营销

20xx年是不平凡的一年，泸州市工商局紧紧围绕市委、市政府中心工作，强化责任意识，开拓创新，更新监管理念，市场监管工作有力提升，整体推进，亮点纷呈，为泸州经济发展和规范市场经济秩序作出积极贡献，得到省局、市委、市政府的充分肯定，现将全年工作总结于后：

一、创卫保金牌，城乡环境综合治理成效显著

今年以来，认真贯彻落实市委、市政府深化城乡环境综合治理，确保国卫金牌的工作决策和部署，牵头开展市场环境治理工作，全系统工商干部职工，勇挑重担、敢当主力，顾全大局、甘当苦力，充分发挥主力军作用，全市集贸市场的市场秩序和环境卫生得到显著改善，深受社会各界的好评，集贸市场做到了科学规划，规范管理。

(一)三个强化，组织到位

一是强化领导。我局党组高度重视，把深入推进城乡环境治理作为各项工作的重中之重，并与国卫迎复审工作相结合，多次召开专题会议研究深化市场环境治理工作。继续由党政一把手任指挥长，进一步完善了机构设置，实行一个机构，两块牌子办公，并调整充实了指挥部成员。全市工商系统从市局、区县局到基层工商所实行三级联动，基层工商所对辖区市场实行网格化监管，做到目标明确，责任到人。

二是强化方案。结合工作实际，根据工商行政管理职能，今年我局制定和完善了《泸州市工商行政管理局“除陋习、树新风”专项行动实施方案》、《泸州市工商行政管理局关于进一步完善包保联系市场责任制的通知》等12个工作方案，为扎实开展市场环境治理行动提供了制度保障。

三是强化宣传。全市工商系统依托市场为宣传阵地，充分利用网页、简报、宣传车、发放资料、宣传栏、标语、制作音像短片等宣传手段，扎实开展“七进”活动、“除陋习，树新风”文明卫生评议活动和爱国卫生月活动和在我局办公自动化系统中开辟城乡环境综合治理专题栏目等城乡环境综合治理宣传。同时，我局还向群众发放宣传资料50000余份，形成了社会各界及广大市民大力支持、积极配合和广泛参与治理活动的良好氛围。

(二)两个重点，措施到位

一是以督促市场开办者落实第一责任人制度为重点，全力治理市场卫生秩序。辖区工商所与市场开办者签定责任书，明确市场开办者在市场规范管理工作中，对市场物业管理、商品质量、交易秩序和消费者投诉等承担相应的第一责任。并指导市场业主与经营户签定责任书，落实五包责任制。同时，配合商务部门积极督促市场业主做好农贸市场的升级改造工作，完善市场硬件设施；督促市场业主加强市场环境卫生管理工作，完善病媒生物防制措施，确保市场环境清洁、卫生。

二是以市场监管执法为重点，全力治理市场经营秩序。继续在各市场实行定人、定岗、定职，将责任具体到人，采取“5+2”的错时工作制和延时工作制等举措，坚持做到市场不散、人员不撤，进一步加大市场巡查和食品安全监管力度，重点治理乱摆摊点、乱搭乱建设设施、占道经营等不法行为，在市场内严格实行划行归市、划线定位，坚决取缔占道经营，及时查处市场内无证无照经营、销售假冒伪劣商品等违法违章经营行为，切实维护市场良好经营秩序。

(三)四项机制，保障到位

一是完善领导捆绑机制。在继续推行市局领导及所分管科室负责人对口联系各县区工商局的同时，采取市局机关包保联系市场的方式，实行与所联系单位城乡环境综合治理暨国卫迎复审工作“捆绑”考核，承担连带责任。

二是健全经费投入机制。将城乡环境综合治理经费列入经费预算，不断增加城乡环境综合整治经费投入。我局在经费十分困难的情况下，已投入200余万元开展市场环境治理工作。

三是落实统筹协调机制。正确处理好牵头与各司其职的关系，掌握工作的进度、存在的问题，及时向当地党委、政府领导汇报，并按照职责分工，加强与相关部门之间的沟通与联系，协同作战，形成整治合力。今年我局向市政府书面报告7次，向相关部门函告9次，各区县局也针对工作中遇到的实际问题及时向地方政府和相关部门去文去函。

(四)四个提升，成效明显次，清理违规经营行为34628起，取缔无照经营户3196户，规范亮照经营22852户，规范乱摆乱放摊点81956处，取缔冒口经营18917户，清除市场内“牛皮癣”7373处，清除卫生死角4555处，督促市场业主清运垃圾9500吨，拆除违章搭建棚架4206平方米，撤除违章雨棚3131平方米，协助市场业主除“四害”533场次，督促市场业主投放灭鼠。

二是市场卫生环境有效提升。全市农贸市场环境卫生得到彻底改观，做到：市场内雨棚、店招统一制作，商品划行归市，摊位摆放整齐，车辆划线停放，市场内无占道经营和摊外摊现象，卫生死角、“四害”孳生得到有效治理，市场环境清洁、卫生，市场管理实现“六归”、“五进”、“四上”，卫生管理制度健全。

三是市场经营秩序有力提升。不断完善监管措施，市场经营秩序取得了新进展。市场内外的经营户都做到了证照齐全、100%亮证亮照经营；进一步提高了食品安全监管水平，适时开展蔬菜农药检测工作，食品经营户100%建立进销台账、100%无“三无”、过期、变质食品；户外广告及店招店牌得到了有效规范，市场内无牛皮癣广告。

四是市场的满意度显著提升。现在只要走进城区农贸市场，就能听到市民这样的感慨：农贸市场比以往整洁了，秩序也井然有序了，现在去农贸市场购物有种去超市的感觉。市民对农贸市场的现状是拍手称赞，连声叫好。市委、市政府主要领导也对城区农贸市场的市场秩序和环境卫生多次予以批示表扬。市委朱以庄书记在市工商局《勇挑重担敢当主力顾全大局甘当苦力——泸州市工商局国卫迎复审阶段性工作汇报》上作出重要批示：“市工商局班子紧紧围绕市委、市政府的工作目标，带领全系统广大干部职工努力工作，特别是在这次创卫过程中，克服困难，迎难而上，为我市的农贸市场整治工作做出很大贡献，受到全市人民的肯定。希望继续努力，进一步规范管好市场，为泸州的经济发展和和谐社会建设做出新的贡献。”刘国强市长6月6日批示：“市工商局在全市农贸市场改造和创卫迎复审工作中敢当主力，甘当苦力，功不可没，感谢工商系统的职工，并希进一步发扬‘工商两力’精神，为泸州经济发展、社会进步做出更大的贡献!”省工商局主要领导也在全省工商系统深入推进市场环境治理工作视频会上对泸州局的市场规范管理工作给予了充分肯定。

二、组织完成市场监管信息系统的研发推广应用

今年5月以来，泸州市工商局结合实际，自行研发市场监管信息系统。20xx年8月，系统正式研发成功并投入试运行，完成了信息化在基层市场巡查管理工作中的一次探索和创新，实现了全局基层市场监管效能质的飞跃。

㈠积极创新，强化组织领导。为确保市场监管信息系统的运行，局领导高度重视，成立了由局党组书记、局长任组长的市场监管信息系统实施工作领导小组。并下设办公室，统筹全市工商系统市场监管系统的管理，研究确定实施工作方案，组织完成市场监管信息系统的研发、实施工作，保证信息系统的运行、升级、完善，以及日常运行维护等工作。

㈡试点先行，升级完善系统。确定古蔺县工商局市场监管信息系统为试点单位，局领导和办公室人员多次深入古蔺县指导市场监管信息系统的试点工作，实地论证该系统的创新性、优越性、可操作性和实效性。经过反复测试和试点运行，市场监管信息系统已正式投入运行，能有效监管全县市场主体。

㈢现场演示，推广应用系统。9月29日，泸州市工商系统市场监管软件应用现场会在古蔺县工商局召开。通过现场讲解和操作演示，与会人员对该软件有了更深的了解和认识。会议对在全市推广应用市场监管信息系统做了安排部署，要求20xx年初在全市工商系统全面推广应用。

三、市场信用分类监管全面完成

无法核准认定，已核准认定市场115个。在核准认定的115个市场中，农副产品综合市场66个，消费品综合市场38个，工业品市场7个，生产资料综合市场4个。市场信用类别分别为a类市场72个、b类市场18个、c类市场24个、d类市场1个，分别占62.61%、15.65%、20.87%、0.87%，已通过核准认定的市场占市场总数的70.98%。

四、网络商品交易监管工作全面启动

网络商品交易监管是工商部门市场监管手段转变一次飞跃，我局高度重视，作为一项重要工作来抓。一是深入学习，准确把握《网络商品交易及有关服务行为管理暂行办法》的精神实质内涵。二是加强组织领导，制定工作方案。抓好各个环节的落实，确保机构设置，监管人员配备，监管技术设备，监管经费保障，监管内部协调到位。三是加强培训，全面掌握《网络商品交易及有关服务行为管理暂行办法》相关规定。参加省局组织的培训后，我们迅速对各区县局相关人员培训，区县局又组织工商所进行培训，全市系统上下相关人员快速掌握了网络监管知识。四是广泛宣传，努力营造良好的社会舆论氛围。网络商品交易关系到广大网络消费者、经营者切身利益，我们采取召开座谈会，通过媒体，悬挂标语等形式向社

五、强化措施，农资市场监管成效显著

我市各级工商部门都高度重视农资市场监管工作，切实加强领导，将肥料农药监管和农民群众利益摆到了重要高度；加大市场监管力度。

㈠完善制度，采取“五严”措施。

一是严格农资经营户备案制；二是严格留样备查制；三是严格落实“两帐两票一卡一书”责任制；四是严格“四定”监管责任制；五是严查八种违法行为。严查生产、销售甲胺磷、对硫磷、久效磷、磷胺等国家禁用的高毒农药行为；严查生产、销售未经国家有关部门审定或批准生产、销售农资商品行为；严查生产、销售掺杂使假、以次充好等假冒伪劣农资商品行为；严查虚假标识、标识不清、商标侵权行为；严查利用对产地、质量、商标虚假标示等手段，冒充进口化肥行为；严查制作、发布种子、化肥、农药和农机具等虚假农资广告行为；严查利用境外虚假登记的企业名称，以委托加工、授权使用、监制等名义加工生产“傍名牌”产品行为；严查农资经营中的商业贿赂行为。

㈡强化监管，确保实效。

充分发挥农资协会的作用，加强行业监督和指导，确保农资市场的有序竞争。

㈢工作扎实，成效明显。

六、其它各类市场监管成效明显

在抓好重点工作的同时，我们统筹兼顾，扎实开展了农资、成品油、农产品、粮食、生猪、品牌汽车、烟花爆竹、旅游等市场专项整治。各类市场监管都取得了明显成效。

背景：

栖霞建设首次进入无锡所开发的项目。地段在梁溪河畔，无锡热点的居住板块，占地268555平米，总建540000平米。

注：

栖霞建设目前在江苏省内开发企业排名列位第一，同时也是上市房产企业。

策略：

强调企业实力及品牌，高价格进入无锡市场，控制放盘量，价格高开高走，并采用买房送车位的形式搭售车位，对有车族形成购买诱惑。

效果：提前预支了未来价格上升空间，同时卖房送车位使客户来源变的相对单一。目前二期产品虽采用大幅度明折明扣的方式，但整体房源去化也较为缓慢。

经验：在产品优势不突出，缺乏特色的背景下，对自身品牌和市场过于乐观。以高价格进入市场，存在高风险。可比典型项目营销经验及启示－客户策略启示：以务实的价格策略，获得客户的追捧，广开客户渠道，快马加鞭去化房源，保证资金链，在目前的市场环境中较为可取。例证：山语银城现场展示能让潜在客户提前感知在社区生活中的场景，对房地产项目前期销售有着重要的作用。如山语银城在销售前期便完成、并有效利用这些展示成为了销售的主要道具。

足够以及充分的现场展示设置，一方面显示发展商的实力，同时也是告知客户——这是未来生活的展现，给予客户信心，从而推动其购买。启示：开盘前“展示先行、充分到位”可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略例证：山语银城可比典型项目营销经验及启示－现场展示策略展示标准：材料展示、样板房、示范区会所、准现楼（建筑、环境）…例证：山语银城前提：首先完善现场展示吸引客户眼球，以优越的自然环境以及高水准的现场展示将项目形象拉升到高位。

在长时间蓄水后，开盘的价格策略采取平开策略，同时在开盘价格基础上，推出四重开盘优惠方案，营造火爆的销售场面，开盘认购250余套，在逆市中成为了滨湖区的聚焦点,但仍然低于开发企业预期目标。

开盘后通过自然资源的挖掘以及其他公建配套的完善，拉升项目档次，价格却始终未有上调。

后期通过客户网络的扩张，客户口碑的提高，但销售量却呈递减趋势，整体销售状况不容乐观。

山语银城开盘优惠政策

1、银城会会员优惠1%

2、开盘期优惠1%

3、一次性付款优惠、纯商业性贷款优惠1%

4、预付壹万元车位定金购房优惠1%

5、银城地产业主凭产权证优惠1%可比典型项目营销经验及启示－价格策略

随着高等教育的普及，高等教育市场化运作日趋明显。近年来高校大规模的扩招，使越来越多的学生走进了高等教育的殿堂。到XX年初高校的在校人数达1800多人，再加上电大及网络教育等其他形式教育的学生的人数，总共有2100万之多。从而形成了一个拥有人数众多的高等教育市场。

大学生消费市场作为其中重要的组成部分也越来越多地成为人们关注的焦点，“再穷也不能穷孩子”，父母用这样一种观念对教育进行投资，也让大学生的消费能力高出了一般水平。如何正确面对这一消费市场，如何了解大学生的消费情况及对社会经济的影响呢?

为此，我分别对驻烟的三所高校——烟台大学，鲁东大学，山东工商学院的部分大学生的消费状况进行了调查，从而对当今大学生的消费情况有了一个全面细致的了解。以下是这次调查的具体内容及我对此情况的分析：

一、大学生消费的特点

大学生作为社会消费的一个特殊群体，有着不同于社会其他消费群体的消费心理和行为。据调查，我们可以清醒的看出大学生消费存在着以下特点。

1、消费观念复杂，感性消费占优势

大学生没有经济来源，经济独立性差，消费没有基础，经济的非独立性决定了大学生自主消费经验少，不能理性地对消费价值与成本进行衡量。大学生没有形成完整的，稳定的消费观念，自控能力不强，多数消费都是受媒体宣传诱导或是受身边同学影响而产生的随机消费，冲动消费。

这也正是大学生消费示范效应的结果。据调查目前在校大学生中有30%拥有手机但对手机的消费存在着很大的盲目性。拥有手机的大学生中，一部分有通信的需要，且家庭经济条件允许;另一部分有通信需要，但是家庭经济条件负担不起的情况下“趋前”消费;还有一部分是既无通信需要又无家庭经济条件负担的“奢侈”消费。而“奢侈”消费则是由大学生消费的示范效应，攀比心理导致的。

2、学生对品牌的忠诚度很高

大学生消费在一定程度上会相信自己的真实体验，如果使用某种品牌产品产生好的体验，就会坚持使用，从而逐步形成固定偏好，最终形成使用习惯，保持对此产品良好的忠诚度。比如洗发水，感性认识上的气味清香，质量好，效果明显，都会促使他们继续使用下去。

3、消费倾向多样化

21世纪是物质生活与精神生活日益丰富的时代，当代的大学生们已不再满足于宿舍、教室、图书馆三点一线的单调生活。娱乐、运动、手机、电脑以及新型的it产品都成了大学生消费的热点。大学生的消费已呈现明显的多元化趋势。如果经济条件允许，大部分学生会去旅游，去歌厅、酒吧消费，或是购买电脑，手机、mp3，反映出大学生具有走出校园、融入社会、拥有高质量生活的渴望。

二、大学生消费的结构和层次分析

大学生的钱“从哪里来，到哪里去?”通过调查发现，在生活费来源方面，有75%的同学依靠父母，13%的同学依靠贷款，8%的同学获得了奖学金，9%的同学通过打工补贴日常开销，另有1%的同学还需减免学费。由此可见，同学们主要的经济来源是父母，但来源趋向于多元化。但生活费不包括学杂费和住宿费等，要是这个“大头”加上去，来自父母的比例将更高，可以这么说，大学生基本上还是以一个纯消费者的身份出现在社会的舞台上。

对于大学生的消费去向问题，调查表明大学生的生活费主要用于衣食住行，消费金额较大的比如手机、电脑、各类培训并不含在其中。而手机已成为大学生主要消费品，这从下面分析中可以看出。

手机已经成为现代人必不可少的交流工具，高校学生是手机使用普及率的人群之一。调查表明，烟台大学有47。2%的大学生拥有手机，年级越高，手机的普及率也越高，如大一刚入校仅有6%的学生拥有手机，而大四学生中拥有手机者已经高达82%，远远高于社会群体手机平均拥有率。

约有83%的大四学生明确表示，购买手机主要是为了方便找工作。虽然手机的主要功能是通话，但大学生们使用最多的是短消息功能。在选择手机时，他们认为价格在1000元至1800元之间的手机青睐。

因此，大学生消费结构呈现出类似于正立锥形的结构。家庭比较富裕的同学位于锥形的上端，他们拥有电脑、手机等贵重物品;家庭贫寒的同学则处于锥形的下端，他们往往要靠勤工助学或贷款来维持大学正常生活;其他同学则位于锥形的中间，他们衣食无忧，生活水平居中。同时，从以上的分析可以清醒的看出，从锥形的上端到锥形的下端依次降低，这也鲜明的体现了大学生消费的层次性。

三、大学生消费对家庭和社会的影响

大学生消费直接影响着家庭。作为一个纯消费者，平均每年约一万元的费用对于一个家庭来说，可谓是重中之重了。就拿普通家庭三口人来说，满足一个大学生一年的消费将花去家庭收入的大部分，特别对于农村的家庭而言，更甚。虽然由于经济的发展，农村和城市居民的收入都得到了相应的提高，生活水平得到改善，家庭用于大学生消费的比重普遍下降，但下降缓慢且比重之大已经是某些家庭所难以承受的。

一个大学生的消费占到城市家庭收入的45%左右，特别是农村，可占到80%~90%。无疑，目前大学生的消费已经给学生及其家庭造成了很大的经济压力，特别一些贫困家庭，在调查中我发现，三高校各有20%的同学需要通过申请助学贷款来完成大学四年的学业，他们连自己的生活都难以保证，更不用说这近万元的费用了。

由于山东省经济算中等发达，其居民收入水平比大学生家庭的收入水平还要低一些。所以实际比重可能比这个数目还要偏高一些，影响可谓深远。

大学生的消费特点和消费行为决定了大学生消费的影响不只局限于家庭，市场上的很多消费都与大学生息息相关，大学生消费已直接影响着整个消费市场和国民经济。

目前，大学生消费市场已经形成，这是高等教育发展的结果，也是社会主义市场经济发展的必要。它已经成为我国社会主义市场经济的一个有机组成部分，随着社会的发展，高等教育的普及，它将会发挥更大的作用。

四、有关大学生消费的几点建议

大学生消费不仅仅关系到自己、学校，而且还是关系到整个社会的问题。现从个人、学校、社会三方面对大学生消费提出几点建议。

(一)对于大学生而言，要树立自己合理的消费观念，要理智地对待自己的消费。作为一个纯消费者，大学生经济来源大多靠家庭，所以自己的消费要考虑到家庭的经济状况，父母的承受能力，还要有自制能力，不能盲目地陷入感性消费的误区。

如今有的学生消费上大手大脚，还有沉迷于盲目消费中，比如最近许多大学生沉迷于网络游戏，这将大大增加自己的消费负担，更重要的是大学生也会在盲目的消费中迷失自己，以至影响到自己的学业。另外，大学生也要具有消费者的*意识，进入大学，已经开始慢慢地融入社会，社会中欺骗消费者的各种不法行为屡禁不止，面对纷繁复杂的社会，大学生要学会维护自己的合法权利。

(二)学校应加强对学生消费观念培养。事实求是，高校思想政治教育对学生消费观教育还没有形成足够的重视。对大学生消费心理和行为研究不足“两课”教学中对大学生消费观的教育指导不够。由于对大学生的消费心理和行为了解不够全面和客观以及课程设置等因素，与人生观、劳动观、金钱观、国情观等重要思想观念紧密相关的消费观的专题教育在思想品德修养课中没有充分开展，从而也难以达到真正的指导目的。

(三)对于社会而言，要积极开拓大学生消费市场，从产品的种类、价格、服务多方面满足不同经济条件大学生的需求，同时要规范市场秩序，为大学生确立一个公正的市场环境让其消费。无论从哪方面讲，大学生的消费市场已不再是可有可无的了，它已严重影响着高校周围地区经济的发展。

(四)对大学生来说还应加强合理储蓄的观念。诺贝尔经济学奖得主罗伯特清崎曾经说过：“理财与你挣了多少钱没关系，它是测算你能留住多少钱以及能让这些钱为你工作多久的能力。”在调查时，当问及对理财的认识时，很多同学表示陌生。

当问及一学期结束后经济情况如何时，大部分同学都坦然承认自己的消费已经超出计划范围，甚至有些同学还需要向别人借回家的路费，略有剩余的同学也想着如何把剩余的钱花完，只有极个别同学有储蓄的意识。

结束语

大学生是一个特殊的社会群体，有着自己特殊的消费观念和消费行为，一方面，他们有着旺盛的消费需求，另一方面，他们尚未获得经济上的独立，消费受到很大的制约。消费观念的超前和消费实力的滞后，使得大学生消费呈现出不同一般的发展，大学生消费受到方方面面的影响，也会影响着方方面面。对于成长中的大学生，其世界观、人生观、价值观正处于定型阶段，极易受家长、教师、同学及社会其它成员的影响，具有较强的可塑性。

因而，如何引导当代大学生树立正确的、健康的消费观念是摆在大家面前的一个难题。同样大学生消费市场随着经济的发展，高校的大规模扩招而越来越显示出它的重要性，大学生市场是一个规模和潜力都很巨大的市场，如何规范并合理的发展这样一个市场也是摆在我们大家面前一个刻不容缓的问题。只有在学生、家庭、学校和社会的共同关注和共同努力下，大学生消费才会一路走上。。。。。。。。

大学生旅游的趣向和取向是我们进行合理开发和规划大学生旅游市场的前提和基础，而对大学生旅游趣向和取向的开发其本身就是一个系统工程，必须根据大学生的需求来确定市场开发的方式。通过本文第一、第二部分的阐述和分析，我们了解到大学生从旅游趣向到对旅游取向的转换，会受到各种因素的影响，并根据影响因素进行了深入的分析，但同时也给我们带来了许多新的思考。在这里我们主要沿引营销学里4C理论中的消费者和成本这两个方面对其开发模式进行大学生旅游的二向性分析。4C理论是由美国营销专家劳特朋教授在1990年提出的，它以消费者需求为导向，重新设定了市场营销组合的四个基本要素。即消费者(Consumer'sneeds)、成本(Cost)、便利(Convenience)和沟通(Communication)。

1、大学生旅游的取向性思考——消费者(Consumer'sneedsandwants)

大学生旅游市场的流向，决定了旅游产品开发的方向。而这一切都需要以消费者的需求作为支撑，但这种需求又经常处在矛盾和冲突之中，就像是生产过剩与购买力不足之间的尖锐矛盾。能否提供适销对路的产品组合来满足多样化需求显得尤为必要。根据大学生旅游趣向，来满足大学生对旅游的需要。我们把大学生旅游的客源市场流向分为文化科研类、户外运动类和休闲交友类，并进一步细分为追忆旅游、调研旅游、科技旅游、修学旅游、工业旅游、生态旅游、探险旅游、体育旅游、交友旅游、情侣旅游、观光旅游、乡村旅游等3个大类12个小项。

(1)文化科研类(调研旅游、追忆旅游、科技旅游、修学旅游、工业旅游、生态旅游)。强调对大学生旅游资源市场开发时的学习性，满足大学生在消费旅游产品的过程中，以达到丰富知识，开阔视野的目的。

(2)户外运动类(探险旅游、体育旅游)。强调对大学生旅游资源市场开发时的运动竞技项目，刺激大学生的求新、求异的探索猎奇需要，满足年轻人对运动和竞技活动的需要。

(3)休闲交友类(乡村旅游、观光旅游、交友旅游、情侣旅游)。强调对大学生旅游资源市场开发时的休闲交友功能，有效减缓大学生学习压力。

2、大学生旅游的取向性思考——成本(Cost)

大学生心理防御机制对其旅游趣向和取向有着强烈地制约作用，对旅游产品价格的合理定位是打破这种防御机制的可行方式。针对大学生自身的情况和来自家庭、学校和社会环境的影响，可以根据大学生的特点及消费特点采用不同的定价方式。在一般情况下，普通商品的需求量与价格之间存在着反方向变动的关系。对于旅游产品来说，因其本身涵盖了商品的概念，所以在总体上这个规则依然适用。特别是在如今大学生还没有固定收入，其旅游支出还来源于父母资助，价格弹性机制显得十分敏感。如此可见，价格对旅游需求的影响同样是至关重要的。大学生在某一特定时期内愿意并且有能力出游的概率会随着旅游产品的价格的变化而变化。

大学生对旅游费用的预算都是一篮子的。这就要求在互补性旅游商品的价格上予以大学生优惠，以便减小其价格限性因素对旅游趣向到旅游取向的转换。这些互补性旅游商品是指能满足旅游者其它需要的产品项目。比如，大学生旅游者在旅行过程中，对吃、住、行、购物等物品和服务均有所需求，而这些项目的价格将影响对本种旅游产品的需求量。当互补品的价格上升时，对本种旅游商品的需求量就会下降。所以在制定旅游产品的价格时，可以采用渗透定价策略和差别定价策略为主的交叉性定价策略，以较低价格策略获得市场准入通行证，使旅游产品以物美价廉的形象吸引大学生，迅速占领大学生旅游市场。

3、大学生旅游的取向性思考——便利(Convenience)

要想使大学生从旅游动机转化为实际的行动，其中一个必不可少的环节就是便利，既是购买的方便性。这要求开发者要深入了解大学生的旅游购买方式和偏好，让大学生旅游消费的同时，也享受到这种消费给自己带来的优质服务。而这种便利主要体现在能否直接为大学生提供较为明确的旅游路线，能否为大学生直接提供更多旅游咨询服务，能否为大学生提供更多的可选择的旅游方式。大学生旅游本身具有多样性和受限性，这就对旅游信息的传递者提出了更高要求，要把便利原则贯穿营销活动的全过程。信息的传递一般可以通过高校团学会、学生社团及校园代理机构等中间渠道，只有紧密地加强与这些中间机构的联系才能更好地促成旅游的行为的发生。

(1)通过高校团学会、学生社团向大学生提供旅游产品的相关信息，定期定时的向团学会或社团提供旅游产品相关资料;并可不定期的与这些学生组织开展一些与旅游有关联谊活动，增强大学生对旅游产品的认识。

(2)通过校园代理机构向大学生开展相关的旅游咨询服务，并可通过与这些机构的合作来共同研发当前大学生所需的旅游产品，校园代理机构可采用人员录用制度，对贫困大学生进行优先考虑，在校园营造一种良好地氛围。

(3)通过在校园张贴海报、发放单页、视频宣讲等形式来传达相关的旅游产品信息，为大学生提供更多的可供选择的旅游产品。

4、大学生旅游的取向性思考——沟通(Communication)

大学生希望通过旅游来满足其内心情感的匮乏，但在各种因素的影响下形成的心理防御机制却制约了旅游行为的发生，而沟通是解决这些问题的重要方式，以引导心理防御机制朝有利于旅游行为发生角度的转化。这种沟通着眼于旅游者与开发者之间双向的沟通，增进双方的相互了解，使开发者拥有自己忠实的顾客，使顾客能买到真正适合自己的产品。()而这一切在具体方式上可体现为如何使得公共关系得到良好的运用，如何让高校单位为双向的交流服务，如何利用发达的信息交流工具实现与大学生的沟通，这样才能使大学生在进行趣向-取向的转换时做到有的放矢。但在目前的买方市场下，更体现在开发者如何去了解大学生的旅游需求与旅游顾虑，从不同的途径去引导大学生的旅游趣向-取向。

(1)高校单位是为大学生提供学习、交流、锻炼机会的服务单位，同时也是人才聚集地，他们知道大学生基本的需要和生活状态。所以市场开发者应通过与高校的教学单位沟通交流，了解大学生生活、学习状况，为他们制定专项的旅游产品;让大学生参与旅游产品的设计，最终实现校、企、学生等三方的共赢。

(2)高校每年的校园活繁多，如校园之春系列活动等。将公共关系策略与旅游产品的开发结合起来，以不同形式支持高校活动的开展，比如冠名形式的赞助支持高校团学会、社团及俱乐部举行比较大型的校内外活动。让学生了解特色旅游产品，达到宣传的目的，以此提高旅游产品的知名度。

(3)一个产品的开发与推广需要大量的市场推广员，而高校恰好拥有大批人力资源。将大学生渴望得到实际锻炼的需要与旅游产品的推广结合起来，利用他们帮助宣传与推销产品，也让他们去调查大学生旅游市场的一些基本情况，如旅游顾虑等。从而实现开发者与消费者之间互动。

(4)目前，发达的网络已成为信息交流的主要工具，也是大学生了解外部信息的主要方式。一方面，旅游开发者通过建设吸引力较强的网站来吸引大学生去主动了解相关的旅游产品信息;另一方面并通过网络论坛实现开发者与大学生旅游信息的双向交流

1. 市场是企业的方向 , 质量是企业的生命

2. 市场是海 , 企业是船 , 质量是帆 , 人是舵手

3. 顾客是我们的上帝 , 品质是上帝的需求

4. 我们的策略是 : 以质量取胜

5. 市场竞争不同情弱者 , 不创新突破只有出局

6. 争取一个客户不容易 , 失去一个客户很简单

7. 提高售后服务质量 , 提升客户满意程度

8. 抱怨事件速处理 , 客户满意又欢喜

9. 不绷紧质量的弦 , 弹不了市场的调

10. 制造须靠低成本 , 竞争依赖高品质

11. 客户想到的我们要做到 , 客户没有想到的我们也要做到

12. 重视合同 , 确保质量 : 准时交付 , 严守承诺

13. 产品的品牌就是品质的象征.

14. “三新二点”：新机遇、新挑战、新市场;服务只有起点，满意没有终点

15. 放我的真心在您的手心

16. 自信、诚信;用心、创新

17. 网内存知己，天涯若比邻

18. “艰苦坚实、诚信承诺、实干实效”：以艰苦的作风打拼坚实的企业基础;以诚实的信念承诺一流的企业服务;实干的精神创造高效的企业业绩

19. 市场是企业的方向 , 质量是企业的生命

20. 市场是海 , 企业是船 , 质量是帆 , 人是舵手

21. 顾客是我们的上帝 , 品质是上帝的需求

22. 我们的策略是 : 以质量取胜

23. 市场竞争不同情弱者 , 不创新突破只有出局

24. 争取一个客户不容易 , 失去一个客户很简单

25. 提高售后服务质量 , 提升客户满意程度

26. 抱怨事件速处理 , 客户满意又欢喜

27. 不绷紧质量的弦 , 弹不了市场的调

28. 制造须靠低成本 , 竞争依赖高品质

29. 客户想到的我们要做到 , 客户没有想到的我们也要做到

30. 重视合同 , 确保质量 : 准时交付 , 严守承诺

1)福建地区属于中国沿海发达地区，安防市场的需求增长很大，而且中高端产品需求量很大，项目多，本地成品品牌不多，但是在其地区的品牌代理商，以及外地品牌进入导致竞争也很激烈，有几家客户对我们的样品测试还比较满意，只要在价格上更优势一些，并且针对一些熟客户重点培养，多沟通和支持，带动品牌的进入、增加市场份额还是比较乐观的。我将要仔细划分一下，并挑选重点合适的客户沟通合作，以点带面打入市场。

2)江苏地区也是中国经济发达省份，苏南的南京、苏州、无锡、常州等发达城市对安防需求都很大，但是在南京、常州、苏州等都有本地的优势品牌以及外地品牌强势代理商，所以可以针对中低端经销商，和一些优质的工程商进行交流合作，苏北的徐州、连云港、盐城等地区找一些工程商、经销商应该没问题的，对江苏市场有信心，将制定详细计划并逐步实施。

20__年，我们公司市场部根据总公司的安排与部署，在省公司下达的规定指标基础上，充分挖掘潜力，层层分解任务，强化业务管理，以人为本，注重人员培训，加强业绩考核，到7月份为止，全市业务收入______万元，总排名全省跃居第3位，宽带业务增加______户，普通电话添增____户，取得了良好的业绩，现将20__年工作总结如下：

一、市场部还采取各种措施，向县区公司推广新业务、新产品。1月份以会代训,召集各县区营销、营业骨干针对产品资费进行培训及讨论，并归纳出现存问题，从而找出适合本地的资费套餐。3月份根据市场竞争情况向省公司申请了包月资费套餐，在全市组织推广。5月份组织各县区管理人员、主管人员、维护人员，参加省公司培训，学习业务理论、营销策划， 对业务推广有很好的指导意义。

二、基础管理方面：落实了营业账款稽核、退费和拆机明细核查、虚假用户拆机、清理长期欠费、客户资料 整理、资源整理、装维材料和终端管理等一系列基础管理工作，有效的避免了业务收入和成本的流失。

从元月份开始，市场部按照内控流程要求，调整了原来对县区公司进行周稽核的制度，改为日稽核、周稽核、月稽核并行，每月尽量安排对县公司一级稽核情况现场核查。对每周稽核情况进行通报，对不符合要求的做法通报批评，每月月底一、二、三级稽核员共同对全区现金流实收应收进行稽核，起到了很好的效果。我公司现金流差额连续半年在全省属于情况最好地市之一，没有因现金流差额影响考核收入。

为确保不因支撑系统错误操作影响收入，市场部安排支撑中心每天对每个县区拆机、退费明细都进行核查，严格封堵每个漏洞。

为清理长期欠费、控制当期欠费，市场部根据公司领导要求制定了当期欠费回收量不低于98%的考核目标。对欠费回收情况进行周通报、月通报。在与县区公司的共同努力下，到5月份系统内本年新增长期欠费清理完毕，当月调帐数首次低于省公司要求的最低限额，从连续5个月调帐超过 万元，达到5月份的 元。

为掌握资源情况，避免资源浪费，市场部安排支撑中心每月对各县区资源情况进行抽查、通报，6月份又进行了现场检查。

今年市场部接手物料管理以来，在网络部的大力支持下改进了管理方式，把出入库明细账与支撑中心每天的经营日报装、拆机数量相对照，使物料管理形成闭环。为实现终端回收、重复利用，要求县区公司对宽带、话吧、有人值守公话新装机用户都收取押金。鼓励县区公司在发展新用户时引导用户使用回收的终端。对终端故障在保修期内的用户更换回收终端，严格杜绝以旧换新。通过这些措施的执行，有效控制了浪费现象。

三、绩效考核方面：改进绩效考核计算方法，从多方面入手促进保存量、激增量，提高业务收入。

自3月份省公司绩效考核办法草稿下发，市场部开始与上级市场部沟通如何进行续费率和流失率两项考核指标的计算。在多次探讨未果的情况下，市场部根据公司领导要求和本公司实际情况，制定了考核用户拆机、双停、单停、零费用用户续费等一系列考核方法。引导县区公司对上述用户高度重视，通过每天逐户核查，基本上堵住了客户流失的漏洞，对长期零费用用户的激活也起到了很好的效果。既节省了资源，又提高了收入，另一方面节省了业务发展费用。

四、存在的问题和困难

1、 由于上半年集中精力理顺基础资料管理，在营销策划、业务宣传、市场调研、人员培训等方面比较薄弱，造成对县区公司业务发展支持不够。

2、 由于省公司系统准备升级，我公司很多报表需求无法满足，计算绩效考核指标、分析经营数据给市公司和县区支撑部门带来很大工作量。

下半年市场部从以下几方面进行改进和提高：

一、加强市场调研：定期到县区进行现场办公，与营销、营业、装维、管理人员进行座谈。深入市场，了解用户使用情况和需求。在发展较好的县区总结成功营销案例进行推广;帮助发展较差的县区查找不足、解决困难。

二、加强营销策划和业务宣传：通过了解市场竞争情况制定灵活有效的营销措施，对每阶段重点发展业务制定切实可行的宣传和营销步骤，及时反馈和分析营销结果，适时调整营销思路，改变目前业务发展的低效状态。

三、加强人员培训：定期进行营销、营业、装维、管理人员培训，将营销思路、管理方法、业务资讯直接灌输到一线员工，提高骨干员工的传帮带作用，切实提高员工素质和工作效率。

四、继续加强基础管理工作：继续加强欠费管理、营业稽核、资源管理、装维材料和终端管理。组织市场部主管定期到县区公司调研，与负责人进行沟通，发现不足并继续改进。

为进一步促进我乡的行政服务工作更好的开展，本人于近日深入到部门和群众中，以乡行政服务中心为重点进行了专题调研，听取了相关工作汇报，与中心有关人员进行了座谈，查看了有关行政许可和非行政许可审批项目等工作台帐，并在此基础上，提出一些建议和意见。

一、我乡行政服务工作取得的成绩

(一)政府的服务理念逐步树立。乡政府在政府院内设立建筑面积达200平方米，其中*大厅150平方米的行政服务中心，为方便群众办事提供了更为广阔的平台。XX年6月，乡政府启动职能归并改革工程，制定了职能归并工作实施意见，明确规定政府各部门行政审批项目统一集中到乡行政服务中心办理，逐步实现政府职能从管理型向服务型转变，初步形成了一个办事公开、廉洁高效的现代行政管理体系。自行政服务中心成立以来，共办理各类申请件2800件，日均办结50件，承诺件在承诺期限内办结率为100%。

(二)部门的大局观念明显增强。政府各职能部门转变思想观念，自觉投入到职能归并工作中。一是大多数职能部门的行政审批事项进入行政服务中心，并对外承诺和公告“中心的窗口是本部门唯一的审批事项受理点”。二是多数单位授权较为充分，给窗口工作负责人以充分的事项审批权，由其独立审批并承担责任。这种一站式审批、一条龙服务的模式，为广大群众和企事业单位办理各项手续提供了极大的便利。

(三)行政服务工作机制日趋规范。经过近几年的实践和探索，行政服务中心的管理机制不断得以深化，管理逐步走向规范。突出窗口管理，强化制度建设，严格执行考勤、请假、作息等制度，建立窗口办事首问负责制和岗位责任制，积极开展争创“红旗窗口”、争当“服务明星”等活动。公开中心监督电话和投诉电话，加强对中心效能行为的检查监督，积极开展群众评议工作。

(四)服务水平和质量不断提高。以创“人民满意机关”为抓手，创新服务形式和服务内容，不断完善告知承诺制、限时办结制、传真服务和绿卡服务等运作机制，大大提高了审批办理的效率。

二、存在的困难和问题

我乡行政服务工作在为民便民、改善服务等方面取得了一定成绩，但也存在着一些不可忽视的困难和问题。

(一)职能归并工作认识还不够到位。从我们调查的情况看，个别单位领导观念还未彻底转变，对职能归并工作不够重视，把行政管理工作仅仅停留在行政审批上，科室之间的职能还未理顺，存在着交叉现象。有的单位不能保证派驻中心人员的正常上班，今年上半年，有极个别人员从未到中心进行考勤。个别单位还把表现不好、业务或身体素质差的人员派入中心工作，雇用临时工的现象也较为普遍。

(二)职能归并工作还不够彻底。从调查的数据中可以看出，职能归并工作的任务还相当艰巨，有的项目授权不够彻底，把行政服务中心的窗口当作“收发室”，有的项目都要送到原单位进行核定审批。

(三)服务态度与工作水平还需进一步改善和提高。乡直有关单位设在乡行政服务中心的行政审批科人员缺岗比较多;少数人员在窗口工作不安心，“临时”观念较重，业务学习缺乏，素质提高不快，对于不能一次性办结的事项告知不清，造成办事群众来回跑的现象，引起群众不满，遭到投诉。(四)硬件设施和办公条件有待于进一步改善。目前我乡行政服务中心场所是借用工商、房管部门的办公用房，*大楼的建设还未列入乡委、乡政府的规划之中。启动职能归并后，每个窗口设立审批办公室，新增工作人员45人，现加上招投标中心的设立，使场所显得更加紧张;中心周边停车场地有限，致使办事群众停车困难，发生投诉等情况。建设电子监控系统正处在准备阶段，但经费问题尚未得到落实解决。

三、几点意见和建议

上述困难和问题，虽然受到了一些客观条件的限制，但也有主观因素的影响，需要引起高度重视，认真分析研究，切实加以解决。为此，我们建议如下：

(一)进一步加强对行政服务工作的领导和协调。要按照党的xx大提出的“加快行政管理体制改革，建设服务型政府”的总体要求，不断深化行政审批制度改革，打造“法治政府”、“阳光政府”和“服务政府”。乡政府要进一步加强对行政服务工作的领导，成立综合协调机构，统抓统管，统筹协调。要把改革审批制度，加强窗口建设，实行充分授权，提高窗口服务质量，纳入部门年度目标考核的重要内容。

(二)进一步增强部门职能归并和授权的意识。各部门要充分认识深化行政审批制度改革，实行行政职能归并的重要?，进一步认清形势，理清思路，从服务人民群众的目的出发，理顺科室之间的职能 。

(三)进一步强化内部的教育管理和机制建设。行政服务中心的窗口工作人员来自政府各部门，其工作职责、人员素质、思想状况各不相同，为此，要针对不同情况和问题，结合中心工作实际，加强教育和管理，制定切实可行的考核考勤机制，细化考核办法。进一步健全直接办理制、明确答复制、一次性告知制等业务工作机制，不断完善窗口办事首问责任制、限时办结制等各种岗位制度。同时，要加强检查和监督，保证各项制度落到实处。继续深化争创“红旗窗口”、争当“服务明星”等活动，树立敬业爱岗、争先创优意识。建立健全奖惩激励机制，组织开展群众评议工作，多渠道、全方位倾听群众意见，把评议结果作为评优评先的一项重要依据，对群众满意率达不到规定要求的，要查明原因，作出处理并通报原单位。

“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。

近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。

一、我区房地产市场发展现状

今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：

1、房产投资保持较高增速

我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。

2、房产销售势头回落明显

今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：

从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。

3、房产平均价格持续走高

虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。

自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响

由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：

——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。关于市场调研报告格式关于市场调研报告格式。

——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。

——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。

——房地产发展目标调整。20xx年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。

——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。

——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。

从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。

但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：

——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。

——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。

——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。

三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展

总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。

1、加强房地产价格监测工作

及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。

2、加强房地产项目的跟踪管理工作

建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。

3、有计划有步骤的规划房地产开发

结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。

4、合理引导住房主体需求

中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。

我是一个从事工作时间不长，经验不足的工作人员，很多方面都要有一定的要求，这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。也对自己制定了房地产销售部个人工作计划，相信我会做得更好。

20__年是我们__地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、 在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期。间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

二、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、 加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。 积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

以上，是我对20__年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20__年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20__年新的挑战。

市场部20××年度主要业绩指标完成情况：

截止20××年12月31日，我公司共发展二级合作网点两个，鲁山、舞钢。因无配备专业的市场专员负责，20××年全年二网的销售状况不容乐观，截止12月31日，20××全年二网总计销售18台，在20××年10月我公司结束与鲁山顺发的合作，开始于鲁山大团结汽贸城合作后，形式有了好转，主要是鲁山大团结的经营理念与模式有了很大的提高，包括场地的正规建设都很好。另加上新店开业，我公司投入的精力和人员也比较到位，后期跟踪较紧，这促使鲁山在11月单月销售达到6台。

1、市场活动汇总

一季度

一月：迎新春，红运礼——本次活动深受广大客户的欢迎，这不仅大大增加了客户来店量同时也促进销售，也有效提高了广汽本田及我店的知名度、

二月：汽车文化宣传长廊——借汽车文化长廊这个平台让客户更深入理解广汽本四款车型。在销售顾问和客户良好的沟通交流中，客户认知和肯定我们的品牌同时强化四车型可信赖、高品质的形象。

三月：荣耀共享，春情回馈——根据销售顾问反应销售情况，得知本次活动有明显效果，来店和来电量有明显增加，活动以来截止今天，销量20台（含汝州一台），订单7个雅阁，2个奥德赛，1个锋范，来店批次总63，首次来店批次总104，来电总数43，效果明显增加，本次活动效果还比较理想。

三月：热销200万，广本倾情送——此次活动积极消减了库存，缓解了资金周转压力，提高市场占有率，最终提升销量，完成任务目标。

三月：鹰城春季购车节——本次车展以飞度，锋范为主推车型，以“轻舞飞扬锋芒时代”为活动主题，突出时代气息，以特色的推广促销活动方案，吸引针对用户群、达到销售效果。

二季度

四月：世博之旅——广汽本田紧跟20××年5月上海世博会风潮，借助本次世博会强大的影响力，开展“购雅阁，看世博”的抽奖免费体验游活动，通过本次活动宣传过后，来电咨询和来店看车人数有明显幅度增加，对近期有意向购买雅阁的用户具有很强吸引力、活动期间，雅阁定单销量总计43台、

四月：鹰城首届春季汽车团购节——我们经过总结三月份连续两次车展的不足，在本次车展前期我们加强了对销售顾问的培训，做细做足车展前期的筹备工作，致使本次团购节上所有销售顾问精神面貌都很好，氛围很不错，虽然没有达到我们预定的销售目标，但是本次车展也达到一个很不错的销售结果、

五月：中国名媛时尚文化巡礼——中国名媛时尚文化巡礼是针对高收入、高品位人群的高端文化宣传活动，本次活动的主要媒体宣传有平顶山电视台和平顶山广播电台，我店为本次活动的赞助商，借助两大强势媒体优势提高广汽本田得佳4s店的品牌知名度，强化车主对广汽本田品牌的认知与忠诚度，为以后的口碑宣传做好铺垫、但此次活动没有起到良好的监督执行，致使顾客报名度非常低，望以后加强活动的监督执行、

五月：感恩回馈，五周年店庆——借我店5周年店庆之际，特推出感恩回馈，大幅优惠政策，给顾客真正优惠，在店庆期间达到一个比较好的销售。

六月：广本四杰魅力科技升级版上市抢购会——通过限时闭馆的销售方式，结合文艺表演，现场气氛营造，强有力的超低促销方案，使大家在娱乐，和欢乐中喜悦订车，达到很好的销量。

三季度

七月：鹰城夏夜赏车会——在炎炎夏日中我们参与璀璨夏夜赏车会，让消费者在夏夜舒适的环境下赏车，有效提高了广汽本田及我店的知名度，也提高了车主对广汽本田品牌的认知与忠诚度，为以后的口碑宣传做好铺垫、

九月：鹰城车模大赛暨秋季团购节——为积极应对，我们通过强有力的促销手段和强大的品牌宣传来提高销量。借助鹰城购车节的影响力，车展前期在各主流媒体上进行大规模的活动宣传，又加上有中国第一车模之称的翟凌小姐在车展第二天上午到我广本展位加油助威，增加集客量，发掘更多的潜在客户。积极消减库存，缓解资金周转压力，打压竞争对手，提高市场占有率。

四季度

十月：鹰城广场秋季团购节——车展在凉爽的十月金秋进行，我公司推出的特别献礼政策能有效吸引顾客，主办方和我公司都进行了大力宣传，广播、电视、报纸、短信立体宣传力度大、效果好，公司展区位置好，在广场主入口，布置大气，展现了我良好的品牌形象

十月：歌诗图上市——用尊贵专用的展位来摆放歌诗图，充分突出了歌诗图的尊贵性，而且也吸引了进店顾客的目光，从而使新车———歌诗图在鹰城形成良好的口碑。

十月：广本得佳之夜周杰伦群星演唱会——此次能争取到周杰伦群星演唱会的独家总冠名权，并且在演唱会中途举行新车——歌诗图的上市发布会，是一次前所未有的成功品牌宣传，现场包括舞台两侧巨型广告牌、座椅等无处不在的广本元素，总经理上台宣布歌诗图正式在平顶山上市发售，这些都为广本在平顶山的美誉度奠定了坚实的基础。

十一月：鲁山二网周末团购会——在这次的周末活动中，砸金蛋是其中的亮点，由购车的顾客自己来再订车最低价的基础上再砸出最低价，让顾客真正的购得最低价，并且提升了广汽本田在鲁山二网的品牌形象，为广本在鲁山打开市场奠定了基础。

十二月：广汽本田感恩20××期许20××答谢会——此次活动的目的不在于卖车，而是一次真正的回馈活动，现场主持人慷慨激昂和幽默风趣让邀请到的客户感到了寒冬里的一丝温暖，也会使广汽本田在平顶山形成更好的口碑，把广汽本田品牌在鹰城的美誉度提高到一个新的层次。

2、市场推广活动

（1）市场部在本年度通过一系列的市场宣传运作，包括冠名周杰伦群星演唱会，年末答谢会等宣传活动，直接推动销售部销售进程基础上极大地促进了市场渠道的拓展。

（2）通过几次春秋季的.车展，和一系列提前宣传，提升了我品牌在平顶山的美誉度，同时也宣传了企业。

3、广告宣传活动

市场部今年在平顶山电视台，平顶山晚报，平顶山交通广播等媒体做了大量广宣，大大支援了销售活动，同时也促进了品牌价值的提升。

4、市场部规范化管理的推进

为了提升市场部的竞争能力，在本年度配合公司相关部门开展了市场部规范化管理运动，重新对市场部运作流程进行了规范，为明年工作效率的提升奠定了基础。

1、与二网联系不够多，很少几乎没有时间去二网亲身体验，分析，二网所在城市的各项调查，致使二网销售量比较差。

2、工作职责不明确，市场运作没有主见，领导安排什么，自己就去做什么，不能独立的去做一些有创意，有利于公司以及市场工作的方案。

1、加强与二级网点的沟通

市场部计划在新的一年里重点加强与二级网点的沟通，定点去二网做市场调查，分析，给予二网协助，销售人员的产品知识，和销售技能的培训工作，有计划的去实施。

2、组织计划管理与执行方面的培训

市场部拟通过组织计划管理与执行方面的培训，增强市场部管理人员的计划管理能力，同时强化基层市场人员的执行能力。

1、20××年二网销售目标

2、市场规划

希望给予市场部配备，市场专员两名、大客户专员1名。以完成20××年如下市场部工作维系及巩固：

1）维系现已开发的保有二级市场：已开发的两个县区（鲁山；鲁山大团结汽贸城。舞钢、舞钢市宇神汽车销售有限公司；并开发郏县、郏县通泰汽车销售有限公司；宝丰、宝丰鸿建汽车销售有限公司）。

2）开发集团大客户：舞钢市（中加公司、农村信用联社、舞钢钢铁公司）；市平煤集团、市姚孟电厂、市平高集团及市政府汽车采购科。

3）开发政府采购单位：市内四区（卫东区、新化区、湛河区、石龙区），及鲁山县财政局、宝丰县财政局、舞钢市财政局、叶县财政局。

回顾20××年，对照自己的工作表现发现市场部还有很多不足，如在业务上，还没有达到精益求精的要求；工作有时操之过急，缺乏深入细致的工作作风，虽然10年一直在努力，但是发现自己还是没有什么能拿出来说的实在成绩，提出的一些建议不够系统，没有给市场提出更多行之有效的办法……望20××年在各个部门的积极配合下积极做到全面的改观。

市场部

20××年1月9日

在新一年的工作中，我们将在县委、县政府和市局(公司)党组的正确领导下，统一思想，坚定信心，紧紧围绕“全面贯彻落实十八届三中全会精神”的工作主线，以党的群众路线教育实践活动为引领，认真思考、谋划、实践“三大课题”，把握工作重心，着力解决问题，通过六个持续，开创县局工作新局面。

一是统一思想，持续深化工作作风新建设。在巩固“改进作风年”活动成效的基础上，以党的群众路线教育实践活动为引领，转化“共赢笑脸”活动成果，切实的做到政治思想过硬，工作作风转变，整体素质增强，工作质量提高，持续改进工作作风建设。

二是奋力争先，持续提升营销工作新水平。坚持规范经营不动摇，完善信息监测手段，提高科学营销能力，丰富服务措施，提升客户满意度。及时总结分析和借鉴在现代卷烟零售终端建设所取得的经验和存在的问题，不懈探索新思路，力争实现新突破;强化监管，有效提升徽映e家运行质量，积极实践，强化135工作法的运用效果，持续提升营销工作新水平

三是开拓创新，持续增强专卖管理新能力。以优秀县局标兵单位创建为推动，狠抓市场监管，严厉打击卷烟非法流通，强化工作协作机制的.落实和法律宣传服务，增强和创新内部监督管理工作能力和水平，切实提升县局规范经营水平，持续增强专卖管理新能力。

四是破解难题，持续展现队伍建设新成效。以技能鉴定、岗位练兵、qc小组建设为抓手，以效能考核为保障，选树先进典型，健全正向引导考核机制，全面扎实提升员工素质和能力，并以管理水平持续提升、工作重点难点为课题，强化分析研究，破解制约县局发展的瓶颈。通过做强队伍，实现业务做精，为县局的持续健康发展提供强大动力保障。

五是强化引领，持续丰富企业文化新内涵。以“成长蕴”文化的大力宣贯为抓手，提升企业文化的引领发展作用。把廉政文化、效能建设融入其中，丰富活动内容，升华文化的感染力，增强员工认同感，促进员工的全面成长。

六是安全第一，持续丰富县局发展保障新举措。始终把安全工作放在首位，抓好学习培训，注重隐患排查、整改，强化基建项目管理，并着力构建安全防控体系，落实好安全标准化工作要求，确保安全工作目标圆满完成。

自1992年12月18日，xxx鱼馆崛起于济南餐饮市场以来，十一年的风风雨雨，十一年的时光见证着xxx鱼馆自艰难起步到现在省内外拥有20多家连锁加盟店，1000多名员工、多种业态、资产过亿的集团公司。

如今，公司即将迎来自己十一周年的店庆，面对竞争激烈变幻不定的餐饮市场，作为新派鲁菜的代表如何来筹划十一周年店庆呢?

中国辛勤的劳动人民，在数千年的饮食文化的探索和发展中，逐渐形成了风格各异的粤、鲁、湘、川等各大菜系和具有属地风味的特色小吃。鲁菜是中国北方第一大菜系，历史悠久，影响广泛，是中国饮食文化的重要组成部分，传统鲁菜以其味咸、鲜、脆嫩、风味独特、制作精细享誉国内外。在川粤菜系大举北上和东北特色菜蜂拥入关时，鲁菜式微，锋芒内敛。值当此时，xxx鱼馆在市场搏杀中脱颖而出，成为新派鲁菜的代表之一。

当今的餐饮行业，发展趋势可概括为:发展十分迅速，规模不断扩大，市场不断繁荣。然而，繁荣的同时意味着竞争的加剧，每天总有一些餐饮店铺倒下去，又有更多的餐饮店铺站起来，但总有少数几家在大浪淘沙中站稳脚跟并不断发展壮大。近年来，作为新派鲁菜代表的微山湖鱼馆一直屹立在餐饮界的潮头，“xxx全鱼宴”成为响当当的招牌。

企业分析

济南的餐饮市场同样存在激烈的竞争，自生自产的宾馆、酒店林林总总，外来的菜系如谭鱼头、火锅城、姜仔鸭、烧饿仔等连锁加盟店在济南均有分布，争夺着济南有限的餐饮资源，冲击着食客的味觉、视觉。

一个酒店要获得成功，必须具备以下基本条件:一、拥有自己的特色;二、全面的(质量)管理;三、足够的市场运营资金;四、创新，不断推陈出新。这些条件缺一不可，否则，就如昙花一现。这也是许多酒店、餐馆风光开业又迅速消失的原因所在。

近五、六年来，公司通过自身繁殖、管理输出、品牌输出等方式在餐饮界大展身手，同时又在不断的积累着雄厚的管理、技术、资本。而作为鲁西南代表的“xxx全鱼宴”既可以看到传统鲁菜的精当和细腻，又有孔府菜的豪华与高贵，更能感受到微山湖气息的清新与曼妙。

餐饮服务的目的是让顾客满意，只有顾客满意了，酒店才能获得利润;要做好优质的服务，离不开企业内部员工的努力;内部员工营销的成功又以全面的(质量)管理、有效的激励机制和良好的企业文化氛围为基础。

在这恰逢十一周年店庆和圣诞节到来，借此时机，我们以顾客满意营销、内部员工营销和文化营销三者相结合，作为本次店庆活动的重点进行。以济南市五个店为例:

一、本次店庆活动目的:增加公司的品牌影响力，提升公司的知名度和美誉度;提升公司形象，增加企业竞争力;加强公司员工的企业忠诚度和向心力;提高全员服务意识、工作积极性;展现公司文化底蕴，进一步提升集团公司的企业文化;提升公司销售额，增加利润;为20xx年更好的发展打下良好的基础。

二、本次店庆活动时间:20xx年12月13日至22日，共计10天。(圣诞节策划可和店庆一起搞，消除日期空档。)

三、地点:济南市五个店

四、参与人员:公司所有员工、前来就餐的顾客等

五、营销主题:顾客满意、员工满意、管理提升、文化创新

四、具体方案策划

一、sp方案

1、“微笑服务”。在店庆期间，所有员工一律微笑服务，细致耐心，让顾客乘兴而来，满意而归，提高顾客的感觉消费价值。

策划如下:

12月12前各店召开动员大会;13日至22日服务员之间开展“服务大比武”竞赛，在大厅设立一个专门版面，每日评出“当日服务之星”，并给予物质奖;

2、特价。①每日推出一款特价菜，每日不重样。

②随顾客所点菜品加赠部分菜品，如当次消费满100元，加赠2碟凉菜;满200元加赠4碟凉菜等;

③打折，这是一个迅速提高销售额的法宝，建议适当打折刺激消费。

3、礼品、抽奖。有计划发放公司店庆纪念品、小礼物，增强与客人亲近感，扩大宣传面。公司统一印制部分店庆纪念品要求小而实用、漂亮大方，如带有店庆标志的签字笔、气球、打火机、帽子等，按桌发放。

抽奖方案:

主题——“品全鱼宴、中大奖、游微山湖”

凡是于13日至22日店庆期间，当日当次消费满150元以上的

顾客均可以参加。每店设立一等奖2名，奖励“微山湖一日游”，公司统一组织，中奖顾客食宿住行完全免费;二等奖11名，奖店x包1个，现金100元;三等奖100名，奖店x包1个，现金5元。

二、内部营销方案

内部营销是一项管理战略，核心是发展员工的顾客意识，在把产品和服务推向外部市场前，先对内部员工进行营销。这就要员工与员工、员工与企业之间双向沟通、共享信息，利用有效的激励手段。

1、在全体员工内部加强温情管理，要求每一位员工将所面对的其它员工视为自己的顾客，像对待顾客一样进行服务。并在以后的工作中，将内部员工营销固定下来。

2、征文比赛。

内部员工征文:“我的选择——xxx鱼馆”

要求:1、题材围绕微山湖鱼馆所发生的事情，可以是工作经历、感想、看法、寄语等。

2、体裁不限。散文、杂文、记叙文、议论文、诗歌皆可。

3、截止时间为12月20日。

希望全体员工积极投稿。本次征文活动将评出一等奖1名，奖金200元;二等奖2名，奖金100元;三等奖5名，奖金50元。并进行集中展出。

3、成本节约比赛。

通过系列活动，对内部员工再教育，提高其的积极性。

三、产品营销方案

1、在推行传统餐饮的同时，推进情侣套餐、商务套餐、家庭套餐、孝心套餐等。如:情侣套餐可推出18元、28元、38元、48元套餐等。

2、绿色家宴。随着生活水平的提高，人们饮食已经不仅仅是为了解决温饱，

而是吃“绿色”，吃

“健康”。绿色家宴的推出，无疑会受到消费者的青睐。在原材料使用上，力推生鲜类绿色食品;烹饪方式上结合现代人的消费时尚，使菜肴风味化、营养化;在家宴的菜谱上，注重菜肴的营养搭配，平衡膳食，满足人们的健康要求。强烈建议厨房部推出。

3、秋冬季节是滋补的好时候，建议引进高档营养滋补菜品。

四、文化营销方案

1、借店庆11周年之机，向消费者宣传公司的企业文化，增强公司在目标消费者中的影响力。

策划如下:

13日至22日店庆期间，设立大型宣传板，上面张贴公司的精神口号，微山湖风光图片，鱼宴的制作流程，各分支公司的图片资料，公司员工的寄语等，让顾客把“吃”当作一种享受，使顾客乐而忘返。

2、店堂现场气氛，包括灯光、音响、海报、pop等。

五、广告营销方案

在信息发达的现代社会，媒体无疑是吸引大众眼球的媒介。酒店根据不同媒体有不同媒体受众的特点，合理进行自己的市场定位和目标客户的定位，合理的选择媒体投放广告，不可片面追求覆盖率，造成广告的浪费。

作为公司本次店庆来说，一般选择媒体有《齐鲁晚报》一栏1500元左右，《济南时报》一栏600元左右，电视可以上5秒、15秒广告，其次还可以在互联网上宣传(费用优惠)。

硬广告和软广告相结合，软硬兼施，以取得更好的效果。具体发布可为:店庆前两天发布一次，13日发布一次，18日发布一次。利用媒体整合，实现小投入，大产出。

五、店庆现场布置

一、所用媒介:

氢气球、条幅、公司吉祥物、大型宣传海报、宣传单、展板、pop(各种张贴画)、礼仪小姐、纪念品等

二、店庆时酒店外观:

氢气球带着条幅在空中飘飘欲飞;吉祥物热情向你招手;楼体外打出“11周

年店庆”醒目标和优惠项目的大条幅，以及供应商的祝贺单位的条幅;进门处设置一个高精度喷绘的店庆告示牌;礼仪小姐发放公司店庆纪念品;整体呈现出一种喜气洋洋的气氛。营造出简洁又有品位的节日氛围，消费者从门前一过，就会被这种气氛所吸引。

三、店内景观:

服务员穿戴整齐，面带微笑，热情洋溢;总台服务细致耐心;地面光可鉴人;桌椅一尘不染;公司各种宣传资料随手览阅;灯光明亮柔和;音乐如高山流水;绿色盆景赏心悦目;顾客从进店时刻起，即能享受到一流的服务和视、听、触、嗅觉的全方位感官享受。进餐完毕，还可以参与抽奖，并赠送纪念品。让顾客自始至终享受到xxx鱼馆一流的服务，留下美好的记忆。

六、费用预算

氢气球1500元

纪念品1000元

条幅200元

宣传资料海报500元

微山湖一日游2200元

内部竞赛1650元

广告费用10000元

合计17050元

七、效果分析

一、宣传造势，五店联合店庆，气势宏大，让消费者产生强烈的记忆感，引起良好的口碑宣传，提高公司的知名度和美誉度。

二、店内外造型富有人情味，服务周到，能提升目标消费者的本企业忠诚度。

三、通过服务比赛、征文比赛、成本节约比赛，能极大的增强本公司员工的企业归属感和向心力，提高工作积极性。

四、通过促销，提升公司营业额。

五、本次活动规模大、而费用相对低廉，能取得事半功倍的效果，形成大的轰动效应。

前几天老板带我到一家民营医院去拜访采购部经理，谈我们一个重要产品的学术合作的协议，让我再次感受到老板销售谈判的魅力，我觉得有三点值得我好好：一是思路要清晰；二是目的要明确；三是细节要关注。

老板说：做销售从某种程度上来说就是在做服务!要随时准备为客户做好服务。这应该是医药代表的基本素质之一。前几天开会老板也谈到：我们所在的公司是一家发展非常迅速的制药企业，在未来一定会有大规模的扩展，所以我们都应该想想如何提高自身的素质和能力来与公司的发展相匹配。要做到这一点，我想首先应该明确：作为一名优秀的医药代表究竟应该具备的素质呢？记得刚做销售时有一位老大姐跟我说：做好销售其实很简单，“一张嘴两条腿”，如果你能再加上一点脑子，那你的销售就可以做的比一般人优秀了。这段话当时听来对我还是很有帮助的，她总结出了医药代表应该具体的几点素质，比如要勤快、要会说有沟通能力、此外还要会动脑筋等，但还不够全面，下面我谈谈我自己的一些看法。

我觉得要想成为一名优秀的医药代表，首先应该具备两项基本素质：一是良好的“悟性”；二是自我激励的能力。

“悟性”是指人对事物的分析和理解的能力。对于我们医药代表来说，我们面对的客户可能相对还比较固定，但即使是对同样的客户他在不同的时间也会有不同的需求，如果从客户所传递的许多不明确的信息中找到他的真正需求，“悟性”就起着相当重要的作用。只有具备良好的“悟性”，才能在他与客户的交流中，可以很快地通过观察、了解对方的习惯、需要，预测对方的行为反应，及时作出判断，顺应客户习惯，投其所好，解决对方的问题，如此你的销售目标大概就达成了一半。我想我的老板当年在做代表时应该是非常有“悟性”的人，从她现在销售谈判的.娴熟就可窥见一斑了。想想我自己，这一点可能是我最欠缺的，一直以来我都是一个勤奋有余而“悟性”不足的人，可能这一项素质很大程度是天生的，后天培养比较困难。

美国首屈一指的动机学专家齐格拉，曾把激励比做一辆汽车上引擎的启动器，没有启动器，引擎就将永远不会发出功率。自我激励能力，就是医药代表必须有一种内在的驱使力，使他个人要而且需要去做“成功”一件销售；而并不仅仅是为了钱，或为了得到上级的赏识。当然，从心理学的角度来讲，一般人工作是赚更多的报酬和晋升的机会，事实上现实中也正是这样，但是如果缺乏内在的驱使力，当他的工作达到某一个水准时，那么他的销售业绩也就基本停滞不前了，只能维持这个水准，甚至开始逐渐下滑很快就流于平凡的销售员。对于我们医药代表来说，在拜访的客户的过程中经常遇到各种不顺利的情况，这对我们是一个挑战，而具有良好自我激励能力的医药代表，常常能够发挥人类潜能，极力克服困难，以期达到销售的目的。虽然他工作的目的不完全是为了报酬，但他能积极主动地去开拓市场，希望能有好的。做医药代表工作上有很大的自由度，的设定、日程的安排，主要取决于代表个人，组织的控制比较困难。缺乏自我激励能力的人员，工作中常常缺乏进取精神，甚至产生懒惰的情绪；而具有强烈的自我激励能力的代表则会很好地进行自我管理，不断地去迎接挑战，不断地学习新的销售技巧和知识，以期能够有更大的突破药品销售实习心得体会药品销售实习心得体会。这一点素质我觉得自己有一些，但还远远不够。

一个人的销售能力，就是由这两个基本素质的交互作用来决定的。具体来说优秀的医药代表应该具备如下的能力：

1、勤奋。我觉得这是第一位的。勤能补拙，勤奋就是全力投入，有着常人难比的耐力。纵使再失意或者业绩下跌的时候，还是奋力直冲，决不撤退，到头来仍然能完成目标。

2、掌握必要的知识。作为一名专业的医药代表产品知识的重要性是毋庸置疑的，在此不多谈。

3、沟通的技巧。良好的沟通技巧可以帮助你更快达成自己的目标，沟通是分两面的：一个是倾听，一个是诉说，而一名医药代表不仅要掌握倾听和诉说的能力，还应该涵盖一些有用的谈判技巧，能够通过沟通读懂对方的意思，把握一些销售切入的点，当然代表还需要在与客户的沟通的过程中去了解竞争产品的信息以及一些有用的市场信息。

4、协作能力。这一点我本人是深有体会的。销售业绩要达到，必须依靠团队，个人能力再强也不可能将整体销售带到一个很大的规模。木桶理论告诉我们，团队能力的大小不是取决于团队中能力最高的人员，而是取决于团队中能力最低的人员。新的木桶理论还认为能力较高的业务人员可以帮助能力较低的业务人员弥补不足，从而使团队能力上升一个台阶。

5、服务的意识和能力。做销售从某种角度来说就是在做服务，所以服务的意识和能力也是非常重要的。

6、学习能力。中国有句古话，就是“活到老，学到老”，医药代表面对的是瞬息万变的市场以及善于学习、进步的客户，所以必需不断的学习，从市场中吸取养分，将客户作为学习对象，还有通过读书以及互联网获取最新的知识，才能完善、提升自己的能力，才能自如的应对药品销售市场的千变万化。

好了，谈了这么多，也是对自己的一个鞭策，对照着看看自己还要许多地方需要提高，需要努力，“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，我会在医药销售这条路上不断前行，实现自己的人生价值!

甲方(委托方): 乙方(承托方):

根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规以及行政规章的规定，甲乙双方本着平等自愿、协商一致、诚实信用的原则，就乙方所运营的 为甲方所运营的 提供 事宜达成协议如下：

一、甲乙双方合作内容

1、甲乙双方合作期间，乙方按甲方需求每日提供人进行资 元/人/天(具体结算方式按天计算)

2、甲乙双方合作期间，所有外出乙方人员与甲方无关，一切后果由乙方负责

3.甲乙双方合作期间，乙方所有人员需每天正常考勤，考勤时间为 ，考勤地点设于营销中心

4.甲乙双方合作时间为 年 月 日至 年 月 日，为期 个月。

5.甲乙双方结算费用过程中，乙方需开取票据报销

6.甲乙双方合作期间，乙方人员所需物料费用、其他对外费用均由甲方负责，乙方可上报申请

二、付款方式

结算方式：

三、保密制度

双方承诺对履行本合同过程中涉及对方的商业秘密等负有保密义务，如擅自向第三人披露或泄露，应足额赔偿对方损失。

四、协议期限与终止

1、双方均应依约执行合同内容，签订程序与本合约相同，新签订合约的条款若与本协议冲突则以后者为准。

2、无论本协议以任何原因终止,不应影响双方于本协议提前终止日之前根据本协议已产生的权利和义务。

五、效力

1、本合同自双方盖章之日起生效。

2、本合同一式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具同等法律效力。

六、争议解决

如双方就本协议内容或其执行发生任何争议，双方应进行友好协商;协商不成时，交由甲方所在地人民法院解决。

七、其他未尽事宜

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

关于解除门面租赁合同内容如下：

经协商，双方愿意解除位于_____________(铺位)的租赁合同，并达成一致意见，为明确责任，保障双方合法权益，特签定本协议，条款如下：

一、乙方于_____________年_____________月_____________日前将铺位退回给甲方使用，如乙方不按时退租，每逾期一天，需向甲方支付_____________元(_____________)违约金，逾期达七天，甲方有权无偿收回铺位，由此产生的一切损失和责任由乙方负责。

二、乙方必需于_____________年_____________月_____________日前在工商部门办完营业执照迁址或注销手续。

三、甲方除向乙方退回所收共计_____________元(_____________)按金外，还需支付共计_____________元(_____________)作提前解约赔偿金，总合计_____________元(_____________)。

四、双方再次证明，_____________年_____________月_____________日至乙方解约退租当日，租金为每月共计人民币_____________整(_____________)，在此期间涉及金额不乎的甲方收款收据均不作实，以防产生纠纷。

五、甲方于乙方退租当日，一次性结清应付金额，乙方以收据收款。

六、乙方不得损坏铺位内设施和装修，如有损坏，照价赔偿。

七、乙方退租当日，甲乙双方当面销毁所签《租赁合同》正本。

八、_____________年_____________月_____________日起，在此之前双方所签定的所有租赁合同终止作废。

九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，同具法律效力。

甲方(签字)：_________________

乙方(签字)：_________________

_____________年__________月__________日

_____________年__________月__________日

工作内容：

1、制作标书及其它投标事宜;招投标信息的收集，投标文件的制作及标书中涉及到的相应工作;

2、负责投标文件的编制、整体投标文件的排版、打印、复印、装订等工作，并按规定如期完成标书制作;

3、负责与项目负责人、公司相关部门积极协调投标文件编制过程中的问题，确保投标文件按时投递。

4、积极配合公司内部其他部门的工作;

5、保守公司和客户及供应商的秘密;

6.、外出投标、跟进中标结果等工作

任职要求：

1、1年以上相关岗位经验，熟悉物业管理项目投标业务及运作流程;

2、具有大型写字楼、住宅物业管理项目投标经验;

3、熟悉word、excel、ppt等办公软件操作;

4. 责任心强、敬业、吃苦耐劳、工作主动、细致、做事认真负责;

5. 有一定沟通协调能力和团队合作精神;

20xx年xx月xx日

1、xx新天地广场

2、现场售楼处

聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打响xx首盘小高层高档住宅小区的品牌。

现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾

3月30―4月05着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。

宣传主题：

未来城都市居住典范，xx首期豪华高品位住宅楼销售在即。

引领都市时尚，坐居xxx。

xxx4月5号日真情放送，豪华住宅乍现xx。

因为珍稀，所以珍贵。

xx开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。

1、摇号方式：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。

(确定小高层购买资格，建议摇号总数比实际户数多30%)

2、地点选定：xx新天地广场

a、需要一定活动场地。

b、场地方有举办活动经验。

c、有聚集人气的先例。

3、软环境布置：高空气球4个;大型气拱门1个;30平方左右舞台1个;楼盘效果展示牌1套;广告宣传易拉宝4个;宣传折页1000份，周遍跨街横幅、灯箱20套

4、员工统一着装

1、下午14：00正式开始(13：50――14：00礼炮、奖品展示)

尊敬的领导：

我很遗憾自己在这个时候向公司正式写出。

来到本联通营业厅仅仅十多天，正是在这里我开始踏上了社会，完成了自己从一个学生到社会人的转变。这里紧张的工作和不和谐的人迹关系，让我认识了许多也让我知道了什么叫社会。但也正是因为如此，在加上公司可能本来就不缺人，来到这里我无法作一个正常的有工作的人，再说人的最基本的需求就是生理了需求了，而我在这里连最基本的需求都没有保障，作为一个正常人，我实在没办法坚持下去，也无法更好的进行工作。正是考虑到这些因素，我郑重向公司提出辞职，希望领导能够批准，另外离开前我也会认真做好现有的工作，把未完成的工作做一下整理，以保证在职人员工作的顺利的进行。或许我写这份辞职报告是多余，因为我本来就不是这儿的工作人员，但是我是一个有分寸直言不讳的人，该做的我会做到。

我仍然真心的感谢公司领导，感谢身边同事让我学会了如何在社会这个大家庭里生活的最基本的东西，很很荣幸自己来过这里，我确信在这里十几天的工作和学习的经历与经验将成为我一生宝贵的财富。

祝公司业务蒸蒸日上，取得更大的成功!

此致

敬礼!

辞职人：

市场背景分析

1.国内运动鞋行业分析：国内运动鞋品牌复杂繁多，国内国外品牌竞争激烈，国际品牌耐克、阿迪达斯、彪马、匡威等品牌凭借其高端的技术、良好的品牌推广战略、统一的价格体系，占据市场高端，国内品牌安踏、李宁、鸿星尔克、特步等品牌凭借过硬的质量，适中的价格也深受年轻人的喜爱。

其它品牌则以低廉的价格和好的质量也在鞋类市场上占得一席之地。

2.销售状况分析：根据数据结果分析，耐克、阿迪达斯、李宁、特步占据了60%的市场，回力、361度、彪马、安踏等十大品牌占据20%，剩下20%为德尔惠、金莱克等众多品牌瓜分。

3.国内品牌与国际品牌的比较：与国际品牌相比，国内品牌主要有以下不足：没有统一的生产化标注、产能小产品单一、设计能力与技术含量不及国外、营销手段单一、市场细分不明确。

swot分析

1.优势(s)：

(1)回力鞋是中国自主创造品牌，历史悠久，是时尚鞋类的鼻祖，深受几代人的喜爱。

(2)回力企业按照现代企业制度的要求，进行资金重组，使老企业焕发新的活力，回力员工满怀信心努力打造自己的品牌，使回力成为中国鞋类第一品牌。

(3)回力鞋舒适合脚，质量结实，且价格实惠。

2.劣势(w)

(1)回力品牌影响力主要产生于40岁以上的消费群体中，对年轻消费者没有品牌效应

(2)回力现有基础设施不能为顾客提供特色服务，没有紧跟时尚风潮

(3)缺少自己的渠道，只能依靠批发商网络，导致价格上不去。

3.机会(o)

(1)市场需求庞大，为回力提供更大的发展空间。

(2)复古风潮盛行，并且人民爱国热情高涨，支持国货的呼声越来越高。

(3)网络销售的盛行也帮助回力让更多人了解。

4.威胁(t)

(1)市场上鞋类品牌繁多，竞争力大

(2)回力鞋的样式与其它鞋类相比，在制作与外观上不占优势。

推广方案及思路

1.现在的时尚潮流风向为复古风，尤其是在欧美国家，更是掀起了复古的风潮。

回力鞋作为风靡于上世纪八九十年代的运动鞋，也可抓住这一复古风潮，打转型牌，生产多类型多面料的球鞋，注重鞋子的个性化设计，迎合年轻人的喜好。

2.抓住人们的民族感和爱国情怀，打造属于中国人自己的鞋类民族品牌。

3.打通国内市场的同时也要注重国际市场的开发，时尚无国界。

4.营销宣传上可抓住线上和线下两部分，可以邀请当红的时尚明星代言，通过电视网络媒体的宣传使更多人关注到回力鞋，店铺不仅要有实体店还要在网上销售，线上线下并重。

5.回力也可通过赞助某项体育赛事和鞋类展的方式来提高知名度。

一、增强自主创新能力，建设创新型企业的重要意义

1、自主创新能力是企业竞争力的核心。

2、增强自主创新能力是邮政业务发展的中心环节。

邮政独立运营后，邮政业务获得了较快发展。

二、我们将从以下方面提升自主创新能力

（一）利用已有优势，走创新经营之路

首先要突出搞好函件业务的发展。函件业务是邮政最重要的核心业务，要把邮政的基础及核心业务定位在函件业务上。第一步是将账单业务的规模做大。加大银行企业对个人信贷账单、账单的开发力度，将医保账单及公用事业账单、第三方合作方式发展社保、住房公积金推广。二则是要加快数据库商函的发展。抓好数据库的建设与维护。数据库的建设要坚持稳中求进，精益求精，加快名址建设，以达到从量到质的飞跃。按照邮务类业务要求建设健全的邮政名址维护体系。将抓好数据库质量作为工作重点。三是要拓展广告业务市场。四则是要做好礼品市场。礼品市场需求的增大将会为包裹业务与集邮业务拓宽增量市场提供契合的机会，信息需求及个人文化将为报刊发行进一步扩大市场创造条件，票务市场也有较大的成长空间，网络购物的快速发展也为邮政类业务发展电子商务提供了巨大的商机。五是要抓好封片卡业务的开发。发展特色电子商务，将传统的业务升级改造。

（二）协调发展各项业务

1、创新运行模式，首先实施作业流程再造，适应客户需求

应用信息化实施环节整合与改造。实施客户服务端前移，整合大客户收寄与分拣封发作业；整合数据库商函分拣、制作、干线运输作业；简化作业环节和操作手续。

利用电子商务手段优化作业流程，为客户提供便捷服务。利用电子商务手段，降低经营成本、创新服务方式、提高服务质量。

配合完成业务处理规则修订工作，优化和完善现行国内邮件各环节业务处理规定，修订邮件业务档案管理和查询赔偿处理办法。

提高标准化水平。推广邮政编码规范、邮件封装标准化；推行容器标准化和集装化运输，在省内干线逐步推广实施集装化运输，在专列运邮发展到相当规模时，在干线网推行集装化运输；实施集邮票品库房标准化建设。

2、加强邮政品牌建设，邮政品牌是邮政的核心竞争力之一。

在邮政公司的统筹安排指导下，加强我国邮政主品牌和邮政贺卡、数据库商函、家乡包裹、电子商务服务、集邮等各种产品品牌系列的宣传和联动力度，提高社会对邮政品牌的认知度和忠诚度。加大集中宣传、联动的力度。对邮政公司统筹安排的品牌要统一宣传形象，体现邮政全网优势。加大品牌的宣传策划，有效整合广告、促销、公关及其他传播行为，提高品牌忠诚度。统一对外服务形象，按照邮政公司的标准，统一营业和投递等服务窗口形象，做到统一服务形象、统一服务标准、统一服务流程，提供规范服务。

3、健康发展集邮业务，实现稳中求进。稳定、扩大集邮爱好者队伍，加强存量客户的维护，努力开发增量客户，促进新邮预订规模稳中有升；促使形象年册订购量稳中有升。将个性化邮票业务和定向邮品规模做大，优化集邮的收入结构。

4、加速发展信息和业务。把信息和业务作为低成本高效益业务，充分发挥网络优势，加强业务宣传，推进短信业务快速发展，力争收入创造新高。邮银双方共同努力，抓好邮储短信业务发展。主管单位具体负责，形成邮银双方共同考核、协作配合、联动发展的工作机制。强化航空客票大客户营销，力争销售量比去年翻番。积极与当地政府部门沟通，大力推广“一站式缴费”项目，快色建成“一站式缴费”便民服务站。

5、树立长效观点，加强渠道建设，将及信息业务作为高效业务来抓好。一是注重完善渠道，打造邮政信息业务营销体系。邮政信息业务是基于通信运营商的市场优势和邮政企业的渠道优势，实现“资源互补，强强联合”的效果。邮政企业要充分利用较为完善的销售网络和营销体系，逐步规范、拓展营销渠道，利用邮政营业网点、农村代办点大力发展代放号、代售充值卡业务。二是拓展校园市场、农村市场和节日市场，特别是要根据农民对通信产品需求日益增长的实际，在农村支网点设立专门的代办电信连锁专柜和社区站，结合“村邮工程”发挥投递员、“三农”服务站的作用，将代放号和代收费深入农村市场。

三、组织形式

各县局、市局经营单位成立组织

市局成立邮务类业务产品研发项目组

县局各单位比照成立，人员可有各部门人员兼职

四、流程和要求

定期组织召开研讨会

新产品研发的要求

1.操作规范。项目按照立项策划、组织实施、总结评估的步骤进行，具有完整的实施方案。

2.效益显著。营销项目取得了良好的经济效益和社会效益，项目总收入不低于10万元。

3.创新性强、推广价值高。营销项目在省内具有一定程度的首创性，对其他单位具有借鉴意义。想法、或创新性项目如何确保落地（包括跟进、评估等环节）

五、产品研发后产生效益的激励办法

按收入规模，分段奖励

10万以下，500元

10-20万，1000元，

20万以上，2000

六、总体要求

（一）高度重视竞赛组织工作。各局要充分认识竞赛活动对邮政营销工作的重要推动作用，要加强组织领导，创新竞赛组织形式，根据省公司统一部署精心策划竞赛方案，确保达到竞赛预期效果。

（二）加强竞赛活动宣传。要充分利用各种宣传手段，通过多种形式调动各级邮政企业，特别是营销一线干部职工参赛的积极性和主动性，在全省邮政系统营造重视营销工作、关爱营销人才的良好氛围，促进先进营销理念和典型经验的推广，提高邮政营销工作实效。