盛不衰，传遍全球、茶已成为全世界众化、欢迎、最有益于身心健康的绿色饮料、茶融天地人于一体，提倡“天下茶人是一家”、茶叶网络营销策划的目的是为了让茶叶产品及品牌在日趋激烈的市场竞争中胜出、通过对自己茶叶产品的营销状况分析，结合自身的优点与缺点策划出自己的战略方法、在激烈的市场竞争中打出自己的一片天地，争取限度占领市场，更好的促进产品的销售、

二、网络营销环境分析

1、市场状况

中国是茶叶原产地和第一生产、消费大国，有上千年的饮茶历史，茶叶已经融入到人们的生活中、喝茶已成为多数中国人的一种生活习惯，茶已成为社会生活中不可缺少的健康饮品和精神饮品，而且，随着人们健康消费观念的普及，茶正在被越来越人接受、喜爱和追求、

茶市场竞争激烈、种类众多，但却有很多缺陷、

一是茶叶生产的标准体系和卫生安全体系建设滞后；

二是茶类丰富，产量大，品牌不大，例如：大众知道有普洱茶，却不知道有些什么品牌、整个普洱茶市场的品牌多却不强，使在网络上销售比较好的大益、新益、老仓等品牌的普洱茶其知名度也仅是在网络上比较红、

现在的国内茶叶市场看似波澜不惊，实际上却是暗流涌动，众多茶叶企业亟待破茧而出、但茶叶行业目前多、乱、弱的特点导致了整个行业的无序竞争和低层次竞争，消费者购买缺乏依据和方向、可以说，国内的茶产业是“有名茶，无”、因此，通过网络营销快速推广我们的茶叶品牌非常重要、

2、产品分析

普洱茶，其品牌有：云上品、大益、下关、龙园号、勐傣、冰岛胡等、“云上品”，具有独特性，有与众不同之处，其他品牌不是我们专有，消费者在其他店铺也能搜到类似产品、

3、消费者分析：

普洱茶降血脂、血糖、血压；明目、化痰止咳；能瘦身去脂肪，特别是小腹堆积脂肪；能暖胃护胃、

不同的功效也有不同的消费群体、

白领：喝普洱茶能降低辐射、舒缓身心压力、

男人：喝普洱茶能醒酒敌烟、明目安神、

女人：喝普洱茶能美容瘦身、清火解毒、

中老年人：喝普洱茶能降三高、抗衰老、

三、网络营销策略

（一）产品策略：

我们产品众多，分为两类，一类是我们自己的产品，一类是其他商家的产品、我们的产品有“云上品”，具有独特性，在以后具有很大的发展潜力、每一种产品都有一定的生命周期，消费者长期用一种产品容易厌烦，研发新产品可以留住老顾客，同时吸引新顾客、

其他商家的产品有大益、下关、龙园号、勐傣、冰岛胡等、这些产品有助于消费者在搜索类似产品的时候进入，增加人气和销量，快速提我们的信用等级、

根据普洱茶不同的功效及消费群体，我们销售各类普洱茶以满足不同消费者的需求、如女儿茶的目标消费群体是白领；迷你沱茶则为了方便办公室白领、

产品组合销售：产品搭配销售，同时减去部分价格，可以刺激消费，同时带动其他产品的销售、

（二）价格策略：

消费者的消费能力不一样，价格对消费者而言，有很重要的意义、

1、折扣定价：部分出售已久且成本较低的商品，可以在后期或者节假日用折扣定价让消费者感觉自己占了很大的便宜、

2、尾数定价：价格数字上不进位，而保留零头，使消费者产生价格低廉的心理、售价在100块钱左右的商品，定成110元，消费者认为它是100元多的产品，定成98、

3、超低价格：选一款适合的茶叶，价格定的比较低，消费者在搜索产品的时候容易发现，进而进店，增加人气，同时也促进了其他产品的消售、

（三）促销策略：

1、网络广告策略：

根据不同的消费群体，可以在不同的网站上做广告，也可以在店铺的首页做广告，吸引消费者、

2、销售促进策略：

①特价促销：对于消费者来说，特价促销可以吸引更多的消费者注意、可以在节日使用特价促销方式，通过低价来吸引顾客选购、

②赠品策略：很多消费者喜欢小便宜，赠送小礼品容易使他们对店铺产生好感、当然也可以有“买一送一”或者“加一元赠送其他产品”等其他活动、

③软件策略：淘宝有许多软件可以放到店铺，促进消费，如：“天天特价”每隔段时间可以推出一种茶叶、消费者容易受到“特价”的影响，；“团购”软件，有倒计时，很多消费者有跟风行为，大家都买，那自己就买，尤其是倒计时要结束的时候、

四、网站推广

（一）网络广告策略：

1、直通车：被淘宝直通车推广了的宝贝，只要想来淘宝买这种宝贝的人就能看到，大大提高了宝贝的曝光率，给店铺带来很高的流量和销量、

2、邮件：每隔一段时间给经常关顾店铺的消费者或者群发送邮件、

3、店铺广告

①策划期内前期推出产品形象广告、

②节假日、重大活动前推出促销广告、

（二）搜索引擎营销：

1、关键词：消费者在购买过程中一般同过搜索引擎，输入产品的大概名称，在按分类寻找、设定好的关键词有助于消费者寻找自己的产品、

2、站内的SEO：

①站内连接：利用各个版块的内容相关性，以及网站地图，建大量的站内连接，提高整天页面的浏览量、

②网站结构：使用HTML静态页面设计主页，减少框架和动态元素的使用、

（三）活动营销策略：

淘宝服务中有很多的活动，尽量参加活动，增加店铺的曝光率、如：试用中心活动、淘金币、聚划算团购等、选择可以参加的活动去参加、

（四）软文推广：

软文分别站到用户角度、站到行业角度、站到媒体角度来有计划的撰写和发布推广，促使每篇软文都能够被各种网站转摘发布，以达到的效果、软文要写的让用户看了有收获，标题要写的吸引网站编辑，这样才能达到的宣传效果、

五、经费预算

1、人员的招募：1000~1500元；

2、市场调研：800~1500元；

3、网站优化：500~1200元；

4、网络宣传：8000~15000元；

5、杂费：1500~2000元；

合计：11800~19200元、

在公司的正确领导下，与各职能部门团结协作，努力完成公司制定的目标，具体如下：

1、近期完成楼的验收工作；

2、加强对施工单位和监理单位的沟通、协调和管理，确保工程质量和进度，确保楼1楼能够在年底前竣工验收，并在绿化等配套工程完成的情况下交付使用；3#楼酒店完成全部土建工作；

3、树立乐富强品牌形象，处理好阳光花园、桂花苑的客户投诉、维修问题，尽可能的.使客户满意。

工作建议：

1、加强品牌及人力资源管理

企业管理包括成本控制、质量管理、进度控制、供应商管理和投资管理，也包括营销管理、品牌管理和人力资源管理。经过这次全球经济振荡，只有牢牢夯实品牌基础并有一支拼搏进取、反应灵敏和快捷的反应系统，才能更快的走出当前的危机。

2、加强人员培训与学习

结合公司发展战略，有针对性的对人员进行培养，造就一支精管理、懂技术、善经营、高素质的团队，力争做到人尽其才，才尽其用，并采取创造性的激励办法对人员进行考评，给员工创造各种锻炼和学习机会。

篇一：珠宝玉石营销策划方案 珠宝玉石营销策划方案 策划人：吕晗 09421127 指导教师：李立宁 第一部分

一、市场调查。

⑴纵观当代全球珠宝业发展的历史过程，发现该行业呈现出以下趋势：一是产业化发展步伐加快。二是与其它行业的渗透不断扩大。三是对整个社会经济结构的调整作用明显。四是珠宝消费的多元化特征明显。五是市场化竞争更加激烈。⑵国内珠宝业发展的趋势。目前国内从事珠宝首饰业生产加工的企业约4000余家，生产从业人员80余万；加上营销人员达300余万，年产值1000亿元（1999年），2000年已达1500亿元。据分析表明：未来中国珠宝产业的基本构架已经形成了“五个基地三大中心”。五个基地分别是：以上海为中心的钻石、贵金属营销交易基地；以深圳为主体的深--港钻石与贵金属生产加工基地；以辽宁岫岩县为主体的岫玉生产加工出口基地；以广东番禺、揭阳等为主体的黄铂金镶宝石类生产加工外销基地；以云南为主体的中国东盟自由贸易区内的翡翠及有色宝石原材料和成品营销基地。三个中心分别是：深（深圳）—港台（香港、台湾）—广（东）珠宝深加工生产中心；北京—上海的珠宝贵金属交易中心；云南-东盟有色宝玉贸易中心。

二、市场分析

⑴优势①具有良好的资源优势。云南宝玉石资源储量丰富，是我国五大宝玉石主产地之一。②具有悠久的经营历史。从旧石器时期到春秋战国，昆明、楚雄、江川、德钦等地已大量出现玛瑙、绿松石等加工而成的饰品。③具有独特的集散地功能。云南是沟通中国内地与南亚、东南亚及印度洋沿岸各国最为便捷的陆上通道。④具有旺盛的市场需求。⑤具有特殊的品牌效应。这主要是与云南人开发利用缅甸的宝玉石资源，积极经营传播的历史分不开的。⑥具有良好的产业依托。旅游产业和矿产业列为云南经济社会发展的支柱产业后，每年约4000万人到云南观光，这为云南发展珠宝产业提供了广阔的人流资源。⑦具有一定的人才储备。由于地理区位、历史积淀等原因，云南从事珠宝玉石业的人才种类齐全，资源勘探、设计、生产加工、雕刻、教育、鉴定、评估、营销等各门类的人才一应俱全。⑧具有较完善的法律法规。

⑵市场所处区域的宏观经济形势 ａ．总体的消费态势：

中低档消费居多，高档消费有待开发，人的文化素养市场流行趋势有所提升．主要消费群以大中型城市消费者为主．

ｂ．国内对珠宝行业比较重视，各大城市近来纷纷举办具有国际性的展示会，与国外市场流行趋势同步走，同时，国际上，时尚界也针对此行业展开了一些研导，创新，举办各种首饰博览会，使珠宝的消费档次稳步提升． ｃ．国内目标市场的文化背景

①时尚的市场文化背景，产品在设计方面，大多西化，消费群的年龄多在世25岁到40岁之间，喜欢追风，注重个性发展．

②传统的市场文化背景，产品在设计方面遵循中国的传统宗教思想，消费群多为40岁----50岁的消费者。③ 受外来宗教思想的影响，一大部分年青人喜欢基督文化，从而饰品多以避邪。星座配用的形式出现。三、资金预算。

（1）店面租赁装修：4万（2）货物：13万

（3）宣传，广告：1万（4）应急或周转：2万（5）总计：20万

四、经营方式（网络、实体、或者综合和其他）。实体店

第二部分

五、实体店面选址。昆明顺城购物中心

六、配货方案。

（1）进货品种：各种翡翠饰品。

（2）进货渠道：找珠宝行业中以信用出名的厂家进货，绝对不进赝品。实行明码实价，对消费者负责。

七、顾客定位与分析。

1、消费者的总体消费态势：中档消费

2、所针对的消费者分析 a,消费者的总量80%以上

b,消费者的年龄分析25岁-----30岁之间c,中高层次上班女性 d,收入较高

e,受教育程度多在大专以上

f,其多分布于各大中型城市的来昆明旅游者

3、所针对的消费者的消费行为(1)购买的动机 a,时尚的购买动机 b,目的性购买 c,投资性购买(2)购买的频率小（3）购买的数量不定

（4）购买地点：专卖店和各大珠宝行

4、潜在消费者的特征 a潜在消费者的特征

①年龄在35岁到50岁之间 ②收入比较高的休闲女性 ③受教育程度高

b,对这类产品的态度分析 ①价格要中高 ②艺术性突出 ③真材实料

八、家人生活安排。

（1）家庭生活安排：家庭生活尽量节俭，不铺张浪费，珍惜每一分钱，有一定的储蓄，以备不时之需，搞好各方面的关系，平时乐于助人，在危难的时候他们能帮忙解围。

（2）应急安排：若是出现很大的亏损，则需向亲戚朋友借钱周转，还解决不了时再去银行贷款；若是出现自然灾害，则向投保的保险公司索取赔偿；若是进货渠道出现问题，产品质量有问题，则需向供货商要求赔偿，解决不了时可以利用法律武器维护自身的合法权益，并要求赔偿名誉损失。最关键的是临危不惧，诚心和顾客好好沟通，一定能解决好的。

第三部分

九、综合风险及盈亏评估。⑴风险：

①产品出现质量问题，进货渠道出现问题 ②与顾客产生纠纷 ③人为灾害

④突发的自然灾害 ⑵解决方案：

上述风险可能会造成很大的损失，但是必须遵守顾客是上帝的原则，买一些相应的保险，不能因此失掉诚信的原则，努力积极的解决问题。好好了解相关的法律知识，遵纪守法，运用法律知识保护自己的合法权益。

十、总结。让学生综合运用所学知识。珠宝玉石营销策划不是一件简单的事，从市场调查与分析、资金预算、珠宝配货方案、营销方案、顾客分析、风险评估到家庭生活安排及应急，每一项都必须认真仔细好好规划，收集各方资料，搞好各方人际关系。想靠一个人完成一番事业是很难的，因此必须利用好自身的人脉关系，诚信经营，与客户建立良好的关系。篇二：珠宝销售策划书

爱迪尔珠宝感恩节活动策划书

一、活动主题：心存感恩，爱在行动

二、活动目的：为回馈广大新老顾客，本店值此感恩节来临之际特举办一系列活动，以提高产品销量，取得预期目标利润。

三、目标群体：藕塘职教园在校大学生

四、活动时间：2011年11月23-25日

五、活动地点：爱迪尔珠宝无锡商院模拟店

六、活动内容： 活动一：真情感恩礼

活动期间，消费者凭宣传单进店即可领取小礼品一份。数量 有限，送完为止。活动二： 感恩连好运

活动期间，凡在本店消费满一百即可参加抽奖活动(中奖率 100%），惊喜多多，预购从速。活动三：实惠感恩心

活动期间，凡一次性消费满168元即可享受8.8折优惠；满 268 即可享受8折优惠，买的越多折扣越多。

七、运作方案：

（1）活动前三天印制好活动宣传单，并安排人员在人群流动性强的场所进行分发。（2）活动前一天准备好活动所用道具（小礼品、抽奖箱、奖品、会 员卡等）。（3）活动前，人员安排要到位，做到责任到人（产品销售人员，收银人员，负责抽奖人员，礼品、奖品分发人员等）

八、活动注意事项：

（1）活动期间：2011年11月23-25日（周三、四、五）

（2）活动期间，控制人流量保护好顾客人生财产安全，防止发生意 外事件。

九、费用预算：（1）宣传单（共1000份）100元（2）小礼品、奖品费 300元 共计：400元篇三：珠宝营销方案 第五章 珠宝营销策略

企业营销活动的目的就是综合运用市场营销组合的各种手因素，向市场提供适销对路的产品，以满足消费者的需求，取得最佳的经济效益。珠宝营销策略就是珠宝企业按照市场营销组合的要求，在对市场营销环境进行广泛市场调查的基础上，结合企业自身的实际而制定的产品策略、价格策略、分销策略和促销策略等一系列营销组合策略。珠宝营销策略的制定是否符合珠宝企业和珠宝市场要求，直接关系到企业的生死存亡，是各企业都非常重视的一项工作。本章将对珠宝企业的营销组合策略做详细的阐述。第一节 产品策略

珠宝企业从事市场营销活动，首要的工作就是要生产和销售与珠宝市场相适应的产品。产品是市场营销组合中的第一要素，是定价、分销、促销的基础。因此，企业进入市场首先要对产品进行决策。制定产品策略是企业能否取得市场主动的前提，它直接关系到企业的兴衰存亡。

一、产品的概念 研究产品策略，搞清楚产品的概念是十分重要的。对产品的理解不能局限于具体的物质实体，市场营销学中产品的概念要丰富、广泛得多，它已经远远超越了传统的有形实物的范围，而将非物质形态的服务都纳入产品的范围。按照传统的理解，产品就是劳动生产物，是具有某种特定物质形态和用途的物体。从这个范围来说的产品，是指在一定的生产关系下，劳动者与生产资料相结合，根据一定的社会需求和个人消费而设计、生产出来的物质资料，是社会物质财富的实体本身，而不包括其它内容。

现代市场营销理论认为，产品是指整体产品，是指向市场提供的能满足消费者或用户某种需求和利益的物质产品和非物质形态的服务。包括产品实体、服务、信誉等有形和无形的形式。其范围包括核心产品、形式产品、延伸产品三个层次（如图5-1所示）。

核心产品——效用或利益

整体产品 形式产品——品牌、质量、款式、包装、赠品等。延伸产品——送货、质量保证、售后服务等 图5-1 产品的概念示意图

核心产品是指载于产品形态内的能为消费者提供各种利益和满足其需要的效用、功能。它回答了购买者真正要购买的是什么。消费者购买某种产品，并不完全是为了占有或获得产品本身，而是为了获得能满足某种需要的效用或利益。珠宝消费就是一个典型的例子，消费者购买珠宝首饰并不是单纯为了获得商品本身，而是希望通过佩戴本产品显示自己尊贵的地位和富有身份，满足自己的审美需要或某种心理追求，在很大程度上是为了获得一种心理满足。核心产品是消费者追求的最基本的内容。

形式产品（或称有形产品）是指直接提供给消费者的产品实体和服务的外观，是核心产品借以实现的形式，包括产品质量、款式、工艺、品牌名称、包装、附赠品等。企业只有通过形式产品才能向消费者提供核心产品，也就是说，产品的基本效用和利益必须通过某些具体的形式才能得以实现。

延伸产品（或称外延产品、附加产品）是指消费者在获取产品或产品使用过程中所能得到的除形式产品和核心产品以外的各种附加的产品或服务。珠宝首饰市场的延伸产品主要指信誉保证和售后服务。

延伸产品的概念来源于消费者对市场需要的深入认识，因为消费者购买产品的目的是为了满足某种需要，这一需要是综合的、多层次的，因而他们希望得到与满足该项需要有关的一切事物。

现代市场的竞争是整体产品的综合竞争。企业只有向顾客提供效用更好、更完善的整体产品，才能在市场竞争中占据主导位置。

二、产品组合及组合策略

（一）产品组合企业在生产经营活动中，必须根据市场需求和企业实力，确定生产和经营哪些产品，明确产品之间的相互关系，这就是我们将要讲述的企业产品组合决策的内容。

产品组合的宽度又称产品组合的广度，是指一个企业的产品组合中所包含的产品线的数目。所包含的产品线越多，其产品组合的广度就越宽；反之，其产品组合的广度就越窄。如百货公司所经营的产品线就很多，珠宝首饰仅作为其中一条产品线，每一种首饰类型就是一个产品项目；而专业的珠宝首饰企业所经营的产品线就比较窄，每一种类型即是一个产品线。产品组合的长度是指一个企业产品组合中所包含的产品项目的总数。用图5-2来说明：在该企业的产品组合中有三个产品线，产品项目总数是10个，我们就可以说，这个企业的产品长度为10。

产品组合的深度是指企业所经营的每一个产品线中所包含的产品项目的数量，产品数目越多，其产品组合的深度就越深，反之就越浅。

产品深度 产品线

（一）金银饰品——铂金饰品、金饰品、银饰品；

产品线

（二）珠宝饰品——钻石饰品、红宝石饰品、蓝宝石饰品、珍珠饰品； 产品线

（三）玉器饰品——硬玉饰品、软玉饰品； 图5-2产品组合中广度、深度示意图

产品组合的密度也叫产品组合的关联性或一致性，是指各种产品线在最终用途、生产条件、分销渠道或其它方面的相互关联的程度，即产品种类之间的一致性。关联的程度越紧，其密度就越大；反之就越小。例如：戒指作为一个首饰种类，在每一个产品项目中均有戒指，且各种规格的戒指都很全，表明对戒指这个产品种类来讲，产品密度很大。

企业产品组合的宽度、长度、深度和密度不同，就构成不同的产品组合。企业在选择决定产品组合宽度、长度、深度和密度时，会受到企业资源、市场需求及市场竞争的制约。企业产品组合的宽度、长度、深度和密度主要取决于企业目标市场的需要。研究产品组合的宽度、长度、深度和密度在市场营销战略上具有重要意义。首先，企业增加产品的宽度，扩展经营领域，实行多角化经营，可以充分发挥企业优势，使企业尤其是大企业的资源、技术得到充分利用，开拓新的市场，提高经济效益；并且，实行多角化经营还可以分散企业的投资风险。其次，企业增加产品组合的长度和深度，可以占领同类产品中更多的细分市场，适应更广泛的消费者的不同需求和爱好。再次，企业加强产品组合的密度，可以提高企业在某一地区或某一行业的声誉，提高企业的市场地位。

（二）产品组合策略 企业产品组合策略，就是企业根据目标市场的需要和企业的经济实力，对产品的宽度、长度、深度和密度进行不同的结合的策略。尽管产品组合的宽度、长度、深度和密度与企业的销售量和利润大小不存在必然的比例关系，但是，一个企业为了获得最大的销售额和利润，满足目标市场中不同消费者的需求，确定一个最佳的产品组合是非常必要的。企业在制定产品组合的决策时，根据不同的情况和目标市场的不同特点，可以选择如下几种策略： 1．扩大产品组合策略

所谓扩大产品组合策略就是拓展产品组合的宽度或深度。即企业在原有产品线的基础上，再增加一条或几条产品线，扩大产品经营范围，或是在原有产品项目的基础上增加新的产品项目，生产经营更多的产品以满足市场的需求。扩大产品组合策略是在充分的市场调查的基础上，对市场前景进行预测后做出的相应的决策。当企业预测现有的产品项目的销售额和利润在未来的一段时间内有可能下降时，就应该考虑现有产品组合中增加新的项目，或加强其中有市场潜力的产品项目。新增加的产品线与原产品线可以相关，也可毫不相关。如某专业经营黄金首饰的公司，为了适应市场需求，新增了铂金首饰项目和珠宝首饰产品线。前者是相关项目，后者是不相关的拓展产品线。当企业打算增加产品特色，或为更多的细分市场提供产品时，可选择在原有产品线内增加新的产品项目。扩大产品组合对企业经营有如下作用：

（1）能够综合利用企业的各项资源，降低成本，增强产品竞争能力；（2）能够减少季节性变化和市场需求的变化对企业经营造成的影响，增强企业经营的稳定性。（3）能够充分利用商业信誉和商标，完善产品系列，最大限度地增加企业的销售额和利润，提高企业的市场营销效率。

（4）有利于满足顾客多方面的需求，扩大生产和经营规模，进入和占领多个细分市场。应用扩大市场营销组合策略时，要正确处理扩大产品组合与“小而全”的矛盾。该策略的应用必须是在企业资源条件没有充分利用，而市场确有需求的情况下使用。以最大限度地发挥企业的潜力并增加利润。而“小而全”则是一种小生产意识的表现，在当今商品经济十分发达的时代是根本行不通的。

扩大产品组合的方式可归纳为如下三种：（1）平行扩大法

即企业在生产设备、技术力量和流动资金允许的范围内充分发挥企业潜能，向专业化方向扩展。在原有产品线的基础上增加产品项目，在产品线层次上平行延伸。（2）系列扩大法

即企业增加产品线，同时也增加产品项目，在产品的宽度和深度两个方向上同时扩展，向产品的多规格、多类型、多款式、多花色发展，增强生产经营的灵活性。（3）综合利用扩大法即生产企业生产与原有产品系列不相关的异类产品，通常与综合利用原材料、处理积压产品等结合进行。如某宝石批发企业在长期的业务中，遗留下一批规格不整的宝石半成品，为了处理这些半成品，他们将这些半成品镶嵌后再批发，从而增加了成品批发业务。

2．缩减产品组合策略

所谓缩减产品组合就是降低产品组合的宽度和深度，即在原有的产品组合中取消若干个产品线或产品项目，集中力量生产或经营一个或少数几个产品项目，提高专业化水平，力图从生产经营较少的产品中获得较多的利润。产品组合的缩减是在市场需求趋于饱和，价格竞争剧烈的条件下，主动让出产品组合中低利产品的市场份额，集中企业的优势资源，力争从经营较少的产品项目中获得较多的长期利润。如在近几年的珠宝市场中，钻石消费占珠宝市场的主体，一些企业主动减少或放弃销量较少的珍珠、低档宝石等产品项目的经营业务，重点从事钻石首饰的营销。

企业在一定的市场条件下，采取减少产品组合策略是十分必要的。首先，它可以让企业集中技术资源改造保留的产品线，降低生产成本，提高产品的市场竞争能力；其次，能够减少资金占用，加快资金周转；第三，有利于生产的专业化，有利于企业在某一特定市场赢得利益和信誉；第四，可以使产品组合的配置更加合理完善，以谋求企业在市场上的长期利益。缩减产品组合，一般可以采用以下几种方式：

（1）保持原有产品的宽度和深度，增加产品产量，降低成本，但改革营销方式。通过增加产品项目的量来提高市场占有率和利润。

（2）削减产品线，即根据市场发展的变化，减少经营的产品线，集中企业的优势资源，生产经营少数几个有市场潜力的产品系列，并力争在市场竞争中取得主导地位，弥补因减少产品线给企业带来的利润损失，在所经营的产品线中创造更大的利润。（3）减少产品项目，即减少产品系列内的不同品种、规格、款式的生产和经营，淘汰低利产品，尽量经营销路好、利润高的产品。3．产品延伸策略

产品延伸策略也称高档产品与低档产品策略。任何企业的产品都有其特定的市场定位，所谓产品延伸策略是指全部或部分地改变企业原有产品的市场定位，将企业现有产品大类延长的一种策略。具体来说有三种做法：（1）向上延伸

向上延伸是指原来原来企业产品的市场定位是生产经营低档产品，后来决定增加高档产品，即高档产品策略，就是在产品组合的某一条产品线中增加新的高档高价的产品项目，以提高企业现有产品的市场声望。这样既可提高企业原有产品的销售量，又可以使企业的产品逐步转入高档产品市场，从而谋求企业的长远利益。

1.品牌名称：xx

2.公司名称：xx

3.品牌商标与说明

品牌建立时间

品牌目标(近期与长期)

通过地区市场调查，得出xx品牌在市场的发展潜力如何？

1.竞争对手分析

2.消费者分析

3.本品牌优势分析(品牌特点与设计思路)

4.潜在市场展望(机会)

通过第二部分调查，确定品牌定位与理念！

1.品牌定位(什么类型服装，适合什么年龄段人群，价格定位)

2.品牌理念(企业使命，经营思想、行为准则)

1)企业使命。企业使命是指企业依据什么样的使命在开展各种经营活动，是品牌理念最基本的出发点，也是企业行动的原动力。

2)经营思想。经营思想是指导企业经营活动的观念、态度和思想。经营思想直接影响着企业对外经营姿态和服务姿态。不同的企业经营思想便会产生不同的经营姿态，便会给人以不同的企业形象的印象。

3)行为准则。行为准则是指企业内部员工在企业经营活动中所必须奉行的一系列行为准则和规则，是对员工的约束和要求。

在确定品牌定位与理念后，为了更好的发展品牌，采取何种方式进行推广？这里的品牌只是初期建立的品牌！(营销策略——广告策略、价格策略、促销活动等)

案例一：(综合推广方案)

1.品牌宽度推广阶段：

推广目的：建立品牌知名度。

推广策略：强势打造，强制灌输式。

推广方法：广告宣传，活动、事件传播。

这个阶段主要是通过一些传统的推广手法，通过宣传、传播品牌，让广大消费者了解、知晓品牌的基本内涵：产品、品牌文化等，是属于和消费者的初级沟通。

2、品牌深度推广阶段：

宗旨：让品牌深入人(消费者)心。

推广目的：提升品牌美誉度，品牌忠诚度，提高品牌销售力。

推广策略：深度互动，创新传播。

创新是策划的生命，尤其是在品牌的深度推广阶段，要和消费者达成深度互动，让消费者从内心深处体验、认可、接受品牌，品牌文化，就必须独辟蹊径，大胆创新，从而提高品牌销售力。

推广方法一：建立品牌文化吧，实行顾客互动。具体操作：企业可在繁华地段自建，亦可和各个酒吧、咖啡屋等场所联合，全面推广品牌文化，让消费者深度了解和认识品牌文化，感受品牌文化氛围，并借助消费者口碑进行宣传。

推广方法二：完善员工管理，实行员工互动。具体操作：每一个员工都是企业品牌宣传的一个活广告，企业可以通过实行员工持股、员工进行企业文化的学习等，首先从企业内部达成一个“传播源”，借助员工的这种对企业文化认可在生活、工作中将品牌文化进行传播。

推广方法三：丰富品牌文化，建立品牌和消费者之间的情感因素。具体操作：以品牌文化为宗旨，塑造能打动目标消费者的、得到消费者认同和感动的品牌故事等，让品牌文化生动、形象、丰满起来，使之广为流传，以赢得人心，赢得市场。

3、品牌维护阶段：

宗旨：维护品牌高度。

策略：宽度推广+深度推广

案例二：(广告推广)

一、市场定位

以贵阳市为主，以遵义、安顺等为辅，向整个贵州辐射。各种活动的开展均以贵阳为重点。

二、商品定位

高品质、高价位、高品位的男士服饰。

三、广告定位

劲霸男装——我(赵文卓)的选择。

四、广告对象定位

高级白领、工商人士、成功人士。

五、广告形象定位

形象—品味高尚的男士(充满侠骨柔情的男人风彩)

一、广告目的

经过今年的广告攻势，在贵阳地区消费者心目中，初步建立劲霸服饰的知名度与好感度。并且能够在贵州西服服饰市场中站稳脚跟，与雅戈尔等分割市场。

二、广告分期

1、扩销期(20xx年11—26日)，主要任务是吸引消费者对劲霸服饰的注意；初步树立产品形象，引导消费者使之认识劲霸服饰，达到扩大市场的目的。

2、强销期(27一30日)，深度引导消费者，塑造对产品的信赖感与好感，分割市场。

3、补充期(1—9日)，以各种广告宣传的攻势，树立完整的产品形象。

三、诉求重点

高品质、高品位

四、策略建议

l.系列报纸广告。设计系列的各款报纸广告，以供随时使用，报纸上打广告，以四分之一版套红为主(可用异形广告)，配合套红达到醒目效果。

以下的宣传标题仅供参考

主体广告。直接宣传产品。

从商品角度切入(报子、布幅)

“劲霸”男人——赵文卓将于11月30日亲临贵阳一展侠骨柔情的男人风采

劲霸男装——“隆重登陆贵阳”

劲霸男装旗舰店抢滩贵阳

国际巨星赵文卓11月30日将在“劲霸男装旗舰店”进行售衣签名活动。

2、大型布幅广告。

在全市各繁华地段，在户外大型广告牌上挂大型巨幅布标(短期喷绘)，起到轰动效应。

3、在公交车体上做8部不同线路的车(半年期)，以增强后期的广告效果。

4、在门面前悬挂竖幅、彩旗，以此增加气氛。

五、xx品牌推广方案实行时间

六、总结(不得少于300字)

执行推广方案后，期望得到什么结果？

实现近期目标后是否根据实际情况进行调整？

简单阐述品牌成长期、成熟期预计目标时间与产生价值？(可以拟定发展步骤)

1.起步阶段：20xx年4月—20xx年2月，开设专卖店x个，发展加盟商x家，计划秋冬季设计款式120款，营业额300万元，完善各项管理程序和提高设计档设。

2.发展阶段：20xx年3月—20xx年3月，开设专卖店x家，发展加盟商到x家，计划每季款式150款式，计划营业额1000万元。

3.完善阶段：20xx年3月—20xx年3月，发展加盟商到x家，计划每季款式180款，计划营业额超过5000万元。

4.成熟阶段：20xx年4月—20xx年4月，发展加盟商到x家，计划每季款式180款式，计划营业额达到8000万元。

5.稳步发展阶段：20xx年5月以后，发展二线产品，三线产品，稳定市场，成为国内知名女装品牌。 总结，表达品牌能够成功的强烈信心！

甲方：

地址：

乙方：房地产中介代理有限公司

地址：

甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方（独家）代理销售甲方开发经营或拥有的 事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条 合作方式和范围

甲方指定乙方为在（地区）的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在 兴建的 项目，该项目为（别墅、写字楼、公寓、住宅），销售面积共计 平方米。

第二条 合作期限

１．本合同代理期限为 个月，自 年 月 日至 年 月 日。在本合同到期前的 天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长 个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。

２．在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合

同。

３．在本合同有效代理期内，甲方不得在 地区指定其他代理商。

第三条 费用负担

本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等）由甲主负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。

具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。

第四条销售价格

销售基价（本代理项目各层楼面的平均价）由甲乙双方确定为 元／平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。

第五条代理佣金及支付

１．乙方的代理佣金为所售的 项目价目表成交额的 ％，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。

２．甲方同意按下列方式支付代理佣金。

甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于３天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。

乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。

３．乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于５天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

４．因客户对临时买卖合同违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。

第六条 甲方的责任

１．甲方应向乙方提供以下文件和资料：

（１）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；

（２）新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设 项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证）和销售 项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证；

旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。

（３）关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；

（４）乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；

（５）甲方正式委托乙方为 项目销售（的独家）代理的委托书；

以上文件和资料，甲方应于本合同签订后二天内向乙方交付齐全。

甲方保证若客户购买的 的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。

２．甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误打。

３．甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。

第七条 乙方的责任

１．在合同期内，乙方应做以下工作：

（１）制定推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等）；

（２）根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；

（３）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；

（４）派送宣传资料、售楼书；

（５）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目环境及情况；

（６）利用各种形式开展多渠道销售活动；

（７）在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；

（８）乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺。

２．乙方在销售过程中，应根据甲方提供的 项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

３．乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况（如客户一次性购买多个单位），乙方应告之甲方，作个案协商处理。

４．乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。

第八条 合同的终止和变更

１．在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。

２．经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第九条 违约责任，双方违反合同约定的，支付 的违约金。

第十条 其他事项

１．本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。

２．在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

甲方： （盖章）

代表人： （签字）

乙方：房地产中介代理有限公司（盖章）

代表人： （签字）

传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。

然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的utility，所谓utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。

现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。

现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为网，一网打尽。

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”（营销手段方面），采取“租售结合”的营销策略。

“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行借款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！

众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。

并且，我们投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。（具体操作方法可以到“永安新村”“取经”）

阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我要问的是您们对自己的产品有信心么？（当然我对您们还是有信心的），如果有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）

俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有的、具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。

目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”（社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。

关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”（销售模式）而付出。

“诗意栖居”是人类居住的梦想！所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。

满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业；氧气如同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。

现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临；在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。

海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。

在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。

一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的.一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子：你爱上一个女孩必须勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！对吗？

最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量（手段）全力去说服他们、征服他们

广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，限度地提高广告资金的回报率；二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。

通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：

如果广告后收益>广告费用,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构化，以达到花最少的费用而获取诉求的化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。

另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国

移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是实用、实惠的双“实”原则！我们提倡的是“实实在在”的那点东西！对吧？

我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力非常有限。这时，我们必须借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。

具体推介有多种操作方法：

1.利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜的。借助突发事件宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。

2．必要时可以在荷城广场展开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，因为这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针；让产品在消费者的意念当中构筑了一个清晰的模型；令其在决定购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。

最后，特别要注意的是，在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广告中，可以顺便提起后来楼盘开发的信息（如名称、地址、性质等），其实在推介新有楼上，可以随便找个借口（理由、原因）进行，如可以是“推陈出新”（“陈”指华翠园的楼盘；而“新”则指我们即将推出的新楼盘）。

在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是“发现”二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，必须抓住以下三个关键：

1.勇于打破思维定式。

2.善于另辟蹊径。

3.敢于抓住机遇。

跳来跳去跳出精彩跳出实惠

逛不完的市场，淘不完的精彩！

师哥疯了，清仓大甩卖！

走过走过，不要错过，此刻不买，以后后悔，快来啊！快来啊！

深深同学情，件件良心货！暖人心田的同学深情，物美价廉的品牌产品！

有钱的捧个钱场，没钱的捧个人场。

能挑擅找，变废为宝。

你的需求就是我的需求，您的满意就是我的满意！

前无古人后无来者，。

师哥疯了，清仓大甩卖！

跳蚤市场，淘到你爽。

人无我有，人有我优！

走过走过，不要错过，此刻不买，以后后悔，快来啊！快来啊！

欢乐跳蚤，活力无限！魅力市场，应有尽有！

淘精彩逛不完的市场，淘不完的精彩！

跳蚤！跳蚤！我就喜欢！

小市场，大收获！

求元给对面的妹子买雪糕。

前无古人后无来者，……

求毛买跟老冰棍，师哥真哭了……

跳蚤虽小五脏全；市场活跃同学笑物物交换历史久；金融风暴压不倒

强健的后肢是市场经济的强大动力。

见机就剁吧，剁手为所需，实用更环保！

绿色引领生活，行动创造未来。

走过走过，不要错过，此刻不买，以后后悔，快来啊！快来啊！名字:超爆跳楼价。

互通有无，变废为宝跳蚤虽小五脏全，市场活跃同学笑。物物交换历史久，金融风暴压不倒。

能挑擅找，变废为宝。

让旧货飞一会儿。

欢乐跳蚤，活力无限！魅力市场，应有尽有！

那里给你异常的味道:美食诱惑，挑逗你的味蕾

更换新主人，寻找新归宿。

翻开营销类报纸和杂志，形形的招商广告让人目不暇接，仿佛到处都是商机。赚钱看起来很容易。每个厂家都在宣传自己的产品多么好，市场份额多么巨大。只要你想赚钱。那么下一个百万富翁或者千万富翁也许就是你。

现在的营销人真的很累，每天都被这些“理想派的招商广告”充斥着眼球。看起来发财真的很容易。于是便用多少年的积蓄去交换那些发财的梦想。

厂家们也开始越来越轻松，销售那是经销商的事情。我把利润让给了你，你去销售好了。卖好了肯定是有钱赚的。

在这一片的招商热潮中，笔者也未能免俗。先后参与了几次招商的策划。在一条条用承诺和鲜花编织的通路上和招商企业与经销商畅想美好的未来。

企业：你为什么招商

做为一个专业的策划团队，我们一直认为招商是营销形式而不是营销目的。企业实行招商不外乎以下几种想法。

1、迅速建立通路。随着中国传统商业渠道的瓦解，通路越来越成为企业需要面对的首要问题。实力强的企业一般都采取自建通路的做法，但更多的企业是没有能力复制的。那么利用招商建立通路就成了很多厂家的选择。

2、迅速回笼资金。现代企业的运作中越来越强调资金流的作用。那么招商对于企业回笼资金就是一个很好的手段。很多企业就是运用招商回笼来的资金用于广告宣传或者企业的下一步发展。

3、整合社会资源。俗话说：强龙难压地头蛇。虽然很多企业实力很强，但相比当地的经销商，毕竟隔了几层。所以招商可以多方面的整合经销商的优势，更有利于产品在当地的推广。

既然招商的目的很明确，那么为什么这种互惠互利的事情却被越来越多的媒体曝光，甚至有些到了人人喊打的地步呢。

圈钱，招商中的毒瘤

过去在主持招商工作的时候，经常要参加一些经销商的谈判。很多经销商对招商厂家是又爱又怕。爱的是那一个个发财的机会，怕的是碰到圈钱的厂家而面对的无奈。

据经销商讲，现在的招商企业大多是圈起钱就走，这话不能说代表目前招商的整体方向，却也是实实在在存在的问题。

笔者在保健品圈里混迹了八年，看到很多朋友依靠做经销商成为百万富翁，也有很多在这个行业亏个倾家荡产。这虽然和自己的营销策略有一定关系。但也很多上了船就成为了厂家的羔羊。

有很多企业的招商目的很简单，那就是圈钱。找个产品，打个广告。把经销商的钱集中在自己手里。至于你怎么操作，是死是活。那是你自己的事情。退货，不是不可以，一条一条的规定，让经销商退也不是，不退也不是。

可以说这样的厂家就是招商企业中的毒瘤，让经销商无所适从，严重影响了正常招商工作的进展。

招商，方向在哪里

最近，经常和一些客户讨论招商问题。面对越来越残酷的招商大战，面对越来越成熟的经销商，招商的方向在哪里？

找到招商的方向首先分清招商的目的。最有钱的经销商不一定是最合适的经销商。招商的最大目的还是寻找那些最合适的合作伙伴，整合社会资源。实现产品销售上的突破。

一个负责招商的朋友接到过这样一个电话：“我没做过保健品，但我很有钱。你看我做你们这个怎么样？”当时我们是把这件事情当笑话谈的。但仔细一想这类经销商的数量也不是很少。当然面对这类经销商不同的企业解决方式也是不同的。

圈钱的企业会说：没关系，只要你做，肯投广告费。产品一定会火起来的。我保证你能赚到钱。

负责的企业会说：对不起，你没有保健品的销售经验，我们不会把权交给你的。

那么，我们能不能换一种思路呢，也许这个经销商没做过保健品，但他依然有许多经销商没有的社会资源。只要这些资源适合产品的推广，我们为什么不帮助他利用自己的资源和我们的营销手段赚钱呢？

让经销商赚钱，这是一个合格的招商企业给经销商最好广告。那么怎么赚钱，我们就要交给经销商一个方法，也就是我们所说的策划方案。

我们在接待招商客户的时候一直建议对方先操作一个样板市场，这样既可以试验一下营销方案的可行性。最大限度的降低经销商的风险。同时也是一则最好的招商广告。有眼光的经销商是不会放过赚钱的机会的。

项目名称：___________________________

委托方(甲方)：_____________________

顾问方(乙方)：_____________________

签定地点：__________省_______市(县)

签定日期：_______年_______月_______日

有效期限：_______年_______月_______日

至_______年_______月_______日

依据《中华人民共和国民法典》的规定，合同双方就项目的预咨询服务经协商一致，签定本合同。

一、预咨询服务的内容、形式和要求

委托项目的内容：_________________________________

形式：___________________________________________

时间表：(开始时间和完成时间，关键步骤和控制时间)

_________________________________________________

最终报告：(内容、提交方式)

_________________________________________________

咨询人员：(咨询人员人数、职称、学历等)

_________________________________________________

二、履行期限、地点和方式

本合同自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日在__________________(地点)履行。

本合同的履行方式：_______________________________

派出预咨询小组，到甲方企业实地调查，得出结论，并提交《预咨询报告》。

三、委托方的协作事项

在合同生效后________________(时间)内，委托方应向顾问方提供下列资料和工作条件：

1.进一步的信息和文档;

2._______________________ ______________________________

3.其它：________________________________________________

四、技术信息和资料的保密

_________________________________________________________

五、验收、评价方法

_________________________________________________________

六、报酬及其支付方式

(一)本项目报酬(咨询经费)：___________元。

(二)支付方式(采用以下第___________种方式)：

1.一次总付：___________元，时间：___________。

2.分期支付：___________元，时间：___________;___________元，时间：___________。

3.其它方式：_____________________________________________。

七、违约金或者损失赔偿额的计算方法

违反本合同约定，违约方应当按合同法有关规定，承担违约责任。

违反本合同第________条约定，________方应当承担违约责任，承担方式和违约金额如下：___________

违反本合同第________条约定，________方应当承担违约责任，承担方式和违约金额如下：___________

八、解决合同纠纷的方式

执行本合同发生争议，由甲乙双方协商解决。协商不成，双方同意由________仲裁委员会仲裁。

九、其它：_________________________________________________

委托方(甲方)：________________________

名称(或姓名)(签章)：________________

法定代表人(签章)：____________________

委托代理人(签章)：____________________

联系人(签章)：________________________

电话：__________________________________

开户银行：______________________________

账号：__________________________________

顾问方(乙方)：________________________

名称(或姓名)(签章)：________________

法定代表人(签章)：____________________

委托代理人(签章)：____________________

联系人(签章)：________________________

住所(通讯地址)：______________________

电话：__________________________________

开户银行：______________________________

一、 前言

1、行业背景

随着“中秋节”的临近，市场的硝烟已经愈发弥漫，成功的经验告诉我们：要想提高销量，提高市场占有率，最主要的一项工作就是做好促销活动的前期推广。

纵观当今市场，没有一个企业和商家不是凭借其高超的经营管理水平，实施营销推广方式的创新，在优胜劣汰，弱肉强食的市场竞争环境中，得以生存并取得成功。

如何在“中秋节”这场关键战役中，打出水平，战出高度，确保全年销量全面完成，为确保此次“中秋节”月饼销售活动的成功，选择一个行之有效的网络平台是关键。

2、网络营销推广的重要性

在当今网络信息时代的环境下，市场的形态时刻都在发生着巨大的演变，作为这一时代演变的重点产物之一的社区论坛，突破了许多传统市场的限制，为新一轮市场营销和经营活动奠定了基础。而网络的普遍性及广泛性更是决定了网络营销对企业营销的重要性。网络推广，可以把企业文化通过多种渠道更好地散播出去，品牌的知名度也会由此更深入民心，同时，相对地传统的推广而言，网络推广更经济、便捷，收益也更显著。

3、大茂名网的优势

大茂名网站凭着本地化、门户化、信息化、互动化的优势，充分整合茂名地区生活服务及社会公益的资源，全面开启《茂名城事》、《茂名行业》、《闲情茂名》、《大爱无疆》、《茂名圈子》五大区域，全站覆盖有城事、娱乐、社区、房产、家居、数码、汽车、金融、健康、时尚、旅游、美容、美食、教育、电商、公益等十六个频道，为商家提供多渠道的网络推广，结合网络实现线上线下一体化的营销策略。

二、 网络营销推广目的

1、树立品牌形象

通过事件和话题炒作，整合网络全面资讯组合，进行有效地诱导，用特色化商品诉求，突出嘉豪轩的高端品牌和个性化元素，从而迎合人们的猎奇心理，并对品牌形成黏度，并将消费欲望延伸到常规产品之中。

2、提高品牌知名度

互联网络媒体最大的优势就是它不同于传统媒体的信息单向传播，而是信息互动传播，用户可以随时获取他们认为有用的信息，厂商，开发商也可以及时得到宝贵的用户反馈信息。

结合线上线下一体化的推广方式，重视网络中舆-论的力量，引导舆-论、控制舆-论，打造嘉豪轩成为行业关注亮点。

研究模型：监测市场热点与趋势，并对个案项目进行投资分析。

研究方向：对房地产市场进行基础与专题研究，并提供研究顾问服务。

研究成果：中国房地产指数系统，房地产市场系列报告，地产企业系列报告。

乍一看，中国指数研究院，“中”字头，与民营企业有何关系？其实，这家研究院脱胎于搜房网内部，整合了所在行业能整合的最权威资源。同时，它又是搜房网的兄弟单位，与搜房网并肩而立，彼此携手前行。

如果追溯中国指数研究院的历史渊源，它的历史算起来甚至比搜房网都早了五年，它见证了商品房时代的开始。在创办搜房网之前，莫天全曾任职中国房地产指数系统秘书长。这个指数系统创建于1994年，背景满是大旗：国务院研究发展中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团……

从1999年开始，房地产渐渐成长为国民经济的支柱产业，搜房网也在当年应运而生。随后，莫天全在2000年成立了搜房研究院。到2004年，搜房控股又整合了原来的中国房地产指数系统、内部的搜房研究院，以及外部的中国房地产TOP10研究组等研究资源，成立了中国指数研究院。

中国指数研究院和搜房网是并列关系，同属于搜房控股。搜房网从事于中国房地产互联网广告业务的推广和运作，中国指数研究院则专注于于中国房地产行业的研究。同时，两者之间也有些配合，比如搜房网为研究院提供运营平台、传播渠道等支持，使研究院可以提供★WWW.BAIHUAWEN.CN★线上线下相结合的房地产服务解决方案。2010年，中国指数研究院与搜房整体在纽交所上市。

在研究内容上，中国研究院有数据信息中心、中国房地产TOP10研究组、中指调查三个部门。在业务层级上，中国指数研究院实行分区布局，设立华北、华东、华中、华南、西南五个分院，这完全是为渗透局部市场而作的设置。各分支机构就近采集当地的行业数据，包括土地储备、地价与房价、政策变化、消费水平变化等数据。这些数据可以制作成局部市场报告，或者进一步汇总整理成为更完备的市场报告，也就是变成有价值的产品。

指数研究院“根正苗红”，它的交易数据体系来源于各地房管局或建委，开发经营数据体系是来源于国家统计局，土地市场数据体系则来源于国土资源部及各地国土局。中国指数研究院与这些机构之间，有着紧密的合作关系。比如，目前房管局体系内部参考的城市房地产价格指数是由研究院协助提供，国家统计局的《中国房地产统计年鉴》也是由中国指数研究院联合出版。

因与国内地产相关部门长年处于紧密合作关系中，且机构本身具备一定的政府背景，所以研究院也就拥有了一定的权威性和可靠性。它可以与搜房网合作，为客户提供更全面的服务方案。研究院与搜房网都未涉及地产商的根本利益环节，故无论从集团业务还是地产研究角度，中国指数研究院都是完全独立的第三方机构，可以提供更为客观独立的研究成果――既包括宏观经济的分析，也包括个体地产企业的投资调研与咨询。