物业

甲方：

乙方：

甲方是指：物业管理企业;

乙方是指：购房人(业主)。

前期物业管理是指，自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业管理。

本物业名称：

乙方所购房屋销售(预售)合同编号：

乙方所购房屋基本情况：

类型：多层¨、小高层¨、别墅¨

坐落位置： (项目名称) 栋 单元 房

建筑面积： 平方米

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条 双方的权利与义务

一、 甲方的权利义务

1、共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等

项目进行维修、修缮、服务与管理;

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度和《临时管理规约》并书面告知乙方;

3、建立健全本物业的物业管理档案资料;

4、制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为;

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与范围业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方;

6、按照《南宁市普通住宅小区管理服务等级标准》里的一级服务标准向业主提供有偿服务;

7、编制物业管理服务及财务年度计划;

8、至少每六个月向乙方公布物业服务费用收支帐目;

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》;

10、不得占用本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能;

11、根据本合同向乙方收取与甲方提供的服务等级标准相应的物业服务费用;

12、自本协议终止时起十五个工作日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续经业主委员会确认。

二、 乙方的权利义务

1、参加业主大会或业主代表大会，享有举权、被选举权和监督权;

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议;

3、监督业主委员会的工作;

4、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

5、遵守本物业的物业管理制度和《临时管理规约》;

6、依据本协议向甲方交纳与甲方提供服务等级标准相适应的物业服务费用及相关费用;

7、装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》;

8、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

9、因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿;

10、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》等造成的损失;损害承担民事责任;

11、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水;通风;采光;维修;通行;卫生;环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益;

12、按照有关规定交纳专项维修资金。

第二条 物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、发电机组、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、监控系统、远程抄表设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。

三、环境卫生管理、具体包括以下内容;

1、楼宇的公共部位，包括楼梯、大厅、电梯间、公用卫生间、楼宇外墙等部位环境卫生管理;

2、物业区域内的公共场所，包括小区内的道路、绿化地带、中央水体、花园、公共停车场、公共娱乐地方等所有公共场所的环境卫生管理;

3、生活废弃物的清运。

四、秩序管理，具体包括以下内容：

1、内容

(1)协助公安部门维护物业区域内的公共秩序;

(2)秩序协管员实行二十四小时巡逻制度，定时定路线巡逻;

(3)维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理;

(4)消防管理服务，即公共区域消防设施的维护。

2、责任

(1)选聘秩序协管员，并实施培训、管理;健全、落实各项治安服务管理制度。

(2)减少住宅小区的安全隐患，落实安全防范措施。

五、交通秩序与车辆停放管理，具体内容包括以下内容：

1、内容

(1)小区的机动车停放与出入实行统一管理。

(2)维护小区的交通秩序。

2、责任

(1)保证小区的道路畅通，交通秩序良好。

(2)规范小区的停车管理，统一管理，为业主提供安全、有序的服务。

六、房屋装饰装修管理，见附件：《房屋装饰装修管理协议》。

第三条 物业管理服务质量

一、房屋外观

1、房屋外观(包括屋面、天台)完好、整洁;外墙、公共楼梯间面砖、玻璃等无明显污迹、无破损、无乱张帖、乱涂乱画、乱悬挂、公共设施及通道无随意占用现象。

2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋结构或用途及时劝告、阻止，并报告有关部门依法处理;

3、空调安装位置统一有序，支架及固定螺丝等用不锈钢材料、无锈蚀，冷凝水集中排放。

二、设备运行：

1、设备运行正常，维护良好，无事故隐患;

2、定时对设备进行检查、应设有台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录;

3、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录;

三、共用部位、共用设施设备的维护和管理;

1、小区内道路、停车场完好率在90%以上，道路畅通无损坏，平坦整洁;排水畅通，无随意占道改变使用功能;

2、路灯、楼道灯管等公共照明设备完好率在95%以上;

3、各设备及公共场所、场地、危及人身安全处有明显标志和防范措施。

四、环境卫生：

1、楼宇的公共部位干净、整洁、无杂物垃圾、无异味、无乱张贴、无乱堆放、扶手无尘、清洁率99%以上;

2、小区内的道路完好，无积水、泥沙、公共场所无杂物垃圾，环卫设施设备完好率无损;

3、实行垃圾分类收集，做到日产日清，垃圾桶、果皮箱无溢满现象;

4、垃圾中转站、垃圾桶、果皮箱定期清洗。保持干净无异味;

5、实行定期消毒，有效控制蝇、蚊、鼠等害虫孽生。

五、绿化;

1、草坪应及时修剪，保持平整，并清除杂草，控制杂草孽生;

2、花草树木长势良好，无枯死，适时组织浇灌、施肥、松土，预防病虫害，绿化完好率在95%以上;

3、根据树木品种种科和生长情况，即使修剪整形、观赏效果良好;

4、绿化地设提示牌，提示人们爱护绿化。

六、交通秩序与车辆停放：

1、小区内道路畅通、交通秩序良好。行人、车辆各行其道;

2、室内停车场二十四小时管理。

七、治安协助

小区治安案件年发案率在2%以下。

八、消防：

1、消防设施、设备完好率在98%以上。

2、无因管理不善而引起的重大火灾，小区火灾年发生率在1%以下。

九、房屋共用部位、公用设施设备小修和急修;

1、房屋零修、急修及时率达99%以上。

2、小修

(1)做到水、电、气等公用设施小修不过夜。

(2)房屋公用部位、公用设施的急修要求维修人员十五分内到达现场，并开始组织抢修。

十、业主满意程度，业主对物业服务满意率达95%以上。

第四条 物业管理服务费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

1、服务费收取标准：

多层住宅：每月每平方米元，

小高层住宅：每月每户每平方米元，

别墅：每月每户每平方米元。

2、因乙方原因空置房屋按建筑面积原收费标准的100%收取。

3、乙方不按时交纳物业服务费用，每逾期一天将收取5‰的违约金。

4、乙方出租物业的，物业服务费由乙方交纳。

5、乙方转让物业时须交清转让之前的物业服务费用。

6、乙方须在每月20日前缴纳下月的物业服务费。

第五条 电梯费的收取，每月每户 元。

第六条 共用设施设备专项维修资金的收取。按政府相关文件收取。

第七条 城市垃圾处理费的收取，按政府有关批文执行。

第八条 停车场车辆保管服务费的收取

停车场车辆保管服务费的收取按照物价部门的有关批文执行。

第九条 代缴收费服务

受有关部门或乙方的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、房租等代收代缴费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)

第十条 违约责任

一、甲方违反协议，未到达管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任;

二、乙方违反协议，使用甲方未到达管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任;

三、甲方违反协议的，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，逾期超过两个月的，甲方将停止向乙方提供服务。

第十一条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十二条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十三条 本协议中末规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十四条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的，向人民法院起诉。

第十五条 本合同共8页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十六条 本协议自签字之日起生效。

甲 方： 乙 方：

法定代表人： 法定代表人：

委托代表人： 委托代表人：

身份证号： 身份证号：

联系电话： 联系电话：

日 期： 年 月 日 日 期： 年 月 日

1、负责项目客户服务协调与沟通管理、外包公司环境监督管理、工程维修、安全秩序维护管理及等日常项目管理工作，协调处理重大客户投诉事件，针对日常客户投诉热点问题快速有效处理，全面提升客户满意度。

2、与地产项目对接，制定前期物业管理方案、参与前期介入工作，提出合理化建议。根据财务预算，有效控制日常费用支出，开源节流，控制成本，认真落实各项应收账款的回收。

3、积极协调项目一线部门与公司各职能部门间的工作，互相配合，有效开展日常物业服务全面工作。

4、负责项目各专业部门质量管理体系执行情况，并监督各项工作开展的有效落实与效果，针对存在的问题及时进行指导与纠正，确保各项工作任按照管理流程、制度、标准保质保量完成。

5、按时完成公司领导交办的其他任务，同时也应积极配合公司其他部门完成相应工作。

20_年的工作已经结束，在这旧去新来的时刻。对客服部工作做以下总结。

回顾_年的工作，已经告一段落。 可以说是圆满完成了对物业各项费用的收取，也对业主服务达到了一个满意的标准。但是工作中也存在了很多的不足，在这一年里我们从客服接待，业主回访，处理和协调各种问题中学习到了很多的知识。也很大程度上认识到了自身的不足之处。虽然付出了不少的努力，也取得了一点成绩。但是付出的汗水，和得到的工作效果还相差不少。所以想通过这次总结，认真反思找出问题所在。在新的一年里使工作更加规范，业主更加满意。

在这一年里我们认真贯彻我们金源人企业理念“以情服务，用心做事” 把服务业主，做好本职，为己任。我客服部在公司领导的大力支持和各部门的团结合作下，在部门员工努力工作下，认真学习物业管理基本知识及岗位职责，热情接待业主，积极完成领导交办的各项工作，办理手续及时、服务周到，报修、投诉、回访等业务服务尽心尽力催促处理妥善，顺利完成了年初既定的各项目标及计划。以下是重要工作任务完成情况及分析：

一， 日常接待工作每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。

二，信息发布工作本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约30多次。运用短信群发发送通知累计54000条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。

三， 业主遗漏工程投诉处理工作2012年我客服部回访率98%，工程维修满意率96%。

五、入户服务意见调查工作我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪城小区物业管理的服务质量及服务水平。

六，建立健全业主档案工作 已完善及更新业主档案并持续补充整理业主电子档案。

八， 培训学习工作在物业公司欧主任的多次指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。

九，在公司大力号召全员卖车位车库的方向下，我们E区客服员工做出了努力和汗水，做出了不速度业绩。

部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。

工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：

一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。

二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;

三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴，水电费预交费用不足。

四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。

五、客服工作内容琐碎繁复，急需科学正规的工作流程来规范并合理运用先进的管理软件来提高工作效率，简化工作难度。

日后工作的努力方向及工作设想：

我部门在做好收费及日常工作的基础上，继续加强员工的培训和指导，进一步明确各项责任制，强化部门工作纪律和服务规范，并按照目标、预算和工作计划及时做好各项工作。

一、对部门员工工作范围、内容进一步细化、明确;

二、加强培训，保证部门员工胜任相应岗位，不断提高服务质量;

三、强化部门工作纪律管理，做到工作严谨、纪律严明;

四、加强对各项信息、工作状况的跟进，做到各项信息畅通、准确。

五、通过部门的日常工作安排和心理调试技巧学习，营造出“在工作中锻炼，在锻炼中成长”的氛围，让部门员工有种“紧张但又不会感觉压力太大”的充实感和被重视的成就感。

六、积极学习科学正规的工作流程规范，合理运用先进的管理软件来提高工作效率。

综上所述，20_年，我部门工作在公司领导的全力支持，在各部门的大力配合以及部门员工的共同努力下，虽然取得了一定的成绩，但还没有完全达到公司的要求，离先进物业管理水平标准还有一段距离，我们今后一定加强学习，在物业公司经理的直接领导下，依据湖南省、长沙市政府有关物业管理的政策、法规及世纪城小区《临时管理规约》为业主提供规范、快捷、有效的服务，认真做好接待工作，为业主创造优美、舒适的生活、休闲氛围，提升世纪金源的服务品牌。

目前，物业管理公司负责集团在z投资主要项目之一的投资广场的物业管理及配套__公寓的经营，广场在硬件环境上确实是z一流的，已成为z的标志工程及形象代表，而物业管理作为主要的软件环境，也需要高标准、高水平，两相结合使投资广场成为真正的一流物业。

在目前的基础上，兹有相关计划如下：

一、明确管理结构，清晰管理层次，使各项管理权责分明，合理有序

首先是物业公司的地位，按实际情况的需要以及地产与物业管理

之间的关系，物业管理行业的普遍惯例，物业公司隶属房地产公司，作为房地产公司下属专门从事物业管理的独立机构，这样的结构专业对口，两用其利，上下呼应，在现阶段无论对地产开发还是物业管理都十分有利。

其次应以委托合同或其它法律形式明确投资广场业主方(z公司)与物业公司的聘用委托关系，以及规范第二业主(租户、使用人)与物业公司的间接委托关系。

物业公司内部的架构，目前严重失调，应在精简、实用原则下，建立现代企业所必须具备的机构。按目前的情况，急需建立的职能机构如综合管理部(行政、人事、质量管理)，营销企划部(企业ci与企业文化策划、宣传、营销)，再完善和规范财务计划部(负责会计核算、出纳、仓管、成本控制管理)，另外将投资广场物业管理与__公寓的经营管理按职能各自成立一个管理处，__公寓是作为物业公司向业主方承租经营的物业，由"__公寓管理处"按商务酒店模式进行管理，而"广场管理处"则为包括公寓在内的所有投资广场的物业提供全面的物业管理方面的服务。"投资广场管理处"与"__公寓管理处"作为物业公司两个独立部门，公司"三部"(财务、综合、营销)作为公共服务部门，负责全公司(包括"两处")的相关职能管理。公司对"两处"按各自特点进行考核管理：广场管理处以客户满意度和整体发展作业绩考核依据，公寓管理处以营业状况做业绩考核依据。

这样，即形式物业公司与房地产公司的建属关系，与业主方(z公司)的聘任委托关系，与租户的间接聘任委托关系(通过业主方进行)的明确层次;物业公司内部再形成"三部""两处"的事务管理与事业管理、服务与经营(物业管理与公寓酒店经营)各职能明确的格局，权责、利分明，便于控制和规范。

二、建立系统的动作管理模式

无论是物业公司的整体运作，还是各部门的管理，都需要有一套统一、系统的模式来规范、协调和实施控制，这是现代企业管理得以成功运作的基本系统要求。

物业管理和公寓酒店管理在当今都是较为成熟的行业，有整套的理论支持，有很多历经成功检验的成熟经验，有无数成功条例可供借鉴。在结合实际的基础上，参照这些成熟的经验来制定各项运作管理规范。建立一套系统的模式，这样形式高起点、高标准来创造高水准，可以得到事半功倍的效果。

这也是物业公司急待解决的问题。

三、加强日常管理工作

在日常的基础管理中，充分彩各种现代管理方法和技术，如普通应用于服务行业的计划目标管理、全面质量管理、ci体系管理和协调、激励管理等。

根据iso9001质量保证与管理国际标准中有关服务行业的要求，将各项管理工作的每一项细节形式标准化文件，在物业管理标准化之路，这也是行业发展的趋势。

借鉴和利用成熟经验，将各种先进的管理方法运用到实处，落实到细节。作为服务性行业，日常基础管理的主要重点是服务水准，即服务产品的质量。引入质量控制、质量保证的概念，建立质量控制体系，把各项工作以标准程序文件来规范，这是基础管理的趋势，也是有效的方法，也容易做到。

四、吸纳人才，加强培训，充实各关键部位的人力资源

企业以"人"为本，物业管理更是一个人力密集型的服务性行业，目前物业公司在物业管理、公寓客房服务、行政人事、质量控管、营销企划这些关键岗位严重缺乏干实事、真正专业的合适人才，在保洁、工程等基础岗位也无相关专业的骨干技术人员，不仅难以搞好目前的运作，也将严重制约公司的发展与成长。

招聘吸纳和加强培训是解决人力资源问题的有限手段。业内通行的做法是与专业技术学校联合建立人才储备基地，采取"请进来"、"送出去"的方式进行培训、学习。

建立并实施激励机制，创造良好的氛围环境，如工效结构、评优奖励、末位淘汰以及良好的企业文化吸引，适当的福利等等都是成熟的人力资源管理策略与方法。

充分吸纳有用之才，创造培养和留住人才的环境，使公司保持活力，有充足的人力资源做后盾，就可以大大促进成长和发展。

五、投资广场的物业管理工作重点

在明确管理层次，做好上述工作的基础上，各部门与"广场管理处"协调配合，贯彻落实公司各项方案，以客户(业主、租户)满意为重心，完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量，另在以下几点上实实在在地坚持"客户至上、服务第一"的原则：

1、改善和创造优质物业管理环境，在对租户提供服务方面采取一系列有效措施，尽快提高客户满意度。如：加强员工礼仪礼貌，规范各项程序，提高办事效率，为客户提供一些便利的免费增值服务(打扫房间、维修设施、收发邮件、代办电信业务等等)，不乱收费或明确除物业管理费外不收取客户特约服务成本以外的任何费用。

2、在保安、保洁等基础环节采用星级酒店的管理方法，高标准地实施程序化、制度化、远东化管理，尤其是在涉及对客服务程序方面一律以iso9001标准要求建立质量控制与保证的程序文件，实施标准化管理。

3、在物业设施的运行和维保管理、能耗控制方面利用各种成熟经验，确保大厦物业设施"常用常新"，达到物业管理的"保值增值"目的，并使这一方面成为物业公司的一项长处。

4、充分利用投资广场这一物业基础来创建和实施物业公司的企业文化、ci系统建设、营销策划等活动，将物业公司的形象与广场的物业形象紧密结合，不仅可减少这方面的投入，更可以"双赢双惠"，物业公司创造社会效益的同时，广场物业形象得以提升，使用价值得以升华。

5、在物业管理方面，根据目前的情况还需着重以下几点以保持持续发展并始终走在本地区同业前列：

①需要大力提高从业人员的素质，尤其是管理人员要尽快专业化，通过各种途径学习培训专业知识，一年以内必须取得国家物业管理上岗资质证，管理处主任必须取得物业管理职业资质证书，全面提升公司人才层次，配合和促进公司发展。

②按照国家物业管理企业资质审查标准，要求着手完善公司各项建设，力争一年以内通过相关资质审查，取得物业管理业专业资质证书。

③确定明确的奋斗目标：即以投资广场的物业管理为基础，充分锻炼人才，完善管理模式，积累经验和实力，在一年以内形成一支稳定、专业的物管队伍，把投资广场建设成为一个"整体秩序井然有序、内外环境整洁、优雅、安全，物业服务细致、周到、热情，配套设施齐全、便捷"的高尚商务中心，成为z一流写字楼和物业管理的优质样板。

六、__公寓的经营管理

将__公寓按标准商务酒店模式进行管理，同样实行高标准的星级化管理，狠抓服务质量，这方面在本地有充足的人才与管理经验可以引进，做好公寓的经营，获取较好的效益较为容易，以下为几个方面的重点：

1、营销工作是经营的重中之重，销售才能创造利润和效益，也只有保持一定的客房入住率，才能最终检验和锻炼管理能力。争取准确定位(消费层次、价格策略、服务水平)、积极营销(充分运用各种成熟可行的营销手段)、创造品牌(ci策划、宣传、结合提升品质，争取市场美誉度等以求品牌效应)的策略，将公寓的营销做活、做实、做顺。

2、服务质量是酒店经营成功的基础。抓好服务质量的关键是确实标准和程序，加强人员培训，严格质量控制管理，只要认真做好这几项工作，服务质量就可以有保证。

3、完善硬件设施和配套功能，充分利用、完善现有康乐设施，如网球场、乒乓球室、棋牌室等，引进其他必要的项目如美容美发、健身娱乐等，另在餐饮、会议设施的配套上加强，补充配置好vip及其它客房应有的设施，使公寓在硬件水平和服务功能上形成综合性、完整性、便捷性，提升品位及同业竞争力。

4、公寓楼在地理位置上较偏僻，具备"闹中取静"的优势，但因无临街门市，也没有广告宣传方向的直接视觉标识等，造成"养在深闺人不知"的局面，不易被消费对象发现选中。而只需打南大门，利用南大门临主干道江津路的优势，在南大门及相连通道投入一些标识、宣传物，比如与凤凰阁餐厅租户合作制作广告牌、路灯标识以及一些烘托气氛的装饰物，即可变不利为有利。

另外在成本控制、安保防卫等方面常抓不懈，根据本地市场分析，公寓楼的硬件条件有优势，辅以积极求进、务实创新的管理，半年内使之成为本地一流商务酒店，创造良好的效应并非难事。

七、在提高管理水平的基础上，向创品牌、求发展的目标前进

物业管理目前在z只是初具雏形，正规、规范和专业化的物业管理公司尚处空白，发展空间巨大。而且物业管理是一项社会效益很明显的工作，可以为集团树立良好的社会形象，同时在集团立足z开发地产业方面更可有所作为。所以，物业公司务实求进、积极向上的发展是有很必要的现实意义的。

在上述一些方面的简要计划与设想的基础上，加强管理、努力奋进、逐步提高，以"一年扎根，两年完善，三年创品牌"为整体目标，立足z乃至湖北，在物业管理方面有所作为是一个可行和切实的目标。

指导思想

以公司发展战略规划为指导，结合物业管理服务工作实际，抓好办公室内部建设，充分发挥办公室协调、服务作用。

工作思路

办公室是公司综合管理部门。它的基本任务是：在经理领导下，建立健全办公室基础管理制度，负责集中采购、车辆调度、社区文化、文件档案及机关事务管理工作。力争发挥承上启下、协调左右、联系内外的纽带作用，发挥传递信息、研究政策、辅佐领导决策的参谋助手作用。

工作目标：

办公室的一切工作要有利于坚持突出服务宗旨

办公室的一切工作要有利于公司的正常发展和稳定

办公室的一切工作要有利于提高服务质量和业务管理水平，不断改进工作方法。

，强化内部管理，～地完成各项任务。树立敬岗爱业精神，提高工作效率。

主要工作：

一、加强办公室建设，做好协调与服务

建立办公室定期例会制度，完善内部管理，确定每个岗位，每项工作的标准和责任，坚持从高、从严、从全、从细要求。同时，营造健康的工作环境，自觉维护办公室的整体利益，整体形象，不贪功、不诿过，不拆台、不越位，顾大局、识大体。牢固树立全局观念，强化服务意识，按照领导要求，综合协调好机关事物。坚持原则，注意方法，态度谦虚，以理服人，

二、高质量地完成办公室常规工作

在主管领导指导和帮助下，明确任务，各负其责，强化质量意识。做好文件的接受、传送、催办及文件管理工作。对来文的阅批、领导批示的督办、重要文件的核稿、接听电话、收发传真、打印文件等日常工作，做到严谨有序，不出差错。机关各项文件材料，力求及时、准确，优质、高效。

1、抢修危房工作，组织危房普查，制定修缮计划，召开修缮工作会议，落实危房抢修任务。

机动车检验工作;

档案管理工作：做好人事档案的管理、转递、利用等各项工作。

做好上级有关部门安排的临时性工作。

五、主要措施

1、深入基层，调查研究，加强工作计划性，突出重点，有的放矢。

2、加强科室建设，树立敬岗爱业精神，分工明确，团结协作，责任到人，注重工作效果。

3、树立全局观念，密切同科室间的配合，虚心听取基层和科室意见，努力改进工作，提高工作效率，保证工作质量。

物业公司领导：你们好!

今天，我是怀着诚挚的谢意向你们表示感谢的，尤其是保安部门的同志。

本周一，我上班时突然发现原来挂在皮带上的公司的门卡不见了，心想一定是丢在外边了。虽然不值什么钱但上班很不方便，补办手续繁杂。正在我着急的时候，物业保安部打来电话，说保安同志在楼道门口捡到一门卡，上面有我的姓名和公司电话。我当天就已领回失物，非常感谢同志及保安部周到及时的服务。

一直以来保安部的小伙子们除了做好在小区站岗、巡逻、对外来车辆登记等职责内的工作外，还经常主动帮业主拿东西、帮助指挥业主车辆停靠、疏通道路、偕老扶幼、言行礼貌、助人为乐，让我一进小区就能感受到温暖的回家的感觉。

他们的精神实在是令人感动，在此对全体保安部同志表示感谢!同时也深深为物业公司那种主动为业主服务的工作风气所感动!

谢谢! 再一次向同志表示感谢!

发包人(甲方):__________________

承包人(乙方):__________________

经甲乙双方友好协商把________________承包给乙方管理，为了明确双方责任及义务，并根据《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》及兰州市安全整治标准，为进一步明确职责，落实责任，为使小区物业规范化、使小区居民享受完善的物业服务。甲方委托乙方对_______小区进行小区物业管理服务。甲乙双方在公平自愿的基础上签订本协议：

一、承包物业管理的范围：

公司实行独立核算，自付赢亏，并独立承担民事责任。

二、承包管理期限：

承包期限：10年。

自20___年3月1日至2___年2月28日。

三、交付押金：乙方要向甲方交付押金伍拾万圆整。

四、本合同期间发包人向承包人支付费用50000元/月;此费应在每月月底结清。

五、双方的责任与义务：

(一)甲方

1、甲方的权利：法定代表人不得变更，甲方有权对乙方的管理经营状况及物业管理服务质量进行监督。

2、甲方义务：甲方给乙方提供公司印鉴及各种证照，并协助乙方做好证照年检及帮助乙方承接物业，为乙方提供前期已接管物业小区的资料及介绍情况，为乙方提供办公用房。

3、甲方为乙方提供原有的保安亭、保安宿舍及监控设施。

4、甲方有权不定期对小区工作开展情况进行检查。

(二)乙方

承保责任期内以_____________________名义承担一切相关法律责任。

1、乙方权利：乙方有权利用兰州上河苑物业管理有限责任公司名义承接物业小区管理经营，为上河苑小区、百合苑小区提供物业管理服务。有权主持公司全面工作，对公司人员有权调换，对公司财务有权支配。

2、乙方义务：乙方有义务理顺公司管理体制，加强公司人员、财务、资料档案及各项工作管理。对所接管的物业小区加强管理，提高物业管理服务质量，达到让业主满意。乙方应重视公司员工的思想教育和业务培训工作，要求物业从业人员必须持证上岗等。

3、乙方负责公司(除法定代表人外)所有人员的工资福利，办公经费等一切开支，确保公司正常运转。承包期内所发生的债权债务均有乙方承担。

4、乙方负责承包期内接受政府部门的管理;协调工作。协助部门做好小区社会治安防范工作。协助消防部门做好上河苑小区、百合苑小区消防安全工作。

5、乙方必须在本月15日前交清小区上月水电费到甲方指定账户内，否则一切责任由乙方负责。

6、乙方负责征收小区的物业管理费，及公共维修基金管理。

7、乙方负责承包期间内业主与业主之间发生的纠纷、业主于他方由乙方发生的纠纷负责协助解决。

8、乙方负责公共环境(内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯、门厅)的卫生清洁。如有居民投诉卫生较差时，乙方应有责任处理此事。

9、乙方不得擅自改变任何公共设施和占用消防通道。任何个人及集体不得在任何公共地方搭建，特别是消防通道、楼顶搭建，如有违反乙方要负一切责任。

10、乙方负责交通、车辆行驶及停泊的安全，并按相关规定收取费用。

11、乙方负责小区院内的公共设施、绿化带、建筑物、公共水电设施管理。

12、乙方负责小区公共秩序，维护社会治安。乙方承担小区公用面积的巡逻检查，确保小区所有业主的人身财产安全。及时盘查和监控可疑人员，发现案情要及时报警或上报镇党委、政府。

13、乙方负责公共卫生区的环境卫生、垃圾清运。小区内不得焚烧垃圾，禁止院内垃圾存留。负责化粪池清理和室外管道的疏通。

14、乙方在管理期内，负责收小区内公共设施维修基金。并动员小区业主自选7—9位业主代表负责监督小区内工作及公共设施维修的开支。

15、未经甲方同意，乙方不得将物业管理委托或承包给第三方。

五、违约责任

合同履行期间，一方违约，应承担违约责任，赔偿另一方的经济损失。本合同经双方签字(盖章)生效，合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

第一章总则

第一条 本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：

组织名称：_________________________

代表人：___________________________

地址;_____________________________

联系电话：_________________________

受委托方(以下简称乙方)：

企业名称：_________________________

法定代表人：_______________________

注册地址：_________________________

联系电话：_________________________

根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将______________(牧业名称)委托乙方实和行物业管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：________________

座落位置：________市________区________路(街道)________号

四至：________________________

占地面积：________平方米

建筑面积：________平方米

(委托管理的物业构成细目见附件)

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院________。

第五条

共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、________、________、________。

第六条

公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场、________、________、________、________。

第七条 公共绿地的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所________、________、________。

第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、________、________、________。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、________、________、______。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1.物业管理费：________________

2.保洁费：________________

3.保安费：________________

4.房屋设备运行费：________________

5.维修养护费：________________

第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。

第十五条 对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、________等措施。

第十六条 其他委托事项

第三章 委托管理期限

第十七条

委托管理期限为______年。自______年______月______日______时起至______年______月______日______时止。

第四章 双方权利义务

第十八条 甲方权利义务

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;

2.制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约;

3.审定乙方制定的物业管理方案;

4.检查监督乙方管理工作的执行情况;

5.审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

6.在合同生效之日起________日内向乙方提供________平方米建筑面积管理用房(产权仍属甲方)，由乙方按下列第________项执行;

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米________元租用，其租金收入用于________。

7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起________日内向乙方提供;

8.当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以________方式偿付;

9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;

(1)________________

(2)________________

10. 协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活。

第十九条 乙方权利义务

1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安;

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3.按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理;

4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划， 经双方议定后由乙方组织实施;

6.向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督;

7.每______个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况;

8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;

9.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。

第五章 物业管理服务要求标准

第二十条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到______% 。

1.房屋外观：____________

2.设备运行：____________

3.房屋及设施、设备的维修、养护：____________

4.公共环境：__________________

5.绿化：__________________

6.交通秩序：__________________

7.保安：__________________

8.急修：__________________

小修：__________________

第六章 物业管理服务费用

第二十一条 物业管理服务费

1.管理费由乙方按建筑面积每平方米______元或按套每户______元向业主收取;

2.保洁费由乙方按建筑面积每平方米______元或按套每户______元向业主或物业使用人收取;

3.保安费由乙方按建筑面积生平方米______元或按套每户______元向业主或物业使用人收取;

4.高层住宅电梯、水泵、______运行费按实结算，由乙方向业主收取;

5.管理服务费标准的调整，按______调整;

6.对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。

第二十二条住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的______倍收取。

第二十三条车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取;

1.露天车位：____________

2.车库车位：____________

第二十四条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。

第二十五条乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：

1.____________

2.____________

第二十六条

房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。

第七章 违约责任

第二十七条

甲方违反本合同第十八条第______款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第三十条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方______元的违约金;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。

第八章 附则

第三十一条 双方约定自本合同生效之日起______天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。

第三十二条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。

第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十四条 本合同正本连同附件________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十五条

因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量右故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十六条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十七条

本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请________市仲裁委员会裁决(当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。

第三十八条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满________天前向对方提出书面意见。

第三十九条 本合同自签订之日起生效。

甲方签章：___________________

代表人：_____________________

乙方签章：___________________

代表人：_____________________

职责

1、领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标;

2、对项目的.收支情况负责，保证业主满意度;

3、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪;

4、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案;

5、对项目员工进行考核，并据实进行奖罚;

6、商铺及车位的租售工作。

任职资格

1、物业管理、经济管理相关专业中专以上学历;

2、3-5年物业同岗位管理经验;

3、熟悉物业相关法律法规、掌握财务管理基本知识;

4、具有较强的组织力、领导力和决策力;

路社区地处繁华的，南临八一路，北接营盘东路，地域面积约为xx平方公里，常住人口x户,总人数x人。辖区内有、x中学、x派出所、x办事处4家单位，个体经营户二百多家，文化艺术品市场一个，古玩跳蚤市场一个。

二、物业管理基础工作开展情况

自今年三月份全面接物业管理工作以来，社区非常重视，成立了物业工作领导班子、制定了工作计划，做好了日常工作。

1、加强领导，规范了操作，加大了投入。社区聘请了六名清扫员，一名水电维修人员，5名跳蚤市场管理人员，明确了物管中心清扫员、监管员、协管员的管理职责，定期召开会议，实行路段负责制。社区还投入资金统一了制服，购置了清扫保洁工具及3台清扫车，给楼栋配备了40多个垃圾桶，共投入资金贰万多元。

2、对路及炮后街3-6栋内的堆物及违章搭建进行了为期三天的全面清理，对院内花坛也进行了补栽，并请专人对三个花坛卫生进行日常管理。社区还加大了清扫保洁力度，实行定岗定责制。

3、加大宣传力度，社区红袖章每天都在沿线进行“禁止乱扔垃圾，爱护环境”的电喇叭宣传。有效的遏制不文明行为

4、社区对盲道停车进行了整改，购置了设备，在市一中门面及华人蒸有味前设置了隔离墩，杜绝了盲道停车现象。

5、对路沿线的石雕内的垃圾进行了清理，社区聘请了专人每天进行保洁，做到常态管理。

三、社区物管工作创新

社区在做好基础工作的同时，结合实际，对物业管理工作进行了创新。

1、在工作的推动上，对物管中心人员采用了奖勤罚懒制度，与聘用人员签订了协议，明确了职责，对工作搞得好的进行50-100元的奖励，对工作中出现错误的进行处罚，以此来提高他们工作的积极性。加大督查力度，由卫生专干和监管员进行日常检查

2、以楼幢管理推动居民自治。由于本社区的地理位置的特殊性(社区处在长沙市中心、周边有长沙市一中及x小学及文化艺术品市场及跳蚤市场)，我社区居委会在“自治”上下功夫，根据各楼栋的不同情况采用了不同的管理模式，一是在3-6栋中成立了业主委员会，采取居民自治的方式进行管理。二是对于市博物馆、市一中等已建立正规物业公司和业委会的楼栋，加强了与公司和业委会的沟通，监督。较好地推动了居民自治，维护了居民自己的合法权益，强化了居民自治的意识和居民自我管理、自我服务的功能。单位与社区共管的模式。三是对于其他单位楼栋采取社区直接管理的模式进行。

四、物管管理工作中的重点难点及困难

社区古玩跳蚤市场是社区的一个重点、难点问题，社区为了搞好跳蚤市场的管理，特聘请了五名人员，进行收费和清扫保洁和治安巡防，维护好了跳蚤市场的秩序，做到规范化管理。

路沿线也是社区物管中心工作的难点。由于社区内有学校，流动摊担特别多，店外经营也特别严重，社区正在着手准备取缔。现已召开一中门店老板会议，就店外经营及流动摊担问题进行意见征集，并向区城管局申请了设置有序停车的项目的社区服务项目，同时与又一家宾馆进行了接洽，通过设置有序停车位，杜绝流动摊担经营及停靠车辆压盲道的问题，请街道城管办、城管执法队协助管理。

1、让新员工了解公司概况，规章制度，组织结构，使其更快适应工作环境。

2、让新员工熟悉岗位职责，工作流程，与工作相关业务知识以及服务行业应具备的基本素质。

思埠集团所有新进员工

新员工入职培训期1个月，包括2-3天的集中脱岗培训及后期的在岗培训。

1、脱培训：采用集中授课的形式。

2、在岗培训：采用日常工作指导及一对一辅导形式。

行政人事部负责人、店面经理、助理店长、在某方面具备专长和特殊技能的老员工

z集团公司简介、思埠集团公司管理制度、部门管理制度、职位说明书、案例

1、思埠集团公司概况(历史、背景、经营理念、愿景、价值观)

2、组织结构图

3、公司福利待遇方面(保险、休假、请假等)

4、薪酬制度(发薪日、发薪方式)

5、绩效管理制度

6、职位说明书和具体工作规范、工作技巧

7、内部员工的熟悉(本部门上级、下级、同事及合作部门的同事等)

8、仪态仪表服务的要求

1、书面考核。行政人事部统一印制考试受训者。脱岗培训中使用。

2、应用考核。通过观察测试等方法考查受训者在实际工作中对培训知识或技巧的应用。由部门直接上级、同事、行政人事部共同鉴定。

行政人事部与新员工所在部门通过与受训者、教师、助理店长直接交流。跟踪了解培训后受训者的工作情况，逐步减少培训内容的偏差，改进培训方式，以使培训更加富有成效，达到预期培训目标。

新员工培训方案务必“以人为本”，根据企业自身实际和新员工需求特征制定科学完善的新员工培训计划。透过总结归纳，认为企业在对新员工培训计划进行设计时，就应从10个方面入手。

员工是企业最重要、最核心的资源要素，企业的所有价值都需要透过员工来创造。企业之所以能够长久生存发展就是因为不断地有新员工作为宝贵的新鲜血液注入到企业中，因此，企业就应重视对新员工的培养，帮忙他们成长，使他们尽快适应新的工作环境。新员工培训是专门为新员工设计并实施的培训形式，在塑造企业的合格员工、传承企业文化、建设高绩效团队、赢得企业的持续竞争优势等方面发挥重要的作用。我们根据多年的咨询服务实践，认为新员工培训方案务必“以人为本”，根据企业自身实际和新员工需求特征制定科学完善的新员工培训计划。透过总结归纳，认为企业在对新员工培训计划进行设计时，就应从以下方面入手。

培训专家就应采用各种方法和技术，分析培训的.必要性，以及培训的目标和资料。需求分析是确定新员工培训计划的前提，也是培训评估的基础。培训需求可从三方面进行：

1，组织分析。根据企业的远景和使命，确定对员工的要求，以保证培训方案的设计理念贴合企业的总体目标和战略要求。

2，工作分析。新员工到达理想的工作绩效所务必掌握的知识、技能和潜力，如果已经有成熟的岗位说明书，能够直接参照书中对员工的要求。

3，差距分析。指将员工现有的水平与未来工作岗位对其技能、态度的要求进行比照，研究两者之间存在的差距，确定需要哪方面的培训来提高员工的岗位胜任潜力。

培训总目标是整个新员工培训计划的设计依据，具有宏观、不可操作性的特点。典型的表述如透过新员工入职培训帮忙新进员工了解和熟悉公司的一般状况，从而适应企业的各种环境，胜任新工作，使新员工在入职前对公司有一个全方位的了解，认识并认同企业的事业及企业文化，坚定自己的职业选取，理解并理解企业的共同语言和行为规范。培训的具体目标是对总目标的分解和细化，具备可操作性。它一般包括了解企业的文化和经营理念、熟悉企业的各种通用的政策、规章制度；了解企业的业务状况和产品基础知识、明白岗位的基本要求；能熟练应用各种基本的工作技能等。

培训原则是对该方案在设计理念上的界定，常见的如以岗位时间锻炼为主，脱岗培训为辅，在实践中快速成长；针对不同类别的新员工制定不同的员工培训计划；培养过程严格管理，严格考核。

如本员工培训计划适用于某公司或某部门的新员工培养。

一般公司的职前培训在7—30天不等，少数大型公司的部分职位如销售则要2—3个月；到岗后的培训周期较长，会持续6个月—1年左右。

职前培训由企业总部统一安排，职责部门为人力资源部或专门的培训中心；在岗锻炼期间，由员工所在业务部门负责；若跨部门锻炼，则有多个业务部门共同负责。

一般来说，新员工培训计划应包括知识、技能和其他素质方面的培训，他们需要与需求分析的结果相贴合，并与工作的要求相关。知识方面应包括企业的地理位置和工作环境、企业文化和企业经营理念、战略和企业的发展前景、企业的标志及由来、企业的发展历史阶段、产品和服务等，专业性较强的岗位还需要增加对应的专业知识，如某公司的技术新员工需要在短时间内学习完10本专业相关图书并透过考试。技能方面应包括有效沟通、团队合作、时间管理、会议管理等通用技能。其他素质方面，主要指的是在价值观层面能认同企业的文化。此外，不同的培训层次有不同的资料重点，如企业层次的培训倾向于文化、政策等宏观层面，部门层次的培训倾向于部门结构职能、工作职责、关键绩效指标等。

培训方式通常包括如讲授法、演示法、案例法、讨论法、视听法、主角扮演法等，他们各具特色，在新员工入职培训中，要依据需要和可能，合理地选取采用。根据成人学习的规律，新员工入职培训就应尽量多采用学员参与度高的方式以提升培训效果。

培训资料及培训方法决定如何选取培训支持资源。一般应包括教室、会议室、工场、教材、笔记本、笔、模型、投影仪、电视、录像等，这些安排能让员工从不同的角度体会到企业的关怀，所以在设计时需要尽量思考员工的感受。

企业在实施新员工培训计划后，应采用必须的形式，把培训的效果用定性或定量的方式表示出来。

我们推荐企业使用在国内外应用最广的培训效果四级评价模型，这个模型将培训的效果分为四个层次：

1，反应层，在培训结束时，透过满意度调查了解员工培训后总体的反应和感受；

2，学习层，透过考试确定受训人员对原理、技能、态度等培训资料的理解和掌握程度；

3，行为层，即行为改变，确定受训人员在实际工作中行为的变化；

4，结果层，即产生的绩效，能够透过一些指标来衡量，如生产率、员工流动率、质量以及企业对客户的服务等。

xx年第一季度，经营部全体员工在物业公司的领导下，加强政治理论学习和业务知识学习，不断创新，努力完成各项任务，现将主要完成的工作、经验体会及今后工作打算汇报一下：

完成了xx城xxx国道供水管道的pe管的投标工作，该工程是xx市第一次大批量使用pe管的工程，影响力巨大。经过两个月的努力，该工程已基本竣工，并得到监理和甲方的认可，为xxpe管道在xx市场推广打下了坚实的基础。

完成了经一路供水管道改造工程的pe管的投标工作，该工程中标价为xx万元，目前合同正在履行中。因为经一路地处市区，在开挖和与驻地单位协调配合上比较困难，所以工程进度缓慢，可能会影响我们的结算。

完成了xx供水管道pe管的投标工作，工程中标价xx万元，已履约xx万元，该工程地处南外环，是市里的重点工程，目前已经打压实验，验收合格，只差一点后来增加的收尾工程。

完成了资产评估物业公司的仓库清点工作。

在年初工作中，因为自身业务水平较低、经验不足，在刚开始的招投标工作中摸不到头绪，屡次失败。问题究竟出在哪里?面对多次失败的教训，我们查找自身原因、分析工程标书、对比竞争对手，找出了自己的不足。在今后的工作中我们要不断加强业务学习，提高自身能力，增强企业市场竞争力，在今后的招投标工作中使公司处于不败之地。

不能正确的处理市场信息，具体表现在：

①缺乏把握市场信息的能力，在信息高度发达的现代社会，信息一纵而过，有很多有效的信息在我们身边流过，但是我们却没有抓住;

②缺少处理市场信息的能力，有效的信息是靠把握、分析、处理、提交的，及时掌握了信息，我们又往往缺乏如何判断信息的正确性;

③缺乏信息交流，使很多有效信息白白流失。在今后的工作中，应采取有效措施，发挥信息的作用，加强处理信息的能力，加强沟通交流，能够正确判断信息的准确性。

缺乏计划，缺少保障措施。

具体表现在xx工程中，因为对工程进度缺乏了解，没有分清轻重缓急，在安排生产上对计划的先后没有做好正确的排序，导致供货缓慢;

在设备维护方面又没有保障措施，机器坏了没有配件，影响正常施工，造成不良影响。

在今后的工作中，应该加强与业主的沟通，帮助业主分析图纸，了解工程进度，提前做出规划，在管件上做出余量计划。对焊接设备加强维护保养，发现问题及时处理，不留隐患。对于经常损坏的配件，提前做好储备，要在第一时间维护设备。

培养市场，加大广告宣传，树立品牌意识。

xx目前正在大搞城市建设，xx城、西部xx城、市内大面积的管网改造以及分支供水的实施改造都给我们带来了无限商机。我们要做好市场调查，总结xx三个工程的经验教训，做好客户的回访工作，利用xx管材良好的性能特点，适当的投入一定的广告宣传，提高企业知名度，加大营销力度，进一步的进行推广。

做好售后服务方面的工作，特别是抢修工作。现在市场竞争最激烈的还是服务方面的竞争，一个好的产品的推广不光是良好的质量，还要有全面的售后服务。很多新兴的管材，刚开始打入市场时轰轰烈烈，但是为什么没过多久就消声隐迹了呢?就是因为保障措施不到位，服务水平达不到。

我们要在维修方面下工夫，对人员进行系统的培训，购买抢修专用工具，备齐维修管件，真正做到使客户无后顾之忧。

分析竞争对手，加强与竞争对手的沟通，实施合作竞争。

目前，我们最强大的竞争对手是xx管业，该公司的销售网络覆盖整个xx市场，有着庞大的人际关系网络，在xx的销售业绩仅次于我们。现在，我们两家为了争夺市场份额，都采取了降低价格这一策略，这样下去只会损失双方更多的利润，两败具伤。在xx的工作中，应加强双方的联系，互相完善、互相补充、互相利用、共同促进、联合竞争、利益循环、共享市场。

加强部门间的沟通合作。

作为经营部门，应该多向兄弟部门学习，加强联系，共同合作，做好服务工作。为了物业公司共同的目标，各部门应该紧密合作，减少内耗，充分发挥团队精神，利用集体的力量提高物业公司整体作战能力。

加强学习和内部管理，加强培训，规范各项管理制度，提高人员素质。不断的学习专业知识，提高业务水平。不断完善和规范各项管理制度，为各项工作的开展打下良好的基础。

做好安全方面的工作，安全是企业永恒的主题坚持预防为主、防治结合、加强教育、群防群治的原则，通过安全教育，不断增强员工的安全意识和自我防护能力，为员工创造一个安全、舒适的工作环境。

第一章 总 则

第一条 本合同当事人

委托方 (以下简称甲方) 受托方 济宁XX公司 (以下简称乙方) 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将位于阳光____市花园的物业委托于乙方实行管理，订立本合同。

第二条 物业基本情况

物业类型：住宅

座落位置：____市吴泰闸路北

小区四至：东：科苑路;南：吴泰闸路;西：舜泰园小区;北：信达汽车交____市场

小区占地面积：31.57万平方米

规划总建筑面积：61.88万平方米

委托管理的物业位于阳光____市花园小区_____号楼_____单元_____层_____室，建筑面积________平方米。

第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章 委托管理事项

第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。

第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾箱、烟道、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯。

第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。

第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点建设、文化体育娱乐场所等。

第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1、物业管理服务费;

2、其它杂费。

第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、报警等措施。

第十七条 其它委托事项

1、供暖管理;

2、受理申告;

3、收费代存管理。

第三章 委托管理日期

第十八条 委托管理自小区业主与开发商办理商品房移交手续之日起。

第四章 双方权利义务

第十九条 甲方权利义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;

2、参加业主大会，选举业主委员会，遵守公约;

3、监督乙方拟定的物业服务制度;

4、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

5、服从乙方的物业管理;

6、按规定交纳物业管理费;

7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

第二十条 乙方权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业服务制度;

2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3、按本合同

第十六条的约定,对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;

4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给

第三方;

5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，及时组织实施;

6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

8、每12个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;

9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与业主委员会协商经业主委员会同意后报有关部门批准方可实施;

第五章 物业管理服务质量

第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。

1、房屋外观：良好;

2、设备运行：正常;

3、房屋及设施、设备的维修、养护：及时;

4、公共环境：安静、舒适;

5、绿化：完整;

6、交通秩序：有序;

7、保安：24小时全天候值班、巡逻;

8、急修：30分钟(半小时)到现场;

小修：当日完成;

9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：95%;

第六章 物业管理服务费用

第二十二条 物业管理服务费

1、本物业的物业管理费,住宅房屋的物业管理服务费由乙方按建筑面积_____元月平方米向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积_____元月平方米向业主或物业使用人收取;住宅改办公由乙方按建筑面积_____元月平方米向业主或物业使用人收取;

2、管理服务费标准的调整，按物价因素报业主委员会调整;

3、空置房屋的物业管理费，由乙方按收费标准的70%向业主收取;

4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金;逾期____日起按每天1.00元交纳滞纳金;

5、车位管理费，由乙方向车位使用人收取：

(1)地下车库停车位_____元月收取;

(2)其它公共停车位费用收取另行通知。

6、物业服务费用(物业管理费)是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务，业主赋于物业管理企业在业主欠交物业管理费____日后，有对该业主停水、停电的权力，但不得停止公用梯灯、路灯用电。

第二十三条 公共空间使用另行约定。

第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1、代缴电费、煤气费等另行规定;

2、暖气使用费按照____市规定执行;

第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，依据《____市住宅共用部位共用设施设备专项维修基金管理暂行办法》执行。

第七章 违约责任

第二十七条 甲方违反合同

第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条 乙方违反本合同

第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权要求乙方给予经济赔偿。

第二十九条 乙方违反本合同

第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

第三十条 甲乙任一方无正当理由终止合同的，应向对方支付5000元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章 附 则

第三十一条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十二条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十三条 本合同正本连同附件共九页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十四条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，乙方不承担责任。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十五条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业

管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由____市仲裁委员会仲裁(或向人民起诉)。

第三十七条 本合同自签字之日起生效。

甲方签章：______________ 乙方签章：_____________

代表人：

________________ 代表人：________年____月____日

您好!

我是*c座1002业主。贵公司工程部先生在我家空调故障问题上给予了大力且认真的关注，特以此信表达我感激的心情。

前几周，我发现家中空调制冷非常缓慢，且室外骄阳似火，家中非常闷热。通过联系相关人员，我联系到物管中心的刘讯先生。他带领空调厂家及售后服务人员先后来我家3次，每次都长达2-3个小时。其中有一次从中午11点半检查到下午近3点，大家都没有吃午饭，而随后刘讯先生又赶去开会了。在这么多次的接触过程中，刘讯先生从没有表现出厌烦，也从未抱怨，一直严格要求空调厂家全面查找原因，令我非常感动。

在三次检查没有结果的情况下，我提出将空调持续运行一天，并将家中钥匙留给刘先生。刘先生非常认真负责，每隔2个小时就上楼去检查室温并给我打电话沟通情况。直至第二天上午，刘先生又一次对我家空调进行跟踪检查，并用手机对空调面板显示温度进行了拍照。新晨范文网

刘讯先生认真负责的工作态度深深感动了我，进一步加深了我对*地产诚信可靠形象的认识。我想过多的润色也没有必要，最真实的东西也最打动人。

请贵公司再次转达我对刘讯先生的感谢，并希望这种认真的工作态度能够代表大部分*地产员工的面貌。

祝贵公司项目进展顺利。

甲方(借款人)： 身份证号码：

双方经友好协商，达成如下借贷协议：

1、甲方因 向乙方借款人民币 。

2、借款日期由 起，到 止。

3、甲方愿意将其合法拥有的位于 之物业抵押给乙方作为该项借款的担保物。并保证抵押物在抵押期间的完好无损，负责维修保养。乙方有权对抵押物状况进行了解及管理。

4、甲方在合同约定的还款期内未能将该项借款人民币 完全归还给乙方，又未与乙方签署续约合同，乙方无需知会甲方有权利将甲方抵押物 的物业处理或买卖。用于完全清还该项借款为止。甲方不存在任何异议，并按乙方要求将该物业清空、迁出，交由乙方处理或使用。

5、抵押借贷期间，未经甲、乙双方书面协商同意，任何一方不得将抵押物自行处理(包括甲方向银行提前归还贷款赎回房产证)。否则，所引发的一切民事纠纷及法律责任和经济损失由违约责任方负责。

6、甲方授权约定，见公证书 。未经乙方书面同意，所述授权委托及合同有关承诺不可撤销。有效期至甲方完全清还该项借款之日止。

7、以上协议经双方核实无误，自签章日起生效。本合同签署后甲乙双方应共同到房地产登记管理部门办理有关抵押登记手续，所发生费用(包括涂销)由甲方支付。

8、甲方若逾期无法归还借款，如需续约，甲方需提前十天知会乙方，条件另议。若甲方逾期不归还借款且双方没有签署续约，属甲方违约，甲方必须每天按借款总额的1%向乙方支付违约金，直至还清贷款为止。

9、甲乙双方约定的其他事项：

备注：甲方发生下情况之一，乙方有权立即处理抵押物，甲方不存在任何异议。

a、甲方失踪、死亡或丧失完全民事行为能力。

b、甲方违反本合同的有关规定(包括声明书)。

甲方(借款人) 乙方(贷款人)

签名： 签名：

签约时间： 签约时间：

为了将gm花园建设成为一流的文明住宅小区，在依照gm花园小区物业管理委员会的《gm花园小区物业管理内容》有关招标书，同时参照中华人民共和国建设部《全国城市物业管理优秀住宅小区考核标准》，结合s公司“以家为本，服务社群、精益求精”的宗旨及“人性化管理”、“规范化服务”的指导方针对gm花园物业管理进行量化,s物业管理公司在gm花园进行之物业管理项目及措施承诺如下：

特别承诺：

s物业管理公司承诺一年内将gm花园创建成j市物业管理优秀住宅区、两年内达到省和全国物业管理优秀住宅区标准，以国家权威机构的认可来检验本公司的服务标准，同时提升gm花园的社会知名度。如未达到服务标准，s物业管理公司将gm花园小区的管理酬金的30%作为罚金从每年管理人酬金中扣除。

二、档案的建立和管理

档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。针对gm花园物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实记录，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。

1.档案的建立与分类

小区档案指在建设及经营管理小区的活动中形成的全部文件和资料的总和。

(1)小区管理档案分类

①管委会工作资料;

②委托管理合同及小区管理涉及的其他合同文本;

③住户管理:主要包括住户资料(住房登记表、住户证件等)、住户特殊要求记录、住户投诉与回访记录等;

④社区文化资料;

⑤清洁卫生管理记录及资料;

⑥绿化管理记录及资料;

⑦车场(车棚)管理记录及资料;

⑧文化娱乐场所(会所)管理资料;

⑨消防、治安管理记录及资料。

(2)工程技术、设备管理档案

①小区建设竣工资料;

②管理处接管小区的有关资料和协议;

③小区改造变更资料(含装修管理资料);

④房屋及公共设施维修(维护)资料;

⑤设备资料主要包括设备技术资料、设备运行资料、设备维修保养记录及资料; ⑥科技图书及资料。

(3)管理处内务管理档案

①经营财务：主要包括经营管理资料、合同管理资料、财务管理资料;

②人事劳资：主要包括人事资料、劳资资料、员工培训、考核资料;

③规章制度及往来文件;

④管理及运作规章制度

⑤政府、主管部门颁发的法律、法规文件

⑥物业管理有限公司文件;

⑦其他外来文件;

⑧本管理处发出的通知、公告、报告、信函等公文;

⑨质量管理文件及相应的资料、记录

(4)其他文件

2.档案管理

(1)管理思路

①依照规定程序收集的各项工作的档案资料，按科学方法检索使用，机密文件加密，专人管理。

②档案管理除详细记录管理过程外，一个重要目的是从中发现管理不足，改进

管理工作,原始资料除收集、整理，编入档案时初步分析外，应形成各类人员定期、定项目有方向性地进行统计、归纳，反映管理漏洞，提出报告和可行性整改意见，物业经理决策修正工作规程。

(2)档案管理的基本模式

①采用多种形式的信息贮存方式，有计算机磁盘、录影带、录音带、胶卷、照片、图表卷宗等，分别采用相应的保管贮存方法。

②采用科学检查及多媒体查询系统，文件目录条理清晰，方便档案使用、查询。

③严格内部文件资料的保密制度，需保密文件及区域必须加密，专人负责保管，确保文件的安全。

④加强档案的安全管理，配置消防器材和防盗门，档案柜、锁符合防盗、防火、防虫、防鼠、防潮湿的要求。

⑤坚持对档案管理工作检查指导，一方面检查档案管理职效，另一方面从档案中可侧面了解管理处各项工作的运作情况。管理处各部室每月检查一次本部门管理文件记录情况，督促档案管理人员及时将工作记录文件归入档案，管理处经理(或经理助理)每季度对档案管理工作进行一次全面的检查，检查文件管理是否规范，有无遗漏，指出工作不足，以便更好地提高档案管理工作。

三、保洁、绿化

充分展现gm花园洁净、清幽的环境、体现出净化、绿化、美化的人文环境，使gm花园真正成为一流的花园式住宅区，为创建国优、省优标准打下坚实的基础。

1.管理策划

(1)全员保洁：在gm花园管理处，上至主任，下至操作人员，全员树立保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化员，保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理，还将承担起小区清洁维护、监督等工作。

(2)专业养护、责任分明，以“四有”促进管理。

①有专业管理，以一名物业管理员组成卫生绿化项目小组，全面管理。

②有专业队伍，保洁队和绿化队，层层落实。

③有明确的奖励措施，若有扣分因素，相关责任人扣发薪金。

④有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。

2.服务运作(包括但不限于)

楼梯、大堂、电梯：每日清扫2次以上，清除垃圾，保持洁净;

路面：实行16小时全天侯保洁，无杂物，无垃圾，道路洁净，每周冲洗公共通道2次以上;

生活垃圾：每天上门收集3次，周围环境洁净;

游泳池：每日清洗、洗尘1次以上，每周消杀2次;

乔木：每周巡查二次，及时修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌;

灌木：每周巡查二次，及时修剪，保持旺盛长势，注意灭虫害;

草坪：及时修剪，夏季不长于15厘米,春季不长于10厘米。杂草每周巡查拔除。

隔离绿化带和环型绿化带：每月修剪一次，定期浇水，关键对有特别形状的绿篱、花球重点保护。

3.监管措施

卫生、绿化离不开监管，在卫生绿化项目小组的组织下，对楼梯、路面、植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机结合，每季度进行评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。

四、保安措施

为使gm花园住户安居乐业,s物业管理公司对gm花园进行现场考查和综全分析的基础上,根据其独特的地理位置、特点，制定出相应的治安防范措施，以确保区域内因物业管理而造成的刑事治安案件责任发案率为零，火灾责任发生率为零，三车责任丢失率为零。

1.运用建立智技防系统

充分运用gm花园现有的技防系统，增强小区安全防范的广度和深度，在该系统全天候监控下，小区内任何区域发生不测都会在第一时间传达出有关信息，从而快速采取应急措施.

2.以技防为主，人防为辅的方式加强治安防范

仅有先进的技术手段是不够的，我们一贯强调人的素质始终是第一位的，这也是我们多年来的成功经验。在人防方面，我们将实施英国的“快速支持体系”并建立以“信息处理指挥中心”为总控制中心，以多种形式岗位为支持的治安网络。

为了营造祥和字根表的小区气氛，我们在保安人员按排方面还将落实两项新措施：

(1)便装安全员督察措施。即除停车场及大门口等地外，其他地点的保安员全都着便装上岗，配带隐蔽式无线对讲机，随时与信息处理指挥中心联络。

(2)严密措施。即白天安排排巡逻,而在夜晚布置严密的岗哨及增大巡逻密度。

3、实行安全保卫和治安防范等制度

安全保卫和治安防范等级制度是根据保卫的不同、治安环境的不同及治安现场危急程度的不同等等具体情况而采取相应等级的对策和措施的治安保卫制度。我们将在gm花园建立三级保安制度如下：

三级保安——夜间防范;发生三级火灾、悬挂三号风球等。

二级保安——发生二级火灾、发生自然灾害;发生持械斗殴案件;悬挂一号风球。一级保安——发生群众集会示威游行;坏分子团体肇事有破坏行为;发生重大刑事案件等。

根据上述不同等级的保安要求，我们制定了相应的保卫制度，配置了相应的警力布置，以确保保卫对象的安全及消除任何对小区的危害。

4、赔偿承诺

凡经我公司和上级主管单位鉴定属于管理不到位、人员失职等管理者自身原因造成住户损失的，如道路、交通设施、各类标牌、各类装置等，因安装有误、保养不善、标识不清、管理方法不当等原因造成住户受损等，我们将视情况对住户遭受的经济损失承担总额的5%~100%。

五、消防工作管理

消防安全责任重大，这是我们多年对住宅区、工业区管理得出的切身体会。

“全员皆兵，预防为主”，是我们开展消防管理工作的方式和原则。全员皆兵是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员，他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作，火情发生时则迅速进入火情恹下的对应岗位，履行该岗位职责。预防为主是天天讲天天抓的日常工作内容，包括宣传教育和检查。在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。在检查手段方面，将依照本公司iso9002程序文件的规定，包括“消防工作管理规定”、“义务消防员职责”、“紧急疏散程序”、“灭火救护程序”等等，在各项规定中我们都制定了细致严密的条款。

消防管理的关键工作环节有：

1.宣传教育

开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”工作方针的前提，设消防宣传栏、收看录像、散发宣传材料等向住户宣传消防知识。

2.加强监督

加强监督检查可防患于未然，我们将依照本公司iso9000质量保证体系的规定对小区内一切涉及消防安全的生活起居、装修施工进行监督检查，明确规定装修工程队必须配备灭火器材，我们还采用专用仪器，如手提电子煤气泄漏检测仪，在小区内定时定点进行检测，将事故消灭在萌芽状态。

3.模拟演习

我们每年安排二次大规模消防模拟演习，训练义务消防队员救护能力，提高住户的消防意识，增强自救能力。

六、物业维修养护

完善的物业维修养护，不仅可以充分发挥物业的使用功能，而且还可以保值、增值物业。要使物业的使用功能得到充分发挥，就要针对物业管理的特点，特定出整个物业系统细致而又严密的维修保养计划和实施方案。因此，建立一套完整精细而又行之有效的维护，将有利于物业的保值、增值、使住户的居住环境更为完善、舒适。

1、物业维修养护计划和实施(本书略)

(1)消防系统的定期维护、日常维修计划、方案、标准

(2)电梯的定期维护、日常维修计划、方案、标准

(3)中央空调系统的定期维护、日常维修计划、方案、标准

(4)电力系统年度维护计划

(5)公共机电设施维护检查表

(6)照明系统维护计划

(7)给排水系统年度维护计划

(8)公用设施维护项目总表

(9)房屋本体维护项目总表

(10)公共土木设施维护检查表

(11)公共上、下水道维护检查表

2、房屋装修及日常使用的监管

房屋装修及日常使用的监管是入住阶段的一项重要工作，为杜绝违章装修和违章搭建现象，我们将按下列方式进行监管。

(1)申报：住户装修须到管理处办理手续，填写《装修申请表》和《装修项目清单》，填写《装修项目清单》可使装修户与管理者共同对装修项目进行全面确认，避免装修户超出申报范围装修的情况。

(2)审查：管理处对申请进行审查，除一般装修按有关装修规定执行，针对gm花园的特殊情况，管理处将做如下规定：

①不得安装防盗网和防盗窗花;

②管理处将对影响房屋外观的装修，如空调安装、排气扇安装等进行统一设计;

③房屋天面、阳台严禁拆改和搭建，严禁封闭阳台;

④与装修住户签订协议，规定其装修行为若出现第三次违章，管理处将通过

法律途径解决。

(3)施工管理

①施工单位须与管理处签订《装修工程队治安责任书》和《装修施工保证书》;施工队必须提供资质证明、营业执照和施工人员身份证并办理人员临时出入证，施工时佩戴在胸前，并在指定区域内活动。

②装修发生违章行为，住户与装修他均为第一责任者，均独立承担责任。

③使用高功率电器时须由管理处另提供电源。

④施工队必须配备消防器材。

⑤施工时间安排在上午8：00~12：00，下午14：00~18：00内进行。

(4)巡视监管

管理处设专人监管住户的装修行为及日常使用，监管员对每个装修户每日至少巡视二次;对顶层复式装修每日巡视不少于四次，并做好巡视记录。在住户日常使用过程中，物业管理员每天巡视一次。

3、维修基金

物业维修基金按gm花园所在地有关规定执行，维修基金的审批权在业主委员会，使用权在物业管理机构，保证维修基金的专款专用。

七、社区文化

社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品位的重要手段。随着时代进步、科技的发展，人们已经不满足于一般的卫生、绿化、安全以及良好的服务，人们希望生活在一个更体现文化色彩、更关注个性发展、更富有现代生活品位的环境之中，从而得到高品位人生体验和精神上的满足。住宅区社区文化正是创造这种环境、满足这种心理需求的重要手段。可以说，社区文化是现代物业管理不可或缺的重要内容。

我们在社区文化活动的实践，积累了丰富的经验，同时，也应该从热热闹闹大家乐这种群众活动方式中走向新的层次。“一方面合乎自然，一方面合乎理想，这就是美”。

注：社区文化策划(本书略)

通过社区文化活动，我们旨在gm花园提倡安静的社区文化，将住宅大家乐形式的文化活动引导向一个更高的层次，在安静的气氛中渲染一种现代文明，在安静的环境中营造精神乐园。安静的文化活动体现了对居民的尊重，同时蕴含更为深刻的文化、情感内涵。

八、环境文化

社区文化应以人为核心，以环境为重点，体现出无处不在的文化氛围和对人的尊重和关怀。人们一进入gm花园，马上能够感觉到典雅、舒适的环境和自由、飘逸的气氛，完善统一的视觉系统，安全有序的交通管理，方便快捷的通讯信息和管理人员身先士卒的文明言行。这些映入人们眼帘优美的文化环境，是gm花园社区文化最重要和最基本的方面。通过环境管理中的文化渗透，启发人们的自律意识，培养人们的文明素质，是现代住宅区文化的重要特征。

社区环境是社区的脸面，是社区文化的物物依托，最直接最明显地体现社区文化的精髓。经过精心设计和精心维护的环境有助于良好的社区文化的形成，给居民的日常生活提供了舒适的生活氛围。环境建设是文化建设的起点，她有助于提升居民的文化修养，也直接反映住宅区的人居环境。(实施方案见附件：gm花园cis策划本书略)。

南京安居物业有限公司：

我是小区栋单元室业主，因__问题，分别于__月__日;__月__日;__月__日;__月__日;报物业服务中心协调处理，物业也多次协调，相关主体单位一直未能给予明确解决方案，至今问题仍未得到妥善解决，为了不影响小区物业工作的正常开展，履行一个业主应尽的缴费义务，本户申请年月日至年月日的物业费暂时按照本小区物业费的的标准缴纳，其余的物业费由相关责任主体承担，委托物业公司追讨!

同时，本人郑重承诺，不会泄露、透露物业给予优惠折扣的信息给小区内的其他业主，否则所有费用均按照实际收取。

特此情况进行说明，望南京安居公司领导就此事予以详查。

申请人：__

20__年__月__日

1， 结合实体店宣传微信，通过微信、微博将线下客人定向集合到线上来，用定向的方式提供客人更好的服务。

2， 做好微信的推送内容，让顾客真正感受到内容的实用、受惠，实时的关注来客茂。(内容可以是优惠资讯、新品推荐等)

3， 微信是一个直接面对顾客的意见箱，有助于投诉、反馈、监督，可以提升公司服务、形象，更好的服务于大众。

4， 运营可直接运用于商用，结合实体店来营销，运作得好会给公司带来利益。

5， 实现微信电子商务，即微信平台上的o2o模式，案例：深圳天虹百货，中国第一家根据微信各个阶段微信用户数量的不一样，应此，将微信全年推广方案以季度来划分，一共分为四个阶段。

第一阶段的推广方案：

主要以提高用户对于微信的粘合度为主，其每日主要工作是：

1.每日发送最新的推广信息，根据微信的屏幕大小，因为

推广信息以四个层次为最合适。而四个层次从上而下依次分为：

(1) 最新的活动信息，微信微博的活动信息;

(2) 商城内最新的促销信息;

(3) 每日的天气信息以及相关的关怀性话语;

(4) 幽默话语，调节用户的心情。

此推广信息适宜在下午五点到六点左右期间发送，此时间段为下班时间，无论是人们以什么样的方式回家或者出去游玩，都会刷微信，推送成功率在80%左右。而最后的幽默话语则是为了调节用户一天工作的紧张心情的。

2.微信参与活动：

1月份活动：

“元旦活动”：

活动时间：12月30日~1月1日

活动内容： 在微信上发布内某个商户店铺内景图片一张，由用户来进行竞猜

“春节活动”：

活动时间：1月15日~1月21日

活动内容：发送你最喜欢的一副对联或者对你亲人所说的一句祝福语到公共微信

2月份活动：

“元宵活动”

活动内容：和“”一起闹元宵，元宵节当天@官方微信上传你认为最美的花灯，从中抽取共10名

1、 全面主持园区管理工作，实现企业经营管理目标及经营发展战略方案;

2、 负责承接客户落地本园区的业务运营管理及质量管理，不断优化运营模式和作业效率，降本增效，提升服务质量，并形成业务沉淀;

3、 建立园区内组织体系和业务体系，不断优化人力资源配置，持续提升事业部整体的组织能力;

4、 协助总部搭建并不断优化园区业务管理流程、体系、机制及业务系统，对园区业务质量进行管理和监控，并达成kpi;

5、 负责园区业务运营管理、质量管理和运营优化，不断优化业务模式、管理流程和机制，降本增效，提升服务质量，并沉淀业务能力;

6、 负责园区业务资源招采工作，并承担成本管理、合同管理及供应商管理工作;

7、 负责针对园区业务模式进行基础性系统功能架构和需求梳理，搭建业务管理工具，总结园区业务系统问题并对共性系统需求进行研发推动;

8、 负责园区运营管理工作，并对运营质量和结果负责。

组长：xxx

组成员：xxx、xxx

抢险队伍：管理处各部门主管、办公室、工程维修、全体安保。

1、认真贯彻执行市、区物业关于防汛排水的指示精神，全面指挥xxxx小区的防汛工作。按照应急领导小组的安排，快速、及时、有效地处置xxxx小区防汛工作中出现的各类突发性灾害事故。采取有效措施，立足小区，坚持自保、自救，确保小区的汛期安全。

2、准备足够的防汛物资，根据出现的险情，提出排险、抢险方案。负责检查、监督防汛措施的落实情况；负责检查、监督防汛物品的准备情况；确保业主的正常生活秩序和财产安全，杜绝小区凹陷区域的排水不畅和地下室存水等问题。

1、成立的防汛领导小组和抢险队。具体负责小区内的防汛工作，确保安全度汛和业主财产不受损失；及时收集雨情、汛情等情报；做好防汛宣传工作，提高全体业主的防汛意识；确保无事故发生。防汛期间要保障通讯畅通，防汛成员和值班做到24小时电话畅通。值班要坚守岗位，严禁离岗、脱岗。如遇大雨，经理及各级主管、安保班长必须到岗，办公室要做到手机不关机。

2、建立安全责任制。管理处领导人将具体工作分布到位，做到各个区域都有直接责任人。对不能按时到岗和不认真负责而造成损失的实行问责制，造成重大损失的要追究责任。

3、联系工作。安保部门应对有车业主进行经常性的安全提示，并做好地下室车辆停放秩序。客服应了解，所有地下车库的业主通讯联系方式，必要时通知业主，配合做好安全疏散工作。遇到特大暴雨，应密切关注雨水情况和小区内有关道路的通畅情况，做好与全体业主的联系准备工作。

4、物资准备和各部门的具体职责。根据xxxx小区实际情况，对重点部位要加强巡视；各部门分工明确；做到雨前、雨中、雨后都有专人负责监视；并做出相应排险措施；以下是各部门的明确分工与职责：

财务部：竭尽全力保护好财务部的生命、财产安全。如有特殊情况需立即向上级主管部门报告。自保同时，协助其他部门做好救灾工作。

公共事业部：在汛情来临时，客服中心要做好和全体业主间的温馨提示工作，对灾情相对严重的几座楼层，要重点记录汛情信息，必要时电话通知业主告知详情。如有业主求救电话，应详细记录业户详细住址（楼层号、单元号、房间号、联系方式），并立即向上级主管部门报告，申请增援。

绿化保洁部：充分做好汛期绿化植被的保护工作和小区保洁工作。在恶劣天气时，采取相关措施保护花草树木的成长。雨后做好小区的卫生清扫工作，让小区的每个角落时刻保持卫生清洁。让在住业主感受到环境的清新自然，通过我们的努力让小区的业主生活环境更加美好。如有业主屋内或仓库有进水现象，应配合工程部立即前往，帮助业主做好清扫排水工作。

工程部：工程应定期检查小区内的水、电设备，汛期要适当增加检查频率，确保设备正常使用和安全。检查各排水管道的畅通情况和应急使用情况。险情发生时的救援物资包括：

（1）应急灯具要充足电量，以备夜间使用。

（2）沙袋若干，将沙袋放在地势较低的入口地方，可以起到截流的作用，避免上游雨水汇集到地势较低的区域，造成危险。小区内几个容易积水的楼层有a1、a3、a5、c1等几个地方，要密切关注积水情况。灾情结束后要立即将沙袋搬离至隐蔽区域，并做好保护工作，以免影响下一次的使用。

（3）准备铁锹5把、带钩钢筋5根，必要时疏通下水道，或直接打开下水道井盖，可以加快雨水流入下水道的速度，避免雨水冲进地势较低的车库或仓库。灾情结束后要立即放置井盖到原处，以免发生危险。

（4）排水设备，排水泵和排水管要放置在易拿易放的地方，并定期检查设备的工作情况。如遇部分管道排水不畅，应用排水泵将此区域的积水排至其他顺畅的区域。用完后要清洗干净，并存放。

安保部：充分做好汛期安全保卫工作，如有求救或增援电话，应在第一时间赶到现场，做好救援和保卫工作，如遇特殊情况应立即向上级主管部门报告，在关键时刻帮业主排忧解难。

（一）、第一预案：

当气象台发布暴雨警报时，防汛工作领导组成员全部到位。及时总结防汛信息，通报风情、水情、雨情。办公室根据各自的职责，加强值班，进一步检查落实各项防汛应急措施，组建防汛抢险队伍，落实抢险物资。

（二）、第二预案：

当暴雨袭击或有关部门发布紧急警报时，防汛领导小组立即召开防汛紧急会议或进行紧急部署。物业办公室要把防汛作为压倒一切工作的头等大事来抓。

（三）、第三预案：

遇暴雨突发性灾害天气时，抢险小组迅速组织及时检查疏通排水管道，做到排水畅通；对小区内部和地下室积水情况进行监测，及时报告灾情，必要时及时组织足够的临时排涝设备进行强排。确保业主正常的生活秩序和财产安全。

以上各组各部门应恪尽职守，安全度汛，确保业主生命财产及公共财物的安全，越是关键时刻我们越要有组织有纪律；关键时刻义勇当先、临危不惧。时刻把业主的利益放在头等位置。让总公司领导放心，让业主满意是我们义不容辞的责任。