房地产营销创新有哪些【最新20篇】

合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。今天读文网小编要与大家分享的是：房地产营销代理服务合同书相关范本，具体内容如下，欢迎阅读!

房地产营销代理服务合同书

签订合同双方：

委托方： 法定地址： 电话： 传真： 受托方： 法定地址： 电话： 传真：

就甲方委托乙方全程策划代理“*****”项目事宜，经双方友好协商达成一致意见。明确双方责任义务，保障双方利益，特签订本合同.供甲乙双方共同遵守执行

一、 委托范围及性质

(—)、全程营销代理性质

甲方同意自合同签订之日起正式委托乙方作为 全程营销代理项目名称及位置 该项目名称为“******”位于—— 全程营销代理期限及范围

1、全程策划及代理销售期限合同签订之日起**个月。

2、代理范围：

代理范围为楼盘的总建面积的**%，代理销售的房号见附表，乙方代理销售总面积 _____平方米。

二、甲、乙双方权责

(一)甲方权责：

1)确立本项目专项负责人，以保证能及时解决营销代理中的各种问题，使该项目高效

率、规范化的运作。

2)向乙方提供本项目销售代理过程所需的一切相关资料及法律文件，并承担因此产生的各项责任。

3)本合同生效后，甲方不得再委托其它任何第三方承担销售代理工作。

4)协助乙方制定销售方案，及时签署乙方签订的销售合同书(销售合同书必须按甲方提供的标准制订)。

5)乙方的营销执行方案须经甲方书面认可后方可实施。

6)因甲方原因造成的索赔或其它法律责任，由甲方承担。

7)甲方需按时、按合同支付乙方代理费用。

8)以甲方为主，甲、乙双方应共同制定售房合同之范本，以供乙方在销售中执行。

9)以甲方为主，。甲、乙双方应共同协商制定该项目的销售价格，由乙方制订价格系统及策略，经甲方认可，并行文以供乙方执行，乙方不得擅自降低销售价格。

10)乙方负责该项目全盘除行销外的宣传推广费用，不低于_____万元人民币。

11)发生下列情况之一时，甲方有权单方终止合同：

A 由于乙方及其工作人员的原因造成销售工作出现重大失误或给甲方造成重大损失的;

C 在销售过程中，乙方给客户提供了超出实际配套等标准的虚假承诺。

12) 甲方在售楼现场设销控人员，负责所有款项的收付及合同保管工作。

(二)乙方权责

1、 乙方应向甲方提交营销、宣传广告等计划，并得到甲方认可，确保营销方案的有效性按计划完成甲方委托的工作内容。

2、 乙方需按双方约定的工作要求安排专案小组，以甲方名义签署销售合同，客户购房款直接交入甲方开设的专用回款账号，保证代理工作顺利实施。

3、 销售人员采取轮班制，并统一服装、统一工牌、统一口径，每天8小时以上的时间内设有专人负责接待客户，现场人员不得低于7人。

4、 乙方在销售期间，不得任意放盘，不得在未征得甲方同意向客户做出任何超出双方书面约定的承诺，所有变更均以甲方正式书面通知为准;不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。该项目的销售执行价格由双方共同协商确定。

5、 销售人员的工资、奖金、交通、福利等一切费用由乙方自行支付。

6、 销售期间，乙方组织好楼盘的销售工作，负责管理销控表，并分周报表、月报表、阶段报表，按时向甲方提供，资料存档。乙方的一切销售活动需按照甲方审批的正式方案执行，如有变动，应及时报经甲方同意后方可执行。

7、 乙方应在每月月末向甲方提供下月营销计划、广告要点、篇幅、排期。

8、甲乙双方分别指定项目负责人，负责项目对接，销售过程中任何举措须通过工作联系单方式通知对方(经负责人签字)。

9、每个销售单位的代理责任在客户交付首期购房款及签订合同，按揭资料齐备，按揭

贷款合同签订后即告结束。

10.甲方不得在乙方营销代理的有效期内另设销售机构，否则成交销售额均归乙方，视为乙方结算业绩。

11.发生以下情况之一者，乙方可单方终止合同或将合同代理期任务期限按以下拖延时间自动延长：

a) 甲方不能提交售楼所需的全部文件资料; b) 甲方的销售条件发生变化;

c) 项目施工进度无法保证销售进度，造成销售进度与施工进度断档等。

三、全程营销代理费及结算方式

(一)销售任务，价格及周期

1、该项目销售任务为全盘总建面积的**%，销售金额为_____，乙方销售任务

以上述金额为基础。

2、 项目销售周期为**个月，分*个阶段，每阶段*个月。各阶段任务(按销售金额)分解如下：

第一阶段;**%，销售金额_____万元：第二阶段：**%，销售金额_____万元：第三阶段：**%，销售金颇_____万元;第四阶段：**%，销售金额_____ 万元;

3、 本项目全程均价保证不低于 元/平方米.

4、 甲方应保证乙方进场时所销售项目的相关证件到位，并经乙方认可，否则乙方销售代理期限自动顺延。

(二) 营销代理取费

该项目营销代理费用的取费标准为销售额的**%。

(三)结算方式

代理费用支付方式：在销售过程中每个月第2日为乙方销售任务结算日，甲方于当日根据乙方在上月完成的销售合同总额按照双方约定的取费标准核算代理费款额，并在2个工作日内支付应付给乙方的款项。

(四)其他

1、如乙方销售执行均价超过 元/平方米，则超出部分按5：5分成，其结算与任务无关。

2、如乙方提前或超额完成销售代理任务，甲方视情况给予乙方一定的奖励。

四、合同生效及其他

1，本合同自双方签字盖章之日起生效，所有条款双方均严格遵照执行。

2、本合同执行的过程中，如有因不可抗力影响有关条款之执行的，不视为违约。

3、双方协商同意后对本合同的修改、扩充等，应签订补充协议。

4、若客户交清首期房款前毁约，所没收的定金归甲方所有;若客户在交清首期房款 后毁约，定金归甲方所有，乙方收取定金部分相应的代理费。

5、若乙方销售价格超出甲方委托销售的销售均价，须经甲方同意。

6、双方协定同意本合同执行期间，如甲方向第三方转让产权等而导致所委托物业的产权业主变更的，甲方在转让时向受让产权方说明本合同的有效性，三方就有关的权利义务及债权债务事宜签订协议，如新产权方要求重新委托代理销售时，乙方具有优先代理权。

7、在销售执行过程中，若甲方无正当理由终止合同时，须支付乙方人民币20万元整作为对乙方的补偿。

8，双方对合作过程中的所有相关商业资料均负有保密责任，未经许可任何一方不得擅自对外发布或提供给第三者。

9，甲方自合同签定之日起2日内提供该项目施工进度衰，施工进度表与本合同具有同等法律效力。

10、本合同未尽事宜，双方协商解决，井签署相关协议，作为合同附件。若对本合同执行中产生的冲突，双方协商不成的交由甲方住所地有管辖权的人民法院解决。

五、本合同正本一式二份，副本二份，甲乙双方各执一份，具同等效力。

甲方： 乙方： 地址： 地址：

甲方(盖章) 乙方(盖章) 代表(签字) 代表(签字)

签约时间： 年 月 日

产品销售代理协议书

甲方： 地址： 电话： 传真：

乙方： 地址： 电话： 传真：

甲、乙双方经友好协商，以自愿、平等互利为原则，就乙方经销甲方之 _____系列产品，根据《中华人民共和国合同法》，双方达成如下协议：

一、甲、乙双方的权利和义务

1、甲方是_____系列产品的供应商，乙方是销售商。

2、销售内容：甲方生产的所有产品销售权规乙方所有

3、乙方尽最大努力销售甲方产品。甲方也应保证供应足够的货源。

4、 甲方应向乙方提供符合国家标准的产品，如乙方发现产品质量不合格，乙方有权向甲方提出调换。

5、货物残损、退换：乙方在验收时发现短少或包装上有缺陷，导致影响销售，乙方有权提出调换，甲方应立即予以调换。

6、乙方应完成任务：_____。试销期除外。

7、付款期限 ：甲方产品经验收合格后，乙方必须在_____日内付清货款 。

8、甲方负责为乙方提供全面的市场支持，与乙方一起培训销售服务人员。

9、产品定价：____________________

此价格属基础定价，可以根据市场销售情况再作调整。

10、甲方负责给乙方提供全面的市场支持，配合乙方销售策略，适时做好促销，如安装广告牌，市场品偿品等。

11、甲方未经乙方许可，不得擅自销售产品，如未经乙方同意签字，甲方销售出的产品，将抵充乙方销售任务，且乙方将扣除同等金额的产品销售货款。

12、乙方销售甲方产品需交纳保证金_________元。

二、合同的变更及终止

本协议期满后，由甲、乙双方协商是否续签本协议，乙方具有优先续签本协议的权利。

三 、争议解决：

本协议发生争议，双方以友好协商的方式解决，协商不成时，可申请仲裁或由乙方所在地人民法院管辖，依法处理。

五、附则

1、本协议有效期为：_____ 年_____月_____日至_____年_____ 月_____ 日。

2、其它未尽事宜双方可友好协商。

3、本协议一式两份，双方各执一份，签名盖章后即生效。

甲方： 乙方： 法人代表： 法人代表： 签约代表： 签约代表：

签约日期： 年 月 日

签约日期： 年 月 日

尊敬的xx：

您好!

感谢你在百忙之中审阅我的求职信，今毛遂自荐，诚待您的!

我叫××，来自于××，正因生活在的环境，磨练出我吃苦耐劳、学习刻苦的性格，培养了我自学能力和强进取心的.习惯。

四年里，我学习了的基础和专业的知识，取得了优异的成绩，拿到了两次三等奖学金和该专业应证书，我有对房地产销售、策划的能力，有对房地产投资分析与管理、价格评估、物业管理和工程预算的理论基础，有对、天正建筑，和语言的应用能力，有对计算机软硬件的操作能力，我还在自学。怀着对计算机的忠爱和为社会的需要，我拥属于的计算机，现能熟练地操作系统，维修软件故障。跟上时代的步伐我很注重与人交往和沟通面的能力，我选修了公共关系学、演讲与口才、现代礼仪并考取了公关员证书。我有的团队精神和组织能力，在宿舍里，因有强的团体意识而宿舍多次获优;在迎新晚会上，也因好的团队精神而舞蹈荣获校二等奖!四年里我学习科学文化知识还节假日去锻炼的能力、磨练的意志，为融入社会，社会，的一技之长打下夯实的基础，我曾××公司销售洗衣机、××公司销售手机，今年我又××房地产代理公司的楼盘销售。我知道这远远还，但我不气馁!因我拥有年轻、勇于拼搏，敢于挑战的资本!

在所有都以，曾经拥已历史，最的是珍惜现在，把握未来。迎接挑战，竞争，把握机遇才能立于不败之地。“问渠哪得清如许，为有源头活水来”，我一直朝着“无止境的开拓进取，不停为而奋斗”

愿与贵公司共创辉煌，期待您的佳音!

祝贵公司事业蒸蒸日上!

此致

敬礼!

日期

一、活动目的：

为答谢新老客户一直以来对我酒店的大力支持，利用春节新年的有利商机来回馈我们的新老客户，以刺激其继续消费，以达到我酒店营业额的稳定性增长，最终达到更好的赢利目的。

二、活动时间：

20xx年1月1日

三、活动地点：

中、西餐厅及客房

四、主题口号：

相约xxxx，相聚xx

五、活动内容：

（一）西餐：

1、凡春节当天在西餐消费的客户均可获赠奥运纪念卡一张（自行制作）。

2、春节当日一次性消费满300元的客户，均可获赠西餐单人早餐券一张。

3、春节当日一次性消费满600元的客户，可获赠优惠房券（凭此优惠券可获门市价6折优惠）一张。

（二）中餐：

1、凡春节当天在中餐消费的客户均可获赠纪念卡一张。

2、春节当天在中餐大厅消费的客户，一次性消费满500元可获赠西餐早餐券一张。

3、包房一次性消费满1000元，获赠面值100元现金券（此现金券可在本酒店任营业区消费）一张。

4、春节当日一次性消费满XX元，即赠送贵宾卡一张。

5、春节当日在中餐一次性消费满3000元，赠送标准客房一间一晚。

6、春节当日在中餐一次性消费满1XX元，可获赠xxxx年xx门票一张。

（三）客房：

1、凡春节当天在客房入住的客户均可获赠纪念卡一张。

2、春节当晚个人入住客房，一律按门市价8折优惠，并赠送果篮一个及早餐券一张。

3、春节当晚一次性开房满8间者，送xxxx年xx门票一张。

六、活动广告宣传方式：

1、广告宣传：

（1）pop广告牌三块：大堂一块，中餐入口一块，西餐入口一块。布标一条，放置酒店大门。内容为：相约xxxx，相聚xx！

（2）设计制作彩色宣传单1000张。

（3）设计制作西餐早餐券（西餐自带有早餐券）。

（4）设计制作赠房券。

（5）设计制作现金券。

2、口碑宣传：销售部及营业部，以销售部为主，各营业部为辅。

3、短信宣传：销售部及营业部各部门经理利用手机短信形式向客户发送此次活动信息，以达到宣传，吸引客户消费的作用。

七、场地布置：

1、酒店外围：

（1）大门正对面绿色植物区，制作xxxx年倒计时。

（2）酒店大门及西餐侧门吊大红灯笼，以衬托节日气氛。

（3）酒店大门正对面，制作“春节快乐”装饰。

2、大堂：酒店大堂摆放三个“x”展架（整个活动内容）

八、责任分工及完成时间：

1、总指挥：x总

2、总执行及总协调：x副总

3、布场（20xx年xx月xx日完成）：市场营销部，各部门配合。

4、策划宣传（20xx年xx月xx日前完成）：市场营销部负责各类广告宣传、票券的设计及制作。

6、采购（20xx年xx月xx日前完成）：财务部负责关于本次活动的物品采购，美工跟进。

注：门票需财务部跟进落实，确保当日能顺利把门票送到客人手中。

九、物品采购单

（详见附表）

十、费用预算

（详见附表）

促销是在打折、降价、赠品等促进销售的基础之上，与消费者进行深度沟通的有力武器，在这一过程当中，更容易建立起消费者对品牌的关注与理解，并建立起品牌的忠诚。

一、促销现场的装扮

促销现场的装扮分为技术装扮与服务装扮两种，技术装扮指的是产品、台面的装扮，服务装扮指的是环境、条件、人员等的装扮，所以装扮这个环节的意义非常重要，如何来运作，需要根据不同的节日来确定。

（一）促销产品的装扮

产品的装扮需要固定的，而不是随心所欲，要根据产品针对的消费群体、消费目标、消费价值、消费周转期、消费习惯来确定的，产品的消费群体比较简单，符合什么样人的胃口，大众化就可以了。同时，由于节日消费周期不会太高，除非是固定使用的产品，但这个不需要装扮，因此，节日消费的产品周期短，在装扮尽量简洁明快，突出节日的气氛就可以了。商品的摆放要错落有秩，同等价位的商品放在同一货物架处，并用从几元左右的低价商品向外延伸到几十元的商品，这种摆放方式先满足消费者的低价诉求吸引消费者观望，进而以高价格的优质美观的商品加强对消费者的吸引，从而促使消费者产生购买欲。

玩具店内张贴的海报和各类价格标签是最有效的传递信息工具。应尽可能减少文字，使消费者在 3 秒钟之内能看完全文，清楚地知道促销内容，使消费者更容易在无意识中察觉促销信息，促成购买。

（二）促销台面的装扮

促销台面不仅仅包括产品的地堆、专柜、专卖区域等，而是一项综合的促销平台，所以从平台这个角度看其延伸的区域非常大。玩具店在促销时，布臵好促销台面的是一般常规的做法，尽量做到醒目、有节日氛围，可以使用多种科技较高的手段来刺激消费者的眼球，声、光、电等包装的增加，将是对台面的最好吸引。另外，从延伸的角度看，促销台面需要有外围的引导，比如门口、导购台、咨询台、引导员等，多处需要标识产品的对象，集中延伸展示才是综合促销平台的着落点。

（三）促销环境的装扮

促销环境有人为制造环境与整体环境互相作用的交织，才能够显示出促销环境的效应，所以在布臵或选择促销环境的时候，对于人文环境的首选，越来越重视，那么如何精选人文环境给予的促销呢，这就需要玩具店主对节日文化有比较大的了解，针对什么样的节日进行什么样的人文关怀，并将促销与之有机结合是最佳办法。而根据节日文化把产品和人文环境相结合将是需要第一考虑的，做到人文与产品销售捆绑进行，这样可以大大缩小玩具产品与消费者购买时的亲近接触，达到完美效果。

（四）促销人员“装扮”

对于促销人员的“装扮”，在促销过程中主要是亲和力的准备，促销是瞬间的购买行为，比较感性，所以对于有好的亲和力将是现代促销技能的首要保证。对于如何装扮促销人员，需要对促销人员有明确的要求，一是要规范使用标准亲和力相关礼仪与必要的辅助目标；二是构建系统的产品促销规程，注重对区域文化的建设性提炼；三是促进产品与消费者、产品与环境、产品与服务等多种态度有机利用；四是为自己找寻最佳的服务标准，度身定做是合理的促销要求。

二、促销的目标策划

（一）明白为谁促销

知道把产品卖出去，当然这个是对的，但如果产品碰到销售困难，或者叫卖困难的时候，为谁促销就显得非常关键，因此，无论在什么样的情况下，需要保持为谁促销的理念，明白把产品卖给谁，将是在繁杂人流当中保持清醒头脑的必要保证。消费对象永远是要实地牢牢把握的。

（二）促销要简单明了

在促销活动期间，驻足观望的人会很多，但有些客户是非常挑剔的，尤其是在竞争激烈的今天，所以促销优惠的条件与优惠的程序一定要简化，而不能到了关键时刻解释不清楚，而浪费时间，错过对大部分客户的关照，失去促销的意义。因此，促销优惠的前提下，一定要简单明白，千万不要搞什么积分制，累计制等条件，这样的吸引力是无法满足的，也是浪费资源的表现（79767购物网 分享）。

（三）提倡动态促销

节日促销里面需要动态促销，也就是把促销要按照节日推进的阶段进行，而不是不变的，玩具店在节日促销里面往往忽略这样一点，节日前与节日中可能变化较小，但节日后期的变化就非常明显，因此，在节日促销项目上，要动态观察，如果出现跟不上市场变化的节奏，很容易出现节日促销“空虚”症状，空虚症的表现是没有管理、没有促销技术跟进、没有促销产品转换、没有新的促销亮点、没有促销反馈数据、没有竞争压力分析等等，这是非常不可取的。

三、节日促销技巧

促销技巧在日常的表现中，主要是对产品的有机分化，通过把促销的一些手段用在促销的过程里面，使得促销成为消费者过节日的标志，也是适应消费需求的一种表现，实际上是把促销按照不同的规程，在有效的时间段内，做出不同的摆设，这样将对促销的含量有所提高。

（一）促销有时限

有促销时限是目前比较流行的做法，比如节日的第一天，节日的消费时段，限定消费时间来鼓动消费，在固定的时间里面满足促销的需求。

（二）促销要量化

把要销售的产品规定数量，这也是常规的做法，但在节日消费当中，这样的做法不是很好，容易被竞争掉，所以在旺季的节日中不太好使用这样的规则。

（三）促销要有特点

促销特点；有自己的促销特点，比如民族特点，那么在赠送、包装、折扣、礼物、优惠上要鲜明地树立起特色的旗臶，把特色促销做到底，区别节日的统一“红”的格局。

（四）促销要控制好氛围

控制好促销的氛围是很重要的，一般在节日中间，氛围比较统一，以喜庆为代表，但在不同的场合或者不同的产品上可以有所区别，要表现出主动的促销氛围，主要展示促销氛围中的个性，比如重促销手段，而轻产品功能，重促销礼物，轻促销承诺等。

节日促销策划当中要体现稳当、特色、鲜明，在技巧的合理配臵上，对技巧的保鲜、困难、问题要考虑的比技巧展示重要多，无论在环境的变化、促销难度的加大、成本的提高、管理的困难上，需要对促销技能的合理部署，有时候技巧并不是最重要的，而是对技巧的调度、对技巧的现场控制、对技巧的困难分析， 显得更加突出、重要。

准备阶段：

在节日前几天发送个性贺卡

节日促销并不单指节日当天的活动，还需要提前的准备。我们知道，玩具店建立顾客档案是非常有必要的，在大小节日来临之际，顾客档案就派上用场了。在节日前几天，店主就需要按照平时收集来的宝宝孩子的生日信息和电话号码、家庭住址发送贺卡。可以在儿童节或者是孩子生日签送货卡，还可以在国庆，春节一次签送500张卡片。不要发送没有签名的卡片或是预先打印了玩具店名称和你个人姓名的卡片。也不要仅仅在卡片上签上你的名字，而应将卡片当作开拓市场的工具。应该尽可能地让自己店里的贺卡不同寻常，要突出玩具店的主题和特色，要有纪念意义，有品位，最好每张贺卡都有店主的亲笔签名。

要认真对待每一张卡片，因为它可能带来一笔生意和一位忠实顾客。建议手写玩具店的电话号码，标上电子邮箱地址，再写上一些个性化的语句。有品位地、礼貌地、绅士地、提醒你的顾客在他下一次购买玩具的选择中优先考虑你，留出你的位臵。

不同节日选择不同的主题商品

商品促销活动是活动的重头戏。挑出客户想买的商品，就是最好的创意。对于不同的节日，选择合适的促销商品非常重要。比如五一、十一这样的长假，电视节目一般会热播动画片，因此玩具店店主可以在这些节日力推热播动画相关的玩具和周边产品；而对于中秋节、端午节这些民俗节日， 玩具店中主打民俗玩具，例如风筝、陀螺、花灯等是个不错的选择；对于西方的圣诞节和万圣节等适当的圣诞彩蛋、圣诞老人玩具搞怪面具、魔术棒等会受到小朋友的喜爱。

促销方式介绍：

1、价式促销

降价式促销最能让消费者直接看到实惠，也最容易引起消费者的注意，因此被看成是商

家们促销的最常用方式，虽然老套，却十分有效。降价促销其运用方式最 常见的有库存大清仓、节庆大优惠、每日特价商品等方式，儿童节的档期属于玩具等儿童用品节庆大优惠的范畴，但是以下这三种降价促销的方式可以综合运用， 让促销战绩更加辉煌。

（1）库存大清仓：以大降价的方式促销库存较久的玩具、滞销玩具等。

（2）节庆大优惠：逢年过节、周年庆时，是折扣售货的大好时机。在当下的儿童节就是玩具促销一个再好不过的机会了。

（3）每日特价品：由于儿童节玩具市场竞争激烈，为争取顾客登门，推出每日一款或每周一款的特价品，让顾客用低价买到既便宜又好的玩具。这样的低价促销如能真正做到物美价廉，极易引起消费者的“抢购”热潮。

2、有奖式促销

顾客特别是小朋友，对“抽奖”会尤其感兴趣，因此、“抽奖”是一种极有效果的促销活动。因为，抽奖活动一定会有一大堆奖品，如玩具车或是一些玩具娃娃 等，这样的奖项，是极易激起小朋友们的参与兴趣的，可在短期内对促销产生明确的效果。通常，参加抽奖活动必须具有某一种规定的资格，如购买某特定玩具，购 买某一玩具达到一定的数量，在店内消费达到固定金额，或回答某一特定问题答对者。另外，需要注意的是，办抽奖活动时，抽奖活动的日期、奖品或奖金、参加资 格、如何评选、发奖方式等务必标示清楚，且抽奖过程需公开化，以增强消费者的参与热情和信心。

3、打折式优惠

在儿童节期间打折以低于玩具的正常价格的售价出售玩具，使消费者获得实惠，具体的实施情况如下。

（1）设臵特价区：就是在店内设定一个区域或一个陈列台，销售特价的玩具。特价玩具通常是大量销售的玩具或为过多的存货。注意不能鱼目混珠，把一些残次品玩具卖给顾客，否则，会引起顾客的反感，甚至会受到顾客投诉。

（2）节日大优惠：各个节假日期间，将部分玩具尤其是和当下节日相关的玩具产品打折销售，很容易吸引顾客前来购买。

（3）优惠卡优惠：各个节假日期间向顾客赠送或出售优惠卡。顾客在店内购物，凭手中的优惠卡可以享受特别折扣。优惠卡发送对象可以是到店购物次数或数量较多的熟客，出售的优惠卡范围一般不定，这种促销目的是为了扩大顾客群。

4、焦点赠送式促销

想吸引顾客持续购买，并提高对玩具店的忠诚度，焦点赠送是一个种非常理想的促销方式。这一促销活动的特色是消费者要连续购买某商品或连续光顾某玩具店数次后，累积到一定积分的点券，可兑换赠品或折价购买。

5、展览和联合展销式促销

这是说在促销之时，玩具店可以邀请多家同类商品厂家，在所属分店内共同举办玩具展销会，形成一定声势和规模，让消费者有更多的选择机会；也可以组织玩具的展销等等。在这种促销活动中，通过各厂商之间相互竞争，可以促进玩具店的产品销售。同理，可以跟其他类型儿童用品店（玩具店除外）搞联合促销，共享客户资源，以实现共赢。

6、“花样”团购式促销

如今团购如火如荼，玩具店在促销中当然也可以实行这一流行的方式，而和互联网上小则几十人，多则几百人的团购不同，实体玩具店可以将团购变幻出 更多的花样，只要在店内消费的顾客组合成团，三人以上一起购买某玩具就可以享受折扣优惠。这一方式一定能够使玩具店的产品销量有所增加。

促销方式并不是孤立存在的，在选择使用具体某些促销方式的时候，是要以促销商品、促销对象、促销时机为前提进行的，以免出现不伦不类的促销活动，造成玩具店唱自己的歌，消费者走自己的路，这样就达不到促销的效果了。 现在各种商品所进行的包装赠送、游戏抽奖，给消费者附赠的商品都比较缺少文化内涵，一般还都处在只是在附赠的商品上打上商品名称或企业名称，这其实都是有点一厢情愿的作法，因为站在消费者的角度，好像没有更多的理由对其产生更多的热情！创新促销的组合要没有新的方法，只有新的组合，只要在促销的主要目的及十大基本作用的基础之上，根据企业自身的需要，不断地推出新的促销组合，就一定能够设计出精彩的促销活动，进而提升促销品味及促销的竞争能力与资源整合能力。

具体实施促销方案如下：

一、有奖促销。所谓有奖促销，就是通过有奖征答、有奖问卷、抽奖（即开式，递进式，组合式）等手段吸引消费者购我们的产品、传达商家信息的促销行为；按照抽奖的性质主要分有奖征答／问卷、抽奖等。

1、有奖征答／问卷：商家通过设计问卷，配之以奖品，使商家要传达的信息为消费者所轻易理解和识别，这就是有奖征答。有奖牌征答能帮助建立或强化商家 的品牌形象，但有时，由于征答的要求过于专业的话，往往限制参赛对象。同时，有奖征答做为一种促销手段直接效果并不十分明显，但是用来作新品推广时，效果 较好。

2、抽取奖品：消费者产生购买行为之后，以抽奖的方式参与商家制定的促销规则，一般说来，奖品数量两种以上，奖品从小到大，机会从大到小，完全凭运 气。从抽奖的方法来分主要有回寄式、滚动式、即开即中式、递增式与组合式。很多销售人员最喜欢的方式之一就是抽奖，因为这有利于直接拉动终端销售。与其它 促销手段比，抽奖促销付出费用少，产出大。但是，此一方式也有它的不足之处：一是抽奖难以评估，它的好坏与很多因素有关，如市场环境、促销时间、人员经验 等。二是抽奖实施不当会对商家品牌的建设有一定的负面影响。

二、游戏促销。所谓游戏促销，乃是商家设计一些构思奇巧，妙趣横生的游戏或竞赛让消费者参与，同时把商家信息、产品信息传达给消费者的一种促销行为； 既是游戏，以趣味、游戏、娱乐为主，比赛尚在其次。如现在流行的广场秀当中，总是会设计一些观众参与的游戏，如一分钟谁重复的店名多”、“一分钟内数出产品的十大卖点”以及诸如拼图游戏、搭积木比赛、跳棋比赛、猜字迷等等。所以，游戏促销正是基于人们爱玩的天性而设定。

第一章项目策划特征与原则

l.项目策划的特征

美国哈怫企业管理丛书认为："策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。"策划是以人类的实践活动为发展条件，以人类的智能创造为动力，随着人类的实践活动的逐步发展与智能水平的超越发展起来的，策划水平直接体现了社会的发展水平。生产力的进步推动社会的发展，社会的发展同时必然要求策划也随之发展，而策划的发展又依托于人类智能创造的提高，社会越发展，人类的智能创造力越丰富，策划的水平也就越高。由此可见，社会的发展造就了策划的历史，策划是社会发展文明化的必然产物，必将随着人类文明的高度发展，走入科学策划阶段。

项目策划是一门新兴的策划学，是指以具体的项目活动为对象，体现一定的功利性、社会性、创造性、时效性的大型策划活动。

一、功利性

项目策划的功利性是指策划能给策划方带来经济上的满足或愉悦。功利性也是项目策划要实现的目标，是策划的基本功能之一。项目策划的一个重要的作用，就是使策划主体更好地得到实际利益。

项目策划的主体有别，策划主题不一，策划的目标也随之有差异，即项目策划的功利性又分为长远之利、眼前之利、钱财之利、实物之利、发展之利、权利之利、享乐之利等等。在项目策划的实践中，应力求争取获得更多的功利。在进行策划创意、选择策划方法、创造策划谋略、制定策划方案时，要权衡考虑，功利性是项目策划活动的一个立足点、出发点，又是评价一项策划活动成功与否及成果佳否的基本标准，因此，一项创意策划必须具备功利性，在注意策划功利性的同时，还要注意策划投入与策划之利的比例是否协调，策划创意即使再完美，如果策划之利低于策划投入，那么这个策划也不能称之为好的策划，甚至说它是失败的案例。

一年一度的"哈尔滨冰雪项目"策划，充分体现了项目策划的功利性。

哈尔滨在推出冰雪节的同时，以冰雪节为契机，又举办了冰雪交易会，与国内外客商进行贸易磋商，互通信息，取长补短，与外企和国内大型企业联手推动文化艺术体育活动的全面展开。展开全方位的促销攻势，向外商推销自己的产品，宣传优势产品，塑造企业文化形象。美国、日本、法国以及东南亚各国的厂商，以及全国四面八方的客户云集"冰城"，促使成交额逐年上升。为期一周左右的第十届哈尔滨冰雪节交易会，成交额就达51亿多元。哈尔滨冰雪节吸引了广大港澳台地区的厂商及游客，为吸引投资、开发科技项目、促进旅游事业的发展作出了不可磨灭的贡献。90年代随着改革开放的东风，冰城人把享誉中华、名扬四海的冰雪项目变为了经济发展的催化剂，为黑土地的振兴，贡献着自己的力量。哈尔滨冰雪项目策划实现了它的最基本的目的，因此，我们说它是成功的策划。

二、社会性

项目策划要依据国家、地区的具体实情来进行，它不仅注重本身的经济效益，更应关注它的社会效益，经济效益与社会效益两者的有机结合才是项目策划的功利性的真正意义所在，因此说，项目策划要体现一定的社会性，只有这样，才能为更多的受众所接受。

在项目策划的实践中，各种商业化的组织往往通过赞助体育比赛，赞助失学儿童，捐款协办大型文艺活动等等方式来构筑策划主题，塑造实体的社会形象。

例如"希望工程"项目策划在中华大地上掀起了救助失学儿童的浪潮，它以教育为己任，立足于社会，服务于社会，这一伟大项目充分的体现了社会性。

1969年3月，由共青团中央、中华全国青年联合会、中华全国学生联合会以及全国少先队工作委员会联合创办的中国青少年发展基金会在京成立。策划人徐永光绞尽脑汁，最后想出了"希望"一词，便把这一活动策划成"希望工程"。希望工程救助了成千上万个失学儿童，建起上万所"希望小学"，为中国的儿童事业的发展，为中国教育事业的繁荣作出了卓越的贡献。这一活动由捐款人直接与失学儿童-一结成对子，直接联系，使款项具体落实到个人身上，"希望工程"激起了港澳台地区的踊跃参加，内地更是爱心融汇成为汪洋，邓小平同志亲笔为"希望工程"提名，又默默地以一名老共产党员的身份捐助了3000元钱。一场场以"希望工程"为背景的演唱会、音乐会等文艺演出纷纷出台，"希望工程"具体落实到了每个人的行动上，在神州大地上，点燃了爱的火花，为失学儿童送出了光明，为中国的明天送去了希望。

"希望工程"项目策划不仅实现了它的功利性，而且在全社会中营造了一种爱的情感，树立了一种良好的社会风尚，可谓是典型的社会性的项目策划。

三、创造性

项目策划作为一门新兴的策划学，也应该具备策划学的共性--创造性。

新旧的更替。新者代替旧者的行为本身就是～种发展，因此策划要想达到策划客体的发展时，必须要有创造性的新思路、新创意、新策划。真正的策划应具备有创造性，"鹦鹉学舌、照葫芦画瓢"，照搬、模仿、抄袭别人固有的模式都不是真正的策划。《孙子兵法》中有言："兵无常势，水无常形。"策划应随具体情况而发生改变，需要创造性的思维，不能抱残守缺，因循守;日，要想不断地取胜，必须不断地创造新的方法。即使成功的模式，我们也不要生搬硬套，要善于依据客观变化了的条件来努力创新，只有这样，策划才能别具一格，与众不同，吸引人，打动人，更能取得成效。

提高策划的创造性，要从策划者的想象力与灵感思维入手，努力提高这两方面的能力。创造需要丰富的想象力，需要创造性的思维。著名的策划大师科维宣言："我要做有意义的冒险，我要梦想，我要创造，我要失败，我也要成功……我不想效仿竞争者，我要改变整个游戏规则。"提高创造性的策划能力必须具备涉及的相关知识，没有渊博的文化知识、策划知识、广告知识……策划只能是无知者的呻吟。具备了扎实的理论知识，我们才能展开理想的翅膀，放飞智慧的火花，去畅想，去创造。创造性的思维方式，是一种高级的人脑活动过程，需要有广泛敏锐、深刻的觉察力，丰富传妙的想象力，活跃、丰富的灵感，渊博的知识底蕴，只有这样，才能把知识化成智慧，使之成为策划活动的智慧能源。创造性的思维，是策划活动创造性的基础，是策划生命力的体现，没有创造性的思维，项目策划活动的创造性就无从谈起，项目策划也即无踪无影。

四、时效性

中华民族历史文化渊远流长、博大精深，在人们的日常生活中，业已继承了许多传统文化遗产。我国传统节日众多，几乎每一个月都能排上一个节日。新中国成立后，为了提高人民的道德情操，尊师重教，规定了教师节;国家为了调动全民植树的积极性及提高全民的环境意识，特别规定了植树节。改革开放后，中西文化交流甚密，西方的某些节日也陆续传人我国，影响人们的日常生活行为，例如母亲节、圣诞节、请人节、愚人节等等。我国有56个民族，55个少数民族，各个民族的文化积淀，形成了各个民族的节目，例如泼水节、古尔邦节等。每个节日都有一个特定的时间，因此，我们在进行项目策划时，绝寻不能不根据传统习惯盲目策划。

五、退前性

一项策划活动的制作完成，必须预测未来行为的影响及其结果，必须对未来的各种发展、变化的趋势进行预测，必须对所策划的结果进行事前事后评估。项目策划的目的就是"双赢"策略，委托策划方达到最佳满意，策划方获得用货币来衡量的思维成果，因此，策划方肩负着重要的任务，要想达到预期的目标，必须满足策划的超前性。项目策划要具有超前性，必须经过深入的调查研究。"没有调查，就没有发言权"，同样，没有经过深入细致的调查研究，项目策划方案也无从说起。要使项目策划科学、准确，必须深入调查，占取大量真实全面的信息资料，必须对这些信息进行去粗取精，去伪存真，由表及里，分析其内在的本质。超前性是项目策划的重要特性，在实践中运用得当，可以有力地引导将来的工作进程，达到策划的初衷。项目策划一定要具有超前性，没有超前性的策划不能认为是好策划。但策划追求超前性，是以一定的条件为前提的，不能脱离现有的基础，提出毫无根据的凭空想象。项目策划一定要立足现实，面向未来，诉诸对象。既具有超前性，又具有创意的策划，一定会把实体的诉求目的表达得淋漓尽致，实现策划的目的，实现策划活动的经济最大值。

为了丰富我校大学生的课余文化生活，展现天之骄子的风采，体现当代大学生的良好精神风貌，同时为庆祝我太原重型机械学院成功更名为太原科技大学。由太原科技大学经济与管理学院、学生会、财经协会定于在xx年11月2日至11月14日期间在我校举办首届"营销之星"模拟营销策划大赛。此次活动是我校首次举办此类活动，在山西省各大高校中也尚数首次。我们坚信这次的活动可以获得成功，并希望能把这个活动长期举办，使其成为我校、太原地区乃至山西省各大高校的名牌活动，成为山西省大学生中最具影响、最受关注的社团活动。

活动计划大体安排如下：

时间：xx年11月2日至11月14日

地点：太原科技大学校内

主办单位：太原科技大学经济与管理学院院团委、财经协会

赞助商：xxx

邀请嘉宾：山西省各大高校社联代表、赞助单位代表、学校主要领导、学院主要领导、校社联代表、本校各社团代表

太原科技大学简介

太原科技大学位于山西省省会太原市，太原科技大学诞生于共和国初创、百废俱兴，以重型机械工业为代表的民族工业蓬勃兴起之时，其前身是山西省工业厅于1952年创建的太原机械制造学校。学校于1956年划归原国家机械工业部，并改名为太原重型机械学院，是当时全国仅有的两所重型机械院校之一。

1965年，国家为加强学校建设，将大连工学院（现为大连理工大学），沈阳机电学院（现为沈阳工业大学）的起重运输机械专业及相应师生全部并入了太原重型机械学院，并从清华大学、上海交通大学、哈尔滨工业大学等院校抽调了一批专业教师，使学校的办学实力得到了较大的提高。

1998年，在全国高校管理体制改革中，改为由国家教育部与山西省共建共管、以山西省管为主的高等院校。在此期间，学校启动了跨越式发展战略，各项事业均取得了长足的进步。

xx年，学校经教育部校名更改委员会评审通过，更名为太原科技大学，掀开学校发展历史中新的一页。

一、办学规模、层次与办学条件

太原科技大学现有全日制普通高等教育在校生12387人，其中硕士研究生237人，本科生10052人，专科和高职生20xx人。太原科技大学现占地面积1100亩，现有校舍建筑面积37.5万平方米。

二、学科专业及结构

太原科技大学现有本专科专业52个（本科专业36、专科专业15个）。

本科专业覆盖工学、理学、管理学、经济学、文学、法学、教育学七大学科门类。

工科：机械类、电气信息类、材料类、环境与安全类、交通运输类、工程力学类、仪器仪表类

理科：数学类、电子信息科学类，环境科学类

商科：管理科学与工程类、工商管理类、经济学类、电子商务类

学校现有硕士学位授予学科19个以及2个工程硕士学位点。其中工科16个，理科1个，管理学科1个，法学1个。

学校现还有2个工程硕士学位点。有重点学科5个，省部级重点实验室5个，工程研究中心4个，有13个学院、直属系，26个研究所（室），120个教研室，80个实验室（中心）。

三、师资队伍

太原科技大学现有教职工1600余人，其中专任教师825人，科研与实验人员280人。

现有教授、副教授（含具有高级专业技术职务其它人员）420人，其中正教授110人（含具有正高级专业技术职务人员），副教授310人，有博士生导师8人。

学校还聘任有75名国内外著名高校和科研院所的专家、教授担任兼职教授。

教师队伍中具有博士学位人员41人，硕士学位及研究生学历人员355人，具有研究生学历人员约占专任教师总数的48%。

经济与管理学院基本情况介绍

经济与管理学院始创于1983年，前身为院机械三系管理工程教研室，1983年开设企业管理干部培训班（成人专科），为山西省机械工业企业培养管理干部。1985年正式建系，1986年招收第一届工业经济专业本科生，建系二十年来，共为国家培养本、专科学生及各类管理干部xx多人，xx年成功申报管理科学与工程硕士点，xx年8月改名经济与管理学院。

经过二十年的建设，经济与管理学院逐渐发展壮大。学院现设有经济学、会计学、国际贸易、市场营销、管理科学五个教学研究室，还设有工业工程实验室、电子商务实验室、会计模拟室、管理计算机室、管理资料室等教学设施。目前开设的专业有经济学、会计学、国际经济与贸易、工业工程、市场营销学、电子商务六个本科专业，在校生1212人，并在全校开设经济学二学位班。

经过多年建设，专业设置由原来单一的企业管理专业拓宽为工业经济、工业会计、工业外贸、工业工程、国际经济与贸易、市场营销、经济学、会计学、电子商务九个专业。

学院现有教职工54人。教学科研成果显著，主持参与国家级和省部级课题15项，获省、部级奖12项，获优秀论文奖18 篇，获优秀著作奖3部。毕业的学生分布在全国二十几个省市。

经济与管理学院从无到有，专业面由窄拓宽，规模逐年扩大，教学、科研能力不断增强。在新的世纪我们将迎接新的挑战，走向新的辉煌！

一、成立时间：xx年9月

二、社团宗旨：适应高校产、学、研相结合的形势，提高学生的社会实践能力，动手能力，使学生所学专业与社会结合。聚集一批有志创业的优秀青年，培养一批未来的企业家，为山西经济发展作出贡献.

三、社团会员：招收在校的有志于社会实践，大学生创业的科大学生，另外，请一些老师、企业家担任本社团的名誉顾问。

四、活动内容a.请社会上的企业家、学者作演讲、提供经验建议，指导社团工作。b.定期会员聚在一起谈感受，增强彼此之间的交流.c.利用假期搞一些实践活动，联系企业为会员提供培训、实践、实习、考察的机会.d.办一份《经济纵横》杂志，发表学生心得、经验之谈.e.建立网站、其他高校的学生社团取得联系，互相交流经验，学习借鉴他们的创意f.搞一些模拟商业活动，举办各类比赛g.为学生科研成果或有创新的想法寻找合作的企业伙伴h.提倡会员要有创业意识，允许会员用社团名义成立有创意的机构。

（一）模拟营销大赛的创办意图

1、热烈庆祝我校成功更名为太原科技大学

2、热烈庆祝我太原科技大学经济与管理学院财经协会正式成立

3、从我经济与管理学院特色出发，让同学们学以致用，体验商业的乐趣

（二）大赛宗旨

二十一世纪的竞争是综合型人才的竞争，而面对中国入世，世界一体化进程的加快，作为跨世纪的新一代大学生，更需要抓住在校的黄金时间，锻炼自己的能力，提高自身的综合素质，以便将来能够更好的面对社会的挑战,为了适应当今高校的人才培养潮流，丰富我校广大同学的课余生活，展现当代大学生的自身素质，追求完美的人生风貌的愿望，加强新时期我校大学生素质建设，开拓全新的当代高校优良文化气氛。经济与管理学院财经协会主办这次"营销之星"模拟营销大赛，旨在通过这次大赛传播最新的营销理念、表彰优秀营销人才、创建营销系统工程、促进企业发展、推动社会进步，同时通过举办本次大赛，发现、培养和选拔一批优秀营销人才，挖掘企业成功的营销案例

（三）大赛组织机构

主办单位：太原科技大学经济与管理学院院团委

太原科技大学经济与管理学院财经协会

协办单位：太原科技大学校团委

太原科技大学经济与管理学院学生会

太原科技大学社团联合会

赞助单位：xxx

执行机构：太原科技大学财经协会

（四）活动流程

1、报名

2、组织培训讲座

3、营销策划方案大赛

4、模拟营销大赛

报名：

报名时间：10月23日至11月1日

报名对象：经济与管理学院014，10，11，12级各级同学。本次大赛不受年级限制，均可报名参加。

培训讲座：

讲座时间安排：11月2日至11月7号

在报名结束之后，组委会安排学院专业老师或者赞助商代表对报名人员进行相关培训，主要以讲座的形式展开。

模拟营销大赛：

时间安排：11月7日12时至17时

参赛人员：经济与管理学院12级各专业组队参加，各专业小组由3——4人组成。

由本次模拟营销大赛的赞助商提供定量赞助品进行比赛，在11月7日12时至17时内的时间内由12级各个参赛小组分开在六个不同的地点进行销售，比赛结束之后，剩余的赞助商品全交还赞助公司，参赛小组销售所得利润将向赞助商返还50%，向大赛组委会上缴30%，剩余20%为参赛小组所得。同时，将对六个进行销售的小组进行评比，评出当天最大销售量的小组，并由赞助商提供奖品给予适当奖励。

营销策划方案大赛：

时间安排：11月10日，14日

营销策划方案大赛分初赛和决赛，初赛定于11月10日举行，决赛定于11月14日举行。

参赛人员：以专业或者班级为单位，每3—4人为一个小组。

各参赛小组对自己选定的营销案例写一份营销策划书（要求该营销方案必须具备该商品或服务的广告）。在比赛过程中，要求各参赛组先用powerpoint现场演示营销方案，由一名解说人负责整个方案的解说，再将策划的营销广告以舞台剧的形式表演出来。分初赛和决赛，初赛时要淘汰一部分参赛组，剩下6个小组进行决赛，决赛分为四个环节，包括自我介绍，理论知识必答题，销售创意展示和对于在营销中创造需求的辩论，最后由大赛的评委老师及赞助商代表评出"优秀营销策划大奖"（针对策划方案）一、二、三等奖，"最佳营销广告设计大奖"（针对营销广告）一、二、三等奖，现场宣布比赛结果。

专题讲座部分老师简介：

薛耀文老师：

男，教授，博士，学院院长，山西省跨世纪学科骨干，中国软科学杂志理事，山西省系统工程学会理事、山西劳动学会理事，山西机械工程学会理事，1999年被西安交通大学聘为兼职教授，担任mba硕士研究生的教学和毕业论文的指导工作。主要研究方向：电子商务、经济学、金融与证券，主持多项省部级课题并获奖。

大赛工作细则及评审细则（附后）

我们经过详细的商讨、安排，定于xx年11月2日至11月14日在校内举行太原科技大学首届"营销之星"模拟营销大赛。从我们产生举办本次大赛的意图，开始商讨到现在准备举行这一大赛，历时两个多月，可以说各方面的准备都相当充分，同时，对于赞助商来说，这次大赛也是一次宣传自己的绝佳机会。首先，本次大赛是太原科技大学历史上第一次举行此类大赛，在山西省各大高校中也尚数首次，其影响力将会是相当巨大的；其次，本次大赛是从我经济与管理学院的特色出发，将极大的调动我学院学生热情，从而引起其他兄弟院系的广泛关注。大学校园作为一个庞大的消费市场，潜在着惊人的消费群体，具有很强的市场潜力，但由于品牌效应的作用，在广大高校学生中只能是选择熟悉的产品而进行消费。如果贵方能够赞助本次大赛的话必将对贵方的经营发展起到很大的促进作用，从而在与同行业厂商的校园市场竞争中抢的更大的份额。

本次大赛预计共需资金1220元，另外，本次大赛还需统一服装80套。如果贵方能够提供本次大赛所需资金和服装的话，我们将在以下各个方面为贵方做好在大赛期间以及校园中的广告宣传工作：

1、校内宣传活动。我们将通过海报、宣传板、校报、学校广播站、校园网以及各个兄弟院系社团向全校师生做立体化、全方位的宣传。我们的目标是让全校的师生都了解到这次大赛，让超过80%的师生都有兴趣来关注和参加本次大赛。

2、本次大赛的冠名权归贵方所有，本次大赛全名可由贵方设计在大赛会场的上方，我们将用大型条幅将大赛的名称打出，同时，在会场两侧，我们可以悬挂大型宣传条幅，打出"贵方友情赞助"或"贵方独家赞助"等字样。

3、在大赛开始之前，我们将会安排贵方代表致辞，在大赛的正常进程中，我们将会安排大赛主持人对贵方进行简短的宣传介绍。

4、在大赛进行期间，我们将安排大赛组委会的工作人员以及参赛的同学都统一着装印有本次大赛宣传标记、大赛全名以及赞助方名称的服装，全方位的宣传贵方的商品。

5、如果贵方能提供宣传的海报或者传单的话，我们可以免费为贵方在校内进行宣传，为贵方张贴海报，并到每一个学生宿舍楼为贵方发放宣传品以更好的增强贵方的饿产品品牌知名度。

另外，在大赛进行期间我们将把印有本次大赛全称的大型条幅悬挂与我们图书馆上方，以使本次大赛的宣传效果达到最佳。

如果本次大赛举办的影响没能达到预期效果或者是说对贵方的宣传力度没有预想的那么大的话，我们将会在互惠互利的立场上给予贵方以下方面的弥补：

1 、我社团将不定期地为贵方进行海报以及广播台宣传；

2 、我社团将不定期地为贵方在校内悬挂条幅；

3 、若贵方需要，我社团将为贵方免费发送传单；

4 、后期工作中我们依旧将设身为贵方考虑和计划促销活动等对贵方有利的活动。

相信通过以上的风险解决方法，本次大赛对贵方的潜在影响是巨大的。

名称数量单价合计

我作为房地产销售部经理，为我的销售团队感到无比的自豪与骄傲。新的一年里，我们房地产销售部必须继续努力，现制定房地产销售部新的一年里的年度工作计划：

第一，房地产销售部必须密切关注我市政策经济走向，仔细研究房地产市场变化情况，得出相应策略。目前，政府已经明确提出调控房地产的相关政策法规，是我们房地产销售部必须密切关注与研究的。

第二，分析房源信息，制定详实销售方案。新的一年，我们的销售主体房源是小高层楼房，我们必须就这类房源有足够充分了解，结合市场需求加以销售。

第三，针对不同房源产品，确定不同客户群。我们必须研究并切实进行有效的房源销售客户管理，有针对性的开展客户采集推荐导购工作。

总而言之，新的一年里我们房地产销售部必须贯彻公司战略，为圆满、超额完成全年销售目标而努力！

在已过去的一年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定20xx年销售工作计划。

一、加强自身业务能力训练。在的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在房产销售工作重点是公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的`产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。

优化资源配置追求集约化经营效益--对桂林分行机构优化和人员分流情况的分析思考 谢佳全

呼唤政策法规调整制裁改制企业逃废债务 张明宏

浅谈农行客户经理的市场营销策略 唐向阳

卧薪尝胆奋起直追实现贵港分行业务经营新跨越 梁俊，罗晓虹

发挥党组织战斗堡垒作用促进业务经营超常规发展--农行防城港分行党建工作的情况调查

关于农行博白县支行中心储蓄所先进事迹的调查报告

树立信心抢占市场努力提高经营效益

我区农行金融产品现状和开发创新对策

拓展农行城区行业务的问题研究--以农行河池分行营业部为例

关于提高柳州城区农行竞争力的调查报告 韦繁章，甘有杰

深化农行分配制度改革之我见 周春乐

农行基层行经营管理问题的探讨 郑永强

试论不良资产剥离后贫困地区农行的经营策略 黄瀚

完善客户经理制的建议 黄仕雄

拓展代客户理财业务初探 兰电祖

营业网点撤并中的难点与对策 邹胜

农村房屋及集体土地使用权不宜作贷款抵押物 向兰俊

促进县支行消费贷款的思路 罗忠杰

多管齐下激活信贷资产--柳州分行清收盘活不良资产的做法 李军

清收不良贷款要抓好"四个到位" 李茂林，杨胜永，苏弘毅

对当前国有企业改制中逃废银行债务的看法 罗景诚

国有商业银行贷款风险的成因与防范对策 廖家茹

关于提升农行防城港分行经营职能的研究报告

试论进一步完善农行客户经理制 黄金强

关于农行桂林分行城市业务发展的情况调查 蔡昌越

农行北海分行国际业务发展情况的调查分析 罗世平，彭春祥

市场机制是县支行转换经营机制的必然选择 邓正义

当前基层农行业务经营存在的主要问题 罗健恩

深入剖析抓整改注重实效促提高

对经济金融全球化问题的思考--参与全球化必须坚持自主化、民族化 郑良芳

香港商业银行房地产按揭贷款业务的考察报告 黄廷智

加入WTO后农行市场营销策略 丘常宏

拓展个人金融业务之研究 卢齐耀

商业银行发展个人金融业务的对策思考 马秀云

拓展农行消费信贷业务探析 邓佩仪

宜州市农行拓展城区业务探讨 韦汉德，韩昌

浅议拓展中间业务 韦俊泽

加强我区农行内控制度建设之我见 彭莉红

农行内控机制的问题与对策 梁瑜峰

谈维护稽核的权威性 李时华

目前我区事业单位质押贷款的问题和对策建议 刘轶

谈房地产抵押登记中两个争议问题 韦元文

农行港南支行剥离不良贷款后的信贷经营出路 潘海良

落实"三个代表"要求切实加强农行党员队伍建设 刘胜庆，韦艳华

基层行党务工作者培训工作的问题与对策 欧阳建红

浅论如何以党建工作促业务发展 马文彪

加强基层农行党建工作的思考 卓贵安

企业文化与农行企业理念 韦炳初

试论农行岗位资格培训的考试特征 徐坤林

做好农行县支行女工工作初探 卢容飞

关于农行深圳分行个人理财业务的考察报告

关于农行贵港分行市场营销工作的调研与思考 梁俊，罗晓虹

关于金融超市业务发展的探讨 原贞，曾敬

浅论广西公路交通建设与农行信贷营销 曾海科

浅谈基层农行如何开展市场营销工作 林涛

构架一体化营销体系创造最佳经营效益 刘华

农行百色分行个人存款业务情况的调查报告 黄克林

基层农行营销个人贷款业务的问题研究 黄海

对钦州分行个人消费信贷业务的调查 陈仁佑，黄岳武

浅谈我国商业银行市场营销面临的难点及对策 钟小珍

对农行藤县支行个人住房信贷业务的调查分析 杨干劲

对西林县支行个人住房贷款业务的调查 吴幸坤

关于农业银行信贷市场营销的思考 汤军成，黄声明

准利率市场化条件下农行的经营管理对策 黄高寨，李荣强

对加快我行自助服务渠道网络建设的思考 薛昌华，李宏一

农行改革与发展论札 卢齐耀

对玉林城区实行扁平化管理的业务经营调查 林清

改进农行客户信用等级评定方法的问题研究 徐静远，潘荣盛

农行苍梧县支行支持非公有制经济发展的情况调查 梁锦，谢波

国外MBO融资体对我国的启示 王维，皮宇宝

中外银行人力资源管理之比较分析 郁庆明

简析现代金融理论体系的四大学说 朱怀庆

对农业银行中间业务发展问题的思考 陈斌

中国农业银行现金管理业务简介 农行广西区分行公司业务处

商业银行风险文化之构建 刘继平

没有想象力就没有创造力

no imagination, no creativity

dear teachers and students：

good morning / afternoon / evening! my name is liu zi yuan. the title of my speech is the relationship between creativity and imagination.

尊敬的老师、同学们大家早上/下午/晚上好！我叫刘子源。我演讲的题目是创造力和想象力之间的关系。

there is no creativity without imagination. with the development of the society, creativity becomes more and more important. people could not satisfy with ordinary life. so we need creativity to meet their requirements. we can see significance of the creativity from an example. the smart phone—iphone spread all over the world. that was the creativity of the apple inc. it is obvious that it will produce a bigger profit than common manufacturing. but, hao can we acquire creativity?

没有想象力就没有创造力。随着社会的发展，创造力变得越来越重要。人们已经不能满足于日常生活。所以我们需要不断的创新来满足他们的需求。通过一个例子我们可以知道创造力的意义。苹果智能手机的使用遍及全世界。这就是苹果公司的创新。很显然，这项创新产生了巨大的利润比起普通的制造业。但是我们怎样才能获得创造力？

i think the creativity roots in imagination. albert einstein said that imagination is important than knowledge. because we should creative a thing that is never appeared, we need to image. use all the things and information around us to think and then go to achieve it. without the imagination of the wright brothers , human could not complete the flying dreams. without the imagination of the alexander graham bell, we could not hear the voice from a distance. if the creativity can make the human progress, imagination will be the road to success. where the imagination come from? knowledge ? experience ? practice? i consider that all of them are indispensable. it is often said that knowledge is power. so we should empower ourselves with knowledge. after that we need to obtain experience form. practice. these are the basis, and we must strengthen them to extend our imagination.

我认为创造力扎根于想象力。爱因斯坦曾经说过，想象力远远比知识更重要。因为我们要创造一个事物，以前从没有出现过的，因此我们需要想象。利用我们周围所有的事物以及信息去想象，然后去完成它。 没有莱特兄弟的想象力，人类就不能实现飞天的梦想；没有贝尔的想象力，我们就不能听到来自远方的声音。如果说创造力可以使人进步，那么想象力就是通向成功的道路。想象力来自哪里？知识？经验？还是实践？我觉得所有这些都是必不可少的。俗语有云：知识就是力量。所以我们首先应该用知识武装自己，然后我们需要从实践中获得经验。这些都是基础，我们必须用它们来扩展我们的思维。

as contemporary college students, we must shoulder the responsibility of the future of our motherland. what we need is not only the knowledge of the past, but also is the innovation of a new field. our thought can not be bound by the old things. we should understand that an excellent nation is always full of creativity. so we must promote our imagination. there is no creativity without imagination. that’s all, thank you!

作为一个当代的大学生，我们需要肩负起祖国的未来。我不仅需要旧的知识，而且更要创新新的知识领域。我们的思想不能被旧知识所束缚。我们应该知道，一个优秀的民族永远是一个具有创新性的民族，所以我们必须提升我们的想象力。因为没有想象力就没有创造力。 演讲完毕，谢谢大家！

十周年是一个企业发展的里程碑，恰是时候回顾历史，展望未来。而且借此契机提升企业知名度，大力打造企业和品牌形象，可谓师出有名，机遇难得；借助活动平台，宣传x总经理荣获“中国mba英雄”，塑造公司管理层的统帅风范和领导魅力；促进公司和俱乐部目标会员的感情交流，为即将成立的俱乐部奠定基石，对俱乐部的传播和推广大有裨益；为x现代城网罗人气和客户资源，以便顺利打开市场；高尔夫是健康时尚的体育运动，历来为高端人士所推崇，举办高尔夫球比赛能够充分彰显x公司和x城的`不凡品位。

主标语：网聚现代商务英雄——采用的标语与x现代城推广主题语相互呼应，突现与会者在现代商界的尊贵地位，同时表明这是一次精英的会聚。

参考标语：

1、商务英雄聚精之源

2、重塑现代商务文明

20xx年7月25日（有待最后确定）；

地点：x高尔夫球场，x宾馆（新闻发布会及联谊会地点）

本次活动的主要对象是在x商界出类拔萃的高层人物和具备消费能力及购买能力的客户。为了发挥媒体和口介的传播作用，邀请一定数量的新闻记者和原x公司所开发项目的业主（如x湾、x花园、x等）。

1、x商界领袖人物（人数）

2、意向大客户（人数）

3、x湾业主（人数）

4、新闻媒介记者（人数）

5、x公司企业员工（人数）

6、代理商工作人员（人数）

总计：若干人

活动安排大致分为三个部分，即上午举行新闻发布会，下午高尔夫比赛，晚上举行宴会。形式多样。内容丰富。

1、出于提高权威性、扩大影响力的考虑，建议本次活动中的高尔夫球赛由x企业家协会作为主办单位，x公司作为承办单位。

2、本次活动面向x商界领袖人物、意向大客户、业主、新闻媒介朋友、开发商工作人员和代理商公司员工

3、活动采用新闻发布会、户外高尔夫球竞赛活动、联谊宴会三种形式贯穿进行：

a。新闻发布会：邀请x企业家协会领导致辞，由开发商代表回顾企业十年成就，并对x项目和x俱乐部做宣传介绍，建议邀请有广东知名俱乐部组建经验的权威人士或是属于某俱乐部成员的名流畅谈俱乐部。

b。高尔夫球赛：高尔夫运动具有浓烈的商务性质和绅士气质，能够完美地诠释本活动对象的不凡品质。参赛者在挥杆比赛激烈角逐中，深化友谊，促进交流，览尽x山迷人风光。凡是对高尔夫感兴趣的活动参与者特别是意向大客户都可以报名参加比赛，此次球赛意在为俱乐部成立和项目销售做好铺垫。

c。联谊宴会：宴会目的在于在轻松的氛围中拉近感情距离。宴会上由企业领导对比赛颁奖，推荐x项目。企业家协会成员、媒体记者等与会者在会上自由交流沟通。

4、活动大体流程如下：

参与人员报到（x宾馆）→新闻发布会（x企业家协会领导致辞、开发商代表发言、项目推荐、广东嘉宾论俱乐部，x宾馆）→中午作息（x宾馆）→高尔夫比赛（x高尔夫球场）→联谊宴会（领导总结陈述、宴会联欢，以上活动中穿插颁奖和项目推荐，x宾馆）→全天活动结束

x企业家协会发函召集会员参加的方式是本次活动主要的组织途径，除此之外，补充采用其它方式。

1、以x企业家协会名义通过直邮向协会成员、媒体记者发放本项目概念楼书及邀请函。

2、开发商以信函、电话等方式邀约其商界友人、x湾客户。

甲方：

法定代表人：

注册地址：

乙方：

法定代表人：

注册地址：

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、诚实信用、互惠互利的原则，就合作投资_房地产项目友好协商，达成以下协议，明确责任，共同遵守：

第一条项目概况

本项目位于_，项目暂定名为“_”。项目用地面积_平方米（约_亩），规划用地性质为_用地，土地使用年限_年。项目总建筑面积_平方米，其中地上_层（包括住宅面积_平方米、底层商网面积_平方米），地下一层（面积_平方米）。

第二条合作形式

根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用的合作形式如下：

甲方负责以自己的名义办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可，以及项目开发建设与房屋销售等一切相关法律行政手续，负责本项目的建设开发运作，承担相关费用。

乙方向本项目提供合作投资资金，与甲方共同经营本项目，并独立享有本项目的利润。

甲乙双方对外承担责任的方式为：。

第三条甲方权利与义务

1、甲方保证其作为房地产开发经营者应依法依规具备相应的资格条件，包括但不限于工商企业法人登记、持有房地产开发资质证书、有固定的经营场所、符合国务院规定的.注册资本、有足够的专业技术人员等。

2、甲方负责依法依规办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。自本协议签订之日起_月以内，取得本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》，自本协议签订之日起_月以内，取得本项目的《建设工程施工许可证》。并保证本项目的各项规划指标与本协议第一条项目概况的内容一致。

3、甲方负责依法依规办理项目开发建设与房屋销售等相关手续。

4、甲方负责承担项目前期的土地出让金、各项规费与配套费（包括城市建设配套费、垃圾处理、绿化、人防、消防等费用）、图纸设计费、办理施工许可证、本项目建设开发（包括白蚁防治、商混、墙改、档案整理、临时供水供电的水电费等费用），以及房屋销售等一切相关费用，包括办不限于行政费用、建设费用、销售费用、管理费用等。

5、甲方应保证本项目用地无界址纠纷，项目产权明晰，无抵押等他项权利。

6、甲方应将乙方按照本协议约定提供的款项用于本协议约定的项目合作开发事项。甲方不得未经乙方书面同意，将乙方依约提供的款项用于其他用途。

7、在项目建设过程中，甲方应负责同施工现场周边关系的协调，排除项目周边单位或居民对正当开发建设工作的干扰，保证开发建设工作的顺利进行。

8、甲方应向乙方提交与本项目相关的资料，以确保乙方对本项目的监督管理。

第四条乙方权利与义务

1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方提供本协议第二条合作形式约定的合作投资资金。

2、乙方自本协议签订后，对本项目享有监督管理权，负责对本项目的建设开发（包括开发土地、建设项目、销售房产等过程）提供咨询以及相关协助。

3、乙方定期派出一名工作人员协助、监督甲方的规划报批、图纸设计、申请施工许可、施工管理、建设管理、开发协调等相关工作，以保证项目开发工作的顺利进行。

4、乙方负责共同保管甲方提供的与本项目相关的资料。

第五条投资形式、利润分配

1、乙方对本项目投资最高总额为人民币_元整。

2、付款方式为：_。

3、乙方对本项目享有的利润分配为：_。

第六条项目相关资料手续的移交

1、为保证乙方能迅速进入本项目的建设开发，及时了解本项目基本情况和进行项目开发准备工作，方便乙方日后监督管理，甲方应及时向乙方移交本项目前期相关的全部资料影印件。双方确认甲方移交的资料影印件与原件一致。

2、甲方移交的本项目相关资料包括但不限于：

（1）甲方的工商营业执照正副本、法人代码证正副本、房地产开发资质证正副本、税务登记证正副本、公司公章、协议专用章、银行帐户等相关甲方资质文件。

（2）本项目的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等相关项目资质证件；

（3）本项目的相关批文、经审核的方案图纸等相关项目资料。

3、甲方所提供的一切项目资料由甲乙双方共同派专人保管，甲方保证乙方在本项目开发工作范围内对甲方项目资料的正常使用。

第七条违约责任

1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视为违约，违约方应向另一方赔偿由此产生的一切经济损失，并赔偿协议总金额的5％违约金。

2、乙方未按协议规定提供投资资金导致本项目无法建设开发的，每逾期一日，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付逾期违约金。

3、甲方未按协议规定向乙方分配利润的，每逾期一日，按中国人民银行规定的同期银行贷款利率支付逾期违约金。

第八条适用法律及争议解决

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。

2、因履行本协议发生争议，双方协商解决，协商不成的，可向人民法院起诉。

第九条其他

1、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自甲乙双方签名盖章之日起生效。

2、本协议未尽事宜，经双方共同协商，可另行签订补充协议。补充协议与本协议具有同等效力。

甲方：

乙方：

20__年__月__日

一、 活动目的和背景

本次房地产开盘活动初定时间为20__年5月1日。从20__年度至今年五月份在"亿万酒店"项目的推广，再加上4月下旬开始的媒体推广到现在，"太极景润花园"在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据从4月6日到现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加，因此开盘活动的市场背景条件应该说是比较成熟的，同时通过一段时间的推广，项目也已到了必须开盘的时候，再推迟势必会造成客户的流失。

房地产开盘活动紧紧围绕"销售"为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30~40%的成交率，同时将"太极景润花园"的市场知名度和美誉度扩大化，为一期项目的销售成功和今后二期的推广、销售打下坚实的基础。

20__年5月1日

太极景润花园项目销售中心现场

强调氛围 突出品位 提升档次 有条不紊 圆满成功

1) 通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。

2) 通过在售房部现场的包装和水酒供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。

3) 通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于"选房、购房流程"的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有、层次，整个项目现场有条不紊。

4) 通过一系列的工作辅助，最重要的是在销售过程中抓住客户心理，充分利用好销控掌握的方法，以置业顾问来积极调动购房者的迫切心态，以使之达到成交，签定相关合约。

1) 现场布置

a在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板(双面)，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。

b售楼部东北角面塔南路与新安路交汇处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。

c舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用。

2) 外围道路布置

a塔南路两侧按排号活动期间方案设计，插上彩旗。

b项目工地临塔南路一侧安置空飘若干。

c在塔南路进入售楼部路口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。

3) 售楼部分区布置及其他布置

a售楼部内部分为4个区域

a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。

b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。

c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。

d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。 注：选房区与签约区设在同一区域，意向性划分。

b其他区域

a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。

b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。

4)新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。

传统经济学认为，商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动，而商品的价格取决于供求关系。按这一理论，一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动，就可以了解一个商品的内在价值，并以此为交换的依据。在这一理论的框架内，消费者能够客观地掌握一个商品的价值，因而是理智的，因而也就不存在市场营销概念了。

然而，西方经济学则认为，商品的价值取决于商品的utility，所谓utility是指商品的服务带给人们的效用，或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念：同一商品在不同的消费者看来有不同效用，南方人认为米饭好，北方人认为馒头好，谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西，因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同，使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品，而不是具有同性质的其他品牌。

现在已经步入了知识经济，“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。

现在的竞争，已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的短板的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更具综合优势的竞争者淘汰，这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西，一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下，我们必须打破常规、标新立异，充分运用创新思想，设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发，连点成面，面面俱到；多线共拉，布线为网，一网打尽。

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去，但往往事与愿违，欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业，在买方市场的情况下，要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报，更是难上加难。因此，市场上出现了一种带租与销售的营销模式，不仅适用于商业物业的销售，也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈，市场明显供大于求。在此情况下，如果华翠园沉住气，以“不变应万变”（价格方面），倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此，必须尽快将部分尾楼处理掉，以加快资金的运转速度。所以，房地产营销应当调整思路，改变策略，在不“变”中求“变”：“千变万化”（营销手段方面），采取“租售结合”的营销策略。

“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下：当市场发生变化，供给过度，造成楼房难以销售时，应改变营销策略：先设法将手中的物业租出去；然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体，让其在有较高投资回报保障的前提下，成为该物业的拥有者。这样，即使房子暂时未售出，我们也可以获得一定的租金，而且，随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大，这样，公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实，房地产行业本身就特别注定资金的快速运转，可是，我们可以用出租之房到银行抵押进行借款，以缓解再开发的资金压力，充分调整资金运转率。这样，我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外，本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查，通过市场调查发现：随着大佛山的启动及招商成绩的显赫，吸引到了大批外来者，出租屋一直出现紧缺，并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以，本策略很具可行性，市场空间大，大可一试！

众所周知，顶楼几乎成了所有开发商的心头病，绝大部分避免不了“滞销”的命运，开发商须费很大力气才能将其出售，有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原，我们必须找出导致其独特命运的原因：人的消费思想是理性的，同时，他们的消费行为也私利的，在决定高消费品时，他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”，特别是左右自己全家命运的物产时，他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热，炙得人闷不过气来。具体问题具体分析，一切从实际出发，针对这种现状，我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”，它虽是隔热层，但它并不同于一般的其它隔热层，相比前者隔热效果更好，其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样；再者，它的材料及铺设形式有异：直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层，然后于土层栽花种草，这样，除了可以防热外，还可以起到美化环境及净化空气的作用（土坯本身具有非一般的吸热功能）。

并且，我们投入也不大，100平面大概只需20xx元即可，同时，我们的大量建设又可以产生规模效应，进一步降低“花园”建设成本。至此，顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。（具体操作方法可以到“永安新村”“取经”）

阻碍顶楼销售的难题还有二：过高、容易漏裂。在这里，要解决过高的问题可以做的就是对其进行精细化的市场细分，目标群定位于年轻阶层（如本人）；另外，还必须采取低价、甚至成本价销售，在价格上对其固有的缺点以一定的补偿，以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题，在建造的过程当中如果严把了质量关的话，是不会发生这样的质量问题的，但是既然现在房已建好，我要问的是您们对自己的产品有信心么？（当然我对您们还是有信心的），如果有的话，那在售房时，我们可以大胆对消费者以“三包”的承认，并签订附外质量保证合同。这样，顾客们在够买时就会很放心了。（其实，这样的营销要以高要求的产品质量为基础的，因为营销是“末”，而产品是“本”；营销是“术”，而产品是“道”）

俗话说：“没有不好的产品，只有不好的定位”，市场如战场，“凡战者，以正合，以奇胜”。市场不同情弱者，在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中，没有的、具有创新推广手段的企业，就没有长久的生命力与市场占有率；而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业，必定走不出恶性竞争的阴影，最后也逃离不了失败的厄运。因此，企业只有永远保持创新的头脑，不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式，并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场，胜出于与己激烈竞争的强手之林。

目前，作为弹丸之地的高明，已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在，市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略，努力创造与对方的差异，以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者，从而获取成功。经过苦苦寻思，本人又“卤莽”献上一计：随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”（社会中80%的钱掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里，本人将这80%的人定为低层消费者），二手房市场异常火暴，有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动，这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流，不可逆转！有时，机会就出现在市场的变化中，跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场，而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机，毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价，然后由消费者支付这个结果值即可。

关于这个手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市场依据的。毕竟，高明旧楼多分布于市区西面，即荷香路以西，这里，多以散楼布局为主；而新楼绝大部分为花园形式，设有保安及其他物业管理服务人员，安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟，在有一定经济条件下，市民多有“卖旧买新”的冲动，而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上（后面提到），一次又一次的激发着他们的购买欲，调动着人们的冲动感。在这样的作用下，成交是迟早的事。记住：市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”（销售模式）而付出。

“诗意栖居”是人类居住的梦想！所以古人云“无水则风到气蔽，有水则气止而风无。其中以等水之地为上等，以藏风之地为次等”，有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要，遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今，人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者，人文、自然与建筑对话的灵性空间，于其中，人性获得升华。建筑为园林让路，生活回归自然。本人今天考察过贵园，微觉不妥，完美当中有那么一丝丝不足：花园外围绿化带未建立，从外看，给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时，必将带给您们更多的“选票”。

满眼的绿色意味着宽阔的视野，洞察市场才能开山立业；氧气如同良好的运营机制，保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转；阳光是花园的远景，吸引更多市民“埋单”。

现代消费从一般消费转向体验消费，由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心；现今边为消费者买得开心、用得满心，再加上人都是有感觉的动物，在享受服务时，必须要受到特别的待遇、绝对的尊重，他埋单时才满意，以后也高兴再次光临；在购买商品时，人们需要的是热诚的售后服务。在这方面，海尔集团的品牌建设可算上乘。

海尔产品的核心价值就是“真诚”，品牌口号是“真诚到永远”，其服务，产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此，海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。

在这方面，我们都得不耻于问师海尔，并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了，才会受到更多消费者的追棒。具体操作：引进一家富有实力的物业管理公司来接盘，为现有业主提供优质的服务，带来人性化、亲情化的先进服务管理理念，同时，最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样，老业主带动新客户，必将提升“华翠园”销量。

一个成熟、成功的品牌，到最后所拥有的，并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象，而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。境界的品牌，并不是消费者有意识认定的“好品牌”，而是存在于消费者认知“无意识”中的.一种自然的状态。强的品牌并不气势压人，而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子：你爱上一个女孩必须勇敢追啊！否则，你只能在单相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！对吗？

最主要的，因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费，一生中就那么一两次。面对它们时，谁不慎之又慎、顾这盼那？倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗？这点从下面的图表就可以看出来：图中阴影部分为人们车房消费，他们在面对这二者时都富有理性，这就要求我们借助一切可以借助的力量（手段）全力去说服他们、征服他们

广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主，以高明有线电视台为辅。其中，电视台广告尽量少放，一来减少广告投入费用，限度地提高广告资金的回报率；二来高明电视台上映时间短暂，又没有自己固定的频道（只是在黄金时段插播少次），收视率低下，再者，电视广告是最招致观众反感的媒体。其实，采取任何活动都一样，在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨，通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。

通过本人多次经验的证明，现有个很好的考核方法：

如果广告后收益>广告费用,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道，企业是赢利组织，它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的化！好！既然这样的话，我们在酝酿广告投入时，必须将其费用投入结构化，以达到花最少的费用而获取诉求的化。举个例子，如果你在平静的池塘里投一个小石子，激起的涟漪就能让你看得请清楚楚，这是效果；而你往大海里扔一块大石头，激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大，这是无效，而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本，石头不在大小，关键要扔对地方，而把大石头扔在池塘里，那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的结论。

另外，特地针对区内各乡镇农村市场的实际，本人建议采取“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”，更快、更准、更优地抢占农村市场。的确，墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的，通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下，一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实，企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查，墙体广告是观众回忆度的广告，我能回忆到的也只有几个，“中国

移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达，并没有完全把旧式的媒体淘汰掉，反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术，讲究外表舒适、品位高雅。但是，我们企业所追求的是实用、实惠的双“实”原则！我们提倡的是“实实在在”的那点东西！对吧？

我个人比较欣赏《孙子兵法》对“势”的阐述：“流水之激，至于漂石者，势也；故善战者，求之于势，而不求之于人。”造势主要靠进行一个辅助媒体广告的宣传会、展销会。目的是进一步巩固消费者的印象度及刺激冲动消费的潜能。因为广告是一个很抽象化的东西，给人以一种虚幻感。推广过于单调容易产生品牌的空心化，即单纯的符号化，有广泛的知名度而没有差异化的忠诚度，品牌无一个个性化的内涵，它对消费者购买决策的影响力非常有限。这时，我们必须借助一两个推介会将原本“虚”的“意识”转化成“实”的“物质”。

具体推介有多种操作方法：

1.利用突发事件(包括国内外甚至小到本省、市、区发生的有影响力的事件)来进行炒作。商场如战场，作战，不是只凭胆量就能取胜的。借助突发事件宣传自己，对于知名度不高的品牌来说，会有出其不意的广告效果，而对于知名品牌来说，更是具有拉动力。

2．必要时可以在荷城广场展开一个展销会，将商品主动送到人的生活中。这样的好处有二：一来，可以提高推销力度跟效率，因为这样的活动进行时，推销员跟顾客之间是一对多的关系。相比在售楼部的一对一模式而言更省力、更有效。二来，也就是最主要的一点，这样可以补充广告的不足，使消费者更充分、更全面、更真实地了解我们的产品。为其冲动购房时打了一剂强心针；让产品在消费者的意念当中构筑了一个清晰的模型；令其在决定购买意识时给我们的产品下了一个重重的砝码。

最后，特别要注意的是，在执行上面计划、进行上面活动时尽量兼顾后来新楼盘的品牌力及知名度，全面贯彻可持续发展战略，在广告中，可以顺便提起后来楼盘开发的信息（如名称、地址、性质等），其实在推介新有楼上，可以随便找个借口（理由、原因）进行，如可以是“推陈出新”（“陈”指华翠园的楼盘；而“新”则指我们即将推出的新楼盘）。

在市场经济条件下，只有饱和的思想，没有饱和的市场。市场无处不在，缺的是“发现”二字。缺的是独具匠心、别具一格的思想，如何将思路与财路紧密地联系起来，必须抓住以下三个关键：

1.勇于打破思维定式。

2.善于另辟蹊径。

3.敢于抓住机遇。

近几年．我国贸易总额快速增长．2005年我国贸易顺差为1018．8亿美元，成为继美国和德国之后的世界第三大贸易国。而2006年对外贸易规模达17606．9亿美元．夕贸顺差达1774．7亿美元。巨额贸易顺差使与中国的贸易摩擦急剧增加，根据世贸组织的统计，从1995年到2005年的l1年间，在世贸组织各个成员所发起的2840起反倾销案中，针对中国产品的案件数高居首位，超过16％。2006年我国共遭遇反倾销63起．而当年全球反倾销案的立案数量为187起。对于我国出口产品频繁遭遇反倾销措施．客观地说．有很多应该被归咎于自身的因素。最主要因素之一是中国贸易量的大幅度增加，贸易顺差增长迅速，尤其重要的是由于国内过度的产能、导致大量对真正市场价格及长期定价策略缺乏了解的生产商涌人国际市场、而激烈的竞争导致产品价格越来越低，出现出口量越大，利润却越少的怪现象。

一、民企不积极应诉反倾销有因

通过走访调查我们发现，很多民营企业不应诉出于多种考虑：①相对应于涉案产品金额来讲．高额花费让企业觉得划不来。应诉一个反倾销案的律师费至少为5万美元．而很多民营企业涉案产品的年出口额比这个费用还低。②对于应诉的整个程序和法律规定心里没数，对国际行情缺乏了解。⑧不重视受到调查的市场，存在丢卒保军的心里。④部分企业的出口产品确实存在倾销行为。自知理亏。当然不敢对反倾销调查说“不”。而有部分企业在订单的压力下．没有原则地对外国客户低开发票，也导致在反倾销诉讼中哑巴吃黄连。综合来看，未应诉企业最大的症结在于底气不足，所以才会一而再、再而三地对反倾销指控回避、退让。

目前．大型企业因为出口量大．经济实力强．也善于与政府机构进行沟通，政府在要求大企业应诉上也可以发挥一定的影响，所以大型企业应诉率比较高而且胜诉率也比较高。但是对于中小型民营企业来说，为难之处以及要顾虑的地方很多，一方面人力物力所限，另一方面对有关反倾销的信息的缺失。因此，小企业在面临到反倾销起诉的时候，往往是不知所措又求助无门，存在侥幸心理，当然也有搭便车的心理因素，对政府有过分的依赖思想。

在调查中我们还发现。小企业不愿意联合起来应诉还有一个深层次的原因，即在联合应诉过程中，企业必须要提供生产经营的相关数据．如年产量、上下游关联企业名录、主要原材料的进货途径、产品的销售途径、期末库存量、设备利用率、税前利润、投资收益率和就业人数等敏感信息，而联合应诉的伙伴都是竞争对手，企业对于可能会产生的经营信息的泄漏非常担心所以对联合诉讼抱有消极态度。令人欣慰的是，目前，部分民营企业对于反倾销调查正从以前的畏难情绪逐步走向勇敢面对，对于欧盟、美国及其他主要贸易伙伴反倾销起诉案件中的应诉率已大幅提高．在欧盟对我胶合板的反倾销复审中江苏邳州所有涉案的板材企业合力应诉涉案企业逐步提高应对反倾销的意识，积极参与应诉，企业不应诉的原因由过去那种简单的“怕打官司”转变到了权衡经济利益决定是否应诉．民营企业的维权意识正不断增强。

二、有效的应诉机制，是民营企业应对反倾销的基础

对于民营企业来说，一旦被诉倾销，管理层一下子就懵了。他们不知道反倾销调查是干什么用的？他们不仅对世贸规则一无所知．对万一倾销罪名成立的后果一无所知．而且对在国外打官司的高昂律师费望而止步。退却，还是去了解一下如何应对是首要问题。

毋庸置疑，涉案企业首先要积极应诉。按照世界贸易组织规则．如果出口企业不及时向有关反倾销调查当局提供必需的资料，调查当局可以依据其所掌握的现有资料进行裁定。而所谓的现有资料，一般都是依据反倾销调查的申请人所提供的资料，显然，依据这样的资料所做出的裁定，其结果当然会将不利于出口企业。

因此，单独应诉力不从心，联合诉讼才是解决之道。而反倾销措施的后果往往波及到整个行业，应诉时如果各自为战，不但成本高，也难取得好结果。而民营企业相互间凝聚力尚非常缺乏，一盘散沙的现象非常普遍，因此在应对反倾销调查的时候，行业协会应该起来率先行动起来，整合行业的力量，形成行业核心，引导民营企业抱成团，要有一荣俱荣一损俱损的思想准备，千万不能有利用反倾销来牵制其他竞争企业的私心，而做损人不利己的事情。而且反倾销应诉工作程序衔接进展，需要做的工作不但量大而且复杂，在短短的一个多月的时间需要应诉企业准备大量的资料并按照调查表要求填写并提供。还要留意各份文件之间的前后衔接和对应．

一个能够随时高速运转的应诉机制必不可少，只有事前的准备工作做的很充分，才能制定正确的应诉策略。这样的应诉机制，不但要快速高效将政府、行业协会、企业、驻外机构以及进口商有机的组成一个整体，而且还需要相关单位在应诉过程中积极的配合。

此外，在涉案金额比较小的时候，民营企业应该更多地利用反倾销程序中的价格承诺的方式解决。以欧盟为例，价 格承诺可以由出口商提出，只要能够被有效监控，可以取代反倾销税而被接受。但是，欧洲委员会没有任何义务接受承诺，如果它认为承诺不足以消除有损害的倾销行为或者不可行，则可以拒绝接受。一般来说，如果某公司曾经不配合调查，委员会一般不会接受其承诺。因此，价格承诺的做出的前提是应诉．如果企业不愿诉讼或者无从参加诉讼．价格承诺将无法作出．企业就会处于被动。

在应诉之外，针对民营企业出口产品主要是消费品的特点，可以采取以行业协会为纽带，积极游说当地的消费者和公益组织，争取对涉案产品的支持。欧洲委员会的调查主要集中的四个基本方面中，其中很重要的一条是“反倾销措施是否符合更广大的共同体利益。”也就是说，即使存在倾销行为，但如果有明显理由表明反倾销措施在考虑到欧盟相关方经济利益情况下不符合更广大的共同体利益，则不采取。生产商、进口商、用户和消费者可以就措施的必要性发表意见。如果有理有据，欧洲委员会将在向理事会提交的最终提议中纳入他们的意见。所以．争取到相关组织对涉案产品的支持会对反倾销诉讼的结果产生不容忽视的影响，更为重要的是，这种支持的深远影响对将来企业在市场上竞争产生无法估量的作用。

总之．民营企业在面对越来越多的反倾销诉讼时，一定不能存在侥幸心理，而应奋起应诉，以法律手段保护自身的 合法权益。否则，不仅要承担沉重的反倾销税负担，丢失已有的出口份额与市场．甚至新兴市场也会对我们关上大门。

即使反倾销调查已经结束．对于出口企业来说，并不意味着已成定局．事实上．终裁后，有很多法律程序和途径可 以继续开拓。可以对出口价和内销价进行调整，并提出年度复审．通过一段时间的努力，就有可能启动重新调查，降低反倾销税率。因此，反倾销调查之后，政府、商会和企业都要思考下一步我们该做什么？企业经营中又应该注意什么？如何作一些调整？调整速度要多快？这样的静下心来冷静的思考与总结对于以后应对反倾销或其他贸易措施尤为重要。

三、防患于未然，是解决反倾销的根本之道

反倾销措施在相当长的时间都会是企业出口的主要障碍，对此，我们不能消极应对，而是要先从源头人手，尽可能减少被诉倾销的可能性。

对于民营企业来说，保持良性竞争思维是根本。首先，加强自律，实施出口多元化战略是彻底与反倾销“隔离”的根本。企业应当避免短视行为，确定质量取胜的品牌策略，防止相互削价竞争。其次．要增强营销的国际性，全方位地开拓国际市场，以降低市场过于集中所带来的风险。再次，民营企业要在符合国际规则的基础上进行生产经营，要对各种贸易救济措施保持敏感性。要建立健全的企业法人治理结构，完善现代企业制度，尤其是适用国际通行的财务管理制度等都可以在反倾销工作中获得优势在出口产品进入某一国市场时，事先熟悉和分析该国有关的法律，有针对性地改变业务操作手法和会计技术，从而降低触犯进口国法律的危险对于可能会产生诉讼的引诱倾销行为保持一定的警惕性，及时采取措施．争取使对方无法提出申诉。最后．如果有迹象表明要对企业出口产品提出反倾销调查时，要与我国相关机构及时取得联系，跟踪该国反倾销政策动向，提前做好充分的准备。

对于政府来说．首先也是最基本的．要转变只重视大企业的观念，政府注意力要转向众多的民营企业．针对他们涉案金额不高，不应诉的首要原因是代价太高等．充分调动丰富的人文资源．提供应对之策，如针对民营企业设立反倾销联合应诉基金．以解决出口企业特别是小规模出口企业反倾销应诉资金的来源问题．给予小企业以必要的资金以及技术上援助和支持。其次，建立并完善反倾销预警机制，使企业真正从该预警机制中获得信息和帮助，提高应对各种摩擦的主动性。建立和完善重要产品的出口数量、价格、出口国家和地区监测系统．一旦发现有竞价销售、扰乱出口秩序的情况要及时做出反应和提示。最后，建立和完善反倾销快速反应机制，反倾销诉讼是一个复杂的系统工程．“四位一体”的配合必不可少，尤其对于民营民营企业来说，来自政府机构、商会和涉外机构的配合对他们至关重要。

对于行业协会来说．首先，要真正承担其竞争情报的收集、协调竞争秩序、沟通组织等职能。其次，在应对外国的反倾销调查中，行业协会可以作为应诉主体以分摊应诉成本，降低应诉风险，提高应诉速度。再次，行业协会可以依照产品行业和出口地区，配合政府建立和完善预警机制和快速反应机制，对重点出口产品、敏感产品设置动态跟踪评估。最后，充分利用本身丰富的人才资源，组织法律界和贸易界对相关的反倾销案例进行研究和分析，总结经验及教训，以建立一个“反倾销数据统计信息系统”，为今后贸易摩擦提供有效的信息和数据分析。此外，各进出口商会还要主动与国外有关行业组织、公益组织建立良性的交流合作机制。在我们的产品遭遇国外倾销诉讼的时候，可以利用比如“共同体利益”原则来劝说国外组织为我方增加筹码。

一、背景介绍

从20xx年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20xx年税收收入0.9亿，20xx年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。

纵观200xx年-20xx年xx市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的xx届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。

二、影响房价的变动因素

土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。

税金及费用：20xx年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。

房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。

三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。

对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。

建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵

其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。

三、政府的调控政策

三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台

国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升;但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了(销)预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。

四、房地产公司如何确定未来的经营战略

一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。

对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。

1、北京—北京印象：从此德国

2、北京—珠江绿洲：生活本应新鲜

3、北京—翡翠城：风情万种·翡翠城

4、北京—UHN国际村：东区名宅新领袖

5、北京—金港·国际：眼界，无人阻挡

6、北京—潞河名苑：好房子满足三代人

7、深圳—冠城世家：大气派，与生俱来

8、深圳—碧海红树：自然从容，好生活

9、深圳—锦绣江南：中国人，中国生活

10、深圳—蔚蓝海岸·蓝钻：分享卓越生活

11、上海—奥林匹克花园：运动就在家门口

12、上海—新湖云庭：珠联山水，壁合江南

13、北京—相来家园：有限地产，无限利益

14、深圳—海印长城：充满记忆，印证未来

15、深圳—鹿茵翠地：风生水起 ，半山传奇

16、深圳—云顶·翠峰：豁然开朗，天地于胸

17、上海—汇豪天下：拥有的岂止是这个世界

18、北京—清凉盛景别墅：归来、听松、采菊

19、北京—通用时代：不只是品味，更是回味

20、北京—万泉新新家园：未来总裁的个性生活

21、深圳—自由之光：自由之光，开往春天的地铁

22、深圳—万科四季花城第7期：欣赏是拥有的开始

23、北京—美然·百度城：从入口的“营养林”开始

24、北京—后现代城：价格往低处想，位置往近处想

25、上海—九溪十八岛：原生，养生，压力归零的起点

26、上海—云顶别墅：永远的普罗旺斯，永远的云顶别墅

27、深圳—万科·金域蓝湾：海是窗的风景 ，你是海的风景

“倡导独立自主理念”创意小市场活动

：

二十一世纪是市场竞争的时代，是各类专业人才充分施展才华并对中国经济发展和参与国际竞争做出巨大贡献的时代。特别是作为未来国家支柱的当代校园生，更是应该积极的锻炼自己，充实自己，以应对这个“时势”!而当代校园生，基本上都是九零后，都是生活在象牙塔里的王子或者公主。他们理财能力比较差，独立自主的意识较为薄弱，在以后的就业、创业和生活上都存在隐患。校自管会网络信息部特举创意小市场活动，为在校校园生提供一次做老板的机会，提高他们的独立自主和勤俭节约意识。注重“创新、创业、创意”三创精神。

四月--正值气候回暖之际，学生参与活动的积极性比较高，同时自然环境也十分适宜举办该活动。学生自己做卖家、买家;既可以使无固定收入的学生买到物美价廉的东西，又能培养学生的交流能力，提高他们的独立自主意识。

1、以创意小市场的形式，给在校校园生提供一个模拟社会，让我们能够更早的.理解赚钱的辛苦，提高我们的节俭意识。

2、以创意小市场的形式给在校校园生提供一个表现自我，展现自我的平台。

3、通过创意小市场的形式来锻炼我们校自管会的组织、合作与管理能力。

1、此次活动需获得校领导的批准;

2、争取到校学生会、校园生心理协会、“职大之声”广播台和各学院自管分会、学生分会的协助与支持;

3、由校自管会提供足够的前期活动经费开支和设备;

4、争取有100个左右的摊位。

5、所有参与活动的学生都须按要求登记注册，以方便活动的组织：

6、本次活动只针对在校学生，登记必须持学生证或校园一卡通，坚决杜绝不法分子借机销赃!

概要

太原全动健身俱乐部在创建过程中要适应外部环境的变化，要在市场竞争中生存并取得竞争优势，创新是其必由之路，只有创新才能在俱乐部这个大市场中生存并有自己的一席之地。创新就是在原有健身行业市场状况的基础上，对消费者需求做进一步细分，并作出相关的产品。必须在俱乐部的定位并在与之相配套的营销策划上进行创新，只有这样才能稳操胜券。全动健身俱乐部才能在十分激烈的市场竞争环境下生存和发展。

一、俱乐部资料介绍

我们成立的全动健身俱乐部主要是针对不同年龄段、不同职业的人群开设项目，俱乐部将建在五一路。俱乐部布局合理，格调高雅，创造出时尚而又热烈的健身氛围；内设有氧器械区、力量训练器械区、有氧操房、动感单车训练房、体能评测室、瑜珈养生馆、更衣淋浴区、水吧休闲区等区域，为广大会员提供方便、舒适、快捷的时尚休闲和运动健康服务，让人们能得到压力的舒解，进而享受真正身心健康的快乐。同时也为会员提供专业的健身运动空间而且营造了社交平台，丰富了人们的业余生活。俱乐部带着对美丽人生的无限至爱和对健身概念的全新理解，遵循“健康、时尚、专业、经典”的品牌经营理念，坚持“以人为本”的服务宗旨，致力于打造流行时尚和康体标准，为太原时尚人士奉献全新的健身理念。

二、市场环境分析

近年来，健身产业逐步形成，全国健身俱乐部每年以1000家的速度递增。在健身行业逐渐走向成熟的今天，它在市场中也开始呈现多样化的特点。据我们了解，在美国每八个人就有一个在健身，平均一万多人就拥有一家俱乐部，而我国平均一百万人还不到一个，随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，生活方式的转变也带来了消费观念和消费行为的转变，在物质生活达到一定程度之后，人们把目标放到了生活质量方面上。“花钱买健康”逐渐被国人所认可健身俱乐部的规模都有大幅度提高，数量成几何式增长，我国的健身业更加迅

微观环境：

面对众多的白酒品牌充斥的酒类市场，消费者在选购时变得不再盲目，许多人留意产品本身所能为他们提供的实际需要的同时，逐渐开始注意品牌的精神需要。因此，注重品牌经营的同时，拥有一个实际而个性的销售主张，是扩大和提升终端销售力量的获胜法宝，也是白酒生产企业未来发展的战略重点。

机会分析：

“菜根谭”白酒品牌的优势：

a、以特色文化作后盾；

b、走特色营销的路子；

c、品牌的亲和力；

d、包装具有特色；

e、整合资源

f、谋划深远

营销策略

侧翼奇袭

我们的核心思维是以量取胜，在量的基础上占控商脉，抢占终端致高点。先赚取应得的利润空间，尽快回收运作成本，再做品牌！所以我们决定在小瓶酒上做大文章，打破市场缺口，侧翼奇袭！

任何企业都需要利润来支撑日常运作，所以先做销量，再做品牌的指导思想绝对正确！主推核心商品金装菜根谭酒和银装菜根谭酒，以促销来做量，薄利多销，如果能把量做大，那么利润跑不了！稳步经营，稳中求胜，一步一个脚印的拓展市场。

画龙点睛。

二十几个超大型的商场、超市、量贩、购物广场上市期间采用捆绑销售的方式，买二送一，配合海报、pop、排面或端架，场内应派综合素质和技术经验丰富、靓丽、表达能力好的促销小姐各一名，现场引导，诱发购买！场外举行免费试饮，派发相关宣传资料和介绍商品特色。

吞云吐雾。

把其余40几个中型卖场全部上市，不给予任何海报费、pop费、排面、端架方面的费用，只同意做变价促销给予配合！特价期为15天，当然，第一步运作成功，第二步方能创造效益。

飞龙在天。

成立公关小组，专门和各大商场、超市、量贩、购物广场的柜组长、营业经理、店长、采购人员沟通、交流。长期为我们上海报、pop、排面、端架等支持、配合我们的推广计划！如果不同意支持的卖场，一律不给予变价促销支持，很简单，老百姓的酒，谁都买得起，不愁销量，不需担心销售问题。

龙卷残云。

孙子说：兵者，势也，善作势者胜。加强终端维护、管理以及售后服务，做到不断货、库存适量，陈列位置理想，pop整齐严谨。最重要的一点，必须让所有的商超都在炒作菜根谭。

分步骤主动降价法

1、主要思路：

a、导入期采用高价格、高促销进行现金铺市，快速启动市场。

b、明、暗返利相结合来应对冲货，不跟风降价，赢得产品进入成长期的时间。

c、分阶段主动降价，降低冲货风险，赢得分销商的信任，加快产品进入成熟期。

2、具体运作：

a、铺市阶段：（10天）：xx元/箱现金铺市，每箱奖励5元礼品如小雨伞，主要铺便民店、商超终端，。

b、第二阶段（1个月）：供便民店xx元/箱，买十送一加暗返（除去赠酒政策，净价格在xx元/箱）。此阶段后期菜根谭酒市场已初步启动，市场由导入期进入成长期，个别二批开始从郑州xx元/箱冲货，对便民店终端价供在xx元左右，但我们告诉便民店、商超老板加上暗返我们的价格肯定会比冲货低，让他们安心销售。

c、第三阶段（1个月）：取消买十送一政策，价格主动降为xx元/箱，另外每箱xx元另外返利，并继续承诺有暗的返利。此阶段倒货二批跟随我们的价格市场价格降为xx元/件，但由于便民店老板对我们建立了充分的信任，价格稳定，销量平稳上升。

d、第四阶段（1个月）：兑现前期返利，并按每箱2元兑现前期暗返，价格主动降为xx元/箱，取消返利但继续承诺暗返。

e、第五阶段：经过前四个阶段，菜根谭酒已基本进入成熟期，市场已有很大的销量，这时春节已临近，我们召开了菜根谭酒（包括菜根谭酒厂其他系列产品）供货会提前压货，会上我们按2元/瓶兑现菜根谭酒前期所有暗返，并在当天会议上推出了买十送一的政策，不再暗返。

f、第六阶段（春节后）：由于市场进入了衰退期，我们取消买十送一活动，价格降为xx元/箱，加大便民店、超市老板的利润，提高其积极性，经销商不再进行任何促销，任其自然消化。

菜根谭酒的“331营销模式”。

“331营销模式”中的“3”代表“三大工程”，即针对酒店终端的“101工程”——平均每10家酒店由厂方派驻一个专职业务员，负责日常礼品兑换、客情维护、售后服务、产品形象展示等工作，同时在a类店设置品牌推广代表，重点加强与店方的沟通交流工作；针对流通终端的“金网工程”——重点服务对象是与分销商签约的二批商及其下面的小二批、小商超，主要目的是让厂家的市场支持力度传递执行到位；大型商场超市工程——选定1/10重点超市，全年至少上堆头3个月。

“331营销模式”中的“3”代表每年中秋节、国庆节和春节针对流通市场，分别开展一次促销活动，保证促销力度不低于同档次竞品的促销规模。

“331营销模式”中的“1”代表1个活动，即宴席用菜根谭酒活动。依据事实消费的原则，凡是在各类宴席中饮用菜根谭酒的，不论通过何种渠道购买的，都有香烟、可乐、手机、冰箱等礼品现场抽取。

金网工程

331营销模式的精髓就在于开展“金网工程”。

金网工程服务的对象是一级经销商下面的二批经销商、小二批、小型商超，是位于分销商之前的二批下属销售网络，

金网工程的目的主要在于：

1、建立流通领域的终端网络。金网工程的目的不是在于想多卖几瓶酒，而是在流通领域建立健全的终端网络，通过终端维护再把这个网络不断的完善。

2、有利于厂方加强对流通领域的管理和维护工作。331营销模式体现的两个原则是厂方对经销商职责分开，厂方该干什么，经销商该干什么。建立流通网络的目的就是有一个网络能够让厂商双方共同去执行赋予的职责。

3、有利于厂方在流通领域、网络终端定期与不定期的开展促销活动和品牌推广活动。331营销模式的目的是要把菜根谭做成十堰地区的强势品牌，通过金网工程，每次的市场计划和活动就能编进不同的网点，促销方面就有了一个量化的概念。这是建设金网工程的重要性和必要性。

酒店终端策略

酒店终端是白酒商家必争之地，酒店促销伴随着商家短兵相接的竞争愈演愈烈。市场表明，酒店促销策略开始不断特色化和细分化，酒店的档次、地段、节日氛围、消费环境等客观的方面都得到了很多一线人员的注意，但是他们却常常忽视了对酒店终端三类人群的细分。

促销目的：

白酒，尤其是中高端，其消费主要集中在酒店终端。酒店老板在白酒销售环节上充当的角色至关重要。白酒要进入酒店，除了给予酒店一笔数额巨大的进场费外，还必须要针对酒店老板开展促销，只有这样，一方面可以通过酒店老板直接向消费者推销产品，另一方面能够保证产品在酒店开展的活动能正常进行。

促销手段：

白酒上市铺货离不开惯用的销售返点政策。对于盘中盘操作的白酒产品来说，产品上市时期直接以返点的方式，给予酒店老板直接利益，激发酒店老板积极性推销白酒新产品。主要以铺货返利和销售返点两种常用方式，满足酒店老板的心理期望值。

铺货返利政策。在新产品上市前一至两个月，凡一次性进货2箱的酒店，赠送一或两瓶新产品白酒，以此类推。或同时附带赠送精美烟具、酒具和茶具等。另外对于销售返点政策也可以制定4～6的返点比率，直接以该白酒作为返利，酒店每月和业务员直接结算，快速有效激发酒店老板积极性。

对于新产品来说，产品上市后期仍然需要较好的促销延伸销售曲线，比如旅游促销这种方式就比较适合在产品上市后期推出，对产品销售达到一定量的酒店，定期组织酒店老板外出旅游，为参加企业准备酒店管理、员工管理等相关培训。

促销目的：

白酒完成销售过程的最后一个环节，就是酒店促销员或服务员将产品成功推荐给消费者，这是产品销售尤其是白酒产品实现销售工作的最重要的一个环节，也是最后的“临门一脚”。那么，如何激发酒店促销员或服务员推销产品的积极性，无疑就成为各白酒厂家最为关心的问题。

白酒新产品的专职促销员也是产品品牌的载体，她们偕同白酒产品一同在终端出现，对产品的销售具有很强的推动力。同时具有良好形象和促销技巧的专职促销员，还可以在很大程度上支撑品牌的口碑宣传，提升产品品牌的消费形象度，有效拉近产品和消费者之间的距离。

促销手段：

对于白酒新品而言，在特定上市时期率先突破特定酒店（非连锁性大店以及管理不太规范的酒店），能够快速激发酒店终端氛围，激活区域市场。通过一系列的调研分析，我们发现一个开发酒店促销员或服务员积极性最为有效的策略手段———设置开瓶费。主要是通过在每瓶酒内设置一个特定的身份验证号码，酒店促销员或服务员凭借这个独一无二的号码和厂家（或经销商）直接兑换现金。同时对不同的产品档次进行细分，比如高档礼品装每瓶可兑奖20～30元；主销产品每瓶兑奖8～15元；中低档每瓶设置5元。对于专职促销员促销，也可以根据产品的档次予以提成。该方案优点是促销员能及时得到实惠，有效提高其积极性；但其缺点是如果酒店老板一旦发现，活动便很难继续开展。

促销策略：

文化性促销。招聘仪表端庄、得体、形象佳、语言表达流利的年轻女性专职促销员，并为她们从整体设计简洁不失其秀气的统一服装，风格要与产品品牌风格相一致，让她们熟悉促销产品品质及品牌内涵，尤其是产品包装所内涵的酒文化，让她们在推荐产品的时候传播其内在的文化内涵。

娱乐化促销。在酒店由专职促销员组织一些具有娱乐性的节目，比如在酒店设置卡拉ok卡座，凡是饮用菜根谭的消费者都可以挑选专职促销员唱歌，或为朋友现场点歌之类的，也可以在晚宴上参加幸运抽奖等活动。

促销目的：

促销的最终目的就是让消费者购买产品。白酒新产品上市进行促销，至少具有两个方面的作用，一方面实现销售，促使消费者尝试性购买产品，营造市场氛围；另一方面通过策略性促销的开展，树立其新产品品牌形象。

促销手段：

促销上演玩“币”风暴。新产品上市初级阶段需要通过强有力的促销活动，迅速引爆市场，尤其是要善于利用节日促销。产品上市初期，首先必须具备良好的促销策略支撑，新产品上市直接以经济利益刺激消费者，以降低其消费风险为诱惑，可以在很大程度上提高消费者的首次尝试率。新品上市前几个月利用外币（美元、港币）促销，抓住产品已经进入的核心酒店，加大促销力度，每箱里设置2个一美元，2个十元港币，2个五元人民币，单瓶促销费用控制在6元以下。比如高炉家酒的一美元外币促销形式对消费者而言就很有吸引力，而且操作方式简单，还可以较好地避免在执行中出现问题。

掀起有奖促销。采用刮刮卡和礼品赠送等形式，设立极具文化与收藏价值的不同奖项礼品，集卡有奖活动；在每瓶酒内设置制作精美的箔金书签，也可以将产品包装设计成精美古典的收藏品，而礼品设置则要注意其文化性、价值性、品位性。

菜根谭酒婚宴渠道市场攻略

俗话说，无酒不成宴。无论是亲人团聚、商务宴请，还是红白喜事，朋友小酌，酒都是餐桌上必备的助兴之物，尤其是结婚宴请，白酒更是不可或缺。依据中国的民俗习惯，每年的农历4月到年底，都是结婚的好日子；在广大乡镇农村，结婚往往要大宴宾客三天六顿，用酒量极大，虽然与日前提倡的婚事新办相违背，但积习难改，多年的风俗短期内仍将延续。由此可见，结婚旺季持续时间之长，白酒市场可发挥空间之大，都为我们重点介入婚宴市场奠定了良好的容量保障。

回头看看摆在老百姓婚礼宴席上的白酒，从五粮液、剑南春、古绵醇，到口子窖、金六福、浏洋河，种类之多，各地市场区别之大，根本无法确定一个白酒领导品牌，因此，白酒婚宴市场低水平的竞争以及领导品牌的缺乏，都可坚定了我们抢占这一细分领域的决心与信心。

白酒业进入门槛低，产品同质化程度高，自秦池勇夺央视标王，白酒行业就打响了广告战促销战，品牌诉求五花八门，各路媒体齐齐轰炸，信息重叠泛滥，使消费者如坠云雾不知何去何从，而企业投入的大把银子最多泛起一丝涟漪，不久又复归平静。调查资料显示，左右消费者选择品牌的因素中，口碑的推荐作用对白酒品牌选择的影响相当大，排位居广告、促销之前；尤其在婚庆场合，人流如鲫，酒楼的档次、菜色的质量、酒水的品牌、喜糖的选择都是市民茶余饭后津津乐道的话题——通过婚宴市场建立的口碑，可信度大，信息干扰少，传播效率高，所以，如何将我们品牌的白酒摆进更多的婚宴场合是菜根谭营销工作的重头戏。

品牌形象重塑：

◎品牌个性：

开朗，自信，成熟，乐于助人，具有知性美和亲和力

◎品牌联想：

女性，菜根红娘，知书达礼品位不凡，交游广泛，喜欢热闹场合

◎菜根谭酒：

（略，能将品牌名与婚庆场合紧密联系的一句吉祥好口彩）

◎推广主题：

天长地久，菜根谭酒

※说明：市调证明，要想真正拓展婚宴渠道，目标消费者需要得到包含更多利益承诺（精神与物质两方面）的商品和服务。因此，我们不能简单地卖喜酒，而是要结合婚庆服务做好文章——这就是真正吸引消费者，并有望在目标消费群中树立婚宴市场品牌“婚庆酒”地位的关键所在。

二、营销工具的选择与设计：

◎选择原则：

美观实用，新颖别致，在终端布置、促销活动或婚庆场合经常使用，最好能长期保存，低价

◎设计原则：

喜庆，高雅，醒目，淡化商业味道，产品标志明显但不生硬，人情味浓

◎工具举例：

年历，海报，产品展示台，产品宣传单张，圆型与心型气球，喜字贴，来宾签到簿，请柬，座位安排表等；所有工具上都需印制品牌的slogan，但不宜过分张扬，点到即止。

三、挺进特殊终端争夺眼球，做到先声夺人，促进间接销售

婚纱影楼：

可采用双向合作、联合促销的方式介入。首先，要博取影楼的好感，在影楼的促销中，主动提出将菜根谭酒作为赠品，送给每对拍照的新人；其次，说服影楼留出专门一角供白酒进行陈列布置，发放喜帖及促销信息，努力营造婚庆专用酒的气氛；方法选择上，可将“菜根谭酒某某婚纱摄影”捆绑促销，并设置较大幅度的让利，同时赠送婚庆配套服务等，给目标消费者实在的利益承诺。

婚庆服务公司：

基本操作思路同“婚纱影楼”，但可以做得更专业，服务更周到细致，从而提高目标消费者的品牌信任度。

当地著名的喜糖分销点或经营部：

以十堰市为例，乡镇及市区批发早已不仅仅是一个“渠道”的概念，他们60的功能就是一个终端客户，也是消费者购买婚宴用酒及喜糖的主要场所。因此，将产品铺入批发分销点，走“大流通”路线是地区经销商的共识。案例：

在实战演练中，一家巧克力经营部的销售形势异常火热，在走货寥寥的专业酒水批发商中尤显突出，经过走访方恍然大悟：原来该经销商很有点小聪明，他采用将喜糖与白酒搭售折扣的方式，让消费者在享受优惠与方便（喜糖喜酒一次够全）的同时，不经意间挤走了竞争品牌，抢得市场先机。有鉴于此，我们迅速将此模式提炼并推广，在销售政策上也向喜糖分销点做了倾斜。

原先已开发的酒楼、商超等常规终端：

近年来在白酒行业，“终端为王”、“终端制胜”等说法已取得普遍认同，菜根谭酒进入十堰市场以来，酒楼、商超等常规终端陆续开发了一些，在人力资源有限的情况下，重点加强a类终端的陈列、维护工作。并围绕“喜宴伴侣，菜根谭酒”的主题，提供气球、彩带、喜字贴、鲜花等物资，协助酒店进行婚宴布置，深得消费群及酒店老板、服务生的好感，也为菜根谭酒赢得了甚佳的口碑。客情关系紧密了，随后销量的节节攀升也就不足为齐了。

20xx年度行销与专题促销部分方案举例：

（一）全年大型推广活动：喜宴伴侣，菜根谭酒——菜根谭业为新人提供真情回报

1、时间：全年不间断，力争成为菜根谭酒的特色服务

2、开通婚庆热线，设立婚庆专家，免费提供婚礼相关问题咨询。

3、为新人婚庆方案提供合理建议，比如：选择什么档次酒楼，蜜月旅行路线咨询等，也可根据新人婚庆预算进行全程婚庆策划。

4、享受折扣优惠，比如：在指定酒店举办婚礼者，可享受特价酒宴及菜根谭酒让利优惠等；因名目繁多，不一一举例。

（二）促销“喝菜根谭抽奖送旅游”：香格里拉蜜月之旅

1、时间：

“十·一”前后的结婚高峰期

2、目的：

因新婚夫妇多有蜜月旅行的计划，在结婚高峰期推出“买酒抽奖送旅游”活动，即扩大了菜根谭酒在“十一”婚宴市场中的份额，又加强了品牌的传播。

3、流程：

信息传播→买酒送奖券，填妥表格→开奖，公证处公证→通知中奖者→媒体公告→旅游归来，中奖者谈感受，并在媒体以软文形式发布

媒体优化组合推广

面对资讯丰富的十堰市，如何使菜根谭品牌集中传播到目标消费群，突显品牌“喜宴伴侣，菜根谭酒”的定位？我们从目标消费群的生活特征、消费行为及接触媒体频率、媒体暴光率等因素出发，以低耗高效为原则，侧重地面传播，辅以报媒支持，为菜根谭酒量身订做了有效的媒介优化组合。

1、报媒软文登陆计划

◎目标：

向目标消费者深入介绍产品、企业及品牌内涵，建立消费者信任感。

◎要求：

全年连续性，时效性，针对性，可看性，合理性，杜绝吹捧与失实报道。

◎软文系列五大撰写方向，其中尤以前三项为重点：

a、从不同角度介绍产品的生产过程及优异品质；

b、事件行销及专题促销活动的跟踪连载报道；

c、目标消费者感想及建议的提炼总结；

d、特殊终端客户的肯定与支持；

e、白酒常识介绍。

2、报纸副刊开辟“喜宴伴侣，菜根谭酒”专栏，定期介绍婚庆礼仪知识，不定期tag—on品牌促销信息。

3、电台广播：选择交通台，生活频道等，以硬广告或软文朗诵的形式，传播品牌信息。在信息干扰少的乡镇农村市场使用，效果较好。

4、在菜根谭商超终端的促销dm上登载产品优惠信息。有可能的话，说服商超在结婚旺季增设dm婚庆彩页，将婚庆相关产品（喜糖、喜烟、喜酒等）在目标消费群中进行集中传播。

5、发布于经济类刊物上新闻稿，主要内容为企业领导访谈录，先进营销理念介绍等；我们以树立企业家个人形象为依托，借力产生推进品牌发展的“连动效应”。

6、终端陈列：创新、美好、视觉效果强烈的商品陈列是吸引顾客登门的秘诀之一，也是营销环节中踢好“临门一脚”的关键。为此制订陈列标准，设计一批以婚庆元素为主的.终端展示工具，并加强对终端管理人员的陈列考核，使终端陈列工作在20xx年得到规范化管理，从而也提升了品牌形象，促进了销售。

农村市场营销策略

如今的中国白酒主要征战地还是在城市，然而城市人口占全国人口总数仅仅是30左右。8亿农村人才真正是中国的主流。同样，随着中国农村城市化进程的步伐日益加快，谁能说现在的农村不是未来的城市？谁又能说农村市场不是我们未来的市场呢？所以，菜根谭主要战场将在农村。

兵贵神速，谁能在第一时间先入为主的打进农村市场，谁便有望在未来的市场竞争中夺魁。电器、日用品已经开始农村市场的全力渗透，白酒界却迟迟不见第一个吃螃蟹的人。或许有，但声势是远远不够；或许低调，但进程实在是太慢；或许求稳，但狼吃人是不管你是君子或是小人的……有很多白酒企业，都惯用“农村包围城市”来形容自己的战略战术，然而在农村，我们看见几个牌子能真正站得住，有哪个称得上农村人自己的白酒品牌？

中国在发展，经济在腾飞，农村在进步，用城市策略跟进农村市场已经落伍了：低廉的价位、花哨的包装、老一套的促销，农村人已经觉得乏味。不同的环境，使农村与城市市场口味大不一样，所以现在要进入农村市场，惯用伎俩已经可以基本淘汰。只有从头开始，找准农村消费领袖的口味，培养和引导全体农村消费者一种全新的思维习惯与消费模式才是白酒品牌培养未来市场（即农村市场）的主要突破口。

一句话，谁先占领农村市场，谁便拥有了在“名牌对名牌”战争中的更多胜算。

要想在众多的促销活动脱颖而出，迅速引起消费者的关注，必须在活动创意上下功夫，力争符合活动的"三新四性"原则（此部分内容另有专稿）。

a、三新方针：新由头、新卖点、新活动形式

b、四性原则；促销性、公益性、权威性、新闻时事性。

农村市场推广第—招之"菜根谭酒，助郎上学堂"

副题：书必读酒必喝事必做

内容如下：菜根谭助郎上学堂一一菜根谭酒资助30名贫困学生。

1、在我市选出若干名于20xx年无钱上学的贫困学子，由菜根谭公司资助4000元人民币助其上学。

2、在候选期间（候选期为20天），凡用菜根谭酒办酒席的消费者实行套餐配送酬宾（即办酒席10桌以上者，由菜根谭酒业公司按每瓶菜根谭酒配送2瓶饮料、2瓶啤酒及葡萄酒的力度实行套餐奖励，酒店及超市终端价格不变，也不实行配送）。

3、凡考上大学的学子办谢师宴选用菜根谭酒，除享有有关政策外，前四名还可免费获赠菜根谭酒，

4、被选中的学子在办谢师宴时，则由菜根谭酒免费提供菜根谭酒。

5、名单确定后，邀请自市有关领导及新闻媒体一起举行一次隆重的捐款仪式。

6、实行每家批发部限购四件的政策，每件菜根谭配送葡萄酒查件，多进不多送，力求铺市率能达到80以上，并促使95以上的网点有货。

农村市场推广第二招之"今年我结婚———喜宴伴侣，菜根谭酒"

副题：今天我请客，来瓶菜根谭

1、消费者选菜根谭办酒席10桌以上者，每瓶菜根谭酒配送葡萄酒壹瓶。

2、渠道商每推销成功一次用菜根谭酒办酒席，即可获菜根谭精美晴雨伞xx把，每推销成功五次可奖励xx件菜根谭酒，每推销成功10次则奖励xx件菜根谭酒

活动时间也是60天（如果要完成10次，基本上2天就要有一次，这个难度还是比较大的，但设的这个奖励对渠道的诱惑力却很大。他不会过多去关注活动时间对奖项带来的限制）。

结婚的高峰期，针对这一社会普遍现象，本次方案主要内容为：

3、活动期间凡用菜根谭酒办酒席的消费者，10桌以上均可事受，菜根谭酒酒业公司提供的套餐（即每瓶菜根谭酒配送两瓶葡萄酒、两瓶饮料、两瓶啤酒）。

4、与我市最大的珠宝店合作，凡用菜根谭酒作为结婚用酒的夫妇除享受2项优惠措施外，还可获赠菜根谭酒酒业公司提供的喜卡壹张，凭卡可参与"钻戒一对、爱情永恒"的抽奖活动，有10对幸运夫妇将获菜根谭酒酒业公司在我市最大的珠宝店订购的铂金钻戒壹对，价值1000元人民币，未抽中的也可凭喜庆卡到菜根谭酒酒业公司领取情侣手表壹对。

5、媒体方面除原有的公交车广告外，在晚报上采取隔一天登一期活动内容。连登10期，并增加了在我市家庭影响力较大的我市广播电视报连登6期宣传，户外广告选择在市繁华地段统一采用一个活动主题"今年我结婚"，广告语为"菜根谭酒，喜宴专用酒"的彩喷巨幅，报纸广告除登载本次活动酬宾内容外，还把菜根谭酒的洒瓶及酒盒印上。

路演促销（roadshow）：天长地久，菜根谭酒——菜根谭酒业真情见证

1、时间与地点：

9月——12月期间星期天，分别选择在五县一市的广场、百货商店大堂及大型超市门口等人流密集场所举行。

2、目标参加对象：

普通市民，及社会各界人士

3、策划思路：

作为“喜天长地久，菜根谭酒”的菜根谭酒牌白酒，从而策划此案，以唤醒各位不轻易流露的内心情感，并达到提升菜根谭酒亲和力及美誉度的目的。

4、活动方式：

在主持人的煽情鼓励下，邀请观众上台表达对酒的认识和对人生的感悟，言语最感人、最富创意、掌声最热烈者胜出，前三名给予奖励，参加者皆可获得带有菜根谭酒牌标志的纪念品一份；现场另设展台进行产品的优惠让利销售。

5、活动反响：

吸引大批观众，主持人幽默热情，参赛者踊跃，现场气氛热闹、轻松、健康，通俗而不庸俗，菜根谭酒留给大家美好的印象，同时也有效带动了现场销售。

前期宣传造势到位：

促销活动的开展，需要更多人了解、认知，甚至直接产生行动—————购买产品，自然要众多的人知道并参与这个活动，才能达到我们的宣传和销售目的。

因此，必须要将活动通知最大面积地散播出去，这必须需要广告的配合，需要广告媒体介入，发布活动通告常用的方式有：

活动、电视字幕预告、广播活动用dm、报贴、海报、终端包装物上印刷活动通告（如台卡、立牌等）。

而且的，在发布活动通告的同时，进行产品功能机理的宣传，比纯粹的产品广告更引人关注而有效果。

电子邮件：xxxxxxxx

房地产公司的发展是与整个公司的综合素质，指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。

今年的销售目标最基本的是做到月月有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。

人才是企业最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是企业的根本。在明年的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。

销售管理是企业的老大难问题，销售员出差，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售员的主人翁意识。

培养销售员发现问题，总结问题目的在于提高销售员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。

根据今年在出差过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，车辆不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成出差的目的。造成时间，资金上的浪费。

会务营销是以会场为销售阵地，在会议的过程中达成销售的一种营销模式。会务营销发展于九十年，都加速了会务营销在我国的实践推广，同时会务营销理论也日益成熟。

会务营销出现代中期，市场恶性竞争导致传统销售渠道受阻；同时国际上顾客营销理念的导入的形式非常多，主要包括：1、科普营销；2、旅游营销；3、餐饮营销；4、答谢营销；5、公益营销；6、舞会营销等。

二、会务营销有四大优势

会务营销的优势主要有以下几个方面：

（一）、高利润：与传统销售模式对比，节余了30%的渠道折扣和5%的渠道费用，会务费用须8%（含场地费、小食品费、顾客抽奖礼品费等），合计还多27%

（二）、低风险：只要顾客档案、顾客跟踪服务及先期策划准备工作做的好，形成销售是肯定的，而传统广告加渠道的销售方式，花了巨额费用，也不一定形成销售。

（三）、稳现流：现代企业制度中，衡量企业经验好坏的重要标准就是现金流量的稳定。在会务营销的前期就可以预计会议销售，制定购货计划，会务营销是现场形成销售，现场收款，即使顾客没有带足钱也是送货上门，钱也会在几天内收回来，从而避免了商场滞留款或大经济不景气而压款、不返款的致命因素，保证资金的正常运转。

（四）、目标顾客明确：“我有一半的广告费浪费了，但我不知道浪费在那里”，会前分析顾客资料，邀约目标顾客；会中一个员工照顾几个顾客，抓住重点顾客，兼顾意向顾客，通过与顾客单独，有效，亲情化，举例式的沟通达成销售。

三、会务营销“三步曲”

会务营销主要包括会前、会中、会后等三个步骤，三个步一个都不能少。

A、 会前：会场选择、收集顾客档案、家访、邀约、会场布置

（一）、邀约顾客的分类

1、 忠实顾客

2、 带动顾客

3、 重点顾客

4、 潜在顾客

5、抱怨顾客

（二）、会场选择

1、选择中级以上档次酒店或较高档正规会议厅

2、选择因素要点：

A、灯光明亮不压抑、有窗帘可以蔽光打幻灯；

B、面积大小适中，不挤迫、不空荡、有空调；

C、音响效果良好；

D、位置易于顾客寻找、交通方便，声誉良好；

E、离公司较近方便往来。

F、最好约定长期租用费用成本低等。

（三）、物品准备

请柬、检测设备、顾客档案表、条幅、水排、展板、证书复印件、照片、抽奖卷、抽奖箱、签到本、礼品、抽奖奖品、人员分工表、奖励机制、老顾客的发言前期约定、会议日程、音响、备货、水果、员工统一服装、公司宣传资料、迎宾授带。

（四）、会场布置

会议至少前两天就要把会议布展图发给会场，会议前一晚开始会场布置，人员分工、酒店配合，注意事项：

1、条幅：挂放位置及内容、CI形象

2、水排：内容设制及CI形象

3、会场桌子摆放方式-----竖桌式

4、展板制作及摆放要求

5、货品摆放及技巧

（五）、会议程序准备

主持人串词； 领导讲话（企业文化）；节目（调节气氛）；老顾客现身说法；产品讲解；六、有奖问答；中场休息、健康咨询、员工进行再次导购；抽奖。游戏：抢凳子、顶气球、击鼓传花等；节目（最好员工与顾客一起参与）；结束送顾客

（六）、会前规范管理的准备。

1、员工仪表的规范；

2、语言的规范；

3、操作的规范；

4、顾客管理的规范；

（七）、员工心理准备

1、 对顾客的了解有多少，只有了解顾客越多，才能保持一个心理的平衡，心理有底，才有信 心，临阵不慌。

2、对目标要充满信心，对所定的目标要让员工能够实现，不要与员工的能力相距太大。

3、如果员工对公司的产品了解的很深，就能够自我的运做，找到产品的卖点。如果员工在联谊会上仍然在想怎样与顾客进行沟通产品的话，那么就会大大的影响产品的销售。

B、 会中：到位的沟通，良好的气氛，达成销售

（一）、 顾客引导

迎宾；签到处；测试、咨询；产品区；座位；积极参与节目；听讲座；与老顾客沟通；导购。

（二）、沟通到位

1、 员工与医生的沟通；

2、 员工与顾客的沟通；

3、 医生与顾客的沟通；

4、 顾客与顾客的沟通；

（三）、 主持技巧

合理编排节目程序；充分调动现场气氛；处理突发事件；

（四）、开单技巧

1、充分了解顾客（购买欲望、家庭状况、性格特征等）；

2、不要急于开单；

3、切末轻易逼单；

4、抓住机会开单；

5、 不要轻信借口；

C、会后：会后总结、送货、售后随访、发展顾客

（一）、 售后服务

1、 议后一小时左右，电话问候顾客是否安全到家。

2、 会议后的第一天，要登门拜访顾客，教会顾客正确使用产品的方法。

3、 会议后的三日之内，要逐步的向顾客追款 。

4、 一周后询问产品使用后的感觉，并正确指导顾客使用产品的方法，产生明显效果的时间 。

5、以后一个月后，每月随访一次并记录在案。

（二）、会后总结

在会议结束后应该马上总结当天会议的得失利弊，摸索经验。避免下次会议出现同样的错误，只有在不断的总结基础上才会一次好过一次。

四、会务营销成功十大要素

（一）、信息与交流

会前各分部对相互之间的信息进行交流。统一各分部的折扣率、服装、对外宣传口径、赠送物品、宣传资料和人员分工。 顾客信息的收集。

（二）、资源的使用

主要分为员工资源的使用和顾客资源的使用。这两者之间最为重要的是顾客资源的使用。

1、不能盲目的邀请前期沟通不足的顾客这样会造成顾客资源的严重浪费；

2、不能超过即定的与会人员数字，超员的后果会使会议现场的局面失控； 超员会造成与顾客的沟通不充分、不到位，这样会使成交率低下。由超员带来的现场混乱，会在到会的顾客中产生负面效应。（如：参加过一次会议没有购买产品的顾客很难在以后购买产品。）

（三）、会场的要求

1.会场尽量选择在当地知名度较高的场所。

2.会场的容量关系到是否能提供顾客一个宽松、愉悦的购物环境。会场的地理位置，包括交通是否便利、环境是否雅致。

3.配套设施是否完善、服务是否周到。会场的要求。

（四）、视听的效果

视听效果往往是现场调动顾客注意力的有效手段之一，声势和气氛几乎都是靠视听效果烘托渲染的，能否在现场制造出沸点效应也与之有着直接关系。

现场音响的控制必须得到专业人士的紧密配合，配合的不紧密会造成节目和气氛的脱节。 灯光要有可控性，便于调动顾客的注意力。

对于200人以上的会议，投影屏幕最少要保证4m × 4m的面积。

（五）、现场的调控

会议现场的调控主要取决于主持人的主持能力，尤其应注意主持人的应变能力和挑动观众的煽动能力。

（六）、节目的安排

·要选择有一定寓意的节目；

·讲解与抽奖的时间、频率要安排得当；

·节目时间不能过长，要避免有15分钟以上的节目；

·有条件的尽量先对节目进行筛选和彩排；

·避免相同的表演者重复出现（不能超过2次）。

·尽量多安排顾客参与的节目，调动顾客的积极性。

（七）、讲解的水平

讲解必须规范以保证标准统一的输出，同时宣传资料要配合讲解的口径。

（八）、服务与沟通

员工与顾客之间要有有效的沟通，要利用互动和周到的服务来加强这种沟通。

（九）、时间的安排

会议时间有全天的也有半天的，其中较为成功的总时间都控制在5-6小时之内。