商业地产项目营销策划方案（汇总20篇）

房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。

1、房地产定价方法

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：

（1）市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。

（2）成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

（3）收益法。将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。

（4）剩余法。将估价房地产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用﹑销售费用﹑销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象房地产的价格

当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。

2、定价比例

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

3、价格调整策略。

房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。

优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。

（三）房地产营销渠道策略(place)

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销﹑委托代理推销以及近几年兴起的网络营销﹑房地产超市等。

企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。

委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。

网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网﹑中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。20xx年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

房地产超市营销是最近在浙江﹑上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理念﹑方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。

（四）房地产营销促销策略(promotion)

房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。

1﹑广告

广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。

房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。

根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。

2、营业推广

营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。

开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的。认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。

3、人员促销

房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。

促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。

4、公共关系

房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：

制造噱头和危机公关

人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。

建立与各方面的良好关系

开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。

综上所述，房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。

房地产营销四大价格调整策略

中国房地产报（李峰）房地产项目定价与其调价策略从性质上讲，并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略，是优秀销售工作的基础和前提，调价策略来源于房地产项目市场定位，而最终服务于销售策略。

房地产项目的价格调整策略，是指在房地产项目整体定价确定的前提下，在销售过程中，采取何种策略，根据房地产项目及市场的发展情况，引导价格发展走势的价格方案。在不同的房地产项目中，由于房地产项目自身的各项素质差异很大，加之市场状况不同，每个房地产项目会根据自己的特点采取不同的价格调整策略，以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说，房地产项目的调价策略分为以下四种：一、高开低走在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。当然，如果市场状况好，竞争不激烈，而且项目自身规模又不大的情况下，项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质，大规模营造房地产项目形象和知名度，高价报盘，高价成交，在短期内迅速获得市场认同的，与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。

二、低开高走在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。

三、平稳推进在房地产项目素质一般，规模较大，各楼座素质差距较小，而市场状况很好的情况下，有些项目也采取“平稳推进”的策略，报价符合房地产项目实际成交价，价格提升较为平稳，给客户以放心的心理满足，最终追求较好的市场业绩。

四、波浪螺旋“平稳推进”的调价策略是一种较为理想的调价策略，在现实中很难维系。实践证明，很多项目其中的各楼座素质因为位置、景观、交通等因素的影响而差ss较大，而且市场状况的好与坏在很多的情况下也是很难判断的。所以在房地产项目素质一般，规模较大，而市场发展趋势不很明朗的情况下，多数项目采取的是“波浪螺旋”的调价策略。这种调价方式是一种结合房地产市场周期波动而调整价格发生同步的周期性波动策略。调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为判断标准；同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进一步细化调整；此外，应考虑不同楼座在销售速度上的差异，分别调整提价幅度，避免“一刀切”的做法。并最终给整个项目营销工作带来了快速销售速度和良好的业绩。

诚然，房地产项目的调价策略方式并不是完全孤立的，会出现几种策略共用的情况。也不会在销售工作开展之初一经确定便一成不变，应根据市场变化情况随时予以调整，以争取获得最佳的销售成果。

活动意义

随着我国旅游业不断的发展，各地旅游市场发展迅速，但由于一些旅游公司和景点管理不规范，曾导致旅游公司与游客之间的不信任案件增加。为了规范旅游市场，为了推广“ ”旅游品牌， 同时进一步扩大电视台的社会影响力，创造新的收视增长点。值此五一旅游黄金之机，洲电视台联手 旅游公司精心打造此次“ ”活动。

广告宣传策略、活动方式内容策划

一、策划构想：

既要抓住七夕这个宣传的良机、又要从众多节庆或演唱会形式的七夕节活动中脱颖而出，我们认为必须另辟蹊踁。

大型网友阳光派对把目光聚集在从未谋面的年轻网友身上，通过浙江卫视和象山景区的牵线搭桥，让他们在碧海蓝天中来一次 “亲密接触”，用年轻人的视角年轻人的活力去诠释中国传统的七夕节。借助浙江卫视强大的宣传平台及qq新媒体势力，相信这个让人耳目一新的活动不仅会吸引各路媒体的眼球更会引起广大网友的极大关注。

二、活动执行方案(初案)

1、炒作阶段：4月10——30日。

株洲电视台：《株洲报道》《房产超市》《生活方程式》节目中播放：

25秒两次、重播时段25秒四次，浙江卫视晚间黄金时段宣传片滚动播出不少于8次，一个月共32次宣传片播放。内容：活动宣传、网友征集。

2、录制阶段：7月23日以后

a、100——200名网友，主持人宣布本次活动规则、奖励等。

b、网友在象山的标志性景点分五组爱情面对面。“对上号”的选手出列，进入下一个环节。同时有几人喜欢的网友进行爱情卡位战，由现场网友投票决定谁留谁去

c、网友组合魅力大比拼：比默契、比体力、大型情歌对唱、比浪漫方式等。

d、大型海滩篝火晚会

3、节目播出及活动报道：

浙江卫视8月6日《男生女生》特别节目(可考虑做两期节目)，节目长度50分钟。

qq娱乐频道醒目位置图配文报道

qq直播频道同步播出

都市快报、钱江晚报、青年时报 今日早报 每日商报 图配文报道

附：

背景资料：

《生活方程式》介绍：

随着我国旅游业不断的发展，各地旅游

市场发展较好，但由于一些旅游公司和景点管理不规范，曾导致理由公司与游客之间的不信任案件增加。为了规范旅游市场，值此五一之际，株洲电视台联手 旅游公司精心打造此次“”活动

推广“ ”旅游品牌， 同时为进一步扩大电视台的社会影响力，锻炼队伍，创造新的收视增长点。

二、活动主题:

放飞心情

三、活动口号：

360 度全景体验

四、活动目的：

1 、打造“湘西”旅游品牌。增加景区的收入。

2 、通过活动提高电视台、旅游公司及景点的品牌知名度和影响力。

五、活动时间:

年4 月25 日- 5月10 日：共计15 天

报名时间;4 月10 日-5 月30 日

六、活动地点：

七、组织原则：

电视台、景点和旅游公司主导、市场运作、全民参与

八、活动项目

活动内容

1、“月亮之上真爱无限”浪漫之夜主题音乐会

明月当空，沙漠温情，突出天长地久，一切让爱做主的主题氛围，邀请凤凰传奇激情放歌腾格里沙漠月亮湖畔，主打“月亮之上”歌曲，并与现场歌迷、游客形成以演唱情歌位主的互动局面，在银川或左旗招募2 支摇滚乐队，左旗歌舞团或乌兰牧歌舞旗助兴(演唱曲目以情歌为主)

2、真情宣言大募集——心语长卷

参加者把您对他(她)的宣言填写在《西北风情》杂志内置的特制真情卡片上(人手一册，并送情侣湿巾一套)，我们将在每晚评选出最有创意宣言、最感动人宣言、最浪漫宣言。强调一定要留下每对情侣的联系方式!我们会帮您把您的深情传达给您的他(她)。(目的：给情人们创造一个发泄感情的空间和渠道，另一方面还可以借此提高赞助商的品牌以及月亮湖和杂志的知名度)。

凡参与活动的所有顾客，凭手中的真情卡片参与“西北风情情动七夕”的抽奖。(奖品为：全年《西北风情》、草原浪漫游以及鲜花、玉石、化装品、香水、服饰等)。

道具准备：制作一个名为“让爱做主，真情告白”的长七点七米的心语长卷布，宣言布选择玫红色为主的煽情色调，要力求做到新颖、别致、刺激程度越高，引起情感共鸣的反应越大。留下您对他(她)的真爱宣言签名，在月亮湖畔永久保留。评奖晚会场景略。

企业管理的中心工作是岗位角色管理，企业的效益最终得靠企业组织的岗位角色来创造。而岗位角色管理的核心却是企业员工绩效考核。不仅企业的选人、用人和核发工资、奖金要由它提供基本的依据，而且它本身还具有为努力工作、积极贡献的员工带来自我价值满足，激励员工的作用。但要使企业员工绩效考核起到这一作用，其前提却是企业员工绩效考核管理规范，能保证使每一个员工的努力和贡献都能得到“公正、公平、客观、准确、全面”的评价。

所谓企业员工绩效考核体系建设，也就是实现企业员工绩效考核管理的规范化，即根据企业的实际，在恰当地解决考核目的、考核内容、考核主体、考核频率、考核方法等五个方面的问题的基础上，拟订保障达成企业员工绩效考核的“十字”标准的操作办法，并健全、完善能保障其全面贯彻落实的管理制度。

1、对于员工的工作没有真正意义上的绩效考核，员工的努力和贡献的难有客观公正评价，功过不明，干好干坏一个样，员工工作热情和主动性低;

2、员工绩效考核没有事先的量化评价标准，对员工的绩效考核变成了上司主管依自己的主观偏好打压或拉笼下属的最佳机会，员工对绩效考核不仅不支持而且反感;

3、员工绩效考核要素设置过于抽象笼统，仅仅依靠上司主管的个人印象打分，不能真正反映员工的工作努力程度和贡献的大小;

4、员工绩效考核的重点不明确，为了量化而量化，把一些与企业发展关系不直接的个人问题列入作考核要素，考核内容与企业发展目标脱节，把对企业发展有作用的人考跑了;

5、员工绩效考核导向错位，重态度，轻贡献，吹牛拍马，只作表面文章的人得高分，踏实工作，努力贡献的人相反受冷落;

6、不同职类、不同单位部门的员工绩效考核，相互之间没有关联，成绩没有横向可比性;

7、员工绩效考核对员工的意志行为选择起不到导向作用，其考核只能起到为员工工资奖金的发放提供一个不太能服人的依据;

8、不顾企业行业特点，照搬其它企业的绩效考核方法，不能体现自己企业的各类员工工作努力的实际;

9、员工绩效考核是作过场走形式，按比例分配单位和部门的优秀和不合格名额，内部人员轮流当认;

10、员工绩效考核量化考核要素设定不合理，诱导员工产生短期行为，使员工只顾目前职责履行的过关，不求工作质量和效果的稳定提升，制约了企业的稳定发展。

1、讨论确定企业员工绩效考核体系的框架，总体上解答企业员工绩效考核的五个常规(4w1h)问题;

2、根据企业的实际，分职类选择确定能实现“公正、公平、客观、准确、全面”十字标准的企业员工绩效考核方法;

3、分别对不同的岗位进行分析，确定其企业员工绩效考核的要求和量化评价标准;

4、制作企业员工绩效考核的工具;

5、拟订企业员工绩效考核管理制度。

1、企业员工绩效考核体系建设方案说明文件

2、分职类选择确定的绩效考核方法说明文件;

3、各个岗位角色的绩效考核标准说明文件;

4、对应于不同方法的绩效考核工具;

一、目标市场：

· 几句话概括公司的目标市场及业务;

二、目前存在的问题：

· 描述该领域目前的问题;

· 概括目前该领域解决问题的相关办法;

三、解决方案：

· 证明自身方案能够更好地解决问题;

· 表明立足点及创新性;

· 提供相关案例;

四、切入时间点：

· 详细说明过去及目前的市场趋势;

· 为什么是现在切入;

· 判断未来发展趋势;

五、市场容量：

· 目标客户群体是谁;

· 计算总市场容量、目标市场容量、市场占有率;

六、竞争：

· 竞争对手都有哪些(注意对潜在对手的分析); · 面对竞争，自身优势有那些;

· 竞争策略;

七、产品：

· 产品线(元素、功能、特性、结构、知识产权等方面); · 研发路线;

八、商业模式：

· 盈利模式;

· 产品定价体系;

· 营收分析;

· 目标客户;

· 市场策略;

· 销售策略;

九、项目团队：

· 创始人及核心团队;

· 顾问团队;

· 人才策略;

十、财务：

· 损益表; · 资产负债表; · 现金流量表; · 其他财务表格; · 目前拥有的订单;

1、 前期的市场调查和分析;

2、项目策划和招商推广：

(1)、商场定位;

(2)、形象包装;

(3)、商场布局设计;

(4)、目标商户组合;

(5)、租金或分成比例之拟定;

(6)、招商推广策略制定和实施。

吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

1、 商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理;

2、 品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理;

3、 促销策略，属管理定位，涉及到品质管理;

4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。

破解一、兑现成功的一块筹码

市场调研：定位核心

调研种类 所需资料/研究范围

商圈研究对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况

消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研

投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

竞争对手研究 包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等

1、 商圈研究

(1)、城市发展状况：包括gdp指数、人口分布、产业结构等。

(2)、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数(恩格尔系数=食物支出金额÷总支出金额)、居民收入、业态结构等。

(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求(吃喝玩乐)等。

(4)、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。

(5)、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。

2、 终端消费者研究

(1)、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。

(2)、逛商场频度：影响商场人流的关键。

(3)、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。

(4)、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等，规划方案《商业项目运营方案》。

3、 投资客户研究

(1)、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。

(2)、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

(3)、商圈内商铺经营状况：包括经营特色、营业时间、营业业绩等。

4、 竞争对手研究

(1)、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。

(2)、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

破解二、点石成金的魔方

商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成：

目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。

商场定位操作流程(略)

系统一、市场定位操作

1、区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围;

2、客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群;

3、 超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。

其中商场消费群分析分三个层次：

层次1、顾客的基本情况层次：包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素;

层次2、行为反映层次：主要调查顾客在商场消费的一般行为状况;

层次3、动机层次：主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。

系统二、功能组合定位操作

主要四大功能：购物、休闲、娱乐、服务

1、 特色定位

(1)、大众化定位：收益稳定，经营风险校

(2)、特色化定位：商场特色主题和特色服务。

2、商场业态定位

主要考虑：产业结构、消费群结构、需求动向等因素。

九种商场业态：

(1)、百货商场 department store

(2)、主题性商场 speciatity store

(3)、超级市场 super market

(4)、大型综合商场 general mercha-ndise store

(5)、连锁专卖店 exclusive shop

(6)、便利店 convenience store

(7)、购物中心 shopping center

(8)、仓储商店 discontent store

(9)、家居中心 home center

3、规模定位

(1)、商品品种对商场规模的制约(我国商品品种约70万种)

(2)、顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约(时间：3小时;休闲步速：30-40m/min;浏览购物步行距离：≤7500m;顾客承受单店面积：平米左右。)

(3)、商圈购买力对商场规模的制约(单店极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。)

4、(商场经营企业的)形象定位(cis系统)

(1)、商场建筑外观表现;建筑形状、结构、颜色等;

(2)、卖场购物气氛表现;购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、pop广告等。

(3)、通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现。

系统三、经营方式定位操作

一、三大主流经营方式

1、自营：购销、保底抽佣、纯分成。

2、招租：按面积出租铺位或专柜，只收取租金。

3、委托管理

二、经营方式定位要点

1、投资资金回收期预测(流动资金有效运用到下期开发)

2、项目收益效果预测(企业成败关键)

3、经济走势分析(利率走势、投资回报率等分析，判断选取经营方式)

4、风险比较分析(分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等)

5、统一管理(有效维护商场日常经营秩序)。

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

____商业城项目是____房地产开发公司开发的精品物业，将成为____市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

____商业城座落于____市城区北部的____广场旁，是____地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

1. 销售(招商)目标

2. 销售目标分解

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

(一)项目入市时机及姿态

1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20____年5月份房交会期间开盘(或20____年9月)，可以抓住20____年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、20____年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

(二)价格定位及价格策略

1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，价为4 000元/平方米。

3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

(一)宣传策略主题

1.个性特色：“____商业城财富地产投资商业”是我市首家也是一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

2.区位交通：本项目地处____广场旁，地段，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

(二)宣传媒介组合

1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

中西茶餐厅(以顾客是上帝的原则，欢迎上帝回家)

是家、客人是朋友

由于市场需求与更新，满足大部分顾客要求所结合的一家中西结合文化餐厅。中餐为主、西餐辅的中低档消费，满足顾客的需求。

中式正餐、西餐牛扒小食，其中设立西点蛋糕部、水吧饮品部、夜间烧烤部、夏季酒吧、冬季火锅、早间粥粉部、下午茶餐等，全天化经营。店内设制立以卡座、4人散台、可拼座。二楼设立大包、中包、豪包，可满足情侣、家庭聚餐、同学聚会、贵宾宴请。

粗步估算启动资金为50-60万元。场地为沿江路酒吧街，斜对面玫瑰城工期，上下两格局300㎡-360㎡。

将启动酒吧街全民营销，凡是夜店工作人员都可与帝宫合作。为_带客进餐消费的同时，_将反馈提成，提成月结，共同打造双赢。在教育培训时代来临之际，营销人员主动出击，与各画室、琴行、培训班、酒吧、ktv、发廊进行合作，与期负责人商谈提点、提成，优惠政策、签订合作合同。

由于餐饮与娱乐场所的带动，商业街一带以中等消费群体为主，各夜店经营状态良好，消费群体充足。行业标兵有_、_等，都为连锁餐饮。帝宫优势在于：品美丰富，适合大众群体，可满足客人的不同需求。_带领新潮流，打破餐饮服务的优先品牌。

是一家有别于其他同行业的餐饮品牌公司。更具有对消费者的吸引力，在同一时间，与_红十字会进行合作，设立爱心公益基金，每月顾客的援助与定期活动拍卖游戏向有需要的人进行帮助，并借助电视台、电影微信公司进行免费广告宣传，成为第一个爱心公益餐厅。

店内以镜面效果为主，黑色大理石、金色镜片、白色墙体，黑、白、金三种色彩，不失典雅、奢，临街采用透明钢化玻璃，用植物装饰竹帘，即简单又不失档次，给人感觉绿色、健康。

现如今人工工资增加，早餐、吧台、糕蛋、烧烤四类，选择外人承包抽点模式，如蛋糕10元1份，成本元，盈利元，店内抽成元，即节约人工成本，又降低管理制度。承包方需签定合作合同，以及人工、水、电成本自负。

主要以饮食、酒水为中心。大厅优雅的歌曲播放：夏季夜间8：00-10：30酒吧模式启动。大包、豪包没有ktv点歌系统，在享受美食的同时也可以娱乐，让客人花一份钱两种享受。由于_本地麻将成为大众的娱乐方式，包厢都设有麻将桌。在设立低消后可供客人娱乐消遣。_vip成员将不受低消限制。

服务第一，爱店如家。

全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的.工作氛围。

1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。员工需不影响正常的本职工作。

2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）

① 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。

② 员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。

③ 员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。

④ 合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。

⑤ 如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。

⑥ 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。

⑦ 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。

1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。

住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。

业绩提成＝合同总房价×比率

2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。

xx房地产开发有限公司

xx 年 xx月

在去年金融危机之前，我们国家的房地产市场一片繁荣，楼房的价格被炒到了历史最高，不过在我看来只不过是虚假的繁荣，果然自从全球金融危机到来之后，我们国家的楼市持续低迷，虽然房地产厂家想出了多种促销方式，不过似乎作用一直不大。

房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展，所以很多 地产商在投资的时候更加谨慎了，一般的地段是不会再投资了，不过已经盖好的楼房却需要销售，我做房地产策划工作已经很多年了，奉命写出了房地产公司营销策划书。

一般说来，“营销策划书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

一、研展部分

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势（strength）、弱点（weakness）、机会点（opportunist）及存在的问题（threats）。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

二、企划部分

包括：

1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、稿标题初拟。

4、媒体计划。

三、业务部分

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段（引导期、强销期、持续期）做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：

（1）纯代理；

（2）代理（即包括广告）；

（3）包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。

总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。

“以正合，以奇胜”房地产策划之体会

成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招，最重要是靠踏踏实实的规范操作；只要在每一步的操作都到位的基础上，再加上一些突破之举，策划才能绽放异彩，取得成功！策划工作中应把握以下关键要点：

一、 定位（市场定位、产品定位及规划设计等）

你的市场定位是否适应市场的需求，产品定位是否满足目标客户需求，这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

二、 时机（投资开发的时机）

投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误，则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果；“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产，还要清楚在不同的时期，房地产投资的利润水平会有所不同。因此，做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

三、 位置（项目开发所在的地理位置）

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地，对于不同的投资者有不同的价值；不同位置的地块，其地价水平也不同，在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素，能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此，了解发展商地价水平，做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得，这在当时被认为是一个失败的投资项目，但现在看来，再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。

今天，在香港大街小巷随处可见的茶餐厅，大约出现在半个世纪以前，当时英国殖民时期的香港，由于受西式生活习惯影响，一些港人开始喜欢喝西茶，但因为无法光顾这些专为外国人而设、收费高昂的西餐厅，因此出现了平民化的西餐厅，当时多被称为餐室或冰室，也就是现在茶餐厅的前身。

至于茶餐厅名称的来由，虽然莫衷一是，但或许与其招呼客人的一项特色有关：每当客人一坐下，伙计（侍应）便按人头端出清茶奉客。

茶餐厅之所以广受港人喜爱，除了上菜快速、物美价廉的原因外，主要还是因为它将西式饮茶的茶点改良成更符合港人的口味，因而出现所谓的港式茶餐，如港式叉烧炒意大利面，西式牛扒配中式炒饭等中西合璧的茶餐。

此外，勇于尝试的香港人，就连茶餐厅里的饮料也不放过，创造出无数结合中西饮品的港式饮料，除了众所皆知的半咖啡半奶茶的“鸳鸯奶茶”外，还有咸柠七（七喜sprite汽水加柠檬片和盐）、姜七（姜汁加七喜sprite汽水）等五花八门的饮料 。体会香港文化精神

到了60年代，茶餐厅开始蓬勃发展，茶餐也从中式、西式，扩展到日式、泰式、马来式等无所不包，眼花缭乱的境界；几乎每家茶餐厅在其大同小异的餐单中，都有其独具创意又广受顾客欢迎的茶餐。难怪有人说，要研究香港文化和精神，就一定要到这里的茶餐厅体会。

这里的顾客，有的穿西装打领带，有的穿衬衫和拖鞋；有的谈生意、有的看报纸、有的聊天，他们不分阶层和男女老少，全都聚在这里共同享受自己喜爱的美食。

这些和港人生活密不可分，早已成为香港文化一部分的茶餐厅，自从大量出现在小说，电视剧以及饮食杂志的报道后，地位也从平民化餐厅跃升成为最具香港特色的餐厅，甚至成为当地旅游协会向外地推销香港时的卖点之一。

餐室自开业以来就有的柚木隔板仍和旧式圆形白底黑字的时钟相伴着；挑高的天花板上，依旧挂着传统白色吊扇；二楼背对背而坐的卡位（雅座），仍旧倚着绿色铁窗，共同目睹窗外半个世纪以来的物换星移。

位在中环结志街的兰芳园茶餐厅，虽然四周楼宇愈建愈高，但兰芳园一直以餐厅自开业以来的原有风貌，迎接50多年来到此惠顾的新老顾客。在店内除了保留传统的茶餐外，更随着时代的变迁，研创出多款迎合现代港人口味的餐点。

“驰名丝袜靓奶茶，金牌秘制猪扒饱”是兰芳园的金字招牌，而许多初次听到丝袜奶茶之名的人，一定会好奇地问，真的是用丝袜来冲茶吗？

该餐厅第二代经营人林俊业解释，港式奶茶的制作其实大同小异，之所以叫丝袜奶茶，源于其母亲当年以亲手缝制的小布袋，取代当时常用的大布袋冲茶，冲完茶后的小布袋，由于外形和颜色看似丝袜，许多顾客因此给它取名为丝袜奶茶，因为味道特别香浓新鲜而广受大众喜爱。

现在已成了半个香港人的我，虽然不太习惯坐在街边用餐，但总是建议来香港旅游的朋友，一定要试试这即将成为历史名词的大牌（排）档。

以前，我喜欢到茶餐厅用餐，是因为方便且物美价廉；现在，我更喜爱到茶餐厅，是因为在这里，不但能品尝到各具特色的平民化茶餐、更能观看这里的人生百态、体验这里兼容并畜、创意无限的香港精神。

茶餐厅厅又根据投资者的资金状况分为社区店、标准店、旗舰店等三个级别，投资总金额从20万元到50万元以上不等，所以它特别适喜欢餐饮服务业挑战的投资者经营。茶餐厅在食品制作上以中国传统饮食文化的代表饭、面、粉、水饺、云吞、点心等为主，再加上西餐饮食文化。投资者可根据各自不同的地域特点和喜好以及资金状况来选择的等级和食品种类，为个人创业提供了多方面的发展机遇。

一个店每天只要卖出200到500人次，每人次消费5—15元。每份3—8元钱的成本，您的纯利润就是每人次将近2—7元钱，每天将近有200人次的利润是400元—1400元。500人次的利润是1000元—3500元。除去员工工资额的，200人次算80元—280元，500人次算200元—700元，每天的纯利润是200人次算320元—1120元。500人次算800元—2800元您的利润就成几何增长了。

计划书的主要内容是经营茶餐厅，包括店内管理/服务/营销/会员管理与执行。茶餐厅是100%的香港发明，属于本地平民化的饮食场所，事实上茶餐厅的特色也真正体现了香港人的精神取向和价值观——速度要快，配搭要多变，价钱要实惠，行事方式中西合壁，总之，要用最快捷妥当的办法把事情弄好。

茶餐厅是香港特有的平民饮食地点，充满地方色彩，食品便宜之外，种类亦繁多，此招牌美食更令人难以抗拒。

相信每个人都希望拥有自己的事业，让自己在一个自由自在的天地一展所长。在社会上想经营小本生意的人中：

有些人是希望独当一面，自己创立自己的事业；有些人是因为已届退休年龄，想为自己铺有一条后路；有些人则是因为对自己眼前的工作感到不满而想行，另起炉火；有些人是因为走头无路，不得不作点小生意暂时栖身。有的人则怀疑自己的能力，于是宁愿稳扎稳打地做~打工仔~，自怨自艾一辈子；有的人则是不愿意受人束缚，或已厌倦打工生活，希望向自己的能力挑战。

你或许做过一些生意，或许经营过不少行业，或许现在正抱着~铁饭碗~犹豫不决，或许因被海水打湿了脚而又重新退回岸上，但全未成功。

付出的心血没有获得回报，虽然不幸，但起码自己已经尽力了，但是，如果中途放弃的话，那就表示自己承认失败了。

市场是一片汪洋大海，到处都充满着诱惑，却又到处充满惊涛海浪和险滩。如果你碰到风险就回避，遇到挫折就躲闪，遇到困难就退让，那你永远不会成功。要立志经商发财，就必须目标明确，要有不达目的绝不罢休的气概。排除一切干扰你朝目标前进的不利因素吧，全身心地投入你经营的事业。

将自己的喜欢，兴趣或才智转换为一项事业，远较受雇于人更具有前途。应该坚决的说；我要当老板！

不管什么时候，请不要再说xxx我已经不行了xxx

与其平平庸庸过一生，不如悲壮的干一场！

茶餐厅在中国才刚刚起步的今天，中西合壁的经营加上品种繁多的茶餐厅，中餐包括：粥/粉/面/饭/点心/小食/炖品/烤/卤/小炒/火锅/西餐包括：韩国料理/日本料理/法国料理。外加会员管理/营销活动独特，诚心服务。按自己资金预算。有多少钱就能做多大店。

策划是一门复合性、交叉性、边缘性学科，其本质是思维的科学。它的精妙之处在于不同思维方式的运用。策划是将单线思维转变成复合思维，将封闭性思维转变成发散性思维，将孤立、静止的思维转变为辨证的、动态的思维，将传统的量入为出的思维转变为量出为入的思维。在感到困惑的时候，换一种思维方式考虑问题，往往豁然开朗，感到海阔天空。

克隆的价值是有限的。策划贵在创新。只有创新才能保持竞争优势。这是一个创新的时代，永远不变的只有变化本身，但创新不能凭空想象，想当然地“创新”。太超前了要跳楼，不超前要被淘汰，怎么适度超前？需要有对企业特性和中国国情非常深刻的把握，以及对社会及行业趋势的把握。在掌握规律的基础上创新。理念先行法则：创新有不同种类和层次：产品创新、服务创新、技术创新、营销创新、管理创新、制度创新、品牌创新、理念创新，由表及里，由浅入深。理念创新是其它层面创新的灵魂和统帅。

理念创新是打破规定动作的框框，创造自选动作。依据创新理念开发出的不是工业化、标准化的“工业品”，而是量身定做的原创性的“工艺品”。理念创新贵在原创性。

可以毫不夸张地说，理念创新，乃是一切创新之源，是一切创新之本，它决定着其他种种创新活动的开展和成败，它既是其他创新活动的基石，也是其他创新活动的罗盘和指针。如果说其他创新都还只是战术层面的创新的话，那么理念创新就是战略层面的创新。战略定位决定着战术动作的展开。因此，理念创新具有更大的难度。是一种更高级别的创新挑战。

如果说其他创新都只是制造常规武器的话，那么理念创新就是制造核武器的活动。理念创新决定着未来竞争的成败。

工作室应是自选动作的创造者。自选动作的天地最宽，因为可以由你任意发挥；自选动作的难度很大，因为你没有成规可以借鉴。但自选动作依旧应是人们的追求目标，因为谁创造了自选动作，谁就创造了一个新的规矩，就成了游戏规则的制定者和解释者，就拥有了话语权。自选动作的本质是创新。

如何达到唯一性、权威性、排他性是项目和产品策划必须要考虑的。具有这三性的项目或产品，可以在一个时期内处于无竞争状态。

唯一性是差异化竞争策略的结果。权威性与排他性与策略思路、资源整合对象以及科学创新密切相关。三者的统一与完整，可以保证竞争壁垒的固若金汤，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技术的魔力，可以赢得市场的追捧。

策划要讲究审时度势，太超前不被市场接受，要跳楼；太滞后坐失良机，没有效益；与市场同步，利润摊平且很易被人模仿，效益短暂。如何适度超前地引导市尝创造市场大有学问。适度超前产生的先发效应，可保持相对时间的无竞争状态，从而获取超额利润。

做策划首先要考虑三个问题：

第一，老板判断。企业的掌门人怎样，是决定策划成败的关键。因为企业家是企业的人格化，企业是企业家的物化。任何一个好的思路、好的策划方案只有在老板领会、吃透、充分赞同和肯定并创造性实施和操作的基础上才能变为现实。

第二，企业诊断。企业从那里来，今天处于什么状态，明天向那里去。存在决定意识，出身决定风格，对企“来龙”的掌控，是对“去脉”设计的前提。

第三，资源盘存。企业有那些资源，除了有形资产，更注意它有什么无形资产和隐形资源。比如公共关系、优惠政策、上级扶持等特殊优势。

西医的哲学是把人当成机器，分解成各个零部件来考虑问题，难免头痛医头脚痛医脚。中医则是把人当作一个整体，考虑其阴阳是否平衡，血脉经络是否通畅。根据丰富的临床经验，望、闻、问、切，把握根本，辨证施治。我们的策划更接近中医，从整体的角度把握和解决问题。

策划不是一两个点子而是一个系统工程，包括：调查研究、企业或项目诊断、企业或项目战略定位、理念创新、策略设计、资源整合、操作实施、顾问监理、动态调整、总结提升等诸多环节。

任何策划目标的实现，要想一步到位是不现实的。我们往往将这一过程分解成若干可以控制的步骤，每一步都有阶段性成果。就像过河，要想不湿鞋，每跨一步都要有块垫脚石。使企业或项目通过这些中间的支点，顺利达成最后的目标。如此不仅可大大降低失败的风险，而且每一次小的收获都为最终的成功奠定基础，最后的成功则成为必然。大处着眼，小处着手，是企业发展永恒的基础法则。

策划不管是对区域、企业还是个人，最主要的是准确的自我定位，即找出自己的核心优势，最大限度地开发和利用这种优势，并量身度造设计一套切实可行的发展策略，才能以最小的投入，取得最大的收获。

寸有所长，尺有所短。如何扬长避短，是企业战略的精髓。策划应该因时、因地、因人制宜，把策划对象放在这个坐标里面，对他进行准确的定位，帮助他对拥有的资源要素进行梳理和整合，以期达到最佳效果，也就是度身定造。

因时：即审时度势，把对象放在时代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，从宏观上把握社会和行业发展的趋势和脉络。

因地：挖掘对象所在地区的资源，和文化底蕴，充分利用人文地理各种环境优势，从而聚人气、地气、财气。

因人：针对企业自身和企业老板的特性，设计不同的战略和策略。策划家相当于服装设计师而不是裁缝。服装设计师要根据每一个人的体形和气质，扬长避短，再参考社会的时尚和潮流，进行独家创作。

策划最讲究的是战略，在战略方向没有确定之前，任何战术都无所谓好坏。正如一句英格兰名言：“对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。”

准确的市场定位是成功策划的关键。对社会大趋势的精妙把握是能否定位准确的前提。我们策划时首先要用全新的思维方式，帮助企业确定自己的位置。这种定位要将企业放入地区、行业、企业发展状况的三维坐标系中来考量，从而确定企业在行业中的位置、产品在市场中的位置、品牌在社会中的位置。

策划不要仅局限于眼前，而要有长远的考虑，宽打窄用。要为未来的发展预留充分的空间，埋下可以发挥的伏笔，为未来的产业嫁接事先留下对接口，为未来的利润增长点培育胚胎。形象的说法就是预留“管线”。

预留管线需要策划人具有超前长远的战略远见，故非一般以眼前利益为中心者可以为之。

预留管线法则要求，既要保证当前项目的成功，还要预见项目在未来的发展态势，并尽量使现在的成功策略与未来的成功接轨。故此法则实际上使现在的成功策略成为一个开放的而不是封闭的系统。这个系统的开放性面向未来。故预留管线法则要求策划人策划的不仅是项目的现在，更是项目的未来。

企业家是企业的头脑。他不仅是权利的源泉，也是企业智慧的主要来源。

策划一个企业，在很大程度上就是策划一个企业家，帮助他实现知识和智慧的充实，以及升级换代。

策划活动在某种意义上主要表现为策划人与企业家之间头脑的磨合与相互影响。策划人如果不能成功地影响企业家并使其思维方式朝正确方向转变，则成功的策划活动就无从说起。

所以我们坚持与老板们的直接交流，也坚持帮助企业家实现方法论以及知识智慧上的升级换代。用时髦的数字化生存时代的语言来说，就是为老板换芯片。

欲策划老板，必先吃透老板。

能成为老板，其阅历和智慧定有过人之处，一般都非等闲之辈。或者说，他本身就具备策划人的素质，就像一个好的导演同时也常常是一个好的编剧一样。他之所以能不断地从一个成功走向另一个成功，肯定是把握住了现实中的某种规律。但他们为什么需要我们呢？这是分工协作所使然，亦是信息爆炸、机会风险频生的知识经济所使然。作为企业分外看重的外脑机构，我们之所以能为企业家所倚重，一个重要的因素是我们获得了站在巨人肩膀上的特权。我们同企业家合作的第一课就是消化企业家。由于我们这个特殊的职业，使我们常常能够在两三个小时里吸纳和消化企业家用血肉、灵魂数十年打拼出来的精华，再转化为我们的能量。消化企业家，再造企业家，也许是我们的工作室在跟市场经济对接时一个鲜明的特点。所以，策划实际是一个教学相长的过程。

“条条大路通罗马，策划就是寻找最近的那条路。”“最近”是指顺应大势，吻合规律，尽可能不走弯路。趋势的潜流就在现实平静的海面之下，策划就是要找到它的流向，通过创新让企业之船适度超前地顺应它的流向，借势、借力，被潮流推着走。才能像冲浪者那样立于潮头之上，成为规则的制定者。面对时代的快速变革，一个企业能否持续发展，能否打造百年老店，不在于它一时的技术领先或市场的占有率，关键在于它能否审时度势，在一个又一个时代的转折点上，及时调整企业的航向，“好风凭借力，送我上青云”，是企业战略运营的最佳境界。

名牌的背后是文化。策划最有神韵之处，往往体现在对每一个地方文化底蕴的把握，发挥、利用和体现上。工作室策划方法论的一大特征是更强调区域文化背景的分析。在尊重传统市场调查方法和结论的基础上，更注重社会学式的感悟式调查，通过交流取样。注意捕捉特定的历史文化浸淫下形成的区域文化个性与社会经济结构及消费心理偏好。重在把握社会运行的脉搏，脉象既明，即可将区域文化底蕴注入项目的理念（概念）开发及市场推广策略之中，常可获厚积薄发、石破天惊之效。

中国有句古话“一方水土养一方人”。这深刻地揭示了一个朴素的真理：每一地域有这个地域特有的文化，每一个城市有这个城市特有的性格。从事房地产开发，除必备的专业知识以外，如何做到“近水知鱼性，隔山识鸟音”，准确为地域文化解码，是关乎地产商生死存亡的大事。

市场调查80%_数据，20%_直觉。尤其是在知识经济时代，市场瞬息万变，_统计得来的数据很难准确反映处于动态中的市场变化，搞不好就会是刻舟求剑。特别是中国这个市场是一个不成熟的市场，不像西方市场那样有据可查。所以，我说市场调查就像烧水一样，可以烧到80度，最后的20度得_直觉、经验来把握。

第一章项目总论

(一)项目名称

xxxx二手车交易市场建设项目。

(二)项目建设地点

江西省宜春市上高县城郊

(三)项目的发展方向

综合在技术、市场、网络、资金等资源方面的优势，在宜春市政府、上高县政府的指导下，共同将“xxxx二手车交易市场建设项目”，打造成以互联网为信息平台;以新型交易市场为经营平台;以质量认证和标准化管理为服务平台;延伸和突破现有二手车交易市场的传统形式，开辟一个崭新、开放、多维、立体的市场空间和场所，建立一个覆盖全市、辐射全省、具有一流品牌的现代化新型二手车交易市场，实现企业经营和资本市场的全面成功。

(四)项目建设的必要性

(1)二手车的新交易模式势在必行

现代化的二手车交易模式在国外已经非常成熟，在中国，老交易模式已经运行了20年，具体到XX市，传统的二手车交易散、乱、差，存在巨大的监管漏洞，健全新的现代化二手车交易模式，建设集中管理合法经营的新型二手车交易市场势在必行。

(2)二手车市场转型的需要

中国目前的旧机动车交易市场，实际上是物业服务物业管理，信息服务、过户服务、管理等内容，因此旧机动车交易市场必须转型。二手车现代化交易新模式的建立，将充分发挥目前二手车交易市场聚集的市场人气、集中交易、政策便利、一套龙服务、流通信息量集中等优势和特点，拥有蓄势待发的先机，实现旧机动车交易市场转型。

第二章 我国二手车市场的发展趋势

(1)销量大幅度增加

据中国汽车流通协会统计，仅2009年1至11月，全国二手车累计交易量就已经达到了224.7万辆，超过2006年全年总量，同比增长达27.57%，交易额总计达900.3亿元，同比增长51.9 %。此外，在利润和销量双双增长的同时，二手车交易量的增速也比新车销量增速高出4.38%。

(2)二手车平均交易价格上升

国内二手车市场的一大特点就是，在新车价格不断下降的情况下，二手车平均交易价格却出现了上升，平均交易价格超过4万元。 二手车档次在不断提高，以往二手车市场中的主力如“小面”、“212”等低端车型已经从主流车型慢慢淡出，高档汽车所占份额呈上升趋势。目前家用轿车已经占据了二手车市场的半壁江山，而进入统计的其他低附加值品种如摩托车等，份额则大幅度缩减。据统计，2009年二手车交易中，轿车交易占了总交易量的近一半，同比增长达42.16%。

(3)汽车更新换代频率加快

二手车逐步走向低龄化，车况也得到了提高。统计显示，目前市场上，3年以内的准新车占交易总量的34.51%，比前年同期增长0.54% ;3至10年内的二手车占交易总量的57.55%，但却比前年下降了2.8%;而使用年限在10年以上的老旧车仅占交易总量的7.94%。更多低龄化车的进入，无疑提升了二手车的身价。

(4)20xx年二手车市场将迎来大发展

对于今年的二手车市场，行业内人士普遍表示乐观。因为，汽车的平均置换周期一般为5至6年，那么2002年、2003年“井喷”时期市场销售的799万辆新车，即将进入更新期。同时，市场环境的改善、消费者消费观念的变化，以及汽车保有量的积累，这都为二手车的发展提供了契机。20xx年，国内城镇人均可支配收入增长率首次超过了GDP增长率，人们收入的增加直接扩大了市场的内需，这也带动了汽车市场的快速增长，同时也带动二手车市场保持高速增长势头。今年，政府加大惠农政策的实施，使广大农民迅速富裕起来，这使本来就对二手车市场有很大需求的农村，有机会逐步将需求势能转化成实际行动。

(5)竞争将更趋激烈

随着二手车流通政策法规的不断完善，二手车流通环境将有利于行业健康、快速发展，税收不公、行业准入、诚信缺失等制约行业快速发展的一系列问题，将得到彻底或部分解决。同时，绝大多数二手车流通企业将完成原始资本积累，逐渐走向品牌经营阶段，跨地区的大型和超大型二手车流通企业将会出现。

第三章 目标定位

xxxx二手车交易市场建设项目的发展是建立一个具有以标准为平台、交易为主导、卖场为基础、网络为先锋、金融为后盾五个特征的现代化二手车新型交易市场。

(一)阶段性目标

第一阶段：进行前期投资500万元;20xx 年 月前，在xxx城郊初步建立一个

二手车交易市场。

第二阶段：20xx 年，二手车交易网络进一步扩大，通过融资、信贷等手段，

总投资5000万元，建设一个市场面积 平方米，占地 亩，交易大 厅面积达 平方米的现代化新型二手车交易市场。

(二)市场的经营目标预测

到20xx年，市场年销售二手车达 辆，销售额达 万元。

第四章 项目投资估算和资金筹措

(一)项目投资估算

第一期预计投资xxx万元，第二期扩大投资到xxxx万元。 (二)资金筹措

本项目资金全部为自筹。

第五章 项目风险分析及风险防范

项目在实践上也存在各种风险，可以归纳为存在的五大风险：经营风险、管理风险、政策风险、安全风险、信息风险。

(1)经营风险的防范：

防范原则：风险分散化;盈利多点化;加盟体系利益紧密化;竞争的包容化;拓展的快速化 ;

(2)管理风险的防范

防范原则：管理规范化;人员专业化;制度创新化;

(3)政策风险的防范

防范原则：合法经营;约束机制;预警机制;

(4)信息风险的防范

防范原则：创意无限，市场为先，亮点不断、精彩不断;奉行资源共享、资源整合的发展理念;坚持市场化的运作理念;贯彻强势推广、乘势造市的行动理念。

第六章 项目综合评价

(1)适应了市场的需求

我国的汽车产业正处在快速发展期，汽车贸易市场正在向规模化、多元化、现代化、品牌化方向发展，拟建设的“xxxx二手车交易市场建设项目”正适应了国内汽车市场发展的这一新趋势。

(2)政府和政策的大力支持

该项目是符合国家商务部、公安部等部委联合下发《二手车流通管理办法》，和省商务厅、公安厅等部门下发的xx省《关于进一步规范二手车经营行为促进二手车市场发展的意见》等政策，必将得到有关部门和政府的关心和扶持。

(4)具有品牌优势的服务功能齐全的新市场

项目建成后，将在省内、市内建立一个以xxxx二手车交易市场为平台;以质量认证和标准化管理为服务;延伸和突破汽车旧交易市场的传统形式，树立一个崭新、开放、多维、立体的市场空间和场所，建立一个覆盖全市、辐射全省的具有一流水准的现代化二手车拍卖市场。

××广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。

因此，我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。

××一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”，在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。

（一）商街设计“先天不足”

1大广场难搞大活动。步行街北广场扼××街××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流吸纳大型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。

2“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人盲人通道等。3内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。

（二）商街策划“后天失调”

1××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。××广场商业街最早定位是“××街”（很好），后来又定位于“×××”很好，只是推广很费力），如今准备冠以“××广场步行街”（老土，没有鲜明个性目标顾客也不清晰）。由于没有精确精准的市场定位，关于商业上“我是谁”“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。

2××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路×××广场×××步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌休闲椅售报亭公用电话亭垃圾筒商品广告牌露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号（圆形）68号（尖顶）两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。

××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：

1街名：××广场时尚丽人街

2概念：××广场————××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。3广告语：××广场／时尚丽人街————与××相约，与××同行4商业门类：购物休闲餐饮美容娱乐5商品：主营国际国内名牌服装服饰化妆品珠宝眼镜手表休闲食品工艺品等。6顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。

××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：

（一）发布招商公告

我们计划于4月中旬在《××晚报》××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。

（二）举办招商信息发布会

该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装珠宝化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：

1××广场时尚丽人街的总体规划市场定位独特优势和前景展望；

2×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价租金物管的优惠政策。

（三）整合店铺资源

××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租？是否同意接受我公司提出的代理租金价格（或称返租报价）？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前，须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户洽谈租金。

为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。

对目前正在寻求转租退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。

（四）有关租金政策

××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是：

如该类店铺以600～700元／m2／年租金计算，年收益为～7．7万元，剔除利息后的收益～万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。）

（五）商户入驻优惠措施

为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：

第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位（由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责），供其做商品或品牌宣传；

第二，凡商户举办品牌宣传商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动；

第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取；

第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。

（1）商街指示识别系统布置（详见××广告公司设计效果图）

（2）设计制作广场内街雕塑作品（参见×××步行街雕塑照片），以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。

（3）广场内街将有序设立景观式落地广告灯箱欧式休闲椅公用电话亭报刊出售亭饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。

（4）邀请政府部门社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场活跃气氛吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会文联群艺馆新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。

（5）与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升××广场的时尚品位。

（6）5月份起，争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。

1××北广场实施改造，以适合举办大型活动。

2××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化商业化改造。

3临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。

4内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。

5××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。

上述方案，经董事长批准后组织实施。

“房产活动营销”，即是在楼盘推广过程中，通过精心策划、具有鲜明主题能够引起轰动效应的，具有强烈新闻价值的—一个单一的、或是系列性组合的营销活动，达至更有效的品牌传播和销售促进；它不但是集广告、促销、公关、推广等一体的营销手段，也是建立在品牌营销、关系营销、数据营销的基础之上的全新营销模式。

纵览房地产发展历程，房产活动营销观念形成非一蹴而就，依其发展阶段的不同，大致可分为以下三个层次：1994年以前，房地产市场尚未成熟，活动营销似乎是一个生僻的词语；1994年-1998年，当几十亿平方米的空置房悬挂在每个发展商的脑海里时，房地产活动营销便成了一个最时髦的观念；98年以后到现在，由于楼盘竞争的日益加剧，房产活动营销深入人心，开始由“产品营销”向“服务营销”和“定制营销”转型，但对其的诠释理解也仍然存在鱼龙混杂、良莠不齐的现象。

1、促销活动——简单的产品推广活动，充其量不过是一种技巧手法，是局部的修饰举措，其成功带有偶然性，效益也仅限于产品本身。浏览1995－1998年房地产市场，大多数点子和绝招都是变相的让利行为，它的耀眼也大多昙花一现。

2、行销企划——相对有组织、有系统的营销行为，是根据市场在原有的基础上对产品进行修改和包装，制定缜密的广告计划并予以强力贯穿执行。相对于促销活动而言，是一个质的飞跃，是房地产市场成熟的前进标志，其成功建立在因市场的各项资源最优化配置的基础之上。

3、 营销战略——是房地产企业全方位、立体化的更高层次营销行为，不单单是指企业的营销决策，更着重于活动营销观念是否贯穿于企业经营行为的`每一个环节和每一个细节，包括经营理念、组织架构、社区生态环境与邻里沟通，是通过满足对购房者需求和欲望，将购房者利益、企业利益和社会效益综合考虑所拟定出最佳营销计划。

纵观房产活动营销发展过程，显然能纳入到整体营销战略高度上的活动无疑更符合时代发展的趋势。但目前现状是，房地产活动营销的三个层次依然相互并存、共同发展的，它们在不同的程度上服务于不同的房地产企业。

房地产营销中的“活动营销”策略，是基于其产品销售的独特性、艰巨性、创造更加强烈高效的“信息传递”手段，尽可能实现楼盘销售的短时间、高效率。

第一，“活动营销”策略，要努力传递楼盘信息中的独特内容——即楼盘所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一块生地上，活动营销显示出它独特的功效。

第二，信息传递的方式必须是独到的、精彩的——即尽可能引起轰动效应。为了获得信息传递的高效性，楼盘产品信息的传递，必须要制造具有轰动效应的“新闻事件”、具有高度独创性的特色活动，以独特的“形式”，高强度的刺激性特点，使消费者对“活动”感兴趣，进而向消费者传递产品信息、企业形象信息等，目的在于使特定公众有意识、主动性地接受到产品的独特信息。

第三，信息传递的对象应该“准确”——必须是针对特定的公众。

一个产品所针对的“公众”与普通公众不是一个概念，那些有可能成为该产品的消费者的人群，才是该产品所对应的公众。

1、按市面上的房产活动营销呈现状况---即横向按市场面展开

⑴ 产品说明会——目的是通过一个互动性很强的说明会，开发商、建筑师、景观师、合作商家等轮番上台，对房产品进行全方位的演讲，把楼盘中的细节、配套、理念传达给业主和意向客户。

⑵ 客户活动——在房地产楼盘销售的整个时间序列上，选择一个或几个关键性的节点，安装“发动机”，“助推器”，举办各种类型的促销活动，即可以单独也可以连成一个整体如文化周、地产节等，以便给一个特定楼盘的品牌建设或销售工作合力加速。

地址：

联系电话：

乙方：

地址：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》，经甲、乙双方友好协商，在自愿、平等、公平和诚实信用等原则的基础上，就甲方委托乙方进行“ 商务信息咨询”事宜达成一致意见，兹订立本合同，以资共同信守。

一、项目内容：

甲方委托乙方进行特渠店内推广促销活动(以下简称：店销活动)。活动渠道分别为南京的各大超市。活动形式为同时在店内开展推广、售卖。

二、项目执行时间和场次

1、执行日期： 年 月 日~ 年 月 日。

2、执行时间：每场次活动时间为 ;以上为参考时间，具体活动时间根据门店人流量及营业时间调整，每场工作时间为8小时。

3、执行场次：每店每周做6场，每周周一为促销员休息时间，做满一个月;乙方按照甲方确认的门店、场次安排活动的执行。甲方有权调整活动门店及场次的安排， 具体门店及场次以甲方确认为准。

三、乙方为甲方提供的服务及职责：

1、在乙方负责的活动执行中，将：

1)负责进行活动的商超的联络、勘察和卖进。

2)根据两方确认的活动策划方案进行现场的安排。

3)负责在活动城市招聘、培训、考核活动管理人员、临时促销人员，明确分工和责任，做好培训和现场活动的组织管理工作。所有招聘人员须经甲方面试合格后方可上岗。

4)提前1天办理好所有工作人员的进店的手续。

5)活动执行过程中保证所有参加人群的安全，并承担相应赔偿责任。

2、乙方将在活动执行完毕后呈交甲方活动总结报告及相关文件、影音资料。

3、乙方将负责活动现场所有物料道具、产品、赠品的组织运输、装卸和保管。

4、 策划案版权归甲方所有。乙方不得用于第三方使用或散播。

5、乙方有按约定取得甲方支付所有费用的权利。

三、乙方义务

乙方保证具有符合法律规定的资格签署本合同并提供本合同项下的服务;

1、 乙方保证所提供的服务不违反现行的法律法规，不侵犯任何第三方的合法权益。乙方应采取包括起诉、应诉、上诉以及申诉在内的一切措施保护甲方的利益，

2、 甲方免于因乙方服务而引起的对第三方的侵权责任，由此产生的费用及赔偿责任由乙方独自承担。

3、 乙方负责亲自完成本次店销活动，不得委托任何第三方代为执行此次店销活动，否则相应产生的一切后果由一方自行承担。由此给甲方造成的损失由乙方承担赔偿责任。

4、 乙方应组织相关工作人员按甲方要求的方法及质量完成店销活动。在整个店销活动执行过程中，乙方应对其所聘用工作人员的行为负责。

5、 乙方应与其所聘用工作人员签署劳动合同，乙方与工作人员产生的任何劳动纠纷与甲方无关，乙方自行处理与承担法律责任。因此给甲方造成损失的，乙方还应向甲方承担赔偿责任。

6、 本店销活动相关产品、物资及促销物品一旦由丙方接受，丙方应承担除不可抗力以外的损失风险。

7、 在店销活动期间，乙方及时向甲方报告执行状况，并至少每周提供店销活动执行报告。

8、 在店销活动期间由于不可抗力原因而非乙方责任，导致店销活动停止执行，不可追究其责任，甲方应按合约付清相应执行费用，若因上述原因延长执行则工作时数按实际情况增加并收取相应费用。

9、 乙方于店销活动结束后1周内及时向甲方提供店销活动结案报告。

10、 乙方在店销活动中不得有任何有损甲方形象的行为。

11、在本合同签署后或履行过程中，若甲方发现乙方违反上述保证或不具备保证的资格，有权以书面形式通知乙方解除本合同而不构成违约。在合同解除后，甲方仍保留要求乙方承担损害赔偿责任的权利。

13、乙方在活动执行过程中除甲方原因给第三方人身、财产或其他权益造成损害的，由乙方承担全部责任，并赔偿甲方所遭受的损失。

14、在活动期间，如因为天气等不可抗力发生活动的推迟，则根据甲方需要，对活动进行取消和改期处理。

16、本合同规定的其它乙方权利和义务。

四、甲、乙双方义务：

1、 甲方提供有关此次活动的相关信息以供乙方工作人员培训使用。

2、甲方负责对乙方所提供的活动场地、场次及执行费用确定;

3、甲方有义务准时提供给乙方店销所需质量良好的相关促销物品和产品，从而保证乙方可以准时、顺利开展店销活动。如果由于甲方造成相关促销物品交付时间延误，则整个店销活动时间相应顺延，而互不承担违约责任。

4、店销活动执行中，甲方有权停止或变更乙方的全部或部分相关工作，并以书面形式通知丙方。如因此增加店销活动费用，或造成乙方损失，双方应进行协商。甲方将给予乙方协商确认后的补偿。

5、甲方有权督促乙方完成合同中规定的工作。

7、甲方保证授予活动使用的与甲方有关的各项称号和标识符合相关部门规定，同时不构成对第三方的侵权。

8、活动期间，甲方责不定期抽查监督丙方的活动执行，并根据双方约定标准给予乙方的执行效果进行评价打分和做出改进建议。

9、在乙方履行本协议义务后，甲方应按约定及时支付款项。

10、项目执行中，如甲方需变更相关活动内容(如：更换店面)须以书面形式于2天前通知乙方，如产生相关费用，需双方协商同意后确认。

11、本合同规定的其它甲、乙双方权利和义务。

五、活动的质量或规格标准

1、乙方将按照双方确认之甲方书面要求按时完成所承诺项目。活动执行过程中甲方有权对活动方案进行调整。如因此增加(或减少)的费用，由甲、乙方协调确认。

2、项目具体执行前，细案等内容需由甲、乙方确认，乙方不得依据甲方的确认对抗甲方，但甲方需对未能签订补充协议的调整部分负责。甲方可根据需要调整时间安排，但需提前通知乙方，乙方按照甲方最终确认细案按时完成。

3、活动执行期间，乙方按照与甲方约定的要求每周向甲方提交每场活动的执行评估和相关照片/影像证明。如因乙方原因未及时提交相关资料，甲方以考核未达标向乙方追偿违约金。

六、 合同价款及支付

1、活动费用总金额:以双方确认的《活动报价单》为准。甲方向乙方支付的费用包括以下几种：

a)略

b)略

c)略

d) 工作人员工资及之活动执行管理费用。 物资运输费。 服务费。 税金。

如在活动执行过程中,因活动需要而发生本合同计划之外的费用,乙方应提前向甲方说明,并经甲方确认后,方可执行。

2、执行费结算方式：

执行费结算方式：乙方在活动结束一周内向甲方提供活动验收报告和相关证明及发票。乙方提供费用发票给甲方，甲方将乙方设定为回款客户，乙方提供活动相关核销资料给家方，经甲方审核资料后，甲方将活动费用汇款或(转账支票)至乙方账户。

七、违约责任

1、任何一方违反本合同的约定即构成该方违反本合同的事实;该方应向非违约方承担违约责任，补偿非违约方因而实际及可能承受或遭致的所有损失、责任、赔偿金或费用(包括但不限于合理的法律顾问费，法律顾问费应为符合国家规定的律师代理费。仅指诉讼、仲裁)。本合同关于违约责任的条款是累加的，不应互相排斥。

2、如由于乙方的职员或其代理商的工作疏忽、错误而造成与甲方书面提出的工作目标不符的问题，乙方将提供无偿修改服务，直至符合甲方要求为止，增加工作量，甲方不负担任何费用。

3 、因乙方自身原因导致不能按本合同规定的或双方约定的进度完成某个项目，每延迟一日，按照合同总金额1‰向甲方支付违约金;超过十个工作日未完成的，甲方有权利终止合同执行，并有权要求乙方支付合同金额10%之违约金。

4、甲方修改活动内容需得到双方确定，如在时间，费用条件超出合同约定的时间，任意修改活动内容或延误活动开展，责任由甲方承担。

5、在合同履行中，乙方不得为与甲方及甲方关联公司处于竞争关系的企业提供任何服务，如乙方违反本项规定，甲方应书面通知乙方，如乙方在接到甲方书面通知后七日内仍未改正，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付合同金额的30%作为违约金。

6、乙方不得将该活动方案的相关信息向无关之第三方泄露。若有违约，乙方需向甲方支付合同金额的30%作为违约金。

八、免责条款

如因不可抗力因素致使丙方不能按期完成项目，乙方不负违约责任，但乙方应在合理的时间内向甲方报告所发生的不可抗力并由甲方当地相关负责人提供相关证明文件，否则，乙方的不可抗力的因素不能排除。

甲方可根据该不可抗力的严重程度做出如下选择：

a. 顺延“活动”的完成期限，并于顺延期间内随时终止本合同，并对乙方就活动中已产生的费用协商后作出补偿。双方按照实际发生的费用在合同终止之日起的30日内结清所有款项。

b. 立即终止本合同，并与乙方就活动中已产生的费用协商后作出补偿。双方按照实际发生的费用在合同终止之日起的30日内结清所有款项。

九、提前终止

1. 如甲方根据需要提前终止活动，提前告诉乙方，应经双方认可后，双方按照实际发生的费用在合同 终止之日起的30日内结清所有款项，费用计算方法按照附件中《活动报价单》计算，任何一方未经对方认可，均无权单方终止本合同。

十、法律的适用及争议的解决

本合同的解释和执行适用中华人民共和国法律，双方在履行本合同中出现的争议首先通过友好协商的方式解决，协商不成时，向甲方所在地人民法院提起诉讼。

十一、签字及生效

本合同一式两份，双方各执一份，经双方授权代表签字、盖章之日起生效。本合同复印件及合同附件具同等法律效力。

十二、本合同包括以下附件：

1. 《活动报价单》

2. 《活动执行手册》

双方正式授权代表签署本合同：

地址：

公司授权代表签字(盖章)：

乙方：

地址：

公司授权代表签字(盖章)：

【摘 要】商业建筑有自身的特有规律、特有的要求，不同于住宅建筑功能相对稳定而单一。商业建筑一般投资规模大、建设周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形态。建筑师随着商业地产项目招商销售进程推进，需要不断改进完善项目设计，利用各种空间组合形成的商业流线，构筑商业地产价值链，打造更加符合商业需求的最佳设计作品。

【关键词】商业策划；商业动线；人性化；设计价值

商业建筑有自身的特有规律、特有的要求，不同于住宅建筑功能相对稳定而单一。商业建筑是市场的产物，是社会的综合。商业建筑设计师应全面掌握商业项目所在地域的地理条件、社会人文情况、消费特点和发展趋势、经济、技术及城市规划等各方面基础资料，熟知商业的各种模式和与之配套的各种软硬件设施。建筑师应从项目初始阶段积极参与商业建筑的前期策划，与商业策划团队和投资商一起制定合理合适的商业策划方案，而后综合考虑和整合投资商、策划师、营销师、结构、设备、室内、景观及其他各专业人员的意见，引导各专业人员完成建筑设计工作。

一个完整的商业建筑设计应包括两方面工作：商业策划和建筑设计。

1 商业策划

商业建筑一般投资规模大、建设周期长，经营成功的回报也大，不同商业形态决定不同商业建筑的形态。商业策划主要研究和确定建设项目的商业形态，即通过研究项目的规模、性质、空间内容、使用功能要求、环境、趋势等影响建筑设计和使用的各种因素，准确找到项目所面向的市场，为建筑师提供建筑设计依据。投资商和策划师达成共同的策划方案，建筑师根据策划方案有效组织商业建筑各种功能、物业、设施，不同的商业策划方案产生不同的商业建筑设计作品，投资产生的经济效益差异较大，甚至事关商业项目的生死。因此，成功的商业建筑设计首先要拥有优秀的项目商业策划。

市场调查

商业策划方案必须依据市场调查得出定位结论。通过运用科学的方法，有目的地、系统地对项目所在区域文化特点、经济条件、城市发展规划、消费趋势、商业格局、城市基础设施和交通状况进行充分的搜集、记录、整理，为市场预测和定位提供客观正确的资料。详尽的市场调查报告是策划方案的基础，是商业建筑设计的基石。

可行性研究

不管商业建筑是出租，出售或租售兼营组合，最重要的是确定业态。

可行性研究是策划工作进入分析阶段，依据市场调查成果，结合对项目具体情况，对项目的运营方式、运营周期、阶段计划进行分析研究。策划人员通过研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系，帮助投资商进行业态的选择、组合、分布，确定商业建筑中区域和楼层功能、铺位划分原则，提出建筑形态要求、项目环境及配套设施的需求等提高商业运营质量和水平的建议。设计师根据策划建议对项目进行前期规划设计，推导出合理的建筑布局和建筑技术指标，分配比例对项目投资进行估算，策划团队也作出相应的收益预估。

对提案目标及内容的详尽阐释，并通过合理客观的分析和正确计算方法得到的项目收益（利润、无形资产或其他），如果达到投资商的预期值，可行性方案才能获得认可。

执行方案

商业策划中，执行方案是最具个性化的，即便同一个企业在不同的时间、地点所采用的执行路径也是不同的。其计划性和实务性的特点，要求执行方案需把总体目标分解成可逐一实施的具体工作，并且使每一个执行者工作的步骤和执行的方法不偏离总体目标这个主轴。

商业策划执行方案是量化可行性研究的成果，决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位，并对项目前期、项目实施、项目销售招商的策略、步骤和时间节点做出相应的规划和合理安排，使每个项目参与人员能向同一个方向努力。

2 建筑设计

商业空间

商业建筑一般由营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑师应根据前期的规划定位、招商、经营管理的策划方案，从建筑的基本功能和实际应用出发，明确功能、空间、商业之间的关系，根据不同业态的需要，合理、清晰地安排整个空间功能需求，主动地引导客流，制造商机。建筑师应创造丰富、灵活多变共享空间，功能分区合理、楼层分布适宜、铺面分割准确的营业空间，高效节约的配套空间，以及其他组合空间来包容不同层面的商业需求。

因此，建筑师随着商业地产项目招商销售进程推进，需要不断改进完善项目设计，利用各种空间组合形成的商业流线，构筑商业地产价值链，打造更加符合商业需求的最佳设计作品。

动线组织

外部接口是引导人流到达商业的方式方法，包括公共交通、机动车、非机动车、步行。通过巧妙的规划布局，注重建筑出入口与城市广场、轨道交通、公交场站紧密结合，运用立体交通手段（天桥、地下通道、自动步梯等）加强对步行人流的引导；注重合理规划机动车、非机动车的停车区域和停车数量，规范车流流线，避免流线交叉。

内部流线包括正常的客流动线、后勤流线和消防疏散。主客流动线以中庭为核心的共享空间结合内街两侧商铺形成的带型空间构成，可利用环境诱导、功能组合、秩序塑造等动线设计方法，达到连接业态单元、衔接交通、激发公共活力、吸纳客流,以保证商业复合功能和谐共生。后勤流线应与客流动线分离，实现员工流线、货流动线、客流动线等人车出入口互不干扰，各种流线互不交叉或能实现分时控制。理性分析设置消防疏散流线，合理划分防火分区，精确计算疏散宽度和距离，尽量利用公共交通空间抵达疏散楼梯，避免商业面积的浪费。

通过整合内外部流线，提高不同商业的聚合效应，达到商业空间组织导向清晰、经济高效、系统整体的目的。

配套设施

除了传统商业建筑所必备的中央空调系统、自动扶梯系统等硬件配套设施，人性化设施也日益重要起来。随着现代商业的发展和进化，商业建筑越来越偏向时间消费型模式，人们愈发注重购物环境和体验。拥有便利的无障碍服务设施、温馨的母婴服务设施和随处可及的休憩场所，注重细节、体现人性化的商业建筑才能使商业氛围更加友好和吸引人。

建筑风格

商业建筑在不同城市拥有不同的风格，建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，需要深入了解城市商业文化特征，提炼地域文化的精华，建筑设计使商业建筑要有文化特色、地方特色，更要突出业态特色、空间特色、人文特色在商业建筑中使用，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈商业建筑风采。

3 结 语

现代商业建筑设计的目的是让建筑项目产生良好的、持久的经济效益和社会效益，建筑师在商业建筑设计中要实现项目达成一套动态的投资回报模式，是完成一件被消费者最终接受和持续使用的建筑产品。经过深入的调查，细致分析掌握各方面的信息，集合各方面的灵感智慧，形成较为完整的建筑策划。建筑师进行商业建筑设计就是包容和消化这些意见、方案和专业价值的物化劳动，才能形成完整的建筑设计作品。

建筑师最终完成商业建筑的物化成果，是反映建筑设计、商业招商运营、房地产开发三块等不同领域的交融成果，它不仅需要各方面专业人才参与，更需要建筑师的智慧。好的商业建筑不仅是设计创新的体验，更是价值实现的过程，使商业建筑合情合理。合适更具备可持续发展的可能性，让商业建筑的设计同开发商的产业价值息息相关，建筑师设计价值、商业价值及城市价值的多方共赢。

一是策划为先。

在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。

二是创新为赢。

在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。

差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。

一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。

总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的

特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

形象展示，聚集人气，引发社会关注。活动形式雅俗共赏，以崇尚自然，享受生活为宗旨，打出xx的品牌，密切与政府的合作。

①.报纸公告：招聘xx小姐(暂定六名)，初试后，在售楼处举行复试。届时将在售楼处门前隆重布置，搭建表演台。复试分三部分：形象展示，才艺展示，机智答。

②.时间：售楼处装修完成两周后。

③.活动地点：售楼处外小广场。

④.售楼处布置及道具：(需提前租借3-5辆名贵轿车或跑车)

布置舞台，摆放鲜花，馥郁馨香;

以绸幔，大型背景板，彩旗等营造热烈气氛;

音响系统，优雅的背景音乐，舞台秀时有专门的动感音乐。

此外还需准备宣传单、花束、奖品、礼品和必要办公设备等。

①.邀请政府要员和化名人，与开发商、代理商代表组成评委会，联系电视台、报纸等新闻媒体进行相关报道。

②.先期在附近街道张挂横幅，进行d派发，并通过报纸、电视字幕广告进行活动告之。并根据情况组织名车巡游活动，以宣传本次活动。

③.活动现场布置隆重，请专业主持人进行主持，调节气氛，使活动顺利达到预期目的。

4.效果预期

形式独特的招聘会将起到良好的广告效果，引发市场关注。招聘到高素质的售楼小姐，通过后续的专业培训，以良好的气质形象和专业周到的服务，提升楼盘的整体形象，对未来销售也将起到促进作用。

不知不觉中， 2016已接近尾声，加入国华房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。 2016是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。

一、 学习方面;学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。

二、 心态方面：刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形色色的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。

三、 专业知识和技巧;在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服最大的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的，这样的工作氛围也是我进步的重要原因。 在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧，这样才能与时俱进，才不会被时代所淘汰。

四、细节决定成败：从接客户的第一个电话起，所有的称呼，电话礼仪都要做到位。来访客户，从一不起眼的动作到最基本的礼貌，无处不透露出公司的形象，都在于细节。看似简单的工作，其实更需要细心和耐心，在整个工作当中，不管是主管强调还是提供各类资料，总之让我们从生疏到熟练。在平时的工作当中，两位专案也给了我很多建议和帮助，及时的化解了一个个问题，从一切的措手不及到得心应手，都是一个一个脚印走出来的，这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。

有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。

对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。

五、 展望未来： 2016 这一年是最有意义最有价值最有收获的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中，我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的最前沿，。俗话说“客户是上帝”，接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之，在这短短半年工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。

六、总结一年来的工作，自己的工作仍存在很多问题和不足，在工作方法和技巧上有待于向其他业务员和同行学习，2017年自己计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：

(一)、依据2016年销售情况和市场变化，自己计划将工作重点放在中重点类客户群。

(二)、针对购买力不足的客户群中，寻找有实力客户，以扩大销售渠道。

(三)、为积极配合其他销售人员和工作人员，做好销售的宣传的造势。

(四)、自己在搞好业务的同时计划认真学习业务知识、技能及销售实战来

完善自己的理论知识，力求不断提高自己的综合素质，为企业的再发展奠定人力资源基础。

(六)、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

(七)、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

(八)、为确保完成全年销售任务，自己平时就积极搜集信息并及时汇总，力争在新区域开发市场，以扩大产品市场占有额。

今后我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售人员，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献!!!

看过“地产项目年度营销总结”

摘 要：现代化社会的发展需要现代化的商业设施和服务，这就体现在商业设施和服务的要求不仅仅要满足基本生活需要，更多地是为了得到消费体验和消费享受，这为我国的商业地产项目的开发和发展提供了大好的机会，多种多样的商业地产在全国不断萌芽和产生。由于商业地产具有高收益性、长期性以及稳定性等特征，已经成为我国目前房地产市场的投资热点，市场竞争也异常激烈。要想在激烈的市场竞争中尽快占领市场，合理投资开发商业地产项目，需要地产开发商认真进行项目的前期策划，避免盲目的投资，以保证项目收益达到预期目标。

关键词：商业地产；项目；策划；市场

地产项目策划的定义：对于策划，美国哈佛企业管理丛书的定义是：“策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理。”。具体来说就是人们针对某一特定问题，从若干可供选择的有关未来事件的设想方案中做出一种选择或是决定以及为这一决定而进行的构思、规划、论证、比较选择等一系列行动过程。策划实质上是一项根据已经掌握的现实资料，预测事物的未来发展趋势，通过围绕某一事物或活动的特定目标，全面构思、分析与事物或活动目标有关的各方面内容，并形成一份系统完整的书面方案的活动。

项目策划就是从识别项目开始，经过机会研究、项目选定、项目论证、项目规划等一系列行动来指导整个项目的过程，它也是激发创意，有效地运用项目中的有限资源，选定可行的方案、达成预定的目标、解决难题的过程。

地产项目策划是在地产领域内运用科学规范的策划行为。它根据地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。地产项目策划按照策划阶段的不同可以分为项目前期策划、项目实施阶段的策划以及项目运营阶段的策划。其中，地产项目前期策划是指在项目前期立项过程中对项目所作的全局策划，能为项目的决策提供依据，同时也为项目的实施和运营提供指导；项目实施阶段的策划和运营阶段的策划只是针对项目在不同阶段所做的专业化或单一化策划。

虽然目前我国商业地产发展处于蓬勃期，国家政府也采取了相关的宏观调控措施，确保我国商业地产稳步健康发展，但是在实际投资建设策划过程中依然曝露出许多不足之处。

（一）市场调研不充分。国内商业地产常常忽视前期规划的重要性，不愿时间和金钱投入到市场调研与分析上，盲目进行项目开发，很多规划设计方案缺少详细合理的可行性研究。也有些开发商对拟开发项目进行市场调查研究如蜻蜓点水般的一带而过，忽视了对项目地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，套用已有的商业经营模式，过高估计开发能力和市场前景，盲目的投资建设，而且易导致后期产生较多的运营问题。

（二）项目定位不准确。由于我国商业市场还不成熟，项目策划位缺乏专业的运营商，商业与地产的严重分离，没有实现商业与地产融合管理的经验，片面强调个性化，使得项目定位脱离实际市场需求，不能准确把握目标客户群的实际消费需求，使得目标客户群的定位发生偏差，不能形成有效的供给，导致我国的商业地产很难实现相对完善的规划、设计和长期稳定的经营。同时，我国商业地产的运营管理模式目前以只售不租模式为主，这种模式由于产权分散，无法进行业态的统筹分布与管理，十分不利于今后的商业经营管理。

（三）项目选址不合理。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。而然个别开发商忽视商业地产市场环境和人文环境，未能考虑城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素，缺乏对地产项目的地理位置考察及经营状况长期策划，盲目的将开发项目投资建设在居民少的地段、死巷等位置，结果导致风风火火开店，静悄悄关门的局面。

（四）项目规划不可行。开发商由于追逐商业地产的高额利润，往往忽视了项目的整体规划布局，用商用建筑设计代替商业设计，脱离商业规划设计的本质，不能充分体现商业地产的特征。有些开发商不惜重金打造标志性商业建筑，过于注重建筑外观设计及投入，而忽视了项目内部的空间结构布局，缺乏相关的配套设施，导致内部空间利用率下降。更有一些开发商崇洋，使得商业项目设计理念、地域环境及人文气息完全与国内的实际情况不符，导致水土不服，利用价值下降。

针对目前我国商业地产项目策划过程存在的不足，我们需要采取相应措施进行改进，确保商业地产项目的投资建设更加科学性和合理性。

（一）重视市场调查分析。市场调查分析关系到商业项目的定位正确与否。因此在商业地产策划过程中一定要重视市场调查分析。重点加加对项目的地块条件、区域环境、市场需求、竞争对手、目标市场的调查与分析，全面调查不同层次的消费者需求、购买习惯、以及价位承受能力。加大对规划设计方案的可行性研究，开发商提高对拟建项目前景预测能力，避免盲目投资建设，而提高决策的准确性和可行性。

（二）抓住市场缺口，准确定位。为了提高项目的市场占有率，开发要通过专业运营商的策划，实现商业与地产融合。要善于发现地产项目市场的现实及潜在需求，深入了解项目所在区域的消费环境后，准确把握目标客户群的实际消费需求，运用正确的手段和方法对项目进行正确的定位。在项目策划过程中不能照搬照抄已有的定位方案，更应突出项目的个性化，从而使得策划方案具有创意，同时在商业地产的运营管理模式也要根据市场需求进行合理规划，从而使项目的功能、效益和成本相互协调统一。

（三）合理选择项目地址。商业地产属于一项长期的经营性投资，项目选址对于商业地产来说尤为重要。一个好的项目地址不仅能带来丰厚的利润，而且还能促进项目的长久发展。随着国家经济的发展，人们生活水平的提高，他们对销售商家的需求已经不仅仅是满足于能买到商品，而是逐渐上升到便利地买到高质的商品，尤其是对购物便利性需求更高，商业项目地址便利与否也就成了商家赢利的核心竞争力。因此，商家在选址的过程中始终要贯穿5a法则（交通便利、确认便利、趋近便利、进出便利、选购便利），认真规划，为消费者提供更加便利的条件。

（四）切实可行的策划方案。商业地产开发商要立足市场需求，在追逐商业地产高额利润的同进，更要注重项目的整体规划布局，科学编写策划方案，充分体现项目开发的必要性、可行性和项目规划的合理性与多样性。策划人员要结合国内的实际情况，准确把握商业项目设计理念、地域环境及人文气息等情况，合理把项目内部的空间结构布局，提高内部空间的利用率，充分体现商业地产的本质特征，同时也致力于满足目标客户的需要。策划人员也要时刻掌握所策划项目的相关信息，及时了解市场动态变化，随时让策划方案与市场变化相符合，确保策划的准确性、科学性和可行性。

总体来说，关于商业地产项目策划方面的研究国内还处于起步阶段，而国外方面的研究虽然比较完善。国外商业地产的研究虽不能生搬硬套于我国的具体情况，但可以结合国内商业地产的实际情况加以借鉴，找出适合我国基本国情的商业地产发展之路。

参考文献：

[1] 陈文俊.项目策划研究[d].武汉理工大学，2002.

[2] 任平.房地产项目策划及运作研究[d].西南交通大学，2002.

对于毕业纪念品设计，其意义是深远的，前景是广阔的，庞大的市场带来的经济利益也十分可观；同时相应而生的各种产品，产业链也辐射很广。商业模式是包括主题在内的每一个参与者起到的作用以及收益来源和方式，是参与者们的创意。简而言之，商业模式就是公司通过什么途径或者方式来赚钱。它包括产品/服务概念，市场概念，供应链/营销/运作概念等。

1.你的顾客是谁？

首先我们应该搞明白，我们的顾客就是我们的大四应届毕业生们，每一个学校的每一名大四毕业生都是我们的目标客户而每一个学校的每一名大三学生都有可能成为我们的潜在客户。在这样一个客户群中，我们应该充分把握现有市场，以市场最大化获取效益最大化。

2.你准备向他/她提供什么样的产品和服务？

我们做的是毕业纪念品市场，通过在各大高校举行的毕业纪念品图案设计大赛，由我们来把其中优秀的作品印在水杯，雨伞，衣服或者笔筒等一系列小巧简单容易携带的物品上。

3.他/她为什么愿意付钱？

通过在各大高校举行的毕业纪念品设计大赛，由各大高校自己的学生选取自己所喜爱的毕业纪念品，由我们来把图纸上的设计变为现实。这样的活动能确保该毕业纪念品有一定的群众基础，

便于融入该校的市场。同时，由于这件物品包含了他/她母校的元素，容易让购买者回忆起大学的四年黄金时间从而产生情感上的共鸣。

1.价值主张

我们以毕业纪念产品为依托，实际是向毕业生们提供回忆寄托与一种归属感。对即将毕业的学生来说，大学的四年时光无疑是最宝贵的。但是时间是看不见摸不着没办法进行保存的，而毕业纪念品无疑填补了这一不足。它把母校最有标志性的事物具象化，以此能够给毕业生们提供实体的回忆

2.消费者目标群体

由于大学时光的易逝和其所承载的美好性，即将毕业的大四学生对母校有着深厚的感情基础。针对这一点，毕业纪念品致力于面向所有即将毕业的各大学大四学生，为大家提供具有母校特色的纪念品，以此来满足大学生的情感寄托。同时，各大学的大三学生都是我们的潜在目标群体。

3.分销渠道

对于市场的销售而言，需要有一个有力的销售政策来推动市场开拓。毕业纪念品的销售模式应定位于线上线下的共同结合，同时辅以制作厂家的配合，以谋求共赢。具体方法如下：